损害消费者合法权益　　合理确定按使用面积收取物业费　　是破解物业收费难瓶颈的根本方法 　　国家住建部：　　物业管理费收费标准涉及千家万户，涉及全国每一个市民消费者。如：2009年,2011年,2013年哈尔滨市物价局和住房保障和房产管理局连续下发了三个《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》指导意见和哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知等,其中规定：物业服务费用以平方米（建筑面积）*月*元为计费单位……。此规定一出台，引发了业主消费者强烈的不满。很多消费者愤愤地说：购房时，我们被开发商用建筑面积系数狠狠地宰了一把；住房时，我们又被开发商指定的物业用高达1.5以上的建筑面积系数砍了一刀，而且是在合法的掩盖下砍得头破血流。这种状况在全国是普遍存在的问题，侵害了全国住房消费者的合法权益。黑龙江省物价局在答复我的行政投诉时，以承认按建筑面积收取物业费没有法律依据，但又称：是全国普遍采取的方法。鉴于此，特向贵部投诉其按建筑面积收取物业费违法性和提出建议。　　建筑面积是开发建筑单位销售商品房的计算单位，物业收费与建筑面积没有任何关联。(发改价格【号)《物业服务收费管理办法》和（黑价联字【号《黑龙江省物业服务收费管理办法》都没有物业费按建筑面积收费的表述和标准。而哈尔滨市物价局和住房局不知根据哪个上位法，制定出了按建筑面积收取物业费的标准。这个标准不合理、不合情、不合法。物业服务质价不符，哈尔滨没有一家物业按建筑面积提供服务的，却都按建筑面积收取物业费。侵害了消费者的公平交易权。按建筑面积收取物业费有失公允、公平、公正，有失正义。　　建筑面积有全部建筑面积范围和计算一半建筑面积范围共有20项。这20项范围，如今都在向业主消费者收取物业费，都在损害消费者的合法权益。按建筑面积收物业费既不合情，又不合理，更没有法律依据。业主怒斥道：我们的间壁墙、外墙，走廊，屋檐下，变电亭，物业用房等，虚拟的投影面积和其他水平投影面积、水泥沙石，甚至还要给空气，都要我们交物业费，这不赶上从业主手里抢钱了吗？以某小区为例：2003年9月入户，物业费按使用面积每平米0、25元收。2009年市物价局出台按建筑面积收物业费的办法，物业未经物价部门批准，擅自将物业费提高到按建筑面积每平米0、33元收，已达到0、5元。此收费标准已超过物业与业主签订的物业服务合同一倍。2011年（哈价联发【2011】17号）文件发布后，小区物业又将物业费提高到每平米按建筑面积0、60元收，并顺利通过了成本监审和备案。以某业主的住房为例，使用面积81、5平米，进户按使用面积每平米0、25元缴费合同约定。月缴物业费20、38元，全年缴费244、56元。而2011年后，按建筑面积缴费，建筑面积122、85平米，每平米0、60元，月缴费73、71元，全年交物业费884、52元。相比之下，每年多交物业费639、96元。相当于物业费涨价262%，也就是涨价两倍半还多，而按建筑面积收费涨价占物业费涨价的百分之五十以上。物业收费是提高了，政府形象受影响了，业主的支出加大了。尽管剔除物价上涨因素，物业费的涨幅也让业主难以承受。 【2013】39号文件称： 根据《中华人民共和国价格法》、【物业管理条例】、国家发改委【物业服务收费管理办法】、【哈尔滨市物业管理条例】《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发（关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见）的通知》等有关法规和文件精神……制定了物业费按建筑面积收取的规定。我翻阅和仔细查找了上述法律、法规、规章和规范性文件，未找到关于物业费按建筑面积收取的规定。却找到了物业费按使用面积收取的文件。上位法没有物业费按建筑面积收取的表述。咨询了省市物价管理部门也没得到明确的答复.　　计算全部建筑面积的范围有十五项，计算一半建筑面积的范围有五项，多达二十项之多的建筑面积，作为向消费者收取物业费的依据，有失科学性，于法无据。　　房屋的建筑面积的定义为:房屋的建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2、2米以上（含2、2米）的永久性建筑。　　由此定义得出：建筑房屋的砖瓦砂石，钢筋水泥，房屋内的间壁墙体，楼梯走廊，与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚，电梯间，高层（用于二次加压供水，供热的）技术层，门厅，多层的水箱间，垃圾通道，管道井，提物井，屋檐下的空间（空气），屋檐下的水平投影面积（也是空气），有柱的门斗，进入小区的带有装饰的大门，变电亭，物业用房，地下室，锅炉房等，这些都是消费者为其缴纳物业管理费50%以上的建筑面积的组成部分。通俗的说，消费者在为砖瓦砂石，钢筋水泥和空气在交物业管理费。　　那么，物业管理费的构成又有哪些哪？看看物业管理费的构成。　　按照《物业服务收费管理办法》物业管理区域的物业服务内容包括：一、综合管理；二、区域保洁服务（清洁卫生管理）；三公共区域秩序维护（保安）；四、公共区域绿化养护（种树种草）；五；清冰雪；六、公用部位设施设备日常运行保养维修。从这六项服务内容可以看出，其收费与建筑面积毫不相干。　　我们要问：一是百姓家的间壁墙需要管理吗？二是物业你给管理吗？如何管理？咋管理？三是建筑外墙和室内内墙需要打扫卫生吗？物业能进家里清洁卫生吗？如果不能，为什么对间壁墙和外墙收物业费？四是家里的间壁墙和投影下的空间（空气）如何维护秩序？上业主家维护秩序吗？咋维护？五是能在建筑面积的砖瓦砂石、屋顶、梁板、柱上种树种草吗？如何绿化？咋种？六是业主家里有冰雪吗？家里的间壁墙需清冰雪吗？七是那些公用部位设施设备日常运行保养维修与建筑面积有关吗？二次加压供水与建筑面积中的砖瓦砂石钢筋水泥有关吗？八是共有面积中的物业用房，锅炉房，变电亭，收发室，地下室等也在业主交纳的物业费的范围。九是业主室内潮湿墙体长毛，物业为何不给维修，难道这个墙体不是建筑面积吗？物业按建筑面积收物业费，却不按建筑面积维修，权力义务对等吗？老百姓说，公租房房租每米才一元多钱。如今，房子是我们自己买的，交的物业费比房租还贵出好几倍，合理吗？　　综上所述，物业费按建筑面积收取等于给砖瓦砂石，水泥钢筋，空气等交物业费。不合情，不合理，没有法律依据支持。如果说，按使用面积收物业费，至少以前还有个规范性文件。　　按建筑面积收取物业费不具合理性，不科学，不近人情，没有法律依据，备受市民争议。因而哈市相当多居民小区物业面对绝大多数业主的反对，为了维持正常开展物业收费，不得己仍按使用面积收取物业费。按建筑面积收物业费出台后，在全市引起了强烈反响，据了解，相当一部分物业企业由于业主强烈反对，没有执行这个规定。文件如同鸡肋，食之无味，丢之可惜。于是,近年又重新出台了带有试用期的新规定.新规定沿用按建筑面积收物业费的老套路，依然不被业主买帐。 　　物业服务与商品买卖一样,应该是等价有偿,质价相符。如果强行要求业主先交费,后服务,就违背了价值规律.就违背了民法的基本原则,既权利义务相一致的原则.世上没有只有权利而没有义务的权利,也没有只有义务而没有权利的的义务.物业服务必须遵循商品经济的价值规律;必须遵循权利义务相一致的民法准则.　　《价格法》第十八条规定 ：下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：第四款、重要的公用事业价格；第五款、重要的公益性服务价格。　　《价格法》第二十二条第一款规定 ：政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。　　《价格法》第二十三条规定 ：制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断的商品价格等政府指导价、政府定价，应当建立听证会制度，由政府价格主管部门主持，征求消费者、经营者和有关方面的意见，论证其必要性、可行性。　　哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知和其指导等级收费的附件未按照法定程序进行听证，因此，这个收费办法和计价标准因程序违法而无效。根据【黑龙江省规范性文件制定和备案规定】:制定规范性文件应当依照法定的权限和程序，不得违反宪法、法律、法规、规章和政策规定，不得与上位规范性文件相抵触。　　违反本规定制定的规范性文件无效。　　制定关系群众切身利益的公益性服务价格应当举行听证，这是法定程序。哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知和其指导等级收费的附件未按照法定程序进行听证。因此，这个收费办法和计价标准因程序违法而无效。　　法无授权不可为，法定职责必须为。希望国家有关部门根据规范行政执法的规定，实行层级监督。履行法定职责，并依照法定程序纠正行政违法。　　今年是依法治国年，希望管理部门走出办公室，深入小区，倾听业主意见，倾听社会各方面意见，倾听法律界人士意见,深入调查研究，进行民意调查。并根据各类小区的实际情况，在兼顾保物业微利，保护业主合法权益的前提下，制定出切实可行的，具有可操作性的合情、合理、合法的物业收费标准。按使用面积收费，让全国数亿业主消费者，包括你、我、他所有的人，都能感受到新的物业收费标准公正、公平、公允。让物业企业在微利下做好物业服务，以整体提高全国物业管理水平。给全国百姓一个具有说服力的说法。更希望全国人大代表、政协委员能把此问题作为提案、议案，向有关管理部门提出，依法治国，解决这个多年来一直损害全国消费者合法权益的事关民生的大事，共创文明和谐的社会。　　希望就此问题抛砖引玉，并供住建部参考，并请住建部书面答复　　中 国 法 学 会 会 员　　黑龙江省法学会消法研究会常务理事　　哈尔滨市消协维权监督员　　2015年中央电视台315晚会特别贡献奖获得者　　王积英　　日　　手机：
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　　物业费不光收收垃圾，还带维修房子。你米数大，当然钱多。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)酒店自有房产为独立的建筑.请问物业有权利收取物业管理费吗-没有房产证的杂物间物业有权收取物业管理费吗
酒店自有房产为独立的建筑.请问物业有权利收取物业管理费吗
作者：佚名
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酒店自有房产为独立的建筑.请问物业有权利收取物业管理费吗
果这个酒店是在物业管理范围内，物业当然有权收取物业管理费，酒店是独立建筑，物业本身又不对内部进行管理，他们管的只是公共部分，下下水，管公共部分的设施设备，比如地下管网，消防等等，管公共绿化保洁，比如你酒店周边绿化保养，保洁等等，酒店不是独立于物业管理区域以外，缴交物业管理费的，当然如果体量大，可以考虑跟物业谈判，按较低一点的标准缴交，所以也是跟其他建筑一样。如果该酒店完全独立于小区之外，与物业管理区域没有任何关系，那么物业就无权收取这个费用了
如果是酒店聘的物业就可以收取
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本文提要：南逸物业公司缺乏管理资质等为由,拒付服务费与上述规定不符,且南逸物业公司已经放弃追索滞纳金,物业管理费的计算上也作出相应的让步,上诉人吴润冠、汪佩佩坚持拒付物业管理服务费理由不足。
&&& 吴润冠、汪佩佩诉上海南逸有限公司物业管理纠纷案&&& (2000)沪一中民终字第1986号&&& 上诉人(原审被告):吴润冠,男,日生,汉族,中国民航上海医院工作,住本市七莘路4室。&&& 上诉人(原审被告):汪佩佩,女,日生,汉族,退休,住本市七莘路4室。&&& 两上诉人共同委托代理人:包更生,上海市南方律师事务所律师。&&& 被上诉人(原审原告):上海南逸物业管理有限公司。住所地上海新城经济区,经营地本市七莘路1室。&&& 法定代表人:周建国,经理。&&& 委托代理人:何泽永,男,该公司工作人员。&&& 委托代理人:王放,上海市银都律师事务所律师。&&& 上诉人吴润冠、汪佩佩因物业管理纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2000)闵民初字第1465号民事判决,向本院提起上诉。本院于日立案,依法组成合议庭,于9月12日公开开庭审理了本案。上诉人吴润冠、汪佩佩及其委托代理人包更生,被上诉人上海南逸物业管理有限公司(以下简称南逸物业公司)的委托代理人何泽永、王放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。&&& 原审法院认定,南逸物业公司与南国花园业主委员会签订的《物业管理服务》合法有效,该业主委员会自 日起聘请南逸物业公司对南国花园小区实施物业管理,该决定对全体业主具有约束力,吴润冠、汪佩佩理应遵守。吴润冠、汪佩佩所称其与南逸物业公司www.fdcew.com没有权利义务关系,与事实不符,不予采信。南逸物业公司所提供的物业管理服务虽有瑕疵,但不能成为吴润冠、汪佩佩拒付1999年7月起的物业管理费的理由。南逸物业公司依据《物业管理服务合同》及低于经有关物价管理部门审核、备案的收费标准即每平方米面积0.80元要求吴润冠、汪佩佩给付1999年7月至2000年3月的物业管理费并放弃追索滞纳金,应予支持。原审法院遂于二OOO年六月二十七日根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定,作出判决:吴润冠、汪佩佩应于本判决生效之日起三日内给付南逸物业公司物业管理费人民币781.83元。案件受理费人民币?69.73?元,由南逸物业公司负担19.73元,吴润冠、汪佩佩负担50元。&&& 吴润冠、汪佩佩上诉称:南国花园业主委员会的产生程序不合法,故他们不承认业主委员会与南逸物业公司签订的《物业管理合同》,他们与南逸物业公司之间没有债权债务关系。南逸物业公司的资质等级为无级,所以该公司缺乏对南国花园的7万平方米小区实施物业管理的资质。原审法院认定南逸物业公司与业主委员会日签订《物业管理服务合同》与事实不符,南逸物业公司未在该合同上盖章。请求撤销原判,驳回南逸物业公司的诉讼请求。&&& 被上诉人南逸物业公司辩称:上诉人吴润冠、汪佩佩的上诉理由与事实不符,原审法院所作判决正确,请求维持。&&& 经审理查明,1996年7月,中国民用航空华东管理局与上海南国开发有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》一份,该管理局向该房地产公司购买了座落本市七莘路3198弄南国花园内的商品房14套。其中 33号704室(建筑面积108.59平方米)房屋,于日调配给吴润冠、汪佩佩夫妇居住使用。嗣后,吴润冠夫妇根据有关公房出售政策于日取得了该房屋的《上海市房地产权证》,权利人为吴润冠。 日,南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了《物业管理服务合同》,双方约定:南国花园业主委员会将七莘路3198弄(南国花园)委托南逸物业公司实行物业管理,南逸物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同;委托管理期限为2年,自1999 年5月1日至日;物业管理服务费由南逸物业公司按建筑面积每平方米0.80元向业主收取,对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的南逸物业公司可以按日加收交纳费用千分之三的滞纳金。该合同还加盖了上海南国房地产开发有限公司的公章。同年5月1日,南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了一份协议,载明:南逸物业公司自日起正式为南国花园业主委员会聘用,原南宁物业公司、南国房地产开发有限公司物业管理部和业主所签协议自即日起移交南逸物业公司并继续有效。当月,南逸物业公司填写了由上海市物价局印制的《上海市物业管理服务收费备案、审核表》,确定物业管理费标准为:非电梯房每平方米建筑面积0.93元,电梯房为1.23元。有业主委员会、南逸物业公司的上级单位上海南国房地产开发有限公司、闵行区物价局盖章。另查明,吴润冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面积0.80元缴纳了日前的物业管理费,以后南逸物业公司经催缴未着,遂于日具状诉至法院,请求判令吴润冠、汪佩佩按每平方米建筑面积1.20元缴纳1999年7月至2000年3月的物业管理费,共计人民币l,172.76元及滞纳金320.58元。在原审法院庭审中,南逸物业公司表示放弃追索滞纳金,并要求吴润冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面积0.80元缴纳物业管理费,共计781.83元。吴润冠、汪佩佩则认为,其入住的房屋有严重的渗漏和霉变,不具备居住的基本条件,南逸物业公司对其报修置之不理。其与南逸物业公司间没有权利义务关系等,不同意支付物业管理费。&&& 另查明,本院审理中,上诉人吴润冠、汪佩佩为其上诉主张,当庭提供了(1)包更生律师于日向原南国花园业主委员会专职秘书陶福淼所作调查笔录,以证明日南国花[1]&&
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房事儿观察室
说到物业的问题，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。购房指南也收到网友们众多的问题，比如住底层的朋友要交电梯费吗？到底要交不要交呢？毕竟人家住底层也不怎么用电梯。今天就来跟大家说说关于物业的一些冷知识。问：物业客户服务部是干什么的？答：负责客服工作的策划；负责入户手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案整理；物业服务费的催缴工作。问：物业工程部的工作是什么？答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。问：物业维修资金怎么用？买房入住后，大家最关心的就是房屋质量问题了。如果出现漏雨漏水等房屋质量问题，房屋就需要维修了，这个时候大家就会用到买房时缴纳的物业费中包含的房屋专项维修资金。问：业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。问：物业费以什么面积收取？没入住要收吗？答：物业费的收取分两种情况，房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。物业费的收取时间也分两种情况，按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。所以，到了上面提到的时间节点，物业就要开始计费了，即使不入住也是要收费的哦。问：房屋工程质量还遗留问题，是否可以拒交管理费？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发商遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。问：没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权断水、断电？答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。问：有的业主不交物业管理费，对其他业主有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益。问：住在底层的业主还要交电梯费吗？高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。问：业主没在家时，物业应该帮忙代收快递吗？一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。问：装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved该房开商的自有物业是否应该缴纳物业管理费
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&基本案情：一房开商自建了一独栋大楼，大楼相继出售。房开商自己留了地上两层和地下两层自用。后购楼业主在该房开商为参加的情况下召开了业主大会。撤换了原有物业公司，新聘请了物业公司。该物业公司随即起诉该房开商欠缴物业管理费。房开商拒绝缴纳物业管理费。分析如下：
一、该物业管理公司不具备合法主体资格。《物权法》第七十六条（四）项规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”
应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对物业公司的选聘和是两个过半来决定，即参与业主所有面积过半并且人数过半。本案中选聘物业公司的业主大会的业主所占面积没有过半。所以，选聘是无效的。
同时，《物权法》第七十八条　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中业主委员会的决议不合乎法定程序。是无效决议，房开商可以向人民法院请求物业公司的产生不合法，业主委员会的选聘决议无效。本案中的原告产生是不合法的，没有实施物业管理的主体资格，同时也不具有诉讼主体的资格。
二、该房开商没有实际享受该房开商的物业管理费服务。
物业管理包括共有部分也包括专有部分。在对公共部分的物业管理上，房开商和普通业主一样是业主。同时在共有部分也同样享受了物业管理服务。所以应该承担物业管理费用。但是本案有其特殊性，特殊在于该物业不是一个封闭的小区而是而而是一栋独栋大楼。房开商的自有房产在地上一二层和地下一二层，是和其他业主呈相对独立的状态。房开商的专有部分的水电管道维修和保安、保洁等物业是自己负责的。不存在和其他业主共享物业服务的问题。所以，本案中，房开商也不存在承担对共有部分的物业管理费的问题。
本案中房开商但是对专有部分的物业管理是由自己来完成的。没有服务就没有收费。所以对自有部分的物业管理显然不承担物业管理费。对专有部分由于是自己承担物业管理，更是不存在享受物业管理的问题。
综上所述，该物业公司不具备合法的主体资格，没有权利行使收取物业管理费用的权利。同时，就算其主体合法，由于该房开的特殊性，该房开商实际上也没有享受物业公司的物业服务，所以不承担物业管理费用。
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