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网签黑白合同无处遁形
　　网签黑白合同无处遁形
　　10月15日起本市交易将全面实行网上签约。届时，可能给房屋买卖双方带来纠纷和风险的“黑白合同”无处遁形。
　　记者从各大中介公司了解到，目前房产交易中的“黑白合同”较为普遍，很多交易双方，尤其是缴税主力军的购房人为了在过户时少缴纳各种税费，找到不法中介公司故意在签订实际成交价的合同之外，再按照低价再签订一份合同，低价合同给地税部门看，可以少缴税，这就是所谓的“黑白合同”。
　　昨天市建委宣布，自10月15日起，已取得房屋的二手房进行买卖时，不管是自行成交还是通过成交，买卖双方在申请转移登记前均需进行网上签约。如不进行网签，将无法进行房屋的转移登记。
　　市建委表示，房屋信息将实现多部门共享，减少市民办理手续时需多次填写表格的麻烦，并因此缩短了10天的过户办理日。
　　这一变化的另一层含义其实就是银行、地税部门将以网上签约的实际成交价格作为批贷或收缴税费的重要依据。
　　如果买卖双方故意把合同价格做低以达到少缴税款的目的，那么获得的贷款额度也相应减少。因此，为避免少缴纳交易税费而故意做低成交价的“黑白合同”将随着网签而无处遁形。
　　21世纪不动产北京区域市场分析人士预计，从现在起到15日之间这段时间，需要贷款买房的客户为了打时间差可能会紧急过户，搭上纸质合同的末班车。
　　针对这种情况，中大恒基副总付严提醒，人们不要只看眼前利益，要从长远考虑。因为买家现在即使能达到少缴税的目的，但是今后，这套房子再上市交易的话，价格肯定要高于现在的合同价，差价幅度增大，那么就不会再是成交价的1%了，而是严格按照规定，需要缴纳增值部分20%的税费。
　　所以，从长远来看，其实买家占不到什么便宜，还有受损的风险。
　　二手房交易实行网签后还有一个好处，就是北京二手房交易信息将透明。
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二手房交易市场中-黑白合同-的研究.pdf 47页
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北京建筑工程学院硕士学位论文原创性声明
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北京建筑工程学院硕士学位论文使用授权书
本人同意将所著硕士学位论文《二手房交易市场中“黑白合同”研究》
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论文作者(签章)：弓衣≯b矽年胁月叩
作者联系方式：
地址：北京市西城区展览路1号
邮编：100044
二手房相较于一手房来说有很多优势。虽然我国的二手房市场起步较晚，但是近年
来，凭着价位合理、位置优越等优势，二手房交易市场非常火热。尤其是2009年的营
业税优惠政策的实行，更是使得二手房交易达到了近乎疯狂的地步。然而整个二手房的
交易市场并不是健康发展的，许多数据显示二手房交易税费的增长并没有随着一路飙升
的房价达到应该达到的水平。事实也证明，大量购房者通过签订“黑白合同’’来避缴税
费，但最终却遭受了更大的损失。本文通过对国内外二手房交易市场和二手房交易税费
状况的研究，利用博弈原理定性分析了二手房交易市场中的“黑白合同”现象产生的原
因，并举例分析了其产生的危害与风险，最后根据我国国情总结列举了防治二手房交易
市场中通过“黑白合同&来避税的方法与对策，希望借此来规范二手房交易市场，使其
能够健康长久的发展。
关键词：二手房；黑白合同；交易税费；博弈论
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正在加载中，请稍后...“黑白合同” 今起“刹车”
本报讯（记者 张媛）从今天起，盛行市场多年的“合理避税”现象将再无法“合理”。北京市住建委日前发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》（以下简称《通知》），规定从8月1日起，北京市地税局、各个银行以及过户部门要联手杜绝为在过程中避免多缴纳税费而故意做低合同价格，也就是所谓的“黑白合同”现象。据了解，签订“黑白合同”就是为了既多申请贷款，又能少交税。购房人贷款购买二手房时，银行要看网签信息才能批准贷款，因此买卖双方在网签时，为申请到足够的贷款，会按照购房款的实际需要来申报价格。而在银行批完贷款后，买卖双方为了减少交易税费，就将之前的网签注销，再以较低的价格再次申报网签，交税时则按较低价。 《通知》规定，买卖双方注销二手房网签合同信息后，同一购房人再次购买同一套房屋签约的，住房城乡建设部门将在《买卖合同信息表（纳税）》上记载价格变化情况。纳税申报人持《存量房买卖合同信息表（纳税）》及相关材料到地方税务部门办理纳税手续。地方税务部门综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。 金融机构审核贷款申请人存量房网签合同信息后，应在存量房网签系统中对申请贷款的网签合同注明贷款审核结果及贷款额度；买卖双方申请注销有贷款标注的网签合同的，金融机构与购房人解除贷款合同后，在系统中做解除标注。网签合同中未约定为贷款支付的，金融机构不得对购房人发放个人住房贷款。 《通知》还规定，如果有房地产开发企业和二手房中介公司违反规定，协助购房人转让预售商品房、未严格执行住房限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的，市、区县住房城乡建设委（房管局）依法从严查处，并可暂停其网签资格。购房人说 多交一万加急费 只为赶上末班车“就算多交加急费，我也要赶上这趟政策的末班车！”刚刚在丰台区西马金润小区买下一套二手房的刘先生上午对记者表示，在短短一周内，他就完成了首次网签和二次网签的全过程，目的就是为了少缴纳一些税费。 他给记者算了笔账，他买的房子未满五年，不仅需要缴纳共计2%的契税和个税，还要缴纳5.6%的营业税。按照当地过户指导价，其房屋成交价为108万元，但实际上真实的成交价是180万元，所以这72万元的差价让他少交了5.4万元的税费。当然，中介公司也要收取一万元的加急费才能在8月1日前完成整个签约流程。即便如此，刘先生里外里还是相当划算。 据了解，早在政策公布的第二天，各大中介公司业务员就收到了总部发来的短信，指出如果有想避税的买卖合同，要立刻通知买方上交材料，紧急完成网上签约，在8月1日前完成签约的不受政策限制。为防止“黑白合同”，去年底，市住建委已提高了二手房过户指导价，一定程度上减少了漏水额。但对于房屋成交总价过高，而且房本未满五年，需要缴纳大额营业税的买家来说，这个利益诱惑还是很大。
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简介/黑白合同
经济适用房交易黑市活跃 黑白合同盛行
一、什么是“黑白合同”“黑白合同”指的是在买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的。送至房产交易中心登记的叫“”，只供登记用。双方私下留存的叫“”，作为交易的真实成交价格。二、“黑白合同”与“补充合同”不是一回事白合同只用来登记，真实的成交价是黑合同，两份合同的价格不同，两份合同的签订时间可能是同一天，也可能相隔数天，但大致时间一致。而补充合同是对前一份合同的变更，一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。在二手房的交易中，双方首先要确定的就是价格，价格确定好之后就不会再有变动，即使签订了补充合同，也多是对付款方式和交房时间的变更，一般不会涉及对房价的变更。因此要将黑白合同与补充合同区别开来。
出现的原因/黑白合同
1、下家为多贷款
由于是按照房价的成数来放贷的，所以如果房价越高的话，即使成数不变，下家的首付就会越少。举例说明：合同的成交价为100万元，银行贷款最多7成，也就是说下家最多能贷70万元，相应的下家首付要30万元。如果下家拿不出30万元首付，就会动贷款的脑筋，比如将合同价写成120万元，按贷款7成的话，可从银行贷款84万元，那么首付就只要16万元就可以了。这时，下家就会要求上家签订黑白合同，120万元的合同拿去登记和贷款，而100万元的合同则由双方留存，这样，下家减轻了压力，只会多付一点契税，而上家仍然会如期拿到100万元的房款。2、上家为少交税
很多为投资而买房的人，在2005年5月之后都遭遇到一个门槛，也就是的问题。按规定，出售购买不足二年的房屋，要交纳成交价的5.5％作为营业税，这大大地增加了上家的成本。因此，如果上家想在二年内出售房屋的话，就可能会动减少成交价的脑筋，比如将原来100万元的成交价写成80万元，用80万元的合同去办理过户手续，达到少交营业税的目的。
如何防范“黑白合同”带来的风险/黑白合同
签订“黑白合同”的目的是为规避法律或银行的规定，这是一种的行为，尽管这种违法行为未必会带来特别严重的法律后果，但交易双方还是尽量不要签订这样的合同，因为这还会增加交易风险。虽然有人是为规避法律主动签订，但有人也是因为另一方提出要求而被动签订，而且目前完全杜绝黑白合同的现象又很难做到。因此，不管出于什么原因而签订黑白合同，都要注意防范由此而产生的风险。这种风险主要是指当产生争议时，双方对合同价格各执一词，纷纷主张对自己有利的价格。
按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。
比如，当下家为多贷款而将合同价写高时，下家担心上家将来持白合同要求下家多付房款，这时下家就应当承担举证责任，说服法官白合同上的价格是虚假的价格。这时，下家至少要让法官相信：一、白合同签订的时间在黑合同之前，因此应按黑合同的价格履行。二、如果白合同签订的时间在黑合同之后或同时签订，那么白合同是为多贷款而签订的虚假合同，不是双方当时的真实意愿，因此应按黑合同的价格履行。
“黑白合同”的效力认定/黑白合同
早在2003年，全国人大常委会执法检查组发布的报告中称工程招标中的＇黑白合同＇问题突出，不仅相当普遍而且难以查处。针对发包人与承包人就同一建设工程项目签订了两份不同版本的合同，即“黑白合同”，到底应以哪一份合同作为结算工程款的依据的问题，最高人民法院制定的（以下简称司法解释）第21条对此作出明确规定″当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程款的根据″，为处理这类纠纷提供了统一的法律尺度。
正确理解本条司法解释的含义，需要注意以下几点：
第一、本条司法解释的法律依据最高人民法院制定这一条司法解释的法律依据是《中华人民共和国招投标法》。第46条明确规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。
第二、本条司法解释的适用范围本条适用范围是依法进行招投标并根据中标文件签订建设工程施工合同。根据《中华人民共和国招投标法》第10条，招标分为公开招标和邀请招标，因此这两种形式的招标项目都属本司法解释的适用范围，直接发包即议标的项目则不在本司法解释调整范围之内。
第三、合同适用的前提条件适用此条的前提应该是中标有效。只有在中标有效，依据招标文件和投标文件订立的″白合同″成立合法有效时，才适用此条。如果中标无效，即当“黑合同”签定在中标之前时，是虚假招投标，应适用第43条和第55条的规定。
第四、实质性条件“黑合同”必须对“白合同”的结算工程价款内容等实质性内容加以变更。如果在合同的履行过程中，发包人和建筑商通过签定“黑合同”的方式来变更经招标投标中标并经备案的正式合同“白合同”中的结算工程价款时，在竣工时，双方对工程价款结算时应该“白合同”为准。
另外需要注意的是，最高人民法院的这条司法解释并没有排除建设施工合同双方当事人依法变更合同的权利，因为合同变更是《合同法》赋予合同当事人的法定权利。例如在中标合同履行过程中客观情况突然发生了重大变化，或是设计发生重大变更导致工程量的重大增减，承包人与发包人经协商对中标合同的实质性内容作出修改，这应当属于正常的合同变更情况。总之，既要保证当事人的合同变更权不受限制和排除，又要防止当事人通过签订“黑白合同”作为不正当竞争的手段，这就是本条司法解释的设立初衷，同时在实践操作过程中还有赖于法官的自由裁量
建设工程“黑白合同”/黑白合同
建设工程“黑白合同”或称“”，是指建设工程施工合同的当事人就同一建设工程签订的两份或两份以上实质性内容相异的合同，通常把经过招投标并经政府有关部门备案的合同称为“白合同”，把实际履行的对“白合同”中实质性内容进行了重大变更的合同称为“黑合同”。
“黑白合同”作为现代建设工程领域的特有产物，有其自身的特征：1、合同当事人对同一合同标的物签订了价款存在明显差额、履行方式存在差异等的两份合同；2、当事人签订的两份合同中，一般有一份进行了登记、备案等公示，即所谓“白合同”，一份没有进行登记、备案等公示，即所谓“黑合同”；3、“白合同”往往伴有虚假招投标行为；4、当事人签订“白合同”，往往是为了规避政府部门的监管；5、当事人通过承诺书等形式明确与虚假行为伴生的“白合同”不作实际履行。
建设工程“黑白合同”的形成原因及表现形式/黑白合同
（一）“黑白合同”的形成原因
1、社会原因。根据的理论，任何事物的产生都离不开社会的作用。“黑白合同”的产生亦是如此。一方面，随着市场经济的发展，施工企业的数量增多，建筑市场形成了买方市场，僧多粥少，竞争激烈。建设单位往往利用优势地位，要求施工企业签订违反诚实信用原则的霸王合同，施工企业虽明知因此签订的合同条款对自己不公平，但为了揽到工程，只得忍气吞声接受建设单位提出的种种不合理要求，一而再、再而三地签订补充协议，接受不平等的条件。另一方面，由于建筑市场尚不规范，竞争秩序还很混乱，拖欠工程款、农民工工资等现象还十分突出，因此为了加大规范和整顿建筑市场的力度，许多地方人民政府对（以下简称）未规定必须招标的工程项目也以行政方式实行强制招标。在这种情形下，建设单位被迫按政府规定对发包工程招标，这种经招投标程序确立的工程标底一般认为是一种“合理低价”。“合理”体现在该标底是评标委员会根据工程具体情况，结合多种因素综合考虑评出来的，它在保障了施工企业最低利润的同时，也保障了建筑行业正常发展。因此，这种“合理低价”在实际操作中仍具有一定的降价空间。建设单位采取种种措施力求节省开支，降低成本，提高经济效益；而建筑市场供过于求的供需关系又决定了许多施工企业愿意在这种“合理低价”之下承揽招标建设工程项目。于是，建设单位与施工企业往往就搞“黑白合同”，签订比中标标底确定的“合理低价”的价款还低、工期还短、质量标准更高、违约责任更大的“黑合同”。这就是“黑白合同”产生的最主要的现实原因。当然，有时施工企业反过来会处于优势地位，利用建设单位工期紧等不利情况要求对招投标文件、中标结果进行修改，另行签订“黑合同”。还有些时候，招标人和中标人为了共同的利益，对原合同进行实质性内容的修改，形成了“黑合同”。2、法律原因。建设工程施工合同作为（以下简称）规定的一类有名合同，须遵守的相关规定无庸置疑。但由于建设工程商品的特殊性，建设工程施工合同与只需当事人合意即可成立的一般民事合同不同，其成立不仅需要当事人形成合意，还必须有政府部门的监管。依法进行招标的项目，招标人在一定期限内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，这是法律规定的对招标投标进行的备案制度。（建设部第89号令）第四十七条第一款对此也有明确规定。建设工程施工合同实行备案制，这体现了国家对强制招标项目这些民事活动的干预和监督，旨在规范建筑市场行为，保证合同严格履行，保护双方的合法权益。通过招投标活动成立的建设工程合同不仅应受的调整，还受到的调整，因而具备了民事法律关系与行政法律关系双重性质。当建设工程合同中包含有民事法律关系与行政法律关系时，私人利益和政府代表的社会公共利益便会形成一对矛盾。这对矛盾冲突便会引发当事人追求自身利益的最大化，规避政府监管，从而签订“黑白合同”的行为。
参考资料/黑白合同
[1] 中国政府采购网 [2] 金羊网
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