有钱任性房地产开发商在海外投资何以受挫--百度百家
有钱任性房地产开发商在海外投资何以受挫
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国内开发商可以在国内任性，左右市场，并让绝大多数民众利益受损，但是在海外，不仅存在管理、法律、文化、政治等问题，更重要是要有民意基础问题，如果没有民意基础，中国房地产开发商要在海外发展是不可能的。
这十几年，由于中国房地产市场过度繁荣，房地产的暴利，不仅国内各行各业都涌入房地产市场，无论是央企国企，还是民企；无论是做服装的，还是生产军工的等，都是如此。所以，房地产开发商及房地产企业成为国内经济生活最为耀眼的明珠。他们可以左右政府政策，也可左右中国经济走向。
比如，2003年中国央行的121号文件的出台，就是国内房地产开发商极力反对下，让这个政策废除武功，并立即让一个完全以房地产开发商利益为主导的18号文件出台，从而中国的房地产市场完全按照房地产开发商的意图而发展，以后的房地产政策更是一发不可收拾，各种房地产政策的出台就是如何让地方政府与房地产开发商一起来推高房价，一起来获得最大利益。比如，最近一些城市一个又一个地王出台之后，这些城市所出台的土地拍卖的限价政策，表面上是不让土地的价格再往上涨，实际上是引导当地房价上涨预期，让这些城市的居民再涌入房地产市场抢房。因为，任何住房土地的价格都是房价决定的，而不是房价由土地的价格决定。如果居民再涌入市场抢房，让房价再次推高，土地的价格再限制也会上涨。
房地产开发商在国内任性还表现为左右国内经济走势，只要经济成长稍微慢一些，就会有房地产开发商出来要求政府救市，而且政府也会这样做；这也表现在国内财富在短期内向以房地产开发商及炒房者为主的人快速聚积。这十几年，不仅房地产开发商是社会财富增长最大的聚集者，也是现实生活最奢侈最豪华的体现者。可以说，在当前的中国，房地产开发商的任性可以是无所不在、无所不能。因为，他们紧紧地把中国权力联系在一起。
不过，这几年来，随着国内房地产市场发展放缓，随着国内房地产库存过剩严重，特别是三四线城市，国内的房地产开发商开始转向海外投资。根据全球房地产资讯JLL统计，单是去年国内开发商的海外投资规模就达到251亿美元，比2014年提高近一个百分点，其中包括了绿地开发和和完工建筑。
因为，在国内房地产开发商看来，不仅在于国内房地产市场要回到前几年的繁荣已经不太可能，2000年后的中国房地产发展的黄金时代基本结束，尽管今年以来国内房地产市场有回暖的迹象，但这也是不长久之计。对于目前有实力的房地产开发商来说，纷纷向海外投资及扩张，希望以此来为未来发展奠定基础，并显示其企业的国际实力。
但是中国的房地产开发商纷纷投资海外后，多以会如在国内经营、国内思维方式与行为方式从事，以为只有有钱就可任性。但是，在发达的市场经济国家，其法律观念、社会风气、企业与政府之关系，及企业的经营模式等都与国内完全不同。当中国的房地产开发商还是以国内企业与政府的关系，还是以有钱任性的方式进入海外市场时，就发现严重的水土不服。
比如万达主席最近表示，目前正在计划位于马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，因为之前购买大厦时的协议是其与西班牙前一任政府签署的，但在大选过后新政府上任，不再承认有关条款的内容。所以，对万达来说，这个项目还是走为上策。
同样，总部位于上海的绿地集团也在上个星期终止了与悉尼建工集团Brookfield Multiplex的合作关系，两公司原定合建本月起动工、总投资7亿澳元的悉尼最高住宅楼。绿地表示其未能与Brookfield Multiples达成商业条款，但称会找到新合伙人来完成该项目。绿地进入澳大利亚市场也同样受阻。可以说，中国房地产开发商进军海外，这样的情况还会陆续地发生。
中国的房地产开发商可能会没有想到，自己进入国际市场会纷纷受阻或水土不服。何也？国内房地产开发商与政府的关系，在国内外有明显的差别。在国内，政府完全主导了国内房地产市场，特别是主导了土地市场，房地产市场的要素完全由政府来决定。在这种情况下，政府又要借助房地产开发商来发展房地产市场，以便政府的土地财政扩张及GDP增加。所以，房地产开发商与政府是利益共同体，许多事情都可在桌面下解决。这样，房地产开发商既是上帝，也可任性。但是在成熟市场经济里，不仅企业经营管理标准化和市场化，而且政府的权力来自于民意，任何一个政府不可与民意作对。在这种情况下，中国房地产开发商要进入海外市场并任性根本就不可能的。
所以，国内房地产开发商可以在中国土地上任性，并全面左右市场，并让绝大多数民众的利益受损，但是在海外市场，不仅存在经营管理、法律、文化、政治等问题，更重要是生产的项目或产品有没有民意基础的问题，如果没有民意基础，中国房地产开发商要在这些国家发展是不可能的。这就是中国房地产开发商在海外水土不服的根本所在。房地产发展商任性只能在中国有土壤。
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来源：中国房地产网
中房报记者鞠晓波北京报道
2015年以来，国内市场充斥着各种不确定因素，但由于各类投资者对海外房地产需求旺盛，中国内地的开发商到海外投资的数目显著增加，反映出这些企业在国内竞争激烈的局面下分散投资的需要。
4月25日，英国老牌房地产顾问机构莱坊(Knight Frank)发布的中国对外房地产投资报告显示，纵使中国内地经济的不稳定因素仍然存在，但去年中国对外房地产投资持续增长强劲。全球门户城市继续吸引中国大部分的海外房地产投资。2015年全年，中国对外投资总额已接近300亿美元，是2014年投资总额的两倍。
在莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅看来，中国对外投资如火如荼的大背景下，应该注意到国内开发商海外投资正在由住宅转向商业投资的变化。
开发商开始转向商业项目投资
中国房地产报：开发商海外投资哪类项目为主，住宅投资与商业投资比例有测算过吗？
纪言迅：更多是商业项目，其实这个比例很难说，东南亚区域国家包括一些非门户城市主要做一些住宅项目的开发，在澳大利亚也以做住宅投资比较多。但目前的苗头是，从回报率来看，住宅开发投资不及写字楼及商业物业，很多开发商转向投资商业物业，因为住宅项目的投资会有诸多限制，而商业项目可以避开很多的法律法规。
在美国，大部分中国资本流入纽约曼哈顿区的酒店和写字楼物业，占中国资本在美国投资总额的52.3%。此外，越来越多的中小型投资者纷纷投资美国一二线城市的项目，如洛杉矶、旧金山、芝加哥和波士顿等地。
2015年，我们发现写字楼普遍被保险公司和开发商等看好。受曼哈顿安邦保险购买华尔道夫酒店和悉尼Bright Ruby购买希尔顿酒店大额交易带动，酒店交易大幅上升。
应关注海外投资潜在风险
中国房地产报：最近网络上有一个“移民爸”的网帖比较火，50万美元移民美国，引起了国内中产阶层对于海外移民的探讨，你怎么看？
纪言迅：海外投资有很大吸引力，比如投资和上学，有很多种投资回报，但是移民是一个很特殊的事情，很多国家开始搞限制，这里面涉及一定的风险，要关注当地投资移民的各种限制和变化。
以澳大利亚为例，其移民当中有大概30%的比例是印度移民，由于政策关系，其技术移民比较多，但我们可以大胆地说，以后澳大利亚的移民当中，中国人会占很大的比重。在澳留学生当地的影响是不容忽视的，每年10多万人，几乎有一半的人在澳大利亚拿身份。
中国房地产报：澳大利亚目前的房地产投资门槛是多少？
纪言迅：澳大利亚住宅投资门槛，可多可少，一般平均是50万～100万澳元，但只能买全新的物业。而商业就更自由了，比如写字楼，如果不是很大体量的物业，以及不是很敏感很热门的土地，比如一线海景房等，其他交易都是比较自由的。因此，在澳大利亚投资房地产比较受欢迎。
潜在的风险就是过去几年一些国家对于海外投资制定了新的条例，比如为了保护当地的买家，会征一些额外的印花税。目前维多利亚州有一个7%的印花税。在悉尼和布鲁斯班，就没有这个税费。
当前亚洲的投资者更熟悉的是悉尼和墨尔本，而不是布鲁斯班。但现在可以看到一些中国投资者开始关注这一区域，富力和中投也将触角伸到布鲁斯班。周大福和远东这两个香港公司也在布鲁斯班投资。跟悉尼比起来，布鲁斯班的回报率会高一些。因为目前可以买的物业很少，有稀缺性，是新兴发展市场。布鲁斯班的经济基本面也比较好，其中50%是外国投资者投资，包括很大一部分亚洲投资者。
产权续期与房地产税是解决政策干预市场的方式
中国房地产报：最近关于中国房地产住宅70年产权届满如何续期的问题，参考国外的永久土地产权与房产税政策，其他国家和地区的做法对中国内地有什么样借鉴作用？
纪言迅：在很多国家和地区住宅是永久产权，但中国香港就不是。中国内地的住宅产权续期一直想规范化，产权一定要规范化，但政策的制定是不是容易执行的，还需要去深入研究。可能中国内地也会参考香港的一些经验。中国香港的住宅目前很大一部分就是50年产权，之后再续签，然后收房产税（每年交土地租金），按香港的经验，物业税、地产税都很完善。
大家都在争论产权到期以后怎么办，是不是国有了。我相信是可以续签的。香港经济很多是靠地产，并不是靠一次卖地，以后就没有了。地产税是本地的一种收入来源，房产税可以保证政府的税收稳定，大家也会接受这个事情，税率也不是很高。但是中国内地各地方的财政和税收情况都不一样，做试点并不能体现全国的复杂性，这是一个长期性的问题。
要想改变当地政府卖地支撑当地的财政模式，可以用房地产税的方式去解决，但操作会很复杂。没有一蹴而就的灵丹妙药，但从长远看，房地产税是解决房地产政策干预市场的方式。
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