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庐阳现天价二手房6.1万/㎡!门店每周签1单都难!中介也要拓客拉访?
10:34:27&&&&来源：百瑞地产网 0次
摘要：转眼合肥限购实施已近一月时间，随着各种购房资格补办的渠道被堵，不限购的二手房市场越来越成为购房者的焦点。
百瑞讯 转眼合肥限购实施已近一月时间，随着各种购房资格补办的渠道被堵，不限购的二手房市场越来越成为购房者的焦点。特别是对于一些新房本就不多的区域来说，二手房市场是否影响更大呢?为此小编走访了庐阳区的多家二手房门店了解情况。
最高报价6W+ 合肥最贵二手房
在来市场走访前小编一直以为合肥最贵的房子肯定集中政务、滨湖两区，然而看了的高价区域后，小编才发现原来庐阳才是合肥二手房的价格高地。
△庐阳区合作化经济广场二手房价格走势图
据了解，庐阳区最贵的二手房主要集中在四牌楼、合作化经济广场一带，因为这里聚集了堪称合肥最好的教育资源南门小学和四十五中本部，加上地处一环中心，这里的二手房均价普遍都在3万/㎡以上，其中，合作化经济广场的某位房东更是将价格报到了61112元/㎡，成为合肥报价最高的二手房。
△合作化经济广场某二手房报价61112元/㎡
但是，尽管这些二手房的房源报价很高，但是成交量却很低，据某二手房置业顾问介绍：“这一片的学区房价格基本都在三四万每平，有的报价可能也会有点离谱，但是如果真有意向还是可以讲讲价的，很多房东的报价都是较大的让价空间的。但是大幅度让价是不可能的，很多房子目前都是租出去的，学区房租金很高，房东们都不急着卖。”
限购后庐阳二手房门店每周一单难保
对于购房者来说，新房和二手房可以说是互为替代品。市场上买不到新房的人往往都会转战到二手房市场上去。然而，从小编打探的庐阳二手房市场来看：新房动乱不堪且在售楼盘有限，二手房市场也异常冷清。
某本地二手房企业负责人向小编透露：“近期店里二手房成交量和过户量骤降，每周一单都很难保，现在这个月勉强能达到不亏不赚，有的门店甚至都在亏钱了。”
小编在各家门店走访时也发现：各家门店前去看房和咨询的客户量都很少，店员基本都只有一两人留店驻守，其他人员都外出拓客去了，店内显得冷清的很。
另外查询市场成交数据也能看出一些问题：从下边年开始，每月成交量逐月下滑，7月份二手房成交量1260套，8月份下滑至1140套，而9月份则只有900余套。10月份的数据虽未出来，但是从各家一片惨淡可以看出，成交量下滑明显。
就拿庐阳区来说，正常的成交均价在1.5万/㎡左右，好一点的也就在1.8万/㎡左右，而有房源挂价高达2.2万/㎡，而二手房甚至挂到了2.6万/㎡。
如此高的报价对于买房人来说，即使再怎么心动也只能却而止步了。
另外有消息称，从8月份开始办理二手房手续已经不需要预约，更不需要排队等候。限购政策实施后，市民办理二手房业务仍有所下降，并未出现因为新房被限而成交量暴涨的情况。
成交量骤降 房东死磕不降价
从小编多家门店走访的情况来看，各家门店现在基本都出现价涨量跌的现象，10月以来有的门店成交量甚至下跌幅度要超过之前的8月和9月。
然而，在新房市场一片动荡大部分购房者无法购买的情形下，不限购的二手房市场为何还会出现如此惨淡的现象呢?
对此，某二手房门店从事二手房工作已有3年的负责人分析认为：
1、限购政策实行才一个月，很多人还摸不准市场行情，不敢轻易出手，交易的时候比较犹豫。
2、二手房的价格不像新房价格有相关部门进行监管，二手房的报价都是由卖主自行决定，挂价普遍虚高。
3、限购后二手房市场不限购使得很多卖主认为二手房市场会迎来火热期，在原本已经虚高的报价上继续加价。
4、普遍的二手房卖主都看好二手房市场，议价空间很小，大部分卖主更是死磕不让价，交易难度大。
小编在走访过程中也采访到一位卖主，这位大叔表示：“现在合肥限购很多人都没资格购新房，二手房行情肯定会上来，而且我听人说，限购没个一两年根本不会停，现在才1个月很多人还在观望，过个一年半载就有人顶不住了，肯定会有人买的!”
3盘点庐阳二手房涨幅 最高达107%
合肥的二手房均价与新房均价之间一直就是处在一种倒挂的现象，所以随着近半年时间来新房价格的不断上涨，二手房房价也在不断飞涨，即使是限购之后，新房价格得到控制，二手房房价仍在上涨。
下面小编就来为各位看官献上庐阳区各二手房1月与10月的涨幅图！
限购下虚高二手房市场步入寒冬?
合肥限购仅一个月未到，看到各家网站上二手房的报价不断在涨，而线下各二手房门店的成交价却是江河日下，不少人不禁在疑问：限购下的虚高二手房市场已经步入寒冬了吗?
对此问题，小编针对不同人群进行了采访，来看看他们是怎么看的吧!
某二手房门店负责人
关键词：各方都在观望
二手房寒冬期目前应该不算吧，因为至少大部分二手房门店都还能维持运营，而随着限购的时间变长，卖房者和买房者心态都会发生变化，目前大家都在观望，要不了一年半载市场行情就会出现大变化。
关键词：限购越久越有利
限购越久对于二手房来说越有利，不管是刚需还是改善，很多人都只能买二手房，因为新房不是摇不到号就是没资格，只要价格不是高的离谱，稍微加点价后期还是能卖出去的。
关键词：等等再说
新房买不了，二手房价格高的可怕，只能等等看了，开发商们拿了那么多的地，长期不卖他们也熬不住的，后期说不定有新的对策可以买房呢，新房局面一打开，二手房价格也就不会那么变态了。
小编有话说
1、二手房市场的不景气主要原因在于报价的随意性致使购房者只能望房却步。
2、二手房的惨淡期也表明了购房者和卖房者之间开始进行时间的博弈，卖房者死磕不降价则是想通过限购不断深入而迫使购房者高价买入。
责任编辑：LLJ
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?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&拓客很嗨，成交却很苦，是由于你的销售案场太low了 -TB前卫网TB前卫网店铺大全为您精选最好的精品店铺导航，欢迎您。上一篇：当前位置：>>近两年来，房企们在拓客推行方面煞费苦心，出尽招数，外场拓客玩得很嗨；但常常发现终究成交数据却不尽如人意，“有人气没财气”，究竟是哪里出了问题呢？&终究谜底就是……你的案场管理OUT了！&结合业内诸多房企营销总们的深度实践，咱们认为，要想跟上时期的变革，不让自家的案场管理OUT，应当重点从下列几个方面对案场跟进手腕进行进级换代：& 1如何防止全民营销成为案场套利工具 基于前期绿城、碧桂园掀起的热潮，全民营销俨然已经成为当下房企营销的时尚趋势。然而，在全民营销所带来巨大利益的诱惑下，不但外场的经纪人会通过外场截客、一客多卖等手腕牟利；房企内部的案场销售人员也会被渐渐侵蚀，逐渐呈现内场飞单，通过房产电商来“暗渡陈仓”，应用公司客户资源“套利”；乃至有些项目的全民营销介绍成交占比超过70%，致使该房企营销总一怒之下取缔该政策。&但若由于管理上呈现问题而“因噎废食”，至于房企来讲则是“因小失大”。咱们可以看看，哪些案场管理的环节容易呈现问题，而这些问题可以通过啥手腕管控起来。&1、案场来电&人工记录？你OUT了！&像万科、恒大、金地等诸多房企，都已经开始在案场设置智能电话机，并与后台系统对接，实现来电客户的自动收集。一旦来电，就属于自然来客，再想要推到全民营销平台上作为介绍客户，没门！&2、客户报备及到访&客户报备，是不是通过全民营销平台确认就高枕无忧了？你错了！&要了解，上有政策下有对策。但凡启动二三级联动的项目周边，密密层层都是中介代理，就算有自然来客，也在外场被截留了，然后……然后房企就为此自然来客支付一笔额外的不菲的全民营销佣金（固然是成交以后）。固然，若是置业参谋也这么操作，将到场客户作为举荐客户，进行“内客外导”，房企的损失是不言而喻的。那如何才能规避“外场截客”以及“内场飞单”呢？&第一：房企要划定项目周边无中介的区域规模，其实不定时进行监查，确保在该规模内的自然来客不被外场中介截留。&第二：房企需规定客户到场后，置业参谋应当第一时间完成登记动作，以规避“内客外导”的潜伏风险。此动作也可通过设计公道的业务场景及智能互动，自动收集完成。&第三：房企需规定好提早报备的时间，通常为两个小时。中介代理再本事，也不能带着咱客户在场外兜个两小时吧。若项目成交数据中呈现大量两小时内报备转到访的情况，则列为异样风险上报，监管部门进行抽查，及时发现“外场截客”以及“内场飞单”的违规情况并进行处分。&3、客户成交&刚举荐就成交，究竟是飞单仍是真实的土豪买房？臣妾分不清啊，你愁了！&有经验的房企一般会设定一个风险预警线，若是1天内报备转成交，系统会列为异样数据，一旦此类数据频繁呈现，则监管部门及时参与抽查。&要对以上环节进行管控，光靠人工确定是不够的，渠道管理以及案场跟进工具势必成为房企案场标配，实现全程业务留痕。房企也应当树立管理机制，每一周例行对运营数据进行比对，发现异样及时参与，例如发现项目介绍成交率远高于平均值，则启动预警纠察机制，防范风险，防止全民营销成为案场套利工具！ 2做好营销进程管理，从“月”、“周”细化到“日”&传统的营销管理，基本通过销售报表来反应总体情况，但在实际履行进程中，常常事后难以找到缘故，调剂自然就无从说起。&在当下瞬息万变的营销市场上，对销售的管理周期，应当从“月”、“周”细化到“日”、某个具体时段，乃至是某个客户的跟进全进程；管理者不应当再知足于总体层面的报表数据，应当要实时的掌握营销拓客的进展、销售跟进的履行和具体到某个客户的变化与反馈，以随时进行相干的调剂，例如渠道投放方向、外拓目标动线、外展流动地点等调剂，进而将有限的营销费用做到精准投入。&就之外拓团队为例，为了进一步下降营销费用，晋升团队的战役力以及把握度，有很多房企选择自建外拓团队，如中海、融创等。同时，为了进一步晋升团队的战役力，实现精准的外拓效果以及高效的联合跟客效果，就需要对外拓目标地图、动线跟踪、人员监管等诸多环节进行管理，并通过实时的数据反馈进而调剂下一步行为。&至于内场置业参谋团队的管理而言，房企更应当掌握的一门技巧就是学会应用工具与数据来讲话。&例如置业参谋是不是偷懒、是不是“挑肥拣瘦”？通过“跟进客户占比”这一项数据，便可鉴定无误。若该数据显明偏低，要末就是没有按公司规定及时录入客户跟进记录；要末就是挑着一些成心向的客户来跟，疏忽了意向不显明的客户。不管是哪类情况，都不是咱营销管理者所但愿看到的吧。&又例如老销售手握大量客户资源，但精力有限没法统筹；而新销售的客户资源有限，看着他人“光占茅坑不拉屎”，只能干努目。光看整体报表是很难发现这类现象的，但有经验的房企会设定不同类型项目的跟进逾期规则，从7天、15天，乃至到高端别墅的1个月；通过“逾期客户”这一项数据比对来发现异样进行纠改，从而杜绝“占着客户不跟进”现象，避免大量客户资源呈现闲置挥霍。&如何用好数据，是新时代营销管理者要学习的一门新技巧。以某标杆房企为例，该团体营销管理部树立起例行的运营体系，通过业务工具提供各种所需数据，配合相干规章轨制，从传统的管理驱动转化为业务驱动，从细节上协助业务的进展，实现提效降费的目标。 3从“单挑”到“群架”——团队合作从没如斯症结在当前库存高压下，客户的跟进以及逼定难度日趋倍增，因而，案场管理尤其强调从传统的“独狼”模式要尽快转变成“群狼”模式，与之匹配的绩效考查模式也应当进级换代。&例如碧桂园对外拓团队“大吃小”的绩效方案，均以小组为单位进行考查。&又如某标杆企业，以下图所示，对营销部负责人以及营销人员的绩效考查也尤其强调团队事迹完成情况，履行连坐，“大家好才是真的好”！因而，在肯定各层级各岗位营销人员薪酬与团队事迹挂钩这一大原则后，具体落到营销人员奖金上，可分为事迹提成奖、平抑基金两部份：其中事迹提成奖与销售节点绑定；平抑基金主要是为了避免年度事迹波动，作为年度奖金调解，确保旱涝保收，不影响员工基本人生，至关于在事迹特别好的年度拿一部份作为保险，保障淡季基本奖金。&固然，除强调团队合作，还需要设置必定的机制来规避内部竟争行动，为了避免歹意抢单，一些企业会明确跟单原则，防止无谓的内耗，乃至由此影响销售事迹，以下表是某标杆房企针对销售各环节对抢单行动的束缚：4新时期案场“炫、酷、拽”——图以及利用智能科技晋升客户体验裸眼3D、红外人脸辨认、纳米触摸屏、智能电话、Ibeacon装备……如何应用智能化晋升客户体验，成为众多房企纷纭立异发力的首要方向。缭绕着销售案场的各种业务场景，结合行业内最新的利用案例以及科技趋势，在加之公道的交互设计以及互动传布，智慧案场将成为未来房企体验营销的症结。&1、虚拟VR看房&诸多房企纷纭将VR虚拟现实技术利用于地产营销中，开始实验这类新型的看房买房模式。&具体分析VR看房技术对房地产营销所带来的变化，归纳起来主要有以下四点：&a、优化看房体验，不受时间地点以及销售参谋水平限制。b、前置营销周期：拿地便可看房，使得一般的营销周期缩短2-3个月。c、转移看房入口：可以将VR看房站台设置在繁荣的购物中心、机场等任何处所。d、许诺兑现风险：VR看房中的效果与后期交房兑现可能其实不匹配，此类风险是未来房企以及购房者需要注意的事项。&2、智能电话&众多房企（诸如万科、恒大、金地等）已经纷纭在区域CALL客中心或者项目营销中心配置智能电话机，通过智能电话自动记录来电，防止信息遗漏以及飞单，同时自动辨认新老客户并进行分配；置业参谋去电沟通进程中，通过触摸屏可以很利便的记录信息，并实时将电脑、手机和后台客户数据库进行同步，确保没有“漏网之渔”。 &3、智强人脸辨认&很多房企为了进一步分析案场的到访人员结构，并确保每个客户都能及时精准的进入企业数据库，避免藏客漏客，开始尝试应用高清的红外摄像头进行为态抓拍；通过人脸辨认，配合后台工具，来辨别访客身份。若是二次到访的客户，还能自动提示置业参谋进行跟进。&4、智能摇一摇&因为4G网络的发展，使得房企可以在项目案场的每个触点都设计出适合的场景，吸引客户进行交互，从而晋升客户体验，并收集相干信息。&以Ibeacon装备的利用为例，不管是沙盘、样板间，仍是案场的暖场区，均可以引诱客户开启蓝牙，通过摇一摇，实时摇出各种H5界面，介入游戏领取嘉奖；同时也到达了楼书推送或者信息收集的目的，这类“润物细无声”的交互体验，效果是至关的棒！5、扫码交互&曾经忆否，案场签到处好像片区警察同样请求录入电话等信息，你的内心是不是极度抵牾？在当下的体验经济时期，房企要收集客户信息，已经再也不是必需依托这类强迫方式进行，由于有更好的方式来实现，客户的体验也不错，何乐而不为呢？&微信人人有，只要来客扫描置业参谋提供的来访登记码，并完成短信验证便可完成登记；若再填写电子问卷，还能领取红包，这类交互体验是不是超赞！至于置业参谋来讲，在交互进程中已经自动实现了客户信息录入以及归属分配；而且客户下次来访的时候，通过智强人脸辨认能快速提示置业参谋进行招待，晋升双方的体验；更首要的是树立了与客户之间的线上连接通道，这类价值不可估计！ 5外部数据交流，让数据发生更大的价值商业地产与大数据的结合及应用，走得相对于仍是对比早的。不管是万达、万科、新城仍是中粮，都在尝试与百度、腾讯、阿里等踊跃合作。具体以下图：相比商业地产来讲，住宅地产的大数据利用尽管起步较晚，但其包含的巨大价值却是所有人都很清楚的，其中最典型的就是依靠于大数据背景的互联网营销异军崛起，如网上全民营销、众筹卖房、拍卖购房、电商团购、微信送礼、电商O2O和正在兴起的社区020等等。&具体到精准营销这个子命题上，就以LBS热力图在精准拓客的探索利用为例：&1、先通过案场收集来访客户电话或者手机MAC地址（样本收集）；2、向外部火伴进行数据交流，返回地舆结果（外部大数据LBS+算法匹配）；3、可生成各类栖身区域、工作区域、休闲区域等类型的热力图；4、再进一步辨认热力图（小区，商圈，企业等），肯定定点拓客的集中区域；5、再次提交外部大数据，返回特点分析（外部大数据+特点模型），结合内部客户问卷，构成拓客针对性内容6、进而制订精准拓客的方针方法
6业务工具进级，“云+行+销”立体武器，实现业务支持事实上，要实现以上五个方面的精细化管理以及业务立异，有一个条件前提就是企业必需提供一个有效的平台工具。这套业务工具的进级应当是全方位，立体化的，既包含了“云端传布”的社交化工具，也提供了“行销管理”的有效支持，还涵盖了“案场销售”的全程管理。&1、客户的“云端”工具&上述所提到各大房企的全民营销平台，就是一个典型的在移动互联网时期下的“云端”产物。固然，“云端”工具还包含微信楼书、H5游戏传布等具体内容。&下面是一个近期应用“云端工具”的案例，该房企通过社交信任作为背书，实现分级嘉奖增进，到达病毒传销式传布的目的；同时结合地产精准场景，直达全民营销的目标人群，例如其传布对象之一为物业管家，目标直指老业主；传布对象之二为置业参谋，目标直指来访客户以及认筹客户。2、外拓团队及置业参谋的“行销”工具&至于外拓团队来讲，为了确保精准的拓客效果以及高效的联合跟客效果，必需有一套“行销”武器来进行有效的支持。&例如武汉保利在其小蜜蜂的拓客管理中，就应用了“行销”工具进行管理，通过数据反应出哪一个地段、哪一个时段的小蜜蜂拓客效果最好，从而协助策动经理到达科学调剂的目的。而至于置业参谋，也提供了很好的行销武器，协助他们解脱了最原始的小本本工具，进化至移动行销工具，并提供了平台“精确制导”—应用云端平台进行数据分析，协助其精准营销。3、管理团队的“销售”管理工具&至于销售经理或者营销总监等团队管理者，提供了很好的管控法宝，从案场动态到客户分配、从项目销控到团队管理，都提供了准确数据支持，让未来的预测及决策再也不是拍脑袋。而且，跟着平台工具的逐渐利用深刻，其收集触点及分析模型逐渐树立起来以后，可以有效的协助销售团队进行客户意向分析、指点渠道营销建设；乃至反向影响产品设计环节，让企业内在基因产生本色上的演变。案场智能化，和案场跟进手腕的进级换代，都不是为了炫酷摆帅，其终究目的都是为了打造一个真正闭环的营销案场，从而协助房企营销团队真正实现成交的突破！&请问，你家的案场管理OUT了吗？本文作者黄乐系明源地产钻研院房地产营销立异钻研专家。
【公众号】：明源地产研究院
【微信号】：mydcyjy
【微宣言】：明源地产研究院被客户誉为“中国地产百强背后的管理大师”，深度致力于房地产行业的管理研究、咨询服务、专业培训、解决方案四大领域。微信内容：政策解读、行业趋势、市场动态、名企战略、名人韬略、管理前沿、干货收藏、图说地产、大数据等方面。
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电话卖房的4个标准动作
一、客群选择
电话拓客是一个营销成本低、效果较好的营销手段，严格制定管理制度，可大力提升客户到访和成交量。通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。
（一）内部客户资源
1、集团内部员工。
2、集团所属企业会员资源。
3、其他项目的以往到访客户及成交的老客户资源。
（二）外部客户群体
1、前期各阶段进线及上门客户。
2、通过邮件或者电话、电子邮件等方式对该范围内的组织、公司或者个人无遗漏地进行寻找。
3、通过公司全员、合作伙伴及业主的熟人、朋友等社会关系进行介绍。
4、通过政府部门相关资料、有关行业和协会的资料、国家和地区的统计资料、企业黄页、工商企业目录、纳税记录、互联网等大众媒体、客户发布的消息、产品介绍、企业内刊等资料寻找客户信息。
5、通过短信平台运营商、电信、移动服务商、物管公司等专业数据服务商直接获取客户信息。
6、通过城市各项展览会与组办方合作获取参展单位信息并在展会上收集目标客户信息。
7、通过一些行业组织、技术服务组织、咨询单位等集中了大量的客户资料、资源以及相关行业信息。
8、企业通过公关、市场调研、促销、技术支持和售后服务活动等直接接触客户，过程中与客户的沟通、交流都非常充分，是寻找客户的好机会。
9、通过微博、微信、腾讯、博客群论坛中认识的朋友寻找机会,一方面这些博友本身有可能就是潜在客户，另一方面这些博友可能是意向客户的介绍人。
10、通过百度或GOOGLE地图，有针对性地找寻特定的区域，收集上面显示的公司等，反过来再搜这些公司的电话及相关信息等。
11、通过看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息。
12、通过当地已合作代理公司提供客户信息资源获得客户信息。
13、竞品项目的客户进电信息以及来访客户信息拦截。
14、当地重点企业、单位，重点社区以及人流较大的步行街、商场等的客户拜访和登记。
二、信息获取
想要获得客户的信息那么首先就必须了解客户需求，有针对性呈现产品引起客户兴趣，这样才能获得想要的信息。
（一）电话拓客前的准备工作
1、提炼重要释放点，给客户优先传递主要信息。
2、内容有吸引力，紧扣项目价值点并配合当周推广活动节点。
3、傻瓜式口径，突出重点内容，让电话拓客员表达更清晰。
4、附上相关问答和项目基本信息，做好解答客户疑问的充分准备。
5、对电话拓客过程中电话拓客员反映的口径对做及时调整和修改。
6、同时应该保持良好心情和乐观的心态电话拓客前对着镜子演练微笑，让心情愉悦起来。
集中式电话拓客，形成强烈的电话拓客氛围，让电话拓客不尴尬有动力，同时让客户在电话里感觉到现场人气很旺。
7、不同客户需采用不同的口吻，让客户感觉是和朋友在交谈，了解客户需求信息，适当透露产品价值点引起客户关注，让客户上门了解。
（二）客户信息的收集和分类
1、资源循环利用
（1）各渠道资源不断循环电话拓客，筛选有效客户。
（2）每次电话拓客分A、B、C、D类客户，A、B、C为不同诚意都有效客户，D类为无效客户，对A、B、C类客户进行录入，间隔15天左右，循环A、B、C类有效客户，再次分A、
B、C、D类客户。
2、电话拓客结果的分类
A类：肯定来，并确定上门时间。
B类：有时间就来，不确定上门时间。
C类：没兴趣，但后续有其他优惠或周末活动时愿意接收短信或电话通知。
D类：直接挂断或没兴趣，不愿意接收项目任何通知。
对于客户定期跟踪，客户资源需要反复交叉利用，Call到客户非A即D类为止。
三、执行过程
（一）人员组成
1、兼职大学生或者派单公司中的优秀派单员，可在派单员和电话拓客员之间形成晋升或降级机制，表现优秀的派单员可晋升为电话拓客员，电话拓客员业绩垫底的降级为派单员。
2、女生电话拓客效果优于男生，声音甜美、思维能力优秀者尤佳。
3、外拓部组织培训及监督管理。
（二）人员管理标准操作及说辞
所有的电话拓客大学生必须首先熟悉合肥万达城的项目基础资料并按标准销售说辞进行操作。
1、每日量化工作指标
（1）每日每人电话拓客电话量：100个（数量可适时调整）。
（2）每日每人约访上门：周一至周四1组/天，周五至周日2组/天（每周不低于10组）。
2、早会与晚会
（1）每日上班前10分钟进行早会，简单分配约访任务与说明要点。
（2）每日下班前20分钟进行晚会，总结当天工作，进行分享与沟通电话拓客过程中所遇到的问题及经验。
3、签到与签退制度
（1）所有电话拓客员每日上下午到现场后电话告知派单公司。
（2）现场准时签到，领取话单。
（3）每日下班前上交号码，并签退。
（4）上班时间：9：00-12：00、14：30-17：30。
4、说辞要点
（1）表明目的、引发兴趣，首句突出合肥万达城核心价值点，抓住客户的好奇心。首句基本控制在10字左右，一句话即可。
（2）后续说辞要生活化、情景化，淡化广告，尽量采用拉家常的方式传达信息。
5、电话拓客标准销售说辞模板
（1）针对不同客户资源，撰写不同针对性口径，根据销售节点和思路每周进行调整。
（2）因人制宜，如表达欠佳，就采用职业化的电话拓客口吻。
（3）如表达流利且灵活，则采用拉家常的方式进行。
6、电话拓客态度
（1）礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您休息啦。
（2）语气缓和平稳，不焦不躁。
（3）结束语：谢谢。
（4）无论客户任何反应都要保持良好的心态，要有礼貌，体现我们的专业性。
（5）电话拓客、接客保持积极的心态，认真负责的服务态度打动客户。
一定要注意，不要以为对方看不到我们在态度上就所倦怠。正因为客户看不到我们，我们所有的一切都只能靠声音去传达。更应该注意态度与声音的训练。
7、电话拓客准备充分
拨打电话之前应作好详细的充分的准备工作（包括状态，物料、态度，说辞），大脑一定要清晰，要热情、大方、友善、真诚。
（1）开门见山，直截了当，切忌耽误客户时间。因为你不知道客户是在何种情形下接的电话。客户正忙时，你拐弯抹角耽误人家时间，会引来反感。不管自己情绪如何，也不可对顾客不礼貌。
（2）拨打电话时应口齿清晰，明确，条理分明，要立场坚定，不可似是而非。讲话要有重点，重要部分要加重声音，听上去要更有力。听起来很专业，讲话有力度，适时幽默，开怀大笑，缓和主客之间的紧张气氛。
（3）绝对相信你的项目适合顾客，详细推介产品带给顾客的好处。
（4）称呼对方名字一定要热情，说两三句话要提及一下对方的名字，会显得友好。
（5）尽量少用专业术语，及“嗯、这个、那么”等，切记不要逐字逐句阅读文字材料，成为照本宣科的传声筒。
（6）告诉顾客自己的姓名、电话、通讯地址，以便顾客跟你随时联系。
（7）不要以找某某经理（指你自己瞎编的某个姓）为借口开场。
8、心态积极乐观
（1）电话拓客前对着镜子演练微笑，让心情愉悦起来；礼貌的开场白留下好印象:您好，打搅您啦。
（2）强烈的电话拓客氛围，让电话拓客不尴尬有动力，同时让客户在电话里感觉到现场人气很旺。
（3）对不同客户需采用不同的口吻，让客户感觉是和朋友在交谈，了解客户需求信息，适当透露产品价值点引起客户关注，让客户上门了解。
（4）无论客户做任何反应都要保持良好的心态和平和的语气，要体现销售的专业性，保持心情愉悦的电话拓客，建议每半个小时出来活动一下，休息10分钟然后继续CALL。
（5）坚持不懈的毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第3-5次电话邀约之后才进行成交的。然而大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了，所以一定要坚持不懈，不要气馁。
9、提供支持帮助
电话拓客过程中所遇到的问题需提供帮助，例如口径不完善时需及时调整等。
销售成功实现电话拓客转上门，需当众正向表彰激励，并进行经验分享，对客户言辞态度不好、被客户拒绝次数较多而出现负面情绪的电话拓客员，进行安慰和鼓励。
电话拓客是一件很耗体力和精力的事情，需提前准备好下午茶以及金嗓子、胖大海等，补充能量，保护嗓子，调节状态。
10、电话拓客奖惩制度
为提高电话拓客积极性和质量，设置周电话拓客奖励，其中派单员电话拓客奖励参照派单员带客进行。
四、客户的维护、转化和管控
当天CALL到A、B、C类有效客户，需及时提交拓展主管，汇总后由拓展主管上报发送至拓展经理处，以确保对客户资源的维护和转化过程的及时监督和管控。
对已预约上门日期的A类客户，预约日期前一天需打电话跟客户确认具体上门时间，若客户临时有事，需另约上门时间并在当天及时将邀约变更信息上报拓展主管。
B、C类客户在三天后进行电话跟踪，确定客户上门意向和时间，并再次进行客户分类。 将项目信息或节点活动以短信形式通知客户，每周1次持续发送信息，做好客户跟踪工作。
（一）电话拓客过程把控
1、每天电话拓客完毕后，由拓展主管将电话拓客反馈表提交给拓展经理，标注并统计客户级别，A、B类为邀约到的客户名单。（见附表《万达***项目木电话拓客汇总表》）
2、客户到场后，电话拓客员需将客户引荐给外拓部外拓主管，通过匹配电话拓客登记表上姓名与客户真实姓名，确认转化为上门客户的有效性，把控电话拓客结果真实性。
3、每周电话拓客奖励以外拓部已确认的有效上门客户数量为准。
（二）反馈要点
1、当日电话拓客结果将于次日录入电子表并发布电话拓客日报。
2、每周末统计当周电话拓客转上门和成交数量。
3、根据当日电话拓客情况调整口径内容和客户资源。
4、当周实际电话拓客情况调整下周电话拓客计划。
电话拓客目标客户群体的选择作为电话拓客工作的第一步是我们工作的重要基础，只有选择了准确的目标客户群体才能给我们接下来的工作带来事半功倍的效果，通过电话拓客我们努力获得客户信息，以了解客户需求、区分客户类型，为我们重点跟踪客户筛选有效信息。
在电话拓客的过程中我们通过加强对电话拓客人员的培训和管理以便于取电话拓客的最大效果，同时维护好锁定的目标客户，最终为实现目标客户转化为来访客户和成交客户的打下坚实基础，以最小的成本获得项目销售的最大效益。（来源：新浪博客，作者：汪渝）
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