想澄清几个问题：&br&&br&1.目前是不是泡沫？&br&&br&答：根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。&br&所以，泡沫是一定的。&br&（房价与收入比，房价与可支配收入比，这两个指标基本不用，因为这两个数据根本没法看了，而且中国很多是两代人供房，所以更看重售租比，也便与股市市盈率做横向对比）&br&&br&2.房价是泡沫，泡沫具体是什么？&br&&br&答:房价的泡沫组成来自于两个部分：土地价格以及P／E在30倍以后的击鼓传花的利润。日本泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。&br&近五年，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右（2015年行业平均净利润率才10%，意味着3000楼面地价的房子卖价是1万，降到9000就无钱可赚了，开发商能力差的，还能赔钱）。房价构成中，30%-50%是土地成本交给政府，另外有12%以上的开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。&br&银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款（一般是3年期），在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。&br&（看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟）房价为什么高，泡沫在哪里，看房价组成应该会很清晰。&br&泡沫的另一组成部分，是击鼓传花的利润，这是由于房产具有投资属性，经历了10几年的货币超发与通胀，在供求关系的指引下，土地财政的刺激下，以及舆论的诱导下，房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。&br&&br&3.关于泡沫会不会破？何时破？&br&&br&有一个房地产18年经济周期的说法，7年缓慢上涨期，5年快速上涨期，2年极速上涨期，4年泡沫破灭调整期。&br&目前状态，各地分化，但总体看按18年周期已经是在极速上涨期，因为中国土地完全掌握在政府手中，经济半封闭，房地产经济的泡沫会不会破，何时破，绝大程度上看政府的调控手段。&br&&br&4.政府应对现状的手段？&br&&br&政府已经走不了土地财政的老路了，原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间，也透支了普通人的消费需求，另外，房地产市场的供求关系发生了倒转，导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。&br&但政府现在还是脱离不了卖地赚钱，因为大量的负债必须要还，新的收税对象还没有出现，所以房地产的泡沫还不能破。&br&&br&从对政府需求上说，就是土地价格不能降，房价不能降。因为一旦下降，政府的负债，银行的不良贷款，企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂，连锁反应将会导致经济至少停滞，最终接盘的不光是你我，最终是人民币，这些明显是政府无法接受的。&br&&br&所以，政府会做什么？&br&对政府最有利的行为就是稳定房价，造人为的慢牛。&br&通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价，通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去化。&br&另外，通过宽松的货币政策，通过居民收入提高与货币逐渐贬值，慢慢降低房收比，让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。&br&通过时间来换取房价泡沫缓慢缩小的空间，也就是避免经济硬着陆。&br&&br&但是，2015年的股市与当今房市何其相似，市场力量之强大，当今政府已难以完全操纵，加上地方诸侯与中央是否保持步调一致也很难讲，所以，政府的希望会不会落空，局势会不会一发不可收拾，我认为也是有一定概率。&br&&br&5.个人如何应对？&br&&br&现在已经是泡沫，你是刚需，必须买房，最好到你喜欢的城市，售租比在30以内的地方买房吧，中国很大，宜居的美丽城市真的不少，真的没必要为了一线城市的身份去当接盘侠。&br&要靠自己打拼的普通出身的大多数人，最好在一线好好赚钱、升级，如果发展很好就留在一线（选择规划的新城区购房比较不吃力），如果发展得一般般就在1.5线／2线找定居地。&br&个人配置投资的，选择金融资产跟不动产组合投资，不动产投资尽量选择售租比合适的新兴城区去买，长线持有。&br&目前阶段投资房产，一定要计算投资收益，如果不缺钱或者风险承受能力大的，可以参与一线炒作。&br&&br&6.关于基本面因素&br&&br&1）财政赤字加货币放水的双松格局本届政府任内看应该不会改变，这就意味着货币贬值的预期和事实仍在继续。双松格局对房价有支撑和拉升作用。反之，则会打击房价。&br&&br&2）土地供给&br&土地是房地产市场游戏的本质所在。政府垄断了国有建设用地，意味着可以操纵国有建设用地的供给量和价格，还可以直接垄断建设权（普通城市居民无权私建）。&br&任何拿土地稀缺说事的人都错了，实际上未用土地太多了，只不过供应量跟价格是垄断的。&br&你说主城区建设用地越来越少？城市发展有自身规律，到一定地步就会郊区化，城市集群化，从向心发展变成离心发展。&br&而且，政府已经瞄上了房地产的另一个市场，农村土地流转上市将要开启了，到时候农村的宅基地都可以上市交易了，耕地也可以承包了（已经可以）。只要基建配套到位，想必有很多人要去享受近郊的田园生活。&br&土地的属性以及供给模式，决定了政府对房地产市场的绝对控制力。&br&土地供给对房价的影响具体看政府操作，增加供给、开辟新城区可以平抑房价，收缩土地供给、维持低供给会维持房价或者推高房价。&br&&br&3）城市化进程&br&目前城市化率是55%，城市化结束是70%-75%，大陆每年平均新增城市化率为1%多一点，所以大陆完成城市化差不多还需15年。&br&万达王健林、万科毛大庆等大佬说房地产市场还能发展15年，也主要基于此。&br&城市化的计算是以新增城市人口计算的，也就是人员向城市流动，或者就地城镇化。&br&机会：城市化尚有发展空间，对房价也有支撑作用。&br&风险：如果农村土地可以流转上市了，那城市化进程会加速，也就没有15年了。&br&&br&4）人口老龄化及城市人口的积聚分散&br&一线城市（除了深圳）已经出现老年化趋势，很多开发商以及金融机构早就已经布局养老型地产。&br&关于人口老龄化万科毛大庆有个发言可以搜到，里面有数据，我就不复制了，就说结论：人口老龄化对购房需求及房价必然是转折点，会降低总需求，拉低房价。&br&这个因素是长线影响，到时候的售租比售收比肯定会更趋合理，但年轻人的问题是，你等不起，人民币贬值快，一般人也没能力和精力让手中的现金保值增值，所以，如果价格合理的话，还是要考虑置业。&br&有人讲北上等一线城市的积聚作用会让房价坚挺，但城市化理论有一个城市中心人口逆增长的过程，也就是郊区化和城市圈发展，会使得人口和新兴产业向城市周边拓展。&br&另外，将来大陆会有新兴多个超级中心，华中有武汉，西南有成渝，西北也会有，原先的一线也会扩展成大城市圈，比如北京也扩展成京津冀，这样会使得传统的一线中心的人口积聚压力大幅度分散，也意味着需求的降低和房价的平稳。&br&中国人对于人生成功和人生目标，对于理想与幸福的理解也会渐趋理性。&br&所以，人口老龄化和人口的积聚分散在一线城市长线来看是拉低需求和房价的。&br&普通人想要了解趋势，可以关注人口结构比例以及城市发展规划。&br&&br&7.数据来源以及个人如何查数据&br&&br&笔者因为是从业人员，投资决策使用数据来源于中指，克而瑞，明源等系统的数据、报告。同时也会请统计局的研究人员私下授课（其实政府对现下情况非常清楚，做研究的那些人实力很强，数据很全面，但做决策时因为利益权衡所限，就不会那么理性）。&br&普通人查经济基本面数据可以关注统计局网站；土地成交信息（位置及价格）可以上当地国土局网站看，每天都有更新（通过看土地价格就基本知道目前房价是否合理以及明年房价是否会涨）；住房成交信息可以上住建局网站看。&br&至于，网上的新闻，还是少信为好。&br&目前大部分新闻都是被操纵的，从业者看来，很多都是乱写一气。&br&其实新闻可靠很简单，就是讲道理摆数据。比如成交量，成交价，存货量，去化速度，去化周期等等供求基本数据，但新闻很少提及，很多时候就是在渲染气氛而已。&br&&br&8.总结：&br&&br&1线泡沫已经高企，要看风险承受能力小心参与。&br&1.5线中心城市，2线省会，以及1线新城区还有很多相对合理的机会，要买就早买（目前甚至有以租养供的机会）。&br&&br&跟房地产开发行业一样，房产投资的暴利机会其实已经过去了，还是回归理性的投资预期比较符合现实。&br&&br&其实，本人作为房地产开发投资从业者，真的不希望房价高企，希望房价能够回归理性，只想赚到合理利润即可，大家都有房住，有工开，有钱赚不好么？&br&有人手里有1、2套房，就一心想着房价暴涨，但房价涨了，生活成本跟着涨，房价是大周期，生活成本可是眼下的。你也不能保证在合适的时机出货套现，你也不能保证肯定能给你的后代准备好住所，以免他们为了不正常的房价牺牲了自由与理想。&br&可惜的是，房子应该是居住属性为主，现在却变成了投机品。&br&原先通过土地、税收、银行的吸血游戏支撑了基建建设、大型投资，也造就了相当一批体制相关人员的暴富，但房子终归是拿来住的，而不是拿来吸血的。&br&&br&高企的房价歪曲了社会价值体系，透支了年轻人的理想，摧毁了实业生存空间，待在这样的国度，说实话，真的艰难。&br&&br&～～～～～～～～～～～～～～&br&3-19更新：&br&很多人私信问对于某个城市房价走势的看法，集中回复如下：&br&&br&1）上文中已明确表达了，中国房市是政府主导的政策市，政府的货币政策，土地供给政策，房地产市场配合政策及立法，都能对市场供需及房价起到或正或反的作用，政策对市场需求的影响，以及对房价的影响，关键看中央及当地政府的政策具体走向。就是因为以上政策的不确定，谁都无法准确预测房地产走势。&br&目前政府各方面政策的大方向是想稳定地价、房价，也不允许房价过快上涨。&br&&br&2）开发商投资决策过程比较复杂，从城市可进入分析，到城市宏微观经济分析，再到城市整体供求分析，再到各分城区现状分析，再到目标地块的基本条件分析，会通过一系列的市场分析最终决定是否进行投资。&br&普通人不可能有这样的条件进行理性分析。所以答主已经在上面答复里给各位提供了2个最最简单办法：&br&（1）考虑到货币贬值，目前售租比在35年以内的房子是可以买来自住的，30年以内的房子目前都是可以投资的；&br&（2）关注下本地国土局网站土地成交价格，看土地价格有两个作用，一是看趋势，同等区位条件的土地价格如果在持续上涨，房价肯定也会上涨；二是看房价，看到楼面地价，你就可以结合开发商的正常成本，计算出合理房价，房价短暂可能会受到供求关系起伏，但不会偏离太远。&br&&br&新房房价基础公式：房价=土地成本+建设成本（含建安、管理销售财务费用）+税费+净利润&br&开发商的建设成本请咨询当地人士或网查，一般几年之内变动不会大，&br&税费= 12%＊房价 ，&br&利润=房价＊x%/0.75（x%是净利润率，除以0.75是因为要交25%的所得税）&br&&br&二手房价格参照同区位一手房价格，理论上应该是 重建价格减去折旧再加上交易成本，但大部分房子还比较新，所以价格只是略低于新房。&br&&br&3）很多人问我某个城市的房价看法，恕我无能，不能回答。现在一线，二线，三四线分化严重，而且单个城市中，合区分化也严重，所以我还是希望您按我说的售租比跟关注土地价格的方法去做判断。&br&&br&4）今年房价飙升，答主作为从业人员其实不是兴奋，而且恐惧。无论怎么算，部分城市现在的泡沫都已经到了恐怖的级别，参与风险极大。&br&答主非常看重售租比，是因为将来如果没有接盘侠，价格最终回归了，合理价格最可能靠近的就是售租比了。&br&&br&无论你是普通工薪阶层还是投资者，你现在参与P／E50倍以上买盘的动机无非是认定房价还会涨或者大涨，但目前基本面除了政府的政策因素引导以外，还有什么能支持房价大涨？经济增长放缓进入中低速，出口与实业萎靡，转型还在过程中失业率进入爬高阶段，收入增长缓慢，人口结构变化。。。所有经济基本面都不支持房价大涨。&br&再次警示各位风险，特别是普通打工者，不要参与50倍以上的买盘。大陆可没有个人破产的法律，你贷了款是无论如何都必须还贷的，除非你死了。&br&至于投资者，如果担心资产贬值，请选择金融资产和风险小的不动产投资，合理化自己的投资预期。&br&&br&5）答主希望普通家庭出身的工薪族，在收入条件没有达到之前，请不要轻易负债置业，按目前的房价收入比和售租比，在很多城市，工作10年之后再置业还是可以的，这也应该是常态，所以不要着急。&br&希望各位年轻人在年轻的时候，多花钱在自我提升上，多学点技能，多旅游增广见闻，做到健康、家庭、事业平衡发展。&br&城市里充斥了消费信息与价值观，可能会迷惑你的头脑，到处走走看看，也许会对生命有新的领悟。&br&答主以前的香港同事，30岁多一点白了一半头发的人多的是，他们很惨，3，4万的月薪，背着将近1000万的房贷，生活压力太大。&br&如果将来大陆的生存状态如当时的香港，&br&那些花上千万供房的人，请你想想何必去接盘，不如努努力攒点钱买个自由身了。&br&今年，香港地价跌了70%，房价也会随着下跌。&br&大陆还没有经历过一个完整的房地产周期，没人能真正体会到日本的那种沉痛。&br&大陆没有学真正搞国家社会主义的西欧，比如德国的房价控制得就很好，土地财政的动机以及被执行的过程并没有体现出社会主义的特性，其实城市化进程可以做得到效率与公平兼顾，但现实却没有。&br&&br&6）答主没放一堆图表直接摆明结论的原因是，答主获取的资料大多是咨询公司提供的，在统计学属于二手资料，而且大部分结论网上都可以搜到。如需深入了解如售租比，房价收入比，总房价与GDP比重，郊区化，老龄化等等内容，请直接百度关键词即可。
想澄清几个问题： 1.目前是不是泡沫？ 答：根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。 所以，泡沫是一定的。 （房价与收入比…
我认为目前赞最高的那个答案考虑问题依然太单一了，在这个经济全球化的时代影响房价的不只是国内，还有来自国外的因素，我们这高高的房价是在国内外共同因素的作用下诞生的。&br&&br&以下是我2014年写过的一篇文章，希望能对大家有帮助，如有不对请指教。&br&&br&1、一个房地产崩盘样本&br&　　案例：某地一开发商，为人低调，自奉菲薄，克己勤免，攒一楼盘，实指望以此大发，装修都搞完了，还没开卖，今年爆了。朋友为公司上门讨债，才了解到情况，该老板已欠下40多亿的巨债，而楼盘，也许在去年高峰期能卖10多个亿，现在能卖个零头就不错了。&br&　　朋友查了账本，40多亿的欠款，实际借的钱才19个亿，其余都是历年攒下的利息。我听了差点打一趔趄，但后面还有更惊人的：其实该楼盘两年前就已盖好，老板捂着不卖，表面上看，老板似乎是贪心，想赚得更多，而事实是，当时老板就已经资不抵债了，即使是当时以市价卖掉，老板也已无法清偿欠款。站在老板的角度，与其马上坐牢，不如把楼盘捂在手上，反正房地产蒸蒸日上，手上有个楼盘就有故事讲，就能融到钱，万一将来楼市暴涨，他就把故事讲圆了：偿清所有的债务，还能赚一笔。只可惜，现实很残酷：房价涨幅已跑不过利率涨幅，只有崩盘一条路。&br&　　更残酷的是，老板把自己的亲朋好友全拉下水了。坐在他办公室哭丧着脸讨债的，不是兄弟就是同学。他的一个同学，原是某银行支行高大上的行长，自己的钱要不回来不说，银行贷的钱也要不回来，该行长因此被贬为专职讨债的，什么时候要回钱什么时候回去上班。他的两个堂兄弟，为这楼盘献出了数千万的积蓄，又从老家借来上亿资金，全部填进这个楼盘，这亿元资金，都是从众乡亲的口袋里以高利弄到手的，人头有数百之多。他们不知道事情已到了不可收拾的地步，还在不停地催利息。朋友和他们坐一起要债的时候，就听到不停的电话来，两兄弟不停地对电话说：利息明天就还！明天就还！&br&　　我相信这帮要债的一定恨不得将老板碎撕万段，但一个死老板一分钱都不值。要是这老板的肉每一小块值一块钱，我肯定，要不了多久他就会变成40亿块。&br&&br&　　2、炒钱是如何沦为庞氏骗子的？&br&　　说这个案例，是因为最近看到太多的高利贷炒钱崩盘惨案了：以广东、四川、浙江、江苏为最多，说高大上点，叫民间金融，说符合实际点，我叫他民间炒钱庞氏骗局。卷入其中的民间公司基本上不是担保、小贷，就是理财公司、P2P平台，或者小型开发商，参与者大多没什么金融常识，也没什么经济意识，对“风险”二字完全不认识，眼里就一样东西：高利，一开口就跟你谈三分的利，四分的利，说二分的利那都叫没本事。&br&　　从各种炒钱公司崩盘的模式来看，我把它们归纳为这么几种:&br&　　第一种，有自己的故事和题材的，一般不是在内蒙古或新疆某个你叫不出名字的地方有个矿，就是在某个三四线城市城郊结合部有块地，要不就跟你说能搞到齐白石范曾达芬奇梵高的画，坐等升值。玩的人是真诚相信，如我上面提到的案例，他是真诚相信那是一桩事业，只要把钱交给他，他就让你赚更多的钱。这种人一般刚开始是认真的，到中间撑不住了，就半真半假了，到最后，为了苟延残喘，彻底沦为蒙人。&br&　　第二种，一般都曾经有个实体，资产型公司，相对有钱，比如开发商，在资产泡沫大起时，他看到了资金与资产之间互动加杠杆的套利空间，就开始玩资金了，弄个担保或小贷公司，用融来的钱买资产，用资产质押再融资，再买资产，如此循环。手笔很大，门面也很大，资金动员能力强，欺骗性也很强，这种公司一般在全国多个开发区都有块地，这里那里有个矿，有点物业，再以低价买来真真假假的黄花梨或字画什么的，做大资产。摊子大，链条长，杠杆高，资金链紧，一旦资产价格有个风吹草动，就会崩，而这种公司一旦崩掉，往往波及面广，债务黑洞极大。&br&　　第三种，没什么实力，看见别人炒钱眼热，也纠集个理财或担保公司，这种公司好的一般做影子银行的下游，相对安全，差的就做了前述两种公司的下游，为他们找钱，自己居间，吃上下游资金价差，一般他到手的资金到在2分以上，再3分4分倒给别人，等到别人一崩，他也跟着就倒了。这种等级的公司做业务，一般连哄带骗，信用不高，只能在熟人圈子里骗，最后上当的多是乡亲、亲戚、同学、朋友，通常叫杀熟。&br&　　最后一种，一上来就把自己定位成庞氏骗子，以高利诱惑那些贪婪的人。这种人一般先弄个P2P平台，发个理财产品，给出来的利率高得让你心跳。他们骗一波钱到手后，就骗下一波，用第二波骗到的钱，付第一波钱的利息。那些拿到高利的人感觉到了诚信，就拿更多的钱往里砸。等到第三波融资到手，庞氏骗子就玩人间蒸发。目前这种庞氏骗子已经开始进化了，不再是庞氏玩法了，直接开骗：还是用P2P平台，还是高利开诱，但骗到第一波钱后，立刻卷款逃跑，至多花大钱买个法人替他坐牢。&br&　　这里给个经典案例吧，央视不久前报的：深圳金鼎祥投资公司，有一个理财分红产品收益惊人，月利息高达10%至12%，投资人刚开始每个月都能按时拿到对方承诺的利息，后来不惜几千万几千万往里投，之后，这家公司突然失联，将近十万投资者所有投资“化为乌有”。&br&&br&　　3、对民间资金的引蛇出洞&br&　　为什么突然涌现了这么多各式各样的高利贷公司呢？这全拜四万亿大投资所赐。&br&　　2008年11月四万亿大投资推出后，金融机构差不多哭着喊着往外贷钱。多少年来只见你求银行，什么时候见过银行求过你？但这时侯，银行有政治任务，要把钱放出去，倒过来了。当时贷款人稍微弄点资料，别让银行脸上太过不去，就把贷款拿了。事情就有这么夸张。&br&　　一转年，到2009年上半年，经济形势看看有点稳了，银监会就开始出手，要往回收了，时间是当年7月份，银监会发一个内部征求意见稿，要管一管这信贷口子。风一吹，股市就见到了6000点大跌以后的高点：3478点。&br&　　这时候其实大家都醒过来了，对金融危机的恐惧也过去了，都琢磨着贷钱来玩儿了，但央行已不给你机会了，2010年，央行出台政策，对信贷实行总量控制，而且是按季给额度，虽然贷钱凶猛，但一下子有了上限，银行差钱差得直叫唤，一般到4季度，银行基本上就没钱放了，额度用完了。&br&　　央行银监这一着，等于是给地方打了一记闷棍。4万亿大投资出来以后，各地政府规划配套的投资达18万亿之巨。本来中央还怕地方政府拿着捏着不敢投，但地方政府才不管呢，好比一人早就想进赌场，一直被爹管着不敢进，现在爹让去了，他还怕把家产输光吗？但地方政府的玩法很快就把爹给吓着了，这是“崽卖爷田不心痛”的节奏嘛，所以就出手勒着点缰绳，这一勒，问题又来了：18万亿摊子已经铺开了，不给钱就等着烂尾。爹你就看着办吧！&br&　　要说这时候国际经济形势还没完全稳住，美国还一轮一轮的搞QE呢。中央真要是把钱袋子口子扎紧了，经济出了问题谁负责？但不扎紧钱袋口子，金融系统闹崩了，那更不好收场。怎么办？&br&　　得有新招！&br&　　新招就是：守住正路，大开旁门，对民间资金进行引蛇出洞。&br&守住正路就是对银行系统的信贷进行总量控制，这是计划经济，按季给配额，贷款利率也低，能够拿到这种便宜资金的，也就央企、大国企或地方政府好项目。这是金融小灶，能吃小灶的，得高大上够级别。&br&　　大开旁门就是放开民间金融，搞活民间金融市场，对影子银行以放为主，以管为辅。压低存款利率，让存款利率跑不赢通胀，用实际的负利率，加上民间金融诱人的高利率，将那些长期躲在银行的储蓄资金引出来，投入到有史以来最大的投资大跃进当中去。&br&　　这一招确实有效，于是我们看到了建国以来最庞大、最活跃、也最让人心跳的民间高利贷盛宴！&br&&br&　　4、炒钱国家队的民间扮相&br&　　今天回过头来看，2008年以来中国经济的打法完全脉络清晰了：&br&　　一、启动两个领域的大投资稳增长：一个是大基建，一个是房地产。大基建归功于各级政府，即4万亿+18万亿。房地产泡沫一要归功于人民币升值，二要归功于地方政府推动。&br&　　二、大基建和房地产又是相互支撑相依为命的两个相关体：没有大基建，投资上不来，经济增长没保证，人民币升值可能会立刻掉头转为贬值，那么房地产及各种资产通胀无从谈起；同样，没有房地产热，没有越来越高的地价，地方政府既卖不出地价，又无从将土地质押融资，就没有钱搞基建。只有双方珠联璧合，才有稳定的经济增长。&br&　　三、无论是大基建，还是房地产，对资金的需求都是十分巨大的，如果单从银行一个口径往外出资金，那么，一旦泡沫破灭，风险全部集中在银行，这是关系到社稷安危的大事，这么大责任，谁都负不了，唯一的办法就是启动全民资金，将风险分散到全社会。&br&　　所以，银行系统分裂成双轨：一轨为表内，服从央行银监的各种管制，有信贷控制，有存贷比考核，有计划利率，另一轨在表外，不受考核管制，各式各样的理财产品，庞大的理财资金池，成为民间资金市场资金最大的源头。&br&　　跟着是信托资产的跳涨，短短几年就直奔10万亿。虽无法律文件规定，但刚性兑付的隐性承诺，相当于为各种大资金进入房地产、进入矿藏资源、进入地方融资平台提供了背书，有了这种背书，才会让那些大的民间资金，以及那些进来的境外热钱，无所顾忌地进入了房地产和大基建的第一线。&br&　　这两个都是穿了便衣的国家队，只不过是民间扮相而已，而真正的民间金融的主体：担保、小贷、典当、理财公司、P2P，都只是它们的小弟、跟班、上下游，如果把民间金融市场比喻成生态群落，那么民间扮相的银行信托就是狮虎，而其它的只能算土狼、豺狗、秃鹫，起的是补充作用。&br&　　但民间并不明了这一局势，他们只知道炒钱很赚，比辛辛苦苦做实业要容易赚钱多了，就纷纷入局，却并不明白，钱从何来？财富从何而来？对于他们当中的绝大多数人来说，知其然有钱赚就行了，何必费神费力去知其所以然呢？他们认为，竭力搞清所以然的那些家伙，都是些吃饱了撑的傻子。&br&　　直到现在，举目中国，我所见到的，大多都是些认为“知其所以然是扯淡而多余”的机灵成功人士。我祝福他们！&br&&br&　　5、钱生钱，钱从何来？&br&　　但银行信托们是知道钱从何赚的，他们一直都“知其所以然”。可能他们前台执行人员不一定清楚，但他们的总部一般都有一个庞大的宏观研究团队，他们对国际国内金融局势了然于胸，洞悉这波炒钱的财富效应源头在哪？何时消失？&br&　　那么，这一波炒钱的真正源头动力在哪呢？&br&　　在美国，在美联储，在美元。&br&　　金融危机之后，美联储先拿出大资金救助金融系统，后来又连续搞了三轮QE，欧洲日本也都搞量化宽松，全球资金泛滥。这些资金，在它们的本国，是呆不住的，因为它们本国资产在通缩，利率是零利率。只能出境去寻找收益高地。这个高地就是中国。&br&　　中国其实也可以不把自己做成一个收益高地的。那得有个前提：经济零增长或负增长，国内资产通缩，利率为零，人民币还想出境找吃的呢，那么一准，热钱对你没兴趣。&br&　　但中国做不到。经济不增长？中国玩不起。于是我们经历了一波中华民族有史以来最大的基础设施建设。大基建，稳增长，热钱流入、资产特别是房地产的通胀，人民币成为利率最高的货币。&br&　　那么高的利息，谁会要这么贵的钱？做什么样的生意，在付掉了年化30%－40%的资金费用之后，还能有钱赚呢?&br&　　有：地方政府和房地产开发商。&br&　　地方政府对资金的廉贵不在乎，只要能搞到钱，把GDP做上去，大领导能升官，其它都是小事，至于还得起还不起，他们根本就没怎么想，实在还不起，没关系，咱已升官走人了，把烂摊子留给下一任吧。&br&　　房地产开发商，特别是中小开发商，拿块地就已经费力了，到银行贷，银行不给贷，所有开发贷都已被叫停。股市呢，已丧失了融资功能，就算没丧失，也不给房企融资。房地产的资金来源只有两条路：要么境外弄钱，以贸易的方式进来，要么境内走高利贷，如我开头举的案例。&br&　　对于开发商来说，他们相信房价永恒上涨，因为他们被中国人口、城市化、刚需这一连串他们容易明白的概念洗脑了，他们相信只要把房建起来了，就有钱赚，40%的利率算什么？&br&　　对于放贷人来说，40%的高利放出去，确有回款之虑，但是不怕，一个楼盘值2个亿，我只贷1个亿给它，还让它全额抵押，就算房价跌50%，我也能把本息收回来。但他们不知道，大多楼盘都早已重复抵押，抵押给你的，也抵押给了别人，编的都是同样的故事，如我说的第一个案例，它早已资不抵债了，就算你那到了那个楼盘的产权，那也是个无数债务纠纷的产权，有无数官司在等着你！&br&&br&　6、螳螂捕蝉，黄雀在后&br&　　概括地说，这一轮炒钱就是国际货币大放水的经济形势和中国经济发展阶段共同促成的中国资产大通胀所致。&br&　　随着国际经济形势变化，以及国内政治经济形势的变化，炒钱所赖以生存地基础条件也处在急剧的变化之中。&br&　　首先，管理层新班子上台，即严控地方债、清理地方债。地方融资平台的融资规模即开始急遽地缩水。&br&　　紧接着，央行、银监开始一轮一轮出政策，对影子银行，主要是炒钱国家队的银行表外业务进行清理。&br&　　从清理银信合作、到清理理财资金池，直到今年5月五部门联手出台127号文，一轮比一轮政策紧，逐步收网，至今年，基本上算是把炒钱国家队给HOLD住了，影子银行也大幅瘦身。&br&　　国际上，美国经济加速复苏，热钱开始回流美国，美元指数重返上升通道。到去年底，美联储终于缩减购债，逐步退出量化宽松，一下子扭转全球资产价格预期，从黄金、到石油、到中国房价，全部逆转。&br&　　这就是为什么去年房价还在蒸蒸日上，一转年，啥事没干，房地产市场就突然变天！&br&　　但管理层早已开始往回收了。你看那政策一波一波的趋势，读不明白是你的事。&br&　　但银行也早已先知先觉了。去年底，一外地四线城市开发商楼已建好，突然银行不给放按揭贷款，借口是银行缺钱。朋友来深跟我说起这事，我跟他说，哪里是没有钱，明明是银行看见美联储的新政策，对房地产的预期变了。可能银行营业部的工作人员是真心想贷，但他们的总部可是明镜似的，明白着呢，说没钱那是托辞，但营业部的工作人员可能真的以为没钱。有钱没钱，他们说了不算，他们的总行说了才算。&br&　　只有那些埋头炒钱的各种炒钱公司和个人，到死都不明白，明明还是一片睛天，为什么突然风暴骤至？&br&　　从管理层这些年应对美国金融危机货币放水抽水的各种策略来说，可圈可点之处确实很多，不是说那么完美，但能把局势HOLD住就是胜利。&br&　　这一轮资产大通胀是注定躲不掉的，管理层从经济稳定、金融系统稳定的角度制定的应对政策，也是职责所在。但从民间资金出洞，参与到这轮资产潮起潮落大游戏的那一刻起，注定要有人为资产泡沫破灭买单，注定要有人为此倾家荡产、跑路跳楼。执迷不悟陷入太深的，付出的代价也必定最惨痛。&br&&br&
7、炒钱之殇&br&　　说到现在，还只说到炒钱，这题目中的炒钱之“殇”的殇字，还没着落。&br&　　别忙，这就来了。&br&　　回到本文开头的那个案例。朋友告诉我，这个案子中，肯定要死人。&br&　　我说：不至于吧，法律解决，大不了坐几年牢么。&br&　　朋友说：你不懂，那个地方的人，民风剽悍，自古以来，欠债还钱，人死债不烂，父债子还。不还就拿命抵。逼死父亲逼儿子，逼死儿子逼孙子，直到这一家男丁全部没了，这个债才算了掉！&br&　　我说：肯定要法律解决嘛！&br&　　朋友说：先肯定会按法律的游戏规则走，走完了就按民间自己的规则走。&br&　　朋友说那几个在讨债的开发商的同学和堂兄弟跟他说，那些钱是他们从老家向几百个乡亲融来的高利贷，这些人不会放过他们一家的。特别是那个出钱最多的人，说他肯定只有一死了，但在死之前，一定要把这个开发商逼死，让他们家的男丁付出代价。
我认为目前赞最高的那个答案考虑问题依然太单一了，在这个经济全球化的时代影响房价的不只是国内，还有来自国外的因素，我们这高高的房价是在国内外共同因素的作用下诞生的。 以下是我2014年写过的一篇文章，希望能对大家有帮助，如有不对请指教。 1、一个…
&b&【日重新作答】&/b&&br&这个答案写了很长时间，有近两年时间，反复修改中我的看法也在丰满。很多房地产相关的问题大家无论提法如何，提问的角度如何，&b&无非都是想问这几个问题：1、“房价合理不？”，2、“未来是涨是跌?”，3、“什么时候买什么样的合适？” &/b&所以其实在哪个问题下回答不重要，重要的是回答出对这些问题的想法。&br&&br&前话说完，进入正题吧。&br&&br&&b&【第一个问题：房价高企是不是因为刚需？】&/b&&br&&br&&b&直接给一个回答吧：一线大城市不是因为刚需&/b&。&br&&br&刚需支撑的市场有一个显而易见的特点：房租房价不会脱离太远，因为刚需买房省钱是第一要素，投资买房赚钱是第一要素，赚钱赚的是买入再卖出的差价，省钱省的是整个人生的总开支。那么投资者只要房价会上涨，哪怕只涨3年我只要3年内卖出就好，3年后暴跌也跟我没关系我现在照买。但刚需买房决策一定是要省钱，相对于自己长期租房来说用买房来更省钱，如果房价涨3年但3年后可能会暴跌，那刚需买来是住一辈子的他为什么不在3年后暴跌后再买入？这3年的上涨对他来说毫无价值因为他要住30年以上如果后面有暴跌他总会赶上的，除非他也把房子卖掉，那如果低价买高价卖他就是在投资房子而不是刚需了。&br&&br&&b&投资者可以不顾现在吃亏，也不顾未来吃亏，只管交易是否可以低买高卖，只要供求可以促成低买高卖，就可以进行投资。而当下一线城市房价早就脱离了自住收益的领域，现在不能收益，未来也不够收益，所以这个价格反应的不是自住刚需价格而是投资（供求）产生的价格。&/b&&br&&br&下面算下为什么自住刚需不是目前市场价格的决定因素。&br&&br&先说一个概念，资金现值概念。你如果购买900w的房子，分为首付部分和贷款部分，首付你付出的钱，将会损失未来若干年的利息，而贷款的部分钱，将会在未来若干年内支付利息（最长30年）。我们姑且把这种利息当作同一个比率（把首付或提前还贷的钱找稳妥长线投资渠道在中国还是可以获得5%年回报的）。一个900w的房子不管你是首付多少，提前还贷还是不提前，他的现金价值如果按月分化到未来30年去，大致相当于每月支出4.8w，30年总支出1700w。我们用一个网上随处可找到的房贷计算器可以看到这个：&br&&br&&img src=&/v2-5dc3eb5eeacc2eaa6c1a0720_b.png& data-rawwidth=&931& data-rawheight=&571& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&931& data-original=&/v2-5dc3eb5eeacc2eaa6c1a0720_r.png&&&br&如果不明白为什么900w的房子哪怕全款900w一次付掉也相当于未来30年每月支出4.8万概念的，大概自己了解下财务上的年金现值法概念即可。这里不展开说明。&br&&br&我大概找了3处位于上海不同地段的我还算了解的房子，参考他们年的市价/租金情况，大概可以给出大家这么一个结果：&br&&br&2000年某房子A月租1000元，市价30万装修家具15万，月资金成本2388元，大概年该房子租金开始超过2500元，5年现金流开始回正。&br&2016年同一个房子A月租3500元，市价350万装修40玩，月资金成本20698，预期房租要翻6倍还需25年以上。&br&&br&2002年某房子B月租1800元，市价50万装修家具15万，月资金成本3449元，大概2007年前后租金开始超过3500元，5年现金流开始回正&br&2016年同一个房子B月租8000元，市价780万装修家具40万，月资金成本43519元，预期房租要翻5-6倍还需25年以上。&br&&br&2006年某房子C月租3500元，市价240万装修家具50万，月资金成本15391元，截止目前房租7200元，预期还有10年可以现金流回正（总计20年现金流回正）&br&2016年同一个房子C月租7200元，市价670万装修家具50万，月资金成本38212元，预期房租要翻5-6倍还需要25年以上。&br&&br&为什么房租翻5-6倍还需要25年以上？因为过去的20年是房地产黄金20年，中国未来20年最多也就跟过去20年持平了不起了，过去20年房租就是翻了3-5倍，所以最乐观的估计5-6倍还需要25年，正常的话35年都是很正常的（何况房租上涨还要触碰整个国民经济成本的红线CPI指标红线等）。&br&&br&&b&这个计算的意义在于：每一个时间点，你要选择在这个点上是租这套房还是买这套房，你的当下资金成本是多少，未来若干年预期资金成本是多少。&/b&&br&&br&大概在2003年以前，一个刚需买房不需要什么决策，一个原因足够了，他的房租已经比按揭略多了，你哪怕首付是借的也要一起还利息，基本也可以预期5年左右就“熬”出头了，也就是说大概最多前5年你过的比租同一套房辛苦些，但5年后你整个支出现金流都要比租同一套房子轻松，你依靠买房给5年后的自己解套，让自己在5年后越来越活的轻松一些。5年后你要么自住省很多很多房租，要么租出去赚很多很多房租（因为自住也等于省掉了同期租房支出，所以下文我们就不再重复说自住，统一说出租收益了）。&br&&br&在2007年之前，一个刚需买房稍微需要一些魄力，因为很明显，如果是同一套房子的租还是买的选择，会导致至少15年生活比租房紧张，要下决心这15年就过得紧点，你需要15年以上才能开始收获这套房子带给你的经济上的好处的，这前15年你过的都不如租房来的经济压力小。&br&&br&2008年-2012年是分水岭，从开始挣扎着算这些成本问题，到最后基本应该都放弃了用“租金收益替代法”来计算购房策略了，因为随着租售比的拉大，用租金替代法来算房子怎么算购房都是亏本买卖了，这时候就只能算上涨收益和亏损问题了。以前嘲笑租房的人说过几年房租涨上去你没买房不是亏了，现在不能这么嘲笑人家，因为过二十年房租也涨不到你买房的资金成本上去，现在要论租房买房区别已经不能谈经济了，只能谈舒适度、改建、搬家等事情了，经济上，买房相对租房已经毫无优势可言了。&br&&br&&b&这是个重要分水岭，虽然在市场上你看到的是连续的运动，但其实这个租售比的界限和大致年份决定了刚需和投资类的分道扬镳或者或身份转换。市场上已经没有了纯粹刚需推动的房价上涨，每个人都或多或少要用投资者的思考角度来考虑买房问题。&/b&&br&&br&而且非常恐怖的是，我们只是判断你最少要25年才能现金流“回正”，也就是说才刚收支平衡，也就是假设25年后的那个月你刚好不赚不赔，你前25年亏掉的部分还需要至少10年来填补，那你从房租角度考虑的投资获益要长到35年以上去。。。&br&&br&第一个问题的，也就是本问题的正面回答是：当租售比已经脱离了经济估算的价值后，刚需自住购房者也将大多从投资角度考虑购房而不再从刚需自住角度考虑购房，市场上即使还有刚需在买房他们的身份也被迫转换了，所有人都必须考虑一个问题来买房——房价是涨还是跌的问题。&br&&br&&img src=&/v2-3e23a5f79af207f1a1b30aea_b.png& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&1337& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-3e23a5f79af207f1a1b30aea_r.png&&&br&&br&&b&【第二个部分是——大家都是投资人】&/b&&br&&br&当租售比过低时，导致纯粹房子的现金回收价值失去了，也就是房子作为一件有使用价值的物品的使用价值远远低于他的价格了，那买房的人自然无论是否刚需，都不会再从使用价值出发去权衡自己的购买策略，这时候出发点就将改为供求关系和价格涨跌关系。&br&&br&1、当我们仅仅确认未来3-5年房价会高于现在时，我们会选择买入再卖出，才能获得收益，如果持有超过5年，因为我们不确定5年后是否还上涨，而30年内又没有租金收益支撑，那这就是个违背所有经济规律的事情。也就是说，我们能确认房价涨多少年我们就会持有房产多少年，或者随时看着市场寻找合适的卖出价格；&br&&br&2、当我们确认未来30年内都不会低于现价时，但30年租金收益又不能支撑回报时，策略就是买入后寻找到一个最佳卖出点获得最好差价收益；&br&&br&&b&这两种判断的人都不少，也应该是两种主流，基于这两种判断的不同，无非是在限定时间内出售还是在不限定的时间内出售两种选择，至于出售的收益是纯粹花的还是这个差价收益是来填补买真正理想自住房资金缺口的都无所谓，以买入卖出差价为主要目标的行为，就是投资行为。为什么大家要看重买入卖出的差价？因为从长期持有上看不到获益的可能，所以一定要从一定时间期限的价格波动中截取收益，才能弥补长期持有收益的不足问题。&/b&&br&&br&&&&&是所谓刚需也被逼成了投资客&&&&&br&&br&刚需往投资客身份转变的最常见方式就是，先买一套便宜的（收入承受压力小），无视出租收益不足问题，在房价上涨后卖出，获得一份“炒房”利润，用这个“炒房利润”+自己的钱，买一套更贵一些的，这样自己的收入不至于承受不起按揭，有些人买到差不多的房子收入又能承受就不折腾不再倒腾了，有些人不但收入要能承受而且房子也要足够满意，那就得多折腾几轮；有些人还想多折腾出几套房子，宁可背上远超收入的按揭，从炒房收益中预留几年的按揭款来弥补收入还不了按揭的问题，这种就纯粹变炒房人了。&br&&br&在中国强大的经济发展势头之下，说房价预期会下跌似乎确实是有些无力了，所以在这不断看好未来中，中国房价走到了今天，到如今，房价的投资价值就只剩下还会继续涨这一条了，从房租收益到未来房租收益到房租抵利息到没房租什么事纯粹看供求关系和未来预期。一线大城市的房地产不知不觉中逐步完成了从消费品向投资品的彻底转身，现在已经完全没有消费品的影子了。&br&&br&&b&因此有一个很重要的事情被很多人忽略了，即使我们长期坚定看好，在年这期间，很多一线城市住房购买的理由已经发生了根本性转变，也就是从依据内在使用价值（包括对未来升值的使用价值的评估）作为购买依据，完全过渡到了依据投资价值作为购买依据了，这一点如果没有明明白白的说清楚，那就有问题了，包括长期坚定看涨的很多人，他们虽然说的观点都是从涨跌从投资角度出发去讲的，但是他们刻意回避了一线城市房产现在和未来的使用价值已经无法冲抵房价这一事实。&/b&&br&&br&那从投资角度讲，未来三五年是涨是跌呢？我觉得很多人给出很多角度回答，未来10年呢？我看到最大胆的预测是还会涨10年，那未来20年呢？&br&&br&投资角度的人不会看这么久的，一个原因是时间越长变数越多，谁去估算这个是浪费力气，另外一个是投资角度看是不会持有这么久的，当下买进的房产5年内肯定会出手的，评估5年的趋势，如果明显是涨那么买入在合适时候出售，即为投资成功。&br&&br&那投资评估中，哪些因素是比较坚定的支持房价上涨的？我在思考这个问题的时候，尽量保持中立客观：&br&&br&&b&1、利益共同体&/b&，整个房地产是一个极大的利益共同体，主动去做空的力量非常少见，而且在无数眼睛的关注下，别说做空，开发商卖的慢了想打个折都难。知乎曾有个问题叫做如何做空中国房地产，里面大家绞尽脑汁的想了很多方法，最后给的是去香港做空万科股票一类的做法。。。。本末倒置，这种方法只能是撑着房价下跌赚一笔，但本身完全不可能导致房价下跌，你别看有人买之前狂叫太贵了太贵了，但一旦买了房立即就只盼涨了，持有房子的人是不会做空房地产的（除非被债务逼的降价）。所有有能力做空房价的地方政府、开发商、房产持有者、银行这几方全都是房价上涨的获益者都是房价下跌的仇人。以往其他地方的例子都告诉我们，房价的破灭只能是从货币基本面、外来力量干涉、经济基本面三种情况下，发生了某种大的变故，才会急转直下，没有发生这三件大事之一的任何一件之前，几乎没有任何参与者会参与做空。&br&&br&&b&2、供求关系&/b&。一线城市的供求关系被人为夸大了，只有一个是真正供不应求的，就是市区好地段的精品住宅项目。所有非精品住宅，房龄长、小区档次不够的住宅其实供求关系都是被扭曲的。好地段的精品住宅供求关系之所以紧张，原因是中国经济奇迹创造了太多富有阶层，他们对房子要求是既要地段又要品质，而因为一线城市好地段地皮紧张拆迁成本高和刻意控制，实在是每年都压根没听到有多少真正高档小区入市。然而现阶段一线城市开发到一半情况下注定是高档小区毗邻各种普通住宅，结果就是高档带动周边，最后实现了整体上涨。&br&&br&&b&3、通胀预期&/b&，钱肯定越来越不值钱了，所以房子再跌，也应该比留着钱管用，所以银行贷款一定是越来越不值钱，早贷早发财，贷越多发财越多。&br&&br&&b&4、非理性因素&/b&，丈母娘强制时，买房时对价值考量加入了婚姻因素，价值可以被估计的更高很多；父母掏钱因素，从父母角度看为自己的心爱儿女掏钱还考虑什么经济价值，他们住的舒服比什么都值钱，因此父母掏钱时对内在价值的评估可以大大放宽；从儿女角度讲，父母给掏了7成，结果房子在自己心里就感觉是打了3折，这内在价值立即就划算了。。。&br&&br&&b&5、历史惯性思维&/b&。完全凭借过去20年上涨历史做出的对未来几年乐观的惯性判断，这种也不少——我说不出为什么，但过去20年都这样，未来5年还能变了天了？这是典型心里。&br&&br&&b&如果我把这5条列为投资客判断未来几年房价看涨的5大原因，我想应该能收到大部分投资人的同意，就是——利益共同体捆绑、高档住宅供求关系紧张、通胀预期、非理性购房因素、历史惯性。&/b&&br&&br&如果有人非说这5条都是假的，那是有些违心了，这5条里至少前3条是中国比较有力的房价支撑因素，最后两条有些不牢靠，非理性购房因素无论是丈母娘还是父母儿女这种，都还没经历过下跌的考验，一旦有过下跌的考验，是否还有如此坚决强大的操作倾向还难说，毕竟如果下跌了可跌得是全家人的财富，丈母娘和父母也是受害者，还未经考验的非理性其本质如何有待历史检验。惯性这个确实纯粹是图方便的人的想法。而前三条出现了一些波动，我下面具体说下。&br&&br&&b&【第三个部分——房价在5年内会开始下跌】&/b&&br&&br&这个标题是比较大胆的一个结论了，既然从投资角度讲有三大几乎很难动摇的支撑上涨的因素，而有没有人能来主动做空房价，房价如何能够在5年内下跌？我试着分下下：&br&&br&1、&b&租售比继续拉大。房子的内在价值回报继续向无穷小进发&/b&。首先房价上涨房租肯定跟不上，国家也不会允许房租那么快跟上，会直接导致所有企业个人成本大幅度上升。而市场也不会让房租快速上升，因为2012年前买房的人是绝大多数他们可以承受一定的低房租，他们并没有一定要跟着急红眼的人一起大幅调房租的压力，所以跟随市场大部分的租房供求和成本来看，房租超过过去10年涨幅大幅度追赶房价的可能性很小，涨肯定涨，但不会猛涨三五倍。这里有个简单的道理，买房谁都可以不理性，租房却没有人会过分不理性，冲动只在合理范围内而已，而且每个买家可以控制自己租房的面积、地段选择来“做空房租”，所以房租总是会回到内在价值平衡中来——房租的内在价值平衡受该城市该地段的平均收入关联互动。&br&&b&&&&&&&这第一点说的是——内在价值补充无望&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&2、&b&高成本住房持有人增多。&/b&前面所分析的，自2012年前后（这个时间点不一定准只是一个大致意思）开始，因为出租收益无论如何无法覆盖购房财务支出后，杠杆率和房价上涨差价就成为很多购房者的主要关心指数，最显著的特征就是卖房的人开始增加了，因为出租无法确认收益，那么除了原有的炒房者低买准备高卖之外，原本的刚需们也很多分化了策略，前面说过刚需们会炒几年房赚到差价的钱贴补自己最终买房款。不管怎么样，利差是一个重要来源。但杠杆率和利差式交易的人，心里是绝对不如以前有房租收益保底的持有者笃定的，因为他们的持有成本高，像2012年以前成本低时购买住房的人那样悠哉的笑看风云可做不到，高成本持有人是紧盯市场风潮的，涨了欢呼不涨就四处跟人说肯定涨等等。高成本持有者的总数量暂时还不足以动摇整体市场，而且2016年9月前因为价格高涨很多人解套很多人才新进来他们资金链可不会再短短几个月内断裂，但有一点很无奈的是，因为无法长期持有，就是不挂牌不行，这个市场上挂牌的人就只会增加不会减少，这是一个重要矛盾，未来几年这个事情不可能扭转，而是是新增的卖家叠加的越来越多（不但新买的人绝大多数都要挂牌，还有曾经的人也有少比例乘高价挂牌的）。其实这几年大型房产中介大发展，如果不是因为卖的人开始增多，光靠买家哪里开的出这么多大型中介店，而高成本持有者积累到一定数量后，要么引发下跌要么引发不良贷款率增加。&br&&b&&&&&&&这第二点说的是供求中，供方增多，并且趋势是越来越多无法扭转&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&3、&b&越来越稀少的买家&/b&。被严打掉的首付贷其实暴露了很明显的信号——买家的稀缺性，如果买家很充足，首付贷这种东西不会那么容易出现，也不会那么顽固的打了又来，而且你要知道市场上大多数卖家卖掉后是马上要再买的，他们手握现金是不缺首付的。动辄三五百万的价格超出了很多人的支付能力，从没买过房的很多刚需没有卖房的钱支撑，直接被高额首付挡在门外了，这就导致这个市场内买卖都是那些人（投资者和还在换房路上的刚需），新鲜血液越来越少（因为首付太高进不来），首付贷成为市场补充新鲜购买力的必须品，才会屡禁不止，这正反映了新买家的稀缺性。。。&br&&b&&&&&&&第三点说的是供求关系中，买房除了原参与者，新增困难&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&4、海外溢出效应&/b&，海外资产配置这些年突然在国内火了起来，为什么火？难道不能在国内买房子投资吗？这个道理是这样的，当然首选是国内房产投资啊，这是一个高收益且在国内好打理的事情，而投海外还要找人打理，说不定还被人蒙，谁没事愿意折腾那么大力气去配置海外资产，我想当收益差、价格差没有达到一种很巨大的时候，大家都还是首先倾向于投国内的，但架不住房价实在涨的有些过高后，海外资产越来越显得又便宜又有实在出租回报率支撑，不乏喜欢返璞归真的人觉得国内外价差过大觉得有切实出租回报才是真的投资支撑，他们开始被海外资产配置的项目吸引，动心了。。而海外资产配置最要命的是，一线城市唯一供不应求的是好地段的高品质住宅，购买者都是资金实力过剩的富有阶层，而海外资产配置基本全部分流的是这个阶层的资产，唯一供不应求的买方被别人拉走了资金，这是真正的大问题。&br&&b&&&&&&&第四点说的是对供求关系破坏明显的事情出现，高层买方开始流失&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&5、外储和汇率&/b&。而海外资产配置的风潮，终于从一个意想不到的角度掀动了整个房地产牢不可破的利益共同体，在这事发生前，没有人会想到房产泡沫吹破的第一声响是从这个角度发起。我并不觉得海外资产配置真的导致了外储减少和汇率波动。但海外资产配置的流行有两种想象中还未成真的指向，让人坐立不安。第一个就是想象中如果持有高价格房子的人都这么干（虽然还没这么干），那么外汇和汇率会瞬间崩溃，或者导致重回汇率管制年代对经济造成巨大伤害，这事没发生，但仅仅是一种可能性就已经让人不安，这就像拥有核武器的国家不一定要使用核武器，中国两弹一星一发射，就一脚踹开联合国大门坐上了五常的宝座，其他国家是如何瞬间怂的，不是因为你使用了核武是你有这能力了；&br&关注这一点，有一个非常严重的真相要说明，如果万买入的房子，万卖出，增值的100万，30万由买家出70万由银行出，也就是银行要凑出70万人民币来给这位卖家，这70万是以前不存在的钱，既不是卖家当初买是花掉的500万，也不是买家这次买时首付的，银行要从别处找来这70万处理这笔交易的贷款。但如果是这样的一个人，他2004年60万买入的房子，万卖出，这增值的整整540万中的70%也就是378万，都要从他这个房子的买卖资金循环之外找钱来贷给买家付给卖家，你要知道这种“找钱”的事情本来就难，如果比例还这么高，就需要大放水，再如果你把银行“找”来的钱换成美元。。。就有人要暴走了。。。。所以最大的定时炸弹是那些很低成本购入房子的人，如果他们在如此高位套现，他们套现的钱根本不是他们当初贡献出来的买房款也不是接盘人的首付，他们套现的绝大多数钱都是要银行从别处找来，就算他不换外汇，对经济也是一种负担，我们需要催他把套现的钱赶紧花出去最好再买房，如果他不花出去再买房，却用来换美元，我告诉你这种不正之风是绝对严重不可饶恕的站在了国家、人民、经济的对立面！！你们试试这颗核弹国家能否让你们引爆？&br&&b&&&&&&&第五点说的是，利益共同体被打破，最强大的参与方可能要走向利益共同体的对立面&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&6、通胀预期兑现&/b&。本轮人民币贬值符合了买房躲避通胀的预言，但也导致一个问题，靴子落地了，一旦贬值结束，大家普遍认为人民币会保持5年以上不再大幅贬值，人无贬基在贬值之后成为一个共识的话，房价在未来5年内都不会获得通胀预期对房价避险功能的重要支撑，既然5年内都不会再贬值，那房子短期躲避通胀的作用就丧失了。可能要到下一轮酝酿较大通胀时这个功能又凸显出来。&br&&b&&&&&&&第六点说的是短期通胀预期的消失&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&7、M2的问题，M2很多来自信用体系，其中又有很多来自住房贷款和跟房地产有关的贷款，M2之所以之前扩张的如此顺利，是因为M2没开始溢出，一旦开始溢出导致外汇储备和汇率的变化，M2就会暴露他很大的问题，杠杆率信用体系派生的M2，本来是应该头寸互相平衡的，但因为中长期贷款过多，因此这个M2的弹性平衡性却没那么好，一处抽血失衡就会派生大面积故障，那么对于现在的系统来说，一些小的问题都会投射成为大问题：外汇储备下降（需要核销人民币）、汇率变化（尤其是人民币贬值）、违约率上升坏账变多、加息。。。因为M2很大很多人放言房价会涨，但任何事情都有两面性，正因为如此，任何一处的收缩不平衡都会引发连锁反应。。&br&&br&8、美国人真是非常不怀好意，专挑这时候加息，而且一些投资也假模假样的撤回国内（实际我估计他们是想让我们资产贬值后回来收购便宜资产）。但，苍蝇不叮无缝的蛋。。。&br&&br&因此我觉得，无论是主动调整，平缓释放杠杆和泡沫，还是被迫调整，差不多快到了要调整的时候了，但具体时间，谁知道，所以我得说的宽泛点，比如5年时间，如果到了4年出头还没有迹象的话。。。。。我会提醒自己删了这篇回答装作我没答过似的。。。。&br&&br&&img src=&/7a729d15c144f0a763d02b_b.jpg& data-rawwidth=&7107& data-rawheight=&2814& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&7107& data-original=&/7a729d15c144f0a763d02b_r.jpg&&（图侵不删，因为是我自己拍的）&br&&br&&b&【第四个问题——普通人该怎么做？】&/b&&br&&br&上面分析了这么多，只是希望大家理性的看待房产问题，并且对政府信心比较充足的人，还相信有能力控制房地产风险，保证房价平稳过渡到下一阶段。我也是倾向于认为国家有这个能力的。&br&&br&我从经济上给大家分析下吧，仍然先说下，既不是劝买也不是劝别买，而且也只是一家之言，大家要自己做判断不要听信我的。&br&&br&&b&1、选择未来具备出租收益率的房子&/b&。&br&怎么测算？你的总资金成本大概是购房总款的两倍，保守点算1.8倍好了，你分摊30年中估算每月现金支出，如果你购买的房子未来10年内有希望月租超过每月现金支出，那还具备购买价值。&br&&br&200万的房子，总成本360万，每月1万现金支出，当前月租3000元，评估下你所购买的区域是否有在经济衰退中被边缘化风险，如果没有，那么估计10年内上升到1万以上月租的可能性还是比较大。这样的房子并不是完全没有，但都有一定风险，因为明显不可能处于一线城市核心地段，未来都有一定的被边缘化的风险，所以基本也要考验眼光。&br&&br&再说上海这样的城市，其实未来有可能会像东京模式发展，用类似高铁或者快速地铁，少停站速度高，短时间跨越连接一些关键地区，比如20分钟高铁地铁连接市中心和松江、金山、嘉定、崇明、南汇，这些地区的人20分钟到达市中心后再快速换乘速度慢但站点多精准的地铁网络，从而达到40-50分钟通行市区各处的可能。而且这几乎是一种必然选择，如果有20分钟连接市中心的高速便捷交通工具，那整个上海房价又会重新布局整合。尤其在经济衰退的时代，上海这样的核心城市反而会涌入更多在其他城市失去机会的人，届时房价不一定上涨房租却一定会普遍上升的。到时候如果是跨区域的高速运行，那么两头站是重点，尤其是现在郊区那头起来很多，而高铁中间经过的区域，如果没有设站，就会比更远的那头还要失落，因为通行效率反而不如更远的那站。&br&&br&总之，在当下的房价条件下，选具备未来现金支撑的房子，确实不太容易，但至少在未来重点规划的郊区地段和市区小面积上还是能勉强发掘出一些价值。&br&&br&&b&2、选择投资自己&/b&&br&经常有人说，谁谁早年买了房，现在生活过得多好多好。同一个班的同学，差距似乎都体现在谁早买房上了。&br&但很多人只看到他想看到的，早年买了房的同学，如今还能让你羡慕不已的，是有一个必要条件的——他们这些年的收入也大幅度增长了，可不光是他们这个房子的价值。如果没有收入的大幅度增长，光守着一个房子，估计你根本感受不到那种扑面而来的财富差异。&br&&br&其实你仔细想想你身边早买房的人，如今又活的很让你羡慕的，是不是大部分人都是如此，甚至很多人早买房的原因也是当年起步就比你快，上升速度比你快，而买房后人家继续延续了对你的速度优势，这才越拉越开，但你为什么仅仅感受到了房子呢？&br&&br&如果你有一个投资自己年增长超过10%的机会，并且能保持很多年，那我建议你抓住一切可能投资自己。有一个基本道理——个人能力增长和赚钱能力增长后，不太容易缩水，而且比房子还抗通胀，你从一个初级电工成长为高级电工，你的收入不但增长而且超级抗通胀。&br&&br&为什么那么多人有了房子后还不安定，还不踏实，尤其在一线大城市一些早年自住房和早年购买房子的人，因为他们除了这套房子外一无所有，这给他们的恐惧感其实超过那些从3000元月薪打拼到3万月薪但还买不起房的人，你在恐惧越来越买不起房了，但你的生活已经天翻地覆的变好了，他们在发愁每月还是只能赚3000元，所以家里几代人都紧盯着那些房子想尽办法动脑筋在这些东西上。&br&&br&&b&让你最羡慕的不是别人的房子而是别人的收入，让你最恐惧的不是没有房子而是没有收入，所以投资自己永远是重点（除非你确认自己已经没有投资价值）。&/b&&br&&br&中国房地产疯狂二十年，其实伴随的就是这收入飙升的二十年，先有鸡还是先有蛋？这个事情上很明显，先有了收入飙升的人才有了飙升的房价。之所以最后房地产业从高收入人群蔓延为全民狂欢，一个重要原因就是在后期，房子成为很多低收入或者收入滞涨人群的救命稻草，再不抓住房子这根救命稻草，他会被中国那些收入狂飙的人甩到背影都看不见，而最先觉悟的那些人他们不但抓到了稻草而且抓到了宝，他们欣喜的发现因为自己收入增长跟不上，又担心自己跟不上，自己早早咬牙买了一套房，这一次自己的选择无比正确——至少少奋斗20年！那哪里是少奋斗20年，这是用房子分享了高收入人群带给整个社会的财富效应。&br&&br&现在的问题是，是个救命稻草你也不一定抓的住了，那个稻草也太贵了，所以这些年错过上车机会的人，如果收入再不能跟上，就只能被甩下去最后连别人背影都看不到，而现在你即使攒够了上车的首付款如果你收入不能上升，那你未来30年以上都要在比没买房更加不幸福中度过，现在市场已经能够残酷到：当年你只要攒够上车钱就可以了；现在你不但要攒上车钱同时还要确保投资资金保持收入增长保持一定比率，否则上了车也是头破血流。&br&&br&如果你还能够投资自己确保收入高速增长，那么现在买还是再等等买，其实问题都不太大，因为房价根本甩掉的是收入停滞的人。如果你的收入已经停滞而且你自己判断投资自己增长也不会太大（其实绝大多数的人都是这种情况只是分为自己承认自己不承认而已），我建议你看下一个建议。&br&&br&&b&3、以退出的角度考虑买房问题&/b&&br&谈了那么多现金流的因素，无非是算账，但如果牵扯到养老，你可以给房子加上无穷大的价值，为什么之前不谈30年后，是因为养老用住房是真正的刚需，而且对价格、对利润的衡量不再完全能用当下市场衡量，因此我想要谈的是买房应该以退出为主要目的。&br&&br&在现代化城市里，人们都是被各种流水线一般的流程、框架限制住，你赚钱如何如何，同时你的支出也会如何如何，在大城市的成熟框架下，你很难会有一个收入达到精英阶层的人却过着工厂生产线打工者的生活的事情发生，一个精英阶层的人他的住房、吃、穿、用、度、行，基本都远高于一个基层打工者，基本上当你融入大城市后，你的收入和开销就一直随着阶层的变化无缝的过渡着，大城市的规则就是如此，让你基本把赚来的钱花掉，来匹配你的阶层营造适合你所处阶层的生活环境，调整好身心同时赢得下一步发展空间。只有少数人他们没有遵循这种平衡，有高收入却极低开支或者低收入却高开支这两种特例最后往往是脱离生活秩序一团糟，前者容易脱离团体缺少合作支持，后者容易财务危机信用扫地或者变成人人不齿的啃老族。&br&&br&如果在这个上升的过程中买房会怎样？在这个过程中买房，最常见的情况就是你被从现代社会平稳上升的平衡中抽离出来，比如因为住的远了交通上花的钱越来越多，路上时间越来越长（租房的话位置选择余地肯定比买房大一些），交际活动明显减少，外出吃饭减少在家做饭变多，对于更换工作恐惧感增强，无法及时用上符合时代的玩具，甚至是半玩具半工具的装备（例如新款手机和笔记本电脑），买房造成的生活脱节其实是相当严重的，而且也很普遍。这导致很多人提前结束了自己的上升周期。&br&&br&买房，对于绝大多数收入卡着现代城市收支平衡圈的人，其实相当于买了张退出的票——我可以不玩了，从此后，我只要花钱小心点，工作别出大错，我在这城市有个房，我就不用再拼死拼活了，靠着房+预期养老收入+一定的理财投资收益，我可以让自己放松下来，脱离残酷的现代化流水线——不玩了。当然，想继续玩也没问题，但我已经把退出的票买好了，那我继续工作时。如果你没买票，对不起，你得永远绷紧神经跟年轻人一起不断适应现代化城市的各种变化、流水程序、规则，人不可能一辈子绷着不是……&br&&br&如果你选择买房的目的是“退出”，那么你选的很可能以生活便利+环境舒适为考虑，甚至老家的加分也很大毕竟在自己家乡亲戚多好照应。如果你不是为退出选择买房，围绕工作需要买房，那你很可能一定要进入到高房价的循环中去挣扎求存。处于功利需要，万一买了后再涨更多等等，去搏一下也是很多人的选择，每个人的选择都要被尊重，但也不是没有另一种选择，就是纯粹为了自己“退出”来选择购买房子的类型。&br&&br&&b&【第五部分——房子是用来住的不是用来炒的】&/b&&br&&br&把这句话郑重的放在这里做标题，可能会起到一些反作用，因为很多人习惯认为这句话是口号而已，不过这句话说出了我想说的事情，从上面分析来说，什么样的购房是用来住的？很显然，当前房租替代法或者未来房租替代法是根本，因为既然是用来住的，自然是怎么少花钱怎么来，买房省钱那就买房租房省钱那就租房，而买房要比租30年房多花很多钱还买，那就是用来炒的。&br&&br&国家的态度被很多人任意理解，比如有些人说房价绝对不会跌，他说“国家会保护的”，这时候国家是对所有买房人负责任的一种形象；又说为什么不会跌，有些人说“房地产经济牵扯过大，一旦跌大家都完蛋，所以国家不会让他跌的”，这时候国家变成了一种束手无策被绑架的形象；还说房子就算跌破贷款额，银行也不会收回房子的，国家不会那么做的，嗯国家成了一种保护者；还说贪官的大部分财产都是房子，上面怎么会让房子跌，嗯，国家变成了恶势力同流合污者。我很清楚的记得前两年，股市万点的说法是那么言之凿凿，说的国家如何如何的，而且都变成众口一词时，我只能苦劝炒股的老爸离场（然并卵，他4800点离场可开心了3900点又都进去了）。在中国的很多地方，国家的态度是任人打扮的，他的利益需要国家如何，他就编造出一副国家肯定会如何的样子。&br&&br&我也从我的片面理解来谈谈国家的想法，先申明，都是个人判断，如有不对我会自我加强学习。&br&&br&中国经济当前最大的问题来自生产和需求的不匹配，以前这个矛盾不尖锐的原因是美国有强大的需求，而以前美国强大的需求又生生不息的原因是美国设计了一套非常好的美元策略和产业策略，就是中国生产大量的衣服鞋子等赚很少的钱，而美国出口给中国一点点东西却赚大量的钱，开始虽然贸易逆差，但利润其实是差不多的，然后中国产业升级开始出口家电，赚的开始多了，那也还好因为你的原材料和石油很多靠进口，都是美元结算，美国也从中获得很多利润，贸易逆差也能忍，但随着中国越来越往手机电脑无人机等几乎除了大飞机外的全部商品走，美国能卖给中国的越来越少，而中国生产的利润率却越来越高，美国就逐步失去了良性循环，要用债务来买中国产品，这不是长久之计，所以当中国具备了除大飞机外的全系列生产制造优势后，整个世界面临了重新安排格局的问题，而中国面临的问题是需求严重下滑的问题。中国的需求下滑三方面一方面是美国需求下滑，一方面是美国阻挠我们出口到各种市场，一个是内需不足。&br&&br&绕一大圈说这个背景是为了说明，国家目前所努力的方向是什么，无非是扩大需求，优化产能两件事。之前说的四万亿放水，是在刺激内需，但不幸的是，中国人拿到钱第一想到的就是买房子，而不是买商品。内需不但没能扩大，而且膨胀了信用，锁定了未来消费。我不明白总有人把国家放水这件事，想象成为了房地产业的繁荣放水。经过两轮的实践后，内需的提升暂时估计无望了。现在的重点就变为去库存、一带一路、供应侧改革。&br&&br&去库存就是把大家说的“绑架”部分的危险一点点消除，一带一路就是高铁开路政治军事跟上，开展陆地交易网络，拓展我们的出口需求，避开海权国家的传统优势逻辑，供应侧改革就是优化调整产能。&br&&br&房地产在08年前的兴起是因为中国经济的高速发展，商品房改革，中国人收入的高速发展共同推动的，而房地产在2008年后的发展，却是一种恰逢时机的阴差阳错，刺激内需变成了刺激房价，反而拖累了内需，不但拖累了内需而且锁定了未来几十年很多家庭的消费支出。这简直是国家战略层面的南辕北辙。而现在国家正走在综合改造慢慢来的路上，也就是说，国家认为这种放水刺激会有反效果，已经人尽皆知了，现在如果偶尔还放点水无非是防止他崩盘坏掉整个形势，但整体的改革已经在路上了，供应侧改革如何执行不详说，去库存如何去不详说，但一带一路的政策是需要一个国际化的人民币的，那么如果人民币真的没有大幅贬值基础的话，以人民币计价的收入、房租就不再存在大幅度升值的基础，很多人基于通胀所设想的房价就无处着落。&br&&br&从个人角度说，炒房其实已经越来越有风险了，很多人没有看到在连绵不断的房价上涨中隐藏的分水岭，这里把分水岭再抛开讲细致些，我们用实际例子举例：&br&&br&2008年，一套房80平米，240万售价，家庭月收入2万，月还款额1.1万，省房租0.45万，每月家庭超支0.65万元，家庭每月可支配收入0.9万元（如果租房可支配收入是1.55万），到如今8年后，这个家庭月收入过3万应该是没问题吧，这时候月还款额仍然是1.1万，省房租0.7万，每月家庭超支0.35万元，每月支配收入1.9万（如果租房是2.3万可支配收入）。你以这样的历史数据你挑不出毛病，原因在于过去房租和收入是同步在增长的，房租增长幅度相对有点弱后，收入增长也能弥补这点忧虑。这样购房的人，长期稳定持有的可能性是非常大的，这样的房子也许他买了后就消失了，不会再出现在什么房产中介的牌子上，因为人家很可能花几十万好好装修一下再花几十万买些很想要的家电家具，就在里面幸福的过一生了，管他外面房价如何变化呢，何况外面还是一直在涨，那我们住的就更安心了啊。&br&&br&这样场景的描述在现在绝大多数购房者身上不可能重现，面对一套500万-800万的房子，你是算不出任何悠闲自住坐等房租收入上来解围可能性的，或者面对一套240万的老破小或者一套240万的外环以外再以外的房子，你是不可能生出我要花大价钱把这个家搞的绝对完美我在里面过一辈子的。&br&&br&很多人忽视了“安家成本”，他不光包括装修、家具家电，还有很多成本，如果你想着大不了过些年卖掉，你会发现他虽然涨了100万，但你的安家成本损失和交易手续费也快100万了，你还要重新买房重新安家，那么方法无非是不轻易搬家涨一百万等于没涨，跌100万也就只能忍着，还有一种方法就是简装临时住着，随时准备换。&br&&br&为什么我们现在担心房价下跌比以前要确凿一些，大概就源自于，一线城市500万以上的房子财务上不能支撑长期持有，这些房子是“活的”，他不像以前那样房子卖掉就沉淀下来，而一线城市500万以下的房子，缺点又太多太多，这些房子更加是“活的”，因为他远不是大家的最终归宿，更加没办法卖掉就沉淀下来。没出问题的原因是，这种事才有几年，任何一个不安分的人，他买了房资金链也不可能在买入三五年内就崩溃，更何况这几年一直在涨，他即使要崩溃也能卖掉解套并且大赚一笔，他还没有传导到违约上去，一旦传导到违约上去，就会开始出现被迫降价卖房，这种压力才会逐步显现，现在没有只能说这种事情才刚开头，还没有到蒸汽顶破锅盖的时候，但只要涨价的火在下面烧着，这蒸汽总归会顶破锅盖的。&br&&br&很多人告诉你房价涨了20年，但我要告诉你，完全脱离收入房租的房价才扛了三五年而已，这种市场下，扛三五年一点都不稀奇，但脱离收入和房租的房价上涨能否扛七八年，大家拭目以待。&br&&br&如果我们把租金这条现在已经绝对无法计算的因素减少权重，把我们自身的收入也算进来计算房价的合理性，这已经是自住购买对房价最大的善意了，也就是我们愿意用多少比例的收入来供应这个房子，而不再考虑他的租金贡献效益，我想很多购房者也是被迫如此考虑的，谁去算那些成本收益的，你算了不能买别人就不买了吗？好吧，面对这个不讲理的世界大家都要妥协不是，从这个角度出发很多人去选择二三线和老家的房子（你看我也买了一套4年没涨过价），为什么大家都知道只有一线城市房子才保值还有人去建二三线的新房还有人会去买？因为大家都是被挤出来的嘛，但这要紧吗？如果买房首先就看以后是否赚钱，是否省钱，那可不就是一个炒房者，只有炒房者才会这么看待问题不是，很多人的一生荣光就来自一套两套房，因为买对了，月收入三五千的他也翻身了，因此现在炒房的都是什么人？要么是财富太多要配置资产的人，要么是觉得自己其他方面跟不上了唯有房子能让自己弯道超车的人，很多人是把自己臆想成为“别无选择”的人，真的是这样吗？你除了用所有资源去赌博般抓住那个房子，来实现自己后半辈子成就外，你真的没办法了吗？&br&&br&实际上全球各地的房产大多是具备租售比和收入房价比的，中国房价脱离房租和收入原因只是因为中国人的收入处于一个高速上升的过程中，我们不仅不能用当下的房租来衡量房价，也不能用当下的收入来衡量房价，这种“双未来”模式，才带来了如此悬殊比例的房价才刺激了M2不断创新纪录，大家只要冷静的想一想——中国人的收入还能不能像过去20年那样大幅度的向前迈进，就大概知道房价飞涨的另一条腿“未来高预期的收入增长”已经也缩回去了，虽然比房租增长缩的慢一些，但总归是要缩回去了。&br&&br&我相信不管是国家调控也好，市场自发调节也好，房子是用来住的这一条会在5年内初见端倪，因为更加往后的话，一些更大的利空会扑面袭来——城镇化到头，老龄化，00后长大发现家里有太多套房等等。。。。&br&&br&所以，大家买房时，也从未来房租收益，未来自己收入匹配来综合考虑下，真的把房子是用来住的这一点落实到自己身上来，那管他风吹雨打，你买的是赚是亏，你总归买的是一个家。&br&&br&----------------------------------------------------------&br&&br&【后续】&br&我自己这个回答从2015年7月第一稿写起，其实经历无数次修改，我自己也很清楚，这不是我所有版本中最漂亮的那份，甚至有些苦涩，我甚至有时候不应该暗示一些普通人说你们无望了。但我想了很久，决定把这些我真正想的都写出来。&br&&br&第一段写房地产内在价值缺失，但我想说的是，内在价值不是房地产的全部价值，投资价值还是为主要的，一线城市很多房子是作为投资品存在的，自然反映的是投资价值，但大多数关心这个问题的人是要从内在价值出发去考量的，这几年价格悬殊过大后，开始出现二线、三线城市普涨，其实也是投资伴随刚需，刚需们是觉得回到二三线居住可以实现内在价值——1、未来房租可能会弥补房价，2、如果未来房租不可以，那我在一线赚的钱本就轻松，回二三线也就不显得是挥霍了，有点当年美国赚钱中国花，上海赚钱老家花的那种意思，而投资人转向二三线纯粹是因为很多开发商和投资人被一线的高成本挤出去了。&br&&br&一线城市的房价主旋律仍然是供求，对高房价造成实质性影响的事件可能是这次外汇储备和汇率的事件，但后续如何平息和调整我们都未知，我判断会导致逐步的刺破泡沫。&br&&br&关于仍然看好近三四年房价的人，我想跟你们说，你们也许是对的，我内心也并不愿否认很多说明后年会涨的人的理由，但我想非常强烈的告诉你们一件事——拿三五年的涨价来做一个住一辈子的房子的购房决定是荒谬的，所以如果你看到的是三五年的涨价，请从一开始就作一个投资者，做好三五年内卖出的准备，否则三五年涨了七八年后跌了，那你长期自住的占的是哪门子便宜省的是哪门子钱？&br&&br&最后关于退出机制的说明中，还有一层对于收入无法增长也凑不齐首付的人的暗示，比较负面——你们可以去更低一级的城市，但至少因为是退出机制，选择时间点宽松，每个人可以按照自己的判断目前是最高价还是尚在低价，判断在最高价的人又有了充足的时间可以去等待。&br&&br&海外资产配置风潮的兴起，曾经给了我一些国内房价药丸的期待，尤其这波又正配上外汇储备和汇率的动荡时机，但最终我还是意识到这次的事件只是象征意义更大些，不能过于高估这件事对政策的冲击能力和国家的应对能力。&br&&br&我是在老家购房后，在上海——持币待购（原本打算5成以上首付，现在被迫要7成了，不过我对于三百万以上的贷款金额本来就有些抵触，所以提高首付就再等两年，打算贷款最多在200万上下）。这是我的情况，因此我的观点总体上说一定是看似理智但暗中小期许降价的，但随着自己财富的增长，我也逐步经历了不同阶段人群对财富的不同看法，曾经高高在上的房价在眼中也越来越实质化（是M2特别大后需要房子对应他的价值，还是房子上去后吹大了M2？我的观点是因为对于未来房租、未来收入的双重看好推高了房价，处于通胀预期大多选择贷款操作，最终推高了M2）。&br&&br&当前的房价不是收益性支撑的，是供求型支撑的，而供求的变化有很多方面需要去权衡，研究供求的问题，要比研究刚需的收益分析，要难的多，参与的条件太多，而很多条件控制在不同决定权的人手里，尤其国家控制着很多决定权，你去做某个定论判断都会显得自己过于虚妄。只是有一点需要小小的提醒一下：&br&&br&泡沫化对实体经济的伤害度，到达一定程度后，会带来国家干预，到达什么程度？看国家的忍受能力，也可能是都完全不行之后才迟迟动手，也有可能是很早就未雨绸缪，总之这个临界点是高是低看情况，但总也是存在的。说一点，为什么房租增速远跟不上房价？难道租房的供求关系就远不如买房供求关系吗？一定程度上是的，更重要的事情是，房租如果增速跟房价一样实体经济早就死三回了，这整个游戏早就回档过了。。。但在房价持续上涨中，房租确实在坚定的跟涨着，所以你很难判断是高房价终于触及到天花板先，还是高房租更早碰到天花板，虽然看似房价更高更难承受啊，但因为是透支未来30年，房价的负面效应反而是没有房租那么立竿见影的，房租会直接传导到整个经济的成本中去，因此反馈到经济实体利润率的下滑可能会更加迅速，可能会让连锁反应和恶化来的比房价上涨还要快的多，所以对外房价是溢出效应，对内房租是不折不扣的在逼宫实体经济。&br&&br&&br&至于我个人，我心态很好，攒钱，平衡投资，房产如果实在因为个人失误错过，我就卷铺盖回老家去，反正攒的钱如果回老家那是足够一辈子挥霍了。而我只是不断地把自己打造成更能赚钱的工具，以至于现在我都怀疑我是不是应该停一停下来考虑下诗和远方。。。。&br&&br&&b&【】又过了两个月，我还得补充一点什么&/b&&br&&br&在这篇文章里，我没有偏向任何社会阶层的立场，我并不持有为了让穷人买得起房人为扭曲房价的廉价同情心，也不激烈反对现有金融结构对于财富流动的略不平等流动，在没有更好的配置手段前，目前的全球的金融结构是效率最高的解决方案。但很多事情过犹不及，即使是如此有效率的金融结构，也有避免不了的失衡倾向，最大的倾向无非是全球没有完全一体化之前，因为国界的存在，各国在全球化链条下争夺铸币税，争夺优先贬值权的结果，虽然货币升值也有一些优点，但总体来说，多发货币本币贬值可操作性要高的多，何况铸币税即使收不到外国人头上也是能在本国收上来一些的。&br&&br&这是全世界的难题，估计在全球一体化之前，或者全球货币一体化之前，很难根治，好在过去几十年世界的经济总量都是一直在不断扩张的，那疯狂扩张的货币也只引发了几轮危机。我想所有人都在思考这个难题的解决之道，在这个难题解决之前，大家就需要避险的资产，比如黄金，比如给人感觉“更不容易贬值”的外币（其实我觉得是半斤八两），再还有就是房产，房产比黄金看着好的地方在于，他还有使用价值，黄金不做货币后很多人不一定能理解黄金的价值或者想还有那么多稀有贵金属呢。&br&&br&&b&金融泡沫全球通病，避险进入房产无可厚非，这是世界暂时无法扭转的惯性和每个人对于这个世界理解后自然的选择，但就像本文分析，过犹不及的问题主要来自房地产被过分投资了，过分投资的结果有几个：&/b&&br&&br&造成更大的金融泡沫，其实中国的物价除了房子外，都还算平稳，但房子单边泡沫膨胀的这么大，会让整个经济不稳定，让别国不稳定，简单说，别国觉得你家货币到底该怎么算，不算上房子这汇率看着还算合适，一旦算上这么个大泡沫你的汇率就不踏实了，那人家想你这人民币到底算值钱还是不值钱，说他不值钱我持有100万RMB能在中国进口大把商品，说他值钱我拿100万RMB在中国买房狗P都买不到，同等心其实不光国外人这么想，国内大家也这么想，我手上有200万现金，我TM到底算有钱人还是穷人，如果不买房或者小城市20万首付买一套豪宅，那我百分百有钱人，如果北上深买套房，我分分钟变穷苦房奴。在这种很奇怪的两种状态下，其实不光代表买房选择变得很奇怪，就连人民币的价值认定也变得很奇怪。&br&&br&给你三个北上广深样本：&br&1、你有200w——第一反应你好有钱，再说你没房——立即反应你恐怕有些悬。&br&2、你有一套房——第一反映你好有钱，再说你存款只有10万，月薪只有1万——立即反映你恐怕有点悬&br&3、你有一套房，还有200万——嗯，我确定你是个有钱人。&br&为什么会这样？因为货币的价值认定已经越来越模糊了，而房子的价值认定也不太靠谱，大家必须综合是否持有房+是否有钱，两件事才能综合认定你的财富状态。说明在中国，人民币只能认定你的一半财富，单靠房子或者单靠存款都无法认定你的稳定阶层。&br&&br&很多人说到国外房子贵也好便宜也好，他没意识到，国外很多地方，物价、房价是一体的，也就是他房子到200万美金了，他物价也挺高了，收入也挺高了，物价、房价、房租、收入四者的平衡代表着该货币购买力是没有疑问的，有多少能力赚多少钱，过什么样的生活，租或买什么样的房子。而在中国呢，你有多少能力赚多少钱——ok；你赚多少钱过什么样的生活——ok；你赚多少钱租什么样的房子——ok；&b&你赚多少钱买什么样的房子——完全不ok。&/b&&br&&br&&br&&b&在大部分国家，尤其是大家向往的国家，房价高也好低也好，跟物价基本一致高或者一致低，你可以用他本币去做一把尺量一个人的财富，比如一个人有200w美金，你可以确认他是个有钱人，因为他随时可以用100w变成房子，100w幸福生活，他的钱在购买幸福生活和购买房子时，基本是一致性的，但在中国，钱可以购买到幸福生活却购买不到房子（超大城市），这代表了人民币估值偏差的巨大现实问题。&/b&&br&&br&&br&这导致整个中国的货币估值发生了巨大偏差，为什么说人民币国际化的存在问题，因为一个货币要首先在国内呈现出一致的购买力，才能有信心走出国门，那人民币明显在买房和买其他物品时呈现了截然不同的购买力，那其实就是说这有两个定价，哪个是真的？其实哪个都不是真的，一个被低估了一个被高估了而已。&br&&br&但中国要提高国际地位，人民币走出国门就是必须的，也就是中国哪怕用10年、20年、30年时间，也要慢慢和美元争夺全球铸币税，那让人民币产生公信力是很重要的，这不仅仅是一个汇率坚挺的事，汇率再坚挺，如果在不同的领域人民币拥有不同的购买力，那么就会有人从事套利来疯狂发财，房地产的疯狂很多时候还来自于整个中国市场存在这样的套利空间。&br&&br&但我最后提醒大家两件事：&br&1、我不知道通货膨胀的策略是否会被继续执行下去，如果是，房价仍然会涨下去的，只不过扣掉通胀因素后的房价估计很难再涨&br&&br&2、人民币币值在普通商品、收入上的体现，与房子上的体现，差异这么大，这种平衡一定会到来，套利者也会导致这种事情发生，其实所有的炒房、上市公司买房保壳，投资海外资产，其实都是在变相套利，但是大家警惕，人民币价值回归统一的路，既有可能是房价下，也有可能是物价上，如果物价上，大家还要经历一轮煎熬。&br&&br&最抗通胀的，永远是自己的本事。&br&&br&：市场变化无常，这会先匿一匿。
【日重新作答】 这个答案写了很长时间，有近两年时间，反复修改中我的看法也在丰满。很多房地产相关的问题大家无论提法如何，提问的角度如何，无非都是想问这几个问题：1、“房价合理不？”，2、“未来是涨是跌?”，3、“什么时候买什么样的合…
&p&&b&“分租房每月三百，紧挨着烟囱。&br&&/b&&/p&&p&&b&睡里厢的名字叫双喜，是我的二房东。&/b&&/p&&p&&b&虽然日子过的很囧，他倒也从容。&/b&&/p&&p&&b&只是有次年前，残摩给收了，急的要发疯。”&/b&&/p&&p&不知道为什么，看到这个问题，我第一时间想起的是这首《匆匆》。或许，因为“二房东”这个关键字，也因为自己从前的日子。&/p&&br&&p&人在江湖飘，哪能不挨刀。看到那么多人说了自己的血泪教训，心里并不好受。含着金钥匙出生的人总是少数，绝大多数人，都是在这种一路磕磕绊绊的过程中，向着自己追求的生活前进。如鱼饮水，冷暖自知。&/p&&br&&p&2000年我大学毕业，留在北京工作至今，租房岁月的岁月是免不了的，数着手指头算了一下，15年的工作生涯，搬家大约在20次左右，其中租房搬家大约是15次，仅2000年到2004年，就搬了9次。每次搬家，都是一场精疲力竭的革命。&/p&&br&&p&居京城，大不易，除了租房的成本高，房难找，各种陷阱和意外也是不可回避的痛。我过去做过租客，也做过二房东，如今又成了房东，屁股决定脑袋，不同的位置上，心态是不同的。如何辨别不靠谱的二房东，不仅仅是租客要操心的事情，也是房东要操心的事。否则一旦出了问题，双方都花钱又窝火，实乃大不幸。&/p&&br&&p&其实 &a data-hash=&1adcebcac119de7ebd265d0& href=&///people/1adcebcac119de7ebd265d0& class=&member_mention& data-tip=&p$b$1adcebcac119de7ebd265d0& data-hovercard=&p$b$1adcebcac119de7ebd265d0&&@笑道人&/a& 道爷已经说得很好了，&b&我就是从一个老租客和房东的角度，说下我的教训&/b&。&/p&&br&&p&我印象中最深刻的一次吃亏，是在2001年末，因为之前租住的地下室到期要装修，不得已搬了出来。时间紧，工作忙，虽然想自己找，但真是不知道怎么办。那时候互联网还没有现在这么发达，租房基本靠小区里的招租广告，我爱我家那会刚出现没多久，还不成气候。在中意的地段联系了几家贴广告的个人房源，对方都说已经租出去了。终于有一家说“来看看吧”，我和同学如获至宝，赶快请假跑了过去。结果一看，是中介，心里一凉……&/p&&br&&p&现在租房的同学虽然也用中介，但恐怕是不知道2001年北京房屋中介市场之乱，