市政府办公厅转发市国土资源局关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管若干意见（试行）的通知
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市政府办公厅转发市国土资源局关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管若干意见（试行）的通知
杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管若干意见（试行）的通知
杭政办函〔号　　
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：　　市国土资源局拟订的《关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。　　　　　　
二○○七年十月八日
　　 关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见（试行）（市国土资源局&&& 二○○七年九月十四日）　　
　　为建立科学的用地观念，严格土地管理，进一步深化工业用地节约集约利用，加强建设用地批后监管，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《国务院关于进一步加强土地调控的通知》（国发〔2006〕31号）、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于杭州市全面推进工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知》（杭政办〔2007〕8号）精神以及省、市政府的有关政策规定，特制定本意见。　　一、充分认识土地资源对我市经济社会发展的重要意义　　近年来，我市为盘活存量土地，着力提高节约集约用地水平，采取了一系列措施并取得了一定的成效，促进了经济持续快速发展。但是，我市人多地少，耕地后备资源极度匮乏，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。因此，充分合理利用有限的土地资源，坚持节约集约用地，是当前的一项十分重要和紧迫的任务。各级各部门要进一步统一思想，充分认识加强土地节约集约利用是落实科学发展观的必然要求，是建设节约型社会的重要环节，是保障经济社会可持续发展的迫切需要。要采取切实有效措施，努力实现土地利用从粗放型向集约型的实质性转变，为我市经济社会又好又快发展提供强有力的土地支撑。　　二、加强项目管理，不断强化节约集约用地观念　　（一）积极优化产业结构，严格投资项目管理。严格执行国家《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。对于新建、扩建和改建的建设项目，不符合规定条件的，各级发改、经委、国土资源等部门一律不得办理相关手续。对《杭州市产业发展导向目录》中的禁止类项目，发改部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款，规划、建设、环保、国土资源、公安消防、工商、安全监管等部门不得办理有关手续；对目录中的限制类项目，发改部门一般不予审批、核准或备案，确有必要的，严格按照有关规定进行管理。　　（二）在项目规划编制、实施中贯彻落实节约集约用地原则。充分发挥各级开发区、工业功能区的集聚效应，除特殊情况外，停止安排零星工业项目用地。在建设项目规划编制、审批及项目建议书、可行性研究和前期方案审查阶段，将土地节约集约利用作为重点审查内容，对不符合用地控制指标要求的建设项目，发改部门不得批准、核准或备案，规划部门不得核发项目选址意见书。因城市建设需要对已出让用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，应通过适当提高容积率的办法压缩用地规模。　　（三）鼓励建设项目拓展地下空间。更新资源观，提高对立体空间资源的认识。在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，充分利用地下空间安排市政配套设施，鼓励项目建设单位对地下空间进行综合开发和利用。工业项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，建设用地单位可申请办理地下空间的土地使用权登记。　　（四）鼓励存量工业用地提高土地利用率。积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。对用地单位利用自有工业、仓储等用地调整为科研项目实施建设的，可按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差价补缴土地出让金；凡利用新增建设用地、非自有工业、仓储等用地用于科研项目建设的，应按国家规定采取招标拍卖挂牌方式实施出让。　　三、提高供地门槛，进一步提高土地利用效率　　（一）进一步提高工业项目用地控制指标。在省国土资源厅《浙江省工业建设项目用地控制指标（修订）》（浙土资发〔2007〕9号）规定的基础上，进一步提高我市工业项目用地控制指标。其中，国家、省级开发区工业项目用地投资强度按省定标准提高25%；重点工业功能区工业项目用地投资强度参照省定国家、省级开发区标准；一般工业功能区及其它地区工业项目用地投资强度按省定其它工业功能区标准提高25%（其中市区范围内搬迁企业提高比例为20%）。　　新引进工业项目的企业注册资本金占项目投资总额比重原则上不低于40%。除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，工业用地容积率一般不得低于1.1。企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。按上述要求调整后的具体行业工业项目投资强度、容积率等控制指标详见附件1。　　除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。对投资强度暂时不符合要求但经各级开发区管委会或区、县（市）政府评估具备较大发展潜力、总投资额低于1000万元的工业项目和适合多层标准厂房生产的工业项目应当进入多层标准厂房，不予单独供地。　　为进一步提高工业项目准入评价指标的科学性和合理性，由市经委会同市发改委、市外经贸局、市国土资源局研究并逐步建立起工业项目准入的综合性指标评价和考核体系。　　（二）强化建设用地控制指标管理。对容积率、绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地面积比例等指标不符合控制要求的项目，发改、经委、规划、国土资源等部门不得办理项目立项、规划审批、用地审批等手续，并严格核减用地面积或不予供地。对文件出台前招商引资部门已按规定安排项目农转用指标的，仍按原规定投资强度标准审核；对文件出台后新引进工业项目不符合投资强度、注册资本要求的，需重新调整项目立项、规划审批等手续，待调整到位后办理供地手续。对占有多处土地的同一企业，其部分土地尚未落实项目投资建设的、项目已建成或在建但投资强度低于规定标准的，不予提供新的项目用地。　　（三）明确项目投入产出要求。工业项目在投产后的第一个完整生产年度内投入产出比（即年度销售收入与项目固定资产总投入之比）应达到1：1以上，亩均工业产出值（项目年度工业生产总值/项目总用地面积）应达到各级开发区（工业功能区）规定要求；未达到要求且能核减用地面积的，各级开发区（工业功能区）应予核减并按原出让价格收回，不能收回的，暂停办理房产登记，待限期追加投资、提高土地产出率后，再予办理房产登记。　　（四）严格执行工业用地出让最低价标准。根据《全国工业用地出让最低价标准》的规定，全市工业用地的出让价格不得低于国家和省规定的最低价标准，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价格标准进行减价修正。以招拍挂方式出让的工业用地，出让底价不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。　　四、加快和规范项目前期操作，推进工业项目土地供应　　（一）加快项目前期进度，提高效率。工业用地招标拍卖挂牌出让前，各区人民政府、各开发区管委会按照杭政办〔2007〕8号文件要求，需持《杭州市工业项目征求意见联系单》（见附件2）征求发改、经委、规划、环保等部门意见。除法律法规及审批权限另有规定外，市发改、经委、规划、环保等部门要根据各自职责，在5个工作日内出具书面意见；涉及国家级、省级开发区的项目，由各开发区管委会根据现有审批权限提出具体意见。　　市区经市政府批准设立工业功能区内的工业项目，涉及发改、规划、环保、建设、消防等有关审批权限按《关于改进和加快科技经济园区工业项目审批工作的通知》（杭政办函〔号）精神执行，相应的工业用地招拍挂出让条件可直接由区级招商引资部门征求区级相关职能部门意见后明确，市级职能部门应继续加强监督指导。　　（二）规范项目准入具体条件。发改、经委等部门要做好工业项目的产业要求、准入条件、投资标准审查等工作，切实把好产业政策关；国土资源部门凭发改、经委、规划、环保等部门出具的意见编制招拍挂出让方案。对有税收、投资资金到位期限等相关招商引资特别要求的具体工业项目，区政府或开发区、工业功能区管委会可提出具体意见，并编入土地招拍挂出让方案，土地成交后由区政府或开发区、工业功能区管委会负责监督实施。　　（三）积极创新供地机制。用地面积在50亩（不含代征面积）以下的工业项目一般不得分期建设。对用地规模较大的建设项目，可分期供地分期建设，并在编制项目计划、规划时预留一定的发展用地，待首期用地按规定建设竣工并通过评价考核后，方可申请预留发展用地的土地供应；预留发展用地的预留时间根据项目情况，原则上不超过一年半，超出时间的另行处置。未经有批准权限政府批准可分期建设的工业项目，规划、建设部门不得分期发放工程规划许可证和施工许可证，国土资源部门不得办理土地分割登记。　　五、完善土地出让合同，进一步规范用地管理　　（一）完善工业项目土地出让合同条款。根据国土资源部《国有土地使用权出让合同补充协议》和省国土资源厅《&国有土地使用权出让合同&补充条款（工业项目）》的规定，结合我市实际，进一步完善我市工业项目用地《国有土地使用权出让合同》的补充条款。　　1．工业项目动工和竣工期限。工业项目动工期限一般为《出让合同》签订之日起6个月，最迟不得超过12个月，竣工期限一般为《出让合同》签订之日起两年。因规划调整等政府原因无法按期动工的项目，土地使用权受让人提出延建申请并经国土资源部门批准的，项目竣工日期可按同意延建的时间相应顺延。受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，每延迟1日，按不低于土地出让金总额的0.5‰缴纳违约金。　　2．项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到《出让合同》及其附件约定标准的，可按实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。固定资产投资额以项目竣工决算审计报告提供的数据为准。上述多项指标违约的，所应缴纳的违约金应累加计算。　　3．工业项目的绿地率以及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过《出让合同》及其补充条款约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额0.5%以上的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。　　（二）严格控制工业用地改变土地用途。新建工业项目在未完全履行《出让合同》及其补充条款的约定完成项目竣工并通过考核前，不得改变用地性质；如遇城市规划调整，应在终止项目依法收回土地后，根据新的规划用途重新办理建设项目审批手续。对城市规划已明确可调整为经营性用地的工业用地，由土地储备机构收购储备，以招拍挂方式重新出让。未经批准擅自改变规划审批用途的，一律由城市管理行政执法部门和国土资源部门依法严肃查处。　　（三）积极探索和建立工业用地的退出机制。各级开发区、工业功能区规划范围内工业用地出让后十年内，确因企业经营不善或其它原因需进行土地使用权转让的，开发区、功能区管委会或政府土地储备机构有权作为第一收购人，按原出让价（不计息）收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购。十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，则土地转让的受让方必须满足开发区、功能区对新进项目的相关考核要求。开发区、工业功能区规划范围内工业用地转让的，须经出让方和开发区、功能区管委会审查同意。　　上述土地转让规定可作为土地出让合同补充条款。对不符合上述规定的转让行为，房管部门、国土资源部门不得办理房屋所有权、土地使用权变更登记。　　（四）引导和规范标准厂房建设。各地要按照市政府有关推进标准厂房建设的文件要求，积极推进标准厂房建设，优先扶持中小企业发展。继续强化标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房的层数要求在3层及3层以上，容积率应大于1.3。规划设计条件允许的，可适当放宽建筑限高。严禁以建设标准厂房为名，违法炒卖工业厂房。　　六、强化批后监管，建立工业项目评价考核制度　　（一）建立工业项目评价考核制度。经依法批准的工业项目（含新建、扩建的建设项目）竣工投产后，须组织工业项目评价考核。　　1．评价考核机构。市区（不含萧山区、余杭区）项目由市工业项目推进领导小组办公室（以下简称市工推办）牵头组织市经委、市发改委、市经合办、市外经贸局、市规划局、市建委、市环保局、市国土资源局、市房管局等部门及有关区政府开展评价考核；萧山区、余杭区及各县（市）政府负责组织辖区范围内工业项目的评价考核；国家、省级开发区项目由管委会自行组织评价考核，考核结果报市工推办备案。　　2．评价考核内容。工业项目评价考核是对具体工业项目实施后的产业先进性、节约集约用地水平作出评价，对项目前期各职能部门审批意见、土地出让合同及招商引资协议相关约定、相关政府批文和政策规定的执行情况进行考核。具体考核内容为产业政策执行情况、投资情况（含项目投资总额、固定资产投资额和单位用地面积投资强度，项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和地价款等）、土地产出效率（含产出投入比、亩均工业产出值）、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例和开竣工时间等规定指标和要求。　　3．评价考核程序。工业项目评价考核须在厂房按规定要求竣工，设备已全部安装完成，项目已投入生产或试生产一年后进行，其中市区项目由建设用地单位向所在区政府提出申请，区政府经初审后填写《杭州市工业项目竣工评价考核意见表》（见附件3）报市工推办，并抄送各有关职能部门。市工推办一般每两周举行一次工业项目评价考核，具体操作可按项目情况适当调整。　　4．奖惩措施。经评价考核合格的项目，由市工推办出具工业项目评价考核书面意见，其中评价考核较优秀的企业，在申请新项目、扩大投资生产用地规模、享受招商引资优惠政策上享有优先权；评价考核不合格的，由市工推办出具限期整改等处理意见，并按合同和协议规定的相关条款追究违约责任，限期整改达到要求后重新申请评价考核。考核不合格的项目在整改达到要求前不得申请新项目或扩大用地规模，并限制或取消招商引资有关优惠政策。　　原土地出让合同未明确违约责任的项目，且未达到考核要求的，参照出让合同补充条款和项目评价考核要求签订整改协议。　　（二）用地复核验收、房产登记加强把关。通过评价考核的工业项目，凭考核部门出具的评价考核书面意见，方可办理用地复核验收和房产登记等手续；未达到评价考核要求的，一律不得办理用地复核验收和房产登记等手续。　　（三）加大对闲置土地的处理力度。综合运用经济、法律和行政等手段处置闲置土地，对因用地者自身原因造成土地出让合同约定开工之日起满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3、或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，国土资源部门要责成用地者缴纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，并责令其限期复建；对逾期不复建或满2年未动工建设的，应依法收回土地使用权。　　七、鼓励企业节约集约用地，营造良好的舆论氛围　　（一）奖励土地利用效益突出的企业。在全市范围内加大新闻媒体的宣传力度，营造良好的舆论和政策氛围，鼓励企业少占地、高投入、高产出和多缴税。建立以亩均投资强度、亩均产出密度、亩均税收密度、就业人口密度等为主要指标的工业企业亩产效益评价机制，并由市财政每年安排一定额度的专项奖励经费，按年度评选和奖励排名靠前的企业，具体办法由市经委会同市财政局、市统计局、市国土资源局等部门制订，报市政府审定后实施。　　（二）强化考核和政策执行力度。各区、县（市）政府和国家级、省级开发区管委会每年一月份向市政府报告上一年度土地节约集约利用政策贯彻执行情况并提出改进意见，市政府组织有关部门按年度进行考核。　　八、各县（市）政府可参照本意见建立健全相关工作制度。　　本意见自发布之日起执行，由市国土资源局、市经委负责解释。原有关政策规定与本意见不一致的，按本意见执行。　　&&& 　　附件：1. 杭州市工业建设项目用地控制指标（试行）　　&&&&& 2．杭州市招拍挂工业项目用地征求意见联系单　　&&&&& 3．杭州市工业项目竣工评价考核意见表产业用地新政十大看点
日前，国土资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引》的通知（国土资厅发〔2016〕38号），明确“采用政府和社会资本合作方式（PPP模式）实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，可将通过竞争方式确定项目投资方式和用地者的环节合并实施使用。”业界人士解读，这是继财政部、国家发改委对土地问题发文之后的又一权威重磅发声。该文作为产业用地政策的纲领性文件，对于激活土地活力、促进产业升级将产生重大积极意义。
《产业用地政策实施工作指引》十大看点：
1、光伏和旅游业福音——符合条件的光伏用地和旅游用地下可以按原地类认定和管理；
2、以租代售降成本——各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地，租赁环节实施招牌挂之后可直接出让；
3、定性标准拓宽降成本——兼容多种用途的工业用地、科教用地可以按建筑面积也可以按功能确定主要用途；
4、土地利用灵活化——PPP、铁路投资等项目之投资人与用地者可多招并一招，公益性农产品批发市场和公租房可以作价出资或入股；
5、用地保障降低拆迁难度——旧城改造中的搬迁户可通过协议出让安排用地；
6、配套设施用地终有说法——产业配套设施用地可一并纳入供地条件；
7、去库存利器——利用存量房产和土地发展国家支持产业、行业的，可享受不改变用地主体和规划用途的过渡期，过渡期满需改变的可协议出让；
8、特定行业优惠出让——优先发展的工业与农林牧渔业产品初加工产业用地，土地出让底价可优惠确定；
9、集体土地用途拓宽——除农村集体经营性建设用地入市改革试点以外，农村集体经营性建设用地可以以土地使用权入股、联营；
10、农家乐模式再次获认可——乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。
产业用地政策实施工作指引
为优化土地要素配置，培育发展新动力，支持稳增长、调结构、促就业，依据国家和部关于新经济、新产业、新业态、新模式发展的用地政策，制定本指引，供地方各级特别是市、县国土资源主管部门在工作中使用。
第一章 总则
第一条（产业用地政策含义）产业用地政策是指国务院、国土资源部针对特定行业制定的专项用地政策。相关政策清单见附录，并可在中国政府网（）和国土资源部门户网站（www.）查询。
上述“特定行业”，不包括房地产业。
本指引适用于上述特定行业涉及的土地供应、开发利用和土地利用年度计划、土地供应计划编制及登记等工作。
本指引指向了“特定行业”的“专项用地”并明确了可以查询的途径。需要强调的是，本指引明确排除了房地产业，我们理解38号文意在扶植产业发展。
从产业用地政策的定义可以看出本指引并不是专门针对PPP项目而作出，但是从本指引立法意图及内容看，其对PPP项目的用地有极大的促进作用，并填补了立法空白。
第二条（基本原则）地方各级国土资源主管部门执行产业用地政策时，应当遵守国家有关法律法规，符合国家产业政策，符合土地利用总体规划和城乡规划，符合用地分类国家标准和土地使用标准，坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格、用地主体一视同仁原则。
第三条（本指引的细化与更新）地方各级国土资源主管部门可按照本指引，根据本地区实际情况，细化实施措施，推进产业用地政策落实。
对本指引印发后国家和部新出台的产业用地政策，地方各级国土资源主管部门可自行纳入本指引适用范围。
第二章 产业用地政策实施
第四条（可按原地类管理的情形）根据《国务院关于促进光伏产业健康发展的若干意见》（国发〔2013〕24号）和《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），光伏发电站项目使用未利用地布设光伏方阵的，可按原地类认定和管理。其中的未利用地按照土地调查成果认定，光伏方阵用地面积按照《光伏发电站工程项目用地控制指标》（国土资规〔2015〕11号）核定。
根据现行土地管理法律法规和《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界外的旅游项目中的自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地，可按原地类认定和管理。
本条规定了符合条件的光伏用地和旅游用地可以按原地类认定和管理，对于促进光伏产业和旅游业发展具有重要意义。光伏产业占地面积大，用地性质的认定一直处于模糊地带。此前，社会上对此一度存在争议，本指引对此作出了一定的突破和界定，在一定程度上降低了光伏项目前期开发投入。
但是笔者理解，对于光伏项目永久性建筑用地部分，仍应依法按建设用地办理手续。光伏电站项目中的永久性建筑用地部分主要涉及变电站、综合楼和生活服务设施。
第五条（优先安排计划指标的原则和层级）对产业发展较快的地区、集聚区及使用未利用地发展产业的，要优先安排用地计划指标。地方各级国土资源主管部门在编制下达土地利用计划时，要根据国家产业政策和当地产业发展情况，统筹安排用地计划指标，确保符合产业政策的项目用地，促进产业健康协调发展。
第六条（优先安排供应计划的行业类型）市、县国土资源主管部门编制国有建设用地供应计划时，应根据产业用地政策相关要求，按照《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔号），优先安排下列产业用地供应：
（一）国务院及其职能部门发布的产业发展规划中明确的重点产业。
（二）国务院及其职能部门发布的产业促进政策中明确的重点产业。
（三）县级以上地方人民政府依据前述规划、政策明确的本地区重点产业。
各地制定供应计划，要按照《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》（国发〔2012〕14号）要求，积极保障小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区用地。中西部地区要按照《国务院关于促进外贸回稳向好的若干意见》（国发〔2016〕27号）要求，加大加工企业用地供应。
第七条（土地用途的确定）市、县国土资源主管部门在组织新供产业用地时，应当依据规划部门给出的规划条件，确定土地供应用途。
对于现行国标分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市、县国土资源主管部门可按照国土资规〔2015〕5号文件规定，结合现有土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，主动商同级城乡规划、产业主管部门提出规划用途的建议意见，促进项目落地。
市、县国土资源主管部门在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，合同中的宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T）规定的土地二级类填写；规划部门给出的规划条件在《土地利用现状分类》中无直接对应类型的，市、县国土资源主管部门经内部会商后，按《土地利用现状分类》规定的土地二级类填写，必要时可征求规划、投资部门意见。
根据国土资规〔2015〕5号文件规定，新产业新业态发展中工业用地、科教用地兼容相关用途设施建筑面积不超过15%的，仍按工业、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容两种以上用途的，应确定主用途并依据主用途确定供应方式；主用途可以依据建筑面积占比确定，也可以依据功能的重要性确定，确定主用途的结论和理由应当写入供地方案，经批准后实施。
本条对于新产业新业态发展中用地性质兼容进行了规定。首先采用占比指标确定是否属于新产业新业态，不超过15%的仍按工业、科教用途管理；其次是关于如何确定主用途，本指引提供了两种方法，即按照建筑面积占比或功能重要性来确定。主要功能的认定在实操中实际上可以兼容一部分商业用地用于职工用房等，这样可以避免商业用地价格较高不利于引进新型科教型企业。
第八条（土地使用方式的确定）各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。
以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年。
根据《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号，经国务院同意），现阶段仅政府投资建设不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场和公共租赁住房两类项目用地可以作价出资（入股）方式使用新供建设用地。作价出资（入股）土地应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。
以往,产业用地主要采用出让形式,需要一次性交纳高额费用。为鼓励创新创业及各类新产业需要,国土资源部门采用差别化用地方式,各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。
同时规定两类土地可以将项目用地作价出资（入股）方式使用新供建设用地，一是不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场，二是公共租赁住房。对此，《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金[2016]91号）曾指出：“不符合《划拨用地目录》的，除公共租赁住房和政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场用地可以作价出资方式供应外，其余土地均应以出让或租赁方式供应，及时足额收取土地有偿使用收入”。
第九条（土地供应方式的确定）以先租后让、租让结合方式供应产业用地的，市、县国土资源主管部门会同城乡规划、建设、房产部门拟定方案时，应提请同级政府同意，邀请投资、产业等主管部门参加供应方案拟定工作，明确租赁土地转为出让土地的条件，报有批准权的人民政府批准后实施。按用途依法需采取招标拍卖挂牌方式出让的土地，招标拍卖挂牌工作可在租赁环节实施；在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式。
本条规定一定程度上突破了土地招拍挂的限制。也就是说在租赁环节实施招牌挂之后，出让环节达到合同约定条件的，可以协议出让。注意合同之约定至关重要，只有符合约定的才可以直接协议出让。
根据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发〔2014〕51号）、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）、《国土资源部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔号），对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地，有土地使用标准要求的，应按标准安排同类用途用地。
本条规定非常重要，对于降低城市旧城区搬迁难度有重要意义，有利于城市的转型升级，具体操作方法为：通过异地为旧改过程中被收回国有建设用地使用权的原权利人安排同类同用途用地。前置条件是应经过批准。
根据《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发〔2015〕42号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）、国土资规〔2015〕10号文件，下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施：
（一）采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的；
（二）通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的；
（三）政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。
以合并竞争方式确定项目投资主体和用地者的，市、县国土资源主管部门应依法独立履行编制供地方案、签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。
本条规定是PPP项目的重大利好政策，通过本条的规定，实际上突破了土地出让的招拍挂的硬性规定。为PPP项目土地使用扫清了政策障碍，打消了社会投资人的担心投资后无法获得土地的疑虑。如果本条可以得到执行，那么对于具有施工资质的社会投资人来说，将会实现“投资人+土地+施工”的“多招并一招”。
此外还规定了二种投资者与用地者“二招并一招”的情形：一是通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的；二是政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。其中，不少铁路项目并不适用采用PPP模式，38号文对不采用PPP模式的铁路建设项目无疑是利好。此前，因各种原因铁路项目土地综合开发进程缓慢，我们期待有突破。
我们理解：本条适用的前置条件为，在项目进行招标前，市、县国土资源主管部门应依法独立履行编制供地方案、签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。
第十条（关于配套建设）根据《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》（国办发〔2014〕35号）、《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发〔2014〕11号）、国土资规〔2015〕5号、国土资规〔2015〕10号、《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教〔2014〕56号）等文件规定，对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区养老（医疗、体育、文化）服务设施、电影院（影厅）、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。
市、县国土资源主管部门应主动告知相关部门上述配建政策，相关部门提出配套建设要求的，市、县国土资源主管部门应注意与提出要求的部门共同商城乡规划主管部门，依法先将配建要求纳入规划条件后，再行纳入供地条件，并明确建成后资产移交和运营管理要求。
产业配套设施用地在新产业新业态中的重要性逐步凸显出来，为了促进相关产业发展，本条指引实际上为这类需要网点布局的新产业新业态的用地开了一条“直通道”，即在新供其他建设项目用地时，将配套设施的建设要求一并解决。
第十一条（关于地役权）根据《物权法》和国办发〔2014〕35号、国土资规〔2015〕5号等法律和文件规定，地役权适用于在已有使用权人的土地、建筑物、构筑物上布设新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施等小型设施的情形。设立地役权，应执行《物权法》第十四章规定。
第十二条（关于过渡期政策）对于产业用地政策中明确，利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，过渡期满需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理。
产业用地政策对“暂不变更”的时限没有明确规定的，时限及后续管理可参照执行国土资规〔2015〕5号文件，或由地方国土资源主管部门会同相关部门制定实施细则。
存量房产和土地发展国家支持产业、行业的，政府承诺一定年限内不改变用途和规划条件，过渡期满后，如需办理改变用地主体和规划条件的手续，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理。
本条的亮点在于，过渡期满后，可以以协议方式变更用地主体和规划条件。这对于利用存量房地发展支持性产业无疑会发生积极影响，有利于促进新产业新业态的发展，但我们也担心实践中可能引发以产业政策套取土地的投机。
第十三条（土地供应价格的确定）各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。中西部地区省级国土资源主管部门应向相关部门建议，按照国发〔2016〕27号文件要求，将加工贸易相关的工业项目纳入本省（区、市）优先发展的工业项目。
根据国土资规〔2015〕10号文件，旅游相关建设项目中的人造景观用地应根据具体行业市场经营情况，客观评估确定供应底价。
根据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号），农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应以招标拍卖挂牌方式供应，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。
本条加大了对优先发展的工业及农林牧渔业产品初加工的支持，土地出让底价可以按不低于所在地土地等别对应的最低价标准的70%确定，但是如果以此确定的价格低于成本价的，应按成本价确定出让底价。本条对于优先发展的工业及农林牧渔业产品初加工行业是重大利好。
第十四条（依法使用集体建设用地）产业用地政策允许依法使用集体建设用地的，除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行，应以农村集体经济组织自行使用，或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下，各地可依法探索完善集体建设用地使用权入股、联营的管理方式。
依据《旅游法》规定和各省（区、市）制定的管理办法，乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。
除农村集体经营性建设用地入市改革试点以外（当然该试点政策之前景尚不明确），集体建设用地的使用并没有突破《土地管理法》的要求，但是具体方式明确了可以以土地使用权入股、联营等方式使用土地。
对于农家乐等旅游项目，本条也给出了支持政策，即乡村居民可以利用自由住宅或其他条件从事旅游经营。
第三章 改进完善管理方式
第十五条（安排供应计划）按照国土资发〔号文件规定，市、县国土资源主管部门测算计划期国有建设用地需求量时，应当主动征求本地区重点发展产业主管部门意见，确定需优先保障的重要产业国有建设用地需求量。
第十六条（项目认定）下列情形中，市、县国土资源主管部门应会商产业主管部门，对项目性质予以认定：
（一）落实产业用地政策时，对相关项目是否属于国家支持发展产业难以确认的；
（二）建设单位认为自身拟建项目符合《划拨用地目录》，对项目是否属于非营利性项目性质难以确认的。
产业主管部门能够就上述事项提供证明文件的，市、县国土资源主管部门应依据证明文件、按相关产业用地政策执行。产业主管部门不能就上述事项提供证明文件的，市、县国土资源主管部门可在与产业主管部门商议达成共识的基础上，共同提出对项目用地适用政策的建议，报请有批准权的政府批准后实施。
本条明确了项目认定的行政主管单位及认定流程。项目认定的主管部门是市、县国土资源主管部门，产业主管部门提供证明文件，如果产业主管部门不能就上述事项提供证明文件的，市、县国土资源主管部门可在与产业主管部门商议达成共识的基础上，共同提出对项目用地适用政策的建议，报请有批准权的政府批准后实施。
第十七条（关于供应前置条件）对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应前置条件的，设置供应前置条件时，市、县国土资源主管部门应当商请提出供应前置条件的部门，书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式。在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。
市、县国土资源主管部门应积极向本地区相关部门和产业发展、土地供应集体决策机构宣传国土资源部会同发展改革委、科技部、工业信息化部、住房城乡建设部、商务部共同下发的国土资规〔2015〕5号文件，落实其中将项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同前提条件的规定，提醒提出关联条件部门监督承诺书履行情况。
项目用地产业发展承诺书是重要文件，是土地供应合同的前提条件。项目用地产业发展承诺可能会影响到土地供应合同效力。
第十八条（限制改变用途与分割转让）对于落实产业用地政策供应的宗地，相关规范性文件有限制改变用途、限制转让或分割转让等规定的，原则上应当将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同，并记载到不动产登记簿和不动产权利证书，在分割转让审批、不动产统一登记管理等环节予以落实。
限制改变用途、限制转让或分割转让将写入划拨决定书或有偿使用合同，并记载到不动产登记簿和不动产权利证书，在分割转让审批、不动产统一登记管理等环节予以落实。这个规定，尤其是记载到权利证书中的措施，有助于打击“先拿地后变性”的土地投机分子。
第十九条（卷宗与台账管理）市、县国土资源主管部门要加强产业用地政策实施的精准性、时效性管理，加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管。适用的产业用地政策文件应当纳入土地使用权供应档案卷宗长期妥善保存。
市、县国土资源主管部门可根据需要建立产业用地政策适用项目台账，记录项目基本情况、适用产业用地政策、供后投资建设情况、过渡期起始时间及期满处理情况等。”
第二十条（监管责任）市、县国土资源主管部门要加强与产业主管部门的协调配合，依据土地供应合同、划拨决定书、产业主管部门出具的证明文件、前置条件文件、项目用地产业发展承诺书等约定的用地条件、用地责任、监管责任，强化用地供后联合监管。重大事项要及时向市、县人民政府或相关机构报告。
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