会计问题，取得长期股权投资时，计算某年的投资收益时，调整净利润时什么时候要把固定资产或无形资产评估_百度知道
会计问题，取得长期股权投资时，计算某年的投资收益时，调整净利润时什么时候要把固定资产或无形资产评估
截图选择题中调减了净利润?什么时候不要调会计问题，取得长期股权投资时，计算某年的投资收益时，调整净利润时什么时候要把固定资产或无形资产评估增值部分部分调减净利润?比如截图一中固定资产增值部分没有调减净利润?什么时候该调呢
应该根据取得该项投资时点的资产公允价值进行持续计算，而固定资产和无形资产的折旧摊销可以视为未实现内部交易的实现。针对下一张截图。两道题的区别是前一个是取得投资时候，固定资产无形资产的评估增值。而下一题是内部交易的抵消因为被投资单位核算的净利润是根据资产的账面价值计算的，而对于投资单位。而对于固定资产和无形资产，是因为该内部交易的存货作为固定资产使用。比如取得时，需要在被投资单位的净利润基础上减去因资产评估增值部分而产生的多余这就和摊销（计入费用），在计算长期股权投资投资收益时。即未实现内部交易部分是公允价值和账面价值按相同会计政策同时折旧后的差值，就需要将出售部分的存货公允价值与账面价值的差从被投资单位的净利润中减去，存货公允价值大于其账面价值
也就是说正常无形资产，固定资产评估增值部分都是不调净利润的，只有当一方以存货作为投资而另一方作为固定资产才需要把这部分未实现损益调减利润
对，投资单位原来拥有的固定资产、无形资产评估增值部分不调减，调减的应该是增值部分折旧和摊销计入费用的部分，比如，评估增值200W，按10年年限平均法计提折旧无残值，那么当年应该调减的净利润是200/10=20万（不考虑所得税的情况）。
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涉及部分存货、固定资产、无形资产价值
评 估 报 告
万隆评报字（2012）第1029号
万隆（上海）资产评估有限公司
二〇一二年七月十三日
江苏润邦重工股份有限公司对外投资项目
涉及部分存货、固定资产、无形资产价值
评估报告目录
注册资产评估师声明 ····································································································2
评 估 报 告 ·················································································································4
一. 委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介 ·········································4
二. 评估目的 ·············································································································6
三. 评估对象和评估范围 ·························································································6
四. 价值类型与定义 ·································································································9
五. 评估基准日 ·········································································································9
六. 评估依据 ·············································································································9
七. 评估方法 ···········································································································12
八. 评估程序实施过程和情况 ···············································································14
九. 评估假设和限制条件 ·······················································································15
十. 评估结论 ···········································································································16
十一. 特别事项说明 ···································································································17
十二. 评估报告使用限制说明 ···················································································18
十三. 评估报告日 ·······································································································18
附件 ·····························································································································20
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
江苏润邦重工股份有限公司对外投资项目
涉及部分存货、固定资产、无形资产价值
评 估 报 告 摘 要
万隆（上海）资产评估有限公司接受江苏润邦重工股份有限公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要
的评估程序，对江苏润邦重工股份有限公司拟增资江苏普腾停车设备有限公司
事宜涉及的江苏润邦重工股份有限公司申报的部分资产进行了评估。
评估目的：对外投资
评估对象和范围：江苏润邦重工股份有限公司申报的存货、固定资产和无形
价值类型：市场价值
评估基准日：日
评估方法：成本法（土地使用权采用市场比较法）
评估结论及其使用有效期：江苏润邦重工股份有限公司本次对外投资涉及的
部分资产的评估值为人民币伍仟柒佰零肆万玖仟叁佰元(小写金额5,704.93万
上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期无效。
特别提示：以下内容摘自【万隆评报字(2012)第1029号】资产评
估报告，欲了解本评估项目的全部情况，应认真阅读资产评估报告全文。
万隆评报字（2012）第1029号
江苏润邦重工股份有限公司对外投资项目
涉及部分存货、固定资产、无形资产价值
评 估 报 告
江苏润邦重工股份有限公司：
万隆（上海）资产评估有限公司接受江苏润邦重工股份有限公
司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，
采用成本法，按照必要的评估程序，对江苏润邦重工股份有限公司
拟增资江苏普腾停车设备有限公司事宜涉及江苏润邦重工股份有
限公司申报的部分资产在日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一. 委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介
（一） 委托方与产权持有者简介
本次评估的委托方与产权持有者均为江苏润邦重工股份有限公
司。（简称润邦股份）
单位住所：江苏省南通经济技术开发区振兴西路9号
法定代表人：吴建
注册资本：36000万元人民币
实收资本：36000万元人民币
公司类型：股份有限公司（台港澳与境内合资，上市）
股票简称：润邦股份
证券代码：002483
企业法人营业执照号：750
成立日期：日
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：生产销售、安装重型钢结构、船舶机械及其设备、
工程钢结构、智能型立体停车系统，及售后服务与技术指导。
截至评估基准日止，润邦股份的实收资本为36,000.00万元人民币，
其股东与出资金额、股权比例如下表：
单位：人民币万元
股 东 名 称
出 资 金 额
南通威望实业有限公司
China Crane Investment Holdings Limited
南通晨光投资有限公司
北京同方创新投资有限公司
上海意轩投资管理有限公司
杭州森淼投资有限公司
社会公众A股股东
（二） 其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为江苏普腾停车设备有限公司和法律规定的
与本评估目的相关的职能部门。
江苏普腾停车设备有限公司成立于日，系江苏润
邦重工股份有限公司的全资子公司，注册资本4000万元人民币，住所：
南通市经济技术开发区通盛南路32-9号。
二. 评估目的
润邦股份拟将公司与立体停车设备业务有关的资产对全资子公司
江苏普腾停车设备有限公司进行增资。
本次评估为江苏润邦重工股份有限公司对江苏普腾停车设备有
限公司实施增资需要，提供江苏润邦重工股份有限公司增资涉及的部
分资产价值的专业意见。
三. 评估对象和评估范围
（一）评估对象为江苏润邦重工股份有限公司拟对外投资的部分
存货资产、固定资产和无形资产。
（二）评估范围为江苏润邦重工股份有限公司评估基准日的部分
存货、房屋建筑物、构筑物、设备、车辆、土地使用权、软件等资产，
具体账面情况包括：
单位：万元
非流动资产
本次纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
（三）评估范围内主要资产概况
润邦股份的申报资产账面价值5,189.86万元，主要资产状况如下：
1. 存货账面价值为137.79 万元，其中：原材料58.36 万元、自
制半成品79.43 万元。
原材料包括钢板、焊材、综合材料、油品、劳护用品、计量器具，
自制半成品包括部件和样机。
存货资产不存在抵押及其他限制情况。
2. 主要不动产概况
（1）建筑物不动产总体情况
润邦股份本次拟对外投资的房屋建筑物位于南通经济技术开发区
通盛南路32-9号，房屋建筑物主要为生产车间、仓库、传达室，房屋
建筑物建筑面积16,788.15平米，建成于2011年6月,其中16,105.65m2
房屋建筑物已取得南通房权证开发区字第号《房屋所有权
证》，另有682.50 m2房屋为临时建筑。构筑物主要为围墙、道路等共
5项。委估房屋建筑物账面原值2,481.26 万元，账面净值2,389.10 万
（2）土地情况
委估的房屋建筑物所占土地为润邦股份拥有的国有出让土地使用
权，位于南通经济技术开发区江堤东、航天万源北，使用权面积
53348.55平米，已取得通开国用（2010）第0305021号《土地使用证》，
土地性质为工业，为本次评估范围内的土地使用权。
（3）权属限制事项
房屋建筑物与土地使用权资产不存在抵押及其他限制情况。
3. 主要设备概况
（1）设备资产总体状况
本次委托评估的设备类型主要为设备和车辆，固定资产—设备类
资产共有387台/套,其中：机器设备221台/套，车辆2辆，电子及其
他设备164台，设备类资产账面原值782.26 万元，账面净值638.74 万
润邦股份现有的机器设备主要为各种机械设备、工具器具等。机
械设备主要包括起重机、电动葫芦、焊机等，工具器具包括各种工作
台和材料架等。电子设备主要为各种办公用电脑、空调、配电设备等。
润邦股份申报的机器设备大多购臵于年之间，上述设
备安装于开发区通盛南路32－9号厂区内，在生产设备运行状态正常，
设备总体维护保养情况较好。
（2）权属限制事项
设备资产不存在抵押及其他限制情况。
4. 无形资产概况
润邦股份账载的无形资产为土地使用权与其他无形资产－软件。
（1） 土地使用权概况：
土地使用权人：江苏润邦重工股份有限公司
土地使用证号：通开国用(2010)第0305021号
座落：开发区江堤东、航天万源北
地号：03-05-(001)-200
图号：26.93-93.64
地类用途：工业用地
使用权类型：工业
终止日期：日
使用权面积：53,348.55平米
土地使用权原始入帐价值 2110.04万元，摊余价值 2011.57万元。
（2）其他无形资产
润邦股份账载的其他无形资产为购入的各种电脑应用软件，原始
入账价值14.58万元，摊余价值12.66万元。
四. 价值类型与定义
根据本次评估系企业对外投资的目的，结合委估资产的特点，本
报告所采用的价值类型为市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估
五. 评估基准日
评估基准日是日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
根据委托方要求确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能
与评估目的的实现日接近，使评估结果较合理地为评估目的服务。
本评估项目中资产的评估计价标准为评估基准日的有效价格标
六. 评估依据
(一) 经济行为依据
1、江苏润邦重工股份有限公司关于对相关资产进行评估的说明；
2、评估业务约定书。
(二) 法律、法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席第42号令）
2、 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
3、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资发产权[号）；
4、 《企业会计准则》（财会[2006]3号）；
5、 其他有关的法律、法规和规章制度。
(三) 准则依据
1. 资产评估准则—基本准则（财企[2004]20号）；
2. 资产评估职业道德准则—基本准则（财企[2004]20号）；
3. 资产评估准则—评估报告（中评协[号）；
4. 资产评估准则—评估程序（中评协[号）；
5. 资产评估准则—业务约定书（中评协[号）；
6. 资产评估准则—不动产（中评协[号）；
7. 资产评估准则—机器设备（中评协[号）；
8. 资产评估准则—工作底稿（中评协[号）；
9. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协
[2003]18号）。
(四) 产权依据
1. 企业法人营业执照、验资报告；
2. 房屋所有权证明、土地使用权证、车辆行驶证；
3. 主要大型设备制造订货合同或购臵发票；
4. 与产权持有者资产的取得有关的各项合同、会计凭证、账册及
其他有关资料；
5. 其他权属证明资料。
(五) 取价依据
1. 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
2. 中国人民银行公布执行的评估基准日半年、一年期贷款利率；
3. 利安达会计师事务所有限责任公司出具的江苏润邦重工股份
有限公司2011年度《审计报告》[利安达审字【2012】第1182号]；
4. 利安达会计师事务所有限责任公司出具的江苏润邦重工股份
有限公司2010年度《审计报告》[利安达审字【2011】第1159号]；
5. 与产权持有者资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、
账册及其他会计资料；
6. 产权持有者提供的各类资产清查明细表；
7. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
8. 机械工业部机电产品价格信息中心2012年版《机电产品报价
9. 机械工业信息研究院2012年《机电设备评估价格信息》；
10. 南通地区目前执行的《江苏省建筑工程工程量清单计价项目指
引》、《江苏省建筑和装饰工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》（2004
11. 江苏省物价局主办的《江苏省工程建设材料价格信息》；
12. 南通市建设工程造价管理处、南通市工程造价管理协会主办的
《南通建设工程造价信息》；
13. 南通地区典型工程造价指标；
14. 评估基准日前后市场有关价格信息资料；
15. 委托方及产权持有者提供的其他有关资料；
16. 委托评估的各类资产评估明细表；
17. 经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
18. 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七. 评估方法
根据评估对象的自身特性、市场条件及资料的取得情况，本次评
估选择重臵成本法进行评估。
其基本计算方法为：
（1）对存货—原材料，我们根据清查核实后的数量乘以现行市场
含增值税单价，再加上合理费用确定评估值。
（2）、对存货—自制半成品，根据其领用材料的价值加上分配的
人工劳务费用以及水、电、气等各项消耗费用后，再加计增值税后确
定评估值；
（3）、对房屋建筑物，主要采用重臵成本法。重臵成本法具体评
估计算公式为：
评估价值=重臵成本×成新率
①重臵成本：房屋建筑物的重臵成本视具体情况以重编预算法或
预决算调整法取得房屋建筑物工程造价后考虑相应的前期费用、配套
规费、管理费用与资金成本后确定评估原值。
②成新率：房屋建筑物的成新率按年限法或分部位打分法评定，
必要时以两种方法的加权平均综合确定。
（4）、对固定资产—机器设备、电子设备，我们主要采用重臵成
本法。具体计算公式为：
评估价值=重臵成本×成新率
①重臵成本：重臵成本=购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用
其中：设备的购臵价为含增值税的价格。
②成新率：设备的成新率主要依据设备的经济使用年限，并在此
基础上综合考虑设备的使用状况、维护状况、工作环境等因素综合确
（5）、对固定资产—车辆，我们主要采用重臵成本法。计算公式
评估价值=重臵成本×成新率
①重臵成本：重臵成本=购臵价格+车辆购臵税+其他杂费
对于企业自用的应征消费税的汽车，其购臵价格均为含增值税价
②成新率：按年限法成新率和工作量法成新率孰低的原则确定成
新率，并通过现场勘查的方式对该成新率修正后以确定综合成新率。
（6）、对无形资产—土地使用权，由于委估宗地所处区域在评估
基准日前后存在相类似的交易成交案例，故本次评估采用市场比较法。
委估宗地使用权价值=比较案例价格×交易情况修正×交易日期修
正×区域因素修正×宗地个别因素修正×（1＋当地契税税率）
（7）、对无形资产－其他无形资产（软件），根据软件现行市场购
买价，并估算软件一般使用年限，考虑已使用时间的影响后确定软件
的评估价值。
八. 评估程序实施过程和情况
本次资产评估的全部工作于日开始，至2012
年7月13日结束。评估过程共分五个阶段：
（一）接受委托
首先，听取委托方与产权持有者介绍委估资产的范围、类别、
评估目的和时间进度要求，同时进入现场，对委托方拟评估的项目
进行前期调查，初步了解委估资产的状况；在此基础上，结合本公
司的专业人员结构和业务经验，决定接受委托，并根据本次评估的
特定目的，与委托方商定评估基准日，签订“资产评估业务委托书”。
其次，根据“资产评估业务委托书”约定的内容，初步拟定评估
计划、评估方法、评估人员的配备及工作进度的安排；同时根据工
作的需要，提请客户作好资产评估前的各项准备工作，包括资产清
查、填写各类资产评估申报明细表及准备与评估有关的各种技术经
（二）资产清查
评估项目组于日进点，对企业填报的资产清查
评估明细表、历史经营状况进行分析、鉴别，并与企业有关财务记
录数据进行核对、整理。注册资产评估师与产权持有者的有关人员
按整理后的资产清查评估明细表一起进行现场核实与勘查，记录有
关数据，验证产权证明文件，同时收集与评估相关的资料。项目组
于日结束现场工作。
（三）评定估算
评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研，收集相关
的信息资料，并进行必要筛选、分析、归纳和整理，并根据评估对
象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法；
评估小组根据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分
析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）撰写报告
注册资产评估师对初步评估结果进行综合，同时采用多种评估
方法的，对采用各种评估方法评估形成的评估结果进行综合分析与
比较，确定最终评估结论。注册资产评估师在以上工作的基础上编
制评估报告。评估报告经本公司三级复核，在与委托方和委托方许
可的相关当事方就评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托
方提交正式评估报告。
九. 评估假设和限制条件
（一）一般性假设和限制条件
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公
开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时
间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
2.继续使用假设：是指处于使用中的产权持有者资产在产权发生
变动后，将按其现行用途及方式继续使用下去。
3. 交易假设。即假设所有待评估资产已处在交易过程中。评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估计。
4.假定产权持有者管理当局称职地对有关资产实行了有效的管
5.没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
（二）特殊性假设和限制条件
1. 对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其
权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查并进行披
露，但不对其真实性作任何形式的保证。
2. 我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力做出的。
3. 国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；本次交易
各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；涉及的汇率、利
率、物价在正常范围内波动；无其他不可预测和不可抗力因素造成的
重大不利影响。
若前述评估假设与限制条件发生变化，评估结果一般会失效。
十. 评估结论
江苏润邦重工股份有限公司纳入本次评估范围的部分资产账面价
值5,189.86万元，评估价值为5,704.93万元，评估增值515.07万元，
评估增值率9.92%。各类资产的详细情况请见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
非流动资产
评估详细情况见评估明细表。
十一. 特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
润邦股份纳入本次评估范围的房屋建筑物16,788.15平米，其中
682.50平方米为临时建筑，该建筑面积为委托方实际测量数，评估人
员进行了必要的核实；但我们并非专业的测量机构，若房产管理部门
的测量数与委托方提供数量存在差异，应以房产管理部门的测量数为
准，本报告的评估结论未考虑该类资产可能存在的产权疑义或数量误
差对资产价值的影响。
（二）其他说明事项
本次评估范围中的存货和机器设备，其评估价值中包含增值税。
（三）期后事项
根据委托方提供的有关资料，产权持有者未发生具有相关影响
的重大事项，若委托方存在且资产占有方未提供且评估人员在正常
情况下无法获悉的对评估结果有重大影响的期后事项，本评估机构
与评估人员不承担任何责任。
（四）本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动，评
估报告中没有考虑由此引起产权持有者有关纳税义务的变化对评估结
论的影响。
（五）在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准
发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相
2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
以上事项特提请报告使用者予以关注。
十二. 评估报告使用限制说明
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3. 未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被
摘抄、引用或披露于公开的媒体，法律、法规规定以及相关当事方另
有约定除外。
4. 根据国家相关规定，评估结论自评估基准日起壹年内使用有效,
本报告的使用有效期截止日止。
十三. 评估报告日
本评估报告书提出日期：日
（以下无正文）
万隆（上海）资产评估有限公司 中国注册资产评估师：王进江
法定代表人：赵斌 中国注册资产评估师：裴俊伟
地址：中国·上海迎勋路168号14楼
邮编：200011
传真：021-
电话：021- 二〇一二年七月十三日
除特别注明的外，其余均为复印件
1. 本次评估经济行为文件；
2. 委托方营业执照；
3. 委托方承诺函；
4. 车辆行驶证、房屋所有权证、土地使用证；
5. 评估机构营业执照及资产评估资格证书；
6. 签字注册评估师资格证书；
7. 资产评估汇总表及明细表。