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房地产并购潮来袭管理
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成都房地产并购大潮：半年七桩涉及土地1472亩
来源：四川在线
作者：张瑶
上市企业的合分司空见惯，但在房地产界，“大鱼吃小鱼”和土地、项目收购进入到高频时刻，这绝对可以算是地产界的“新常态”。本来太盟投资、铁狮门和万科准备联合收购企业天地三期，涉及35.7亿算是业界较大的并购了，结果恒大一手在成都购进华人置业三个项目，耗资65亿港元，将这轮并购潮掀至最高。 　　最近半年来成都房地产界并购频频，其中的7桩涉及土地1472亩。就此，我们可以回溯一下： 　　恒大收购华置成都三项目 　　涉及土地：占地共193余亩，建筑面积65万平方米 　　时间：日 　　7月14日晚间，华人置业集团发布公告透露，恒大地产全资附属公司将以65亿港元代价，收购其位于四川成都的三个物业及一笔私募基金投资。恒大在成都体量暴增65万平方米！根据公告，被出售公司股权转让及应收债权权益转让的交易价款为65亿港元。其中，出售Lucky Benefit Limited 100%股权及其应收债权所对应的代价为32.81亿港元，出售升亮有限公司100%股权及其应收债权所对应的代价为32.19亿港元。 　　其中，华置·西锦城位于成都市金牛区迎宾大道123号及165号，规划用途为住宅、车 位、商业和办公楼及库房，总建面为79995平方米；华置·都汇华庭位于成都市锦江区镗钯街38号、义学巷60号，规划用途为住宅、车位及商业楼，总建面 达14.50万平方米；华置广场位于成都市提督街99号，规划用途为酒店、办公楼、购物中心、住宅及车位，总建面为42.77万平方米。 　　金地集团收购江宇·天府城 　　涉及土地：275.71亩（已初步打造为天府城项目） 　　时间：2015年7月 　　2008年，广西江宇房地产开发有限公司以成都中奥华实业有限公司的注册名在成都拿下华阳街办东寺社区共275.71亩土地，当时该地块的成交价为160万元/亩 (480元/平方米)，其拿地价格相对较低。可是直至2010年年中才开始实际动工建设，江宇?天府城也是在此时才第一次出现在世人面前。从2008年4月至2010年2月，中奥华公司先后6次向工商部门申请股权变更登记。但到2012年5月，一直处于正常开发状态的江宇天府城项目突然被曝出缺钱停工，当时介绍的原因是体量太大，中奥华资金链紧张。2012年12月，江宇?天府城再次复工，并参加了2013年的春季房交会。彼时，案名仍被冠以“江宇”，表明其背后的操盘手仍然是江宇集团。 　　7月8日晚间，金地集团在天府城项目举行名为“‘金’耀未来、‘地’造成都”的媒体见面会，首次正式对外宣布金地集团接收天府城项目。历时九年曲线入蓉，金地让这个曲折的项目又有了新的姓氏。 　　中德收购新元素麓山地块　 　　涉及土地：327亩 　　时间：2015年6月 　　位于麓山国际社区旁的奥迪新元素地块，2015年中被中德世纪置业以股权收购方式纳入囊中。据悉，该地块总占地327亩，由成都新元素置业2012年以214万元/亩的底价拿下，除了按照规划条件要求新元素已经建设了一家占地7000平米的奥迪5S店之外，其余待开发部分已进入二次环评阶段。 　　中德置业相关负责人称，中德股权占比将达到70%。而且中德会重新对该项目之前的产品定位、社区规划进行调整但中德方面并未透露具体的收购价格。 　　中迪禾邦收购攀峰杉板桥项目 　　涉及土地：37.1756亩 　　时间：2015年3月 　　从泰合·思源广场到攀峰·创世纪，泰合2012年就拿下的成华区新鸿路363号、沙板桥19号地块项目案名几经更改，去年，项目又换上了全新案名——中迪·创世纪。中迪·创世纪广场营销总监廖俊雄透露，中迪禾邦已从攀峰集团收购此项目，正为国庆亮相作积极筹备。自此，杉板桥地块项目彻底脱离泰合及攀峰，中迪禾邦成为项目新主。 　　中迪禾邦官方网站资料显示，成都中迪国际广场和中迪创世纪两个项目合计57.5万方。 　　项目虽两度转手，中迪·创世纪的大致规划并没有改变，项目定位高端，集大型商业、超五星级酒店、超甲级写字楼及住宅于一体。 　　一位不愿具名的业内人士评价，泰合2012年拿下的地块楼面价为4209元/平方米，在该区域是一个比较合理且有开发优势的价格，毕竟项目有地段优势，此外，去年7月泰合购买了 万达索菲特酒店，不排除泰合转让项目套现用以购买酒店的可能性。 　　招商接手大魔方 　　涉及土地：占地190亩，总建筑面积近100万平方米 　　时间：日 　　当时，招商局地产发布公告称，公司子公司成都招商北湖臵地有限公司(简称“招商北湖”)、子公司深圳招商商臵投资有限公司( 简称“招商商臵”)与招商昆仑股权投 资管理有限公司(简称“招商昆仑”)共同签署了《关于共同收购成都大魔方项 目之合作协议》(简称“合作协议”)，拟共同收购成都中冶文投臵业有限公司(简称“中冶文投”) 100%股权以及全部股东债权，并共同从事成都大魔方项目的开发与运营。 其中，招商北湖收购的股权及股东债权比例为31%，招商商臵收购的股 权及股东债权比例为20%，招商昆 仑收购的股权及股东债权比例为49%。 　　魔方占地190亩，总建筑面积近100万平方米，绝佳的地段、成都地标、极大的价值潜能、丰富的建造可能性以及高度的市场瞩目是其看好项目的最主要原因，招商地产因此联手了集团内部兄弟资源共同来打造这个位于成都心脏部位的代表性项目。 　　万科成都收购泰新　 　　涉及土地：251亩 　　时间：日 　　目前已打造为万科城。 　　日，万科正式完成对成都泰新公司股权的收购，自此取得了其名下的四川外语学院成都学院大学城的251亩地块，此地块原址为川外成都学院的校区，目前此学校已迁到青城山，而万科获得的此地块可用于住宅产品的开发，其中包含有9.5亩的商业和6.8亩的幼儿园规划。也就是说，这个项目建成后是自带商业和幼儿园的居住区。 　　这块地和四川德瑞有“天然”联系。日下午，万科成都和德瑞集团宣布在此共同打造教育大盘。 　　中洲控股收购银河湾 　　涉及土地：199亩 　　时间：日 　　中洲控股（14年11月7日晚间公告，公司全资子公司成都深长城地产有限公司拟以自有资金和外部融资合计12.6亿元，收购万载县银河湾贸易有限公司和四川信托有限公司所拥有的成都市银河湾房地产开发有限公司合计100%股权。 　　成都市银河湾房地产开发有限公司注册资本3亿元，以日为评估基准日，净资产账面值13400.89万元，评估值万 元，评估增值万元，增值率814.4% 。主要资产为待开发的“银河公馆”项目。该项目位于成都市高新区大源天府一街北侧、益州大道西 侧。 　　中洲控股表示，此次收购为公司在成都拿下了国际城南一块199亩的土地。该宗地块位于城南锦城湖公园旁，周围区域相对成熟，不少临近项目已经将区域售价拉到1.5万+的水平。而中洲控股此次收购，折合楼面地价3150元/平方米（除开项目公司的债务隐形成本等），而在这一区域的开发商，土地楼面价基本是元每平方米。
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房地产行业并购大潮下的机遇
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　　去年四季度以来，我国行业面临较为严峻的挑战：空置率增加，去化率趋缓，销售价格下行；一、二、三线城市分化明显，二、三线城市房地产开发各项指标出现较大幅度下滑，一线城市也开始感受到市场的压力；地产金融调控趋严，多数均对房地产开发贷款实施了严格管控，中小型开发商获得银行贷款变得更为困难，大部分房企资金链趋紧，部分房企的资金链已完全断裂；大中城市如北京、上海等出现大型成熟物业转让潮，等等。　　主流观点认为，国内房地产行业在经历了近十年的飞速发展后，开始进入调整期，房地产黄金十年结束。从长期看，媒体擅长描绘的崩盘、泡沫、危机并不会出现，房地产行业仍具有较大的发展空间，但房地产暴利时代真的是终结了，全行业将进入稳定发展期和合理利润时代。在下一个5年左右的行业调整期内，中小房地产开发商将逐步退出房地产行业，房地产将成为为数不多的百强开发商和区域龙头企业的角力场。　　源自《上市公司并购报告》的数据表明，在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，中国房地产行业在2014年出现了令人始料不及的变化，今年3月，负债35亿元、涉及35家银行的宁波兴润置业揭开了中国房地产业破产潮的序幕。此后，杭州、南京等多个城市相继传出中小房企破产消息。同时，房企并购案例不断涌现，就交易金额而言，房地产业继2013年后继续拔得头筹。其中最引人瞩目的无疑是融创中国控股有限公司收购绿城中国控股有限公司5.25亿股，占比24.313%，交易总对价为62.98亿港元，这创造了中国房地产史上最大规模的并购案。今年上半年房地产业的交易金额(987.67亿元)已超过去年全年水平(842.07亿元)，平均交易规模达到13亿元，较去年平均交易金额(3.66亿元)激增255%，符合房地产行业进入深度整合阶段的预期。　　笔者在接受《中国地产总裁》杂志采访时也表明了这一观点：当下的房地产行业表现出的低迷或者说拐点现象，是对上一届中央及地方政府经济过度刺激政策的合理修正。当前时期，中国整体经济增长速度放缓，经济结构进入了深入调整，作为国民经济支柱产业的房地产行业当然也不例外。　　新一届中央政府实施经济政策时的一个重要指导思想就是减少政府对经济的直接干预，要充分发挥市场的调节作用，这个思路也必将贯彻到房地产行业的方方面面。上一届中央政府在10年间曾经出台各种抑制房价增长的政策，但见效不大，房价反而越涨越高，新一届领导班子在制定房地产政策时则把将制度建设和民生问题放在首要的位置。这意味着近期各地政府虽然放开了限购政策，但也不太可能再出台强刺激手段通过房地产市场来稳定经济了。发展过度的房地产行业及制度建设缺失下的房地产行业，必需接受市场这一“看不见的手”的真正干预。在市场规律的作用下，均速发展的一个较长周期才是常态。这意味着当前房地产行业不仅正处于深入整合、分化重组的阶段，更是处于下一个市场格局及行业规则重新建设、梳理重塑的酌定时期。　　今年并非仅仅是三、四线城市的中小房企开始面临危机，其实有不少百强房企，甚至50强房企也是“盛名之下，其实难副”。此轮调整之下，更多的将是整个行业面向未来发展之路的集体反思及集体探路。在市场规律的主导作用下，强者恒强、弱者愈弱、强强联合、弱弱联盟的趋势将越来越明显。在下一个5年左右的行业分化调整期内，众多中小房企退出转型、重组并购将是主流现象，未来中国的房地产江湖，将是百强开发商和区域龙头企业的天下。　　这一轮调整期内，一个更值得关注的现象是，大中型房企(也包括一些小型房企)基于应对市场变化、战略转型及多元化的需求，纷纷向产业投资领域涉足，以规避房地产市场波动的风险。同时，在当下市场困境及发展环境转差的两难境地下，以三、四线城市中小房企为代表的企业开始或者退出房地产行业，或者选择成为房地产基金的投资人，或者将资金投向农业、医疗、养老、文化等其它产业，房地产行业与产业投资相互交集、相互融合已渐次成为重要趋势。　　大潮退去之后才能知道谁是在裸泳。综上所述，在转型及调整期下，必将催生房地产行业并购市场持续升温。同时，作为企业快速扩充规模、提高收入、实现战略目标的有效手段，并购业务也逐渐为大型房企所采用，如前几年路劲收购顺驰，今年融创中国收购绿城等等。伴随着行业整合和周期性调整的趋势，房地产行业并购浪潮就此拉开序幕。房地产行业中的并购蕴藏着大量的投资机会，将成为地产行业投资的新蓝海，同时，并购过程中的专业化操作和大量融资需求也将必极大拓展金融服务领域的业务空间。　　当下，中国的证券市场、VC/PE行业也正在进入有史以来并购最为活跃的一个时期，无论是作为房地产企业调整转型、进行产业投资新领域的手段，还是上市公司扩充资产、产业投资布局的战略布局，并购都在频频发生。而来自监管层及政策层面的鼓励，进一步为并购浪潮推波助澜。从、医疗健康等新兴产业到房地产行业，众多VC/PE机构、上市公司都在关注着这一历吏的发展战略机遇期。　　房地产并购业务的复杂性和多样性，地产同产业投资的日益紧密融合，使得各方并购主体更需要有优秀的并购团队提供一揽子综合金融服务及资金、运营管理解决方案，需要整合资金及项目的并购资源，建立起市场参与各方紧密、高效配合的机制。未来，以并购项目及业务为联接平台，VC/PE、房地产行业之间一个更趋紧密合作的历吏周期已经到来。
(责任编辑：DF142)
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关注天天基金房地产并购大潮来袭，这盘棋该怎么下？
房地产并购大潮来袭，这盘棋该怎么下？
2016年，房企规模化扩张意愿升级，在地价高企、资金充裕等叠加效应下房地产行业迎来并购潮。经统计，全年房地产行业境内外共完成并购案例197起，涉及金额4014亿元。百强企业积极把握并购机遇，主导并购案例共125起。
图1 百强企业2016年并购情况
2016年，百强企业83%的并购以获取项目资源为目的，10%为获取房地产公司，另外7%以获取房地产关联产业公司为目的。其中，前30规模较大的百强企业纵横捭阖，全面并购项目、地产公司及关联产业，发展优势更加彰显；其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。通过加大资本化扩张力度，百强企业显著增强了新一轮发展动力。我们从行业并购聚焦的项目资源获取、企业间持股及上下游延伸等方面探讨优秀企业的并购思路：
1.“项目”并购
图2 项目资源选择要素
通过并购项目公司股权或直接收购的方式获取项目资源，是房地产行业并购的主要目的。从梳理的30多家房企百余条并购案例来看，项目资源主要选择那些区位、产品与并购企业发展战略及市场主流需求相契合，发展前景、预期收益良好，性价比较高的项目。以并购规模较大的恒大、融创以及阳光城、新城控股等企业为例：
? 恒大、融创：青睐重点城市中变现快、产品定位契合企业或主流市场需求的项目
恒大、融创是行业的并购大户，主要青睐于“能快速入市销售、实现现金回流”的项目。
标准一：能快速入市销售、实现现金回流
图3 恒大并购人和集团哈尔冰项目概况
图4 恒大并购成都两地块项目概况
图5 恒大并购人和集团相关项目年销售情况
从恒大来看，其一，偏好能快速入市的成熟项目。如2016年4月恒大并购人和集团哈尔滨4个项目，其中有3个项目均为在售的成熟项目。恒大接手后，首先通过更名灌入恒大的市场影响力，同时快速整合实现并购当月即开盘，凭借标准化的市场营销和推广体系、以及高强度的执行力，恒大接手后这三个项目的销售驶入了快车道，销售额直线上升，当年为企业销售贡献超30亿元。其二，偏好配套成熟或特色鲜明的优质地块，快周转加速推向市场。如恒大7月份在成都入手的地块，瑞升集团旗下2400亩新都地块位于白鹤岛生态区，属于成都地区独有的自然景观资源，恒大凭借强劲的高周转能力，收购半年左右就实现了开盘销售。
图6 融创并购相关项目概况
融创，是现金流导向明确的企业，基于强劲营销能力,入手成熟度高及易于高周转的项目，更好地控制项目成本及入市时机。例如融创收购成都本地房企天合房产旗下三个在售项目凯旋公馆、凯旋东岸和麓湖之春的所有股权，其中凯旋公馆项目自收购起就为公司贡献销售额，截至2016年末贡献近3亿元； 2016年2月收购美盛天境项目70%股份，案名迅速变更为融创美盛象湖壹号，项目6月份开盘，截止同年12月销售额达到18.5亿元，融创的开发速度及营销能力可见一斑。
标准二：契合市场主流需求和企业自身定位，主要青睐中高端的改善型产品
表1 恒大并购相关项目特点
2016年在改善型产品大量释放之际，恒大偏好并购中高端改善型项目资源。从哈尔滨和成都的并购事件来看，恒大在哈尔滨并购的3个住宅类项目均为低密的改善型产品，主要由高层、洋房和别墅等构成；成都的两个并购项目中，新都地块打造成了低密的生态景观居所，沙河堡地块打造成恒大产品线中最高端的华府系产品，也是成都首个高端华府系项目。
而融创一直聚焦高端精品，在项目并购时青睐于与公司定位契合度较高的高端项目。如收购的郑州美盛项目、北京昌平怀柔两大独栋别墅项目、苏州德尔太湖湾和德尔太湖城两个项目、上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目，无一不是定位高端的项目。此外，融创在收购定位相似项目后，进行产品调整及包装，再推出市场，巩固融创的高端定位，如对于融科智地的收购，除了增加土地储备，还因为其产品定位以及发展理念与融创自身的定位高度契合，收购后可能会产生1+1&2的协同效应。
标准三：有深耕基础或发展潜力的一二线城市
恒大偏好于有深耕基础的二线城市。具体来看，哈尔滨虽不是全国的热点二线城市，但在东北市场中相对活跃，而2013年至2016年恒大在哈尔滨的商品房销售额一直占据领先位置；成都是中西部地区市场潜力较大的城市之一，恒大在成都的商品房销售额2015年、2016年均在市场前列。在这两个城市的收购，不仅可以发挥已建立的市场影响力，同时将进一步巩固恒大在当地的市场地位。
融创偏好于核心一二线城市，或为进一步深耕或为拓展。谨慎选择城市，进入必将深耕，这是融创十余年坚持的核心战略，也是其并购选择要素，对一个城市的战略性看好成为重要的筛选条件，融创对郑州、深圳地区项目的收购就是典型代表。融创关注并看好郑州的市场空间及发展潜力，所以通过收购美盛置业有限公司70%股权和债权成功布局郑州市场，完善了公司核心一二线城市的布局；融创一直看好深圳及周边市场， 2016年通过收购莱蒙国际的7个项目公司所有权战略性进入深圳，完成四大一线城市布局。
? 阳光城、新城控股：青睐于性价比高、符合企业市场战略的项目
2016年，阳光城、新城控股等企业，通过灵活运用并购，分别收获了大量优质资源，这些快速成长的房企在项目资源选择上偏好于性价比较高、所在城市契合企业市场发展战略的项目。
标准一：性价比较高、有利于企业降低土地成本
伴随着地价的日益攀升，高地价成为影响企业盈利的主要因素，为了降低成本、提升企业盈利规模，高性价比地块成为阳光城、新城控股等企业并购的重要目标。
表2 阳光城集团2016年已公告并购信息
从阳光城来看，2016年阳光城已公告的并购信息中，通过并购企业已获得47宗地，其中有大量高性价比的土地及项目资源。据统计，阳光城前11月，其通过并购渠道所获土地的拿地成本仅为1304元/平方米，远低于同期招拍挂市场价格，大幅降低了企业土地成本。具体来看，如7月2日，阳光城通过并购福建建树房地产开发有限公司获得了位于福州一宗地，所获土地的楼面积仅为6684元/平方米，而地块周边住宅楼面积已破25000元/平方米。
从新城控股来看，10月9日，新城控股以15.7亿元的价格收购少海新城23宗国有土地使用权，合计土地面积达80.08万平方米，容积率最高为1.8，最低为1.1，按照中间值计算，土地楼面价仅1352元/平方米，远低于周边同类低密度产品土地楼面价。
标准二：契合公司市场布局发展战略
企业通过并购符合其发展战略布局的项目，形成项目定位等的互补与呼应，持续深耕或拓展符合战略布局的城市，实现企业更大更快发展。
从阳光城来看，阳光城通过选择与企业战略布局相契合的并购标的，助力企业进行区域深耕及城市拓展。阳光城的战略布局为“领跑大福建的同时，着力深耕长三角、京津冀和珠三角三大核心区域，并择机进入战略机会城市。”阳光城通过并购在广州四战四捷，累计持有建筑面积超过300万平米，助力企业进行区域深耕；11月底，阳光城成功竞得物产中大集团资产包，获得了13幅处于不同开发阶段的优质地块，其中位于杭州、成都、武汉、南昌的优质资产存货庞大，这对于阳光城进一步深耕杭州、成都，以及快速壮大武汉、南昌两个新城市，均具有显著的作用。
从新城控股来看，新城控股通过并购补充其在部分已布局城市的土地储备资源，实现城市深耕。2016年，新城控股通过并购在青岛获得大量土地资源，成为青岛市土地储备最大的房地产企业，通过并购实现深耕青岛的战略意图得以充分发挥。此外，新城控股不断强化企业已有战略布局，通过并购补充了其在苏州、武汉及上海等地的土地资源储备。
2.“企业”并购
随着资本整合的深入，企业间的并购成为另一大主题。
? 绿地、融创：青睐于志同道合、优势互补、合作共赢的企业
从绿地、融创等行业龙头企业间并购的典型案例来看，能够志同道合、合作共赢是企业并购的主要考量因素。
图7 绿地及融创典型企业间并购案例概况
志同道合，财务走弱但价值依然显著是并购对象的重要特征。首先，发展理念与业务特色相似，具有共同的利益和战略导向，存在协同共进的基础。商业是绿地集团重要的产业板块之一，同时也是其发展战略的重要组成部分，而协信是商业地产、产业地产领域的佼佼者；融创与金科同是重庆的销售领先房企，两者在城市选择和产品战略上思维方式相近。其次，财务走弱但公司价值依然显著。公开数据显示协信利润率下滑、现金流紧张，但在商业地产细分领域发展模式成熟、专业能力突出；而金科城市布局主要在核心二线城市，具有大量优质土地储备，企业在西南地区具有较高的市场影响力，发展前景可期。
合作共赢是该类企业间并购蕴含的重要目的。绿地与协信在商业地产等特色领域具有较强的协同性，并购完成后双方将强化在商业及产业地产领域的合作，将协信远创打造成为以商业与产业地产运营为主的轻资产公司；融创并购金科后双方首次合作开发位于广西省南宁市的安吉南项目，其中重庆融创持有51%股权，金科持有项目公司49%股权，通过合作将进一步强化双方主营业务的扩张和融创在西南市场的影响力，同时双方在管理、业务层面上融合加深，目前融创的持股比例已经达到23.15%，未来双方之间的合作将进一步深化，强强联合的协同效应也将不断释放。
? 国企重组：指令为主，强者更强
地产央企主要在行政指令下通过进行整合重组，实现企业的快速扩张，快速提升企业综合实力。2016年，房地产行业主要有3组央企整合案例，分别是中海地产和中信地产、五矿地产和中冶地产，保利地产和中航地产，而中交、鲁能则启动对集团内部地产业务的重组。按照现有央企的体量及资源整合力度，央企正在迎来一个新的崛起机会，这或将对未来市场格局产生重大影响。
此外，房地产上下游并购亦受到青睐，其中契合公司发展战略的优秀企业是重要的并购对象。其一，为弥补自身短板、推进战略发展时，企业并购偏好于需求领域内专业能力突出、运营模式成熟的优秀企业。如万科为强化商业运营能力、推进城市配套服务商战略并购印力集团，印力集团深耕零售商业地产十余年，具备较高的管理水平与丰富的商业资源。其二，为拓展新领域，并购需求领域内的专业水平高、竞争优势显著的企业。恒大为获得银行、消费金融牌照并购盛京银行，盛京银行业绩稳定且获批了准入门槛和含金量都很高的消费金融公司牌照。