徐远：房价这么高，为何还有这么多人买
北京大学国家发展研究院教授，《中国经济增长的效率与结构问题研究》
关键字: 北京房价中国房市房地产泡沫资产荒高房价
老子曰：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话用来形容今天的房价，似乎再合适不过。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价面前，不管是IT狗，还是金融狗，似乎都是刍狗。天之骄子的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为令人艳羡的事情。
房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即便在原始社会，人类砍树结草，茅屋蔽体，亦不是难事。万年以后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类到底是进步了，还是退步了?当一代青年的青春无处安放，怎么会有诗和远方?
这样的牢骚，每天都有人在发。理性的表达，是房价过高，影响企业和居民的生产生活成本，不利于经济的发展，社会的进步。不过，牢骚归牢骚，需要考究的，是为何房价这么高?房价到底有没有泡沫?
展开分析之前，再念一遍老子那句话：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激愤的控诉，其实是出世而无为的平淡诉说。老子的原意是：天地无所谓仁爱，对待万物有如刍狗，任凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生存”。
在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚;看错了房价规律的人，赔。当然，这里不关生死，只关财务和自由。
理解高房价，只需要问一个问题：房价这么高，为何还有这么多人买?这些人傻不傻?换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么?
众所周知，我国的居民储蓄大约有50万亿元，这个不包括人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包括人们未来可以挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，居民怎么办?
买股票?股民会告诉你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，很多人还心有余悸呢。买债券?在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数量很少，每次都是一抢而空的。买理财产品？懂行的会告诉你，理财产品也不安全，而且利率会越来越低。于是，50万亿元的储蓄，陷入了无资产可买的境地。
“资产荒”不是中国特有的现象，而是全球普遍的现象。你看欧洲、日本，不仅政策利率都是负的，而且利率为负的国债就超过10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是到处寻找正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都会扑上去咬一口的。
为何会出现资产荒?无他，投资机会少。所有的金融工具，背后都需要实体投资机会的支撑。而时至今日，实体经济的投资回报率越来越低，投资机会越来越少。
大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时代。
二战结束以后的70年，是近现代经济史上的黄金时代，也是和平时代，没有发生过大规模的战争。70年来，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率大概在5%~6%，再考虑局部战争和自然灾害的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。
换句话说，储蓄率超过GDP增长率的差值在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后初期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。
美联储的历次议息报告里，近年来有一句话始终不变：“企业固定资产投资疲软(business fixed investment has been soft)”。这是美联储不加息的重要理由，是全球低利率的重要宏观背景。
放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。
超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高波动将成为这个时代的普遍现象，中国房地产并不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价格波动率也会很高。
很高是多高?不妨以北京金融街100平方米的中高端房产为例。
北京金融街
在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。未来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算(这可是很高的回报率)。这样，得到的租售比是100倍，计算得到的均衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价格差不多。
这样的计算当然是拍脑袋的结果。未来是不确定的，一切预测都可能是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很保守。
首先，4%的贴现率，其实是很高的，现在国债的回报率也就不到3%。
其次，5%的租金增长率，应该是保守的。你看过去5年间的租金增速，大概有10%。在城市化尚未完成、核心区域聚集优势明显的情况下，5%的租金增速是个保守的数字。
第三，2%的通胀增速，是比较折中的数字。全球通胀的下降是一种力量，货币宽松是另一种力量，对于未来通胀，既不可高估，也不可低估。
倘若上面的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。现在金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。当然，资产价格的上涨不是均匀的，而是脉冲式的。当很多人都看涨时，是不会等到明年再涨的。
如何看待这样的情况?还是听听先贤怎么说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，任凭人们自作自息。
最后笔者要做三点说明：
其一，对资产价格的判断，要超然于主观的期望。高房价的危害，众人皆知。本文的分析，是在给定的现实约束下(房地产税推出困难重重，北京土地的有效供应短期难以很快提高)，做出尽可能客观的冷眼旁观，力求不带感情色彩。
高房价对于企业和居民的伤害，对未置业的年轻人的压力，是毋庸置疑的。政策层面可以且应该有所作为，改善房地产的供求关系，降低均衡房价，也是毋庸置疑的。因为涉及的关系复杂，容另文讨论。
上海和重庆曾推行过房产税的试点，因收税成本大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。
其二，资产价格波动大意味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短期内现金流并不稳定，对于金融杠杆的运用应该特别小心，尤其谨慎。
其三，本文分析以北京为例，特别是以金融街这样的核心地段为例，对其他区域不一定完全适用，需要做相应调整。粗略来说，一线城市的核心地段大致如此，非核心地段根据区位价值作相应调整，二线、三线城市要根据发展潜力进一步调整。很多发展潜力不大而又房价偏高的中小城市，可能已经房价偏高。
（本文原载于《第一财经》，观察者网经作者授权转载）
原标题：北京房价恐怕还未到顶本文仅代表作者个人观点。
责任编辑:马密坤6557浏览次数
碧桂园的房子怎么那么贵
请问碧桂园的房子有什么优点，请大家说一说，谢谢！
你好，我住在里面啊~~你是买高层吧?环境很不错的~~长沙没几个小区的环境能和碧桂园来比了,~~相比较来说是比较好的了,房子多少都会有些问题,小开发商的更多~~为什么会有人说是豆腐渣工程,是因为07年我们业主收房时闹得很厉害,这种闹不是无理取闹,而是依据法律有理有据的和开发商闹,并且当时还成立了业主委员会~~这在长沙并不多见.住在这里面的邻居都是层次比较高的~~上学等等都有保障,感觉还是很不错的我不是托啊,我是住在这里的业主~~住了三年了
其他回答(共2条)
我是在碧桂园买的房，也常去现场看看，质量较新开的几个楼盘要好，框架结构，墙体平整，棱角分明，我较满意。池州碧桂园，给你一个五星级的家。
不过说老实话，我也看好碧桂园。毕竟环境和房屋质量还是不错的！
生活常识热门问题
相关套图推荐朱镕基之子：房子为什么会这么贵？纯粹是因为……
6月18日，“第三届青岛·中国财富论坛”在山东召开。金融专业人士朱云来在“金融回归实体经济”分论坛上谈了实体经济与虚拟经济、货币、房地产等诸多问题。
谈到所谓的脱实向虚或者脱虚返实，朱云来表示，经济问题的本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。
他指出，看看过去这些年发展的方式，除了印钱的幅度越来越大，其它的方式基本没有改变。他表示，这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。
他表示，市场经济的基本规律，实业就是要应该赚钱。但为什么你认为好的某个领域的实业的利润这么低？这恰恰说明它实际是过剩的，肯定是因为过剩了，才会不赚钱。但他也指出金融很赚钱也不一定对，金融赚钱正因为印了这么多的钱，他们在分钱的过程中当然赚钱。
在回答观众提问“房地产行业属不属于实体经济”问题时，朱云来承认，房地产是一个非常有意思的东西，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”
他还提到房子为什么会这么贵？他指出，纯粹是因为金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。
他指出，问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。
至于怎么看未来的房价？朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。
最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
会调整到多少？朱云来认为，“像刚才贾（康）先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”
以下为朱云来发言实录：
朱云来：你刚才讲的这个金融的话题，确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。所谓脱实向虚，其实脱虚返实也好，经济问题本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。
因为实体，其实从投资赚钱的角度来讲，我想投资人是不会管虚和实的，你只要赚钱，他一定投，你不赚钱，你再说实体经济，他也没法投。所以我觉得本质问题，是经济发展本身是否良性，是否货币供应总体过大，跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。
因为投资总是高，大量投资，投资多了，不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的，债务太多了，早晚恐怕有问题。我先简单说这些。
主持人：非常感谢。就像我刚才所说的，金融和实体经济确实是非常宽的话题，大家也可以听到，其实六位专家是从他们不同的角度，来谈他们对这个话题的认识。所以每个人其实他们都是专注了某一个方向。我就想先向几位专家提几个问题。
第一个问题，还是请第一个发言嘉宾，朱云来回答一下，我记得之前有一次吃饭的时候，你就提到了中国债务比例发展非常快，大概三四年前你就提出了，我记得特别清楚，在一次小型聚会上。刚才你的主要发言又基本上还是集中在货币方面的扩张，你也提到了脱虚向实的问题，不管虚拟经济还是实体经济，投资就是要赚钱。
近年来，对整个金融监管还是越来越严了，其实很多即使投资想赚钱也不敢做了，由于监管方面的要求。回到这个话题，如何能够既刺激投资金融机构的积极性，同时又让他们能够遵守各方面的监管，他们的规定，同时又能够服务经济实体，这本身是非常非常矛盾的。
尤其在中国，这个投资还是导向于宏观的政策。你要是完全靠投资赚钱，长期的这种理论来说，往往可能会最后导致自己的夭折，我这种话说的对不对？你来评论一下。
朱云来：我想讲讲我的几点基本理解：
首先，你要深刻理解什么是市场经济，如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算，决定这个东西做还是不做，这个本身已经自然形成了经济。
你现在说每一个参与的主体，也会根据他自己的计算，遵守规则，就是跟规则应该是没有直接的关系，你平常原来已经形成一套规则，按照这个规则。如果不按照这个规则，本来就应该做某种解决的，或者你规则错了，你把规则改了，或者必须应该遵守的规则，才使公众利益最大化。
因此你必须让他遵守这个规则。这个跟规则没有关系，可能在实际生活当中，可能更希望快点发展经济，因此很容易讲形成一些项目去投，通过这些项目扩张贷款，扩张贷款之后实际不赚钱，很多人不了解，在你贷款过程中，你创造了货币，这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱.
你只要不收回这个贷款，这个钱通过经济交易过程，投资一方把钱交给了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用，又转给下一个人，所以这个钱一直在里面转，越来越多，这个钱总是要逐利，总是要找机会。所以我们看到很多，不是说你可以脱实向虚，脱虚向实，不是这样一个规律。
我们从宏观经济发展，从大的角度来看，这样的背景下，我们的贷款规模是不是够，是太大了，还是太小了？这是看机会，在早期发展阶段，世界经济进行调整，给中国很好的机会，你去投资建设出口的工厂。
现在世界此一时彼一时，已经又变了好多年，十年二十年了，情况变了，你怎么做？
前面有住房的建设，在开始起到很好的作用，现在又是此一时彼一时。现在建房总量比十年前增加了可能两三倍，这个数量大到一定程度的时候，它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资，可能就有问题了。
所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。我们一直在讲发展要转变方式，但事实上，我们过去看到的过去这些年发展的方式，其实基本没变，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。
主持人：谢谢，我总结一下云来说的，第一是金融一定要服务于实体经济，而且钱，就是投资收益一定要是真正的实体赚来的收益，而不是用自己的钱赚一些高利贷也好，就不能不断在钱中再加钱。
朱云来：市场经济，市场机制会决定这个钱，是钱多的问题，不是主体应该决定往哪儿去，比如合法的规定，这是原来都已经说的，你还能说做违法的吗？
既然是非法的，原来有什么法该怎么管怎么管，这没有关系，在原有条件没有变的情况下，为什么觉得现在钱更多脱实向虚了？其实是因为钱更多了，过去也没有这个钱，也不会往那里去，不赚钱不会去的。
现在反过来说，有些投资者拿了钱，给应该投实体，回报才2%、5%，不准人家投金融，那个金融15%、20%的回报，怎么能这样呢？你是赞成市场经济，还是不赞成呢？如果必须都安排钱投到哪里去，不就变成计划经济了吗？那就不用讨论了。
提问：我想请教一下朱总，朱总对国际形势比较了解，在现在可以看到的大的国家，在金融的监管，金融和实体经济相互支持协调，相对比较好的，运行相对比较健康的国家或者大的经济体，应该是哪几个，有哪几个，或者哪几个经济体运行的特点，监管的现状值得我们好好研究学习和借鉴？谢谢。
朱云来：这个问题有点大，这么多涉及到国际的情况，各个国家的监管。其实我觉得总体来说，西方像美国、欧洲这些国家的经济，发展得比较早，所以相对比较系统，但不是说没有问题，但是我们自己的问题，我们可以有借鉴，但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样，恐怕我们必须走自己的路，但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。
就是你到底面临什么样的问题，你怎么样去解决它？应该在一个制度体系，原来我讲一个可能过去，需要一些顶层设计，其实这个是对之前的一些实际的做法，就是各个部门，各自为战，实际上都是根据自己的基础的情况，从底下往下做起来的一些规则。
刚才贾先生也提到，一行三会这么多的金融领域，相互之间是有相当的密切的联系，但是你又是分别去制定规则，甚至也是分别去执行。遇到很多问题，可能就很难协调。但是这些问题，恐怕我们需要把它系统来看。
但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系，什么该管，什么不该管，该管的也要讲究怎么个管法。要通过这些研究，形成一定的共识，要把它明确化。
我们习惯于把这些规则，今天出了一个什么事，头痛医头，脚痛医脚，这些规则本身不细化。暂时解决这个问题，明天又引起另外一个问题，就看我们房屋调整政策，这三五年，这十年，改了多少回了。有用吗？
每一次都改完了之后，又出来下面一个问题，农产品也是一样，今天肉价涨了，就来个新政策，刺激肉生产，明天又跌得一塌糊涂，没法做了，等开始做了，又开始涨了。这都是经济的规律。
我们要学习什么是市场经济的基本规律，要根据这个市场规律来正确做，甚至有的时候我们觉得，这是中国的一种文化习惯，资本逐利，虽然大家现在多少能接受，但是实际感觉上还是有点鄙视。
后来我在想，逐利不是说不好，是必须的，国有企业不逐利，不挣钱，那就是对的吗？它要逐利，因为这是全民所有财产，全民才能得到利益，这是最大的利益，它必须逐利，必须盈利。
所以其实盈利是没有错的，市场主体根据盈利的规则，就会做它经济的判断和选择。不是突然一下，你认为这个领域，这个实业好，它的就要应该赚钱，其实为什么你认为好的这个实业，它的利润这么低？就说明它实际是过剩的，你要听从市场的道理，你肯定是因为过剩了，才会不赚钱。
那么你金融赚钱，当然也不一定对，但是它的原因是什么？正因为你印了这么多的钱，他们在分钱的过程中，他当然赚钱。
所以这实际上是说，中国的发展，还是要真正把这些基本问题分析清楚，我们讨论清楚，我们可能不能一下子做到位，这个可能很难，至少把这个问题抓到它的本质，放在系统里面，所以我说需要一个系统设计，各种市场制度。
本来是有一个比较好的体系，原来我们在说，你在出台一个制度之前，要在系统内进行讨论，后来做得好像越来越形式化了，一拍脑袋就定了，对体制要更为系统，这样对发展更为良好。
提问：“您觉得房地产行业，属于实体经济吗？”
朱云来：我补充两句，你这个问题我觉得提得非常好，其实正好也是我们今天讨论所谓这个主题是实还是虚。
房地产是一个非常有意思的东西，你说房地产，你问的问题是实体经济还是虚拟经济，你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济，你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的，就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？
但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚，而在于你到底这个房子盖了多少，盖了有什么用，到底能不能买得起这个房子？你看看现在房子盖了这么多。
其实根据国家统计局的年鉴，历年统计你只要算算数就知道了，现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算，已经能够支撑10亿人，实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿。
你说这叫库存吗？是什么库存？是在开发商手里还没有卖出去的，卖出去的就不是库存了吗？或者更准确讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有被人住，他之所以买是为了将来卖，其实他仍然在这个市场。
所以我认为，总量本来已经很高了，算算价格，平均7千元，而收入一年平均只有3万，平衡收支之后，剩下的大约一万，一万块钱买一个一平米六七千，将近一万的，现在可能更高，按照统计平均的概念来说，老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子。
房子为什么会这么贵呢？就因为你纯粹的金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高，问题是你这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。
短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。
最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
像刚才贾先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。
所以要看到实和虚都在一起，说到底是一个经济，没有听说我们把经济学分成两半，一半叫做实体经济怎么研究，一半虚拟经济怎么研究，不可能的，经济学就是一个，确实实际上金融的过程，是说经济里面的一部分，但是确实是很重要的一部分，是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去，去促进经济的发展。
所以从这方面来讲，对经济促进作用很重要。所以现在我们看到，这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深层次，总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度，合理的增长方式，这些不调整的话，长期发展，可能会越来越多的问题，所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了，也是应该是一个系统总结，修复，然后改变。
因为其实我们政策大众方针其实早也定过，我认为是挺正确的，就是你要转变发展方式，要升级，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。所以我觉得这也是很好的例子，而且其实某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重占得也是非常之大的，我们看了一下，大概从广义一点的，包括所有的建筑，占了经济至少是1/3甚至更多。
所以应该说这个比重是比较大的，问题是比较重的。怎么才能调整好，恐怕增长速度应该不是那么重要，相比我们的增长质量，如果我们增长速度很高，但是增长的质量是不高的，甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的，那我们宁愿首先关注的是增长质量，谢谢。
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都别叨叨了
来一场经济危机吧
炒，地主和开发商一起做推手炒
高密有那几个小区的入住率达到了百分之九十我想知道
12年回高密工资2000多，房价普遍3000——4000觉得贵负担不起；现在工资4000左右，房价普遍6000——7000，觉得还是负担不起；
但是当年买贷款30，到现在估计打的差不多了，而且还享受房价升值的红利，现在贷款得贷50万！
所以房子越早买越好，现在买也不晚！至少我觉得除了没买房子的人，没有愿意房价降的！
最近博鳌论坛上，经济专家管清友说:现在买不起，借钱也要买，不然更买不起！许多人喷他，但是，我觉得他还敢说实话！至少自九十年代房改以来房子一直在涨，尤其是我们这样的四五线城市！尤其今年拆迁片区这么多，楼盘上一次性，房票客户明显增多，看着真不差钱，买门头150万都不贷款！握草！
房价至少不会降，最差最差最差和现在持平！
个人观点，喷子绕路，谢谢！
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