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房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析
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& && & 随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条至二十五条规定，拆迁补偿的方式可以采取货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本。对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋所有权的一种实物补偿形式。所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。从拆迁补偿形式来看，货币补偿涉税问题通常较为简单，难点在于实物补偿即“拆一还一”形式下的补偿涉及到的各项税收问题。本文将从实际案例及政策层面对“拆一还一”的涉税事项进行剖析，期待对开发企业拆迁安置过程中认清纳税事项、规避涉税风险有所帮助。& && & 一、营业税& && &&&国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。& && &&&1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前未有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。& && & 2、计税依据& && & 根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局〈关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复〉》（国税函发[号）、《国家税务总局〈关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复〉》（国税函[号）及国税函[号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均属于营业税的征税范围，应按销售不动产税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。& && & （1）“拆一还一”部分& && & 根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[号）和《营业税暂行条例》的有关规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施，如居委会用房、车棚、托儿所等，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。& && & 文件称对于“拆一还一”的部分按照成本价核定计征营业税，这里的回迁房成本价如何确定文中并未予以明确，因此存在较大争议。之前主要存在两种观点：一种观点认为，由于开发商不需对回迁房原占有土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；另一种观点则认为应包括土地成本。也就是说，矛盾的关键在于土地价款是否包含在成本范围内，这是实务中争议的焦点。比如，珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发[号）的规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。该文还规定，对于能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征销售不动产的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程差异等因素作合理调整后核定计征销售不动产的营业税。& && & 近期国家税务总局发文对此做进一步明确，根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。& && & 根据国家税务总局2014年2号公告的规定，拆迁安置用房视同销售，其营业税计税依据不包括回迁安置房所处的土地使用权价款。& && &&&（2）超面积补偿部分& && &&&对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额。即：第一，可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第二，可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第三，按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。& && &&&二、& && && &1、视同销售收入的确认& && & 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。文件确认收入的方法和顺序为：第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三，按开发产品的成本利润率确定。& && &&&2、计税成本的确认& && & 关于计税成本的确定，房地产企业自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号）规定：以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。即房地产开发企业以非货币性资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非货币性资产，再以与非货币性资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，房地产企业“拆一还一”行为要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认所得，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。& && & 又参照《关于印发〈2009年度企业所得税业务问题解答〉的通知》（青地税函[2010]2号）第26条规定，如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。【典型案例】：恒科房地产公司2012年度采取拆迁安置方式对碧翠园小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对被拆迁人房屋进行安置补偿。2013年2月恒科房地产公司就地安置拆迁户5,000平米，碧翠园小区市场售价9,000元/平方米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1.6亿元，总可售面积8万平米，其中包括用于拆迁安置的面积为5,000平米。拆迁补偿费支出：5,000×9,000=4,500万元视同销售收入：5,000×9,000=4,500万元单位可售面积计税成本=（2亿+1.6亿+4,500万）/80,000平米=5,062.50元/平米视同销售成本：5,000×5,062.50=2,531.25万元视同销售所得：4,500 -2,531.25=1,968.75万元需要在拆迁当期确认视同销售所得1,968.75万元。& && & 需要提示企业注意的是，视同销售的收入即4,500万元在做拆迁补偿成本的同时，应在碧翠园小区整个项目总可售面积之间进行分摊，而不能减去拆迁安置的5,000平方米，即不能以75,000平米作为分母，否则会加大可售部分单位工程成本。& && &&&三、土地& && & 房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，土地增值税方面应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。& && & 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。& && &&&与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要按照当地规定预征。回迁房视同销售所得是否需要做土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。如果项目已经全部销售完毕或者达到法定清算条件，则土地增值税必须清算。& && & 四、土地出让金返还款& && &房地产开发企业在与政府签订的《拆迁安置协议》中往往约定，拆迁安置工作完成后，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，这里应当注意的是，对于该款项开发企业应当并入所得计征企业所得税。& && & 企业所得税法所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第一项至第八项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等等。根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府型基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）规定：（一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补贴、贴息、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。& && & 财税[号文规定不征税的财政性资金是指国务院财政、税务主管部门规定了专项用途并经国务院批准。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。& && & 随后财政税、国家税务总又联合下发了《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进行补充规定，通知规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。& && &根据70号文的规定，房地产开发企业取得的财政性拨款，必须能够提供县级以上政府有关部门规定资金专项用途的资金拨付文件且财政部门或拨付资金部门对该项有专门的资金管理办法，同时企业对该项资金的收支进行独立核算，上述情况同时满足的情况下，企业收到的财政性拨款方可作为不征税收入进行税务处理。& && &&&以上是本文对房地产开发企业采取“拆一还一”形式进行实物补偿所涉及到的主要涉税难点问题分析，期待对纳税人拆迁安置过程中的税收实务工作有所帮助。
& && & 本刊物为国家或地方颁布的相关法规天岳就某些专题而提供的分析，并非对此类问题的详尽描述，仅供客户参考之用，并不构成对客户的专业建议。天岳认为所作分析内容及观点客观公正，但不担保其内容的完整性，亦不对上述内容做任何明示或暗示的表述或保证，客户不应单纯依靠本资料所分析内容而取代个人的专业判断，并将其作为可能影响业务决策的唯一基础。
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中国会计社区官方微信公众号：会计通。16-08-04 热线调查：回迁房房产证一直办不了
来源:政务监督热线编辑:济南网络广播电视台
摘要：节目开始，我们还是来关注反馈，昨天天桥区人民政府做客节目时，听众刘女士反映回迁房办理房产证时被卡在了原房的拆迁问题上
节目开始，我们还是来关注反馈，昨天天桥区人民政府做客节目时，听众刘女士反映回迁房办理房产证时被卡在了原房的拆迁问题上，跑了多个部门还是没有着落。详细情况，来听记者荣婷的报道：刘女士说，新房办不下证是因为之前的拆迁遗留下了问题，到现在她也不知该怎么办：录音：拆迁办让找旧投，旧投说这事找不着我，你得找拆迁办。我又找拆迁办，让等，又等了一年多。经落实，刘女士原房址是万盛街143号，拆迁后共分配房屋4套，前期在缴纳差价款时多缴纳了几万元，由此，问题也就来了。天桥区房屋征收服务中心副主任&杨秀君：录音：当时交款是101万，但实际是92万多，这样多交了88973元。（多交款为什么就影响办证呢？）发票和协议的差价款要符起来（一致）。旧投需要给她退这个钱。（多交钱责任在谁呢？）有些搬家费安置费啥的有的给她抵了有的没抵。（谁给她计算的？拆迁办吗？）拆迁办计算的，当时算的没问题，后期有抵交，抵进去之后需要交92万多。杨秀君表示，接下来将协助刘女士重新开具发票：录音：（也知道问题在哪了，之前跟旧投协调过吗？）协调过，但是旧投那边重新开发票很麻烦。这样我尽快吧，尽快给住户一个答复。让旧投重新开发票，开了发票就能办证了。刘女士回迁房的差价款居然有百万左右，其中似有隐情，对这一问题刘女士和天桥区房屋征收部门都避而不答。看来，此处回迁房办理房产证还不是一个简单的事儿。从最后天桥区房屋征收服务中心工作人员的答复来看，相关工作已经进入了议事日程，当然，希望这不是托词，也希望事情的解决不再遥遥无期！【主持人】我们也希望这个事情的解决不再遥遥无期，这条反馈就到这儿，更多的反馈内容，欢迎您关注《政务监督热线》周末反馈版的节目，一段片花之后，进入今天的节目。
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房屋拆迁安置的时候总会有一些纷争不断，不是一些居民不愿意搬离被强拆，就是补偿太少达不成一致，或者是开发商违约一类的。在这些情况当中，您是否曾遇到过呢？如果不曾遇到的话就听听杨某的案例吧。
杨某在通州区某村原有房屋20间，建筑面积216.46平方米。日，杨某与某开发公司签订了协议，约定杨某把房屋拆除，某开发公司提供两套回迁房，地址一套位于通州区某小区3单元402室，建筑面积215.16平方米，另一套在7号楼2单元102室，面积156.74平方米，当时杨某不在家，是他妻子签署的，协议上不是自己签的字。
后杨某又找某开发公司商谈，双方签订了补充协议，约定了回迁的时间，并将2套房屋的地址改成了楼上楼下，面积增加了50㎡。补充合同第6条约定“甲方自本协议签订之日起24个月向乙方交付房屋，交付前甲方每月补助乙方租房费1500元，从日起发放，超过24个月每月按2000元支付。”但是拆迁至今某开发公司都未能向其交付房屋，导致其与家人长期在外租房。
杨某心想离交房时间都已经过了大半年了，为什么某开发公司还不交房，是不想交了，要违约吗？那自己该怎么办？房子已经拆了，自己一家人现在都还没有住的地，还在外面租房，要是某开发公司真的毁约了那自己不就悲剧了吗?
杨某火急火燎的去找某开发公司，但某开发公司却回复说，和杨某所说的两份协议签订情况及内容属实。但是我公司包括违约金在内，已经给付了杨某总计一百六十万的补偿了。杨某明知当时签订协议所约定的房屋已无法按时交付，却不采取措施防止损失扩大，对杨某扩大的损失我公司不予赔偿。
听到某开发公司这样的回答，杨某怒火攻心，无奈之余只好将某开发公司诉至法院。
京创律师事务所律师意见：
依法成立的合同受法律保护。某开发公司与杨某于2013年1月签订的《协议》明确约定回迁房24个月期满不能回迁的，由某开发公司承担每日本房总面积市价的2％作为违约金。某开发公司未能如期交付房屋，理应承担违约责任。
某开发公司称杨某明知房屋无法按时交付却不采取防止措施导致损失扩大，扩大部分不予赔偿。但是某开发公司对自己提出的主张并没有没有证据证明，故应承担不利的法律后果。赔偿杨某的损失。
关于安置标准、楼层及有关费用、宅基地使用权补偿等都由《拆迁安置协议书（回迁）》做出了详尽的约定。杨某和某开发公司协商房屋变更后多余面积，住宅楼按每平方米2000元，商业楼按每平方米4500元，由乙方向甲方支付。乙方接到甲方入住通知书10日内，交付住宅增加面积部分价款，住宅楼乙方一次性支付，商业楼部分乙方交付40%，其余部分银行按揭。拆迁协议约定交房日期为24个月，超出的时间甲方按乙方每日本房总面积市价2％赔偿。至本协议签订之日，在房屋交付乙方时，甲乙方计算价差结算，多退少补。
庭审过程中某开发公司以双方约定的违约金数额过高为由主张降低违约金数额，杨某同意将违约金降低到，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定某开发公司向杨某才支付违约金的数额。判决：某开发公司于本判决生效后七日内向杨某交付约定的2套回迁房及给付逾期交房的违约金。
杨某终于如愿的拿到了自己的房子，告别了租房生涯。
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今日搜狐热点遗嘱中所涉房产拆迁后回迁房的继承问题探讨
本律师代理了一桩法律关系复杂，历史渊源杂乱的回迁房屋遗赠引发的确权纠纷案件。该案涉及到赠予、房屋拆迁、回迁房安置、遗嘱公证、政府不作为等法律问题，由遗赠引发的一桩回迁房确权的案件。目前该案已审结，虽历经波折，但最终当事人拿回了本属于自己的房产。以下是本案的简要案情及相关的法律问题探讨。
（本文已发表在《北京律师》杂志2013年1月版）
王某，女，未婚，于1988年立下遗嘱并经公证，将其所有的房屋遗赠给其侄子王某某，1993年遗嘱中涉及房屋拆迁，1996年回迁后形成回迁安置房，2003年王某去世。安置房一直未办理过户手续。现王某某要求拆迁房办理过户手续未果，那么王某某能否依据公证遗嘱及拆迁协议主张回迁安置房的所有权，该主张是否已过诉讼时效？笔者试从物权变动及继承两方面对此案进行探讨。
所谓物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就物权自身而言，是物权的运动状态；就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。物权变动的主要类型包括因法律行为发生的物权变动和非因法律行为发生的物权变动两种。因法律行为发生的物权变动是指依当事人的意思表示的物权变动，包括双方物权行为和单方物权行为。非因法律行为发生的物权变动主要是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定、遗嘱或遗赠、合法建造、拆除房屋、先占、添附、标的物灭失、混同、时效、拾得遗失物、发现埋藏物或隐藏物等形式而发生。
本案中所涉及的物权变动主要涉及两个物权变动行为：一、因遗嘱行为发生的物权主体的变动；二因当事人的意思表示发生的物权客体的变动。
一、因遗嘱继承行为发生的物权主体的变动
《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《继承法》第二条规定：继承自被继承人死亡时开始。因此，物权的变动自被继承人死亡时开始生效。被继承人死亡后，其在民法上的主体资格即告丧失，其对原有财产的所有权消灭，从法律上所有权当然应该在此时转移到继承人的手中。
本案中，被继承人王某于1988年立下遗嘱并公证，2003年王某去世后，根据其公证遗嘱和《物权法》及《继承法》的上述规定，该遗嘱中所涉房屋所有权自然归王某某所有。
二、因当事人的意思表示发生的物权客体的变动
《城市房屋拆迁管理条例》第二十条规定：第二十条&拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。《北京市实施&&/span&城市房屋拆迁管理条例&细则》第十六条规定：拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)的补偿形式，由双方商定，可以实行产权调换、作价补偿，或产权调换和作价补偿相结合。
产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换。被征收人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。
结合上述条例及实施细则的规定和1993年王某与拆迁方达成的拆迁协议，约定拆除原房屋后应以产权调换形式原址回迁安置，该安置房于1996年回迁。在此拆迁过程中物权的客体形态发生了从原房屋到回迁安置房屋的变化，但该物权关系并未发生变化，王某依法享有拆迁房屋的所有权，那么以产权调换形式回迁后的回迁房所有权也应为王某依法享有。
三、物权主、客体均发生变动后的依遗嘱继承问题
在公证遗嘱所涉房屋拆迁后，该公证遗嘱中的继承人能否依照遗嘱继承回迁安置房屋呢？笔者认为，继承人应是回迁安置房的合法所有权人。1、遗嘱所涉房屋拆迁后回迁安置，导致的是物权客体形态上从原房屋到回迁安置房的变化，但该房屋并未从根本上灭失，而是以新的物权形态继续存在，该物权形态上的变化不能引起该遗嘱内容及效力的变动。2、物权主体发生从王某到王某某是依照公证遗嘱进行的，虽然该物权主体变化是在物权客体形态变化之后，但该变动与物权客体的变化并不冲突，变动后的主体对发生形态变化的客体仍应享有合法的所有权。因此，该案中王某某可以依法继承回迁安置房的所有权。
四、诉讼时效问题
《民法通则》第137条规定：“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护。”
根据这一规定，最长的诉讼时效的期间是从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护。本案中，诉讼时效的期间最早可从2003年王某去世，王某某继承开始时计算，而王某某2009年才得知所有权登记在拆迁方名下并立即向拆迁房提出书面交涉。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项规定：“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”，产生诉讼时效中断的效力。因此，该案中王某某自2009年知道权利被侵犯时立即向拆迁房提出书面交涉已引起了诉讼时效的中断，该案并未超过诉讼时效，法院应依法受理并审判。
综上，虽然该案中物权发生了两次变动，但该两次变动均依照当事人双方的意思表示进行，且二者并不存在矛盾之处，均系合法行为，王某某的合理诉求应得到法院的支持。在此也提醒被拆迁人和公证遗嘱继承人，拆迁后的回迁安置房屋一定要及时取得房屋所有权证，公证遗嘱继承人在被继承人死亡后可办理继承公证，并及时分配应继承的财产，以避免纠纷。
&赵丙浩律师联系电话：，QQ：。办公地址：北京市朝阳区白家庄写字楼C座201室；北京市新发地京良路南苹果梨交易区西南角新发地经营者乐园院内一层。
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