未来靠啥养老
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未来靠啥养老
　　金融养老 倒按揭养老(1)
　　金融是现代化的一种融资工具，欲求住房担当养老保障的功用，首先就需要动用金融保险这种构思精妙的手段，为家庭的养老事业服务。倒按揭在国外已经发展得如火如荼，其他金融手段参与以房养老事业也相继出现。本部分主要对这些运作方式予以揭示和介绍，以期推动我国的金融保险机构早日加入以房养老的队伍。
　　一、倒按揭养老
　　一位退休老人，除了拥有一套住房外，没有或缺乏其他养老金来源，可以选择将房子抵押给金融机构或其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需，在他去世后这套房子就归由该机构所有或处置，这是大家今天已熟知的倒按揭。倒按揭作为以房养老实施的典型方式，已受到了社会公众的异常青睐，并强烈地冲击着国人千百年来的养老观念，对此组织深入的分析研究，是非常必要的。
　　(一)倒按揭的提出
　　需要说明，日常谈到以房养老，进入大家视野的首先就是倒按揭这一舶来品，正式名称为反向抵押贷款，但如就此认为以房养老只是倒按揭这一种方式，则是个极大误读。难道以房养老就是“自古华山一条路”，除了倒按揭这种美国来的舶来品，就没有其他可行之路吗?显然不是这样。事实上，据我们的研究，以房养老是一种养老保障的新理念，倒按揭则只是以房养老理念下的一种具体操作工具。以房养老可以采取的方式很多，据我们大致归纳可包容20多种，并非只有倒按揭一条道，更非一定要将以房养老等同于倒按揭。
　　大家习惯于认为以房养老就只是倒按揭，同时附带谈到倒按揭实施的复杂性与难以操作性，最终结果就是以房养老看起来美好，用起来糟糕，实际上难以实施。曾经有位老年人向我提出这样的疑惑：“以房养老是大家热衷评论的热门话题，其中最为典型的倒按揭模式的推出，又由于种种条件限制，在短时期内难以顺利成行。我们年龄都很大了，可能等不到银行和保险公司推出这一金融保险产品了。在这种状况下，还有什么更好的养老模式，可以给我们大家做些介绍呢”?老大爷的话是对的，但在作出介绍之前，我们首先看看什么是倒按揭。
　　(二)什么是倒按揭
　　什么是倒按揭，不同资料文献的定义表述有所不同，但都可发现它是一种“帮助老年人在不出售住房的前提下，将房产价值转换成流动的现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具”。老人参与倒按揭的结果是，在自己的晚年生活缺乏现金流入，生活陷入困顿，没有继承人或不想让子女继承自己房产的情况下，以自有产权的住房作为抵押，每月从相关机构获取一定数额的款项，来弥补日常养老金的不足。金融机构开办这项业务，解决这部分老人用死亡后的房产价值提前变现套现来养老，是很有价值的。
　　倒按揭业务的开办，主要用于有自有住房产权却缺乏养老金收入的老人，该老人有自己中意的住房，准备在该住房做长期居住养老到最终死亡，且并不准备从该住房中迁出。倒按揭得到的款项可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好处是，在整个居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷，包括本金和利息。贷款的特点是分期放贷，最后一次性收回。贷款本金和利息总额随时间延长、分期放贷而增长，自有资产减少。这种贷款之所以叫“倒按揭”或称名为“反向抵押贷款”，正在于它的现金流方向与传统抵押贷款相反，是以房产为抵押，借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金，而非传统的住房贷款现金从房主流向银行等金融机构。
　　倒按揭最早源于荷兰，当时是荷兰政府为了解决住房问题而提出的一种措施。上世纪的80年代，美国出现了大量的“房子富翁、现金穷人”，于是倒按揭应运而生，为满足这些老年人用房子换钱养老，做出了大贡献，并逐渐成为老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房和城市发展部(HUD)最早开办并大力支持了倒按揭业务，许多老年人用它补充社会保障、意外的医疗费用支付，改善家居生活，等等。使得美国成为倒按揭业务开展最成熟、最具代表性的国家。这个金融产品目前在英国、http://app.travel.ifeng.com/country_76
　　澳大利亚、法国、日本等发达国家已有了广泛开展，我国尚未引进类似业务，但相关的产品研发正在进行，预期不久的将来就会面向全社会正式推出。
　　倒按揭依据其可达到的目标而言，是一种带有社会福利保障色彩的商业经营行为。具体实践操作中，需要有商业性的严密精算和财务指标计量、价值确定、成本收益计算的经济分析。同时，依据本事项的特定养老目标而言，又附有浓郁的社会福利保障的色彩，是老年人将其拥有房产的全部价值，在自己有生之年做出的一种合理配置、有效分配的特殊制度安排。
　　金融养老 倒按揭养老(2)
　　(三)美国的倒按揭
　　美国的倒按揭发放对象，是62岁以上的老年人。发放的形式有：
　　1.联邦住房管理局有保险的住房倒按揭，这种贷款可以保障老年住户尽可能长时间地生活在自己的住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。这是美国联邦政府投保的很安全的计划，给参与贷款的老年人提供了有力的金融保障。
　　2.联邦住房管理局无保险的倒按揭，这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。尚若贷款期限已到，而老人仍是精神奕奕时，也需要从抵押的住房中搬离，俗话称为“扫地出门”。目前，这种贷款已经因巨大的社会舆论压力而停止办理。
　　3.放贷者有保险的倒按揭，这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款的对象资格不需要得到政府的认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产的25%～30%作为偿还贷款的保证。
　　美国的倒按揭在经历了起初阶段的“有行无市”，“关注者众，参与者寡”的尴尬局面后，最近几年来是越来越受欢迎，每年几乎呈现为40%～70%的增幅。2000年即本世纪初期，每年新加入人员尚不足5000份，到2007年，这一数据即超出10万份大关。即使是在房价普遍下滑，金融危机急剧到来的2008年，仍然有11万名老年人踊跃加入倒按揭的队伍，较上一年仍有微弱增长。
　　倒按揭的房款给付额度，同房价、利率、老人寿命等因素有密切相关。年龄越大，存活余命一般而言就会越少，贷款期限也会相应短一些，每月能得到的现金就越多。同理，房价越高，对老年人的保障力度就越大，一套价值上百万元的住房，每期可以拿到的贷款肯定会大大超出价值仅有10余万元的住宅。利率的调整对此也有较大影响，低利率时代每期可以拿到的抵押房款，肯定会大于高利率时代，具体的款项给付需要经过细致复杂的计算过程才可以。利率、房价、预期寿命等又是会经常发生波动的，这就需要重新计算，经常调整每月给付的额度。
　　在美国的克里夫兰州，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万元美金的住房，将这套住房实施反向抵押后，他每个月可以获得抵押款917美元;如果该老年人只有70岁，每个月就只能获得791美元;如是80岁的老年人参与这一业务，每月则可以获得1099美元。对哪些年龄大而又生活拮据的老人来说，倒按揭无疑是改变生活条件的最佳选择。
　　选择合适的倒按揭，能让老人得到更大的财务独立和生活保障。选择错误的贷款计划，则会让老人陷入财务危机。如选择了一项要求在特定时期还款的倒按揭(此类贷款被称为“固定期限”的倒按揭)，必须确保在还款日有足够的钱来归还这笔贷款。否则，客户将不得不把房子提前卖掉来还债，使自己处于无家可归的地步。但如选择的是非固定期限的倒按揭，那就完全不需要为此发愁了，客户能够活到多久，寿险公司就会将款项向客户支付到多久。
　　倒按揭包括了若干种具体的实施模式，有终生养老金抵押贷款与一般倒按揭贷款多种，具体操作模式有所不同。老年人如选择终身年金支付的方式，就能保证老年人在整个有生之年内都能持续、等额地获得所需要的资金，无后顾之忧;如选择信用额度支付，只要总的信用额度未曾用完，就可以继续取得所需要的资金;如果选择一般的定期定额贷款，就需要事先预防好可能出现的长寿风险。如能制订出某种由国家、金融保险机构或其子女予以“兜底”的保障措施。只要借款人寿命能活得足够长时，不论采取哪种形式，从房屋抵押中所获得的价值，必将会超过房屋本身的价值。并非说抵押住宅的价值刚刚消耗完毕，就要将仍健康生存的老年人“扫地出门”，这是可以放心的。
　　(四)倒按揭的运营模式
　　倒按揭与其他以房养老的方式相比，更能满足老年人用房子养老的需要。在各类倒按揭贷款中，借款人需要贷款的时间长短是不确定的。其中，终身养老金抵押贷款的借款人，可以将房屋先送到保险公司保险，以期得到保险公司给付的终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人，同时扣除相应的利息费。当房屋出售时，售价首先用来偿还保险公司支付的养老金及其利息。如借款人去世，养老金即停止发放，房屋归保险公司所有。
　　从倒按揭的内涵中，我们可以很清楚地看到这种金融产品的运营方式，大致可表现为：
　　1.房子是住户最大的资产，房主在贷款之前，选择有一定资质的独立中介咨询机构咨询相关的信息，了解更多的倒按揭信息和相关资料，找到适合自己的贷款类型。
　　2.房主与商业银行或保险公司签订倒按揭协议，将自有房产抵押给银行或保险公司。协议中需要详细写明贷款的期间、利率、每期应支付款项、其他相关责任条款和违约处理方式等内容。
　　金融养老 倒按揭养老(3)
　　3.商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险，房屋为对象的财产险，以及倒按揭业务中可能会出现的长寿保险等。
　　4.商业银行或保险公司按合约规定的方式，在老年人生存的整个期间或约定的贷款期间，向老人逐期提供抵押贷款，老年人用这笔资金补充养老用费的不足。
　　5.贷款到期后，房主或其继承人在房地产二级市场上出售该抵押房产，归还所借贷款的本息，或者由商业银行与保险公司等，以其他方式转让该抵押房产，收回所贷款项的本金和累计利息，计算整个期间的经营盈亏。
　　6.老人离世后，子女可以选择再把该房产买回，只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，房子仍旧归由子女享有。
　　7.为将整个贷款占用的资产搞活，商业银行或保险公司可将整个抵押贷款打包，按协议在资产证券市场上出售，以期提前收回放出款项，减弱可能会出现的流动性凝固和支付危机。
　　(五)倒按揭的评价计算
　　在倒按揭的状态下，老人把自有住房抵押给银行后，仍然可以对今后的未知遗产进行比例分配。银行根据房价、老人的预期寿命、利率贴现等因素，估算出大致结果，然后在该老人的整个生存期间，按月给老人支付一笔钱财，这笔款项可视为银行对老人的抵押贷款，也可视为房款的提前逐期给付。待老人离世或出售、搬离该住房时，银行对其房产进行清算。如果该房产拍卖清算的结果，低于银行这些年支出的总额包括利息，或与之抵平，银行与老人的倒按揭关系就宣告结束。如果房产拍卖的结果，高于银行贷款支出总额及累计利息，多余的部分将根据老人的遗嘱做出安排，仍可作为遗产由子女继承。一般而言，为减弱贷款风险，一般都会预留部分房款不予发放，这样虽然减少了可抵押贷款的额度，但有利于继承者对住房增值的受益，对可能出现的风险等也能给予较好防范。
　　据我们最近几年对倒按揭的深入系统研究，倒按揭的评估与给付标准的评定、计算非常复杂，除估算房屋价值以及未来的房价走势，还要估算老人的预期余命和未来的利率波动趋势。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群，不是短时期就能解决的。因潜在风险巨大，国内保险公司目前尚不敢轻易尝试倒按揭业务。中央财经大学的保险学院院长郝演苏教授认为，倒按揭是一个跨银行、跨保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，使得国内保险公司望而却步。只有在保险业的介入下，分散贷款回收的风险，这种新型的房地产融资方式才能顺当出现并稳步发展，终究得到金融机构及老年住户的认同和积极参与。
　　倒按揭无论是在法律还是在操作实践上，都比普通抵押贷款或房屋的买卖、转让、出租等行为复杂得多，需要花费的各类手续费也高于普通按揭贷款，还有保险费、住房价值评估、咨询等费用的额外出现。尤其是很多费用需要在贷款成交时支付，这种贷款的初始成本是非常高的。这些高于卖房和普通贷款的手续费，都是为了确保借款人在利用房屋获得现金的同时，能够继续长期居住在自己的房屋内。如借款人并无此项需求，而是准备搬迁到更适于养老的新环境，支付这些高昂的费用就显得很没有意义。所以，倒按揭对哪些打算将房屋出卖掉，搬迁他地或居住到养老基地的老年人来说，并非最佳选择。
　　在倒按揭产品的设计中，保险公司是必不可少的一环，这类房产年金保险在香港是很流行的。一些老人有巨额资金，却又怕超额使用万一不足。使用年金寿险就不用担心余命和正好用完的问题。年金保险在香港还有个很通俗的名称，叫做“斗长命”。人的寿命总是有长有短，寿命长则老人划算，寿命短则老人吃亏。总是有人很划算，有人不大划算，极易惹起纠纷。保险公司是按照客户的寿命无限制给予偿付的，要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均，最终得到较为合理的结果。如某个人70岁就过世了，无疑是非常吃亏。80岁过世就可以双方打平。如客户不小心一下子活到了90岁，那可就赚大了。
　　倒按揭业务开办涉及面广、事项复杂，操作起来甚为不易，但却是以房养老理念实施的重要手段。也是我国目前很应当予以实施操作，至少是前期产品研发先行的重要事项。
　　(六)倒按揭的优越性
　　结合各个国家推行倒按揭的经验来看，倒按揭业务的推出，大致可具有以下优点：
　　1.不动产转换成现金收入，老人可继续住在自己家中养老
　　倒按揭最大的优点，是老人既能在有生之年将住房转换成现金用于养老，同时又能保证自己继续在原有房屋中居住，避免搬迁对生活造成的种种弊端。它不需要把心爱的家园出售，被迫离开熟悉的环境，到自己不熟悉的地方去养老。这是很受老年人欢迎的。
　　虽然在利用房屋价值获取现金的诸多方式中，倒按揭并非唯一选择。比如，老人可以将房屋出售来获取现金，然后移居到专门的基地养老或租房居住，或者出售原有房屋后再买一套较小的房屋，以其差价作为养老金。但从心理上讲，老年人长期居住于自己的房子里，对该房屋已经有很深的感情，对周围的邻居和房屋的各项设施，对周边的生活娱乐场所、http://travel.ifeng.com/theme/shopping/list_0/0.shtml
　　购物环境等也都很熟悉，一旦迁移到新环境，必须重新熟悉和适应。这对年轻人来说可能算不了什么，但对适应能力较差的老年人来说，不能不说是个大负担，处理不好很可能会对其晚年生活产生不利影响，甚至造成严重的社会问题。况且，房屋买卖的繁难和较多的交易费用、税金缴纳等，也使老年人实际可取得资金的额度大打折扣。这对喜欢老环境、老街坊的老年人而言，显然不是理想选择。对这类老人而言，倒按揭就有着特殊的价值。
　　2.贷款期间没有还款付息的压力
　　一般的抵押贷款都必须按期还款并加付利息，如贷款后没有持续可靠的收入作保障，就将面临着用其他收入还款的沉重压力，甚至将面临被赶出家门的危险。这对本来就缺乏养老金的老年人来说，贷款融资的意义将大大削弱。倒按揭的最大好处，就是在整个贷款期间，不存在每期还本付息的压力。只要借款人在整个贷款期间没有违约行为，也没有永久性迁出供抵押的房屋，没有因身体和精神的原因长期居住于医疗机构等情况，按规定就没有还本付息的义务。这样，不但使老年人可以安详度过晚年，也减轻了家庭和社会的养老负担。
　　金融养老 倒按揭养老(4)
　　3.长寿的老年人可以获得终身有保障的收入
　　老年人的寿命预期尽管有种种方法预先精算，平均预期寿命及遵循大数定理而制作的生命表，也有相当的科学性。但这只是平均寿命，具体到张三、李四等个别人员，就总是有部分老年人会活得大大超出预期寿命。长寿固然是件好事，可对养老金的实际需求就会显著超出预期，无论是卖房还是申请其他贷款，此时都显得无能为力。倒按揭可以保障终生期间源源不断的现金流入，就显得颇有吸引力。
　　对哪些拥有较高价值、产权独立的房产，但现金收入低下的老年人来说，倒按揭是帮助他们摆脱贫困、增加收入的有效途径。对那些拥有房产价值较高，现金收入也很高的老年人，倒按揭则视为改变生活方式，以更积极、健康状态渡过晚年养老生活的最好办法。前者是雪里送炭，后者则是锦上添花，两者的结果都是很好的。
　　4.改善晚年居住生活环境
　　许多老人居住在面积小、功能少、档次低、环境差的“房改房”里，他们希望晚年生活能在大面积、功能多、档次高、环境优越、感觉良好的住房里舒心适意的养老。老人经过多年的资产积聚，也有了相当的实力。在这种状况下，倒按揭的宗旨之一，就是可以满足众多老年人对生活养老环境改善的需要。比如，老年人将住房向保险公司实施倒按揭，再委托http://house.ifeng.com/news/touzi/detail_/.shtml
　　房产中介公司或老年房产经营公司代为经管该套住房，自己则住到合适的养老基地或养老院去。住房实施倒按揭可以得到一份收入，住房的经管打理又得到另一份收入，用于缴纳养老基地的房费和生活费，除外还有一笔剩余可以用到事业发展或其他需要花钱之处。当然，老年人希望保留该套住房时，直接将该住房对外出租，用租金收入养老即可;若不希望保留该套住房时，将住房直接出售也是一种简便做法，但却难以再享受房价增值的收益。老人们参与倒按揭业务后，每个月就有了充裕的养老金可以支配，基本生活得到保障的同时，还能外出http://travel.ifeng.com/
　　旅游、聘请护理等享受生活的乐趣。
　　上海、长沙、重庆等城市的人大代表，曾经多次呼吁实施倒按揭以房养老。如国家制定了切实可行的倒按揭政策，不仅能改善老年人的经济条件，提高晚年生活质量，更重要的是能极大地减轻社会保障体系的压力，促进整个社会稳定和谐，对经济社会发展也有较大好处。某中介公司的市场总监表示，有实力的个人投资者、经纪公司或养老院等机构，比较适合开办倒按揭业务。大多数的银行界人士认为：随着社会观念的改变和家庭财富的增加，倒按揭在未来应该会有较大的市场空间。
　　(七)倒按揭在我国推出的障碍和预期前景
　　1.倒按揭实施的障碍
　　一般认为，要在中国开展以房养老和倒按揭，不仅有来自操作层面上的问题，还有相当的观念上的障碍。子女赡养老人更容易被老人自己和社会舆论认可，老人在得到子女赡养的同时，将自己的住房在百年之后留给后代，也被视为天经地义。一位专业理财师表示：目前能接受倒按揭的可能只有极少部分家庭，许多老人还会担心如将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，很多老人不愿意用放弃亲情和关爱的方式来换取现金。对无子女或子女较为富裕、思想开通及子女在国外的空巢老人来说，这种养老方式还是比较合适的。
　　鉴于老年人对住房产权的敏感，http://app.travel.ifeng.com/city_detail_261
　　南京和上海的金融机构在试水以房养老时，都选择了回避产权变换的房产抵押。中国人寿江苏分公司一位负责人认为“倒按揭并没有介入到老人的房屋交易中来，某种意义上只是一种养老保险产品，是为有些老人提供了卖房养老的可能性和渠道。”倒按揭尽管回收有一定保证，但面对无限制周期贷款、抵押资产的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不当等影响，存在着相当的市场风险和操作难度。
　　金融养老 倒按揭养老(5)
　　“作为银行，我们首先要考虑这种抵押贷款的盈利点在哪里。但倒按揭却看不清。”上海市某银行信贷部的负责人说，现在私人贷款一般是要每月归还本息，倒按揭要十多年甚至二三十年后才能有回报，银行不愿意承担这样长时间的盈利成本。在欧美国家，许多老百姓通过倒按揭的方法将住房的价值提前变现，规避高额遗产税造成的损失，市场规模非常大。但中国还没有开征高额遗产税来刺激以房养老行为的出现。倒按揭的市场到底有多大，很值得怀疑。在这些问题都没有解决时，银行很难被观念上的东西说动。
　　在某地的调查中，约有四成受访市民愿意尝试这个新鲜东西，更多父母的心愿则是：除非万般无奈，否则不会将住房抵押或出售靠房子养老，若条件许可还是希望能留下房子给孩子，福佑后人。故储蓄养老依旧是现阶段防老的主要途径。
　　2.倒按揭的预期前景
　　各种以房养老模式中，倒按揭是其中设计最为精妙、计算最为复杂、制度最难确立、涉及面最为广泛、相关制约因素最多的一种。今天，我们如贸然实施这一金融产品，并非完全不能操作，只是还有众多的工作要做，有某些限制条款尚待克服，相关理论体系有待进一步的构建，有关政策法规平台还未能完全建立，金融保险体制与机制还需要做相当的新的构筑，居民百姓的伦理习俗观念还有较大障碍要予突破，相关联的众多中介机构还不能完全服务到位，具体的产品研发、市场调研、制度要素设计等，也都有着众多的工作等待大家齐心协力共同完成。
　　倒按揭尽管涉及面广，事项复杂，难以操作，但并非高不可攀。为了消除购房者将一生积蓄投到房产中去，可能导致老无所养的担心，我们目前正在紧张研究实施倒按揭的可行性，在组织相关产品研发和制度设计。等将一切工作大部做完，这个新型金融产品就会在不远的将来同大家见面的。还需要说明的是，倒按揭产品即使推向了社会，起初也只是个试点，中国保监会有关人士曾在多个公开场合透露，将在北京、上海、广州等城市推行这个业务的试点，待试点成熟之后，才可能面对社会作大规模推出。因此，目前还不可能对此大规模运做之前，可预期的未来也无法将它较快地向全国全面推出之时，大家先试试其他各种非金融机制运作的办法，都是可以的。
　　含义：老年人将房产到业务开办机构作抵押，每个月从机构领取相当的款项，来弥补养老期间现金流入的不足，到自己身故或出售该房产时，直接用该抵押房产或出售的价款归还机构的累积本息。
　　优点：为“房产富人、现金穷人”的老年人以房养老开辟了一条通道，对金融保险机构增加了业绩、利润的增长点，有利于家庭资源的优化配置和效用提升。
　　缺陷：业务开办复杂，联系面广，时间长，风险大，业务开办有一定的门槛限制，老年人能够从住房中得到的价值并不算太多。
　　时代背景：老百姓已经拥有了较高比例的住房，老年人的数量上升，人口老龄化危机急剧到来，迫切需要开辟养老的新途径。
　　要求：借鉴国外倒按揭的通常做法，积极研发相关金融产品，国家政策给予一定支持;金融保险机构积极开发这一产品;老年人打破传统养老观念，积极参与这一业务。
　　适用范围：有较高的自有房产价值，但缺乏现金收入的老年人，愿意将自己的住房抵押给业务开办机构，子女对此持支持态度，一般为城市的中老年家庭。
　　金融养老 售房养老(1)
　　美国佛罗里达州有一对老年夫妇，无儿无女也没有其他经济来源，单靠政府发放的养老金生活，唯一的财产就是一套大房子。生逢通货膨胀，有限的养老金已很难维持正常生活，老两口又希望晚年能生活得有声有色。钱财从哪里来呢?他们发布广告与某年轻夫妇签订了一份售房养老的协议。按协议，老夫妇将住房的产权出售给这对年轻人，年轻夫妇每个月支付给老年夫妇足以维持其晚年生活的一笔款项，一直到老夫妇最终身故时，房产的使用权再转移给年轻人所有。这就是售房养老。这一理念在我们的大力宣传下，已经得到居民家庭的众多认同，并将成为以房养老的重要方式。
　　(一)售房养老的提出
　　《经济参考报》于日曾经刊登记者匡乐成的文章，《以房养老行不行，能否让离退休职工购房养老两不误》。文章谈到全国政协社会福利组的小组讨论会上，刘启林、张文范两位委员，就如何完善退休老人以房养老的办法积极出招。比如，一些已经离退休多年的老职工，往往面临购房与养老的双重压力，能否想个两全其美的办法，让他们既拥有宽敞舒适的住房，又能享受高质量的老年生活?
　　“现在我国进入老年社会的速度越来越快，养老问题越来越突出，如何保证老人享受高质量的晚年生活，需要全社会关注。”张文范委员首先点出话题。他说，已经离退休的许多老人特别是工薪阶层老人，子女收入不高、自己积蓄又不多，即便以成本价购买现有住房压力也很大。“买房吧，养老的钱就成了问题;不买房交房租吧，每个月也有不少开销。这些人的退休金就那么一点，怎么办呢?”张文范委员忧心忡忡，“其实是有办法的，就看怎么操作，因为房子本身就是一笔有效资产。”
　　刘启林委员说，“现在许多人买房不是在银行贷款然后分期偿还吗?如果换一个思路，把分售给职工本人住房的产权直接卖给银行或保险公司，当然要去掉折旧后测算一个双方都能接受的价格。或者由社会中介机构参与，然后由银行或保险公司按月付给职工一定数目的房费，双方可以商定一个分期付款的年限，如果不到这个年限房产所有者去世，则房屋产权由银行或保险公司获得，因为它要承担投资风险，这就解决了购房、养老两不误的问题，即以房养老。”刘启林委员接着说。“当然这也有一定的弊病，比如子女继承遗产的问题、子女赡养老人的责任心受到影响等。”他沉思了一会儿说。
　　“现在的年轻人贷款买房，到时大都能还清贷款，这一办法主要是针对现阶段收入不高的老人。如何操作可以再探讨，也可请教一下银行和保险公司的人。”其他委员也提出各自的看法。“这个办法还是有一定可操作性的，但需要研究论证。我想不管采取什么办法，目的只有一个，就是要不断提高老龄人口的生活水平，真正做到老有所养。”张文范委员总结道。
　　两位政协委员打开了一个很好的话题，这就是售房养老。
　　(二)售房养老模式的基本思路与特点
　　1.售房养老模式的基本思路
　　售房养老作为一种新型的以房养老模式，是笔者于2002年在国内最早提出。其基本原理是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
　　售房养老的运作颇为复杂，涉及到个人与组织之间的制度安排，具有较高的信誉保证。我们提出售房养老的基本思路可设想如下：
　　(1)各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息。大家在其工作期间，只要考虑购房并最终通过归还贷款取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。
　　(2)60岁退休伊始将所居住住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构(如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设的特定机构)，房屋使用权则归自己继续保留并长期居住。直到自己死亡或其他原因离开这所住宅为止，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限。
　　(3)住房出售的价款并非一次性交付，而是由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，按月分期持续地支付相应部分，作为该家庭的晚年养老用费，一直支付到死亡为止。
　　(4)到该家庭成员寿终正寝，家庭随之解体之时，再将该房屋的使用支配权移交给该特定机构自行支配处理。该特定机构用出售款项弥补前期的支付款，并取得一定投资收益。
　　金融养老 售房养老(2)
　　2.售房养老的特点
　　在售房养老模式之下，购房扶养机构与售房养老者之间，后者丧失了房屋的产权，仍保留对该房屋的使用权;前者得到了该房屋的产权，却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留并长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付作为其养老用资。待售房老人身故后，购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补长期来支付的购房用费。
　　售房养老并非我们的首创，国外已有这方面的较多先例。西方各国为构筑安全的养老保险体系，也设立了几种和售房养老类似的金融品种，如前面所说的倒按揭及终生养老年金抵押贷款等。笔者设计的售房养老模式，同上所述又有不同，它设计地更为科学，更有利于明确房屋购售双方，即被扶养方与扶养方的权责利机制，从而较好地保障了双方的利益关系，同时将政府、社会保障部门、房地产商、金融保险的各方面力量加入其间，以尽力促成本项事业的开展。但这一模式设计过于复杂，且一开始就表现为住房产权的出售，而非大家较为容易接受的产权抵押，则是一大缺陷。
　　目前，可供尝试的售房养老模式除如上所谈到的外，还可以依据购房扶养机构的不同，表现为如下三种模式：工作单位模式、保险公司模式和社区模式。
　　(三)售房养老的工作单位模式
　　这是工作单位作为雇员房屋出售的委托代理人，代理员工身故后的房屋处置权，将房屋的最终余值贴现到每个时期段，作为员工缴纳的养老保障金。这一建议的合理性在于，员工和单位之间的关联度相对银行要大得多，单位处于员工和银行的信息中介，对员工的家庭和睦状况、房屋的质量等方面的信息了解得更多一些，对员工的身体健康和寿命预期状况也会有较完整的把握，相对银行开办业务而言，可以抵消部分因信息不对称、逆向选择的风险。缺陷是机构专业理财，易于对业务开办有较为准确的预期和评价，从而更有利于贴现率的合理推算。
　　绍兴市某个单位的领导，现已退休在家养老，作为单位领导，住房方面自然有着较好照顾，现有100余平米的住房一套，产权完全归属个人自由支配。某日该领导想到这套住宅的市价已达到百余万，儿女又都有自己的住宅，经济状况比自己是有过之而无不及，对继承房产的兴趣不大，自己的退休养老金要维持日常生活是足够了，但要应对某些特殊情形的发生仍是捉襟见肘，故此向单位提出，希望将自己的这套住房按售房养老的办法套换资金用于养老。具体做法是单位在自己生前按月补贴相当的房款，待自己死亡后再将住房交回单位。
　　这个设想应当是相当不错的。个人的养老金从此变得相对宽裕，足可应对一切可能发生的费用开销;单位也可以将已经售出的住房资源重新收回，在引进人才时解决住房的过渡问题。但这一方式也存在着某些问题，如单位和银行各自承担的权益和风险的边界较难确定，且这一方案的实施对健全既有的社会保障体系有一定的要求，需要建立一整套较为完善的制度和衡量标准。如身体状况的量化考核、房屋价值的考核体系和评价、个人信用和单位信用的评级等，显然是一般的工作单位难以承担也不乐意承担的。
　　(四)售房养老的社区模式
　　售房养老的社区模式是，以社区或相应的团体为单位实施该项售房养老计划，将售房养老与社区服务体系和住房养老保障体系相连接。该设想的好处在于社区生活、社区文化、人际交往和生活节奏等方面存在一致性，在售房养老的实施过程中，比较容易统一运营的标准和模式。
　　社区模式存在很大问题：一是社区是个相对松散的组织体系，对内部成员的约束力不够，在监督和审查过程中会存在一定困难;二是社区是非营利性组织，售房养老所需要的资金补贴从何处获得?是社区成员自己缴纳，还是作为一项社会福利事业实施?或以社区为代理单位，通过多元化渠道获得资金;三是具体的实施模式是慈善性质还是商业性质，或是作为第三产业的一项新服务业务?是较难判明的。
　　这里有一种可资建议的模式，是以社区为单位与房地产公司、养老机构或其他外部力量组成一个联合体，由联合体担负相关的一切事宜。具体分工是：老年住户将住房作为其入住养老院、使用养老设施、享受养老福利的资本;社区则负责同养老机构、保险公司等负责联络;养老机构担负老人养老入住的任务;保险公司则承担老人入住养老机构的一切用费;房地产公司享有住房的处置权、http://house.ifeng.com/loushi/beijing/detail_/.shtml
　　二手房交易业务的开展等。这种方式节约了社会投向住房业务的资源，增加了信贷、金融及中介业务的范围和规模，保障老年人晚年生活的幸福安康，对社会产业结构的调整也会起到积极作用。
　　北京有个62岁的宋女士，当听到人世间还有售房养老这样的好事时，就到处打听已开办了售房养老业务的社区。但她的需求并非随时领取抵押款项作为养老金，而是期望手中的钱财增加后，有人能陪她说说话，不让她感到过于孤独。宋女士在距离市区较远的北五环附近拥有一套面积150平米的住房，房屋九成新，经评估房屋现价200余万元。按技术推算，宋女士如果将房屋抵押给保险公司，每个月能得到8000多元的保险金。宋女士的女儿在国外生活，她自己的退休收入加上女儿给付的赡养费已超过了4000元。从经济角度上，以房养老对宋女士并没有特别的吸引力。宋女士说，她离异多年，是自己一手抚养女儿长大的。女儿婚后和女婿一起到国外生活，她的生活一下子没了重心。这两年她也雇过保姆和她做伴，但多年的独身生活让她难以接受和保姆一起过日子，况且她觉得自己目前年纪还不算很大，雇个保姆反而感觉别扭。宋女士的愿望和实践中的以房养老，存在着某些误差。
　　金融养老 售房养老(3)
　　(五)售房养老的保险公司模式
　　售房养老是否可以放在保险业务范围内展开?从现象上看，保险公司的正常业务和售房养老业务在资金链上呈现相反方向，保险公司是顺着寿命的时间链收取固定的现金，然后在一定期限后逆向返还，业务利润率来自正向时间段内收取的资金，在资本市场上操作所获得的收益。从这个角度上讲，售房养老的资金流与此模式相当接近：60岁之前，买房人通过按揭交付获得房屋的使用权;60岁之后，通过出售房屋的所有权获得逆向的现金收益。唯一的不同是，房屋是固定资产，并且在使用权一直停留在屋主手中时，保险公司无法获得房屋的全部处置权。因此，房屋本身的操作很难给保险公司带来足够的现金流，保证收益的唯一可能在于房价上涨和土地增值。这是无法由保险公司自己掌控和操作的，并且无法做到精确预期。按照正常商业模式运作的保险公司，很难承担这项业务，这就需要来点反向思维，比如倒按揭等。
　　售房养老的寿险模式同前面谈到的倒按揭，操作上大致相同，只是在某些细节上有不同之处，前者为出售房产，后者则为抵押房产。我国最有可能实现的以房养老模式不是将房屋抵押给社区，让非经济组织的社区成为法律关系中的一方，而是由保险公司成为本项业务开办的积极介入者，投保人可以用居住房屋的产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故。它实际上是一个保险产品。
　　如上数种售房养老的模式丰富了房产养老的内容，增加了大家的可选择性。尽管这些模式还存有种种缺陷，但作为一种现象和可选择方案来提出，还是有其积极价值的。
　　含义：老年人将住房的产权出售给某特设机构，使用支配权仍继续保留直到身故为止，售房款项也在整个存活其间由机构按期给付作为养老金使用。老人去世或搬离该住房后将住房是用支配权完全交付对方机构。
　　优点：是老年人以房养老的一种好办法，既提前得到住房的价值贴现弥补养老金的不足，又不丧失对住房的继续居住权，晚年正常生活不会受到任何影响。
　　缺陷：业务开办伊始就涉及到老年人的住房产权出售，容易使众多老年人望而却步，中途如有它故难以补正，计算款项给付较为复杂。
　　时代背景：今日家庭已经拥有了较多的房产，售房养老有了较为雄厚的物质基础。
　　要求：机构开办相关业务，国家出台相关优惠政策，老百姓确立新型养老理念。
　　适用范围：“房产富人，现金穷人”的老年人运用住房价值，尤其是自己身故后仍旧遗留住房价值的提前变现，较好地养度自己的晚年。
　　金融养老 家内售房养老(1)
　　美国的芭芭拉?韦尔特曼女士撰写了《如何为父母提供经济保障》一书，书中谈到在目前的美国社会中流传的，并经政府首肯而开办的，有关老人售房养老的一个独特做法。这就是父母于退休养老期间如有经济困难时，可以将住房出售给儿女，再将售房款用于晚年期间的养老。
　　(一)家内售房养老的起因
　　住房的倒按揭养老是大家非常关注的，但关注的同时又带来众多的遗憾与无奈。有位网民认为，在中国赡养老人是子女应尽的责任，绝大多数中国老人都希望有一个温馨的家。如老人不顾亲情，独自办理以房养老，会给人造成子女不孝的感觉，无端地让子女承受不必要的舆论压力。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，对许多老人来说，辛辛苦苦一辈子好不容易攒下一套房，到老了却又不得不将房子抵押给银行，它折射出的是中低收入群体深深的无奈，绝非一种潇洒。
　　按照倒按揭的基本思路，可以找出的一个变通办法是，如果子女的经济条件许可，我们不妨设想老父母让子女分期付款买下自己的房子，这样老人每个月都可以从子女那儿得到一笔退休金补贴，养老压力将会缓解很多。子女用远低于市价的价格买下父母的房子，又为自己未来的养老再埋下一个伏笔。这样做至少还有个好处，是“肥水不流外人田”。
　　美国实行家庭内以房养老的做法，是父母年老经济能力不足以供养时，按照当时的市场价或稍低于市价的价格，将自有住房出售给子女，以获得房款用于养老。子女则按照约定的情形和付款方式，按月或按年向父母提供货币资金，供给父母养老金的不足。该住房的实际交付则待父母去世时再行转移，就是说直至父母双双离开世界，子女才收回房产。当然，也可以采取的办法是父母出售住房后再重新租用该住房，并按约定向子女交付房租。这一事项的处置原则中，不论是住房出售还是重新租回，都完全按照市场经济的法则行事。
　　这一做法得到了美国政府的首肯，并给予一定的税费优惠。如老年人将住房出售掉，按规定应按售房收入向国家交税，但因是家庭内售房，所得房款又主要是用于养老，故此可给予12。5万美元额度的免税优惠;子女购买住房是要花销一大笔钱财，尽管是来自父母的住房，但照样可享有税前列支费用的优惠，从而可减少对国家的纳税，以示政府对这一行为的支持。
　　(二)家内售房养老的特性
　　父母将自有住房出售给儿女，而非通常的遗产无偿赠予时，无形中会出现众多的事项需要予以说明：
　　(1)这是家庭内部的父母与儿女之间的一种交易行为，是完全遵照市场经济的规则行事，还是同时附有家庭伦理的一定特殊色彩?
　　(2)父母有无子女及子女人数的多寡，父母与子女是合居还是分居，儿女是否已拥有自己的住房，对购买父母的住房是否感兴趣?
　　(3)儿女是否希望购买父母的住房，有无这一经济能力，儿女是否需要购买来自父母的房子?
　　(4)买房付款。父母与子女在房价计算与房款结算上，是否能赋予某种不完全等同于严格等价交换的伦理色彩，给予某种程度的协商与融通?
　　当老人用房产实施养老计划时，将自有住房出售或抵押与特定机构固然是个有效举措，也为前文详细论证。在父母子女对此种事项都能予充分理解、积极参与时，家内售房养老的做法是完全可行的，或者说是更为适宜、合理，费用成本也为最低，否则就只能是囿于种种传统观念的束缚，而难以真正推开。但如将这一办法在中国的家庭内真正实施起来时，恐怕比较倒按揭和售房养老等办法，不合国情与家情的成分，要表现得更为强烈一些。
　　(三)家内售房养老的缘由
　　以房养老的目标实现，最简易操作的方法是首先在家庭内部谋求实施的可能性，如家庭内部无法解决时，再寻找专业化的金融保险机构。如此做的原因是：
　　(1)一家人有事好商量，家人内部的吃亏占便宜是“肉烂在锅里”，之间算个大账即可，不必要将账目计算得具体而清晰，只要行为并非过当都无所谓。事实上，以房养老的具体操作十分复杂、联系面广，且又面临众多不确定因素，也很难将它辨析得很清楚。有一种模糊数学的理念正可在此长久发挥功效。
　　(2)不必要经过严格规范的资产评估、计量计价、财产公证、合同签约、款项计算、利率支付、手续费缴纳等复杂事项，相关的众多交易税费即可免除，这些交易成本通常会占到总房价的相当部分。倒按揭俗称为最为昂贵的一种贷款，指的正是贷款期间大量的交易成本。
　　金融养老 家内售房养老(2)
　　(3)家人内部不大会因信息不对称、不完全等原因引起道德风险、蓄意欺诈等不当行为，不需要过多地考虑双方间的吃亏占便宜，众多风险、不确定性都可不予过多追寻。父母与子女两代人之间的亲情里，各种太多的不确定因素都被淹没并得到最大的消解。
　　比如说，父母未来身故后将要遗留给子女的房产，价值会达到多大，子女每个月又应为继承该房产支付多少钱财给父母。这笔账要仔细追究起来，很是麻烦。比如，父母将会是何时身故说不清楚;从现在起到父母身故的这段时间里，该房产的价格将是走高、持平还是下跌，这种涨跌的幅率又会达到多大，更说不清楚。另外，父母的房产是要未来才由子女继承，现在却要提前收取房款做养老金用。这笔提前用资的贴息率又应达到多大，未来利率走向是如何，更是令大牌经济学家、金融学家十分头疼。如是同某个金融保险机构谈论以房养老，问题自然要搞个明明白白。但目前是在家庭内部发生，这些问题都可以在“一家人有话好说”的习俗下，予以较为简单、到位的解决，父母与子女之间的账目计算得过于明白，反为不美。
　　(四)家内以房养老的形式
　　1.家内以房养老的一般形式
　　(1)传统的“养儿防老、房产继承”，儿女养度父母的晚年，父母亡故后将房产和其他财产留给子女继承。假如父母与子女是合居一起，这一功能就更易于实现。
　　(2)父母与子女同住，子女拿不出可观的钱财购买新房，父母又希望住进养老机构养老时，子女购买父母的住房，并按市价或适当低于市价向父母做分期付款，供养父母在机构养老的用费，这是家庭内部的售房养老，也是个好办法。
　　(3)同父母约定，每月固定付给父母一笔赡养费，一直付到父母亡故为止，届时该房产交由子女继承。父母是否有这样做的权利呢?有。一般而言，该房产大都是由父母出资购买，住房产权归由父母全权所有并自主支配。子女若不同意父母的做法时，父母完全有权将这一做法寻找其他更为合适的人员或机构代为履行。当然，子女在家内以房养老的行为中具有优先权，即优先获取“付款养老、房产留赠”的权利。
　　假如该房产的购买或建造中，子女也曾出资部分，当另有别论。如子女出资是谓借款，父母后来又将该笔借款归还时，该住房的产权仍归父母所有。
　　2.家内售后回租
　　售后回租还有一种特例，就是美国的家庭内部目前出现的售后回租，即父母将住房出售给子女，再从子女的手中重新租回供养自己居住。住房出售给子女时，子女应依市场价格给付父母房款;老人可得到一大笔房款用于养老;但老父母将住房出售掉了，自己应当住在那儿呢?办法好想，再从子女那儿租回来就是，这可称为“家内售后回租”。将住房出售给儿女可以得到一大笔钱财，从儿女处再回租该住房，则需要按月再向儿女缴纳房租。
　　父母将住房出售给儿女，儿女向父母支付购房价款;父母向儿女回租住房，儿女向父母收取租金。这种老人与儿女间有关住房的购售、租赁行为，是建立在等价交换、自愿公平的市场经济的基础之上，是将家庭代际间的住宅财产的传递与养老行为，也视同一种商品交易行为，按照市场经济的本来规则办事。这同传统的父母将住宅留给儿女做房产继承，儿女向晚年期的父母履行养老义务有着根本性的不同。在市场交易规则的指导下，父母与子女完全是利益关系独立的两个经济主体，一般经济主体间等价交换的商业交易原则，也应完全进入家庭内部的父母与子女之间。
　　父母与子女之间的住房售后回租的行为，在美国的出现和推行是合情合理的，并由美国法律给予认可，充分体现了在“金钱至上”的美国人们行为处事的一切制度规则，都首先以建立在金钱基础上的商品交换关系为依据。尽管这是父母与子女间的家务事，也应首先依照神圣的等价交换的市场法则行事，以避免遭受家庭伦理关系的干扰。这也是一种美国式的公平合理，在我国效仿则明显不合国情家情，很难在中国得以顺利推行，但并不认为这一方式不会在中国家庭中有一定的体现。
　　(五)家内以房养老的优越性
　　家庭内的以房养老，是简捷明快、不拖泥带水，是各种以房养老行为中首先可选择考虑的，原因是：
　　1.祖屋得以保留，尤其是在我国的许多地域，还严格遵循有“祖业不售与他人”，否则就是“败家子”的说法，若该房屋还被凝聚有家族纪念意义，大家对该住宅已经积淀有太多的情感，家人间的凝聚力较强时，更应将其保留下来为是。
　　2.按照普通做法，儿女在外购买http://baike.house.ifeng.com/index.php?doc-view-59
　　商品房，父母将自住房屋对外出售，需要缴纳各种交易费、营业税、契税、广告费、中介费、资产评估费等，将不在少数，至少也会达到房产总价值的7%～8%左右。现在是家庭内部交易，这笔用费就全部免除了，这对本来捉襟见肘的老年人很重要。
　　3.免去住房贷款的利息开销。子女到外面购买商品房，在经济状况不佳的情形下，只能申请按揭贷款，10～20年的按揭期限，5%～6%的贷款利率。总算下来，这笔额外支付的利息约相当于房价的大半或全部。现在是分期付款给父母，利息费也可全部予以免除，子女愿意为此多付款给父母，也是份内之事。
　　4.给予税收列支的若干优惠和减免。父母将住房出售给子女，这笔售房收入因系用来养老，故此可给予一定计税优惠;子女出租房屋所得租金收入，又可分期抵扣购房的成本，故此也不必纳税。
　　金融养老 家内售房养老(3)
　　5.减弱家庭内部矛盾。父母与成年子女合居时，往往会因房屋产权或生活琐事等引起纠纷，最终结果是父母补贴子女款项购房自住，或老父母被赶出家门，流落无着，被迫租房自住。家庭内部的售房养老行为，就可通过和平方式解决好这一矛盾。若父母不愿再居住养老院，希望重新回家居住，或父母一方辞世，另留一方孤苦无依，接回家中养老也是正途。
　　6.父母将该住房直接在家庭内部实现交易，即出售给自己的儿女，得到充沛的钱财用于养老，既保证“肥水不流外人田”，又能减少同特定机构之间可能发生的种种不确定性和经营风险，未尝不被认为是一种更好的抉择。
　　7.父母仍然居住在已很熟悉的住所和环境，免受搬迁和进入新环境之困惑，同时又得到一大笔房款，足以弥补晚年生活的养老用费的不足。
　　当然，让子女出钱买下自己唯一的房子，对中国的父母也并非出自肺腑。在大多数中国父母的心目中，将房产无偿留给子女是天经地义的!
　　(六)家内售房养老评析
　　若将子女与父母的赡养与房产继承两者之间的所处地位，加以比较评析，可以认为老父母天然地处于弱势。成年子女大都有了独立物质生活的基础，有了自己的固定收入与住房，可以不接受来自父母的遗产馈赠，即使接受也属锦上添花，其实际效用并非很高。而老年期的父母在经济物质条件匮乏时，却必须要接受来自儿女们的赡养，否则就无以存命，这种经济物质的赡养属于雪里送炭，必须不可。即使说老父母已经具备有较为充足的经济物质基础，可以不需要来自儿女们的经济物质的赡养，但对来自儿女的生活起居照料、劳务服务等仍很需要，对来自儿女的亲情慰籍，则是须臾不可缺少。
　　对中青年而言，整日要忙事业、忙工作、跑社会、人际交往，有太多的事情需要分心;老年人已完全赋闲在家，这些光荣都已成为历史，心理上对亲情的依赖感就显得很为重要。从这几方面对比来看，可以认为是老父母要求儿女的多，儿女要求老父母的少。老年人处于弱势地位，既需要有来自法律的保障，更需要亲情伦理的关怀。
　　若将父母对子女的住房出售视为一种继承权交易，它并非子女无偿继承父母的遗产，而是必须要为继承遗产向父母提前支付相应的代价。在传统观念上，这一代价支付是一种隐性行为，即子女养父母的老，送父母的终，继承父母的遗产。但子女赡养父母的状况如何，能否满足父母晚年期的基本需要(这里尚不论是很好的、优质的赡养服务和完全的需要)，父母遗留给子女的遗产又达到多大，两者之间是否应当有一定的数量相当和价值相近，是很难予以评判的。这里将这一隐性行为演变为一显性行为，并将子女对父母是否尽到赡养义务，视为子女继承父母遗产的先决条件，应是有理由的。
　　这里还需要提出询问的是，倘若父母的财产很少，仅能维持自己晚年期的生活，或者连晚年期的基本生存也不能做到很好保障时，显而易见不可能为子女遗留任何遗产。这时子女对父母的赡养行为是否就因失去了可交易的对象，而完全不管不顾呢?显然是不应允许出现的。
　　在今日的市场经济社会里，“一切向钱看”已成为相当部分人员头脑中的信条，经济核算意识是愈益浓厚，商品金钱的观念不仅在社会是深入人心，在家庭内部也有了相当的侵袭，如一家两制、AA制、婚前财产公证、家庭内部经济责任制等都有了大量出现。这种侵袭在某种程度上可以称为是个大好事，但也带来众多的新问题需要做出深入研究。人们开始对诸多事项从成本效用核算的新思路加以评判。比如，养育子女在经济物质上是一件很不合算的事情，就已经被大家深刻地认识到，不要生育任何子女的所谓“丁克”式家庭，在某些城市就有了一定出现。就此而言，家庭内部的以房养老行为，似乎也是顺理成章之事。
　　家庭内部的以房养老现象，事实上是将建筑在传统的血缘和伦理基础上的养儿防老和房产继承的行为，变换为市场经济基础上的商品交易行为，并以通行的等价交换原则看待。它预示着父母对子女遗留传承的房产，将不再是天经地义、约定俗成的专利品。父母的住房可以由儿女继承，但必须经过住房产权拥有人——父母的同意才可，或子女乐意为此付出相当的代价(有偿继承)，或者是子女对父母养老行为给予了相当的资助、补偿或劳务式养老后的相应转换。子女赡养父母的付出同子女将从父母处得到房产继承的收益，在这里大致被划上了一个等号。子女未来将从父母处继承得到的房产价值大致是30万，则子女对父母晚年时期的资助、赡养生活起居照料等，折合人民币的终值也应是大致30万元。
　　有收入就必须先行付出一定代价，有付出就一定会得到相应回报，这个普遍原则在家庭的房产继承和父母子女的财富传递行为上，也得到了应有体现。这一做法的实际效果是否一定很好，目前很难确认。它体现了美国式的家庭金钱关系，并不完全适合我国的国情与家情。但在某种程度上，却可以肯定地说，它比哪种子女任何事情都不做，单等着遗产上门的行为要好得多。
　　金融养老 家内售房养老(4)
　　(七)以房养老协议书订立
　　现实的社会经济背景提醒着广大的老人，单单靠儿女养老送终的时代正一去不复返了。老人没有劳动收入和积蓄时，必须寻求自身拥有的最大财产即住房来换取收入，及时做出与之相匹配的以房养老的制度安排。
　　为保险起见，父母与子女双方可签订出让房产养老的正式协议，规定好相应的条款，并交由公证处予以公证，以确保其合法性。协议书上还可写明违约责任：“子女无正当理由，终止向父母的每期供款，则该房产继承的权利自动丧失。父母可寻找其他可靠人员或机构履行这一协议，房产也将于父母身故后自动转让与他人或机构继承，子女不得有任何争议”。这个协议书需要明晰权责利关系，对哪些只想从父母处捞取遗产，却又不想有任何付出的不孝子女而言，应当是最为有效，似乎正是为父母对付这类子女而专门设计。
　　目前我国还还少见到家庭内部的以房养老方面的案例，且因本事项隐蔽于家庭内部，或有发生也难于为外人周知。随着时间的推移和人们观念的演化，这类事项必将会有较多出现，从而使父母子女间的代际关系向更适于市场机制的新形式趋进，也使家庭的养老行为有更为强固的保障和机制创新。它鼓励子女自立自强，而非紧紧攫着父母的遗产过日子，对家庭内部的不劳而获行为，也是个极大的冲击和杜绝。
　　(八)家庭内遗产继承权有偿取得养老
　　1.家庭内遗产继承权的有偿取得
　　以房养老的众多模式中，最易于引起争议而效果又可能最好、交易成本最低的模式，是家庭内部的以房养老。这是父母拥有的房产本该在自己身故后再交由子女继承，现在提前到生前就在子女之间做出有偿转让。
　　某老年夫妇为晚年的生活幸福，用尽毕生积蓄购买新房一套，并为此欠了一些债。老夫妇有儿女三人，按照常规，老夫妇的晚年生活用费应当由三个儿女承担，房产最终也由三个儿女来分享继承。这里通常出现最多的问题，就是谁来赡养老人，三个儿女谁对老人照管得多，谁对老人照管的少，赡养老人又包括经济资助，生活起居照料和精神慰籍共三方面内容。将来遗产继承时，是三一三十一，大家均分，还是按照各人照料老人的程度，家计状态而区别对待，都是很易引起争议之事。这时可以采取的一种简捷明快的办法，就是老人用住房的价值提前变现来实现自我养老。而提前变现的某种方法，就是将该幢住房的继承权在三个儿女之间加以拍卖。
　　儿女众多的状况下，父母通过儿女的合资购买或竞价拍卖的形式，来转让这一房产的继承权。这种做法使老人在生前就得到住房价值的一定实现，用所得钱款安排养老，完全符合以房养老的基本准则。只是这里的住房并非是出售予某特定机构，而是出售给自己的儿女，谁“出价”最高就可以获得对该房产的继承权。父母则可以运用这笔拍卖得到的款项，适意舒心地度过晚年的幸福时光。这种方式也可称之为一种“以房养老”。
　　将市场经济、等价交换的内容适度引入家庭内部，固然会引起众多的反对，却比那种只知伸手向父母要钱要物，要遗产继承，却毫不考虑父母晚年养老生活需要的现象，要优越很多。这种方式还有一个好处，比如在多子女的家庭中，谁在物质上尽到赡养父母之责多一些，谁就应当多得到一些遗产继承，也应当在众多子女间有个大致的约法三章。
　　2.家庭内遗产继承权竞争有偿取得的评析
　　对这种继承权利的拍卖，组织一定的理性评析是饶有趣味的。
　　金融养老 家内售房养老(5)
　　首先，这一拍卖行为是完全合法的，该住房归老人全权拥有，并自主支配。这种支配不仅是对自己生前生活居住功能的享用支配，还包括在自己身故后作为遗产继承处置的提前支配。这里的提前支配，如老人书立遗瞩并加计公证，如老人将住房作为赠与物向某个人或机构的赠与与捐献。这种赠与可以是向特定的某一儿女的赠与，向亲友的赠与，或向社会福利机构乃至其它组织的捐赠。但这里所指则是更为提前，办法也更为简捷了当。是老人在其生前就将死后才能兑现的财产的价值和权利予以提前拍卖。
　　这一拍卖的结果非常明确，就是借此行为得到一笔资金，这笔资金可以是一次性得到，也可以是在若干期间内分次得到，得到资金的目的是可借此更好地安排自己的晚年养老生活。一般的拍卖行为，当拍卖结果产生，拍卖行为成功后，拍卖的标的物就应当随同对方款项的交付而转移给对方。而这里的拍卖物则只是一种权利，即在未来一个不够确定的时间里得到一套价值无法确定的住房的权利，是一种期权而非现货。而拍卖钱款的取得，则是必须在拍卖结果产生的当时，就应给予全部或部分的兑现。
　　遗产继承权的竞争拍卖，可以明确父母与子女在住房购买、继承、运营中的权利与责任，因系家庭内拍卖，还可以减弱交易的成本和风险。在这种状况下，倒按揭养老中涉及到的大量交易成本、风险防范、违约处理，以及为保障交易双方的利益不会受损、公平交易而需要的住房资产的价值评估(不仅是合同签订时的一次性评估，还包括合约履行期间的定期分次评估)，即可完全免除。所谓的信息不完全、不对称、逆向选择及败德行为的发生，也会减弱到最低限度。
　　倒按揭行为是发生在利益不相关的完全独立的双方之间，交易规则的公正与否是重要的;家庭内部的各成员之间，尤其是父母子女之间的交易行为，公正与否固然重要，却非特别重要，即使显得不大公平，也是“一家人不说两家话”，大家可以接受的。
　　3.家庭内遗产继承权竞争有偿取得的注意事项
　　房产继承权在子女之间的拍卖，需要事先注明如下条款：
　　(1)继承权是对遗产的继承，而非普通房产，因此，父母交出住房的时间只能是父母的死亡之日，儿女不得提前强占所拍卖的住房。当然，父母乐意将部分住房提前让出，与儿女共同生活居住者则另当别论。事实上，年事已高的老人也很需要同子女共同生活一起。
　　(2)拍卖价可以相当于市场价，也可以低于市场价格，反正“肉烂在锅里”，一家人好说好商量。
　　(3)子女向父母的货币交付，可以是一次性交付或分期分次交付，也可以是首期付款若干，余款于期后若干年内分次付清，或者说在父母在世期间按月支付等。
　　(4)拍卖的出价不仅仅是金钱的额度，还应包括对父母生活起居的照料、上门探望的次数和精神蕴藉的程度等综合性事项。
　　家庭内部住房继承权的拍卖，可以作为以房养老的一种前奏。老人希望将自有住房通过出售的方式来贴补养老用费，一般状况下要同子女们先商量征求一致同意。若能够在家庭内部出售并达到同样的结果，自然是大家皆大欢喜，也可谓“肥水不流外人田”。
　　含义：家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式，父母在世时用拥有房产向子女出售，以换取养老用的款项。
　　优点：降低了传统倒按揭养老中发生的高昂的交易成本和用费，肥水不流外人田，利不外溢，不必要组织精密的计算与制度防范，以房养老中的风险大大减弱。
　　缺陷：房产继承与赡养的家庭内交易，不合中国的国情，容易引起众多的非议。
　　时代背景：经济核算与利益的考虑，在家庭内部已经有较多的发生，家内两代人的利益关系，也应尽量用经济手段加以解决。
　　适用范围：观念新潮，同子女的关系不佳，愿意采用这一做法的老年人，子女对此也能够理解。
　　金融养老 投房养老(1)
　　“积谷防饥、养儿防老”的观念，在现代社会已渐渐淡化，社会养老保障体系固然很好，应当大力构筑，但它提供给大家的只能是基本生存保障。现代人尤其是城市居民必须清醒地认识到：一切都要靠自己，要想在晚年过上较好生活，就需要自己目前多多积累养老金。自我积累养老金的最好投资手段，一是买股票、基金投资盈利;二是买房，购买第二套甚至更多套的住房;三是储蓄存款、参与养老寿险。对哪些手头较宽裕、希望投资赢利的人员来说，买房的效果或许更好。这就是这里讲到的投房养老。
　　(一)投房养老应提上议事日程
　　财经刊物《理财周刊》在理财业内颇有盛名，2002年11月出版的杂志中，特别刊登了《没有百万难养老，购房：养老的最佳途径》一文。该文认为：国家实行了独生子女政策，靠一对小夫妻养活四个老人比较困难，养儿防老的时代已一去不复返了。商业养老保险目前已为市民普遍接受，但在低利率时代，这些保险的收益率不会太高。按照现行的养老金发放标准，如今的年轻人在退休后将面临着收入大幅下降的问题。所以，要想达到晚年养老的目的，必须要在早期有较大的投入。
　　日，《私人理财》杂志刊登了《中国式投资房产养老计划》一文，认为在我们为自己打算退休计划的时候，储蓄并不能为我们的退休生活带来更积极的变化。为了获得富足悠闲的“金色时光”，除了走投资之路别无选择。在众多的养老投资组合中，房产投资以其投资收益稳定、投资风险小的优势，逐渐成为大众最为钟爱的一种养老工具。
　　投房养老是相当多数的居民在实际操作的，已成为人们考虑投资理财的重要选择，也实实在在地在其中获取了相当的收益。现在不少人热衷于买房出租，以租养房，这是对的。这些现实问题应在还未退休时就提前考虑，为自己筹划一个财务自由且身心自由的退休生活。大家在中青年时代投资房产赚钱，到了晚年养老生活就有了切实的依靠。今日的房价高企，预期将来还会有持续长期的上涨空间，将家中闲置的钱财不是简单的存入银行，也非冒险拼搏于股市，而是用于购置第二套住房，作为投资盈利，就是很明智的选择。到将来养老需要钱财时，就可以变卖该套住房用来养老。如过度举债，一旦资金链断裂其后果就不堪设想，有个好办法就是将每月用于储蓄的钱，将该住房买到手可能得到的租金收入，加总一起作为房贷的还款，以房养房。
　　据http://app.travel.ifeng.com/city_detail_432
　　杭州市房管局组织的大型房产调查，2006年，杭州市平均每个家庭拥有的住宅已经达到1。1套，市民家中拥有两套或更多套住房者已达到15%之多，这个比例是很高的。除部分投资客要借此盈利外，相当多居民是希望借此达到养老储蓄存款不能达到的保值增值，最终用第http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_/.shtml
　　二套房实现养老的目的，还可以在自己晚年时将住房移交给子女做房产继承。最近几年来，储蓄存款的利率持续下跌，目前虽有上调，却是通货膨胀下的产物，实际利率仍是降低的，房价则是逐年大幅攀高，从收益最大化的角度出发，将钱财存放在银行，显然不如购买住房更合算。
　　国际货币基金组织《2004年春季世界经济展望报告》的评估认定，21世纪初期，http://app.travel.ifeng.com/country_76
　　澳大利亚、英国、西班牙、新西兰等国的房产价格每年上涨15%，甚至更高。与这些发达国家相比，我国的房产价格还较低。发达国家的房产市场尚且有如此的升值表现，相信我国未来的房产投资，必将具有更大的升值空间和投资价值。近期中国房地产市场出现了较大幅度的调整，让不少投资者望而却步。其实，房产价格同其他资产的价格一样，存在着向上或向下波动的可能性，不会只涨不跌，也不会只跌不涨。从长远看，在人口众多的中国，不可再生的土地资源只会是越来越稀缺，城市化进程在加快，几个亿的农民将相继进入城市生活，再加我国土地资源的严重稀缺，这就必然导致地价的大幅上升，为此，房产价值总体上升的趋势就是不可逆转。故此，在我们的养老投资计划中，应当为房产投资留下一席之地。当然，作为养老工具的房产投资，不应当把投资获利的主要途经，放在获取房产的买卖价差上，而是追求长期、稳定的资产增值和租金回报。
　　在美国生活多年的经济学家茅于轼先生在《生活中的经济学》一书中，谈到美国老人的养老问题，对我们颇有借鉴意义。要想在老年时代过得身份体面，衣食丰裕，就不能把希望全部寄托在养老金上，主要靠个人攒钱，途径是买房养老。如果把钱存进银行，不但利息微薄，而且一旦遇到通货膨胀，钱还会贬值，投资资本市场的收益大，但风险同样大，而房子呢，由于产权制度严格，市场稳定，一般都能升值不菲。美国人通常的做法是：年轻时经济实力不足，暂且买一套小住房，中壮年时代靠银行贷款买一座大房子，每月还贷，到了晚年把大房子卖了，多年投资一朝收回，再换一套小房子用来养老，这样一来，每月还贷的钱就等于我们现在交付的养老保险金了。
　　《大公报》的记者石学锋曾报道说，某位高校的教授从美国考察回来，认为美国的社会养老保障体系虽然比较健全，但大多数美国老人依然还有自己的养老方式作为补充，再加上政府和保险机构支付的较为充裕的保险金，使得哪些退休老人的晚年生活在经济上都比较宽裕，有着较为充分的保障。这位教授所说的“自己的养老方式”，就是许多美国人一般都要为自己的养老再购买一套房子，并把多余的部分用来出租。许多美国老年人在退休前10年左右就做了这一打算，利用年轻人支付房租来维持自己的退休后生活。美国的房屋出租业比较发达，房租支出约占个人支出的1/4到1/3，租金收益也是极为可观。许多美国人认为，投房养老是一种有效的养老方式。
　　我国的中老年人不妨借鉴美国老年人投房养老的做法，在临近退休前努力完成购置房产居住的计划外，还可以为自己将来的养老多购置一套甚至多套房产，用来出租或等待价格升值时再予出售。在保证自己正常生活居住的前提下，尽量把多余房屋出租赚得的租金存入银行，留作自己将来养老。这样做有利于减轻儿女们将来的赡养负担，并为儿女继承房产打下牢固的基础，是一种比较可行的自我养老方式。
　　金融养老 投房养老(2)
　　(二)投资房产，收租养老
　　日的《http://app.travel.ifeng.com/city_detail_261
　　南京日报》，发表记者肖岚撰写的报道《买套http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_/.shtml
　　二手房靠收房租来养老，中老年市民投资新方式》，文章认为，养儿可以防老，养房也可以防老。越来越多的中老年市民开始购买第http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_/.shtml
　　二套房，然后出租，用租金作为自己晚年生活的另一来源，以提高生活水平。不少较早买房的市民已经开始享受出租第二套房子带来的养老金，过上了幸福的收租生活。
　　大家在中青年时代尽量多购买几套住宅，一套用来自己住，其他几套则作为投资，出租可得到租金收益，同时还可以享有房价上升带来的资本增值收益。到了晚年时代，这笔财产积累就是相当可观，完全可以供养晚年的养老生活吃用不愁，经济宽裕。到自己身故时，还可以将这笔财产再传承给子女，也显示出老爸老妈对儿女的一片“孝心”。
　　年轻时多买房，年老时出租的养老方案，对如今年近古稀的老年人来说，是标准的“马后炮”。但对大多数的青壮年人来说，提出这一点却是个很好的理财建议。假设老夫妇现在手上有两套房或多套房，养老资金的筹措就要简单得多。两套房产是自住一套，出租一套，每月2000元左右的租金，足以成为他们的双料养老金。若感觉养老金还不很宽裕时，最简单的办法就是将其中的一套住房出售掉，按照今日的行情卖个五六十万元或更多，晚年的日子过得就真叫个滋润、爽快了。
　　家住南京丹凤街的王先生60多岁，他发现只靠退休金，自己和老伴的生活质量大不如从前，买什么都缩手缩脚。老两口生性爱时髦，且酷爱旅游。怎样利用现有资源，过得跟以前一样舒服呢?王先生动起了脑筋。他和老伴商量后，两人在长白街买了套两室一厅的二手房对外出租，租金为1000元/月。这两年的房租上涨，王先生的房子也跟着水涨船高，每月能收到1400元租金，手头宽裕多了。“买房收租养老比存银行划算多了，30万元存银行一年利息才6000来块，租金要多出一倍，房子本身还在升值，我们的晚年生活没问题了，以后还能把房子留给儿子，多好。”王先生透露说，他最近打算用积蓄再买一套便宜的二手房出租，多攒点养老金。
　　投房可以防老，有位聪明的女士这样介绍自己的经验：我较早地意识到孩子的教育和自己今后养老的需求，及时进行了个人投资理财，尝到了甜头。合理的理财，不仅没有影响我目前的生活质量，反而感受到了成功理财所带来的乐趣，使我减轻了对今后生活的压力。我十分赞赏“投资是银、理财是金”的观念。只要从现在做起，每月拿出2000元作为投资理财，年收益率5%，20年后就可以得到近60万元。轻松理财，一生无忧。
　　业内人士告诉记者，现在越来越多中老年人开始“买房养老”，这一观念逐渐被大家认同，不过产生这个想法的人群年龄一般在35岁以上。“一般到了这个年龄会考虑得比较长远。”房产专家介绍说，买套地段尚可的二手房，装修后配上空调、热水器等，两室一厅每月租个1000元出头不成问题，非常受学生和刚工作的人群喜欢。虽然这是笔不小的投资，但这些购房者普遍认为，随着房子升值，获取的肯定比投资的多。
　　有个李先生认为，投房养老比养儿防老更可靠。这并非指子女不孝顺，不愿意奉养父母。即使说子女非常孝顺，但子女长大后都有自己的事业和生存压力，每日都很忙，父母就不能单指望他们来供养。如果父母有多套房产，年老了不能单靠微薄的退休金生活，也不能仅仅指望子女的接济，如有另一份租金让自己生活得更为宽裕，还能向子女贴补部分，岂非更好?
　　我们还了解到，目前有买房收租养老意识的，以中老年市民为主，但也有少部分有经济实力的年青人在未雨绸缪。他们早早买好第二套房，甚至愿意为此背上贷款包袱。在一家美资企业工作的黄小姐，前不久和老公贷款在居家附近买了第二套房子。“我们觉得年轻时辛苦点没关系，房租可以用来还部分贷款，最重要的是老了以后可以享清福了。”上海老龄科学研究中心的陈晟十分拥护投房养老，他谈到“我可以在退休前努力购买多套房子，而且多余的住房未必会留给子女。”依靠买房养老的人注重的是靠房子获取长期收益，而不是简单的先买后卖。他们普遍表示，除非急需用钱非得卖房，否则会把房子留给孩子。
　　杭州的《都市快报》曾经发文，提出“中国版的以房养老”，其核心内容是：居民买进房子，靠租赁来养老。李先生56岁，在20世纪90年代房改时，陆续购入4套中小户型的房子，房子买得早，现在已还清了按揭，除1套房子自住外，其他3套房子都用来出租。虽然这些房子年代已经不新，但由于地段好，也能租个不错的价格，每个月房租收入在六七千元，应付养老是绰绰有余了。虽然按照现在杭州市场的房价行情，这些房子的单价都在万元乃至两万元以上，但老李并没打算出卖这几套房子，“卖掉房子虽然可以一次性收益，但我这样年纪的人考虑退休后的安定生活才是长远之计。退休后的工资和养老金每月是两三千元，加上房租收入养老应该没问题。”老李有个女儿还在读书，租金收入可以用来交学费，以后女儿要出国留学需要大笔现金的话，再考虑卖房。
　　金融养老 投房养老(3)
　　当然，一般人员没有这么好的眼光，也无如此大的经济实力，是否就没有办法这样做呢?不是。这位李先生学不来，其他张先生、王小姐还是可以学到的。他们起初在国家的房改房政策下，拿到了一套房，后来看到蒸蒸日上的住房商品交易市场，又不约而同地购买了第二套住宅。自己住到宽敞明亮的新房里，原来的旧房就对外出租。房改房虽说是小、旧、功能少，环境差，却是位于城市中心地段，每个月租金也达到2000多元，用来养老、投资都是相当不错。
　　(三)实现投房养老的办法
　　天下没有免费的晚餐，以房养老的问题上也同样如此。要实现以房养老，首要前提就是先通过买房拥有归属于自己的住房，然后才谈得到用房子来养老。这就是说，想用房子为自己养老做贡献，首先就需要为买房花费代价。
　　1.以房养房的几种方式
　　投房养老首先要投资房地产，有篇小文章谈到投资房产可以有如下方式：
　　(1)炒卖楼花：也叫期楼。炒卖楼花就是选准富有升值潜力的期楼，在楼花抛售之初予以购进，待机转卖，从买卖交易中赚取差价，选准具有升值潜力的楼宇，是卖楼花成功的关键。
　　(2)合建分成：合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成，这些旧房坐落的地段都很好，房屋建成后，其间的收益自然会是很高。
　　(3)以旧翻新：即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。
　　(4)以租养租：即长期租入低价的楼宇，然后以不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价，这种操作手法又叫当“二房东”。
　　(5)以房换房：以洞察商机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租，从中获利。再如手头有一套不大满意的住房，想改善居住条件，可手中又没有足够的资金。可将手中的房子出售变现，得到足够的资金购买满意的新房。
　　(6)购买“二手次新房”：所谓“二手次新房”，是指房龄尚在5年内的较新的http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_/.shtml
　　二手房，甚至是全新的二手房。这类房产产生的原因，在于房地产投资市场的旺盛，投资者以较低的价格购入期房，待交房后随着市场行情看涨，再以较高价位在二手房市场抛售获利，往往还有较高的涨价空间。
　　(7)投资购房，出租还贷。大家好不容易买套新房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，自己的存款却难以增加。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如能找到一套租价高、升值潜力大的http://house.ifeng.com/loupan/gongyu/list_0/0.shtml
　　公寓，就可用每个月稳定的租金收入偿还房子的贷款本息，不仅解决日常还贷的压力，还获得了两套房产。如果合适的公寓难以寻找，可以将存款全部拿出提前还贷。一边向银行存款，一边又向银行贷款，是最不合算的。
　　(8)出租旧房，购置新房。如月收入不足以支付银行贷款的本息，或支付后不足以维持每月的日常开销，却拥有一套空房可以出租，且这套房子所处位置恰好是租赁市场的热点地区，就可以考虑将原有住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。
　　2.以房养房的付款方式
　　投房养老时，选择合适的付款方式，对决定投资的成败非常关键。一般可有如下方式：
　　(1)一次性付款。这是在卖方市场时最为常见的销售方式，一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，客户能一次性付款，也是解决房产商资金危机的灵丹妙药。
　　(2)分期付款。分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，免息分期付款最合客户的心意，但对开发商却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是“淡市”比较吸引人的销售方式。
　　(3)按揭贷款。按揭贷款是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内开始不久，但发展非常迅速，符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。住房按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。
　　(4)无贴息返本销售。购房者购买住房到某个时期后(一般是10至20年)，房产商按原价将本金免息返还给业主，房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。
　　(5)先租后售。客户先租住，到认为有能力买下房屋产权时，开发商如数退还此前的租金总额，并按租住房时议定的房价出售，这是“淡市”下常用的有效手段。先租后售的另一种情况是，租住人不一定就是购买人，房产商先将物业出租，而后再寻找购房人，购房者买房后房产商将此前所收到的租金总额，连同对租额的权利义务一并转交给购房者，此种情况下的购买者一般都是投资者。
　　金融养老 投房养老(4)
　　(6)售后返租。此种销售方式是，购房者买下住房后，再将住房返租给房产商，租价和租期由双方议定，购房者也可以选择分期付款，此种方式较适合于投资者。
　　(7)以租代售。有意购房的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价(连本带息)时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对房产商不利，但市场承载面却极其广泛。客户购买房屋一定时期后，如对该住房不够满意时，房产商保证按原价甚至原价加利息回购。
　　(8)回报销售。购房客户须支付部分房款(一般是30%)，但暂不入住，一定期限后(一般是7～10年)，此房产归客户所有，等于是房产商用70%的房款回购前10年的房屋使用权，或者等于是自己用30%的款项付出，等待7-10年后得到100%的回报。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能保值的人，具有很大的吸引力。
　　3.租房养老的秘诀
　　购买第二套住房用于出租，借以实现以房养老，是大家推崇的。以租养房的优势在于：一是房地产租赁具有保值增值及投资收益率高的特点，房价上涨，房屋租金自然随着攀比上升，若将其出租，按当前的市场租金水平，收益率肯定高于贷款利率;二是房地产租赁具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点;三是房地产作为一种投资属于永久性物品，除因较大灾害外，不会受到损害，不会丢失，是一种不需要保险箱保管的财富。
　　租房养老时，需要注意如下事项：
　　(1)环境高雅易出租。租住http://house.ifeng.com/loupan/gongyu/list_0/0.shtml
　　公寓的人多半不喜欢人流太多的大社区。小社区较易营造相对安静的小环境，绿化、园艺也容易形成一定的风格和特色。服务对象的总数相对较小，物业管理容易提高办事效率。从出租的竞争压力看，小社区供房数量有限，更易达到较高的出租率。
　　(2)“看人下菜碟”。不管项目怎么做广告，一定要考虑未来客户会不会来这里找住房，愿不愿在这儿住。这一点可从周边已投入使用项目出租的状况作判断。虽然单个项目的社区不能太大，但外围一定要有档次相当的楼盘已经在出租，这样才有可能凝聚人气，从而招徕更多的租客。
　　(3)精算收益。以房养房除每月要支付固定的物业管理费外，贷款利息也是笔固定支出，租金收入则不大固定，这就需要对租房的收益和成本费用详细核算，同时留有一定的余地。
　　(4)看清风险。以租养房的风险，在于所购房屋出租时会有一个“空置期”，即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要投资者有周密的考虑，并预留部分资金足够渡过这样的“风险期”，切不可满打满算，将自己搞得太被动。
　　(5)投资小房。与其他资产相比，房产的流动性不占优势，地点好、户型小的房产或多或少可弥补房产投资变现慢的劣势，http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_/.shtml
　　养老房对这一点的要求尤其重要。退休生活的第一条金钱法则是现金至上，年纪越大需要准备的流动资金就越多。
　　(6)便于管理。为养老做房产投资，选择时应把目光放得长远一点，尤其要注意老年后便于对出租房的管理。出租过房产的人都有深入体会，管理出租房并不是一件轻松的事情，除了定期催收租金，房屋的水电气等费用的交收都可能要劳驾督促。有时还需要分出不少精力应付房内设备修理和房客需要。如果不想被这些琐事太多地打扰养老生活，最好是把投资房选择在离自己住所较近的区域，节省管理出租房的时间，也可以支付一定费用委托牢靠的中介公司帮忙管理。
　　4.出租还是出售
　　随着不动产投资越来越成为一种时尚，普通老百姓手中的房子也越来越多。除自己正常居住生活外，还有了闲房可用作出租或出售。具体是出租好还是出售好呢?各家各户意见不一，可根据如下三方面的比较来查看自己的真正需求，最终为自己的房子找到合适的理财方式。
　　(1)资金需求比较：①将手里房子用于出售，往往是需要一次性获得大笔资金，如孩子出国留学、买新房、买http://auto.ifeng.com/buycar/newcar
　　新车等，这时将手里的闲房用于出售比较合适;②将房子用于出租，一般是需要获得长期稳定的现金收入，每笔现金的数量要求不大，如老两口退休养老、孩子上大学的生活费、归还新房月供等，这时手里的房子用来出租比较合适。
　　(2)打理时间比较：①出租房屋，业主要考虑寻找租户、房屋装修、出租后定期收租、定期查看房屋情况、办理租赁证、缴纳相关税费、承担相应责任等，常年需要花费大量的精力与时间。如没有太多时间和精力，又不想出售房屋，可选择“房屋管家”业务，将房子全权委托给“我爱我家”等大型中介公司帮助打理一切繁杂事务，业主只需在家坐享收益即可。②出售房屋。业主在前期办理过户手续等问题上，需要投入一定的时间和精力，但如委托大型中介来做，可以省时、省力、省心完成交易，出售后就无需再为已卖出的房屋操心。
　　(3)资产收益比较：选择出售可一次性获得一大笔现金，投资股票、债券等，需要考虑这笔投资的收益率将会达到多大，是否能相当于房价的上涨;若选择出租，可以得到两笔收入，一是每期的租金收入，要扣除房屋的折旧费、住房打理成本和相关的税金;二是住房随着时间推移而发生的增值收益。最终结果的优劣，是比较若干年后出租与出售再投资后的资产总值。
　　金融养老 投房养老(5)
　　5.购房还是租房
　　自己无房居住时可作出的选择是：①贷款+自有资金http://house.ifeng.com/news/touzi/detail_/.shtml
　　首付款购房居住;②不购房租房居住，自有资金则存储银行。前者要交付贷款利息或减少存款收益，但可以享有住房增值的收益;后者则要交付房租，且不可能享有住房增值收益。这就需要将“贷款利率和租金率+房价增值率”两者相对比，分析何种方式更为合算。
　　某住宅现价40万元，预期5年后该住宅虽老旧了5岁，但房价仍可升值到60万元。投资收益率是40万元×(1+X%)5=60万元，解方程得x=9%。若用惯用的单利计算法，则投资收益率x为40万元×(1+x%×5)=60万元，x为10%。如将40万元现金储蓄到银行或购买国债，能否在5年内达到同样结果呢?显然是不可能的。1988年和年的存款利率远远超出10%，储蓄似乎是合算的，其实则大不然，房产是实物资产，在通货膨胀的状况下，房价水涨船高，可以规避通货膨胀的风险。
　　(四)投资房产的获益
　　1.投资房产的获益
　　房产投资的有利因素较多，一是有强制储蓄的功能，一旦申办了按揭，每月必须支付一定的按揭款;二是能规避汇率变动带来的风险;三是房产可作为个人养老金的补充，年轻时用结余的金钱置房，年老时靠经营房产如出租、出售、抵押或反向抵押等多种形式，补充养老金的不足。
　　投资房产还有个好处是，无论发生自然灾害还是战争动乱，第一跌的是股票，第二跌的是货币，第三才是房产。灾害或战争结束后，如“二战”后的复兴期，最快复苏的是房地产。房产比存款、现金、首饰等物品更易于保管，既不怕偷抢、不怕遗失、不怕被冒认出售，不小心遗失了房产证还可以补领，房产本身并没有任何损失。从长远来看，房产投资是一种积极有效的理财方式。
　　2.投资房产的获益衡量
　　房价呈现持续上涨的状况下，人们在自己的住所之外，再购买第二套或更多套住宅，就可以名正言顺地将其称为房产投资。房产的价值显示了个人占有的财富;房价的不断升值则显示了个人占有财富的持续增长。投资者还可以通过转让或租赁获得短期收入，并寄希望于房产的长期增值。
　　(1)自有资金购房和负债购房
　　购房包括自有资金购房和负债购房。通常情况下都是用自有资金做首付款，不足款项再申请按揭贷款，是自有资金(约20%～30%)和负债资金(约70%～80%)两者的结合体。自有资金若不用来买房，通常只是储蓄存款或购买国债，利率收益仅以3%计算，是很低的。若全是负债购房，贷款利率依目前之行情，大致为5%～6%，比储蓄利率约高出1倍。若考虑房价上涨一般要远远超出贷款利率。故此，可得出结论是，将大笔钱财存储于银行或购买国债，远不如购买住宅作投资，收益更高也更为牢靠。购买住房还可将该住房自行居住或出租于他人，又可得到一笔租金收益或减少数额不菲的房租，则购买住房显得更为合算。
　　贷款购房时，要依据贷款利率计算每期需要额外交付的贷款利息，贷款本金的偿还则变现为已购买到手的等值住房资产。这里需要计算的是：贷款利率、房价上涨率和租金率的对比(租