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法院拍卖的房产被公安机关查封的处理措施
作者:王浩　　时间:　　浏览量 0　　
案情简介：
在债务纠纷中，申请执行人申请人民法院执行，人民法院将被执行人的房产委托拍卖机构拍卖，对房产的权属状况进行了必要调查。竞买人甲参加了拍卖会，拍下该房产并支付了全部价款，人民法院制作了拍卖成交裁定并送达竞买人甲。竞买人甲持拍卖成交裁定到房屋产权登记部门申请登记，被告知举行拍卖会前1个月时，该房产被公安机关以涉嫌诈骗查封。后竞买人了解到人民法院据以执行的民事判决中的事实与公安机关立案侦查的犯罪事实相同。如何保护竞买人合法权益，妥善处理？
一、人民法院委托拍卖的性质
人民法院委托拍卖的性质历来有三说，一说公法说，即人民法院的拍卖具有公法的性质，产生的法律关系受公法调整；二说私法说，执行拍卖虽受制于民事诉讼法及相关司法解释的调整，但本质是私法上的买卖行为，受私法调整；三说拍卖行为折中说，执行拍卖具有公法行为及私法买卖的双重性质。一般通说认为，人民法院委托拍卖是公法行为，不同于《拍卖法》中的普通拍卖。首先，人民法院委托拍卖具有强制性，是执行程序中的一种执行措施，被执行人必须服从：其次，普通拍卖的委托人是财产的所有权人或有处分权的人，普通拍卖中也有国家机关、人民法院委托拍卖，但拍卖的物品均属于国家所有，如没收、抵税款罚款物品，而执行中委托拍卖的人不是财产的所有权人或有处分权的人，而是人民法院：再次，执行拍卖中竞买人拍中后的权利义务与普通拍卖有很大区别，执行拍卖的竞买人受到很多限制，义务较多，且为强制义务；最后执行拍卖必须在人民法院的主导下进行，拍卖程序与普通拍卖大相径庭，如拍卖机构不能随意选择、必须评估拍卖标的、拍卖次数有限定等等。
二、竞买人是否取得拍卖标的物的所有权
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第23、24、29条的规定，竞买人履行支付拍卖价款的义务，且收到人民法院的拍卖成交裁定的，竞买人自拍卖成交次裁定送达时取得拍卖标的物的所有权。强制拍卖取得所有权的法理依据是拍卖使原所有权消灭，新所有权产生；基于强制拍卖的公信力效果，竞拍人取得拍卖物的所有权属于原始取得，同时强制拍卖具有消灭担保物权、优先受偿权的属性，因此拍卖变卖司法解释第31条作出相同的规定。另一个理由是竞买人相信人民法院强制拍卖的合法性，无从得知拍卖标的是否存在权利瑕疵，依善意取得制度应对竞买人的利益予以保护。
那么赃物是否适用善意取得？赃物一般不适用善意取得制度，但在特定情形下，买受人可以取得赃物所有权。《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》（法发［1996］32号）第十一条规定“行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴”。《最高人民法院 最高人民检察院 公安部 国家工商行政管理局关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》（公通字［1998］31号）第十二条规定“对明知是赃车而购买的，应将车辆无偿追缴；对违反国家规定购买车辆，经查证是赃车的，公安机关可以根据《刑事诉讼法》第一百一十条和第一百一十四条规定进行追缴和扣押。对不明知是赃车而购买的，结案后予以退还买主”，第十四条进一步规定了“明知”的含义，即“有下列情形之一的，可视为应当知道，但有证据证明确属被蒙骗的除外：（1）在非法的机动车交易场所和销售单位购买的；（2）机动车证件手续不全或者明显违反规定的；（3）机动车发动机号或者车架号有更改痕迹，没有合法证明的；（4）以明显低于市场价格购买机动车的”。根据上述规定，强制拍卖中的竞买人在人民法院委托的合法拍卖机构拍定房产并按拍卖最高价支付价款，且公安机关未通知人民法院、拍卖机构，竞拍人无从得知拍卖标的物被公安机关查封、拍卖标的物属于赃物的事实，因此依据善意取得制度，竞买人取得房产的所有权。
三、公安机关能否查封不动产
《刑事诉讼法》和《公安机关办理刑事案件程序规定》中规定，公安机关有权强制扣押物证、书证以及查询、冻结存款、汇款，对公安机关能否查封不动产未做规定。但公安部在《关于公安机关在办理刑事案件中可否查封冻结不动产或投资权益问题的批复》（公复字[2001]17号）中认为，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第114条和最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、国家安全部、全国人大常委会法制工作委员会《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》第48条的规定，公安机关在办理刑事案件中有权依法查封、冻结犯罪嫌疑人以违法所得购买的不动产、获取的投资权益或股权。对于此种查封并无时间限制。各地房产登记部门均接受公安机关对不动产的查封。
如果公安机关违反《公安部关于公安机关不得非法越权干预经济纠纷案件处理的通知》，插手经济纠纷，以涉嫌诈骗为由采取限制人身自由、查封扣押财产等强制措施，属于违法，可向公安机关申诉控告。最高人民法院公告案例有两件与此有关，即张晓华不服磐英县公安局限制人身自由、扣押财产行政案、黄梅县振华物资总公司不服黄石市公安局扣押财产及侵犯企业财产及侵犯企业财产权行政上诉案，均是公安机关以涉嫌诈骗为由，对当事人采取违法限制人身自由、查封扣押财产，最高人民法院认为公安机关对经济纠纷当事人采取强制措施不属于刑事诉讼法上的侦查措施，属于《行政诉讼法》中的“超越职权”行为，据此判决公安机关败诉。（上述两案可在最高人民法院网站上查询）
如公安机关严格按照《办理经济犯罪案件的若干规定》（公通字[号）执行，对案件定性准确，确为经济犯罪，公安机关查封人民法院进入强制拍卖程序的房产是合法的。作为房屋产权登记部门协助配合公检法的义务，只要公检法下达了查封扣押的通知，房屋产权登记部门必须无条件执行。
在本案中，尽管公安机关查封在后，人民法院仍然可完成拍卖行为，并送达拍卖成交裁定和协助执行通知书，房屋产权登记部门接到拍卖成交裁定和协助执行通知书，必须办理产权转移登记。如房屋产权登记部门根据生效法律文书办理过户登记，公安机关也不能指摘房屋产权登记部门。问题是，人民法院不会轻易向房屋产权登记部门送达协助执行通知书，如果公安机关有充分证据证明该房产是民事诉讼案件中被执行人用诈骗所得购买的，该房产就是赃物，公安机关有权依法查封并追赃。这就产生人民法院生效判决依据的事实与刑事案件的事实同一的问题（即刑民交叉），按照《民事诉讼法》第一百一十一条第三项、第一百七十七条及适用《民诉法》意见第139条，已判决的民事纠纷涉嫌诈骗应由公安机关并案处理，人民法院必须通过审判监督程序予以撤销生效判决、驳回原告（申请执行人）起诉并全案移交公安机关。如生效判决被撤销，强制拍卖就无依据，竞买人的处境堪忧。
四、人民法院在执行过程中是否有过错
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条，执行人员应对拍卖财产的权属状况、占有使用情况进行必要的调查。在本案中，执行人员确实在拍卖前对拍卖财产的进行了调查，但拍卖财产的状况不是静止不动的，而是出于变化中的；因此执行人员在拍卖的头一天应到房屋产权登记部门调查，核实有无公安、检察机关以及其他有查封权的行政机关对拍卖房产采取强制措施，如有，人民法院应考虑撤回委托拍卖或与二次查封单位协商。如果已经完成拍卖，人民法院在收到拍卖价款时不能轻易将价款付给申请执行人，应再次核实有无公安、检察机关或其他行政机关的查封行为，如有公安、检察机关的查封行为，立即与公安、检察机关联系，确认拍卖标的物属于赃物的，采取执行回转措施，避免竞买人遭受损失；如有行政机关的查封行为，依相关法律规定申请执行人优先于行政罚没受偿，人民法院应将拍卖价款付给申请执行人，竞买人也取得房屋的所有权。
上述做法可有效防止部门权力之间的冲突，保护竞拍人和申请执行人的利益，拍卖变卖司法解释虽没有如此细致规定，但人民法院没有进行充分调查，导致目前的困境，存在执行过错。
1、申请执行人与被执行人（犯罪嫌疑人）之间的“民事纠纷”实属合同诈骗，
人民法院通过再审程序撤销原判决、驳回起诉。
2、人民法院采取执行回转措施，并与公安机关协调处理。因申请执行人受偿价款是犯罪嫌疑人（被执行人）以诈骗所得购买的房产变价清偿，本质属于赃款，而竞拍人是通过强制拍卖获得房产，属于善意取得，应、理应保护竞拍人的利益，可由公安机关对申请执行人追赃，按合同诈骗案终结后再行处理赃款。这样能保证公安机关顺利处理案件，同时申请执行人也能作为受害人，参与退赃。热门业务线：
本栏目由柳州市房屋登记管理中心、柳州市网络管理中心联合共建。
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　　通过拍卖购得房产，应按规定办理房产拍卖所有权转移登记，办理房产证。
柳州市房屋所有权转移登记申请表&
申请表可以到办理窗口领取，也可以在本网站下载，自行打印填写&
按照填写要求及示范，用签字笔填写《柳州市房屋所有权转移登记申请表》，若是自行下载的，申请表用A4纸打印，申请表上房屋信息、申请人信息与实际情况保持一致，申请人单位 的可先签字盖章，申请人为个人的须到房屋登记部门签字。&
l&属个人的，提供身份证明：&
1 境内自然人应提交居民身份证，未成年人宜提交居民身份证或户口簿；&
2 军人应提交居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件；&
3 中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证，港澳同胞回乡证；&
4 中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证；&
5 华侨应提交中华人民共和国护照；&
6 外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照；（以上材料均许提供原件及复印件）&
l&属单位的，提供相关身份证明：&
1境内企业法人应提交企业法人营业执照；&
2 境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书；&
3 境外企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；&
4 境内经营性其他组织应提交营业执照；&
5 境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证；&
6 境外其他组织应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；&
7 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明（以上材料均许提供原件及复印件）&
l&属代办的，提供相关身份证明：&
申请人应亲自到场办理房屋登记，不能亲自办理的，需提交经公证或登记机构认可的委托书及委托代理人个人身份证明原件和1份复印件。&
未成年人的监护人代为申请房地产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明原件和1份复印件，参照以上身份证明做法执行。&
房屋所有权证&
即房产证原件&
由法院裁定依法拍卖的，提交民事判决书及协助执行通知书、成交确认书、民事裁定书及协助执行通知书&
人民法院出具&
原件及1份复印件&
委托拍卖的提交委托拍卖合同、拍卖成交确认书&
人民法院出具&
原件及1份复印件，委托拍卖合同房屋信息与房屋所有权证一致，申请人与拍卖成交确认书权利人一致&
契税完税或减免税凭证原件&
完税凭证记载信息与申请人、申请房屋信息一致&
　　（1）交纳各种税收&
　　（2）准备登记材料&
　　（3）书面申请，接受询问&
　　（4）出具受理通知书&
　　（5）登记机构初审&
　　（6）交纳各种费用&
　　（7）领取房产证&
房产所有权转移登记
房产转移纳税指南
转移登记通用服务资源
主办单位：柳州市人民政府
管理维护：柳州市信息化建设管理中心
新闻维护：柳州市人民政府新闻办公室展开全部下一篇：面对物价上涨的年代，买间房子都已经不容易了，更加不容易的是买到了房子还要去想想怎么装修才最省钱的。面对物价上涨的年代，买间房子都已经不容易了，更加不容易的是还要去想想怎么装修房子最省钱。那么怎么装修房子省钱呢?问：法院进行离婚判决与否的准则是什么?答：1.夫妻双方感情确实破裂;2经法院调解无效。这两条是充分必要条件。亲，你想有个高品质的卫浴间吗？买了一堆鞋子却将它们放在鞋盒中、随意堆放在衣帽间里吗？衣帽间是现代年轻人兴起的一种时尚，不少人买了房子装修的时候选择订制衣帽间。这样就可以节省许多功夫。那么，如何才能打造时尚的衣帽间呢？导读：女孩们似乎总有买不完的衣服，憧憬不完的美丽，所以衣帽间用来收藏女孩们爱美的斑斓十分必要！下面就随小编一起探秘衣帽间的百变风情吧！1.现在，买房和结婚、生子一样，是人生中的一件大事。买了一间房，你的半生时间都在这里度过。那么怎样才能买到一间顺风顺水的好房子呢？近些年的家庭装修设计中，大家或多或少会留下一些空间用作衣帽间。尤其是女性，总觉得自己的衣服、包包不够，一直要买买买，但是却没有合适的空间。随着人们生活水平的提高，我们所买的衣服也越来越多，在家庭装修中，要求设计衣帽间的家庭越来越多，而很多人对于衣帽间的设计还十分茫然，认为衣帽间免费发布咨询，坐等律师在线服务
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购买法院拍卖房产时过户出现问题怎么办
法院拍卖房产大多是一些人抵押或没收的房产，这类房产也有比较多人选购，因地段或是房产本身的历史价值等等。房产购买后过户到个人名下，才算是个人的财产。但购买法院拍卖房产时过户出现问题怎么办?购买法院拍卖房产时过户出现问题怎么办?要是过户出现问题要找律师为你解决。现场竞买成功后，买受人应立即支付成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行协助下与委托人签订拍卖房地产转让合同书。买受人再支付全部价款后，凭转让合同书和相关证明文件到房地产登记机关办理产权过户手续，取得房地产权证。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定&》第二十九条规定：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。法院拍卖的房子怎么过户?(一)首先确认法院是否解除了对该房产的查封;(二)材料准备好，用书面方式寄给有关部门;(三)当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记;当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;(四)可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续。需提交证件(以下资料必须是原件)(一)协助执行通知书;(二)民事裁定书;(三)委托拍卖书(法院委托);(四)拍卖成交确认书及发票;(五)私有房地产权登记申请书及身份证;(六)地税完税证明;(七)契税证明。注意：1、个人买受拍卖标的房屋需另提供资料：(1)买受人身份证明(核对原件收取复印件);(2)买受人婚姻状况证明(核对原件收取复印件);(3)流动人口婚育证明(买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供，核对原件收取复印件)。2、单位承受拍卖标的房屋需另提供资料：(1)工商营业执照或组织机构代码证(核对原件收取加盖公章复印件);(2)代理人身份证明(核对原件收取复印件)。购买法院拍卖房产时过户出现问题怎么办?购买了法院拍卖房产的时候，按照具体的程序来过户的话一般是不会出现问题的，大家可以放心。如果房产过户出现纠纷，那么就需要找专业律师帮助，上有许多这方面律师获得专业意见。延伸阅读：
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专业律师优质解答目前经常有一些拍卖公司受法院的委托办理房屋拍卖的；的附件，用以证明共有房屋的权属；利的原则确定，一般利润率控制在3%左右；诉讼等事务，其合法权益受国家法律保护；品房或夫妻双方均在购买合同上签字，都会向共有人发；
目前经常有一些拍卖公司受法院的委托办理房屋拍卖的手续，有些中介公司与拍卖公司合作，出售拍卖的房屋。一般情况下，法院拍卖的房屋都是取得合法产权的，但有时法院也拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种情况下拍卖的房屋也是可以购买的，但法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。 ［购房基本名词解释](1)1.1:购房综合知识名词问：什么是房屋？答：房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的长期性建筑物。问：什么是住宅？ 答：住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括别墅、公寓、职工宿舍等。住宅不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括商场、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。问：什么是成套住宅？答：成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。问：什么是非成套住宅？答：非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋，比如没有独立卫生间、厨房的职工宿舍或学生公寓即属于非成套住宅。问：什么是商品房？答：商品房是指开发商通过招标、拍卖、挂牌等有偿转让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。问：什么是商业用房？答：商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。问：什么是房屋的所有权？答：房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利，房屋各项权益的总和。按《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋产权的概念与房屋所有权的概念一致。问：什么是房屋权利人？答：房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。问：什么是房屋权利申请人？答：房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。对于购买商品房的购房人来说，比如他们在向房屋登记主管部门申请办理个人产权证时即称为房屋权利申请人。问：什么是房屋权属证书？答：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。比如房屋所有权证是由县级以上房屋行政主管部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。房屋产权证书记载的内容包括：发证机关、证号、产权类别、产权所有权、房产坐落地址、房屋结构、间数、层数、建筑面积、使用面积、设计用途、他项权利摘要和附记，并配有房地产测量部门的分户房地平面图及房屋登记表。 问：什么是共有房产？答：共有房产指两个或两个以上的所有权人对同一项房产共同享有所有权。问：什么是共同共有房产？答：共同共有房产指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。问：什么是房屋共有权证？答：共有权证指由县级以上房屋行政管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。共有权证是《房屋所有权证》
的附件，用以证明共有房屋的权属。一套共有房屋可以有多个房屋共有权证，比如三个人共同购买一套商品房或夫妻双方均在购买合同上签字，都会向共有人发放房屋共有权证。问：什么是他项权证？答：他项权证指在他项权利登记后，由房屋行政主管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。问：什么是宅基地使用权证？答：农村村民在集体土地上建房时，需向集体组织申请宅基地，经集体报送县（市）人民政府批准后，由县（市）土地行政主管部门登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是目前农村村民合法拥有房屋所有权和土地使用权的凭证。问：什么是预售登记备案？答：预售合同登记备案是指开发商和预购人签订书面合同后，在一定期限内，将预售合同等相关文件送到当地房屋行政管理部门进行审查登记并备案的一种制度。问：什么是房屋权属登记？答：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由所有权产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。问：什么是房屋的初始产权登记？答：房屋的初始产权登记指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。新建房屋办理完毕初始产权登记后方可办理转移登记。对于购房人来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。问：什么是房屋转移登记？答：房屋转移登记是指因房屋买卖、赠与、继承、交换、划拨、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。问：什么是房屋变更登记？答：房屋变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。1、房屋坐落的行政区域划分变更的，导致街道、门牌号发生变更的；2、房屋名称发生变更的；3、夫妻更名的；4、已购公房改为商品房的；5、房屋面积增加或者减少的；6、房屋翻建的。问：什么是他项权利登记？答：他项权利登记是指设定房屋抵押权等他项权利所进行的房屋所有权登记。一般通过贷款购买的商品房贷款银行作为抵押权人，在购房人的房屋所有权证办理完毕后，都要求购房人到房屋行政主管部门办理抵押登记手续，办理他项权利证书，以保证银行债权的实现。问：什么是注销登记？答：注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。问：什么是期房？答：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得开发商名下的房地产所有权证（俗称大产证）止或开发商办理完毕初始产权登记止，在这一期间的商品房称为期房，购房人在这一阶段购买商品房时应签订商品房买卖预售合同。出售期房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式，以便于资金的回笼。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中或开发商未取得产权的房屋。问：什么是楼花？答：楼花一词最早源自香港，是指未完工的建筑物。一般“楼花”指期房，即正在预售的房屋，期房阶段的转让被称作炒“楼花”。问：什么是现房？答：所谓现房是指开发商已办理完毕自己名下的房地产权所有权证（俗称大产权证）或已做完初始产权登记的商品房，消费者在这一阶段购买商品房可以不签预售合同。问：什么是准现房？答：准现房是开发商经常用的一个名词，指房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋，或者房屋已基本具备入住条件，但还没有取得建设工程竣工验收备案表，未做初始产权登记或未取得开发商名下的房屋所有权证。问：什么是经济适用住房？答：经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是国家为解决城市中低收入家庭住房问题而实行的一项住房政策。经济适用住房的建设由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微
利的原则确定，一般利润率控制在3%左右。这类房屋的成本低于同等档次的商品房，故又称为经济适用房。经济适用房具有社会保障性、经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房的产权管理与商品房不同。问：什么是涉外房产？答：涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。问：什么是外销商品房？答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。 问：什么是内销房？答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可以出售给国内企事业单位和居民。目前北京市内、外销房的规定已于日起取消，不再有内销房和外销房这两个概念，对购买人主体统一采取国民待遇原则。问：什么是商品房销售的均价？答：均价是指将所售楼盘销售价格相加之后的总数除以单位建筑面积所得数额，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，比如有的经济适用房项目政府统一定价，不计楼层、朝向，都以2600元／平方米统一价销售。但实践当中购房人很少买到均价或均价以下的房屋， 原因在于开发商所称的均价是否是真正的均价购房人无法核实其准确性，政府行政主管部门对此也没有成文的要求或考核标准。问：什么是房屋销售的基价？答：基价也叫基本价格，是指经过核算而确定的商品房每平方米基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数，根据楼层、朝向、户型等在参照基价的基础上定出每一套房屋的销售价格。问：什么是房屋销售的起价？答：起价也叫起步价、最低价，是指房地产开发项目各楼层销售价格中的最低价格。一般情况下，多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或顶楼作为销售的起价。高层住宅，一般以最低层的销售价为起步价，随着楼层的增高房价也随之增加。但总的规律是，起价是所售项目中从楼层、朝向、户型、采光、景观、环境等综合考虑最差的一部分或一套房屋，开发商经常在房产广告中做这样的宣传;“3600元／平方米起售”，此举是想以较低的起价来引起消费者的注意，但真正去售楼处咨询或准备购买最低价的房屋时往往都会被告知已经没有这个户型了。问：什么是尾房？答：尾房是空置房中的一种，通俗地说就是开发商卖剩下的房屋。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量不好卖的房子，这些房子可能朝向不好、采光不足，或是楼层不好、或是噪音、或有质量瑕疵等原因。问：什么是烂尾房？答：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、或者楼盘定位错误等原因，导致无法出售、大面积空置、无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至整个项目停止建设。问：什么是会所？答：会所就是以所在开发项目的业主为主要服务对象的综合性公共配套服务设施。会所应具备的软硬件条件一般包括：游泳池、网球或羽毛球场、健身房、酒吧、咖啡厅等服务设施。上述设施一般都是对业主免费或优惠开放。问：什么是业主大会？答：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。问：什么是业主委员会？答：业主委员会是由住宅小区全体业主选举的代表组成、在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，在某些情况下可以代表全体业主参与
诉讼等事务，其合法权益受国家法律保护。问：什么是定金？答：目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。问：什么是违约金？答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，在一方违约的前提下，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性。只要当事人有违约行为，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 ［购房基本名词解释](1)1.1:购房综合知识名词购房综合知识名词 问：什么是房屋？答：房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的长期性建筑物。问：什么是住宅？ 答：住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括别墅、公寓、职工宿舍等。住宅不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括商场、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。问：什么是成套住宅？答：成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。问：什么是非成套住宅？答：非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋，比如没有独立卫生间、厨房的职工宿舍或学生公寓即属于非成套住宅。问：什么是商品房？答：商品房是指开发商通过招标、拍卖、挂牌等有偿转让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。问：什么是商业用房？答：商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。问：什么是房屋的所有权？答：房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利，房屋各项权益的总和。按《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋产权的概念与房屋所有权的概念一致。问：什么是房屋权利人？答：房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。问：什么是房屋权利申请人？答：房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。对于购买商品房的购房人来说，比如他们在向房屋登记主管部门申请办理个人产权证时即称为房屋权利申请人。问：什么是房屋权属证书？答：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。比如房屋所有权证是由县级以上房屋行政主管部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。房屋产权证书记载的内容包括：发证机关、证号、产权类别、产权所有权、房产坐落地址、房屋结构、间数、层数、建筑面积、使用面积、设计用途、他项权利摘要和附记，并配有房地产测量部门的分户房地平面图及房屋登记表。 问：什么是共有房产？答：共有房产指两个或两个以上的所有权人对同一项房产共同享有所有权。问：什么是共同共有房产？答：共同共有房产指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。问：什么是房屋共有权证？答：共有权证指由县级以上房屋行政管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。共有权证是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的权属。一套共有房屋可以有多个房屋共有权证，比如三个人共同购买一套商
品房或夫妻双方均在购买合同上签字，都会向共有人发放房屋共有权证。问：什么是他项权证？答：他项权证指在他项权利登记后，由房屋行政主管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。问：什么是宅基地使用权证？答：农村村民在集体土地上建房时，需向集体组织申请宅基地，经集体报送县（市）人民政府批准后，由县（市）土地行政主管部门登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是目前农村村民合法拥有房屋所有权和土地使用权的凭证。问：什么是预售登记备案？答：预售合同登记备案是指开发商和预购人签订书面合同后，在一定期限内，将预售合同等相关文件送到当地房屋行政管理部门进行审查登记并备案的一种制度。问：什么是房屋权属登记？答：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由所有权产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。问：什么是房屋的初始产权登记？答：房屋的初始产权登记指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。新建房屋办理完毕初始产权登记后方可办理转移登记。对于购房人来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。问：什么是房屋转移登记？答：房屋转移登记是指因房屋买卖、赠与、继承、交换、划拨、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。问：什么是房屋变更登记？答：房屋变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。1、房屋坐落的行政区域划分变更的，导致街道、门牌号发生变更的；2、房屋名称发生变更的；3、夫妻更名的；4、已购公房改为商品房的；5、房屋面积增加或者减少的；6、房屋翻建的。问：什么是他项权利登记？答：他项权利登记是指设定房屋抵押权等他项权利所进行的房屋所有权登记。一般通过贷款购买的商品房贷款银行作为抵押权人，在购房人的房屋所有权证办理完毕后，都要求购房人到房屋行政主管部门办理抵押登记手续，办理他项权利证书，以保证银行债权的实现。问：什么是注销登记？答：注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。问：什么是期房？答：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得开发商名下的房地产所有权证（俗称大产证）止或开发商办理完毕初始产权登记止，在这一期间的商品房称为期房，购房人在这一阶段购买商品房时应签订商品房买卖预售合同。出售期房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式，以便于资金的回笼。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中或开发商未取得产权的房屋。问：什么是楼花？答：楼花一词最早源自香港，是指未完工的建筑物。一般“楼花”指期房，即正在预售的房屋，期房阶段的转让被称作炒“楼花”。问：什么是现房？答：所谓现房是指开发商已办理完毕自己名下的房地产权所有权证（俗称大产权证）或已做完初始产权登记的商品房，消费者在这一阶段购买商品房可以不签预售合同。问：什么是准现房？答：准现房是开发商经常用的一个名词，指房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋，或者房屋已基本具备入住条件，但还没有取得建设工程竣工验收备案表，未做初始产权登记或未取得开发商名下的房屋所有权证。问：什么是经济适用住房？答：经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是国家为解决城市中低收入家庭住房问题而实行的一项住房政策。经济适用住房的建设由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，一般利润率控制在3%左右。这类房屋的成本低于同等档次的商品房，故又称为经济适用
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