在什么情况下，需收客户开发商收取诚意金金？ 收开发商收取诚意金金的注意事项？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-16 13:01 标签： 诚意金收据
诚意金的性质是什么？
诚意金，也称意向金，实际上法律上并没有诚意金之说，而且“诚意金”也不是法律意义上的违约金、定金、订金，但诚意金的提法在房地 产中介与买卖双方签订的合同中多有体现。虽然法律并没有对诚意金的性质 做出一个明确的定义，但在二手房买卖交易的实务操作中，诚意金在未支付 给业主之前，属于预付款性质，若在此过程中买卖双方未能签订买卖合同， 则中介公司应将诚意金退还买方；若诚意金已支付给卖方，则诚意金根据合 同约定转为定金，适用定金罚则。中介公司向客户出具诚意金收据，该诚意金收据上需要特别 标明“当卖方同意以买方提出的条件出售该房产时，中介公司有权将该诚 意金转付给卖方，卖方收到该诚意金后即转为定金，具有定金性质。”
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开发商在没有取得预售证的情况下，能收取客户的诚意金吗
zfui137****6186
开发商在没有取得预售证的情况下，能收取客户的诚意金吗
河南 郑州 发表时间： 06:55
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你好，法律上没有诚意金这个词，未取得房屋预售许可证是不允许售房的。
律所：河南智举律师事务所 回复时间： 09:00
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预售证开发商
律师回答共 2 条
你你好，建议协商解决，法律没有限制。
律所：河南焕廷律师事务所
回复时间： 09:33
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你好：可以起诉解决
律所：河南麟格律师事务所
回复时间： 23:02
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预售证:商品房
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如何高效、安全收取诚意金，快速逼定客户
一、诚意金的定义（一）定义1、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金2、订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款3、诚意金也叫意向金是附有一定条件的订金（二）为什么下诚意金1、可以判断客户是否诚意购房2、过滤不成熟客户3、控制客户，防止客户临时变卦4、体现公司专业度5、可以提高经纪人的谈判能力（三）什么时候下诚意金1、经纪人赢得客户信任，同时客户感觉我们非常专业，与我们交易比较安全2、客户看中了房子，有购买冲动或出现了成交信号3、客户给出的价格已经高于业主的低价4、房子所报的价位刚好达到了业主的低价5、客户所出的几个价格与业主的低价差距不是很大（四）三大成交信号1、话题集中在某一独特问题上，客户反复询问，这说明此问题构成成交的最后一道坎，过去就好了2、客户讨价还价，这是一个最显著的信号，谈好价格后基本就可以成交3、客户用其他房屋与看过的房子内进行比较4、主动要名片，并确认打电话的时间5、询问交房时间，并且确认是否能按时交房6、开始批评品质或环境，交通7、房子附近晚上吵不吵8、邻居都是什么人？素质如何？9、交通配套完善吗？10、有没有漏水，渗水的情况？11、这栋楼出租的多不多？12、佣金可否打折？（五）行为成交信号1、在与经纪人交谈时，客户身体前倾，更靠近经纪人2、再次确认购房税费表，反复翻看；3、不停摆弄手中的东西时，突然停止摆弄；4、要求复看，并仔细观察细节的东西；5、忽然用手轻敲桌子或身体某部位的动作来帮助自己集中思维，作最后决定；6、在经纪人讲话的时候，频频点头；7、开始征求他人意见，比如：夫妻开始商量、打电话咨询朋友等8、开始频频喝茶或抽烟；9、反应激烈地提出一些意见后突然沉默不语时；10、反复询问，包括一些细小的地方，一付小心翼翼的样子11、量度房间放床位置12、用手摸墙壁（查验湿度）（六）表情成交信号1、紧锁的双眉分开、上扬；2、眼睛转动加快，好像在思考什么，一副深思的样子；3、表情由冷漠、怀疑、拒绝变为热情、亲切、轻松自然；4、顾客由咬牙沉腮变成表情明朗、放松、活泼、友好5、目光在税费表上逗留的时间增长，眼睛发光，神采奕奕二、收诚意金的话术（一）请求客户下诚意金（二）解释诚意金，说明诚意金对客户的好处1.解释诚意金定义2.告诉客户下诚意金是没有风险的（三）收尾三、下诚意金的好处（一）帮你控制房源（二）占领先机主动权（三）诚意金可以保障你的购房权益（四）诚意金是向业主表示您买房的诚意（五）带着诚意金去谈，效果会好很多（六）付诚意金是向业主证明有这个实力（七）可以探明业主的价格底线（八）付了诚意金，就是公司的VIP客户，会把所有时间放在你的身上，动用团队的力量、全身心的帮你购买你看中的房子（九）约定好交易细则（十）换位思考四、收诚意金的注意事项（一）收诚意金的目的是安全成交而不是为了收诚意金而收取（二）收取诚意金要进行SP配合，帮助客户客服恐惧心理（三）拿出一些相关真实合同或讲一些小故事来使客户信任（四）熟练使用第三人影响力（五）一定要不断推崇自己的店长或经理，在有必要帮忙时，他的帮助会非常有分量（六）客户在下诚意金时，一定要落实五大点1.产权2.交房时间3.交房状况4.付款方式5.交易金额（七）不管你是谁，我们在下诚意金的时候不要给客户过多的承诺，尤其是超出自己能力范畴之外（八）作为一名顶尖经纪人，要非常自信，气场要非常的强大，要抱着真诚的态度对客户
地产老兵，实战派地产运营者，欢迎探讨房地产中介经验，我的个人微信公众号：卫才升，私人微信：租售信息发布：
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购房诚意金转定金需要注意的问题
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
很多购房者反映，看房时都会说如果喜欢可以交一点，以后可以转为，那这两者之间有何区别？购房诚意金转定金又有哪些是需要注意的呢？一、什么是购房诚意金？诚意金，只是一个商业上的概念，不仅没有定金的担保、惩罚性质，在我国法律上尚无明确规定，其充其量属于预付款或订金，是双方就买卖问题达成初步意向的证明。根据《较高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第1百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”也就是说，如果购房者签订的意向书中并没有明确约定“诚意金”为定金，其双倍返还的诉讼请求无法得到支持。当前，一些不法开发商或者中介利用购房者的法律知识欠缺，有意混淆“定金”、“诚意金”，使其一旦违约也能逃避应有的惩罚。为此，作为购房者应当区分二者之间的不同性质，在签订时应当明确所交款项的性质，以便更好的维护自己的合法权益。二、诚意金转定金需要注意哪些问题？（一）要注意意向金转定金的条件中介带下家看过房屋之后，如果下家有意购买，那么中介通过就会拿出一份《居间合同》要求买方签订并支付意向金（或诚意金）。下家签订居间合同时一定要注意其中一般会约定如果上家同意下家（即居间合同约定的内容）提出的购买条件，并收受诚意金后，诚意金就转为定金了。如果下家到时拒绝买房，上家就可以没收定金，如果上家拒绝卖房，上家就要双倍返还定金。（二）要注意上家实际收受了多少定金诚意金有时会分几次支付，比如约定支付10万元诚意金，分二次支付，下家每次付5万元，上家在收受第1笔5万元后，下家拒绝再付第2笔5万元，在这种情况下，上家如果选择适用，只能没收已收的5万元，而不能再要求下家再付5万元。因为是一个实践合同，以实际收到多少为准，不能以合同约定的为准。（三）要注意居间合同中是否有中介代为保管的条款在诚意金转定金过程中，中介起来的作用是很大的。很多中介提供的居间合同中有一个“中介代为保管定金”的条款，这个条款约定中介从下家处收受诚意金后，由上家出具定金收条并承诺定金由中介保管。这时，上家虽然没有实际收到定金，但由于居间合同上的“代为保管”条款，因此尽管钱还在中介那里，但也认为上家收到了定金，应当受到定金罚则的约束。而中介和上家之间，成立了一个保管现金的合同，在符合约定条件时，由中介向上家返还。因此，在这种情况下，上家不要以为还没有收到定金可以不受约束，其实中介已将责任推给上家了。（四）要注意就未决条款磋商不成时定金如何处理居间合同一般对的主要内容已有约定，如总、首付的成数、签订正式房地产买卖合同的时间等。但对另外一些问题，如以支付第2期房款的时间、交易时间、时间等没有约定。如果由于这些问题磋商不能导致正式合同不能签订的，双方往往会对定金是否能够被没收产生异议，进而引起纠纷。这要视未决条款磋商不成产生的原因而定。（五）要注意没有约定定金性质的诚意金按照较高人民法院担保法司法解释的规定，定金分为几种。一般来说，居间合同中约定的定金都是指的“订约定金”。但是，有些合同中约定的是“订金、诚意金、押金”等，但并没有约定其定金的性质，就不能够主张适用定金罚则，而应由上家将这些“订金、诚意金、押金”无息返还给下家。反过来，如果在居间合同中将“订金、诚意金、押金”约定为定金的性质，那么就可以主张定金罚则。以上就是什么是购房诚意金以及诚意金转定金需要注意哪些问题的相关内容，为了避免纠纷的发生，较好能够直接与房主签订，避免定金的纠纷。如果购房者不能确定合同中诚意金的性质较好先咨询一下律师，做到心中有数，这样对自己以及卖家违约需要承担的责任有一个了解，不要让自己的合法权益遭受损失。
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