&p&我看到了一件很可爱的事情。下面迟点说。&/p&&p&之前一直说 保资产还是保汇率，只能二选一。个人觉得虽然这两项本身不是矛盾体，但是在现在中国的泡沫下，的确就是这样的反相关关系。&/p&&p&保资产，会继续伤害实体，也就继续伤害真正的国内经济，伤害出口和进口。也继续做大泡沫，增加债务，增加贷款，推高通胀直至最后大家都发现除了房子，之外一无所有。因为那时候一碗白米饭要50元一碗。&/p&&p&保汇率，就是要资金回流到企业，刺激企业发展，更好地出口和更合理地进口，老百姓愿意重新埋头苦干，而不是像现在这样想着投机暴富。这样也可以稳定物价，稳定通胀，减少对滥发货币的需求。但是，这样做需要刺破资产泡沫。&/p&&p&日本选择了第二条，得救了，现在虽然GDP表现不行，但是其实人家富得流油（自己找资料）。&/p&&p&当我们发现我朝资产泡沫这么大的时候，我就在想，欧美世界是否应该刺破它，给我们最后一击？毕竟我们是他们的眼中钉。就像老美对日本干的一样。但是一直没有动作呀？？？？&/p&&p&好了，到我要讲的最近发现的有意思的事情：老美缩表加息却在贬值，人民币已经涨破6.3！&/p&&p&呵呵！这就搞笑了。看不懂，我不是经济学出身的，看不懂。&/p&&p&但我知道老美是在新一轮的吸血，加息缩表（回收美元）配合现在的增强国内制造业的政策，的确是应该让美元贬值才对，这样可以刺激出口，刺激输出。老美的招数永远这两招，吸收和放狗。现在这次两招一起下了。有人说，美元贬值他们的发放出来让各国买的债务不是会更多吗？但是，同时也让对方的美元贬值了，受伤害了，你的外汇储备咋办？然后会怎样？想一想。老美不太在意自己发放给各国的美债，换我我也会太在意。但是你们却在意手里拿着的美元......&/p&&p&好了，现在说回人民币被迫升值，而且升得很厉害！这点就有问题了，这让我想，我朝控制不了汇率了，或者说，已经调解不了汇率了。这样，让我多心地想到，如果我们想学日本，也学不了了！因为日本式保汇率了，我们现在还在 保资产还是保汇率 这条路上挣扎，天真地想找两全其美的方法的时候，老美直接跟我们说：“你们别想学日本！我就是要你保资产！”&/p&&p&如果，我朝在2017年初就下定决定砍掉房地产这个毒瘤的话，老美这招就起不到作用了。&/p&&p&但是，历史没有如果，我们的老总在2017年选择了最保守最没用的方法，妄图用温和的手段，既不想刺破泡沫，又想保实业保汇率。如果真的有这么好的事，日本和俄罗斯 早就用了。还用得着出事吗？&/p&&p&我们迟早，要付出惨痛的代价。我朝如果泡沫被刺破，将会是地球上最大规模的爆浆！&/p&
我看到了一件很可爱的事情。下面迟点说。之前一直说 保资产还是保汇率，只能二选一。个人觉得虽然这两项本身不是矛盾体，但是在现在中国的泡沫下，的确就是这样的反相关关系。保资产，会继续伤害实体，也就继续伤害真正的国内经济，伤害出口和进口。也继续…
&p&除了冷嘲热讽，我们还能做一些其他思考。&/p&&p&&br&&b&一、从题主的例子可以看出，房价上涨的真正受益者从来不会是普通民众。&/b&&/p&&p&&br&题主这样的持有一套北京房子，市值450万的“普通民众”，可能是知乎上大多数人的羡慕对象。然而，谁苦谁知道。如果题主能够有的选择，他肯定宁可自己的房子市值只有150万甚至更低。&b&因为那就意味着，换房的时候支出的差价少了。他就有希望换更大房子了。&/b&&/p&&p&而现在，这“450万”就像漂在天上的浮云，名义上是写着自己的名字，但根本就够不到。这种纸面财富只能在理论上变现，实践中题主根本不可能拖家带口去租房而把自己产权房卖掉（更别说学区户口之类的捆绑）。“450万”的唯一意义，就是提醒题主：现在整体房价已经到了这个层次，你想换房，就得掏出这个层次的差价。&/p&&p&所以，我一向的观点：房价上涨的受益者仅有政府、开发商、中介和多套房持有者。而那些只有自住房的老百姓，沾沾自喜于自己房价市值上升，我实在看不到其中有什么逻辑可言。除非是做生意可以把自己房子抵押，拿到较高贷款，但现实中那些只有自住房的老百姓，有多少人会需要几百万贷款做生意？&/p&&p&&br&&b&二、职场天花板。&/b&&/p&&p&过去十几二十年的房价上涨逻辑，相当一部分就是建立在收入猛增（尤其是白领、金领收入猛增）的基础上（当然，近年来逐渐演变为金融方面的逻辑）。代入数字打个比方：&/p&&p&2006年，我税后收入3000.
当时贷款买了房，60万。贷款30万，月供1500. 当时的月供已经占月收入的一半，可以说负担非常重。&/p&&p&2016年，我收入已经变成了税后3万。房子现在市值已经是600万。贷款的数字现在看起来简直不值一提，只要我愿意，随时可以还。&/p&&p&然而：&/p&&p&假如2016年的一个月收入税后3万的白领，秉持着同样的逻辑买入600万房产，贷款300万，月供1w5.&/p&&p&那么，2026年，他的收入会变成多少？10万？20万？30万？&/p&&p&从题主的例子来看，“6年来收入一点没变”，这反映的就是普通白领的情况。当然，有些资质出众、特别勤奋、努力奋斗的人，收入快速提升也是很常见的。但一般人而言，经过了前十几年这段高速发展的红利期，现在收入增长停滞徘徊不前也是更加正常、普遍的情况。&/p&&p&那么，你还能用十几年前的逻辑来承受高额支出和贷款么？我这里尤其说的就是题主的担忧——因为如果要换房，势必又要承受现金压力加上贷款压力。60平换120平，差价就至少500万（加上税费）。更何况还要承担1.2倍的利率。&br&&br&&b&三、题主感觉到悲催的根源。&/b&&/p&&p&&br&这种根源就是我说的，目前普遍存在于中国一二线城市的现实。&/p&&p&&br&——&b&那就是，那些收入远远高于社会平均水准的人，其享受的生活质量却高不了平均水准多少，甚至有的还欠奉。&/b&&/p&&p&一家三口60平，达到社会平均住房标准了吗？在北京估计是很悬。&/p&&p&题主家里税后收入，超过北京平均收入水平多少？少说三四倍。&/p&&p&享受到北京平均生活水准三四倍的程度了吗？远远不及。&/p&&p&这种现象是如何产生的呢？&/p&&p&在经济高速发展、货币增发过程中的入场先后问题。先得到new money的人剥削后来者。&/p&&p&这种现象是高速发展期所特有的。&b&而高速发展期不是一个国家历史所特有的。历史的常态是稳定慢速发展，甚至倒退。高速发展是异常现象。&/b&&/p&
除了冷嘲热讽，我们还能做一些其他思考。 一、从题主的例子可以看出，房价上涨的真正受益者从来不会是普通民众。 题主这样的持有一套北京房子，市值450万的“普通民众”，可能是知乎上大多数人的羡慕对象。然而，谁苦谁知道。如果题主能够有的选择，他肯定…
&p&我昨天和朋友吃面，说起房贷，我说去年结婚了买了套房子，现在每个月还贷款4万2，还三十年。&/p&&p&他挥了下筷子，说，你信不信，今年是2018年，30年后，2048年，4万2只能吃这一碗面。&/p&&p&我想了想1988年，那时候一个月工资大概就是50块不到吧，刚好吃这碗面。于是不敢还嘴，默默吃面。&/p&&p&所以我不太关心2018年涨价不涨价了。&/p&&p&——————————分割线———————&/p&&p&看到不少小白在评论，谓我心忧，那我给看不明白的再多解释点干货，我没有公共号可以推销，也不愿意抄写主流废话，话糙理不糙，将就着听听罢了。在知乎，看多房价就是得罪人，冷嘲热讽无数，但我没有办法按心理阴暗的人的预期去写，我只能写给明事理的人看，历史会告诉你对错——等看冷嘲热讽的人去提问，2021...年房价会涨么？不去翻翻...2017的年经问题。&/p&&p&在通胀的历史大潮中，谁也不能逃脱——哪怕你持有黄金，持有股票，etc，很难有能力预知哪类资产在某个阶段能跑赢通胀。去年的M2增速创历史新低，大概9%——这意味着去年你兜里的100元“大钞”，今年大概就是91元了。(读过两页书的马上在评论区跳脚起来迫不及待地各种挖苦鄙视，具体GDP和CPI和M2的定义、关系和内涵不在这里展开，评论区统一回答)&/p&&h2&所以请记住第一个重点：&b&当我们购买房产的时候，从配置的角度，我们想要购买的不是房产，我们要购买的是债务。&/b&没错，债务不是你想得到就可以得到的——除了买房子，你很难有机会获得那么多的债务。只有债务，才能对抗通胀——借今天的钱，明天还。&/h2&&p&我们不能去借100万然后买个苹果手机，这不是正确的打开方式。&b&鸡蛋可以被生产，手机可以被迭代，目前看，唯一不能被印刷、制造出来的，是土地，是城市中心的土地。&/b&中国的土地政策，决定了小产权房的命运，也决定了不会出现城市空心化，富人去住郊区——城市是有边界的，边界就是包围城市的集体土地。&/p&&p&所以，才要靠不能再生的土地，尤其是一线城市市中心的土地，去获取债务，对抗通胀。前提是你觉得你这辈子总是需要买一套房子，早晚都要买。90后00后觉得不需要自己的房子的，不在此列，不必去考虑这个问题。&/p&&p&人往往会高估一年以后的自己，而低估十年以后的自己。而人对30年，往往是没有概念的。有人在评论区和我算汇率，一如你很难想象一碗面4.2万（这是个夸张的比喻，我也不希望这样），你也很难想象，美国地图上，阿拉斯加那么广袤的一个州，150年前的1867年，沙皇以720万美元的价格卖给了美国人。720万美元，还不够贾跃亭如今在美国买一套房子。&/p&&p&去年我去大英博物馆，一件展品我印象很深。这是1901年的一台Tiffany收银机，精确到1又1/2个便士——真是一分钱掰成两半花。而最高的一个档位，就是1英镑，说明在当年，这就是我们语境里的“毛爷爷”、“大团结”——这可是在Tiffany的店。还有一张收据，1.500镑，精确到小数点后3位。我感觉如今在Tiffany店里，150镑恐怕也买不到任何一件商品了吧。插图见下。一百年就是3个30年，货币贬值太可怕。&/p&&p&在英国聊了聊，伦敦年轻人没有那种“我来伦敦读书，个人去奋斗一把，买套房子”的想法——你的房子哪里来的？爸爸给我的，你爸爸的呢？爷爷给爸爸的。——我们的社会还是很友好的阶段，我从二线城市到上海读书并留下来，说这句话是真心的。阶级固化也是一个讨人厌的概念，虽然眼看在形成——以后就是推租赁房了。&/p&&p&&br&&/p&&p&又有人开始嗷嗷叫要崩盘——理由就是涨的太高了，他作为屌丝买不起。&/p&&h2&请记住第二个重点：纵观所有的崩盘的原因，从来都不是价格高，而是杠杆高。&/h2&&p&2011年起上海限购至今，还有几个炒房客身处其中？欧成效都转战重庆去了。11年前埋伏进去的炒房客，也早脱离了成本区。全国居民个人住房贷款余额21.9万亿，在仅仅北上广深四城约130万亿市值面前，也不足1/4，换句话说，很多人的房子，早就没有杠杆或者杠杆极低。从2017年调控至今，二套房首付上海7成——只能放出3成杠杆。&/p&&p&再通俗解释一下，2001年我二姨56万买入的黄浦区的板楼，今年报价1300万，当年的35万贷款早已还完，她完全找不到一个按屌丝们“要求”暴跌7成到挂400万卖出的理由。大量的房子已经没有杠杆或者忽略不计，这意味着没有大幅打折出售的动力和可能。这和曾经大量发放贷款给黑人0首付购房的美国，以及曾经敞开贷款炒作的日本有本质不同。&/p&&p&&br&&/p&&p&接下来有人要开始论述各种经济下行，利率上行，汇率上行（自相矛盾）——简单说，吃枣药丸。&/p&&h2&第三个重点：除了日本，所有跌下去的房价，HK，美国，都已经涨回来了，而且超越了前期高点。&/h2&&p&如果经济真的崩盘了，甚至如某些人所愿，变天了，产权也没有保护了，那时候也是一起完蛋的，于谁都没有什么好处。只能说想得太多。就算有周期，也就是8-15年，也会回来的，但是你不能赌明天——假设连续涨了三个100%，又跌了50%，你说我猜对了，有暴跌！那又如何呢，到底涨了还是跌了呢。真的暴跌了，你敢那时候出手抄底么，敢出手那时银行还会贷么。&/p&&h2&第四个重点：0供给，或者仅仅满足1%家庭的供给，可以把价格轻松维持在高位。不要忘了价格形成的最基本要素：供给和需求。&/h2&&p&2018年上涨与否我不敢说，我只能说，&b&从2016年9月中兴路地王（楼板价16万/平）至今，上海黄浦区、静安区、徐汇区、虹口区、普陀区、闸北区、杨浦区，没有拍过一块地。内环中环土地0供给如今仍在持续。&/b&&/p&&p&按照上海市《上海市住房发展“十三五”规划》，未来5年计划供给商品房45万套。意味着平均一年9万套（人口2600万以上），说白了27万人可以住新房子，1%。新增供应量仅仅满足1%的增量，货币供应量可不是这个数。&/p&&p&再长远，按照国务院刚刚批复的《上海市城市总体规划（&a href=&tel:&&&/a&年）》，一句话：建设用地负增长，人口控制在2500万。意味着都去博弈存量房吧，蛋糕不会变大了。&/p&&p&2016年9月至2018年1月内环都是0供给，那么&a href=&tel:&&&/a&年，上海的内环将是没有新房可以出售的。整个2017年，上海发了126张预售证，内环只有4张——所以我要在2017年买一套上海内环的一手房，源自“人民对美好生活的向往”，和博升值低买高卖无关，和未来妻儿的生活质量，以及用债务对抗通胀有关。&/p&&p&实际情况更不乐观，盗图如下所示。12月份，上海的新增商品房公寓供给同比下跌70%，其他各类供应量下跌80%-97%。按照12月单月2002套商品房反向算，一年也就2.4万套——比上面说的计划数9万套再打3折。执行起来类似北京供地，实际数是要远低于计划数的节奏。&/p&&figure&&img data-rawheight=&490& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-92da7c2fb84d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-92da7c2fb84d_r.jpg&&&/figure&&p&土地财政方面上海已经实属大气，2017年北京政府卖地收入2900多亿，你把北京财政抽掉3000亿，看看北京感觉如何。&br&&/p&&p&另一方面说需求，结婚第一年不买，孩子出生三年也不买么。我能憋尿1小时，憋不了3小时，肾功能不行。你们能憋3天的，就口下留情，不要笑话比你们肾功能弱的了。&/p&&p&谢谢你有耐心可以读完至此，实属不易。我没有公共号可以推销，只是希望思维碰撞有启发，无涉金融理论，全部是国情实际。我们学习的古典西方经济理论根本不能解释我们所处的世界，尽信书不如无书。&/p&&p&————————三更答案———————&/p&&p&评论区太多挖苦嘲讽，从顺口贬农民工，到问候我母校，让我惊叹当今青年之心态，更惊异阅读、读写能力（背后是逻辑能力）之差。这篇文章上千字，划了4个重点，只能看到42000一碗面这一个数字的，迫不及待来喷的，我只能说，眼光看多远，决定走多远。&/p&&p&一碗面4.2万，马上就有评论区一票人手打算盘那叫一个666，各种攻击论证不合理——我怎么敢和您们对赌这个价格——万一日一碗面只有41999，怎么办，哭了。&/p&&p&语文教学要加强，理解一种修辞手法叫夸张。比如你说，疼死我了。旁边人赶紧订殡葬馆，感觉何如？&/p&&p&语文教学要加强，要看清楚什么是论点，什么是论据，抓重点去批斗核心论点，去推翻他，踩在脚下。纠缠论据赢不下台面的，更low的是论据都不纠缠，直接人生攻击，暴露家教（此处不是指语文家教）。&/p&&p&知乎上你要说这几个论点及其变种，再加一句“自己心里没点x数么？！”封死，才能高票得赞：&/p&&p&&b&1，美国加息了，中国必须跟着加，不加息，就完蛋了。中国加息了，房价就完蛋了。&/b&&/p&&p&（我去年5月就说了，美国加息，中国短期不会跟。结果呢，加息了4-5次了吧，基准利率上浮了吗）&/p&&p&&b&2，汇率和利率只能保一个，不然经济就完蛋。然后房价就完蛋了。&/b&&/p&&p&（美元都跌倒6.2打头了吧，利率纹丝不动，美元咋跌下来的呀，咋不完蛋呢）&/p&&p&&b&3，日本完蛋了，中国的明天就是日本的今天，中国以后没人口了，国家要完蛋了，房子没人接盘了，房价完蛋了。&/b&&/p&&p&（我不想展开这个问题了，无力吐槽）&/p&&p&我不认可，也没看到上述三个最流行高票观点的正确性，不想写这种观点的变种答案，我就得被挖苦被嘲讽，你们这么看不起农民工，你们的生活不是建立在剥削农民、民工之上的么？（我写过另一个答案，不贴了，我出生知识分子家庭，但是我尊重农民，我能看透这个体制，农民最苦，得了便宜不能卖乖）&/p&&figure&&img data-rawheight=&2976& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5248ad54aefa2adad7c02d_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&3968& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3968& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5248ad54aefa2adad7c02d_r.jpg&&&figcaption&大英博物馆藏品 1901年 Tiffany收银机 自己拍摄&/figcaption&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3968& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-25c2d3fb_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&2976& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2976& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-25c2d3fb_r.jpg&&&/figure&
我昨天和朋友吃面，说起房贷，我说去年结婚了买了套房子，现在每个月还贷款4万2，还三十年。他挥了下筷子，说，你信不信，今年是2018年，30年后，2048年，4万2只能吃这一碗面。我想了想1988年，那时候一个月工资大概就是50块不到吧，刚好吃这碗面。于是不敢…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9ec035fda85f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9ec035fda85f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e663f9e9cd5ae0cdedb4_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e663f9e9cd5ae0cdedb4_r.jpg&&&/figure&一、二手房过程中出卖人需要注意的交易常识&br&&br&
1.如何认识独家委托代理&br&&br&
独家代理是指在指定区域和一定期限内，由该独家代理人单独代表委托人从事有关商业活动。委托人在该地区内不得再委托第二家代理人。&br&&br&
限时独家代理属于独家代理的一种特殊方式，是委托人与被委托人约定在一定时间内有被委托人独家代理委托人所委托的事项。现实中，中介公司委托难道独家房源在签订限时代理时，会约定给与卖方一定的保证全，保证在双方约定的时间按照卖房人的要求销售出去，时间到了没有销售出去则保证金被卖家没收，双方代理关系终止。&br&&br&
在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同。无论是有偿委托合同还是无偿委托合同，也无论是定有期限的委托合同还是未确定期限的委托合同，也无论委托事务的处理进行到何种程度，当事人均有权终止委托合同。但是，如果因解除委托合同而给对方造成损失的，除不可归责于自己的事由外，解除合同的一方应当赔偿损失。&br&&br&
依据合同法的规定，委托合同的委托人是随时可以解除委托的，只不过是受托人可以要求委托人承担相应的赔偿责任，但该赔偿责任以实际损失为限，也就是说中介公司要举证合同签订后他们的实际损失，这很困难。《合同法》第四百一十条“　委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”&br&&br&
2.如何出具公证委托书&br&&br&
公证委托书的法律效力&br&&br&
我一直在深圳二手房买家维权群中，把业主出具的公证委托书，称为戏文中的尚方宝剑。一提到尚方宝剑，大家都不会陌生，那么公证委托书的法律效力大家就更能直观的感受到了。拿着业主出具的公证委托书的人，办事就和业主本人去办理的法律效果是一样的，因此任何一个卖房的业主都要格外注意这个环节，不然自己会陷入非常被动的境地。&br&&br&
出具公证委托书的时间&br&&br&
公证委托书在办理首期款资金监管协议后办理也不晚，卖家办理公证的目的是让担保公司去帮你赎楼，至于办理首期款监管协议卖家完全可以自己去。&br&&br&
自己去办理首期款监管有好处，(1).防止买家不经你同意，虚增成交价格，办理高贷，因为高贷有可能会被银行拒绝，导致卖家套现的目的不是如期实现，影响自己的后续计划。&br&&br&
(2).可以避免被人家玩ABC单，吃差价。如果B贷款不能通过后也不能一次性付款或没有购房资格，此时卖家就可以没收定金，不给中介或买家预留串通担保公司玩ABC的机会。&br&&br&
(3).监督下买家的贷款程序，避免买家贷款不成功后，担保公司反复配合买家换银行，拖延交易时间。&br&&br&
公证委托书的撤销&br&&br&
撤销有二种途径，一种是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人，一种是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销。公证委托书撤销的通知到达委托人以后，委托人再签订的合同属于超越代理权的行为，需要对你承担责任，但是其签订的买卖合同在法律上构成表见代理，该份买卖合同的法律责任先由你承担，你再追究他越权代理的责任。&br&&br&
公证委托书的内容和注意事项&br&&br&
在买卖合同中尽可能的约定在买家办理完首期款资金监管协议后，再找担保公司出具公证委托书，在委托书中禁止转委托，限制里面中介人员的权限，尽可能明确约定交易对象、交易价格。至于在公证委托书中明确约定交易对象，明确交易价格，实践中担保公司一般不会同意，他们就要求按照他们的通用模板办理，但是有一个情况卖家一定不能同意，就是授权他们有收取购房款（含定金）的权利，一定不能同意。&br&&br&
公证委托书具有尚方宝剑的作用，因此要自己找信得过的大型担保公司赎楼，中介推荐的担保公司基本上是只认中介，不认委托人。无论什么情况下都要预留一份公证委托书方便自己以后维权，和担保公司签订委托赎楼协议时要对责权利约定清楚并索取原件，避免以后出现问题自己没有合同依据追究担保公司的法律责任。&br&&br&
总结；整个二手房交易流程中对卖家而言最大的风险就在于公证委托环节，也就是出现所托非人的情况，这一点所有的卖家都要有清晰的认识，买家失去的无非是定金，而卖家操作不当失去的可能是全部身家。如2012年的刘贵初案件。&br&&br&
所有吃差价的手法，没有持有公证委托书的委托人一方配合递件，最终也无法绕开卖家完成过户并收到差额。&br&&br&
3.出卖人必须知道的交易惯例&br&&br&
(1)买家逾期给付定金时不可贸然发函解除买卖合同。&br&&br&
对于约定一次性支付多少定金的房屋买卖合同，买家给了一部分定金，剩余的没有支付，卖家在接到一部分定金后没有提出异议并退回，依据担保法的规定应视为双方在合同履行过程中已经变更定金数额。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。&br&&br&
对于约定分二次支付定金的房屋买卖合同，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，也超过约定的延迟履行期间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这时法官给的理由往往是合同法第六十条确定的全面履行原则。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。&br&&br&
司法实践中，法官一般都回避买家逾期支付定金或不足额支付定金是不是构成违约的问题，基本上都不正面答复，但是买家诉讼继续履行基本上都会被支持，依据法理没有理由不支持该请求，逾期或少给定金不影响双方合同目的的实现。&br&&br&
(2)没有约定贷款承诺函出具的最迟时间，就不能约定业主赎楼的最迟时间。&br&&br&
在卖房的时候，不管是自己筹钱赎楼还是委托担保公司赎楼，一定是约定在买家取得贷款承诺函以后才能赎楼，并且不能在合同没有约定买家必须在什么时间取得贷款承诺函的情况下，约定卖家必须在合同签订后多少日内赎楼完毕。把赎楼时间约定在买家取得贷款承诺书前面，就是自己给自己挖坑，买家想让卖家违约分分钟的事，买家贷款承诺函没有下来，卖家赎楼的时间提前到了，不依约完成赎楼手续注销抵押登记就违约。&br&&br&
(3)赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请。&br&&br&
很多业主不知道这个常识，也没有中介提示，碰见合同约定的有具体赎楼完成时间的，虽然这是一个小小的疏忽，但会导致卖家签完合同就注定会违约，比如签订了某个中介版本的合同，约定合同签订后40日内卖家必须注销抵押登记。有些银行需要在赎楼申请通过后提前一个月就要把赎楼款打在还款账户上，你比如深圳的一家浦发银行支行。还有的银行要求提前还钱必须在每月的15日和25日提出书面赎楼申请，其他时间不接受卖家的赎楼申请，你比如深圳的一家汇丰银行支行。卖家不知道这些，签订合同后注定会构成违约。&br&&br&
(4) 首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间、首期款的具体比例看银行的要求。&br&&br&
双方在买卖合同中虽然约定了办理首期款资金监管的时间，实际上该时间在双方实际监管过程中会被变更。原因就是，买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行的三方协议，而买卖双方当天去申请首期款监管协议时，首期款支付金额及合同落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候才填写首期款数额，并添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。而银行是看到买家打入首期款后才审批贷款承诺函。因此要保留买卖双方去银行签署首期款监管协议时间的证据，发现买家没有按时支付首期款后要及时催告固定证据。&br&&br&
（5）没有特别约定配合买家办理首期款监管只有一次义务。&br&&br&
在买卖双方约定的首期款监管时间到了之前，买家提前申请了银行按揭贷款，结果银行没有批准，再此种情况下，买家再次要求卖家配合更换银行，情有可原，因为合同约定的首期款监管时间还没有到达，法院一般不会认定买家违约。但是在合同约定的首期款监管时间之后，买家的贷款申请被银行拒绝，买家就要按照合同的约定一次性付款，要求卖家再次配合办理首期款监管，卖家可以不同意，但是卖家一旦同意了，卖家就不能再要求买家一次性付款，此时视为双方变更合同内容。卖家出售房产的主要目的是尽快的套现，不可能在合同约定的首期款到期以后，没完没了的配合买家更换银行，深圳银行很多的，买家一家一家申请人家的房还卖不卖，因此买家应尽可能的提前办理首期款监管手续。&br&&br&
（6）贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认。&br&&br&
基本上按揭贷款银出具的贷款承诺函中，均有什么情况下无效的说明，一般都会声明如双方虚构交易背景，虚增成交价格，提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，贷款承诺函无效或银行有权终止履行承诺。很多卖家在发现买家虚增交易价格办理高贷或有提交假的离婚证申请贷款后，认为自己已经有确实充分的证据证明买家骗贷，就以买家存在贷款承诺函上声明无效的情况，买家也没有在规定时间内选择一次性付款，构成违约为由解除合同。&br&&br&
而在诉讼过程中卖家只能举证证明自己知晓的买家虚增成交价格或提供假结婚证的情况，却不能提供银行方面已经确认贷款承诺书已经无效的证据，此时法院是不认可卖家的理由的，依据双方的买卖合同，买家在接到银行贷款不能的通知后还有一次性付款履行合同的机会。此种情况下，卖家需要有确实充分的证据证明，银行是什么时候通知买家贷款承诺函无效的，这是起算买家什么时候一次性付款的时间点，没有这个证据，直接解约反而是违约。&br&&br&
（7）买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务。&br&&br&
双方在房屋买卖合同中约定，业主实收买家出赎楼费，但是这并被改变赎楼是卖家的主要合同义务，简单点理解就是“你请客，我买单”。&br&&br&
通常情况下双方都会选择二笔款赎楼，所谓二笔款赎楼就是卖家在买家按揭银行也需要自己申请一笔短期贷款用来赎楼，而此时担保公司的作用，就是给业主的该笔短期贷款提供担保服务，这是业主的一笔贷款，另外的一笔是买家申请的按揭贷款，交易过程中在买家的按揭贷款银行产生上述二笔贷款，故称之为二笔款赎楼。所谓的额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，由业主向买家按揭银行申请一笔短期贷款用来赎回自己的房产。所谓担保公司的赎楼额度不够，指的是担保公司在合作银行的担保授信额度用完或剩余的额度不足，此时换一家担保公司就可以的。当然担保公司提供担保服务需要收取相应的费用，这就是担保赎楼费。&br&&br&
因为在选择二笔款赎楼的时候，卖家需要有一个短期贷款行为，这对卖家的信用也是有要求的，信用太差银行不会批准短期贷款，此时再换成现金赎楼方式就是担保公司有自有现金替业主赎楼，担保公司也会要求卖家向担保公司提供相应的担保，不然现金赎楼他们也不会做。为什么，因为怕自己垫钱赎楼后，房产被业主的债权人查封导致自己有损失，对于征信太差的客户这样的风险是存在的。&br&&br&
4.对于卖家而言最容易出问题有哪些环节&br&&br&
（1）没有按照合同约定把红本交给中介公司。可以在合同中不约定这个条款，这个条款对卖家而言百害而无一利，其他人拿着公证委托书和房产证原件，可以在业主不知情的情况下，转移房产。但是约定了就要按时给，不然在诉讼时，这也是一个违约事由。&br&&br&
（2）不及时的办理公证委托书。必须按照合同约定的时间办理公证委托书，超过时间要和买家协商，让买家陪同前往办理保留该证据，视为买卖双方就公证委托书时间达成新的合意，不构成违约。&br&&br&
（3）房产出现不能交易的障碍。卖家交易不能主要可能面临的问题：a、存在抵押权；b、被人民法院查封；c、被其他共有人申请异议登记（主要是配偶）；d、因为其它事由被锁定房源。&br&&br&
其它事由主要有：1、以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户;2、房间存在违法建筑被政府有关职能部门锁定；3、因为刑事案件被司法机关锁定。再次提醒所有的卖家在卖房前，均需要按照我给出的以上几点，到登记中心查询窗口核实下自己房产的情况。&br&&br&
5.上海买家用五万定金套住卖家千万资产如何做到的&br&&br&
（1）利用定金是实践性合同的法律性质，以小博大。&br&&br&
（2）一般违约和根本性违约。利用合同条款漏洞，约定很长的监管时间和延期履行时间。所谓根本违约，主要是指合同一方当事人违反合同的约定，致使该合同的目的不能实现。其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。一般违约主要是区别于根本违约，因为一般违约并不导致合同的目的不能实现，在实践中有具体的赔付比例和标准，没有根本违约那么高的赔付比例。&br&&br&
二、二手房过程中买受人需要注意的交易陷阱&br&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//photo.blog.sina.com.cn/showpic.html%23blogid%3D2x97o%26url%3Dhttp%3A//album.sina.com.cn/pic/001v96TEzy7bDlW2etSa4& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&photo.blog.sina.com.cn/&/span&&span class=&invisible&&showpic.html#blogid=2x97o&url=http://album.sina.com.cn/pic/001v96TEzy7bDlW2etSa4&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&br&&br&&br&
1. 如何避免购买有问题的房产，比如查封房等。&br&&br&
（1）通过微信公众号按揭帮或深圳房网开发的咚咚找房APP,就可以在知道房产证号和产权人的情况下，实时查询深圳房产的产权信息，注意这个只是能够查到查封和抵押，内部锁定的查不到。提醒下对于购房二手期房的买家，要求要和业主一块带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查询下有没有被查封，不然很容易买到已经被查封的二手期房。&br&&br&
（2）和持有公证委托书的人交易，需要保留有关代理人具有代理权的相关证据。&br&&br&
买家需要保留一份公证委托书的原件，最起码要在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，要能体现公证处委托书的编号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保买卖合同合法有效。不要和委托书没有公证的代理人进行交易，有可能该代理人根本就没有代理权，因为你没办法核实代理权的真实性。&br&&br&
需要提醒下，业主不出面，和一个只有公证委托书的所谓业主的代理人签订买卖合同时要特别的小心，这里面可能有事。一种情况是代持，拿着公证委托书的人是房屋的实际产权人。此时要和实际挂名的业主核实清楚，因为有些是挂名产权人和实际产权人正在闹纠纷，一旦挂名的产权人，不履行合同比如不提供自己的银行账户，买家还是很麻烦，虽然可以维权但是浪费时间。一种情况是代理人是业主的债权人。这一类的要特别小心，业主欠债不能还，债权人逼迫业主出具公证委托书后，和多人低于市场价签订买卖合同收取高额定金，结果业主根本就没有出售的意思，而债权人通过这样的方式能够顺利的收回自己的债权，至于业主和买家的纠纷，和他无关了。&br&&br&
（3）买家一定要实地的看房落实清楚实际使用人的和房产的关系。实地查看有几个好处，a.避免出现卖家隐瞒房产存在长期租约的情况；b.避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家；c.避免业主在房间内违法改扩建；&br&&br&
(4)不要碰房产抵押给自然人或存在连环抵押的房产。对于抵押权解除的问题，没有仲裁和法院生效的判决文书，抵押权人不可能依据买家的申请同意解除抵押权，这样做对卖家就构成抵押合同违约。此时买家可以依据物权法第一百九十一条第二款的规定，通过诉讼方式向抵押权人主张凃消房产抵押权登记。但是主张该项权利受卖家和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果约定不能提前赎楼或赎楼有其他附加条件，法院就可能就不同意买家代为清偿卖家债务解除抵押权。还有一种情况就是，设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。&br&&br&
（5）不要约定代替卖家赎楼，也就是不采用一笔款赎楼。赎楼是卖家的基本合同义务，不要约定买家赎楼。所谓的一笔款赎楼，买家先申请银行的贷款，银行审批买家贷款后就开始放贷，担保公司用放给买家的这笔款项去赎楼，买家在房产还没有过户到自己名下，抵押没有成功的前提下就要还月供了，这风险是显而易见的，就是买家赎楼后，卖家的房产被债权人查封或另行抵押或过户他人。二笔款赎楼就是卖家为了赎自己的楼，需要向银行申请一笔短期的贷款用来赎楼，有担保公司就贷款行为提供担保，买家只是出一点的担保手续费，风险在业主。区别就是一笔款的方式没有短期利息。&br&&br&
2. 换房族如何才能换房无忧&br&&br&
（1）必须审查买家的购房资格，没有购房资格的果断放弃。买家存在到双方约定的过户时间社保才符合深圳的购房政策，买家存在临时办理深圳户口的情况，这样的买家应果断放弃。&br&&br&
（2）买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。他是一买一卖，你也是一买一卖，你如何能保证他的买家能正常的履约，不会出现问题，在不确定的情况下，换一个买家未尝不可。&br&&br&
（3）审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方贷款不会有问题。在卖房合同中明确不同意买家公积金贷款，并对买家取得贷款承诺函的时间作出明确的约定。&br&&br&
贷款承诺函的出具时间直接左右双方交易流程的快慢，对买家贷款可能存在问题的，要约定明确的承诺书时间限制，深圳一般7到15天审批完成，给买家预留一个半月足够。&br&&br&
（4）不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办理过户手续的买家交易。这些基本上都是炒家，业余选手不要和职业玩家交易，这里买卖容易出纠纷。&br&&br&
（5）对于想通过离婚方式换房的家庭，离婚要趁早。&br&&br&
早离婚有个好处就是自己的房子可以变成满五唯一出售的时候有点优势，更为重要的是，在购房政策和贷款政策不断变化的时候，计划赶不上变化，没有离婚就签订了买房的买卖合同，满以为在办理首期款贷款前，离婚也不迟，谁知新的限购政策出台，自己直接失去购房资格或失去贷款优惠资格。&br&&br&
3.购买回迁房、二手期房的法律风险主要有哪些&br&&br&
回迁房和二手期房买卖带有娘胎病，存在一些固有的法律风险。在没有办房产证办理到买受人名下的情况下，买受人通常已经按照约定支付了大部分的购房款，面临的法律风险很大，手中所持的回迁房期房的买卖合同只是证明双方存在债权债务关系，仅享有债权请求权,而不享有物权请求权。固有的风险主要有，产权人私自办理抵押给他人、或产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自另行出售他人。直接到开发商处更名，双方涉嫌逃税损害国家利益，合同效力存疑。&br&&br&
4.如何做才能避免受到新限购政策的影响&br&&br&
（1）提前办理网签手续。很多人对于网签合同的生效时间是理解错误的，大部分的中介会告诉买卖双方网签合同在限购政策前已经录入，不受政策影响。实际上却不是这样的，网签合同的录入时间、打印时间和双方签订确认时间均必须在限购政策前，才不受限购政策的影响。&br&&br&
在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。&br&&br&
这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助形式录入网签合同打印出来，并由双方签字确认。&br&&br&
在北京或上海等城市，二手房网签合同有限制卖家另行出售的功能，也就是一旦买卖双方通过中介的系统录入了网签合同，在该网签合同没有被撤销以前，登记中心的系统不再接受业主发起的和另外买家签署网签合同的请求，而撤销网签备案需要双方共同申请或由中介公司通过中介的系统申请撤销。在深圳二手房网签合同目前还没有这样的功能，业主可以同时发起几个网签合同，也就是说业主一房二卖是很方便，要想阻止业主一房二卖可以事先约定办理预告登记，但是深圳有个规定申请预告登记的前提是业主红本在手没有抵押。&br&&br&
（2）利用空白的主体变更确认书。新买家处空白的主体变更确认书，在出现限购政策的时候，对于买家而言是进可攻退可守的情况。
进的情况，自己找一个符合新限购限贷政策的买家继续履行双方的买卖合同。退的情况，找到一个不符合新限购政策的买家作为新买家，因为新买家没有和卖家有任何的银行资金转账行为，该交易行为不会被登记中心认可，不是限购政策缓冲期放宽的对象，属于不可归责于新买家的事由导致买卖合同不能履行，此时卖家需要返还定金。&br&&br&
5.如何保障自己定金的安全&br&&br&
少支付定金，监管在大型中介公司&br&&br&
依据担保法的规定，定金的数额不得超过合同价的20%，超出部分可以看做是预付款。在深圳买房支付定金是要讲究个学问，定金给了业主合同价的20%，买家有可能会贷款存在问题而导致违约，要事前和自己拟贷款的银行了解下他们的关于定金的土政策，一般要求不超过总房价的7.5%。定金数额太大，银行有可能认为买卖双方串通做高贷而不予审批贷款。&br&&br&
买家碰见此情况，就要多支付首期款，等贷款出来后再要求业主返还多收取的尾款。很多买家碰见此情况，首先想到的是要求业主返还一部分定金，我可以很肯定的答复，买家无此权利，业主退了一部分定金，万一哪一天买家真的违约了，业主不就吃亏了吗，本来可以没收20%的，结果只能没收5%。&br&&br&
《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定：未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。&br&&br&——周争锋日写于深圳&br&&br&转载请注明出处，不然追究法律责任&br&每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。&br&周律说房市
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一、二手房过程中出卖人需要注意的交易常识 1.如何认识独家委托代理 独家代理是指在指定区域和一定期限内，由该独家代理人单独代表委托人从事有关商业活动。委托人在该地区内不得再委托第二家代理人。 限时独家代理属于独家代理的一种特殊方式，是委托人与…
&p&&b&1、越印钱、越缺钱。凯恩斯经济主义发展到最后的三个结果：&/b&&/p&&p&&b&总体国家债务总量巨大 ，经济内在结构失衡，
穷人富人财富差距进一步扩大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、目前我国债务的总量已经超过200万亿，按照平均5%算，一年的利息总量大约10万亿。然后GDP增速约6.8-6.9%，年GDP净增量大约啊到5万亿，这5万亿还需要再分配给居民、税收和企业利润，所以，合计每年需要最少大概15万亿货币净增量，才能保持债务基本不破裂。&/b&&/p&&p&&b&假设M2总量是150万亿，增长10%，净增量约15万亿，所以，M2增速必须保持10%左右，才能勉强维持债务平衡，如果小于10%，就会出现债务破裂，就有爆发债务危机的危险。&/b&&/p&&p&&b&以地事秦，犹抱薪救火，薪不尽，火不灭&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、中国经济必须确保M2净增量一波高过一波，一旦货币净增量一波低于一波，并形成趋势，否则，凯恩斯主义的通货膨胀繁荣周期就结束。xiaochuan卸ren前警告预防明斯基时刻。&/b&&/p&&p&&b&第一个阶段：债务轻微，可以轻易偿本付息。&br&第二个阶段：债务加大，已经没有能力还本，只能付息。&br&第三个阶段：进入庞氏债务阶段，失去还本付息能力，只能借新债还旧债。&/b&&/p&&p&&b&我们已经到了哪一个阶段呢？猜猜看。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4、辉山乳业、丹东港、某金所的资管产品违约，就是债务一部分的破灭。这才是冰山一角，以后只会越来越多。&/b&&/p&&p&&b&央行的主要任务就是维持M2，但是资金的严查流入房地产，固定资产投资的大幅下跌（尤其是民间资本），都已经让M2无法维持。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5、70%以上高负债的企业，在债务危机面前，不得不收缩规模，廉价出售资产，曾经的风光无限，转眼间就变成负担。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6、个人不要高杠杆，高负债，因为游戏规则变了。人生起起伏伏也就那么几十年，大的变化不多，不要抓错了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&7、还指望着房价上涨吃一辈子，只能说智商不足以拥有纸面财富。看看聪明或者可以称得上狡诈的潘石屹和李超人。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8、有些企业，注定是眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看那楼塌了。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c7f2dbb436610bce391f91a4b2424b59_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c7f2dbb436610bce391f91a4b2424b59_r.jpg&&&/figure&&p&-------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&b&看来看去还是说房价的多，在此再说一遍，游戏规则变了，房子正在逐渐失去了金融属性，还抱着房子的价值觉得可以啃一辈子，只能说智商配不上那些纸面财富。&/b&&/p&&p&&b&另外统一说一下，地方的山大王的确不希望房价跌，这一点是不变的，因为分税制改革以后DF财政需要房价高涨，才能继续GDP，才能有土地财政。但是房价并不是DF可以全盘控制的，形式比人强。&/b&&/p&&p&&b&-----------------------------------------------------------------------------&/b&&/p&&p&&b&老大哥最希望的是时间换空间，不要大起大落，但是，既要（去杠杆）、又要预防系统性债务危机（保杠杆），本身就是矛盾的，不通过债务破裂而想债务减少，就像自然规律一样，无法被消灭。&/b&&/p&&p&&b&其实，债务危机不是坏事，是市场通过自身规律修复错误的过程，只不过损失的是高债务的一批人。债务消灭之后，中国经济反而会更好。&/b&&/p&&hr&&p&&b&有些朋友提到了一定会印钞解决债务问题，我不认同，如果无锚印钞，结局就是恶性通货膨胀，是很可怕的，比地方债务破灭还要可怕。最新的文件 ，彻底打消为地方债买单幻想，就是这个意思。&/b&&/p&&p&&b&至今为止，央行还没有无锚印钞。因为这是一条不归路，这就是凯恩斯主义后期的流动性黑洞，地方债你用印钞度过，那么债务越堆越大，最后怎么办，无限制印下去吗，显然不可以。&/b&&/p&
1、越印钱、越缺钱。凯恩斯经济主义发展到最后的三个结果：总体国家债务总量巨大 ，经济内在结构失衡， 穷人富人财富差距进一步扩大。 2、目前我国债务的总量已经超过200万亿，按照平均5%算，一年的利息总量大约10万亿。然后GDP增速约6.8-6.9%，年GDP净增量…
&figure&&img src=&https://pic6.zhimg.com/v2-ef1df0f8cdafce887f72477_b.jpg& data-rawwidth=&398& data-rawheight=&203& class=&content_image& width=&398&&&/figure&&p&随着房地产长效机制的不断深入，“二次房改”的概念也被提出了。年轻的朋友可能对“房改”这个词了解不多，但做为一个80后，对此印象极其深刻。上一次房改对国民财富分配的影响，可以说仅次于改革开放政策。&/p&&p&中央于日的会议上，将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。这也宣示着“二次房改”将会在未来几十年里对全国人民产生极其深远的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&1 &/b&
&b&第一次房改&/b&&/h2&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f96e2b4acfe988af0a2ba81_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&503& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&503& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f96e2b4acfe988af0a2ba81_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所谓“以史为鉴，可以知兴替”，而人总是健忘的，所以我们有必要来回顾一下我国的第一次房改。&/p&&p&1978年09月，邓小平首次建议允许私人建房；&/p&&p&1980年06月，中央首次提出住宅商品化；&/p&&p&1982年11月，全国四城实施补贴出售住房试点；&/p&&p&1988年01月，国务院发布房改方案，正式全国试点；&/p&&p&1994年07月，国务院明确房改内容为“三改四建”；&/p&&p&&b&1998年07月，全国正式全面停止福利分房，实施住房货币化；&/b&&/p&&p&2000年02月，住建部宣布：住房实物分配，在全国范围内禁止。&/p&&p&之所以将1998年全国全面停止福利分房并实施住房货币化这一条标红加粗，是因为第一次房改的核心就是这一条。&/p&&p&笔者清楚地记得，当这条房改政策出台之后几年内，职工是可以花几千至几万块不等将只有使用权的公房买下成为产权的。然而人的思维总是守旧而又顽固的，当时大部分人并不愿意这样做，觉得只需要有个几十平米给一家人遮风挡雨就够了。于是这些人就错过了第一波货币化的私有住房，甚至有的人到几十年后的现在还住着当时的房子。&/p&&p&随后几年，从几万到几十万不等的商品房大面积上市，当时很多人觉得只有傻子才会花那么多钱买商品房。之后的事大家都知道了，房价不断得涨，泡沫论不断被提起，这期间甚至有勇士卖掉自己的房子改租房。从此买房者与不买房者被划分为两个等级，无论是财富还是社会阶层。&/p&&p&&b&现在回头来看，只要听从国家引导，“买房不租房”的人成为了大赢家。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&2 &/b&
&b&第二次房改&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&日的会议上提出的“加快住房制度改革和长效机制建设”其实可以看做二次房改开启的标志。回顾近年来关于房地产的一些全国性政策，其实可以理出一些脉络。&/p&&p&2015年，建立不动产统一登记制度，将房产证改为不动产证并在未来全国联网。&/p&&p&2016年，提出房地产去库存，解决地方债危机&/p&&p&2017年，租售同权、共有产权和租购并举等概念提出，并以最快速度在年内推出了共有产权住房和长租公寓，加快住房制度改革并建立长效机制。&/p&&p&2018年，房地产税立法？？？？&/p&&p&其实现在回头来看，2017年，史无前例的集中出台了众多关于房地产的相关政策，最核心的概念就是“租购并举”。&b&可以预见的是，本次房改国家引导“租房与购房同等”。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&3 &/b&
&b&未来脉络&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&如果本次房改的力度与1998年第一次房改相当的话，那么在几十年后回头看，也许会发现又是一次翻天覆地的变化。我们无法预知未来，只能随波逐流，并从一些迹象中推演未来脉络。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5d2ec8c8ddbb6dbb1b15bc2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&723& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5d2ec8c8ddbb6dbb1b15bc2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&近期，首批代表租售同权的长租公寓上了新闻，价格贵的惊人，甚至达到隔壁小区租金的2.5倍。当然，对于此，笔者并不惊讶，并在日的文章《&u&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI3NTk0MzEyNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dbcf70ea060f%26chksm%3Deb7c59fbdc0bd0edb84ed7d3af7856dfbdbb01fa4fdfdf53adscene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&当你还在为租售同权举杯庆祝，我已为你默哀&/a&&/u&》中就已经下了定论，如下图所示。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f6e7a3cf2cdb903b5c16a90dd3787fdd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&685& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f6e7a3cf2cdb903b5c16a90dd3787fdd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&其实，很多人都错将国有企业当做社会福利的发放者，然而事实上企业的本质却是盈利，无论私企、外企还是国企。所以，企业组织开展房屋租赁服务，在盈利的前提下，租金绝对会比普通房东租房高，而且高得多。为什么？很简单，企业组织经营租赁，在房屋成本之外还涉及到人力成、运营成为、税务成本等众多附加因素。而普通房东，其实只是想有点额外收入而已，并不考虑租售比也没有其它附加成本。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-fa8d3c2deb1deae0fde20b2070ad09cb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&903& data-rawheight=&547& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&903& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-fa8d3c2deb1deae0fde20b2070ad09cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&在明白这一点之后，我们再回头看看租售同权的组成，就会发现一些脉络。长租公寓，特别是在核心区域的模式化公寓，别看面积大多不大（二三十平的一室无厅），其实是面向中等收入以上人群的。这个群体包含的基数其实并不小，比如企业中层人员和可报销租金的驻外人员等，他们需要的是稳定而又干净的房屋以及优良的物业管理。如果再未来形成模式，高端长租公寓还会是众多中层以上白领的聚集地，有社交加成。&/p&&p&也许有人会问，那些付不起那么高租金的人该怎么办呢？其实早已经有对应政策，那就是集体用地（详见《&u&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI4ODc5MDUyMA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D9e7c482fec%26chksm%3Decfca5f0ea2bcb8ccecb3be20a354dce9a10df%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&集体用地转租赁住房，补全低端市场&/a&&/u&》）。这些集体用地属于企业或者农村，大多位于郊区，所以租金相对较低。当几年之后，国有租赁平台寡头出现，完全控制房屋租赁市场，就能在城市内，利用租金高低将人口进行&b&第一次迁移&/b&。市中心等具有稀缺性的核心区域的价格会有大幅度提高，而郊区的租金将较为平稳。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&4 &/b&
第二次迁移&/h2&&p&&br&&/p&&p&既然是一个全国范围内涉及几十年大局的“二次房改”政策，怎么会只局限于城市内的一次迁移呢？请看下图这条消息。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d056ce734b0ecc20a3669b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&674& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d056ce734b0ecc20a3669b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&最近，“良心企业”深圳华为员工在东莞提供了只需8500元每平米的集体建设住房，虽然有诸多限制条件，但是价格远低于周边市场价。简单来说，就是“福利分房”重出江湖，其实最近还有一些帝都郊区福利分房的小道消息，由于没有石锤就不细说了。&/p&&p&这一个案例，具有一定的典型性，相当于将深圳的员工迁移至东莞。结合最近杭州、天津、南京和郑州等地放开人才落户政策的抢人大战，新时代的“福利分房”政策很有可能是人口的&b&第二次迁移&/b&政策。&/p&&p&也许有人会说，哪怕有分房迁移制度，也只是将很小一部分人从一线迁移至二线，而且还会有许多人不愿意走。那么笔者想说的是，如果再加上房地产税呢？要知道最近网传的比例可是达到评估价的2.5%每年，也就是说400万的房子，每年就要交10万的房地产税。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&5 &/b&
&b&后言&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&二次房改如果能有效进行下去，将是一个横跨几十年的大改革。作为普通人，特别是没有站在高位的P民，其实很难看到多年后的状态，也无法提前数年做出调整。如果非要说能预测到的话，那就是一线城市核心地区房产未来只有真正的富人才能买的起，而且豪宅涨幅会远远大于普通住房，甚至出现豪宅大涨，平房不涨的情况。至于租金的涨跌，将会是一个润物细无声的过程，需要居民收入增长的配合，直到官方平台彻底控制一个城市的租赁市场形成寡头才会完全显现。&/p&&p&&br&&/p&&p&文章转自公招：天敌&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI3NTk0MzEyNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2fd3fca3cchksm%3Deb7cef292baece11f2f74a95d846a3bdb74%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&原文链接&/a&&/p&&p&&/p&
随着房地产长效机制的不断深入，“二次房改”的概念也被提出了。年轻的朋友可能对“房改”这个词了解不多，但做为一个80后，对此印象极其深刻。上一次房改对国民财富分配的影响，可以说仅次于改革开放政策。中央于日的会议上，将“加快住房制度…
&p&比如现在还举超过自己承受能力的巨额负债去买房接盘的。&/p&&p&有没有发现最近各种炒房大V纷纷把自己的炒房秘籍公布了，就是叫年轻人怎么样举债，怎么样存足首付然后去拼命买下人生的第一套房，等房产升值，资金扛得住，就可以一下子净赚几十万几百万，实现财富飞跃。&/p&&p&过去这二十年，房地产是风口，确实有不少人靠炒房发家致富，也不少半路夭折，但是总体上，跳进这个红潮的都不算太差。&/p&&p&但是，现在这些人都开始急于套现了，发现接盘的韭菜不够，国家又严厉限售调控。尤其15年以后加大杠杆进去的，一般手里会留的资金头寸就是两年，先从积蓄到信用贷到信用卡到抵押贷到高利贷这样一点点的拿利息更高的钱去填窟窿，只为了在一个短周期内把手里的房子炒上去然后抛出去。&/p&&p&17年的调控堪称史上最变态，要破几乎不可能，或者说代价太大，以前只是离个婚或者找个谁结婚再怎么都转几下都能破，现在破不了，一大波接盘侠被政策给隔离了出去，而急于套现的投资客则心急火燎，现金流将要断裂的不在少数。所以，纷纷开始著书立说，骗年轻人怎么想尽办法去凑钱上车，后面肯定能越来越好，这些把所有同学亲戚都榨干的年轻人背上巨额债务上了车，投资客手里的房子才有人接。&/p&&p&大V们说的一点也没错，上了车，房价继续涨，就可以用杠杆平白无故多赚很多钱，但是大V们没有告诉你，杠杆是双刃剑，如果房价跌或者不涨，那个枷锁几十年，不是人人都背得动的。&/p&&p&如果草民们幻想国家不会不救自己，那就错了。&/p&&p&有时间去看看最近上映的《芳华》，每个时代都有牺牲者，几千万的牺牲者而已，相比这个十几亿人的国家来说，真不算什么，工农底层被逼急了还更严重，矫情软弱的中产小资小白领会干嘛，闹一闹哭一哭，变成时代的伤痛记忆，以后找几个作家导演弄点文艺作品纪念一下也就是了。&/p&&p&============================================&/p&&p&常见的韭菜思路整理（不全）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8e9dca725fd2c8d494b6ee6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&660& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&660& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8e9dca725fd2c8d494b6ee6_r.jpg&&&/figure&&p&1.政府不会让房价下跌的，房价跌了对谁都没有好处：政府万能论的持有者大部分思维年龄偏幼小，认为政府想干什么就能干什么，没有好处的事情不会发生，主观主义的思维很严重。远的不讲了，其实也就两三年前，高喊牛市一万点，政府万能会把股市推上去的那些人，现在不知道割肉了没有。&/p&&p&2.中国只有政治经济学没有西方经济学，一般是小学生的思考方式，可能我们宣布中国只有金庸没有牛顿，明天就可以不遵守牛顿的运动法则，练个轻功就能脚不点地飞去学校了，大清自有国情在是不是。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cf7b9f492fa4a3a49e6bd9a98fb279cf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&170& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cf7b9f492fa4a3a49e6bd9a98fb279cf_r.jpg&&&/figure&&p&3.成本高售价就一定会高。成本确实会推高售价，但是亏本的事情也不少啊，不然那么多破产的企业是为什么，尤其是当年的国企大败退。还有当年家电大战，亏本卖都卖不出去，最后还不是国家出面搞个家电下乡，没熬过那个时间的企业，现在的小学生估计都没听过名字。&/p&&p&4.有钱人都喜欢买房子，我等屌丝怕什么。恰恰相反，有钱人就是希望找屌丝来接盘套现。现在的有钱人真的不实行囤房子了。已经囤了房子的倒是都在想办法脱身。市场不好，一套房挂一年都没人来问一下，手里一百套房子，市值几个亿，卖不出去有什么用。急啊。前几天某富商资金链断裂，手下十套核心地段的房全部拿出来限时抢购，只收全款，只卖一天，按市价对折，结果好像只卖出去两套。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4e8fede041faa8d88c75b23_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&661& data-rawheight=&131& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&661& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4e8fede041faa8d88c75b23_r.jpg&&&/figure&&p&5.房子是刚需，涨跌不在乎。这种基本是没买过房的，没事去售楼处门口逛逛，那种房价涨的时候，在售楼处抢不到房子满地滚，求人大发慈悲让一套给他们的人，买完二期降价又来售楼处上吊要退房赔钱的，真不是少数。京东上差评的很多都是什么，刚买完就降价X块钱，垃圾狗东，还不给退货！&/p&&p&还有哦，房价涨的时候，开盘就售罄，房价跌的时候，根本没人买，你去街上发一天广告都请不来一个人，刚需一夜之间死光给你看。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b1bd0bceb37bdea43c4995_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&659& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&659& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b1bd0bceb37bdea43c4995_r.jpg&&&/figure&&p&6.一个金字塔的社会，处于最底层的人是什么样的，也就是所谓的乌合之众。共和国至今的教育普及，从识字率来说，确实成就非凡，但是从认知水平来说，还有好几代人的努力。这些识字的乌合之众，占据着人口最广大的份额，国家只需要把他们安置在自己的那个齿轮槽里并且保证这个槽不会坏掉，这些人就会一直在规范的轨迹内转动到死。而这类人变成流民的话，就是社会的不稳定因素。这些人既不讲逻辑，也不讲常识，理解能力几乎为0，大脑一团浆糊，只要听到一点风声，就乌拉拉朝着大方向狂奔。&/p&&p&这种社会的大钟摆，从某种程度上会放大整个社会的震荡程度。最快最聪明的人转了个方向，传导到这群人身上，基本上墙都撞碎了。周小川卸任前为什么会提示明斯基时刻，因为乌合之众的存在，导致整个社会的惯性非常巨大，过度乐观和过度悲观会被无限放大，为经济的剧烈起伏埋下地雷。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9aeb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&111& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9aeb_r.jpg&&&/figure&&p&7.这种论调已经说了那么多年了，肯定依然是错的。昨天的经验可以预测明天吗，昨天发生的事情明天还会发生吗，这个世界上有什么永远不变的东西吗？06年房价暴涨的时候，我劝人不要买房，有投资的抛掉，不信的，08年就跳楼了。你可以说后来涨回来了，但是如果那一年不放水，不知道现在能不能涨回来。&/p&&p&想起来一个故事，一家人养了只猪，每天主人都去喂猪，一听到主人的脚步声，猪就开心，有东西吃了，终于几年后的一个大年三十，主人拿着刀走向猪圈，准备今年过个好年，而猪依然很开心的跑向主人：耶，吃饭了！&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ddfcfff3c7e43b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&689& data-rawheight=&721& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&689& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ddfcfff3c7e43b_r.jpg&&&/figure&&p&8.还有这种，遇过太多了，急吼吼有多少买多少，价格便宜绝对愿意接盘，真叫接就缩卵。耍嘴皮子厉害，动真格的就怂。这个是今年第一个，装富装有钱，刷存在感，拿钱来打我脸啊。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fde73bb56f9fe606ff3d523_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&664& data-rawheight=&132& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&664& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fde73bb56f9fe606ff3d523_r.jpg&&&/figure&&p&9.这个奔跑真是把韭菜和底层低智人口的所有精华都浓缩在一身了，把他的每个评论翻出来看看，可以有很多感悟和警示。恭喜二次上榜。&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&S姐：如何看待兰州等地的房市松绑？&/a&这个问题，我懒得写了。里面有几个写的还是不错的。韭菜的另外一个特征就是：自己没有什么主见和思维，也没有动手能力，哪怕打开百度或者就在知乎搜一搜的意识都没有，听风就是雨，还手舞足蹈兴高采烈，“我对了，我对了”，草履虫一样的大脑结构。信息时代？群氓时代。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c5c9adcd1858a0ecdf8ac_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&672& data-rawheight=&793& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&672& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c5c9adcd1858a0ecdf8ac_r.jpg&&&/figure&&p&10.韭菜的思维是什么，是印象停留在过去，而且以点带面。过去中介有种玩法，就是每天雇几个人，抬着牌子站在一些热门小区门口举着价格卖房，这种有时候不一定是卖房，而是在改变住在小区里的房东们的印象。大部分人，并不会去深究和每天关注价格的变化，这些无心看到的东西留下的印象就成了偏执的认同。房价4万的时候，中介举着牌子的价格多是3万多，小区里想卖房的房东看见了就会去挂3万多，这样就很容易成交了，房东也不一定会反应过来，同理，买房的人通过网络或者这些牌子看见了三万多的价格去问，中介会说这个三万的房子好几个人在抢，最后没抢到，然后给你一个接近四万的价格促成成交。&/p&&p&什么叫贫民窟，之前怼厦门的小清新们就怼过。“我们这个是豪宅，你买得起？”“我确实买不起，你也卖不掉啊，你一个月2000块的工资，住了个几千万的豪宅，又破又大又脏又乱，楼下都是江南皮革厂甩卖、菜市场和十元小店，垃圾污水一地，这房子拆又拆不了，卖也卖不掉，你觉得很贵不是贫民窟，可你和贫民有什么区别呢？”北京也是一样的。中国两大农村都市，北京和武汉，无他。&/p&&p&清华又怎么样，一样没什么营养，无非羊毛多羊毛少的问题罢了。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9fbce9c390d23ebb3b1d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&677& data-rawheight=&708& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&677& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9fbce9c390d23ebb3b1d_r.jpg&&&/figure&&p&11.知乎小透明，专门喜欢吹逼刷存在感。说句不好听的，这种连乌合之众都算不上，《啊Q正传》里面大概就是这样的人，蜜汁自信的精神胜利DS。&/p&
比如现在还举超过自己承受能力的巨额负债去买房接盘的。有没有发现最近各种炒房大V纷纷把自己的炒房秘籍公布了，就是叫年轻人怎么样举债，怎么样存足首付然后去拼命买下人生的第一套房，等房产升值，资金扛得住，就可以一下子净赚几十万几百万，实现财富飞…
&p&央行不继续量化宽松，减少或者停止omo mlf slf，或者直接跟进美联储加息 ，房价撑不住一年的。&/p&&p&限购是为了防止食物链顶端的炒家高位抛货，将m2套现为m1，会加重通货膨胀以及资金换汇外逃。&/p&&p&现阶段限购政策是保银行，因为不论多杀多还是继续放水 ，一个是触发杠杆， 一个是加重杠杆 ，限购是让抄家高位套牢 。银行业只需要刚需首套贷款， 银行杠杆一旦降下来， 跑不出去的市场就会垫背。&/p&&p&盯紧中央政策和央行政策，以及银行的拆借率， 房价长期必然是一个下行的过程 。除非央行继续量化宽松， 历史上继续加大杠杆是一件非常危险的事情 ，刺破和埋单的将是实体经济。&/p&&p&如果限购不放开，央行不印钱，将开始阴跌， 然后影响的是一二线城市的周边地区，省会， 然后是一线城市的郊区， 最后才是一线市区。至于三四线城市，本身就没有太多炒作空间，人口经济都不是炒作的目标对象。 而且这种情况下房产相关的行业将开始过冬，
开始大鱼吃小鱼，将开始资产并购。&/p&&p&多说一点，美联储的每次加息都没有好事。本质是通过加息吸引美元回流，抽取他国经济缓解自身的做法，只要美元体系还在，无解。&/p&
央行不继续量化宽松，减少或者停止omo mlf slf，或者直接跟进美联储加息 ，房价撑不住一年的。限购是为了防止食物链顶端的炒家高位抛货，将m2套现为m1，会加重通货膨胀以及资金换汇外逃。现阶段限购政策是保银行，因为不论多杀多还是继续放水 ，一个是触发…
&p&我来说两条，关于中国房价的神预言。如果当初能早点看到，也许现在已经实现财富自由了……&/p&&p&&br&&/p&&p&一条来自于5年前，也就是2012年，有超过200万的阅读量，2万+跟帖，不知道造就了多少千万富翁。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&预言一：才是楼市高潮，崩溃论者耐点心。（2012年3月的预测）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&要知道，2012年正是楼市最冷的时候，各种限购限贷的往上砸，所以很多留言都在喷楼主。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0ba17aa5def_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&305& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0ba17aa5def_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&早在日，天涯论坛的【疑议】便发布了一个帖子，有理有据的阐述了，才是楼市的G点，有兴趣的可以自行百度，帖子还在。&/p&&p&&br&&/p&&p&在【疑议】的观点中，中国目前的危机，起源于98年亚洲金融危机所埋下的隐患。&/p&&p&&br&&/p&&p&98年之所以产生亚洲金融危机，一部分原因是因为东南亚国家汇率绑定美元。&/p&&p&&br&&/p&&p&当93年中国人民币贬值后，中国成本低的优势立刻就体现了出来，因此热钱，各种产业纷纷由东南亚转进国内。&br&&br&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&从93年开始，东南亚国家只撑了3-4年，98年撑不住了，财富直接被资本大量洗劫，亚洲金融危机爆发。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&那个时候某尼的排华事件，当地人用非常恶劣的手段欺侮华人，最根本的因素就源于此。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d92e37ec4bb738cebe80c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&345& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d92e37ec4bb738cebe80c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&而如今，却变成了人民币跟美元绑定，东南亚国家货币大贬值，93年发生的事情就像逆转了一样，在我国投资的制造业开始逐渐向外迁移。&/p&&p&&b&（阿迪耐克早在2013年就已经将直属工厂全部迁至东南亚，国内一个不剩）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只不过2012年中国制造业不会崩溃，因为一旦出现经济情况，人民币就会再度贬值，中国产品又会变得便宜。&/p&&p&&br&&/p&&p&这个时候，工厂在，骨干工人在，外销业务在，管理人员在，外汇也有大把，企业家也在，东南亚国家根本竞争不过。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以美国必定会想办法盯死人民币，想办法让人民币升值，让出口越来越难，人工越来越贵，核心人员逐渐流失。&/p&&p&&br&&/p&&p&过个3-4年，到2016年东南亚准备的差不多了，再想办法让RMB贬值。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-2da20d83a2efc4cbed4c70830bfa6f2f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&317& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-2da20d83a2efc4cbed4c70830bfa6f2f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【疑议】预测，2016年要么中国制造业破产倒闭，要么流动资金套死在房地产上。&/b&为了能把资金套死在房地产上，必然需要大幅度的暴涨作为吸引。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如今，这些预测全部被应验。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2016年，可以说是实体经济最难熬的一年，大家都知道资金几乎都脱实入虚，全进了房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&前几天轰动全国的于欢案，也是因为其母亲做企业困难，才不得已借的高利贷，这只是全社会的一个缩影罢了。&/p&&p&&br&&/p&&p&2017更是如此，在借钱越来越难的现状下，中小企业根本拿不到银行的贷款，他们面前只有两条路可走，要么倒闭，要么借高利贷苟延残喘。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不过值得庆幸的是，我们国家也不是软柿子，不是美国想捏就捏的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们放了一个大招，外汇管制&/b&，你在中国这么多年赚取的利润，如果16年没走，那么今年你一毛都汇不出去，老外们当时就傻眼了。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，国内的那些商业大佬们，想走也同样没那么容易。比如WSC他爸。&/p&&p&&br&&/p&&p&而且更为牛逼的是，在2017年初人们还在忧虑，ZF是会保汇率还是保房价，不过半年时间后，房价和汇率都保住了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-356b58fb5bdf142f6f4df_b.png& data-rawwidth=&714& data-rawheight=&253& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&714& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-356b58fb5bdf142f6f4df_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&现在是2017年9月，我们能看到的现实就是，不仅汇率在涨，房价也依然在涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过，我依然认为，房价如今已经是强弩之末，阶段性的顶部即将在2018到来，然后会用1-2年的时间横盘，来消化这一轮的泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&延伸阅读&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&：2018年房价会涨吗？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&而就在2016年9月，又有人提前预测出了国家的布局，并发在了天涯上，原作者不详。&br&&br&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&预言二：中国楼市的13个必经之路？一年前网络上热传的段子，都特么按照步骤走到了第10步了！（2016年9月的预言）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5beec7c9612b6fea131a4bb_b.png& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&235& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5beec7c9612b6fea131a4bb_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&共计13个步骤，如下：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.开闸放水&/p&&p&&br&&/p&&p&2.房价飙升（16年一年的情况）&/p&&p&&br&&/p&&p&3.卖地解地方政府债务危机（已完成）&/p&&p&&br&&/p&&p&2011年，人民日报还四问地方，拿什么还债？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-897db888cda3a484efe2d_b.png& data-rawwidth=&568& data-rawheight=&112& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&568& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-897db888cda3a484efe2d_r.png&&&/figure&&p&2017年，国家统计局就表示，地方债已成为优质资产。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-37de0b4d363e3debcd90b_b.png& data-rawwidth=&602& data-rawheight=&212& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&602& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-37de0b4d363e3debcd90b_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&4.驱赶人民币存款进入房市（钱都变成了房子首付款了）&/p&&p&&br&&/p&&p&5.外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全 (已实现，2017年外汇房价都保住了)&/p&&p&&br&&/p&&p&6.跟随美帝收紧货币 （已经成为现实，楼市持续定向加息）&/p&&p&&br&&/p&&p&7.银行通过CDS转移大部分风险（已成为现实）&/p&&p&&br&&/p&&p&8.限购制造天花板，刺破泡沫，房价下跌（组合拳已经出来，或快或慢，总会有效果）&/p&&p&&br&&/p&&p&9.高位接盘或投资客无法套现，人民币资金成功被锁定。（现在房产的流动性特别差，新房不容易看出来，去卖卖二手房就知道了）&/p&&p&&br&&/p&&p&10.土地财政转型（17年的租售同权，租赁用地，共有产权，都是土地财政转型的试探）&/p&&p&&br&&/p&&p&11.开征房产税，彻底套死无害散户，是以现在为节点的前后一年。（这个观点我持不同意见，房产税至少5年后才出）&/p&&p&&br&&/p&&p&12.驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业（这个是大目的，目前正在做的事情）&/p&&p&&br&&/p&&p&13.人民币国际化（这个三五年都完成不了，需要更长的时间，一带一路的根本目的就是这个，而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a917ec62541_b.png& data-rawwidth=&703& data-rawheight=&178& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&703& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a917ec62541_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个预言最早出现在日，所以前6条是已经发生的事，没什么好惊讶的。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&真正令人吃惊的是，预言刚出不到一周，CDS就来了（步骤7），预言刚出不到两周，全国性限购就来了（步骤8）。2017年，第9步和第10步的表现也越来越明显。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&目前，我们正处于由步骤8和9，向10过渡的阶段，&b&只不过跟预测有所不同之处，我们并没有尝试去刺破泡沫，也没有想过让房价下跌，而是在尝试把一二线的泡沫挤压向三四线城市。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这也是国家最聪明的地方，去库存+摊薄风险，可谓是一举两得。&/p&&p&&br&&/p&&p&而步骤9最显著的特点就是，限卖政策的出现（取得房产证2年内不得出售），现在基本已经成为了热点城市标配，并有向全国扩散的趋势！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这个政策一出，就意味着新进接盘者和投资客再无法短期套现，也就意味着天花板逐渐成型。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只不过，除了压制天花板，政府还想托底，不能大涨也不能大跌就是“盖帽托底”的产物，至于为什么是如此，可能还是为了卖地的需要。房价降了，地就卖不出去了，地方财政也就危险了。&/p&&p&&br&&/p&&p&步骤10-13是业内所认可的，未来中国想要持续发展，想要冲破中等收入陷阱成为发达国家，地方财政转型，房产税，资金脱虚入实，乃至最后人民币国际化都是必然要做的事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&只可惜原作者高估了上层的决心，原作者以为这是3-5年的事情，然而我却认为，至少要5-10年才能跨出这一步。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最重要的参考标准就是房地产税！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在今年某会议上，官方新闻发言人就表示：&b&“今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。”&/b&因为一项草案从提出到落实至少需要5年以上的时间，这也就意味着房产税可能五年以后才能真正出台实施。&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产税不出，土地财政转型也就无从下手，只要土地财政根本属性不变，房价就依然由地价来决定！&/p&&p&&br&&/p&&p&至于地价是谁定的？我们心里都清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是说，未来5年，房价依然会大概率处于，涨的时候抑制，跌的时候救市，面多了加水，水多了加面，这样一种循环之中。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就如过去这十几年来所做的事情一样： &/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-97bac803f375afe78ec3b1a6d0b8afec_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&484& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-97bac803f375afe78ec3b1a6d0b8afec_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&只有土地这一根本性问题发生改变以后，才会由上至下真正改变这一周期性规律。&/p&&p&&br&&/p&&p&诚然，&b&这个世界上没有只涨不跌的市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只是希望未来某天房价下跌后，能真正的稳定住，让每个人的心思都从房价中解脱出来，专注于工作。而不是像现在这样，一次次的坐过山车，一次次玩弄着人们脆弱的心脏。&br&&br&&br&&/p&&p&要知道，一鼓作气，再而衰，三而竭。&/p&&p&&br&&/p&&p&限购喊的多了，效果自然也就枯竭了。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，再次为神人们的预测叫好，毕竟至少有200万人，在2012年获得了真正正确的指引。&/p&&p&&br&&/p&&p&延伸阅读：&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&2018年房价会涨吗？&/a& &/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&市中心老房子老小区最后的结局会是什么？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在买房之前，有哪些问题是必须考虑清楚的？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&-----------------------&/p&&p&更多楼市分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&欢迎关注，欢迎来公号交流。&/p&
我来说两条，关于中国房价的神预言。如果当初能早点看到，也许现在已经实现财富自由了…… 一条来自于5年前，也就是2012年，有超过200万的阅读量，2万+跟帖，不知道造就了多少千万富翁。 预言一：才是楼市高潮，崩溃论者耐点心。（2012年3月的预…
&p&对于老大哥来说，房价的涨跌并不重要。上海房价是有过一亿一平米的时候，后来凯申同志就去了台湾。老大哥代表了最先进的生产力，简单来说就是猴精，是不可能重蹈覆辙的。所以在力保外汇的情况下，已经不可能继续开动核动力印钞机了。&/p&&p&稳健的货币政策说白了就是通货紧缩，能否实现通货紧缩，货币政策是关键，所以近期国企银行事业单位都出现了降薪潮，各大银行纷纷提高存贷利率，就是要把多发的钱收回来，不说升值，至少要保证不贬值。有人说人民币肯定会贬值，这是小看了老大哥。根据历史，凡是小看了老大哥的，最后都要吃亏的。通货紧缩并不能就说不好，通货膨胀也不能说就对，都是调节经济的白猫和黑猫而已，无关对错，只要能够确保经济发展的稳定，就是好猫。&/p&&p&至于其他场子的大哥是否开动核动力印钞机，只要不是美帝就和老大哥没关系了，因为有汇率在哪里。无视经济情况瞎印，最后只能是印钞一时爽，全家火葬场。因为胡乱印钞导致钱不值钱而被推翻的政府，不在少数，比如津巴布韦，比如委内瑞拉。当然，这些国家都是小国，有其局限性，在精英汇聚的大国是很难发生这种情况的，尤其是当下这个历史时代。为什么说当下这个历史时代？因为以前也有大国瞎特么的印钞玩完的，前车之鉴，后车之司。&/p&&p&这轮房价上涨，与其说是地产兴邦，不如说是找人接盘。在加息大周期下，把老大哥下面各个堂口的债务转化成个人债务，可以说是高明之极。至于棚改嘛，大家都关注到棚改会加速去库存，但忽略了资本家拆了一栋房，是要在原基础上盖起三栋的，以后库存只会越来越多，当下三四线楼市的繁荣只是假象而已。但对于各大堂口的堂主来说，这些都不关它的事，只要债务转移了就行了，重要的是组织不破产。或许，这就是所谓的城市化进程吧，虽然吃相确实不好看。但正所谓我死后，哪管洪水滔天。至于说二胎的，等二胎来接盘，地主家也饿死了。&/p&&p&对于大多数民众来说，房价的涨跌也不重要，因为大多数都只会买