政治局抑制资产泡沫真出手了 房价会怎么走？_凤凰财经
政治局抑制资产泡沫真出手了 房价会怎么走？
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作者：陈彦斌陈小亮，分别为中国人民大学经济学院副院长、教授；中国社会科学院经济研究所助理研究员中国房地产市场2015年以来逐渐回暖，进入2016年后更是加速升温，而且表现出明显的&分化&态势。三四线城市去库存形势依旧严峻，而北上广深四大一线城市和二线&四小龙&（、、、合肥）等城市的房价却持续飙升。2016年上半年，四大一线城市新建商品住宅与二手住宅价格平均涨幅分别高达28.8%和29.5%，二线&四小龙&房价涨幅与一线城市不相上下。面对北上广深等重要城市房价持续上涨的局面，权威人士明确强调&房&风险正在不断加大，7月份的中央政治局会议更是罕见提及&抑制资产泡沫&。由于房地产对中国经济增长（房地产对贡献度约30%）和社会稳定（房地产占家庭财产的比重高达70%左右）至关重要，如果房价出现大幅波动将给经济增长和社会稳定带来严重的负面冲击，因此有必要对房地产泡沫化风险进行评估，在此基础上准确判断中央政治局会议&抑制资产泡沫&的决定对房地产市场走势的影响。为什么要抑制房地产价格泡沫&房改&以来中国经历了多轮房价上涨周期，它们主要是由城镇化带来的强劲刚性需求以及经济高增长时期家庭购买力的持续提升等因素所推动，但是本轮房价上涨过程中这些驱动因素已经大幅减弱。其一，截止2015年底，四大一线城市城镇化率均已经达到85%以上，二线&四小龙&中城镇化率最低的合肥也已经达到70.4%，未来这些城市的城镇化速度将逐渐放缓，新增城镇人口可能会越来越少。其二，近年来四大一线城市和二线&四小龙&经济增速无一例外地大幅下滑，四大一线城市平均增速已经从2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二线&四小龙&平均增速已经从2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。与前几轮房价上涨周期不同，本轮房价上涨很大程度上由投机性资金所驱动，并呈现出泡沫化特征。为应对经济下行压力和&债务-通缩&风险，2015年以来央行采取了多轮降准和降息操作，释放了大量流动性。与此同时，2014年以来出台的房地产新政策都激励持有住房的家庭再次购买住房。多次降准、降息操作与一系列刺激政策使房地产市场不断升温，并导致房地产市场的投机氛围越来越浓重。据统计，在房价涨幅最大的深圳，购房者中投机者所占比重超过了三成，利用&自买自卖转按揭&和&众筹&等手段进行房地产投机的现象较为常见。投机资金促成的房价上涨使得目前房地产市场表现出明显的泡沫化特征。房价泡沫化将会给经济增长和社会稳定带来诸多危害。一方面，房价泡沫化将导致资金&脱实向虚&，不利于实体经济发展。在外部需求萎缩、融资成本偏高和税负过重等因素的影响下，中国实体经济投资回报率相对较低，降低了企业家的投资热情，而房价泡沫化则进一步挤占了实体经济的资金，国企和非国企纷纷涌入房地产市场。另一方面，房价泡沫还会加剧家庭财产不平等程度，引发无房家庭的不满情绪，不利于社会稳定。对素有&居者有其屋&文化传统的中国人来讲，拥有一套住房是普通家庭一代人甚至几代人追求的目标。面对房价泡沫，富裕家庭只要购买房产之后便可以坐享其成、不劳而获；而无房家庭却在与房价赛跑，积攒存款的速度甚至比不过房价上涨的速度，他们很可能将因此而产生不公平和被剥削的心理落差。如果房价继续大幅上涨，房地产给经济增长和社会稳定带来的负面影响会越来越严重。而且，伴随着资产泡沫的不断膨胀，投资者的乐观预期将出现动摇，并且可能会在某一时点演化为市场恐慌，最终引发资产价格的暴跌。一旦房价泡沫破裂，经济增长和社会稳定同样会遭到严重冲击：房地产投资将大幅下滑，不利于&稳增长&；企业所抵押房地产的价值将大幅缩水，导致债务清偿和资产廉价抛售的恶性循环，这极有可能将本已出现&债务-通缩&迹象的中国经济进一步推入&债务-通缩&陷阱之中；家庭财产将会大幅缩水，民众怨言会随之大幅增加，不利于社会稳定。有鉴于此，很有必要抑制四大一线城市和二线&四小龙&等城市的房地产价格泡沫。未来一段时期房地产市场走势判断中长期房地产市场的走势取决于供给和需求状况，其中需求端影响因素主要是适龄购房人口规模和经济增速等。但是短期里这些因素变化不大，影响房地产市场走势的主要是货币政策和各级政府的房地产调控政策。要想判断&抑制资产泡沫&背景下房地产市场的走势，关键就是分析货币政策和各级政府房地产调控政策的定位。货币政策方面，央行将在2016年初的基础上实施稳健偏紧的货币政策，尤其加强对房地产的信贷限制和宏观审慎监管。去产能和去库存背景下，中国面临较为严峻的经济下行压力，为了&稳增长&，央行在2016年一季度实行了&稳健略偏宽松&的货币政策。一季度M2增速达到13.4%，超过13%的增长目标，遗憾的是，货币政策不仅没能有效服务于实体经济，反而助推了房地产泡沫化发展态势。一季度房地产开发贷款同比增长22.2%，在此情形下，央行开始收紧货币政策，2016年二季度M2同比增速为11.8%，比一季度下降了1.6个百分点，明显低于13%的增长目标。但是，资金仍然不断地流向房地产，二季度房地产贷款余额同比增长24%，增速比一季度再度提高了1.8个百分点。中央政治局&抑制资产泡沫&决定出台之后，央行在《2016年二季度货币政策执行报告》中表示，&前期的房价较快上涨有可能逐步传导&，&若频繁降准会大量投放流动性，容易强化对政策放松的预期&，要&进一步强化房地产市场区域差异化调控&，&清理房地产场外配资&。由此可知，接下来房地产市场所面临的货币政策环境与2016年一季度相比将会收紧，一方面央行将会加强对房地产领域贷款的限制，另一方面央行针对房地产市场的宏观审慎监管力度将进一步增强。房地产调控政策方面，在中央政治局会议&抑制资产泡沫&的决定出台之前，上海和深圳就已经开始收紧调控政策，而决定出台之后，证监会和等部门以及二线&四小龙&也相继收紧调控政策。第一，上海和深圳在3月份分别出台&325新政&，重点限制行为。深圳新政规定，户籍人口两套房，购买第时的比例由30%提高至40%；非户籍人口限购一套房，社保缴纳年限由1年大幅提高至3年。上海新政更加严格，拥有1套住房的居民家庭购买第2套住房时，如果是普通自住房，首付比例不低于50%，如果是非普通自住房，首付比例不低于70%；非户籍人口购房社保缴纳年限由2年大幅提高至5年。第二，证监会和银监会等部门正在加强对房地产开发企业筹集资金和资金使用的监管力度，旨在打压&地王&现象，从成本端着手降低房价增速。例如证监会规定，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。第三，二线&四小龙&正在相继出台提高首付比例、收紧个人购房贷款政策等紧缩性调控政策。需要强调的是，苏州8月份的楼市新政规定，&非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续&。这意味着苏州成为2014年北上广深之外的大城市取消限购政策之后，首个重启限购的城市，由此足以体现出政府限制房价增速的决心。在央行&继续实施稳健的货币政策&、证监会和银监会等部门加强监管力度、地方政府收紧调控政策等因素的共同作用之下，四大一线城市和二线&四小龙&的房价上涨态势预计将逐渐趋缓，甚至可能下跌。但是，房价大幅下跌的概率相对较小，因为一旦房价大幅下跌，中央和地方政府将会出手&救市&。自&房改&以来，房地产市场在2008年、2012年和2014年经历过三轮下行周期，中央政府和地方政府无一例外地出台措施稳定房地产市场运行态势。究其原因，房地产是中国经济的支柱产业，对经济增长至关重要，此外，房地产业能给地方政府带来巨额土地出让金和可观的税收收入，为地方政府发展经济筹集资金。一旦房价大幅下滑，将给地方经济带来巨大冲击，因此中央和地方政府仍然会采取必要措施，维护房地产市场的平稳运行。公共服务均等化才能解决房地产市场分化困境面对一线城市和二线&四小龙&房价泡沫化风险以及三四线城市库存高企并存的局面，目前各界普遍认为应该通过&因城施策&来解决房地产市场分化困境。不管是中央政治局的决定、证监会和银监会等部门的举措，还是各地方政府出台的收紧房地产调控政策，都遵循了&因城施策&的思路。但是，过去十余年房地产市场的调控经验已经表明，限购、限贷和收紧住房信贷等调控政策只能短时间内减缓北上广深等重要城市的房价上涨态势，一旦政策有所松动，房价可能再次大幅上涨，陷入房价&越调越高&的窘境。与此同时，三四线城市纷纷根据自身情况，通过发放购房补贴、搬迁补贴、物业补贴以及放宽落户条件等方式吸引农民工购房，但是&去库存&的效果也不甚明显。因此，总体来讲，&因城施策&可能难以解决房价泡沫化风险以及三四线城市库存高企的问题。事实上，一线和二线&四小龙&城市与三四线城市的房地产市场并不是完全独立的，二者密切相关。一线和二线&四小龙&城市房价大幅上涨而且维持上涨预期的重要原因是，三四线城市人口不断涌入，因此新增住房需求持续存在。而三四线城市房地产库存高的一个重要原因则是这些城市的人口外流至一线和二线&四小龙&城市，导致潜在的住房需求流失。之所以人口不断从三四线城市涌入北上广深等重要城市，是因为北上广深的教育、医疗、社会保障等基本公共服务明显优于三四线城市。以高等教育为例，全国一共有39所985高校，其中北京多达8所，北上广和二线&四小龙&合计18所，几乎占据全国的一半。正因如此，应将一线和二线&四小龙&城市与三四线城市的房地产市场看成一个整体，其中的纽带就是公共服务。通过转变政府职能（从增长型政府转向服务型政府）和加大转移支付力度等举措，缩小三四线城市与一线城市和二线&四小龙&等城市之间的公共服务差距。实现公共服务均等化，就能够有效解决房地产市场分化困境。一方面，公共服务均等化将会提高三四线城市教育、医疗和社会保障等公共服务的供给数量和质量，这样可以提高三四线城市的吸引力，减少人口外流，从而化解房地产库存。另一方面，三四线城市外流人口减少自然会减轻一线城市和二线&四小龙&城市的外来人口压力，从而减少潜在的首次置业需求，这样才能够从根本上削弱一线城市和二线&四小龙&城市的房价上涨预期，化解房价泡沫化问题。
[责任编辑：李愿 PF015]
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未经书面授权禁止复制或建立镜像政治局会议首提抑制资产泡沫 真要刺破房地产泡沫吗？_凤凰财经
政治局会议首提抑制资产泡沫 真要刺破房地产泡沫吗？
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那么现在政府在刺破资产泡沫时，可以在哪些方面有作为呢，笔者认为现在很可能就在刺破金融市场的泡沫。
近日，政治局会议第一次提出抑制资产泡沫，引发市场大哗。由于股市流动性强，稍有风吹草动就开始调整，因此A股成为这个消息第一个牺牲品，这是中国在四万亿刺激，经济全面泡沫化之后，最奇观的景观：所有的和领域都在加杠杆，只有A股在去杠杆，当然2014年和2015年疯狂了一次，搞了个股灾。尽管创业板的一些小股票泡沫也还严重，但是毕竟许多大公司其市盈率都非常低，反映了中国经济未来的基本面。 在笔者看来，资产泡沫必须有两个条件，一个是货币太多，一个是需求太旺，两者相加疯狂炒作，就形成资产泡沫。那么中国有没有资产泡沫，傻瓜都知道，最明显的当然是房。 经济中资产泡沫为什么会破，因为货币发的太多了，某些资产的需求太旺盛了，但是由于经济体没有未来的收益作为资产价格的支撑，就会破裂，这需要一个临界点，经济未来下行的速度越快，就离资产泡沫破裂的距离越远，经济中增长的因素如果还是很强劲，则破裂的临界点距离就会比较远。 许多人看到政治局的这个表态，都以为要刺破房地产泡沫了，这个看法不一定准确。房地产的确泡沫很大，但是在当下的房地产彻底绑架了经济，每当房地产处于低迷，经济就下行，财政收入就锐减，可谓在中国经济下行期，牵一发而动全身。而且土地财政跟地方政府的运作捆绑在一起，房地产泡沫要是破了，后果不堪设想。 所以，高层酝酿抑制资产泡沫，房地产肯定是终极目标，但是目前所要做的不是刺破房地产的泡沫，而是政府能够维持，能够不让泡沫继续膨胀，也不让它突然爆裂，就相当了不起，也是非常不容易。其实从去年开始对房地产的各项税收优惠，放开，直至今年对个别房地产价格上涨过快地区的打压政策的再次出台，都表明了这一点。 比如中国经济在2012年开始就有很大的泡沫，并且有些地方已经破裂，但是最终没有在全国范围内大范围破裂，原因在于经济发展的底子和动能还有，尤其是底层的消费和中小企业创造利润的能力还很强，他们保证了就业和消费，至少从短期来看，居民的收入还没有出现断崖式下滑，因此资产泡沫还在保持着。 那么现在政府在刺破资产泡沫时，可以在哪些方面有作为呢，笔者认为现在很可能就在刺破金融市场的泡沫。这个泡沫事实上央行在2013年就想刺破，但是搞了个钱荒，社会压力太大，只得加入资产泡沫的大合唱，疯狂发放货币，导致金融体系的资产泡沫变本加厉。 其实，从种种迹象看，刺破或者抑制金融泡沫的行动已经开始了。最近，证券系统正在热烈讨论的《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》，其目的就是要压缩在资产管理行业广泛存在的通道业务；而正在研究制定《商业银行理财业务监督管理办法》，银行理财业务监管重点包括：对银行理财业务分类管理，分为基础类理财业务和综合类理财业务；禁止发行分级产品；银行理财业务进行限制性投资；银行理财计提风险准备金等，其宗旨也是银行理财资金通过各种加杠杆手段进入股市、债市等市场的套利行为。 金融体系的资产泡沫是怎么产生的，追根溯源，还是最近几年实体经济融资需求降低，而政府要求降低企业融资成本，央行于是持续货币宽松。而银行的资金进入不了实体经济，就在金融机构之间，以各种产品和通道的形势到处流动，过一个环节收一次费，所以金融业的业绩增速虽然下滑很严重，但远远高于实体经济的收益率。然而金融市场的交易已经非常拥挤，债券市场上价格高企，收益率一降再降，几乎要打平一切能产生收益的价差，资产荒蔓延。这里的问题是，用货币之水灌溉的金融交易，最终唯有实体收益做支撑，最后的清算，必然有交易方的违约。 一旦资产端的收益不能覆盖负债端的成本，如果货币之水干涸，并且持续，那么就会引发流动性风险，如果货币继续印，那就只能是的自动收缩，最终这些问题都会以危机的形式在金融市场爆发。 当然金融业最终联系的是实体经济，比如金融泡沫许多以企业债的形式挤进了地方融资平台、国有企业和房地产行业，金融泡沫破裂必然对应的是实体的去泡沫，但是毕竟隔了一层，所以抑制泡沫是需要技术含量的。
[责任编辑：张博 PF042]
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播放数：5808920抑制资产泡沫措施要升级 楼市“限流”未完待续
　　今年前三个季度GDP增速均为6.7%，经济下行压力有所缓解，完成全年增长目标已没有悬念。所以当前经济工作的主要任务从稳增长适度转向&注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险&。这个调整是为了让经济发展更加健康平稳。笔者以为，抑制资产泡沫的指向之一是房地产行业，后续各部门都会严格落实已经出台的政策，并抓紧推进其他方面的改革，比如房地产税。
　　关于房地产税改革的进程，笔者已经在10月29日《证券日报》头版中阐明了这项改革会提速的观点，此处不再赘述。
　　在10月28日召开的中共中央政治局会议上，对货币政策的发力点作出了明确界定：在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。会议同时强调，要&注重预期引导，要深化、细化、具体化政策组合&。业界据此判断，未来抑制资产泡沫的政策力度会加强，首当其冲的就是不折不扣地执行各部门、各地区出台的针对房地产的&限流&措施，即限制不合规或模糊地带的资金流入房地产业。
　　对房地产的流动性进行限制的最新措施出现在深交所。深交所日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，对房地产、产能过剩行业分别采取了&基础范围+综合指标评价&、&产业政策+综合指标评价&的分类监管标准，并规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。这些规定与之前上交所的相关规定类似。
　　&随着全球经济复苏逐步正常化，会对信贷增长有所控制。&央行行长周小川10月上旬在两个国际场合都表达了这一观点。
　　随后对信贷增长控制的措施就陆续出台。央行10月中旬召开的全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。银监会于10月21日推出了严控房地产金融业务风险的措施：严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;审慎开展与房地产中介和房企相关的业务;严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。
　　在这些综合措施的作用下，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数与9月份相比均有所降低。这显示在一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场已出现积极变化。
　　然而到目前为止，推升本轮房地产的另一支重要力量&&保险资金，目前还没有收紧的迹象。房地产的回报周期与保险资金的长期性一拍即合，于是保险资金大举拿地，布局医卫、养老、商业物业开发运营等产业。保险资金另一个惹人注目的举动是举牌。统计显示，2015年至今年10月份，24家险资总共在A股买入了54只地产股。
　　保险资金会不会也加入到抑制资产泡沫的行动中来呢？这需要进一步观察。
　　最后，作为我国的基础性产业之一，房地产走在健康平稳发展的轨道上对经济转型升级是有利的。但目前房地产业处于高烧状态显然是不正常的，推出的各种抑制资产泡沫的&限流&措施都是为了给其降温，而不是对其进行打压。尽管目前房地产业出现了一丝积极变化，但如果体温仍降不下来，不排除后续会加大降温药的剂量。
责编：陈进
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中央政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”透露啥信号
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【中国经营网综合报道】在中国，政治局会议是观察宏观政策方向的最佳窗口，没有之一。决策层强调抑制资产泡沫，货币政策进一步宽松无望，对资金面不可过于乐观，屈庆指出。任泽平表示，一季度货币宽松，经济增速一路下行，超发货币未流入实体经济，先后推涨股市、房市等资产泡沫。
【中国经营网综合报道】在中国，政治局会议是观察宏观政策方向的最佳窗口，没有之一。十八大之前，中央政治局一年有两次会议专题研讨经济：7月底一次讨论半年形势，12月初一次讨论全年定调。从2013年以来，研讨经济形势的政治局会议增加到三次。在原有会议的基础上增加了4月底的一次，专门分析一季度的经济形势。这一方面是落实&加强党的领导&的要求，另一方面也是因为经济下行压力持续加大。
2016年年中政治局会议于7月26日召开，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。
会议称，要全面落实&去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板&五大重点任务，要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。
[责任编辑：刘玉芳 PF012]
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