重庆一业主将住宅改变为经营性用房被查处_中国经济网――国家经济门户
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律师：住宅变经营性用房 需其他业主同意
来源：燕赵晚报
作者：卞静 杜慧
日前，家住新苑南区的居民致电本报，称自己居住的单元楼里，有一户租房户在经营组装家具的生意，不仅运送货物的时候吵，每次从楼道走过都能闻到一股新家具散发出来的味道。
&&律师：住宅变经营性用房 需其他业主同意
&&巷报头条&宝曼家园 新苑南区
&&快递公司、家具组装公司，这些原本是经营性质的场所却开在了小区里。前者天天堵着单元门分拣包裹，吵吵嚷嚷惹得居民无法正常休息；后者经常有货车进进出出，不仅动静大，家具散发出来的味道熏得人直头疼。近日，宝曼家园和新苑南区的居民致电本报，反映了这两种现象：居民楼里能开公司吗？这么扰民可咋办呀？
&&单元楼里冒出一家快递公司 太吵
&&家住宝曼家园小区2号楼的业主张先生困扰不已，因为所住单元楼一楼开了家快递公司，快递人员每天在单元门口分拣快递，居民进出楼道很不方便。
&&昨日，记者来到了位于西二环附近的宝曼家园，这是一个多层住宅小区。在2号楼4单元门前，恰巧碰到快递公司的工作人员正在装卸、分拣快件。记者发现，他们将送货面包车停在了单元门口附近，然后把车上的快件随意放在路边，占据了小区居民进出楼道的部分空间。
&&随后，记者走进单元楼，发现这个快递公司租用了一楼的一套民宅，屋内挂着&宅急送&的牌子。
&&一位不愿意透露姓名的居民告诉记者，这家快递公司在这里租了一年多了，经常在单元门口占着便道装卸、分拣快递，&有时，他们中午也不休息，不停地分拣快件，声音还不小，有时一边分拣，一边说话，吵得人根本睡不着觉！堵着单元楼门不说，还天天进出车辆，实在扰民！&
&&记者随机采访了两三位居民，均表示午休时间分拣快递，影响了他们的午休。不过，有居民同情地说：&这些小伙子挺不容易，我们有时也能理解，只是希望他们能注意，声音别太大。&
&&&居民楼里能开快递公司吗？&有居民疑惑地问。
&&租一楼组装家具味道刺鼻 头疼
&&日前，家住新苑南区的居民致电本报，称自己居住的单元楼里，有一户租房户在经营组装家具的生意，不仅运送货物的时候吵，每次从楼道走过都能闻到一股新家具散发出来的味道。
&&该居民介绍，两年前一楼来了对租房夫妻，可他们并非日常居住，而是在房子里做起了组装家具的生意。从那时起，时不时就有货车开进开出，有的车是来送家具板材的，也有的车是往外运输家具成品的。工人搬抬的时候，难免制造一些&噪音&。其次，虽然家具木板运送过来的时候，都用纸包裹着，但依然能闻到复合木板所散发出来的味道。特别是夏天天气炎热，租户或许是嫌屋里又热又味儿，就时常将门打开一条缝隙，刺鼻的木材味儿飘到了楼道里。&一进楼道，就得捂着鼻子走，闻不了那味儿，熏得直头晕。&她说。
&&虽然同楼不少居民都对一楼租户有意见，也对居民楼里开公司存在质疑，可由于大家都是邻居，整日抬头不见低头见，谁也不好意思张口，&长期闻这种味道会不会对身体不好？我们该怎么去跟租户沟通呢？&
&&居委会：快递公司未在我们这里备案
&&宝曼家园小区物业人员告诉记者，他们并没有接到居民投诉。快递公司是否在物业进行备案，他表示不清楚。记者联系上辖区西雅社区居委会，一位曹姓负责人表示，在居民楼从事商业活动，需持工商部门开具的《住宅变商用证明》到居委会备案，并保证不与其他居民发生利益关系，即办理&不扰民证明&。&民宅商用，我们是不批准的，这家快递公司也未在我们这儿备案。&他建议居民找物业协商解决此事。
&&昨日上午，记者联系上新苑二社区居委会，一位工作人员称，上次接到居民投诉后，就派人去现场查看了，的确有木材的刺鼻味道飘散出来，可若是将门窗关闭，味道还好。至于是否有居委会开具的&不扰民证明&，她表示，租房户向房东租房屋是当成库房使用的，并非开公司，因此不需要开具证明。不过她表示，会尽快再去与租户沟通，尽量做到不扰民。
&&律师：住宅变经营性用房 需其他业主同意
&&河北冀华律师事务所邵明涛律师表示，根据《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。一旦因为居民楼里开公司影响到其他居民，可以先找经营者沟通，若无果，可向物业、居委会反映，协调解决，必要时可通过法律手段维权。
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住宅改商用房有哪些法律依据呢
住宅一般是用于住宅使用的，如果要用作商业用途的，需要取得利害关系人的同意，并且需要到房管部门办理变更登记。那么，住宅改商有依据呢?今天，民商网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。住宅改商有法律政策依据现有依据是国办发〔号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境...(四)放宽市场准入。...按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。住宅改商用房涉及哪些相关法律、法规必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条&“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。&业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。2、《中华人民共和国》第七十七条&业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条&业主将住宅改变为经营性用房，未按照第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条&业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。4、中华人民共和国建设部令&第110&号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条&装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物;(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;(三)拆改供暖管道和设施;(四)拆改燃气管道和设施。本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。5、《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：(一)《住所(经营场所)登记表》;(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。以上就是小编为您整理的内容，如果要住宅改商用房，必须满足法律规定的条件，办理相应的程序。双方当事人是可以协商进行的，如果你情况比较复杂，民商法律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。延伸阅读：住宅楼下可以开餐饮吗拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么?住宅套内使用面积的概念和计算
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物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价；业主不得将住宅改变为经营性用房（含开网店），不得将住宅出租用于经营性活动（含开网店），工商行政管理部门不得向前述两种住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议分组审议了《兰州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。业主不得将住宅改变为经营性用房物业使用中禁止损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；将住宅合租作为员工宿舍供多人居住，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活等。业主不得将住宅改变为经营性用房（含开网店），不得将住宅出租用于经营性活动（含开网店），工商行政管理部门不得向前述两种住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。《条例》提出，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。开发建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。《条例》还对物业服务企业、业主、相关专业单位和政府及其部门以及工作人员设置了明确的法律责任。违反擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途；向业主、物业使用人制定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
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住宅改变为经营性用房----住改商纠纷如何处理(建筑物区分所有权司法解释第十条解读)
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