拍卖房产交房难？以房抵债合理吗？看法官如何解招_南方快报_南方网拍卖房产交房难？以房抵债合理吗？看法官如何解招_南方快报_南方网东方散文谈百家号南方网讯（全媒体记者/唐梦 通讯员/叶芳晖）房产稳定、回报率高的特点，使其在交易市场上异常火热，这股“热潮”也吹到了法院的司法拍卖中。据统计，佛山市南海法院从2016年7月试水司法网拍至今，共拍卖房产268套，成交253套，其中溢价114套，平均溢价率高达34.68%。但不可忽视的是，因房产属于不动产，因此过户手续相对繁琐，更是不易交付，存在一定的购买风险。来，看看法官如何来化解这些难题了。房产拍卖中，真正难的并不是办证而是交付“过户是否有风险？”这是不少市民都对司法拍卖存在这样顾虑。据悉法院有关负责人介绍，司法网拍中的房屋，均为可凭法院出具的文书办理过户手续的房屋。少数受到限制的房屋，如仅能在城中村或农村内居民中流转的村屋，则仍采用传统拍卖方式，以核实竞拍人资格。但竞买人仍需尽到注意义务，如因自己不符合限购条件等导致无法过户的，风险则应自行承担。法官告诉我们，需注意的是，网拍公告上都注明过户所需费用由买受人承担，而部分被执行人的商品房仅办理了网签即被拍卖。在这种情况下，买受人则需支付确权办证所需费用及过户转让费用，相当于支出了两笔费用。“因评估方会考虑到这部分支出，会提前在评估价内作相应扣减，并不是让买受人额外支出。”南海法院资深执行员黎健明对此解释，“房产拍卖中，真正难的并不是办证，而是交付。”被执行人房产被拍卖家属却占房不搬迁如何办？据南海法院介绍，司法拍卖房屋在交付时，往往会遇到诸多问题。以南海法院为例，一次性顺利办理交付的房屋，仅占所有拍卖成功房屋的60-70%。其余均需执行法官不断协商、做工作，甚至是采取强制措施才能解决的，也会出现竞买人疲于办理交付，要求退款的情况。黎健明告诉记者，在他承办过的一件案件中，被执行人林某欠银行贷款10多万元，以及他人欠款也有数10万元。而经过判决确认并生效后，南海法院依法拍卖林某位于南海大沥的房产，并以150余万元成交。在拍卖前，执行法官多次上门张贴异议公告、网络拍卖告知书等材料时，但因不持房屋钥匙，工作人员未能进入房屋，也未发现屋内有人居住。今年1月，工作人员在拍卖成交后上门贴迁出公告，撞见林某80多岁的老父亲住在屋内。老人表示，不管法院怎么做，就是不肯搬出房屋。奈何黎健明也无法联系上在国外工作的林某，执行一度陷入僵局。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。东方散文谈百家号最近更新：简介:以坚守最纯净的纯文学阵地为己任。作者最新文章相关文章今日律师风向标：
您好，我想请问法院拍卖的房子，产证拿到2年时间了。现在还没有交房，和法院交涉迟迟没有结果，请问怎么操作？
您好，我想请问法院拍卖的房子，产证拿到2年时间了。现在还没有交房，和法院交涉迟迟没有结果，请问怎么操作？
wl4921rqgv
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拍卖公告如何明确的？
继续和法院交涉了。
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在建未交付的房产也能司法拍卖？ 专家提醒认准这点
来源：网络
在建未交付的房产也能司法拍卖？ 专家提醒认准这点
近日，在某司法拍卖平台上，一套中国铁建江南国际城的建筑面积为87.64平方米的房子，以269万元的价格拍卖成功。
在今年这股法拍房热潮下，这样的价格并不算稀奇，但这套拍卖房却仍然引起了众多网友的关注——因为江南国际城，是个还在建设中的住宅小区。
有网友惊呼：“这样也行?未交付的房子也能拍卖?” 来报名竞拍的人想实地勘查时被告知尚未交付 中国铁建江南国际城位于杭州萧山区北干街道。根据网上公开资料显示，江南国际城于2015年开盘，预计将于今年12月31日交付。该楼盘目前建筑主体已经基本完工，但仍有许多收尾工作待实施。
这套江南国际城的法拍房，其介绍中就明确说明了“该房屋尚未交付，仍在建”。
来拍网是目前杭州最主要的网络司法拍卖辅助机构，负责这套拍卖房的拍前咨询和过户、贷款等相关事宜。其法院服务部主管王路告诉钱报记者，这套法拍房源挂出来后，报名咨询的人还挺多的。不过有些客户可能没有认真看拍卖公告，就来咨询并提出想实地勘查一下房源的时候，被告知这套房源因为未交付而没有实景房可看，有些客户打了退堂鼓。不过最后还是有18人报名参拍。
王路说，这几年自己接触过成百上千套法拍房，原房主一直拖着未去办房产证的房源不少，但是像这样还在建未交付的法拍房，他也是第一次碰到。“不过法律上确实也没有明文规定在建未交付的房产不能拍卖。”
负责这套法拍房拍卖的萧山区人民法院高法官说，这套房产是执行庭移交过来的，相关程序应该都没有问题。
江南国际城所在的地段如今是杭州楼市的热门板块之一，这套法拍房经过89轮竞价，最后以均价约3万元/m2的价格成交。买受人是一位省内非杭州户籍人士。
但对买受人来说，拍下这套房子，其实还是存在不少风险的。
首先，因为这套房子未交付，也就意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，拍卖房是不能直接过户的，因此这套房子存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次增值税，以及还需要缴纳物业维修基金等费用，实际成本并不低。
而且这套法拍房的风险还在于，原购房者涉刑事案件，目前在外省刑事羁押。也就是说，拍卖成交后法院依法出具拍卖确权裁定书及协助执行通知书、成交确认书，因原购房者在外省刑事羁押，在办理产权过程中尚需要的预售发票、合同、初始登记等相关材料，都由买受人自行负责，如因资料不全导致无法过户，风险由买受人自负。 哪些房产不能拍卖有两个主要法规可依 很多人好奇的是，那么究竟哪些房产可以拍卖，而哪些房产是不能拍卖的?
根据《中华人民共和国拍卖法》，其中对于“拍卖标的”的规定，主要有：
1、拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。
2、法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。
3、依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。比如委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。
4、国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。
一位资深律师表示，一般来说，拍卖标的物必须符合自然属性、经济属性、法律属性三方面的条件。具体到法拍房，首先拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍，符合《中国人民共和国拍卖法》的相关规定;并且不能违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。其次，拍卖标的物必须无权利瑕疵，人民法院委托拍卖机构进行拍卖的必须权属明确，是被执行人或相关义务人的财产或财产权利，防止拍卖他人财产、非法财产、争议财产情况的发生。
像江南国际城这套房子，开发商已领出预售证，购房者已签购房合同，其权属已经非常清晰，因此不存在权利瑕疵，可以拍卖。
这也引发了网友们的另一个疑问：今年出让的地块中有不少规定了开发商的自持比例，那么，这些自持部分是否也可以在建设过程中通过操作，以司法拍卖的方式将这部分自持产权卖掉呢?
对此，高法官认为，对于开发商的自持产权，存在法律界定的问题，一般来说是明确不能过户的。
另一位法律界人士也认为，首先，杭州规定“开发商自持商品房不得销售或转让”，这意味着对于自持物业，开发商是拿不到预售证的，而且自持物业符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中不具备转让条件的房产。“而且，这些要求自持的地块是今年出让的，真正入市估计要一两年后。目前相关部门也在制定调控相关配套法律法规，堵上各种政策漏洞，以后想钻各种法律空子，肯定越来越难操作。”
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还在买淘宝司法拍卖的房产吗？你们都被骗惨了
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TA的每日心情开心 18:22签到天数: 1 天[LV.1]初来乍到扫一扫，手机分享本帖
还在买淘宝司法拍卖的吗？你们都被骗惨了，我愿做浙江省第一人，揭发/ y& Q; h* w$ f1 s
楼主：一脚踢爆太阳 时间： 22:34:39 点击：124779 回复：34&&脱水模式给他打赏只看楼主阅读设置
　　为什么要写这篇文章，是因为要通过我自身的例子，来揭发里面的违法行为，警示大家在将来的司法拍卖房产中，能更好维护自身的权利，不被相关部门坑。4 e( u( u. j. M: ~; O
　　淘宝司法拍卖相信很多人都知道了，就是人民法院强制执行债务人的财产，来偿还其债务，通俗点讲，就是一个人欠钱了，还不出来，法院把他的房子啊，汽车强制卖了，偿还起诉人的钱。为什么最近淘宝司法拍卖这么火，全国有这么多地方的法院都在淘宝网上拍卖汽车，房产之类，就两字： 便宜！！！ 举例子说明 ，淘宝司法拍卖的房产，实际上的成交价，可能只有市场价的80%-90%，也就是说，市场价在100万的房子，你可能只需要付80-90万。也正是在这种原因下，我在今年5月份花了93万，买了浙江省温州市乐清市柳市镇的一套房产，比市场价便宜了一些，满心欢喜之下，去办理过户手续，但是被乐清市地税局课以9万来元的重税（包含个人所得税27900元及营业税等30810元，3万来的契税）。众所周知，在我们普通的房产买卖中，契税是由买方交的，营业税和个人所得税是卖方交的，法院的司法拍卖，因为原来的房东不可能到现场，也就是说我只要交一个契税就够了，我这么说，也是有依据的，根据国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函【国税函（号】精神，人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税，税收具有优先权，税务部门应先行执行应缴税款，并由人民法院协助执行，而后对剩余的拍卖款进行分配。根据这个税务总局的文件的精神，我交给法院93万的拍卖款，乐清市地税局要对这个拍卖款征收个人所得税和营业税（如果要征收），我只需要缴纳契税就可以了。但人家税务部门不这么干，他们有一套自己的税法，称房产过户就是要交这些税，如果你把原来房东叫来，让他帮你交也可以，如果叫不过来，或者不肯交，就要买的人交（都有录音哦，我可不是乱说人家）。多么霸气，多么牛，反正我们老百姓要办理房产过户，必须经过他们税务部门，他们要你交多少，就交多少，不交不给过户。试问，司法拍卖房产的情况，原来房东的房子是被法院强制拍卖的，他们会这么乐呵呵，傻乎乎的跑来说，兄弟，听说我的房子被你买走了，我来帮你交税，谢谢哈？所以说，实际上，都是买的人在交这笔本来不该他们交的钱（也有录音哦）。我们老百姓图便宜想买个便宜点的房子，人家税务机关东搞西搞，抽你重税，我们老百姓还要承受很大的风险（原房东可能会过来闹哦，你懂的），这都是为什么？一天，我在家没事的时候，给税务部门算了笔帐，单纯从淘宝司法拍卖房产（住宅），厂房，我们浙江温州乐清市这么一个县级市，向我们买的人多征了1个多亿的税，1个多亿啊！！！试问整个温州市，浙江省，要多征多少的税款？几百个亿总是有的吧，你没看错，我们老百姓多缴纳了本来不该我们缴纳的几百个亿！！！% o! B, s- O& F7 r5 _( F
　　我自己也是学法律的，在我之前，大家都不懂，也不知道这个规定（就是国家税务总局发的这个函），冤交了这么多的钱（其实谁有买过法院拍卖房的，你可以算算你多交了多少，住宅144平方米以下，就是拍卖成交价，乘以3%，144平方米以上，乘以8.5%，就是说，100万的房子，你要多交3万-8万多的税，真是苛税猛于虎啊）。9 k6 I# j* z8 F. l" w
　　请各位看官，如果将来你准备买法院的拍卖房，在办理过户缴税时，一定要睁大双眼，看人家要你缴纳什么税款。我是受害了，以我为鉴，不过我因为这个纳税问题，去法院告他们了。我这个官司，可是温州市第一例哦，浙江省也是第一例，全国么，从没听说有这种官司。欢迎各位已买法院拍卖房房或者准备买法院拍卖房的人过来旁听，也欢迎新闻媒体过来采访，浙江省第一例哦，很好的新闻题材。因为类似的情况已经发生数千起，只不过老百姓都以为这些钱都是自己应该交的。
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TA的每日心情开心 18:22签到天数: 1 天[LV.1]初来乍到
反映赣榆区人民法院通过淘宝司法拍卖房产，房产和附属车库是2014年2月查封的，2015年经过三次拍卖都没成交，最后于10月份通过司法变卖成交，买受人全额付清拍卖款后，赣榆区人民法院却始实未给予确认，未给予任何手续，未承诺什么时间给手续，办理交割房产！！! C/ s. ?" N+ N4 Y5 n
　　做为一个旁观者，始终不明白： 1 @8 I6 X3 T& D& T* p" x- ~
　　1、做为一个始终要求法制的社会，法院是否应该遵守拍卖合同的约定：如期依法办理
　　变卖成交后，买受人应于变卖结束后十日内将变卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户（户名：连云港市赣榆区人民法院，开户银行：江苏银行赣榆支行，账号：03151），并于缴纳余款后七日内（凭付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件）到连云港市赣榆区人民法院（地址：连云港市赣榆区青口镇环城南路西段3号）签署《变卖成交确认书》，于签订确认书后十五个工作日内领取民事裁定书及变卖款收款收据，办理变卖标的物交付手续，具体交付日期以法院通知为准。" M# N/ |5 f/ [* N
: }+ o% c# F( M: b& ]
　　2、和赣榆人民法院交涉过程中，法院称需要通知被执行人到场，做工作清房子；要求及时给付手续和交割房产过程中，又出现新情况：被拍房产所有人和案外人至法院反映，附属车辆库已于2012年转让给案外人XXX。需要裁定，至今未有下文。
; O) |: @8 x2 C- G' @# O: E- H. Q, `9 ~
　　3、房产已查封2年了，被拍卖人始终居住，始终未清房；拍卖公告中已查封，查封和未查封有什么区别？成交后，需要做工作，被拍卖人是否愿意主动搬出，不确定！！！查封至拍卖成交已2年，竟然出现附属车库已转让，法院需要重新裁定，又给法院一个拖延的理由。
2 U6 ]6 }1 z8 @% r# W; @
　　法院回复：在变卖过程中，本院拍卖公告中，因车库无房产登记信息，对于车库的权益状况未陈述所有权登记信息，在拍卖须知中已注明：未看样的竞买人视为对于本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定；即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。
! q4 O/ R- e+ u( R. C5 \6 s1 l" [0 }
　　4、至今不知道赣榆区 人民法院什么时候能给手续，什么时间能交房。法院就不能给个合情合理的解释吗
* H/ v) Y/ ~; l) Y$ l
　　天涯网友有懂法的或有类似经验的，可以讨论交流
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该用户从未签到
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天上能掉馅饼吗？
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天上能掉馅饼吗？
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TA的每日心情开心 18:22签到天数: 1 天[LV.1]初来乍到
法律巨大漏洞&&应该标明总共付多少钱& &而不应该含不明确的费用
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TA的每日心情开心 14:22签到天数: 137 天[LV.7]常住居民III
本帖最后由 qingyi4637 于
14:26 编辑 5 R: F; Y3 _# U, g
我上天看中一套&&但是买的人太多& &价格被抬了近10万上去就没买！
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也关注过，，感谢楼主帖子，以后不再关注，，没有馅饼，只有陷阱。
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也关注过，，感谢楼主帖子，以后不再关注，，没有馅饼，只有陷阱。
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TA的每日心情开心5&天前签到天数: 20 天[LV.4]偶尔看看III
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都是忽悠，法院也是&&你不把原房东清走&&把一揽子费用列清，都弄些不清不楚的干嘛
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TA的每日心情开心 18:22签到天数: 1 天[LV.1]初来乍到
办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。
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TA的每日心情开心 15:21签到天数: 39 天[LV.5]常住居民I
又长知识了，原来有这么多内幕，学习了
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