[ft=,+0,]房地产行业要交税种及税率[ft；六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受；[ft=,+0,]28171递延资产[ft=,+；t=,+0,]支付的配套设施开发费用[ft=,+；护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告；
[ft=,+0,]房地产行业要交税种及税率[ft=,+0,]一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。[ft=,+0,][ft=,+0,]二、房地产企业涉及的税种[ft=,+0,]房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。[ft=,+0,]（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：[ft=,+0,]1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；[ft=,+0,]2、销售不动产，税率为5%；[ft=,+0,]3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业D租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率[ft=,+0,][ft=,+0,]（二）城市维护建设税和教育费附加：[ft=,+0,]以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。[ft=,+0,][ft=,+0,]（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。[ft=,+0,]其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。[ft=,+0,]计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。[ft=,+0,][ft=,+0,]（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。[ft=,+0,][ft=,+0,]（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。[ft=,+0,][ft=,+0,]（
六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。[ft=,+0,]土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。[ft=,+0,][ft=,+0,]（七）契税：[ft=,+0,]契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率[ft=,+0,][ft=,+0,]（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。[ft=,+0,][ft=,+0,]（九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。[ft=,+0,][ft=,+0,]三、房地产企业会计核算[ft=,+0,]（一）房地产企业会计科目[ft=,+0,]一、资产类[ft=,+0,]1 101 现金[ft=,+0,]2 102 银行存款[ft=,+0,]3 109 其他货币资金[ft=,+0,]4 111 短期投资[ft=,+0,]5 112 应收票据[ft=,+0,]6 113 应收账款[ft=,+0,]7 114 坏账准备[ft=,+0,]8 115 预付账款[ft=,+0,]9 119 其他应收款[ft=,+0,]10 121 物资采购[ft=,+0,]11 123 采购保管费[ft=,+0,]12 124 库存材料[ft=,+0,]13 125 库存设备[ft=,+0,]14 129 低值易耗品[ft=,+0,]15 131 材料成本差异[ft=,+0,]16 133 委托加工材料[ft=,+0,]17 135 开发产品[ft=,+0,]18 136 分期收款开发产品[ft=,+0,]19 137 出租开发产品[ft=,+0,]20 138 周转房[ft=,+0,]21 139 待摊费用[ft=,+0,]22 141 长期投资[ft=,+0,]23 151 固定资产[ft=,+0,]24 155 累计折旧[ft=,+0,]25 156 固定资产清理[ft=,+0,]26 159 固定资产购建支出[ft=,+0,]27 161 无形资产
[ft=,+0,]28 171 递延资产[ft=,+0,]29 181 待处理财产损溢[ft=,+0,]二、负债类[ft=,+0,]30 201 短期借款[ft=,+0,]31 202 应付票据[ft=,+0,]32 203 应付账款[ft=,+0,]33 204 预收账款[ft=,+0,]34 209 其他应付款[ft=,+0,]35 211 应付工资[ft=,+0,]36 214 应付福利费[ft=,+0,]37 221 应交税金[ft=,+0,]38 223 应付利润[ft=,+0,]39 229 其他应交款[ft=,+0,]40 231 预提费用[ft=,+0,]41 241 长期借款[ft=,+0,]42 251 应付债券[ft=,+0,]43 261 长期应付款[ft=,+0,]三、所有者权益类[ft=,+0,]44 301 实收资本[ft=,+0,]45 311 资本公积[ft=,+0,]46 313 盈余公积[ft=,+0,]47 321 本年利润[ft=,+0,]48 322 利润分配[ft=,+0,]四、成本类[ft=,+0,]49 401 开发成本[ft=,+0,]50 407 开发间接费用[ft=,+0,]五、损益类[ft=,+0,]51 501 经营收入[ft=,+0,]52 502 经营成本[ft=,+0,]53 503 销售费用[ft=,+0,]54 504 经营税金及附加[ft=,+0,]55 511 其他业务收入[ft=,+0,]56 512 其他业务支出[ft=,+0,]57 521 管理费用[ft=,+0,]58 522 财务费用[ft=,+0,]59 531 投资收益[ft=,+0,]60 541 营业外收入[ft=,+0,]61 542 营业外支出[ft=,+0,][ft=,+0,]（二）开发成本及期间费用的核算：[ft=,+0,]1、“开发成本”，主要包括：[ft=,+0,]（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；[ft=,+0,]（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；[ft=,+0,]（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；[ft=,+0,]（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；[ft=,+0,]（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目[ft=,+0,]①开发土地成本费用：[ft=,+0,]借：开发成本――土地开发[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]或应付账款――XX公司[ft=,+0,]分配开发的间接费用[ft=,+0,]借：开发成本――土地开发[ft=,+0,]贷：开发间接费用[ft=,+0,]结转开发土地成本费用[ft=,+0,]借：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]贷：开发成本――土地开发[ft=,+0,]②配套设施开发[ft=,+0,]计算公式：[ft=,+0,]某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率[ft=,+0,]配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%[ft=,+0,]发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）[ft=,+0,]借：开发成本――配套设施开发[ft=,+0,]贷：开发产品[f
t=,+0,]支付的配套设施开发费用[ft=,+0,]借：开发成本――配套设施开发[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]同时领用库存设备或是材料开发[ft=,+0,]借：开发成本――配套设施开发[ft=,+0,]贷：库存设备或库存材料[ft=,+0,]分配应负担的开发间接费用[ft=,+0,]借：开发成本――配套设施开发[ft=,+0,]贷：开发间接费用[ft=,+0,]结转配套设施开发成本[ft=,+0,]借：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]贷：开发成本――配套设施开发[ft=,+0,]③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）[ft=,+0,]借：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种[ft=,+0,]出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）[ft=,+0,]借：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]或应付账款――应付工程款[ft=,+0,]自已组织施工的[ft=,+0,]借：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]或应付账款――应付工程款[ft=,+0,]应付工资[ft=,+0,]⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目[ft=,+0,]企业发生的各项代建工程费用支出[ft=,+0,]借：开发成本――代建工程开发[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]或库存材料[ft=,+0,]或现金[ft=,+0,]结转开发的间接费用[ft=,+0,]借：开发成本――代建工程开发[ft=,+0,]贷：开发间接费用[ft=,+0,]工程竣工后结转成本[ft=,+0,]借：开发成本――代建工程[ft=,+0,]贷：开发成本――代建工程开发[ft=,+0,]移交委托单位后，根据移交手续[ft=,+0,]借：主营业务成本――代建工程结算成本[ft=,+0,]贷：开发成本――代建工程[ft=,+0,][ft=,+0,]2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等[ft=,+0,]借：开发间接费用[ft=,+0,]贷：银行存款[ft=,+0,]或应付账款[ft=,+0,]或应付工资[ft=,+0,]分配开发的间接费用[ft=,+0,]借：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]贷：开发间接费用[ft=,+0,]竣工房屋开发成本的结转[ft=,+0,]借：开发产品[ft=,+0,]贷：开发成本――房屋开发[ft=,+0,]3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用[ft=,+0,][ft=,+0,]4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用[ft=,+0,][ft=,+0,]5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看
护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。[ft=,+0,][ft=,+0,]四、主要帐务处理过程[ft=,+0,]（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出[ft=,+0,]借：开发成本[ft=,+0,]贷：银行存款、现金、原材料等[ft=,+0,][ft=,+0,]（二）开发完工[ft=,+0,]借：开发产品[ft=,+0,]贷：开发成本[ft=,+0,][ft=,+0,]（三）预售房款[ft=,+0,]借：银行存款、现金[ft=,+0,]贷：预收账款[ft=,+0,][ft=,+0,]（四）开发完工，结转预售房款[ft=,+0,]借：预收账款[ft=,+0,]贷：经营收入[ft=,+0,][ft=,+0,]（五）结转销售房屋成本[ft=,+0,]借：经营成本[ft=,+0,]贷：开发产品[ft=,+0,][ft=,+0,]（六）计提税金[ft=,+0,]借：经营税金及附加[ft=,+0,]贷：应交税金--营业税[ft=,+0,]贷：应交税金--城建税[ft=,+0,]贷：其他应交款--教育费附加[ft=,+0,][ft=,+0,]（七）结转收入[ft=,+0,]借：经营收入[ft=,+0,]贷：本年利润[ft=,+0,][ft=,+0,]（八）结转税金[ft=,+0,]借：本年利润[ft=,+0,]贷：经营税金及附加[ft=,+0,][ft=,+0,]（九）结转成本、费用[ft=,+0,]借：本年利润[ft=,+0,]贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用
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什么是房产税，征收依据是什么，如何计税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
一、房产税的征收范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
二、房产税的纳税人
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
三、房产税的计税依据
房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。
四、房产税的税率
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。
五、应纳税额的计算
依照房产余值计算缴纳的应纳税额＝房产计税余值&1.2%
依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额＝租金收入&12%
六、若干具体规定
1、新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月
2、投资联营房产的，公担风险的按房产余值；不担风险的按租金
3、融资租赁房屋的按房产余值征税
4、纳税单位和个人无租使用房产部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代交
5、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税
七、房产税的纳税申报
纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。
八、房产税的纳税期限和纳税地点
房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
九、房产税的税收优惠
下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产。
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据《中华人民共和国营业税暂行条例》第二十五条规定：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，按照上面的表述，多收取的租金都要在本年收到款项的时候，缴纳营业税。如果是所得税的话，可以分期确认收入。依据如下国税函[2010]79号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）的有关规定，现就贯彻落实企业所得税法过程中若干问题，通知如下：一、关于租金收入确认问题?根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
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&接下来我会尽量多和广大学友一起交流学习上的问题，尽量给大家提供有用的学习资料，更多的学习内容请关注雨落凡尘的汇总贴
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路漫漫其修远兮，吾将上下而求索！
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回复#楼主楼马小欧的帖子楼主请研究一下下面的题目 甲公司将房屋出租3年，租赁期---,月租金10万元，每半年收一次租金60万元。现甲公司于2012年10月收取-租金60万元。在税务局代开房租发票，营业税、房产税按60万为基数计算一次收取。那么一、2012年度会计上确认的收入是30万元还是60万元
二、计算2012年度企业所得税时，是按收入30万元还是60万元计算？1、甲公司认为可以按照国税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入； 计算2012年度企业所得税时可按收入30万元计算，按60万元计缴的营业税、房产税可以全部在2012年度扣除。2、税务局称不符合“国税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入”，因为按合同租赁期三年，每半年收一次，相当于收六次，不是文件中所说的一次收取跨年度租金。计算2012年度企业所得税时按收入60万元计算。三、按60万元计缴的营业税、房产税可以全部在2012年度扣除吗？
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跨年度的租金计算的营业税，在算会计利润时如何扣除呢？扣除当年的还是全部扣除？
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回复#楼主楼马小欧的帖子楼主请研究一下下面的题目 甲公司将房屋出租3年，租赁期---,月租金10万元，每半年收一次租金60万元。现甲公司于2012年10月收取-租金60万元。在税务局代开房租发票，营业税、房产税按60万为基数计算一次收取。那么一、2012年度会计上确认的收入是30万元还是60万元 二、计算2012年度企业所得税时，是按收入30万元还是60万元计算？1、甲公司认为可以按照国税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期......后无古人发表于 17:04:19一、2012年度会计上确认的收入是30万元还是60万元回复:会计上是按权责发生制来确认收入的,所以,只能确认三个月的租金30万元作为收入,其余作为预收款处理.二、计算2012年度企业所得税时，是按收入30万元还是60万元计算？回复:所得税也是按权责发生制,按30万确认,具体规定,您可以看一下所得税一章对租金收入的讲解.与教材中所讲的跨年一次性收取是一个道理.也就是国税函〔2010〕79号，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 1、甲公司认为可以按照国税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入；计算2012年度企业所得税时可按收入30万元计算，按60万元计缴的营业税、房产税可以全部在2012年度扣除。回复:确实,对于跨年的一次性收取国家有上面的规定,但对于每半年收取一次,且开具了发票是否适用这样的规定,还真得看当地税务机关的处理,因为这是站在一般的角度来分析,实务中,对于政策没有明确规定的,税务机关会以国家纳税作为第一位置,所以,最好是按当地税务机关的意见处理.2、税务局称不符合“国税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入”，因为按合同租赁期三年，每半年收一次，相当于收六次，不是文件中所说的一次收取跨年度租金。计算2012年度企业所得税时按收入60万元计算。回复:税务局也是有一定道理的,关键是这个问题本身国家没有明确的规定,赋予当地有自由裁量的权利.三、按60万元计缴的营业税、房产税可以全部在2012年度扣除吗？回复:预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。　　《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。这是房产税的一般规定。　　税法适用特别法优于普通法原则，对于同一事实涉及一般法律和特别法律规定时，特别规定的效力优于一般规定。《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）国家税务总局对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。江苏省地税局《关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》（苏地税函[号）规定，出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。所以,这个营业税及房产税是可以在企业所得税前扣除的,见企业所得税实施细则第三十一条　企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。 实务问题,最好是咨询当地税务机关.
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跨年度的租金计算的营业税，在算会计利润时如何扣除呢？扣除当年的还是全部扣除？湛卢剑发表于 08:31:48个人觉得根据收入的确认来扣除税金，如果是在今年确认收入的，属于今年收入部分的税金就在今年扣除，其余的已经缴纳的税金挂在应缴税费的借方，待收入确认之后，在结转至营业税金及附加。这个问题有点类似于房地产企业是预售情况，预售收入计入预收账款，预售收入要缴纳营业税、土地增值税等，那么会计上不确认收入，上交的营业税、土地增值税直接挂在应交税金的借方，等待收入确认时，结转至营业税金及附加，在企业所得税汇缴的时候，预收账款要按15%来计算视同销售收入，成本要按照预售的面积折算已售面积，按照单单位成本来计算。上交的税金可以在所得税前扣除的。以上仅个人理解。望老师指正。
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风儿儿发表于 22:29:31风儿来帮忙看看 老师给我出难题了
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风儿来帮忙看看 老师给我出难题了马小欧发表于 10:57:21楼上的么，我同意你的观点
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楼上的么，我同意你的观点风儿儿发表于 10:59:14不是还有别的么
帮忙看看 风儿是税法砖家了
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不是还有别的么 帮忙看看 风儿是税法砖家了马小欧发表于 11:00:22砖家会毁我手里滴
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砖家会毁我手里滴风儿儿发表于 11:01:49
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砖家会毁我手里滴风儿儿发表于 11:01:49
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来看看燕。发表于 12:17:53
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