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物业收费演讲稿
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你可能喜欢小区停车收费合理性遭疑 律师:物业合同或存霸王条款-中新网
小区停车收费合理性遭疑 律师:物业合同或存霸王条款
&&&&小区停车费到底该不该交？物业收费行为是否合理？成为不少业主心中的疑惑。
　　3月18日电(房产频道 马榕) 最近网上流行一篇质疑小区停车收费合理性的文章受到关注，该文称，称物权法中规定车位业主共有，物业并无收费权利。小区停车费到底该不该交？物业收费行为是否合理？成为不少业主心中的疑惑。
　　对此，有业内律师指出，从做生意角度来看，物业公司向小区业主收钱，然后提供服务并无可厚非。但在开发商垄断小区物业选择权的背景下，不少物业公司服务合同存在消费“陷阱”，通过设置霸王条款合同为公司牟利。
　　小区停车费到底该不该交？
　　近月来，一则题为“今天我才发现小区停车费是不用交的！”的帖子在微信朋友圈广为转载，文章认为，物权法中规定车位属于业主共有，物业无权收费。部分住宅小区业主也反映，“在买房时已缴纳公摊面积费用，凭啥停车还要收费？”
　　房产频道发现，在日起施行的《中华人民共和国物权法》中，确实对小区业主的建筑物区分所有权作出了如下规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。并且，小区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　这是否说明在自家小区停车不应该交费？秦兵房产律师团律师徐斌在接受房产频道咨询时表示，住宅小区内存在多种产权性质的停车位，这也决定了业主占用停车位是否应该交费、由谁收费要视情况而定。
　　徐斌介绍，部分产权在开发商名下的小区停车位，开发商可以自行出售给业主，或者自持收费出租。另有一些公共区域的车位，在开发商并未办理产权证的情况下，应该属于全体业主。
　　但即使是公共区域的车位，多位律师认为，由于并不是所有业主都拥有车辆，占用共有场地停车的业主也应该交纳停车费。
　　物业收取小区停车费背后的逻辑
　　那么，小区物业是否有权收取公共区域的停车费？“小区停车位并没有办在物业名下的，但物业并不是完全无权向业主征收停车费。”徐斌表示，从做生意的角度说，物业公司是向小区业主收钱，然后提供服务，把小区建得更好，“用业主的公共车位收钱，再把钱花到业主的身上，其实也无可厚非。”
　　这也是物业方面通常给出业主的收费解释：公共区域停车费并不是租赁费，而是一种管理费或服务费，比如管理停车场设施、维持停车场秩序等。
　　另外，徐斌认为，与业主前期签订的物业服务合同，通常会为物业收取公共区域停车费提供保障。“物业服务合同经常会给消费者留一个陷阱，相当于默认了停车费钱是可以收走，产权还是业主的。”
　　一位住宅小区业主也透露，自己前期签订的物业服务合同中，确实有注明物业公司可以将本小区内的车位以一定价格进行出租或出售，但对如何运用收取的停车费、物业提供哪些服务等并无明确规定。“这种物业服务合同显著增加了业主一方的义务、降低了物业一方的义务，应该属于霸王条款合同，不过具体仍需法院认定。”徐斌说。
　　小区停车收费纠纷频发如何破解？
　　让更多业主不满的是，在这种“霸王条款合同”下，不少小区物业在收取停车费后提供的服务并不理想，业主与物业因此产生的纠纷也时有发生。在业内人士看来，这与我国的物业委托流程的模式有密切关系。
　　据业内人士透露，我国绝大部分住宅小区的物业公司并不是通过市场竞争的方式“择优选用”，而是开发商在卖房之前先成立物业公司，并将其作为默认物业开始对小区进行经营管理。这也意味着，不少物业公司的“霸王条款合同”成为买房的附庸条件。
　　在徐斌看来，停车费能为开发商指定的物业公司带来不小的收益，而这部分几乎都进入了物业公司自己的腰包。“加上物业费，小的社区一年百十来万，大的社区上千万。”
　　徐斌认为，要想遏制住宅小区停车费等纠纷的频发，需要打破开发商对物业公司选择的垄断，让小区停车收费这一“利益”正常地进入市场，使物业有一定的竞争空间。“在很多国家，开发商把房子卖给业主，业主成立业委会对小区进行管理，业委会自行选聘合适的物业公司，很多收费纠纷问题会得以解决。”(房产频道)
【编辑:段红彪】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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毕业于北京医科大学医疗系，从事内科临床工作20余年，着重于老年医学专业及心血管专业，擅长内科老年常见疾病的诊治，特别是老年高血压、冠心病、血脂异常的诊治。
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物业客户服务培训之收费篇
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物业客户服务培训之收费篇
关注微信公众号录 摘要..................................................1 一、物业服务收费管理概述..............................1
1.物业服务收费的概念..................................1 2.物业服务收费的特点..................................1 3.物业服务收费的原则..................................2 二、物业服务收费存在的主要问题........................2 1.不按规定提供服务而收费..............................2
2.自立项目、自定标准收费..............................2
3.擅自提高收费标准....................................3 4.不执行收费公示制度..................................3 三、物业服务乱收费的原因...............................3
1.物业管理的法律法规不健全,不完善.....................3
2.物业服务公司经营困难, 资金周转不畅..................3
3.业主大会、业主委员会难以行使法律赋予的权力..........3
4.业主法律意识不强, 维权途径不畅......................4 四、治理乱收费的建议..................................4
1.尽早建立物业服务竞争机制, 引导发展规模经营..........4
2.完善立法............................................4
3.大力宣传价格政策, 转变利益双方的观念................5
4.积极推行按质论价, 制定切实可行的收费区间............5
5.加大监督检查力度, 规范物业管理服务收费..............5
6.组织相关人员培训, 提升物业管理水平..................5 结束语............................................5 参考文献..........................................6
摘要：随着房地产市场的快速发展,物业管理已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是,作为一个新兴的行业,其在发展过程中遇到了很多困难,其中物业管理收费难和收费乱这两种看似矛盾的问题尤为突出。而然，仔细分析两者并不矛盾，各有其存在的原因和土壤。对物业收费中存在的问题进行分析，并试图在此基础上找到治理的对策，为物业服务行业的健康发展助力。 关键字：收费管理
我国的物业管理起步很晚, 直到20世纪80 年代初期才由香港引入。如今, 物业管理随着房地产开发市场的发展由初级阶段进入快速成长阶段, 已经成为房地产业发展的重要组成部分, 同时也成为与群众生活水平密切相关的新型服务业。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的管理模式,在发展过程中其职能不断深化,内容越来越丰富,手段越来越先进。然而由于物业管理行业的不成熟、不规范,以及法律法规的不完善等多种因素, 物业服务纠纷激增,这其中因物业服务收费引发的纠纷则占据主要地位。 一、物业服务收费管理概述 1.物业服务收费的概念
物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，物业服务企业所收取的费用不仅包括物业服务企业在提供服务中所耗费的物料、人工等成本，还应包括物业服务企业应得的利润。 物业服务收费的内涵有狭义和广义的区分。狭义的物业服务收费指的就是物业服务收费标准的确定。而广义的物业服务收费不仅包括收费标准的确定，还包括对收费项目、服务标准、计费方式以及服务价格的确定。本文所探讨的对象主要是广义的物业服务收费问题。 2.物业服务收费的特点
（1）从收费的形成上看，呈现出情况复杂、个体化突出的特点。情况复杂主要体现在服务对象的多样化上，既有住宅小区、又有商厦、写字楼、工业厂区等;个体化突出体现在服务对象的多元化，以及同类型的服务对象存在的差别，如业主的构成、物业所处地域、物业规模和管理服务内容等。
（2）收费的方式主要为组合式。根据服务企业提供的物业管理活动中最基本的各项综合性服务如综合维修、秩序维护、环境清洁、绿化养护等服务内容确定组合收费内容。
（3）收费的对象具有公众性特点。物业服务收费本应是以自愿委托、自愿选择为基本原则的经营性收费。但物业管理市场的买方是多数个体形成的集合体，要形成一个统一的意愿表示，所以这个群体中的个体并不一定都是自愿的。这是物业服务收费的一个重要特点。 3.物业服务收费的原则
（1）合理原则。合理原则是指在物业管理实际操作中，收取物业服务费时既要有利于物业服务企业的价值补偿及获得合理利润，有要考虑业主的经济承受能力。具体收费标准应因地制宜，以物业服务发生的实际成本为基础，结合物业服务深度相平衡。同时，还应充分考虑不同档次、不同类别的物业、不同对象、不同消费层次的需要，体现按质论价、优质论价，公平合理。
(2)公开原则。公开原则要求物业服务企业实行明码标价，接受业主监督。实行物业明码标价的物业服务企业收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始的日期。物业服务企业不得利用虚假的或者使人的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
(3)费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业的服务收费标准，应与服务质量相适应。物业管理是一种市场行为，物业服务企业提供的是有偿服务，物业服务费实际上就是物业服务企业提供服务的价格，根据市场经济规律的要求，收费价格由提供这种物业服务的社会必要劳动量决定。因此，必须根据物业服务企业提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准[1]。 二、物业服务收费存在的主要问题 1.不按规定提供服务而收费
一些物业企业服务不到位，服务达不到规定标准的要求，却正常收取服务费用，即不按规定提供服务而收费。在我们日常生活中主要有以下几个方面：一是小区无保安服务或者未全部履行保安职责，保安立岗、巡查不够，门岗服务不及时，甚至保安经常脱岗，不能保证出入通畅；二是绿化草坪未按规定进行修剪、清杂草、施肥等养护服务，有的小区绿化面积达不到规定的要求；三是对消防设施器材配备不全，不定期巡检或巡检次数不足等等。 2.自立项目、自定标准收费
有的物业企业在服务过程中，未经价格主管部门批准，擅自向业主收取押金、工本费等项费用，表现在:一是擅自向业主收取装修抵押金或装修服务费；二是擅自收取装修施工人员出入证工本费；三是擅自收取业主机动车出入证工本费等等[2]。
3.擅自提高收费标准
有的物业企业在收取物业服务费过程中，由于各种原因，对个别业主的收费标准超过了物价部门规定的政府指导价浮动幅度。 4.不执行收费公示制度
大部分物业公司违反原国家发展计划委员会的相关规定，未在缴费地点的醒目位置公布服务项目、服务内容、等级、服务价格等。即使公示了也是内容不全，格式不规范， 有的仅用一张普通白纸随意标示后往墙上一贴， 有的干脆将收费监审证复印一份作为公示，看起来字体太小，极不严肃规范。 三、物业服务乱收费的原因 1.物业管理的法律法规不健全,不完善
虽然在1994 年建设部发布并实施了《城市新建住宅小区管理办法》,并陆续制定了一些相关政策法规,但各地相应配套的地方性法规及细则尚未完善,并且出台的物业管理法规过于抽象、宏观、不具体,在实际工作中不便于操作,并容易产生“质价不符”现象。这使得物业管理行业在市场运作中走入无规则的游戏中,造成市场无序及开发商、物业业主或使用人及物业管理企业各方的责、权、利模糊。最终必然会造成业主或使用人和物业管理企业之间的收费纠纷。 2.物业服务公司经营困难, 资金周转不畅
《条例》规定： 业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用， 谁受益， 谁负担” 的原则，以形成物业服务具有资金来源并正常运转的格局。但是， 由于传统的福利住房消费观念依然存在， 服务标准与收费标准不符等现象时有发生， 许多物业公司收费范围和价格透明度低， 收取物业费后， 一些维修工作仍需要缴费。另外， 物业公司的收费预算、决算等财务报告存有问题，致业主不认可等原因。所以， 收费难问题始终困扰着各物业服务企业， 不仅极大的影响了物业服务的健康发展， 而且遏制了物业服务企业进一步发展壮大，直接促成了乱收费。 3.业主大会、业主委员会难以行使法律赋予的权力
我国很多新建小区尚未召开第一次业主大会, 即使召开了业主大会, 选举出的业主委员会也不能较好行使法律赋予的权利。由于业主委员会筹建难, 普及率低, 业主委员会委员们不熟悉相关法规政策, 没有合法的运作经费及筹措形式, 业主委员会行使权利的途径也没有立法来保障, 无政府的支持, 无法规的支持, 业主委员会行使权利之路充满艰辛。即使面对物业服务企业的乱收费行为,业主委员会由于没有合法的经费保障, 其法律地位也很尴尬, 导致法律赋予的 3