二手房买卖之中，买方如何规避垫资解押的风险？
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二手房买卖之中，买方如何规避垫资解押的风险？
作者│&孙丽媛 北京市兰台律师事务所来源│兰台房地产法评文章仅代表作者观点，不代表本微立场。如来源标注错误请告知删除。投稿：在住房政策的利好以及房价上涨刺激下，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手房市场。根据《物权法》相关规定，卖方作为抵押人在处分抵押财产时，需要经过作为抵押权人的贷款银行同意。卖方提前结清剩余贷款，办理解除抵押手续后，才能进行房屋不动产登记的变更，即过户。目前二手房交易环节中，对买家还是卖家还款解押，并无明确规定。卖家没有能力自行筹款解押的情况下，中介为了促进交易，往往要求买方先行垫付资金，协助卖方办理解押。在此过程中，买房承担了较多的付款义务，而房产过户存在较多不确定性。买方该如何规避钱房两失的风险呢？一、买方为卖方垫资解押的风险1、卖方违约拒绝过户卖方收到买方的资金后，可能将资金挪作他用，不及时申请解押。此外，在房价上涨较快的情形下，卖方往往不惜违约以更高的价格另行出售。2、卖方一房二卖贷款房屋解押后即具备过户条件，不守交易规则的卖方可能将房屋另行出售给他人并办理过户手续，如果第三人以合理价格买受，并且已经办理过户手续的，第三人取得房屋所有权。卖方只能依据房屋买卖合同向出卖人主张违约责任。3、诉讼风险由于从贷款解押到房屋过户按照正常手续还有一个过程，若卖方名下有较多债务，买方垫款解押后房屋过户前，交易房屋有可能因卖方其他债务纠纷被法院裁定保全或者查封，不能继续交易，从而房屋买卖合同不能继续履行。二、买方为卖方垫资解押的风险防范1、仔细审查房屋状况买卖双方可持卖方房屋所有权证到不动产登记中心进行房屋档案查询，明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价，是否有法院、公安等权力部门的查封、冻结。买方可以在交付垫资款前要求卖方协助到不动产登记中心进行查询，最大限度的减少交易风险。2、全程监控交易环节，留存证据为了确保垫资款尽快清偿银行债务，要求卖方与银行确定还款日后，买卖双方共同到贷款银行还款，开结清证明，买方留存转账证明和银行贷款结清证明，以备办理房产过户手续用。买方垫款房产过户前，可将卖方房产证和身份证件留存在中介公司，防止卖方一房二卖。3、先行签订网签合同，防止一房二卖依照现行的网签制度，只要买卖双方办理了网签备案手续，在注销网签之前，出卖人无法与第三人另行签订网签合同，因此，在垫付资金前，先与出卖人签订网签合同也是防止其一房二卖的有效方法。4、由专业律师审查合同条款，整体管控风险目前二手房交易市场整体尚不规范，如果各个交易环节没有严密的合同保护，产生纠纷后无据可依，对于先履行义务的买方明显不利。买方代卖方垫资付款的，要在买卖合同中明确约定卖方向贷款银行申请解押、房屋抵押注销、房产过户等关键环节的时间节点和买卖双方的履约顺序；约定买方行使单方解除权的条件以及卖方违约责任条款；明确约定中介服务人员在交易过程中的协助义务以及违约责任。从房屋查档到交易流程监控再到具体合同条款审查，牵扯较多精力，需要较强的专业判断能力，建议选择专业律师参与整个交易过程，以有效预防交易风险，及时处理交易纠纷。问律100城市运营商火热招募关于问律：问律·中国是中国首家全球法律服务定制平台，法律服务综合解决方案供应商。平台通过“互联网 法律”，更好地实现法律相关资源的整合和配置，是法律领域知名生态型平台公司。加入问律城市运营商，坐拥五大权利：拥有问律总部股权；拥有区域运营中心的经营权，有权在当地建立问律子公司；成为绿商私董会VIP会员，共享绿商私董会资源平台；进入高端圈子，共享高端法律、商会、金融、媒体资源；共享即将建立的全国100个地区运营中心的落地资源。联系：
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最近朋友遇到烦心事，一直在咨询我，我也不怎么解决，来发个帖子看看大家有没有明白的) r: E; T! c' |
首先 朋友看上这个是复式二手房，位置在依云北郡，装修很不错，朋友一眼看上了。卖家是朋友的好朋友，房子是全款买的，但是后期将房屋抵押给银行贷了款，现在还欠了30万。我的朋友现在想买这个房子，怎样规避风险？请大家帮忙支招。
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坐等大神支招啊
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看看别的吧，非得买这个啊？
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买方先出30万，帮卖方把贷款还上，解除抵押。就可以正常交易了。0 f- _) w' u* F+ O+ {$ h- ]: v, [
朋友之间可能有的事不好意思太较真，那就上中介哪儿的整个合同模板，该约束什么就约束什么，违约金什么的都写好，先小人后君子。
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别买这个了，不踏实的感觉，朋友跑了咋办啊
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二手房交易程序（卖方有抵押、买方需贷款）
签& & 约（交定金）：交定金之前如果卖方的资料没有补充完整一定待补充完整（如房本复印件、授权委托书、同意出售证明、身份证原件）后交付。不然交付定金后买方很被动。
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报& & 单 ：链家内部程序，由经纪人向总部报单。
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评& & 估：由银行聘请的评估公司到现场评估，方式是现场拍照等，评估涉及到评高和评低的问题，往往有的客户希望评高点，这样可以少付首付款，因为有的首付款是总房价减除贷款额，对于资金不足的客户来讲，希望多向银行贷款。
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评估报告：一般评估后五个工作日出评估报告，这个时间最好也别写进补充协议中，因为评估公司出评估报告的时间链家是无法把控的。
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打首付款：这个时间点很重要，也需要提示买卖双方，一定要确定评估报告下来后几天内打首付款，已经有些纠纷因这个时间不明确而造成。一般选择3日内或者7日内，具体是几天一定经双方同意并考虑双方的情况。- s. K) t+ t# i6 P
解& & 押：一定要约定好打首付款之后的什么时间去解押，一般规定当天，三个工作日或者七个工作日，但要考虑到抵押银行的解押程序，一般要提示卖方提前向银行咨询解押的步骤，让卖方首先打电话问具体负责的信贷员，约定申请的时间地点及要提交的资料，比如每月十五号还贷，则需要提前一周提出申请，解押后银行会出具还贷的证明，卖方凭银行盖章的证明到房管局解押，解押一定要经纪人陪同。
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到银行面签：打首付款、解押、面签、过户、物业交割的时间确定非常重要，这要在补充协议中需要明确，并规定逾期履行的违约责任，只有这样才能保证按时履行完程序，也让想违约者找不到时间漏洞。4 D&&y) @4 U* O1 C8 R! A( G# Z) w
一般可以这样约定，打首付款的同时去银行面签或者打完首付款后三个工作日内到银行面签。6 U9 V$ n3 P& a- z7 V: V
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物业交割+ y" z&&k5 ?" u' Z' L( V2 X
这并不复杂的9个程序步骤也是当事人和经纪人要谈的主要内容，这也是律师需要非常熟练的地方，每个步骤的风险在哪里，如何避免。
&小编都跟着着急了&
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二手房问题多多
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找个靠谱的中介吧
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不太靠谱，买新房吧，为啥非得买二手的
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找个律师吧，非得买这么大风险的房子么7 c# g# k, G1 z' r3 u# X; M
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二手房交易程序（卖方有抵押、买方需贷款）
签& & 约（交定金）：交定金之前如果卖方的资料没有补充完整一 ...小编都跟着着急了
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找个靠谱的中介，怎么操作，中介都告诉你。
爱奥儿、兰鑫足道招代理，让更多女性走出女科疾病困扰，为更多的人带来健康！电话：，微信：zihan821027
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写个借条是最靠谱，设定还款条件。+合同足够了。来自[]
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我1月份刚买了一个这种房子，卖家欠20万，总价70万。说说我的操作方法，先与卖方签订购房协议，定金为20万，约定反悔双倍赔偿，过户时间等等，卖方还银行欠款，解押，剩下走正常房屋买卖协议
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即使是朋友，也要按照正常流程走，否则有问题了太麻烦
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lq5303 发表于
我1月份刚买了一个这种房子，卖家欠20万，总价70万。说说我的操作方法，先与卖方签订购房协议，定金为20万 ...
既然时朋友的朋友，可以拿钱和他一起去银行还款$ i$ J+ A1 H$ A$ p! h
剩余的就是正常签订合同。8 F5 v! o6 e* h0 M2 N
只要不是高利贷就好说。
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这样的房子还是别买了，以后也是问题啊
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这样的房子还是别买了，以后也是问题啊
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这样的房子还是别买了，以后也是问题啊
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这样的房子还是别买了，以后也是问题啊
这样的房子能买吗？会不会是骗子？
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&&&&&&&&&&&&&当前问题当前问题
给卖家解押的情况
提问者：珊哥
时间： 22:46:01 &
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共有&2&个回答
你好，我是链家地产杨勇。很高兴为你服务。帮卖方解压，必须到公证处做公证。
您好，这种情况您需要谨慎，一个是要查看卖家征信情况，看是否会存在债务纠纷，再到房交所查档看房子是否有查封，若有上述情况建议考虑另外的房子。其次，可以要求卖方找担保公司进行垫资进行结案。希望可以帮到您。
要成功的卖出自己的房子，就一定要对自己的房子有一个合理的估价。那么，卖房应该如何对自己...
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