中介频遭客户“跳单” 是否违约引争议
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　　近日，最高法发布的关于中介行业客户“跳单”的一则指导性案例在网上引发了二手房中介的震荡。根据此案例，同一房源信息若经过多个中介公司发布，买方只要通过上述正当途径获取该房源信息，就有权在多个中介公司中自行选择促成交易。该指导性案例一出，立即在网上引起轰动。　　热议：判例鼓励买房人“跳单”？　　事情源于近日《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》。通知中，上海中原物业顾问有限公司状告买家的案例引起了有关人士热议。据了解，该中介公司认为某买家故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了此前双方签订的《房地产求购确认书》中相关约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令卖方按约支付违约金。　　最高人民法院并未支持上海中原物业顾问有限公司这一诉讼请求。最高法认为，中原公司与买方签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。　　3月20日一早，中原地产华北区域董事总经理李文杰发出一条微博，评论最高法的这则指导性案例：“这起二手房买卖的最高法院的判例说明：1、业主可以委托多家经纪公司出售房屋；2、这起判例对社会的诚信有何指导？！”　　一石激起千层浪，任志强、陈劲松等业界知名人士纷纷转发。世联地产董事长陈劲松认为，最高法出台的这一指导性案例是鼓励买房人“跳单”，鼓励群众不尊重合约，这才是经纪行业混乱之源。另一些人则认为，“消费者只是在货比三家”，最高法的解释没有问题。　　调查：成都二手房“跳单”现象多　　据美联物业全国研究部高级主任徐枫表示，现在市场中“跳单”现象非常普遍，经纪人不有意防范的话，可能有一半购房者会“跳单”。目前这种行为也很难杜绝。成都二手房中介市场也是这样，据成都一家占据二手房市场20%份额的中介公司表示，面对客户“跳单”做法，他们也无能为力，但正是由于客户“跳单”现象严重，才导致二手房中介竞争激烈，导致市场混乱从而致使部分中介抬高房价等等做法。中联地产市场研究总监周庆亮说，中介公司追讨佣金的诉讼非常多，但成功的案例较少。　　华西都市报记者徐洁莹
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珠海买家看完房另寻中介买 原中介起诉索赔被驳回
来源：信息时报
作者：何小敏
签了《看房确认书》，又看了房，买家却找另一房屋中介购买了房屋，原房屋中介公司以看房人“跳单”诉至法院要求支付违约金。看上去理所应当的“跳单”违约责任，是否一定就能获支持？
&&签了《看房确认书》，又看了房，买家却找另一房屋中介购买了房屋，原房屋中介公司以看房人&跳单&诉至法院要求支付违约金。看上去理所应当的&跳单&违约责任，是否一定就能获支持？近日，珠海斗门法院宣判了一起居间合同纠纷案件，认定房屋中介公司提供的《看房确认书》为格式条款，明显加重看房人责任，属于无效条款，判决驳回了房屋中介公司诉讼请求。
&&案件起因
&&买家看完房另寻中介买房
&&2012年10月，金女士想买一套二手房，找到了珠海市某房地产代理有限公司(下简称中介公司)。中介公司向金女士推荐了在其公司登记出售的位于斗门区井岸镇的一套房屋，双方签订了一份《看房确认书》，约定：1.乙方(中介公司)向甲方(金女士)提供看房服务，甲方承诺如甲方成功购买了以下记录中的房屋，甲方应在签订买卖合同当日向乙方支付成交价的2%作为佣金；2.如购买所看物业，必须通过乙方成交，不得与其他物业公司成交；3.不得私自与所看物业的业主私下交易所看物业；4.不得以亲属、朋友等名义通过其它途径购买所看物业，如有违反上述规定，看房人要向乙方支付成交价4%作为服务佣金。
&&中介公司随即带金女士看了房。几天后，金女士的丈夫陈先生通过珠海某房地产投资顾问有限公司与房主签订了一份《房屋买卖合约》，以陈先生名义购买了涉案房屋，并办理了房屋过户手续，支付给某房地产投资顾问公司5000元的中介费用。
&&之后，中介公司多次向金女士讨要佣金，均遭拒绝。2013年5月，中介公司以请求支付违约金为由将金女士、陈先生诉至珠海市斗门区法院。
&&争议焦点
&&买家行为是否构成&跳单&
&&中介公司认为，通过该公司看房后，金女士私自以其配偶陈先生的名义与房屋业主进行房屋买卖交易，并拒绝向中介支付佣金，是&跳单&行为，金女士的行为已违反了双方的约定，应承担相应的责任，请求法院判令金女士夫妇连带支付违约金16000元。
&&金女士则认为，中介公司在本案中并不存在居间代理行为，中介公司提交的证据只有看房确认书，只是简单的看房行为，不应当收取任何费用，且《看房确认书》是格式合同，格式合同中对一方不利的条款应认定无效，中介公司起诉金女士夫妇依法无据，另外通过其他中介签合同也是房主要求的，请求法院驳回中介公司的诉请。
&&法院判决
&&《看房确认书》不公平属无效
&&斗门法院认为，中介公司与金女士签订的《看房确认书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。中介公司提供的《看房确认书》是为了重复使用而预先拟定的，其内容应认定为格式条款。《看房确认书》中甲方承诺第4条的约定，在严重限制金女士的自由交易选择权的同时，明显加重金女士的责任，属于条款无效。
&&另外，根据合同法关于居间合同的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。在此案中，中介人员仅带金女士对房源房屋进行看查，并未促成房屋买卖合同订立。因此，法院驳回了中介公司的请求。目前，该判决已生效。
&&法律知多D
&&何为二手房买卖&跳单&
&&法官介绍，二手房买卖中的&跳单&亦称&跳中介&，是指购房人或卖房人已经与房产中介签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少中介费用，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。我国居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即规定了买方不得&跳单&违约。
&&认定是否构成&跳单&行为，法院一般从以下几方面进行审查：一、是否签署了独家委托买房或是卖房的协议，即购房者或买房者是否对买卖房屋与中介约定&必须通过该中介&的协议；二、房产中介是否提供了居间服务，即中介是否按照协议或者市场规则为客户提供了必须的服务，如提供房源、看房、联系双方洽谈等；三、委托人是否利用了房产中介提供的信息。由于二手房市场兴旺，市场上存在很多中介公司，卖房者或购房者不一定就是在唯一的中介发放或者寻找房源信息，应当根据涉案房屋是否多处挂牌判断；四、委托人实际有无支出居间费用。
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您当前的位置 ：&&&&&&&&&&正文什么是“跳单”？“跳单”就得付违约金？是否构成“跳单” 得看房源信息是不是由中介公司独家提供　日 09:20:40　住在杭州网
　　不知道大家在看房过程中，有没有注意到，不少中介公司会让购房者签订一份《房地产经纪确认书》，而这份看似简单的确认书对中介公司来说意义重大，这是防止顾客跳单的关键所在。近日，购房者小朱就因为在确认书上的签字引起了一场官司。
　　事件回顾：
　　日，家住余杭的小朱为了买一套住房到杭州某房地产代理有限公司门店进行咨询，该房地产代理公司了解了小朱的需求并查看相关房源后带领小朱前往方汇花园、欣龙华府等小区看房。
　　同时，该房地产代理公司要求小朱在一份《房地产经纪确认书》签字，其中第二条约定如果小朱在一年内以任何方式与该房地产代理公司所介绍的交易对象私下自行成交或擅自经其他中介机构成交的，小朱要向该房地产代理有限公司支付房屋转让总价的3%作为赔偿金或违约金。
　　几次看房后，小朱看中了欣龙华府的一套房屋，但这时他得知另一家房地产经纪公司给出的条件更为优越。于是，在当年的10月14日，小朱通过这家房地产经纪公司与原房主孙先生签订房屋转让合同，成交价款为82万元。
　　原先的房产代理公司得知这一消息后认为小朱已经违约，日，杭州某房地产代理公司将小朱告上法庭，要求小朱依照《房地产经纪确认书》约定，立即支付原告违约金24600元。
　　法院审理：
　　此案经过余杭法院审理后，最终驳回了杭州某房地产代理公司的诉讼请求。
　　法院给出审理意见为，原、被告所签《房地产经纪确认书》属于居间合同，其第二条的约定，本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息&跳&过中介公司买房，致使中介公司无法得到应有的佣金。
　　这起案件小朱是否&跳单&违约的关键，在于是否利用了该房产代理公司独家提供的房源信息、机会等条件。然而经过法院调查，本案所涉房产由多家中介公司同时在网上挂牌出售，且该房钥匙也曾为不同的中介公司所持有。所以可以认定原房主同时委托了多家中介公司进行售房，原告并未获得该房的独家销售代理权。
　　所以，小朱可以通过其他正当途径获取同一房源信息，小朱也有权选择对其来说买房条件更好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其并不构成&跳单&违约。
来源：　作者：张玎　编辑：孙永青最后编辑：孙永青
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令王女士没有想到的是，合同签了，定金付了，税款交了，张先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显，要提价。就在王女士犹豫时，张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是，王女士要求张先生承担违约责任以及赔偿经济损失，但对方不予理睬。“他这种"一房二卖"的违约行为，导致无法实现合同目的，其行为已然构成根本违约，完全无顾法律威严和诚信原则。”王女士气不过，将对方告上法庭。法院审理认为，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效，系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。张先生以签订合同时不知晓国家政策所以约定的房屋价款过低，在知道国家政策后想适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为其不依约履行合同的理由。由于目前涉案房屋已被卖给案外人，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能，合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同，判决张先生返还原告王女士定金，协助其办理契税的退税手续。针对合肥房价涨幅较大的区域，记者采访了所属辖区法院，了解这类案件增长情况。据不完全统计，合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件，是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比，房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来，合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件，较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。诚实信用是原则法律未赋予恶意违约解除权合肥楼市“火热”，导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修，变相抬高房价销售。于是，很多购房者涌入二手房市场，加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争，甚至出现“一天一价”的现象。北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为，在现有房价大幅上涨的情况下，出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益，甚至错误地以为只要支付双倍定金，或者违约金，就能解除合同，然后就该房产另行出售，以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑，才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为，是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的"帝王条款"。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说，因此对于出卖方故意违约，并要求解除合同的行为并不受法律保护，合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出，民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险，对卖家而言，其表现为买方迟延付款、不能付款等；而买方的风险则更大：卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险，而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。专家支招防纠纷合同条款明确赔偿计算方式在法律界人士看来，近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映，也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者，在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点，如若买方要求继续履行合同，那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作，特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下，如何继续履行合同；若买方要求解除合同、赔偿损失，那么损失如何确定，特别是最近房价上涨如此迅猛，在买方仅支付少量定金的情况下，能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失？对于这些问题，孔静建议，买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式，增加违约成本，促进诚信交易。“购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全，房屋产权是否明晰，避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险；其次要注意交易房屋是否在租，因为包括我国在内的大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同；最后要在签订合同时明确约定，对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。”结合审判实践，蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购房者支招。他还提醒，购房者在通过中介公司购房时，应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解，并且在获悉相关房源信息后，不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高，可与中介公司或经纪人进行协商，切勿“私下成交”，否则将承担支付违约金的法律后果。对于善意买受人，又该如何避免出卖方恶意违约？郭振认为，可以在购房合同或补充条款中明确约定，如出卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同，应及时向法院申请诉前保全涉案房产，同时提起诉讼，要求继续履行合同，如无法诉前保全，则应申请诉讼保全，以防止出卖人恶意转移房产，或者将涉案房产“一物二卖”，提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况，而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分，或者买受人主张损失的证据不足，则会出现司法不予采信的可能。当前违约行为之所以呈多发态势，也暴露了法律和制度对于违约处置不够，毁约成本太低等现实问题。方堃认为，当前法律中，赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的，主要在于补偿受害方损失，而非惩罚违约方，因此出现了违约者宁愿违约，也要从中获利的局面。对此，有必要实行惩罚性赔偿原则，通过提升违约成本等手段，使得买卖双方不得随意违约。
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从陶德华案看禁止“跳单”条款的效力及违约责任
案例　2008年11月27日，中原公司带陶德华看房，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》，其中第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其关联人利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。　　由于卖方在多家中介公司放盘，陶德华与其妻在另外两家中介公司的带领下也看了该房，其中某房地产顾问公司的报价比中原公司低20万元，并积极与卖方协商价格，最终陶德华与卖方在某房地产顾问公司居间下签订了房屋买卖合同。中原公司向法院起诉，主张陶德华的行为构成恶意跳单，要求陶德华支付违约金。　　法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。　　&&&&上述案例是最高院发布的指导案例，上述判决平衡了买方和中介方之间的利益，能够取得良好的社会效果。买方通过正当途径获得相同房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，既保护了买方的选择权，又能够促使中介公司提高服务水平、促进中介市场的良性发展。反之，如果存在买方利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同，则违反诚实信用原则，构成违约，应承担合同约定的违约责任。何谓跳单&&&&跳单，是指当事人通过房地产中介公司的居间服务而选定房源或交易相对方，为逃避或减少佣金，而又通过其他中介公司或直接与相对方签订合同的行为。目前房地产中介市场上普遍存在房源共享，房屋价值大又使得买卖双方对价格敏感，因此出现了不少跳单情形，中介公司为了保证自己的劳动成果不付诸东流，一般会在中介合同中约定禁止跳单条款。　　各种名目的中介合同，如《看房确认书》、《独家代理协议》、《中介服务合同》等，只要符合“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”的特征，均为《合同法》上的居间合同性质。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。有些情况下，委托人实际上利用了居间人提供的信息和服务达成了交易，但跳过居间人另行签订买卖合同，则构成跳单。居间人可以主张一方恶意阻止条件成就的，视为条件已经成就，要求支付中介费，也可以在居间合同中约定禁止跳单条款，要求承担违约责任。但形形色色的禁止跳单条款并不一律有效或一律无效。禁止跳单条款的效力　　禁止跳单条款的效力问题是存在争议的，不少人认为，禁止跳单条款相当于中介公司“旱涝保收”，是不公平的格式条款，应认定为无效。也有人认为，禁止跳单条款虽然限制了当事人选择中介方的权利，但属于当事人意思自治的范畴，应予以尊重。对于这个问题，应结合条款约定具体问题具体分析。　　对于是否属于无效格式条款的问题，中介合同一般是格式条款，但格式条款并非当然无效。根据《合同法司法解释二》第九条的规定，如果中介方对禁止跳单条款没有尽到提示说明的义务，那么委托人可以主张撤销该条款。在已尽到提示说明义务的情形下，认定是否无效，则要看是否存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形。例如，约定一旦带委托人看房，其在6个月内不论是否通过中介与房主达成合同的，均应支付中介费，该条款应认定为无效为宜。仅因为带看房的有限工作量就使得委托人陷入要么签合同要么付中介费的境地，损害了委托人的自由选择权。又如，在并非独家委托的情况下，约定只要中介方找到符合条件的买方，卖方必须无条件签订买卖合同，否则应支付相当于中介费的违约金，该条款亦应认定为无效。　　而与上述指导案例中类似的禁止跳单条款，并不存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形，应该属于有效。因为委托人在签订中介合同时往往已经接受了一定程度的居间服务，如果后来利用中介方提供的居间服务订立了合同，根据公平原则，则应支付相应的报酬。是否构成违约跳单的认定　　在禁止跳单约定有效的情况下，是否构成违约，需要综合考虑以下几个因素：第一，是否属于独家委托卖房或买房协议；第二，中介公司是否积极提供服务；第三，委托人是否利用了中介公司提供的信息而达成合同；第四，委托人是否有逃避中介费的恶意。　　在独家委托的情况下，比如卖方只通过一家中介公司放盘，中介公司承诺在一定期限内找到符合条件的买方并促成买卖合同的订立。如果卖方在委托期内绕过中介公司和买方签订合同，那么构成违约。　　在非独家委托的情况下，双方的证明责任都更重。如果中介公司已经促使双方进入实质谈判阶段，委托人私下获取对方联系方式并签订合同的，可以认定为违约跳单。如果中介公司提供的中介服务并不多，委托人通过另一家服务更好的中介公司签订合同，那么不应认定为违约跳单。跳单的违约金标准　　中介公司往往约定等于或高于正常促成交易情况下的中介费的违约金。在独家委托中，中介公司的实际损失不会超过居间报酬（可以理解为预期利益损失）。如果违约金高于居间报酬，当事人可以主张违约金过高，法院或仲裁庭可综合考虑实际损失、中介公司已经进行的工作量、委托方的过错程度，对违约金予以调整。而在非独家委托中，单独一家中介公司促成交易达成的概率并非100%，中介公司的实际损失更不可能高于居间报酬，那么，其实际损失相当于为提供中介服务实际支出的费用，法院或仲裁庭可酌情予以评判。由于我国法律对违约金采取损失填平原则，如果中介方同时主张违约金和实际费用，法院或仲裁机构可择一高者支持。律师建议　　房产中介公司在房屋居间过程中应谨慎制定各种法律文件，注重相关证据的保留，保护公司权利。最好与客户签订独家委托协议或注重采集保留证明已经促使双方进入实质谈判阶段的证据,一旦客户绕过中介公司私下和业主成交或是通过别家中介代办手续而没有提供正常的居间服务，就可以拿起法律武器维护自己的正当权益。（注：本文部分内容来源于“广州仲裁委员会”）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 了解留言功能详情&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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