开发商自持自持比例是什么意思思

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-30 12:50 标签： 自持区是什么意思
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经常看到商业地产折页上写“开发商自持体量50%”,什么是“开发商自持体量”?
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在楼市调控的大背景下,如今商铺、公寓、写字间等项目成为普通百姓投资的热门选项。针对开发商自持物业比例逐渐增多的现象,业内人士称这将更有利于商业项目自身的运营,同时对于开发商的运营能力也是极大的考验。
西安商业地产开发商自持比例高 商铺发展前景良好
就是不销售的那部分,开发商自己运营或直接向外租赁
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：居然让开发商自持15%住宅！同日统计局称“回归市场
来源：四川日报
　　5月18日，国家统计局新闻发言人盛来运称，现在房地产调控政策并不是一味刺激，而是要改变以前靠行政手段调控房地产的情况，使调控回归市场，用市场化措施保障房地产发展。　　什么才是房地产的调控和市场的现状?　　同一天上海土拍的情况是最直接的说明。5月18日上午，保利地产以54.5亿元的价格摘得上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，溢价率达到296%　　这块地的条件之严苛，可从一下细节得到印证：出让面积69433.1平方米，规划用途普通商品房，容积率1.8。含5%保障房。最为特别的是，在该地块出让要求中，明确规定要自持不低于15%的住宅物业，年限为70年。　　媒体发现，这是上海首次对开发商提出自持住宅物业要求。之前，自持商业比较常见。究竟要如何打造这一部分住宅物业，目前保利地产还未公开。　　即便是如此严苛的条件，也没有阻止住现场37家房企的鏖战。他们的名字都是房产圈鼎鼎大名的：旭辉、招商、正荣、陆家嘴、金辉、恒大、华发、华润、首创、大名城、融信、平安、中骏、禹州、富力、九龙仓、阳光城、葛洲坝、龙湖、合景泰富、万科、中粮等。　　在竞拍过程中，闽系房企战意强横，金辉、阳光城、大名城等企业多次举牌出价。　　最终他们都没有撼动出价54.4亿的保利地产。考虑到保障房和自持部分的要求，这块地可售住宅楼板价5.45万/平方米。　　A-03-11地块是5月上海市区推出的面积最大的宅地，接近7万平方米。二是周边高档楼盘林立，周边已经在售项目如世茂云图和中骏柏景湾目前新房售价都在4.5-4.8万/平方米。　　房企人士认为，未来房价预计可能超过8万元/平方米。
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杭州规定开发商自持商品房不得销售或转让
《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》
乐居讯&4月24日，杭州国土局联合杭州房管局发布一则《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》就在杭州土地出让时，房地产企业通过竞投自持比例确定的自持商品房屋，做出如下主要规定：
1、“不得销售、转让”；2、全部对外租赁，单次租期不得超过10年；3、若遇特殊情况自持商品房屋产权整体转让的，转让后，房屋规划用途不变；4、租赁合同应进行网上签约；&5、若变相销售的，该企业或被取消之后土地招拍挂资格等。
《通知》自发布之日起实施。
以下为《通知原文》：
杭土资发〔2017〕15号
各有关单位：
为切实做好本市企业自持商品房屋租赁管理工作，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》（杭政办函〔2016〕27号）及相关法律法规，就有关问题通知如下：
一、在土地出让时，通过竞投自持比例确定的要求房地产开发企业（以下简称企业）自持商品房屋用于出租的，适用本通知。
二、市住房保障和房产管理局会同市国土资源局指导、监督全市企业自持商品房屋租赁管理工作。市国土资源局负责在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记证书中进行注记“不得销售、转让”，各区房屋管理部门负责对辖区内企业自持商品房屋租赁行为进行监督和管理。
三、企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
四、企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的，须经项目所在区政府（管委会）审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。
五、企业自持商品房屋租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。
六、为保障租赁双方合法权益，自持商品房屋出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。
七、企业可成立租赁管理部门开展自持商品房屋租赁经营；也可与房屋租赁企业、房地产经纪机构合作经营。
八、房屋管理部门对企业违反本通知规定,将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”，国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。
九、对自持商品房屋承租人的监督管理，按照承租普通商品房屋相关规定执行。
十、本通知自发布之日起实施。
杭州市国土资源局 & & &杭州市住房保障和房产管理局
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自持物业与资产运营管理对于房地产企业的意义
文章来源：总裁办公室
&&& 中国房地产业自1985年起步发展以来，发生了翻天覆地的变化。现如今越来越多的房地产企业不再是以开发、销售的传统模式，取而代之的是以开发、销售、自持的管理模式，自持物业所占的比例也在逐年上升。自2014年1月以来，家乐福、万科等均宣称未来将提高自持物业在商业项目中的占比，一些城市综合体新秀如杭州万达广场、成都双流润驰国际广场等，这一比率甚至达到了70%-80%。在商业地产中，为什么开发商自持物业占比有增加的趋势？
所谓自持物业，即开发商拥有产权，投资者（不一定是开发商自己）以长期租赁或股权、基金等形式进行投资的物业。改革开放前的很多年里，商业的国有化是常态。改革开放后，虽然不断有企业将部分商业面积外租，但自持物业仍然没有占据主导地位。而近年来，不仅国有企业、外资企业自持商业物业，连一些民营企业如万达也开始从销售向自持转变。
&&& 众所周知，房地产业是典型资金密集型产业，专业性、技术性不是很强，但却需要系统的科学化的管理。传统的销售能很快回笼资金。对规模小、资金相对紧张的开发商来说，自持物业比例偏高就不一定是什么好事儿了，它们的自身实力很难保证日后持续、稳定的经营，风险较高。对出售的商业地产来讲，由于未来经营者构成复杂、对客户的把握与投资预判存在偏差、后期维护难以保质保量等原因，容易给经营者带来损失，还会因此损害开发商形象。而自持物业因为统一的规划、招商、经营、管理模式，存活率要高出许多。此外，对开发商来说，如今商业地产中自持物业的回报长期来看往往是高于出售物业的，还会带来增值效应，风险也相对低一些。而自持物业也能为企业将来的发展融资提供资本，起到所谓的“资金杠杆”作用。
&&& 总体来说，商业地产是自持还是销售为主，关键是看开发商的规模和资金实力，看其对回报收益及周期的需求，看团队的经营与维稳能力。也有人认为，租售比例与项目构造、面积等有一定关联。在实际情况中，开发商的确日渐倾向于提高商业地产中的自持物业占比，一些实力较弱的企业，往往选择先租后售的方式，在物业口碑得到业主及社会各界的认可后再抛售，既规避了不少风险，又保证了资金回笼的速度。
&&& 中国企业资本联盟副主席、北京馥铭炫房地产开发有限公司执行总裁王岩：“在大的市场环境下，房地产业暴利时代已经结束了，房地产企业更需要练好内功，投资模式改变和创新势在必行。过去由单一的生产型，从增量中赚利润的方式将会发生改变。纯投资型企业、物业自持型企业会越来越多；盘活存量，向存量要收益，资产经营化管理模式所占的比重将会越来越大。今后几年里，在商业地产开发中传统的“卖掉就走”的营销理念将会减少，从长远来看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益，远远高于一次性分割销售，开发企业持有商业物业，是一种理性的选择，良好的资产运营管理，是企业的基石，将为企业的持续发展提供源源不断的动力。
&&& 早在2008年7月北京国海广场项目落成之际，帝海集团总裁李小明先生就高瞻远瞩，以超前的眼光为企业的发展指明了方向。历经十余年的风雨洗礼、商海沉浮，公司成长壮大、蓬勃发展。在李小明先生的带领下，帝海集团正迈着坚实的步伐向着“打造中国地产卓越品牌”的企业愿景勇往直前。

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