商住房全面限购，你上了末班车还是泰坦尼克？
商住房全面限购，你上了末班车还是泰坦尼克？：此前在北京盛传的“商办类住房将全面限购”倏然而至。已入手的商住房会烂在手里吗？
&&3月26日，此前在北京盛传的“商办类住房将全面限购”倏然而至。作为3&17调控的后续，本次全面限购商住房，让不少网民担忧商住房的二手交易及住宅价格再次升高。那么什么是“商住”？“商改住全面限购”意味着什么？
商改住的前世今生↑
&&3月26日下午，北京市住建委、市规土委、市工商局等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。《公告》规定：商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
&&“商改住全面限购”意味着什么？对于购房者来说是好事还是噩耗？目前，舆论场围绕本次房产新政议论纷纷。
&&截至3月27日下午18时，中青舆情监测室共监测到相关信息11389条。其中新闻4832篇，微博2704条，微信文章1905篇，论坛及博客文章681篇等。北京青年报发表的《“商改住”限购政策出台在建在售“商办”不得卖个人》、央广网发表的《北京商住房也限购专家预判：房价起码跌3成》等文章热度较高。舆论在今日上午9点达到高峰。
目的：推动商住房回归本质属性
&&据媒体报道，多名专家和住建委有关负责人均表示，在楼市发展中，“商改住”已成为商不商住不住的畸形产物。一些开发商和中介机构瞄准高房价和限购政策下的市场需求，炒作商办类项目，误导消费者认为和住宅一样。而实际上，商办类项目水、电、气、热都与住宅的收费标准不同，不能落户，没有配套教育设施，也没有上学资格。因此，此次限购本质上是想推动商办房回归本质属性。
&&北京市房地产中介协会会长李文杰认为，此次出台的“商改住”新政，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，“商改住”这个商不商住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。
&&首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池指出，部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。同时，由于此类项目居住与商业办公行为混杂，商业办公的经营也会受到一定影响。北京此举让住宅回归居住属性的同时，也让商业办公用房回归承载业态的属性。
图片来源：CFP
&&影响：商住房交易将减量跌价
&&多名专家在接受媒体采访时表示，新政将显著影响商住房流动性和价格走向，为商住房市场降温。
&&中原地产首席分析师张大伟解读称，这个政策对未来的影响主要有两点：第一、对于再拿商办类土地的开发商来说，不论是上市还是既有库存，都会重新进行估值；第二、对既有的市场交易，包括开发商手中的库存量，包括市场上过去已经进入二手交易的商办类物业，全部都有一个非常明显的打压，这种打压主要体现在量和价上。业内估计，成交量起码有60%以上的下调幅度，甚至有可能导致这个市场全面进入休眠状态。从价格来看，保守、乐观估计，起码要跌3成以上。信贷、购买资格已经跟过去的游戏规则完全不一样，不论是投资需求还是自住需求，可能全部在政策重压之下离场。
&&某研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次限购后，商住房流动性会非常差，将从“香饽饽”变成烫手山芋，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格明显下滑。
&&担忧：新政会不会成住宅价格上涨的助推器
&&房价失控刺痛人心，随着中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，住建部门出台限购政策遏制炒房势头也深得人心。对于此次商住房限购政策，尽管已有不少专家释疑，仍有许多网友表示不甚理解。已经购入商住房的消费者非常关心商住房后续交易问题，而计划买房者则担忧未来时间内，住宅价格和租房价格会不会迎来新一轮上涨。
&&在网友@赵庆国聊房看来，早买商住房就是“上车了”：“现在及未来，不是交易房子，而是占坑，很多人目的也不是为了投资有的为了自住，同时以前商住不限，能上车的就上去了，现在和未来就非常难了，住宅的限购更狠。”
&&网友@记忆中的片段道出了许多商住项目购买者的无奈：“都知道住宅的居住功能更好，商住不那么正规，可是住宅限购以后价格反而上升了，比住宅价格低商住反而成为刚需合适的选择。因为没有资质眼看房价上涨买不了，我只能先买个商住等能有资质了再卖掉换住宅，结果现在……调控房价的最终目的是让老百姓能买得起房子，这下都买不到了不是本末倒置了吗？”
&&网友@海星1135在支持商房调控政策的同时，也提出了质疑：“对以前的商房是不是有点不合理呢？难道让以前买的用于居住的住户永远住在里面，以前监管的不合理为何让老百姓埋单？为什么总是用现在的政策限制已经发生的事？”
&&此外，一些网友呼吁环京地区、其他城市向北京看齐，全面加强商住房管理。如网友@漫漫所言：“全面实行才行，要不一线城市全跑到其他城市炒房，搞到全部都买不起”。
作者：中青舆情监测室-周婉娇
编辑：新语
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商住房彻底完蛋，已经买了商住房的刚需该怎么办？3月份以来，市场对商住房普遍看淡，但这似乎还不够，有关商住房的坏消息的消息仍然不断出现。前几日，多个城市的银行相继表示，商住房将不能申请抵押贷款。原因很简单，商住房目前流动性极差，如果借款人不能按时还款，银行的风险将增加。前段时间，有专家表示：商住房的土地不是住宅用地，不能自动续期，四五十年后，必须主动申请续期，而且即使主动申请，也有可能被驳回。如果被驳回，则意味着到期后房子和土地统统被收回。商住房的爆发是市场行为2016年整个商住房成交量占北京新房成交量的一半以上。商住房发展到今天这个规模，是有多方面原因的。一方面是住宅用地的不足，从2011年到2016年，这几年土地供应虽然定的比较高，但并没有足额完成。另一方面，上面有考虑将人口留在郊区的想法，土地出让计划中大量出现住宅和商业混合地块，但由于商业远远跟不上，这些商业用地上最终只能盖成住人的房子卖给购房者。第三，供需双向选择，开发商有保利润的需求，购房者有降低购房成本的需求，一拍即合，部分投资需求也觅到了其中的机会，需求一直在扩大，开发商也屡试不爽。商住房那些缺点在房价不断刷新的今天，根本无法左右购房者的决定。第四，商住房的一些细节是它爆发的关键。比如商住房的总价比较低，通常两百多万，首付也就一百来万，双职工家庭还是负担得起。为什么要搞掉商住房？长期以来商住房都像一块“飞地”，无论出台的措施多么严厉，商住房总能置身事外，这种特点让市场确信：只要遇到调整，直接向商住房市场转移即可，风声过后再杀回来即可。商住房已经成为楼市各路资金的“回旋缓冲”之地，商住房体量之大，已经在很大程度上影响了调控效果。
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[原创]华东解析|买了商住房未来怎么办？
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14:42:19 发布在
&&&&&&&&近日，针对3月26日住建委等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，北京市住建委作出几点具体解释，政策执行前完成网签的商办类项目可保持现有设施。&&&&商住房的定义&&&&商住房是普通商品住房的全称，不是一个专业的建筑名词，是由市场本身发展而来。经常与70年产权的住宅一起被提及，商住两用房的土地划拨使用性质是综合类用地或商业用地，所以产权年限是50年或40年。&&&&对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。&&&&土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率(最低上浮10%)，首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率(最高下浮30%)，首付20%(首套)。&&&&已购商办房可租可售&&&&在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象;也可销售，但购房人应符合政策要求。即如出售给个人，个人购买应当符合两个条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。&&&&此外，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。&&&&换句话说，已购的商办类房屋不会拆除那些居住设施，出租的话也不会限制不让租给个人，也就是说以前怎么用，现在还是怎么用，没有改变。这里面透出一个原则，就是商办类房屋如果现在是用来住的，还可以继续住。&&&&但如果是拿来投资炒房的，再出售必须要符合限购。这就将购买商办是解决购房人自身问题，和去投资炒房这两种情况区分开。合理的需求政府予以照顾；投资投机、要靠倒商办来赚钱的坚决遏制。&&&&商住市场的寒冬&&&&专家认为，此次明确说明执行口径，意味着商办类房屋如果是用来住的，那么没有问题，还可以继续住。但如果是拿来投资炒房的，再出售则必须要符合限购政策。这就将购买商办是解决购房人自身问题，和去投资炒房这两种情况区分开，合理的需求政府予以照顾;投资投机、要靠倒商办来赚钱的坚决遏制。&&&&相关部门曾经出台了多个文件，规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为，防止变相“商改住”。目前，楼市的减法已经做到极致，限购、限贷、限价、限售、限商，调控全面进入“五限”时代，本轮调控政策影响最大的就是商住市场，其中北京与上海的受到的影响最大。据数据显示，326北京商办项目调控后接近2个月时间内，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交量跌幅99.9%，市场接近0成交。&&&&文章来源于网络公开发布，华东小编整理而来，版权归原创者所有，如有侵权请及时联系我们删除。
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