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房屋买卖合同纠纷，买方违约了，违约金怎么赔偿？
北京&11-23 11:38&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(12)
房屋买卖合同纠纷，买方违约了，违约金怎么赔偿？
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一般是按照合同约定来承担违约责任支付违约金。
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具体按照合同履行。
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您好，根据您的合同约定，若对方构成违约，您有权解除合同并要求对方支付违约金或返还双倍定金，若造成其他损失可一并要求赔偿，可以来电详述合同内容
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您好，要根据合同约定确定了
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要看买卖合同约定及损失情况；
我正在代理二手房买卖合同纠纷的案件，可以看我的案例及文章；
还是聘请律师代理稳妥，如需代理，可以联系我。
[北京-东城区]
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违约金是来源于合同约定。北京的买卖合同&都是总房款的20％。&你可以要求对方支付&&&不过你要考虑&这种方式是否为利益最大化
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合同纠纷：需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。
&《合同法》：第一百零七条&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的&，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。&　　
&&&&&&&&第一百零八条&当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务&的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
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你好，可按照合同约定主张赔偿，若违约金不足以弥补损失，可按实际损失要求赔偿
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您好，一般是按照合同约定来承担违约责任支付违约金
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您好，按照合同约定
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需要结合合同内容分析，如需帮助可以来电详谈。
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你好&根据你们之间合同约定的承担违约责任的
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违约金不足以弥补损失的情况
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广东安国律师事务所
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一、赔偿性违约金数额的调整 (一)违约金数额调整的条件和程序 违约金条款作为由当事人约定的条款，在性质土是从合同，它附属于主合同，只要主合同有效，违约金条款就有效，如果主合同无效或被撤销，则违约金条款也无效。但在违约金条款有效的情况下，也并非 　　一、赔偿性违约金数额的调整 　　(一)违约金数额调整的条件和程序 　　违约金条款作为由当事人约定的条款，在性质土是从合同，它附属于主合同，只要主合同有效，违约金条款就有效，如果主合同无效或被撤销，则违约金条款也无效。但在违约金条款有效的情况下，也并非绝对地执行违约金条款，符合法律规定的条件和程序，违约金的数额是可以调整的。对债务人来说，即使负违约责任，也可请求按实际情况适当调整违约金，减少不必要的损失;对债权人来说，可以请求增加低于损失的违约金，以充分弥补违约造成的损害。 　　根据《合同法》第114条第2款的规定，调整违约金数额的条件和程序是： 　　1.必须是违约金过分高于或低于违约造成的损失 　　赔偿性违约金的主要功能在于填补损失，虽然不要求其数额与违约所造成的损失数额完全一致，但两者也不应相差太大，否则，将导致其填补功能减损甚至丧失。另外，违约金数额与损失额大体一致，也是商品等价交换原则在法律责任上的体现，是合同正义的内容之一。 　　2.必须当事人提出请求 　　也就是说，只有当事人提出请求，法院或者仲裁机构才能对违约金数额进行调整，如果当事人不请求调整，表明在违约事实发生以后，其仍然愿意接受合同约定的违约金条款的约束，当事人之间关于违约金条款的约定并不涉及国家利益、社会利益或他人利益，国家不应主动十预，因而法院或者仲裁机构不得依职权调整违约金数额。 　　3.违约金数额高低的比较标准及调整标准均是违约造成的损失 　　既然赔偿性违约金是对违约造成损失的预定，此处所指的损失范围，应与《合同法》第113条所规定的损害赔偿额相同，既包括实际损失(也称为积极损失)，又包括可得利益损失。由此，损失范围的确定要遵循完全赔偿原则，同时也要受可预见性规则、过失相抵规则、减损规则及损益相抵等规则的限制。 　　(二)违约金的增加 　　根据《合同法》第114条第2款的规定，只要违约金的数额低于违约造成的损失，而并不限于违约金数额“过分低于”损失，当事人即可以请求增加。如此规定，意在强化违约金的填补功能，使违约金的作用最低限度与损害赔偿责任等同，当然，两种责任的效果实际上是否等同，还要取决于当事人的意志。请求增加违约金数额的原因是约定的违约金对己不利，不足以弥补因违约而遭受的损失，因此，违约金增额请求权一般由债权人行使，债权人请求增加违约金时，须负举证责任，举证证明损失大于约定的违约金。 　　原《经济合同法》第31条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分。……”这种规定，是将违约金作为最低的损害赔偿额的预定，在违约金不足以弥补损失时，可以与损害赔偿并用，这种违约金义称为抵销性违约金。《合同法》立法未继续沿用这种规定，而是通过当事人请求增加违约金数额之方式来调控违约金之赔偿性功能，违约金不再与损害赔偿并用。 　　当违约金数额低于损失数额而当事人请求增加时，对于增加的幅度，法律只字未提，法院或者仲裁机构应当如何裁量?笔者认为，从违约金数额低于损失数额这一事实，应当推定当事人达成一致的真实意思是违约金不具有超越损失的惩罚性，因此，审判实践中增额情况下宜将违约金数额调至与损失相当。 　　(三)违约金的适当减少 　　违约金过分高于违约造成的损失的，基于当事人的请求，国家进行干预，这种干预是非常必要的：一方面，如果当事人订立的违约金数额过高而又不允许减少，则不仅会使受害人获得不正当的利益，而且会在相当程度上恶化违约方的财产状况，使其丧失正当竞争的条件;另一方面，如果任由当事人随意订立数额过高的违约金条款，则将使违约金的约定变成为一种赌博，这无异于鼓励当事人依靠不正当的方式取得一定的利益和收入，同时也会促进一方为取得违约金而故意促使对方违约，从而与公正、诚实、信用的原则相悖。现有一案例充分说明这种干预之必要性：某国有企业职工已基本下岗，为解决职工住房，经有关部门批准由职工个人出资修建集资房。企业将该房屋发包给某公司承建，承建方为保护自身利益在合同中约定甲方不得以任何理由造成乙方停工，否则每停工一日则每日按工程总额的3%支付违约金。当时企业的领导因害怕以后新上任的领导随意终止合同的履行，故也同意签下如此高额违约金合同。当房屋建之封顶时，新经理上任并以新任领导班子不了解工程情况为由要求承建方停止施工，等待建设方通知后再恢复施工。停工期间，承建方虽也与建设方商量复工之事，但其并不积极要求复工，甚至在建设方通知其复工但未送达书面通知后其又托延施工十余天，停工1个月后才复工。该工程造价约100万元，每日违约金高达3万元，而承建方停工期间的损失仅为4万元。 　　对于违约金的减额幅度，《合同法》仅规定“适当减少”。既然是“适当减少”，至少是要高于损失，而不是与损失相当，特别是在违约没有造成损失的情况下，也不能没有损失就免除违约金责任。理由有二：其一，只要合同是有效的，又发生了违约行为，违约金责任即成立，违约是否造成损失不是违约金责任成立的要件;其二，违约金与损失之间存在一定的差额，也是违约金责任与损害赔偿责任的重要区别，如果没有损失就不承担违约责任或将违约金数额减至与损失一致，可能违背当事人订立合同时欲使违约金具有一定的惩罚性之真实意思，同时也使违约金责任被损害赔偿责任所吸收而没有作为一种独立的违约责任形式加以规定的必要。但对违约金数额减少的幅度究竟掌握到多大，才算“适当”，这是司法实践中比较难以把握的问题。最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该司法解释，违约金数额超过损失的30%即可认定为“过分高于”，而对于适当减少的幅度，其仅规定了一个下限，即最低只能调至损失的130%，也就是说，司法解释许可的赔偿性违约金的惩罚性最低为损失的30%笔者认为，该司法解释在适用范围上虽仅限于审理商品房买卖合同纠纷案件时适用，但毕竟也提供了在违约造成损失的情况下，审判实践可据以认定“过分高于”及“适当减少”的参照标准。但应当注意的是，法院或仲裁机构在对减少违约金数额行使自由裁量权时，虽可将违约金与损失之差额作为重要的考量因素，但不应作为惟一的考量标准，《德国民法典》第343条关于“在对违约金是否适当作出判决时，应考虑债权人的一切合法权益，而不只是考虑到财产上的利益”，为我们提供了可资借鉴的依据。审判实践中，应当在综合考虑合同订立时双方的经济地位(如提出高额违约金的处于强势地位的商家违约后提出降低违约金)、违约是否系故意、签订了连环合同的债权人由于债务人的违约而导致的商业信誉的减损等综合因素的基础上作出合理裁判，并应当将据此裁判的因素在裁判文书中一一说明，以展示自由裁量权的合理性。对于违约事实发生后没有造成损失的情况，如何减额才算“适当”，迄今为止，法律及司法解释尚没有作出具体规定，笔者认为，也应当综合考虑债权人的一切合法权益，如果还是难以具体确定的，如果　　&合同当事人有一方是自然人的，不妨参照民问借贷的利息标准，以违约部分价款为基数，将违约金减至贷款利率的4倍的数额;如果双方当事人都是企业，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期罚息的计算标准加以确定。 & 推荐文章 女青年姓名被盗用婚姻被演员金巧巧权获赔经济损恋爱不成要分手彩礼纠纷农民工两次受伤法院撑腰侵犯著作权美发公司赔万男子私赠房屋给情人妻子14岁女孩欲状告父母讨云南首例少年醉死案开审老人告医院扣押女儿遗体逸蓝华庭业主状告发展商侵权纠纷案件的地域管辖东莞法律民事纠纷分析民事纠纷起诉书及其基本商品房买卖纠纷民事起诉民事经济纠纷不赔偿的问东莞民事纠纷律师介绍六成民事纠纷诉前庭外化省高院力推民事纠纷大调评理专家巧解民事纠纷促行政纠纷与民事纠纷的交
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找打官司、就上大律师网，全国热线电话：导语：房价涨的快，作为卖方往往容易出现违约行为。如果遭遇这样的情况，买方不仅可以要求卖方赔偿定金部分，或者违约金部分，甚至可以要求卖方按照买方的实际损失进行赔偿。标签： &&&&
　　涨的快，作为卖方往往容易出现违约行为。如果遭遇这样的情况，买方不仅可以要求卖方赔偿定金部分，或者违约金部分，甚至可以要求卖方按照买方的实际损失进行赔偿。
　　日前，房屋买受方陈某与房东卖方林某签署了《房地产买卖协议》，转让购买福州一套房屋，总价约为260万元，支付了定金5万元，协议约定60天内签署《福州市房地产买卖合同》。
　　事后，由于在这两个月期间，标的房屋总价上涨了30万元，卖方林某便以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，并同意退还定金。
　　但买方陈某不同意，陈某认为卖方林某不仅要向他支付定金5万元，还应该承担这30万元的房屋溢价损失。
　　&针对房屋上涨，卖方违约应该如何判定赔偿金额等房产纠纷，我们一般认为，在合同约定范围内，买方可以要求卖方赔偿定金部分，或者违约金。如果定金，或违约金（一般不超过房产总价的百分之二十）不足以弥补买方的实际损失，买方可以向法院提起诉讼，增加损失赔偿。&
　　福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，房屋买卖中，若一方违约，应该要承担违约责任，违约责任包括：继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。
　　其中，赔偿损失又分为实际损失(直接损失)与可得利益损失(间接损失)。
　　根据合同法第116条规定：&当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。&
　　同时，根据合同法第114条规定：&约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。&而违约金到底是否过高或过低，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　此外，从法理上讲，在违约金高于损失赔偿时，违约金与损失赔偿不能并用，而且约定了违约金，就应该适用违约金，不能主张赔偿损失。若没有约定违约金，可以主张赔偿损失。
　　&一般而言，在违约金低于实际损失时，我们在认定房屋溢价空间时，均会找到独立的第三方评估机构对涉事房产进行评估，被违约方可以根据评估价值向人民法院请求违约方增加赔偿违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。&卓文彬律师介绍说。
　　楼市七日谈
　　分类调控将成主基调市民应理性看待上涨
　　新闻回顾：近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、过热城市或将严控杠杆甚至是有序&去杠杆&，并出台增加土地供给、限购等措施。
　　专家解读：近段时间，商品房去库存取得初步效果，有助于改善市场供需关系，减轻后期去化压力，稳定市场预期。
　　但财达证券首席宏观分析师宣宇表示，促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。大量场外资金加杠杆和投资投机推动上涨，严重背离政策初衷。必须真正把思想和行动统一到中央决策部署上来，确保有效化解房地产库存与加快推进新型城镇化有机统一。
　　同时，针对土地市场的火爆、的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市的情况（4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨排名前十位的城市中，除了上海和北京外，其他均为二线城市，其中合肥位列第一，厦门、南京、惠州等城市也进入涨幅榜前10位），专家指出，尽管二线城市成为此轮上涨的&主力军&，但普通居民应理性看待的上涨，不要盲目跟风。
　　&此外，国务院发展研究中心研究员任兴洲坦言，除了二线城市，三线城市在这两三个月也开始起来了，甚至涨的幅度不亚于二线，主要是因为释放了很多的政策，还有一个特别是预期管理，大家认为这个地方预期可能要涨了，所以他也带起来涨，但是未来能不能可持续，还是跟这个地方的整体的供求关系和产业集中度。
　　&楼市答疑
　　嘉宾：卓文彬福建闽君律师事务所律师
　　&物业公司是否有罚款的权力？
　　福州李女士：新房交房后，为了装修，在外墙上各打了一个8公分的孔。对此，物业公司做出决定，扣除3000元装修押金，另罚款3000元。请问物业公司是否有权处罚业主？
　　答：首先，对业主，物业公司无权罚款，其不具有罚款的行政主体资质，至于3000元的罚款标准更是无从考证。但在此也提醒你注意对公共财产的维护。
　　拆迁不赔偿租户合理吗？
　　长乐陈小姐：房东明知房子要拆迁了，还与我签了租房合同，其中有条款规定房子拆了不用对我做出任何赔偿，这合理吗？
　　答：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。你和房东已达成协议，该协议内容又没有违反法律行政法规的强制性规定，则该合同是有效的，因此在房屋拆迁时，房东可以不支付你任何补偿。　
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