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房地产三个重要指标还在低迷形态，不要高估房价上涨速度
来源：新浪乐居
近期，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻，标题是：8月份新建商品住宅同比价格由降转升。
其后，新华社也刊发了一篇报道，新华社：楼市回暖更要坚守政策底线，抑制投机炒房。并引用了统计局的“房价同比由负转正”，尽管二线城市房价同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降，但北上广深等热点城市价格回升明显，因此需要警惕楼市过热风险。
仅凭这两条消息，好像楼市已经比较热了，又需要担心房价大涨、投资投机者乱蹿了。不过，笔者认为，第一，统计局的房价同比首次转涨，存在较大误差。第二，媒体暂时不宜重提抑制投资投机需求。
很多普通民众，甚至经济学家，都认为中国统计局的数据水分大、不靠谱。作为房地产研究者，我几乎天天都要用到统计局的数据，也觉得统计局的数据确实不完美，却是当前全国成体系的数据，而且多数数据也是最权威的。没有办法，只能暂且骑驴找马。
几乎全国人民，都在关注房价。房价数据有很多，但全国及主要城市房价的指标，最重要的有两个，一个是全国新建商品房成交均价，虽然统计局不公布，但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出；另一个便是70个大中城市房价。
前 者只能反映全国房价总体情况，不能准确反映月度变化，而且不涉及主要城市；而后者则每月18日由国家统计局按时公布，包括70个大中城市的新建商品住宅价 格与二手住宅价格变化幅度，除了直辖市、计划单列市、省会城市外，还包括35个地级市（全国均衡选样本）。因此，70城房价，也就成为衡量全国月度房价变 化的核心指标。
70城房价，其实是房价指数， 通过选取样本楼盘，持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘，进行持续跟踪。当然，不可能百分百达到房源同质，比如有些楼盘中间隔了多个月 份才推出新的房源。但总体看还是靠谱的。而且，其间还经历过一次改革，2011年1月开始实行新的统计方式，由之前的让开发商填表，转变为参考交易中心数 据，从而大幅提高了采样数据的准确度。
我有意见的是，统计局关于8月70城房价同比由跌转涨的数据！8月份70个城市中，新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个，下降的城市个数为61个。显而易见，下跌城市数量远远多于上涨城市。但按统计局的测算，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。
统计局的这个“同比综合平均”，肯定设计了城市权重，9个上涨城市中，涨幅第一的是深圳，大涨31.8%，第二名的上海为6.5%，北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹东，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。这就意味着，统计局把四个一线城市的权重定得特别高，而把35个地级市（三线城市）的权重定的特别低。所以，才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。
一 线城市确实重要，但据此能代表70个大中城市吗？一个大涨的深圳和三个小涨的城市，能把61个下跌的城市全部抹杀吗？如此权重设计，非常不合理！如果一定 要设计权重，可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此，则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍，因此8月份70城总体同比房价一定 是下跌的。
其实，不必设计权重，用简单的计算方式，把70个城市的价格进行算术平均，得出的平均同比增幅，也能较好的反映实际市场情况。70 个城市当中，35个地级市的成交面积较小，但考虑到他们是全国200多个地级市中的“代表”，所以不必有意降低他们的权重，得出来的平均同比增幅，基本上 代表了全国所有的一二三线城市（不含作为县级市的三线城市）的房价情况。如果按此计算方式，则8月份70城房价平均同比下跌3.3%，比较符合总体情况。 因此，强烈建议国家统计局调整一下这一数据的计算方式。
关 于新华社的观点，由于是建立在统计局这一不靠谱的数据基础之上的，所以也无可厚非。今年以来，只有深圳楼市过热，房价上涨过快，投资投机需求虽有反弹，但 其占比相较年，仍小很多，限购仍在，不必担心。至于京沪穗三市，今年来房价只是合理反弹。况且，广大三四线城市和部分二线城市，仍受制 于库存偏高，房价也不可能大涨。
总之，当前全国楼市复苏力度仍不够，虽然全国商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。因此，不宜高估房价上涨势头，也不宜这么早就重拾“抑制论”。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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其他城市将陆续开放！
三四线城市房价连续上涨不停，2018年的淮安房价还会涨多久?
　　相信稍微了解淮安房价的朋友都知道，自从2016年下半年开始棚改浪潮以来，作为标准三线城市的淮安房价就迎来了爆发式的增长，尽管在2017年出台了相关的一些调控政策，但是房价的上涨趋势并没有停止。那么，随着2018年的开始淮安未来房价是将继续保持稳定增长的趋势还是开始回落呢?　　三四线城市的房价大数据　　根据链家研究院数据，2017年三四线城市土地成交占比为63%，三四线城市已经成为2017年楼市的主力军。　　中信建投房地产团队调研数据显示，他们返乡调研的不少城市成交量继续创历史新高，2017年同比增速高的城市可以达到50%以上。而其他部分城市虽然成交量有所下滑，但并不代表需求萎缩，实际上草根调研楼盘显示的情况依然是供不应求。　　2017年三四线城市全年去库存呈现的结果超出了他们年初的预期。　三四线楼市成交由刚需、改善和拆迁们买走，中信调研城市的购房结构都已经向120平米以上转移。　　棚改推动房价上涨的主要原因　　中信调研报告认为，货币化棚改无疑是推动多数三四线城市这轮房价上行的主要背景。一是拆了房子总要买，二是拆房子的补偿足够买。　　需要注意的是，棚改背景下拉动的需求和房价上升仍有一定的空间，但这种拉动并不能一直持续。不过，2018年淮安还有将近9000户的棚改目标暂未完成，那么这样的一种潜在趋势必然会进一步影响房价。　　同时，中信调研报告认为，一旦未来棚改减速，或者货币化比例没那么高了，房价上涨动力就又消失了。“棚改本身不是永动机，棚改力量减弱可能在两三年之后。”　　虽然棚改不是永远的房价上涨利器，但是随着淮安苏北中心城市建设步伐的加快，即使二三年后棚改动力消失，但是高铁线路规划建设的完成，高铁都市圈的建立，未尝不是另一番上涨景象。& & 最后，在政府、房价、基础建设、开发商这些博弈之中，受伤的只能是观望的刚需人群。
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淮安房价问题备受社会关注，每每谈及房价，一个问题总是被屡屡问起： 2017年淮安的房价会跌吗？ 这是一个很难给出肯定或否定答案的问题。买房对普通人而言，也算是人生中一项比较重大的决定，轻率的回答可能会带给别人不必要的损失。所以透明君的回答是：答案自己找，主意自己拿。但是，作为长期关注房价的媒体人，我们可以提供一些思考这一问题的思路和方法，提供一些可资参考的资料，希望能对你的判断有一点点帮助。
一个分析问题的方法
今年的房价，是延续去年的走势，还是走出背离的行情？要搞清楚这个问题，我们需要对去年房价上涨的原因进行深入分析。这里我们介绍一种思考和分析问题的方法： 我们可以把对房价影响较大的几个因素罗列出来，采用假设排除法，来梳理其中的脉络。 比如，我们对棚改这一因素进行分析。首先我们搜集相关的信息：根据，去年棚改完成1.6万户、193万平方米棚户区改造任务。由此数据我们可以大概推算出，这部分人的购房需求大约在160万平方（按每户100平方计算）。在掌握上面的信息之后，我们接下来要运用假设排除法分析一下：如果没有棚改，淮安的房价会不会涨？不同的人可能会得出不同的结论。如果通过假设排除，我们得出“即使没有棚改房价也会大幅上涨”的结论，那么我们就可以认为棚改并不是影响房价至关重要的因素，我们在判断今年房价的时候，就不必过份关注棚改的影响。反之，我们如果得出“棚改对淮安的房地产市场造成了巨大冲击”的结论，那我们在分析今年房价的时候，必须要对棚改因素格外重视。 为了对因素影响进行量化分析，我们还可以根据自己对每一因素的重要性、对房价的影响程度的判断，给每个因素赋予一定的数据。然后，分别把影响上涨和影响下跌的因素相加求和，上涨下跌两个数值中，哪个数值更大，说明房价上涨或者下跌的概率就大。 按照上面的方法，我们可以对外地人炒房、土地政策收紧、周边城市房价上涨、开发商捂盘、县区人购房等等因素，逐一进行对比分析，评估其对今年的房价影响程度。这样，我们就会对房价上涨的逻辑有一个基本的把握。
影响今年房价的因素
掌握了上述分析方法，我们再来看看到底有哪些因素可能对今年的房价造成影响，这里我们根据掌握的情况，从正反两个方面罗列了几点供大家参考，错漏的内容请大家在后面的留言中更正补充。 一、支持房价下行的因素 1、国家的宏观调控政策。为了挤去日益严重的房地产泡沫，去年下半年以来，国家和地方密集出台了多项调控政策。对此，很多人可能不以为然，认为国家楼市调控的声音就象“狼来了”一样，已经喊了很多年，结果房价还是越调越高。但就象故事的结局那样，狼真的有可能会来。根据媒体报道，住建部相关人士在接受访时称，今次调控是中央领导亲自下的批示。谁是下批示的领导？答案不言自明。中央领导批示精神多大程度上会得到落实？这个问题的答案，可以参考八项规定的贯彻落实情况。 2、周边城市的楼市情况。去年上半年，南京苏州无锡等省内二线城市都出现了较大幅度的涨幅，受其影响，淮安房价也在下半年出现了一波凌厉的涨势。这种“跟涨”的现象说明周边城市的会对淮安房价产生较强的示范效应。近期，媒体报道南京已经出现了300个小区房价下跌情况，苏州等城市也都出现了成交大幅萎缩的现象。周边市场跌声一片，相信淮安也很难独善其身，“跟涨”之后很有可能就是“跟跌”。 3、信贷政策。尽管央行没有调整，即没有进行传统意义上的“加息”，但是近期通过调高MLF半年期和一年期利率，以及调高SLF和逆回购利益，实现了事实上的加息。央行加息释放了强烈的信贷政策收紧信号，这将对楼市形成实质性的利空。近日网上又传出北京上海广州等地已将房贷利率提高至九折的消息，风声鹤唳之下，一些媒体直言房地产行业已是“凛冬将至”。信贷政策实质收紧加上舆论大肆渲染，正悄然改变消费者的房价预期。 4、省政府问责制度。在全省城市工作推进暨城乡建设工作会议上，副省长张雷发出雷霆警告：房价过快上涨，要严厉问责，不留余地！从张省长的严厉态度中，我们可以看出，省政府在落实中央调控政策上态度是十分坚决的。在这种高压态势下，想要过快上涨已无可能。 5、“淮五条”影响。为抑制房价过快上涨，淮安市于1月24日出台了五条调控政策（简称“准五条”）。根据淮海晚报报道，1月25日一2月8日，全市商品住房日成交量仅相当于新政前的31.3%，市区房价也由新政前的5621元/平方米下降至5299元/平方米。成交面积和价格较新政前双双回落，淮五条政策起到了立竿见影的效果。淮五条政策规定的价格备案制给开发商上了紧箍咒，政策一日不取消，淮安新房价格将一日不涨。 6、潜在的供应量。由于去年房价上涨，一些原本按兵不动的开发商从去年下半年开始，已经紧锣密鼓地加紧开工。根据淮海晚报，目前淮安楼市如果算上潜在库存（土地已出让但尚未开工、已开工但尚未拿到预售许可证），淮安住房潜在库存去化周期为29个月（25个月），均较大幅度超出合理区间。这意味着，这些库房子如果全部建成，即使按2016年市场最疯狂的速度销售，也得要卖到2年多！这还不包括已经建成的6.1个月的库存量。此外，如果时间再往后推两三年，棚改出来的大量土地相继上市，将带来巨量的住宅供给，供大于求的矛盾将进一步突显。尽管项目情况存在不确定性，但这些数字会对购房人的心理预期产生很大影响。　 2、支持房价上行的因素。 1、政府调控的意愿。在中国，除了少数异类，绝大多数城市政府对土地财政都存在天然的依赖。去年房价疯狂上涨，市政府却没有及时出手干预，被市场普遍解读为有意抬高房价，从而增加卖地收入和各项房产土地税收。同时，一部分人认为，政府虽然出台淮五条，但这可能是省政府的约谈压力之下应付之举，实际上市政府根本无意打压房价。基于这样的判断，这些人认为，房价仍然存在较强的上涨动力。 2、土地政策收紧。从去年下半年开始，为加快全市去库存进度，市政府出台文件，对住宅库存去化期超过15个月和商业、办公用房去化期超过20个月的县区，暂停相应的开发用地供应。从执行情况看，即便到去年底，全市去化期已经降到9个月，政策仍未现明显松动的迹象。新年伊始，市国土局就取消了此前已公示的5块生态新城用地的出让。停止需求巨大的生态新城土地供应，将造成生态新城房价火上浇油，引发购房人强烈的房价上涨预期。 3、去化期下降，热点区域库存量不足。淮海晚报1月31日援引相关部门有关负责人的介绍，短期淮安（市区）住房库存去化周期为6.1个月（5.7个月）。根据这一数据，市区去化期已经超出6-12月合理区间的范围，市区房地产市场已经拉响库存不足的警报。万达商圈、生态新城等地区的大部分热点楼盘已经出现无房可卖的局面。 4、县区刚性购房需求旺盛。根据淮海晚报报道，去年销售的2016年中心城区销售商品住宅45221套，其中县区人（非清江浦区、经济开发区的淮安人）购房18552套，占41.03%。县区人购房成为房地产市场的绝对主力。随着城市化进程的快速推进，县区人在城区购房仍然会保持较为强劲的需求，并且这部分人多为刚需购房，将会成为支撑房价坚挺的重要力量。 上述因素中，有一些因素存在随时逆转的可能。比如政府的调控意愿，上面仅是就目前情况的一种分析，如果将来国家调控形势发生变化，则政府调控的意愿可能会随之发生变化。再比如，县区刚性购房需求，运用假设排除法，我们可以反过来设想，如果去年的房价是下跌的，这些刚需还会存在吗？如果今年的房价预期是下跌的，这些刚需还会再卷土重来吗？买涨不买跌，这是楼市普遍的规律。这些时你看到的风起云涌的需求，在房价趋势发生逆转的时候，转眼就可能会消散殆尽。这是在做形势判断的时候特别需要考虑的因素。
对购房的一点建议
在影响房价的因素中，政策因素成为最大的不确定因素，政策收紧应该是大的方向，但何时会进一步收紧，收紧的力度有多大？这些不确定因素使得分析今年房价走势变得更加困难。对于无法看清形势的人，如果你已经做好了承担选择错误后果的准备，透明君倒是不妨斗胆给你提一些建议，供参考： 如果你是投资客，我们不赞成你今年出手买房。现在投资买房，你需要承担不仅是贷款的利息成本，、营业税、等（可能的增值税）税收以及各种费用的成本，还有自有资金的机会成本。如果房子是两年以后出售，你可能还需要承担巨大的政策风险。 如果是刚需的购买房，该买就买吧，为了房子而错过婚期，错过父母尽孝的机会，错过孩子良好的成长环境，终有一天，你会为此感到后悔。因买错房而增加的成本，和不能等待的亲情相比，实在太微不足道了。 如果是已经错过一轮上涨，并且不是刚需的购房者，我们倒是建议不妨再观望一下。就象是错过最美年华的剩女，既然已经等了那么久，为何不再等一等呢，即使等不到合适的，你也没有太大的损失啊。但是，万一要是等到合适的呢，那你这么长时间的等待都因这一结果而有了价值。
下期预告：近期媒体上公布的一些房产方面的数据，容易对人形成误导。下期我们将对这些数据逐一进行分析，揭开这些数据的面纱，避免您据此决策而遭受损失。
淮安买房哪个地段好
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淮安房价走势最新消息
淮安房价还会涨吗？淮安房价多少钱一平米？淮安房价走势预测一直备受关注，吉屋小编为您及时更新淮安房价走势最新消息。
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住房是我国公民的基本需求，在这个全民为了房子拼搏的时代，淮安未来的房价还会继续上涨吗?我们一起来在下文中找答案。
淮安购房者很现实，买房先问价格。房价高不高？会不会再上涨？……诸如此类，在买房过程中屡屡被提及。
房贷利息的水涨船高加之购房成本的上升（年底买房总价较年初上涨7.2万元），一年到头现在买房要多掏近20万。
据搜房网数据监控中心统计，2015年9月淮安房价为4225.71元/㎡，环比上涨17.92％。2015年1月-9月，淮安房价走总体保持平稳，只在8月出现较大跌势，全市住宅成交均价只有3583.4元/㎡，不过到9月，淮安房价又迅速反弹，回归到正常水平。
2015年9月淮安全市住宅成交4475...
在网上看到某某的言论,说是房价会跌,到2014年要下降50%,你觉得有可能吗?专家:我估计不太可能,地方经济和财政,不太容许跌这么多的。
目前房价还有上升空间，说会降的人 5年内只能自欺欺人，，5年后房价别想降下来，淮安的最高房价目前是7000，会达到1万，，，其他的房子会跟风动，淮阴区好地段估计可以到
从目前淮安城市建设来看，属于城市建设处于初级阶段，前不久城区学区划分，为淮安委靡的房地产注入了一剂强心针，会倒逼许多先富起来的农村家庭进城，不然他们的下一代只能接受农村的教育水准，从目前市区房屋成交量便可见其效力。是否这也是政府心照不宣的目的，不敢猜测。至少从地方政府是把房地产当成支柱产业，也是拉动...
一般的房源在5~6千左右的均价。
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2017年3月淮安房价：房价与成交依旧成正比关系，未来或以稳定为主
尽管说淮安的房地产市场目前呈现出一种相对胶着的状态，一些看空房价的朋友一直在等房价大降，而各大开发商又因为政府的签约限制，同样选择了等待。这也就导致了淮安楼市目前相对冷淡，成交量逐步下滑，房价却没能如一些人所愿。那么，在经历了2017开年以来两月的冷清，在过去的3月里淮安楼市是一种什么样的状态呢？2017年三月淮安楼市房价数据：2017年3月淮安全市住宅成交5087套， 环比下跌13.74%. 成交面积平方米，环比下跌14.17%. 成交均价5152.06元/平方米，环比上浮8.85%淮安近七月房价（住宅类）趋势：淮安近七月楼市成交套数趋势：[page]2017年3月淮安楼市各项销售排行榜：从上面我们可以看到，尽管淮安当前的限价政策下，楼市成交遇冷，但是作为淮安优质成熟的老城区和潜力新区的生态新城区依旧占领着三月楼市销售榜单前三。当然，在这两区一定遇冷的情况下，淮安区因为其相对特殊的地理位置与相对独立优质的教育资源吸引着一些家长的涌入。那么未来淮安房价会怎么走：尽管近几月淮安楼市成交量在逐渐下滑，然而楼市表价却在稳定小幅上升，成交均价与楼市成交仍然是一种正比关系，上下小幅滑动。但是随着部分地区棚户区改造的再次开始以及一些楼盘随之也在不断加推全新房源，未来的淮安楼市或将再次迎来一定的购房高峰，只是在“淮五条”的限制之下，房价涨幅会得到一定的抑制。房窝窝您最贴心的购房专家，淮安专业的房产电商平台，您的需求，我们的追求，买房就上房窝窝!转载文章，请注明文章来源房窝窝，并标明原文地址：http://www.funwowo.com/news/2017/daily_news_.html房窝窝购房服务热线：1 房窝窝购房交流QQ群：
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