一家四口住多大房子合适
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作者：简单
三个兄弟的家庭住在一起，我自己是不是要搬出去？问题详情：孩子才一周，结婚时公婆说明年房子交工，如今拖了两年，我们宝贝都一周了，房子还没交工，我们和公婆还有他二哥的一家四口在130平，只有一个卫生间的三室一厅挤着，想想就来气，婆婆又不管看孩子，我该怎么办？住久了矛盾也多了推荐回答：信用是做人的底线，对于不讲信用的人不能太迁就，我宁愿花点钱也不愿意和让我不高兴的人住一起，那样会让自己无形中变的越来越差，情绪、脾气、态度、思维各方面都会越来越差。跟什么样的人在一起决定了你会成为什么样的人。第一次去曼谷，一家三口住哪里干净实惠好玩？问题详情：第一次一家三口自由行去曼谷，准备年初三去，玩三天，但是不知道曼谷哪里好玩，想住在闹市区附近的酒店，价格实惠点，不过要干净卫生，顺便告诉下我酒店附近有什么玩的，有什么好吃的，还有购物地点，谢谢啦！推荐回答：曼谷塔拉广场酒店，这家酒店性价比超高，虽然算不上豪华，但是却是我住过的最干净最干净的酒店，没有之一！交通方便，出门就有711，步行大概七分钟到达考山路夜市，大堂有一位美女一位帅哥会讲中文，沟通完全没有问题，而且很热心，我们定的不含早的，但是酒店大堂提供各种糕点还有咖啡，所以没有给早餐费也享受了早餐的待遇，而且他家还有突突车，免费送到大皇宫，但是要提前一天给大堂说，要早点说哦，不然就只有晚点的突突车了，去大皇宫人就多了。性价比超高，我们七月去的曼谷，定了一间大床房228一晚.定了一间双床房285一晚，超级划算，虽然还有更便宜的，但是设施就差多了，这是我在携程上找了很久才决定的，并且去了并没有让我们失望！就在携程上定就行，最重要的是虽然交通便捷，但是我们要求定安静的房间，果然一点都不吵，很安静！希望对大家有用！多大房子的面积合适一家人住（自己的父母、孩子、小两口，共五口人）？问题详情：多大房子的面积合适一家人住（自己的父母、孩子、小两口，共五口人）？
推荐回答：现实很残酷，住多大的房子，关键是有多少钱?在几线城市?生活在一二线城市，感觉有房住就不错了，房子大小还要向钱看，不深讨论。三四线城市房子考虑在120~180平方左右吧，有钱还是稍大些吧（房产税讨论稿好像是每人60平方米）。还有个建议，如果有条件，可以考虑就近买两套小点的房子，和老人也近，既方便互相照顾，又有独立生活空间（婆媳关系你懂的）。中部地区的省会城市一家四口平均月开支大概多少？问题详情：中部地区的省会城市一家四口（夫妻两加儿女）平均月开支大概多少？顺便说下夫妻两总月收入是多少？推荐回答：这个问题好广泛哦，中部省会城市有几个，城市与城市之间应该也有差距吧，对不，人与人的收入也不尽相同，所以每家每户每个人的开支也有所不一样，是吧？我一家人经营着不大不小的餐饮店，每个月的收入呢没得固定，除开房租，两个小孩以及家中老人，还有红白喜事，各种随礼份子等等一切开支，没有欠债，没有房贷，大概剩下六位数，还行吧，全家人开开心心生活，兢兢业业做生意，感觉还不错。多大房子的面积最合适三口之家？问题详情：多大房子的面积最合适三口之家？推荐回答：90左右100内吧（建筑面积），最好是3卧。夫妻1卧，小孩1卧，还有1卧当客房或是多功能。为什么这样说呢，说说我的情况吧。我14年购92平2卧感觉各种宽敞各种大顺眼。当时还看了96平3卧的，就是太紧凑，主卧小（只能放1.8的床放不下床头柜和梳妆台），次卧和多功能房就更别提了，而且还只有1个阳台，厨房卫生间都太小了……唯一稍大一点的就是客厅。还有加上当时各种个人原因（主要是贷款不下来）…全款买了这套两卧房（三卧要贵10多万，我也不知道销售是怎么算的— —|||）现在住进来了才感觉到紧凑点其实也挺好、也不至于家里来了客人或是父母来了没地方住。还有就是眼跟前最直接的问题是打扫卫生…那叫一个累，（我和太太都是工薪族，家里没闲人每周都要抽出半天时间打扫卫生）真不知道买那100多200平的平时都是怎么打扫的。周周请保洁？蛤蛤…有钱任性。大家都讨论讨论！农村一家四口人年收入七八万元算不算贫困户？问题详情：我们这里就有十来户。推荐回答：如果在农村年收入能达到七八万的不算贫困户只是国家地位的太高了，在农村如果每年能拿到手里的七八万真的不少了够吃够用的了，我也是农村人，种地根本不挣钱头三年还行这几年都赔钱，总收入今年去掉地低子才剩两万元钱，根本不够花的呀，全靠我经营的服装店，够家里花销的，这几年生意都不好做但是饿不死就行，我就说实话农村到什么时候也比不起城里人，物价高了给长工资，可是农民那现在物价那么高，粮价嗖嗖掉都掉到10年前了，你们说说农民好过吗，不知道农民的都说有钱买楼买车，那是贷款呀，不买车房，怎么娶媳妇怎么半，可是世界在发展农民孩子要上学租房更贵还不如贷款买了，逼着农民买呀不买就真的是穷人了，也许有的人说了，你农民就不配住楼房因为你个老农民平什么呀，就平为国家开荒中粮，还没有好的生活品质孩子的学习质量，更讽刺的是，农村都没有学校了现在，孩子在县里市里上学没有钱买房就得找人花钱近学校5000元一个学生往里送，为了了孩子能上好的中学在开学3天凑钱买个二手楼，你们说农民为什么买楼。多了不想说，真的心里话大姑姐过年一家四口来我家住感觉好不方便，要不要说出来？问题详情：大姑姐的婆家和我们是一个地方的，结婚后她们一家在外地居住，距离我们一小时的车程，不经常回来，这两年过年回来不去她婆家住，老是来我家，挺烦的，不想让她住的原因是，她家有两个小孩太闹腾，和我儿子玩不到一块，我和老公两地分居，想过年好好聚聚，感觉不方便，她来我家住的主要原因是我家有暖气，我是不是很小气，纠结。我们的房子是结婚后两家共同出钱买的。推荐回答：首先他们是来住几天？只是单纯住个几天来玩耍的话可以接待，但是长住的话，肯定要果断说出不方便，而且也没有什么不好意思的，毕竟一下子多了4口人，换谁家也会不方便的。
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中低收入人群住房的供应方案与运营模式研究
时间：日18:34
　　中低收入人群住房的供应方案与运营模式研究
　　——建立以廉租房为主体的多层次住房保障体系
　　作者：孙建波
　　?注：获奖研究方案的版权归主办单位所有，未经允许，不得复制转载，如需详细资料，请联系万科企业股份有限公司。
　　导 论 4
　　一、国内外研究现状 5
　　二、研究方法 7
　　三、理论视角 8
　　四、主要研究内容 9
　　第一章 中低收入群体特征与住房消费保障 10
　　第一节 中低收入群体的基本内涵与外延 10
　　第二节 住宅消费保障和社会保障的关系 12
　　第三节 政府与城市中低收入群体住宅消费保障的关系 14
　　第四节 我国住宅消费保障制度：发展演变与存在问题 18
　　第二章 国外中低收入群体住宅消费保障的经验与启示 22
　　第一节 国外住宅消费保障产生的背景与发展 22
　　第二节 主要国家和地区对低收入群体住宅消费保障的实践 23
　　第三节 国外低收入群体住宅消费保障制度的特色 33
　　第四节 国外低收入群体住宅消费保障的启示 35
　　第三章 城市中低收入家庭住房困境原因探析 37
　　第一节 我国城市中低收入群体住宅消费现状 37
　　第二节 市场排斥——城市贫困家庭住房困境的根本原因 40
　　第三节 政策排斥——城市贫困家庭住房困境的次要原因 48
　　第四章 中低收入群体住房解决方案的层次性 51
　　第一节 我国城市中低收入群体住宅消费保障体系设计的原则 51
　　第二节 廉租房制度改革与我国城市中低收入群体的住宅消费保障 53
　　第三节 经济适用房政策完善与我国城市中低收入群体的住宅消费保障 56
　　第四节 住房公积金制度改革与我国城市中低收入群体的住宅消费保障 58
　　第五章 廉租房：理论、政策与效应 60
　　第一节 廉租房制度建立的背景和原因 60
　　第二节 廉租房在我国经济发展中的作用 67
　　第三节 廉租房建设中存在的问题 68
　　第四节 廉租房制度与城市低收入群体的住宅消费保障的关系 73
　　基本研究结论 75
　　参考文献： 76
　　改革开放后出现的社会分化导致了中低收入人群的凸显，这在城市中尤为明显。中低收入人群面临的问题很多，其中住宅消费问题尤其值得我们关注。
　　中低收入人群是一个庞大而又复杂的群体，解决其居住问题需要大智慧和经验积累，世界各国在这一问题上已经有了很多尝试。本文的分析把中低收入人群粗略地分为三个层次：中等收入人群、低收入人群和贫困人群。不可否认，三个层次的划分是比较模糊的，边界难免具有重叠性。
　　对于中国而言，贫困问题始终是一个不得不时时面对的难题之一。在改革开放之初，中国的贫困问题主要出现在农村，当时农村有贫困人口2.5
亿，经过一系列的农村扶贫工作，到 1985 年农村贫困人口下降为 1.25亿，到 1992 年下降为 8000 万（叶普万，2004），到 2003
年底，农村贫困人口下降到近3000 万。在农村贫困问题日益得到缓解的时候，20 世纪 90 年代开始我国城市贫困问题日益突显，当时有学者估计，城市贫困人口在
1500——3100万之间，占城市人口的 4%——8%（唐钧、沙琳、任振兴，2002）。关于城市贫困问题日益突显的原因，唐钧等学者认为：在 20 世纪的最后
10 年中，在国际上，由于经济和亚洲金融风暴的影响，在国内，由于向以市场经济为取向的经济体制急剧转轨和企业改革逐步深化，在中国城市社会中引发了诸多经济、社会矛盾。譬如，1993——1996
年连续 4 年物价上涨，1993
年以来国有企业经济效益连续下滑，等等。加上中国的社会保障安全网本身的脆弱和不足，在危机时刻难以担当重任。于是，在短短的几年中，就在城市中迅速形成了以失业人员、下岗职工、停产半停产企业的职工和一部分被拖欠养老金的退休人员以及他们的赡养人口为主体的城市贫困群体（唐钧，2002）。面对日益突显的城市贫困问题，在传统城市社会救济难堪重负的情况下，我国从上海开始于
1995 年探索建立城市居民最低生活保障制度，1999
年颁布实施了《城市居民最低生活保障条例》，该条例的颁布实施标志着我国城市居民最低生活保障制度的最终建立和日益完善。在《城市居民最低生活保障条例》颁布实施后，享受城市居民最低生活保障待遇的人口和家庭不断增加，特别是在“应保尽保”目标提出之后，城市“低保”人口和家庭增加得尤其迅速。截至
2004 年底，共有 2200.8 万城镇居民、952 万户家庭得到了最低生活保障。其中：在职人员 135.8 万人，比上年同期下降了 24.3%；下岗人员
468.5 万人，比上年同期下降了 9.6%；退休人员 72.6 万人，比上年同期下降了 20%；失业人员 418.1 万人，比上年同期增长了
2.2%；上述人员家属及其他人员 1009.5 万人，比上年同期增长了 6.3%；“三无”人员 96.3 万人，比上年同期下降了
3.6%。全年各级财政共支出“低保”资金 172.9 亿元，“低保”补差人均每月 65 元，比上年提高 12%。
　　经过调研与思考，我们认为，完全依靠经济适用房来解决问题不现实，要靠市场机制与计划手段的有效结合。比如，可以粗略地将研究对象分为3个层次：家庭人均收入低于所在城市起征点1/3的，1/3与2/3之间的，高于2/3而低于起征点的。对前两类，应该根据其职业特征建造符合其消费特点的多等级廉租房，包括居屋和小户型中低档公寓。对于第二层次的一部分和第三层次群体，可以考虑建设低档商品房。
　　廉租房与中低档商品房相结合的方式是我们的初步设想，需要进一步的调研与研究来改进或者是寻找更好的方案。运营方式上，我们认为，廉租房应在政府的配套支持下，由社会资本来运作。低档商品房建设需要从城市规划开始，而不是单靠后期区分购买人群，在土地供应安排合理的情况下，完全可以交给市场，由发展商来运作。
　　近几年，住宅商品的推陈出新对有支付能力的居民来说获得了更多的消费选择，提高了消费的质量和品味。但是对于一些低收入者来说，消费这类住宅是有困难的。在住宅商品化的过程中，他们没有经济能力在市场上买房或租房。联合国《人权宣言》中规定：“人人有权享受为维持本人和家属的和福利所需的生活水准，有权享受保障等”。在我国建立社会住宅保障体系，让人人享有良好的住宅，是维护人基本生存权的重要内容，也是我国社会经济发展的重要标志，更是我国全面建设小康社会的战略目标。住宅中低收入人群的住宅消费问题是摆在我们面前的一个现实问题，它涉及到经济发展，涉及到社会稳定，关系到战略目标的实现。
　　一、国内外研究现状
　　1、对中低收入人群的研究
　　对中低收入人群的研究，国内学术界主要从社会学角度对其作了探讨，其成果集中在以下两个方面：
　　首先是对城市中低收入人群的成因研究，普遍认为中低收入人群的出现是社会的必然，并认为当前处于经济结构调整经济体制转型的时期，一部分居民由于本身的知识技能和身体等方面的原因被边缘化，沦陷为中低收入人群（尹志刚，2002；胡程鹏，2002杜传鹏，2004）；其次是中低收入人群的扶持政策研究；普遍认为对中低收入人群应该从法律角度给予保障，特别是中低收入人群的就业扶持等相关政策（杨飞虎，1998；王荔，2004；马广海，2004）。国外对中低收入人群的研究主要集中在中低收入人群形成原因的研究，普遍认为：社会中中低收入人群的出现主要是社会制度的原因，认为社会自然发展产生的排斥是中低收入人群产生的根本原因，另外认为解决中低收入人群的存在主要在于国家要重视，要从社会整体发展的角度考虑（赫尔科姆，2001）。
　　2、对住宅消费保障的研究
　　对住宅消费保障问题的研究，国内学术界的成果主要体现在以下几个方面：
　　（1）探讨了影响城市住宅消费的总体因素。一般认为，影响城市住宅消费的因素主要是住宅价格、住宅二级市场、住宅金融的支持力度、居民收入和社会保障制度（杨继瑞，2002；查会琼，2002；陆杰雄，2001）；
　　（2）对各因素的局部分析，如对住宅（特别是商品房）价格的分析，对二级市场的分析等。一般认为商品房价格的居高不下的原因在于土地价格高、税费高及房地产的企业利润高（刘尧，2001；包宗华，2004；王群，2001）；
　　（3）探讨了住宅制度改革与收入分配问题，普遍认为始于上个世纪九十年代的住宅制度改革在一定程度上加大了居民之间的收入差距；
　　（4）思考了现行住宅保障存在的问题和解决方法，普遍认为由于制度上的缺陷我国现行的住宅保障制度对居民的住宅保障效果不佳，经济适用房不经济，公积金制度劫富济贫，违背了住宅保障制度建立的初衷（汪利娜，2003；王洪卫，2001）。国外对住宅消费保障的研究主要集中在整体层面上，认为，住宅消费保障的责任在于政府，但政府仅仅只能保障最需要保障的群体，对其他群体主张使用市场的办法解决住宅问题（Amostelang，2000；Werstain，1999）。
　　这些研究成果为本文全面研究中低收入人群的住宅消费保障问题提供了一定的研究基础和极具启发性的参照系统。
　　3、对城市贫困与中低收入家庭住房情况的研究
　　在国内，关于城市贫困家庭住房状况的调查和描述比较多，如关信平（1999）对天津市的调查、尹世洪（1998）等人对江西省的调查等，这些调查都揭示了城市贫困家庭所面临的住房困境，但这些调查研究只是将住房问题看作是城市贫困家庭面临的诸多问题之一进行描述和分析，并没有单独对城市贫困家庭的住房问题进行全面而充分的描述和分析。同时，这些调查研究对城市贫困家庭的住房问题的原因分析得也不够深入，只是把住房困难看作是收入低下的表现，对其深层次的原因并没有触及，而且对于如何解决城市贫困家庭的住房问题也没有提出非常明确的政策建议。
　　在国内还有一部分文献是关于城市中低收入家庭住房问题的，这些文献对城市中低收入家庭的住房现状进行了比较全面的描述，并提出了一些解决问题的对策建议。但由于城市贫困家庭只是城市中低收入家庭的一部分，确切讲是城市低收入家庭的一部分，且是收入最低的那一部分，这一部分家庭在城市中低收入家庭中是较小的一部分。因此，这些研究对城市低收入家庭住房问题的研究，虽然有一定的借鉴意义，但与对城市贫困家庭住房问题的研究还是有很大不同的。作为城市中最贫困的家庭，其住房问题的原因与中低收入家庭，特别是中等收入家庭是完全不同的，因此，解决住房问题的对策也就会有所不同。
　　在国内有关住房政策的研究是比较多的，如对经济适用房政策的研究（军、虎小红、刘钊，2004）、对住房公积金政策的研究（郭向阳，2004）、对住房贷款政策的研究（刘群、任万明，2000；李淑红、马继东、王朝凤，2004）、对廉租房政策的研究（何年养，1999；渠丽花、杨东朗、杨丽，2003）等，这些政策研究主要集中在以下几个方面：一是住房政策的功能与意义，二是住房政策存在的主要问题，三是完善住房政策的建议等。上述研究都是些单纯的政策研究，其理论分析明显不足。对于本文而言，这些研究都有一定的借鉴价值。
　　二、研究方法
　　1、经济史分析与比较研究思想
　　通过历史研究发现规律是经济研究的一个普遍方法，需要对历史数据变化规律进行考察，通过中低收入人群住房状况的历史研究来发现问题。通过比较研究，包括对世界上不同国家对中低收入者解决方案的比较以及对各城市对中低收入者不同的解决方案进行比较，找出不同解决方案的经济社会背景与运行效率，进而分析适合我国国情的一般解决方案。
　　2、定性与定量相结合
　　首先，中低收入群体难以明显区分，城市中存在很多中低收入的“白领”；其次，现有国民经济与社会统计数据难以直接用于微观研究；再次，房地产的异质性特征及居住者的主观偏好决定了不能直接用住房面积来衡量居住效用。在住房解决方案的研究中必然包括实证的和规范的研究，要求定性与定量相结合。
　　3、系统演绎分析与网络分析法
　　充分运用经典经济学、城市与空间经济学的研究方法，结合经济社会学的分析框架，借助系统论研究复杂系统的手段，综合分析中低收入者居住特征和城市居住空间演化规律。
　　世界是由网络而非分割的群体构成的，这种思想非常适用于研究复杂的中低收入社会群体，及其复杂的住房选择行为。
　　4、资料收集方法
　　一是文献查询，包括正式出版的书刊、杂志，网络搜索，以及索取地方部门的统计、文字、图表资料和典型材料等二次文献；二是进行典型案例的社会调查，通过问卷和访谈的形式获取信息，积累第一手资料。
　　访谈对象主要是城市各类中低收入群体，房地产开发商，房地产有关各级管理部门，各类民间房地产顾问机构等。对于接受访谈比较困难的对象，则以抽样问卷调查为主。对问卷调查数据采用SPSS、SAS等软件作为统计分析的工具。
　　本课题拟采用的技术路线：
　　图：研究的技术路线
　　三、理论视角
　　1、生命周期与持久收入理论
　　居住问题应该放在一个人的生命周期中考察，依据其持久收入来设计方案，不能只依据其收入现状。其住房解决方案的设计，也就需要考虑适应其一生持久收入与消费安排的融资计划。这一群体也存在居住不断改善的过程，要合理设定廉租房租期，与低档商品房相结合，让市场来选择。
　　2、行为经济学与实验经济学理论
　　住房首先是人的消费行为，无论是租房还是买房。必须综合分析消费者的行为特征、心理特征，从实验经济学的角度，寻找其消费特征。单纯考虑价格与经济效用的传统经济学的理性人模型存在不足，必须要深入分析该群体的心理、行为特征。
　　3、空间经济学理论
　　城市居住具有很强的区域结构性，政府对房地产市场的微观干预往往比较失败，这就是经济适用房方案不能收到显著效果的原因。一个可行的办法就是通过城市空间规划来间接调控房地产价格。城市是一个动态发展的复杂系统，城市居住空间分布的研究要超前规划，精心求证，寻找最佳居住城市空间规划。
　　4、和谐经济理论
　　和谐经济概念首见于法国巴师夏的《和谐经济论》。建设和谐社会是我国十一五的一个重要目标。解决好城市中低收入者居住问题，是建设和谐社会的重要举措，对推进和谐社会建设具有重大意义。这不仅仅是居住的问题，还有居住以后的和谐生活问题，要从和谐发展的理论高度出发，研究可行的后期运营模式，促进社区和谐。
　　5、外部性理论
　　理解外部性是中低收入解决方案运行的一个关键。这种外部性得益于住宅的周边物业、商业氛围、市政配套、人文环境等一系列因素。社会的和谐发展要求必须让中低收入者解决住房问题的同时，做好社会配套，否则，中低收入者居住的地方就很容易演化为贫民窟。相反，如果一味强调环境，不考虑运行方式的有效性，则很可能重演“开着宝马抢购经济适用房”的局面。
　　6、信息不对称与交易费用理论
　　住宅市场是一个相对“私密性”的市场，涉及到很多保密的问题，也必然导致交易费用的增加，中低收入人群住房的供应、融资等运营过程中必须考虑信息不对称问题及由此带来的交易费用。
　　四、主要研究内容
　　1、典型国家和地区住房保障体系
　　通过对典型国家和地区的住房保障体系的考察，借鉴经验，吸取教训，为寻找我国中低收入人群住房保障方案提供理论支持。
　　2、中低收入者的特征
　　从中低收入者的年龄特征和一生收入分布，以及可能的动态变化特征来具体分析采取相应的住房保障措施
　　3、现行住房保障措施
　　通过对现行住房保障措施的具体分析，总结现行经济适用房和其他各类保障方案的有点和缺点。为设计新的措施提供依据。
　　4、以廉租房为主体的住房保障体系的可行性
　　本文作者的基本观点认为，我国应该实行以廉租房为主题的住房保障体系。为此，注重对廉租房进行分析。考察怎样在廉租房这一主要方式下，设计全方位的保障方案。
　　第一章 中低收入群体特征与住房消费保障
　　第一节 中低收入群体的基本内涵与外延
　　一、中低收入群体的概念界定
　　19 世纪末 20
世纪初，随着西方社会问题的大量出现，社会学家加深了对社会问题的研究，并提出了一些关于社会问题产生原因的理论解释。随着研究的不断深入，学者们越来越把失业、贫困、疾病、不发展等现象归结到社会制度的不完善上，认为某些社会成员陷入困境的原因是由于他们缺乏权力和竞争能力。这样，收入就成为分析某些社会问题的重要角度。中国目前正在经历的社会市场经济体制改革，导致了传统农业向现代农业转换，封闭型社会向开放型社会的转型，无疑给我国经济、政治、文化等诸方面带来了深刻变化，注入了巨大生机。但作为改革开放和社会转型的代价，中低收入群体的弱势地位问题已浮出水面并发展成为一个严重的社会问题。中低收入群体的弱势问题存在于任何时代，而在当前尤甚。从地域分布上看，中低收入群体包括城市群体和乡村群体两部分，这里仅分析城市中低收入群体。
　　二、城市中低收入群体的特征剖析
　　1、分布的集中性和出现的必然性
　　多年来市场取向的改革，导致了我国社会体制、经济结构的巨变，也使人们经济生活、社会生活的市场化程度越来越高，优胜劣汰机制的作用越来越强。一个人经济收入的多少，社会地位的高低，更多地取决于其自身的竞争能力和努力程度。由于自身体力、智力、性别、受教育程度等方面的个人原因和政府的制度安排、政策调整等方面的社会原因，部分社会成员在市场竞争中处于劣势地位，并在社会利益新的分配格局中被弱势化，最终沦落为低收入群体。
　　同时，我国城市中低收入群体的分布较为集中；从地域上看，多集中于中西部、三线和老工业基地；从行业看，多集中于煤炭、机械、森工、农垦等传统产业；从部门看，多集中于经济不景气的国有、集体企业。目前，我国城市中低收入群体人数较多，规模较大。仅城市低收入人群，估计全国就约有
3000 万，估算的依据是：至 2003 年底，国企下岗职工未就业者有 690 万人，2003 年 6 月底登记失业人数为 619 万人，二者相加为 1309
万人；此外，2003 年底退休人员被拖欠退休金的约有 388万人，被拖欠工资的职工有 1393 万人，共计 1780 万人，其中约有1/3，即 587
万人成为贫困户，平均每户低收入家庭负担人口为 2人，考虑到有部分为双职工，故按 1.5 人计算，贫困人口为 850万人，再加上民政系统救济的城镇孤老残幼约
206 万人，全国城镇贫困人口共计 3056 万人，占城镇人口 4.58 亿人的 6.7％。如果外延相对扩大，延及中低等收入，规模更加庞大。
　　2、人口的流动性和规模的变动性
　　随着政府政策的调整和个人家质的增强，部分甚至多数中低收入群体成员将逐渐摆脱弱势地位，并将冲破劳动力的部门所有制束缚，在不同生产部门、区域间退出，同时现有就业人员因工作技能单一，很可能沦陷为低收入群体，从而城市中低收入群体呈现出渐强的人口流动性。只有那些老弱病残者以及文化素质低、技能单一的劳动者才可能沉淀为中低收入群体中的固定一族。从长期来看，部分甚或多数人会因社会扶助或个人努力而脱离中低收入群体，从而使其规模逐渐萎缩，但由于中国人世后城乡失业问题将可能加剧，所以短期内中低收入群体的规模将呈扩大趋势。
　　3、构成的同质性和部分人群贫弱的严重性
　　就目前来看，中低收入群体成员多数年龄偏大，文化程度偏低，生产技能较为单一，市场竞争能力较弱，谋生渠道狭窄，择业观念陈旧，对国家和企业有明显的依赖性，普遍怀有经济上的剥夺感、对未来的惶恐感。城市中低收入群体的经济脆弱性和贫困的严重性十分明显，低收入、低消费、低生活水平为其真实写照。据统计，城市低收入群体每月人均收入只有
元左右，虽不至于食不裹腹，衣不蔽体，无家可归，但也仅够维持基本生活需求而已。部分困难户入不敷出，恩格尔系数高达60%以上。特困家庭中，三代同房、两代同床的现象相当普遍，老无所养、病无所医的问题相当突出。他们在教育、娱乐、社交等方面虽有强烈的消费需求，但因收入水平太低而难以实现，其生活质量更是无从谈起。
　　4、利益的趋同性和扶助的社会性
　　相似的工作经历，相同的生活困境，导致中低收入群体产生共同的利益需求。由于利益趋同，因此聚合力较强，极易形成利益共同体，导致群体性事件发生，从而成为影响社会稳定的一大隐患。故此，对于中低收入群体问题，社会各方应予以充分重视和高度警觉，并认真加以解决。在单靠个人和单位的力量难使中低收入群体解围脱贫的情况下，中低收入群体问题的解决社会化已成必然趋势。必须建立一系列的社会制度安排，特别是要加快完善社会保障制度，彻底实现中低收入群体的身份由“单位人”到“社会人”的转变。
　　三、城市中低收入群体形成的原因
　　城市中低收入群体的出现是我国社会主义市场经济发展过程中出现的必然现象，它的形成有深刻的原因。
　　1、在计划经济体制下，由于人们的观念里普遍认为社会主义制度是没有失业现象的制度，特别是受到计划经济体制下用工制度的影响。因此，国家花了很大力气，在城镇尽力实行城镇居民充分就业的就业制度，这样就造成国有企业和集体企业人满为患、人浮于事的现象，计划经济中大锅饭的体制暂时掩盖了城镇中存在着大量隐性失业的现实，在这种情况之下，居民的就业观落后，就业意识不强。随着改革开放的深入，这些隐性失业人口很可能会沦陷为成为失业群体。有资料表明，1979
年到 1985 年，国有企业和城镇集体企业吸收的劳动力占城镇就业人员总量的 92％，直到 1995 年后，这一比例才降到
70％以下，这是我国城市中低收入群体形成的根本性原因。
　　2、在经济建设中，许多企业长期以来只重数量、轻效益；技术上盲目引进、项目上重复建设，造成了国家资源的严重浪费。近年来，由于产业结构的趋同化，同行业在激烈的市场竞争中实行优胜劣汰，导致行业下岗失业的职工。以彩电行业为例，20
世纪 80年代，我国从国外引进了 130 多条彩电生产线，到现在，大多数彩电生产线出现关、停、并、转的现象，出现了近 40
万失业工人。在其它许多行业中，由于重复建设导致的下岗失业人员也逐渐增多。
　　3、产业结构的重大调整，以及企业为了降低成本提高经济效益等原因，造成了大批传统产业下岗失业人员增多的现象。城市中中低收入群体的主要来源是制造业、建筑、采掘、纺织、军工等传统产业，这些行业主要是劳动力密集型的行业，随着技术改造和提高经济效益等因素，这些产业开始向资本技术密集型转变，劳动力出现严重的剩余。有资料表明，在全国城镇职工中制造业净减少
275万人，下降幅度为 26.11％；采掘业净减少 264 万人，下降幅度为28.9％，三大行业合计减少 482 万人，占总量减少的 79.2％。
　　4、中低收入群体的产生还存在着地域性方面的原因。中西部地区传统产业占多数，产业结构不太合理，经济基础相对薄弱。这些原因造成了中西部地区经济发展缓慢，就业的岗位相对短缺。由于经济欠发达，社会保障措施不力等因素，中低收入群体主要集中于中西部地区。有数据表明，中部地区的贫因发生率为
4.42％，西部地区为3.03％，而东部地区只有 1.54％。
　　5、中低收入群体自身和当前的收入分配与再分配制度不健全也是一个很重要的原因。中低收入群体多是年龄偏大、文化程度偏低、基本上无专业技能和特长的人群。由于收入分配和再分配制度不健全，在收入差距迅速扩大的情况下，难以通过收入的调节来解决一些人的就业和生活的困难。
　　第二节 住宅消费保障和社会保障的关系
　　温饱解决之后，住宅已成为人们的第一生活必需品。住宅福利曾经是我国城镇居民的主要福利保障项目。改革 20
多年来，原有以单位为载体的住宅消费保障制度逐渐被根弃，而以住宅自有化或商品化为目标的住宅制度改革正在进行。政府期望通过住宅制度改革解决住宅社会保障问题，但结果是现实状况与期望目标出现偏差。目前，在医疗、养老、就业三方面制度建设的背景下，我国社会保障体系中的住宅消费保障还没有纳入社会保障体系之中，在实际中是门在唱独角戏。
　　一、住宅是确保人的生存权的基本物质条件，具有社会保障性
　　人类的住宅条件随着经济和社会文化的发展而不断发展和完善，远古时代的人们用石器挖“穴”和用树枝搭“巢”，今天，人们拥有舒适、宽敞的住宅。但住宅作为人们最基本的生活资料之一，其功能首先体现在满足人们最基本的生存需要，是人们的栖息所。因此，住宅是确保人的生存权的最基本的物质条件，而生存权是人类最基本的人权，是享受其他人权的前提。马克思恩格斯在《德意志意识形态》中指出：“我们首先应该确立一切人类生存的第一个前提也就是一切历史的第一个前提，这个前提就是：人们为了能‘创造历史’，必须能够生活，但是为了生活，首先就需要衣、食、住以及其他东西。”人必须首先解决好吃、喝、住、穿的问题，然后才能从事政治、科学、艺术、哲学、宗教等活动。《世界人权宣言》第十三条第一款规定：人人在各国境内有权自由迁徙和居住。第二十五条第一款规定：人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住宅、医疗和必要的社会服务；在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障。1996
年，我国政府在联合国人居会上指出：“人人享有适当的住宅是一项最基本的人权，是人的生存权和发展权的重要内容。”住宅是价值大、价格昂贵的耐用消费品，城镇低收入家庭难以实现自住其力，政府有责任对其提供帮助和救济，使其获得基本的住宅消费保障。胡锦涛总书记指出：“要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城市困难家庭在住宅、子女人学、医疗等方面遇到的实际问题。”
　　二、住宅消费保障是市场经济条件下社会保障体系的重要内容
　　健全的社会保障制度是我国社会主义市场经济体制框架的支柱之一。随着社会主义市场经济的发展和住宅制度改革的深入，居民住宅将由计划经济体制下国家、单位统包统揽形式逐步转向与社会主义市场经济相适应形式，即改革福利实物分房制度，推进住宅分配货币化，充分发挥市场机制在资源配置中的基础作用；但我们应该注意，市场经济并不排斥社会保障的作用，恰恰相反，社会保障是市场机制的必要补充，住宅权作为一项基本权，在社会主义市场经济体制确立和住宅商品化过程中，低收入家庭的住宅消费保障不能缺位，需要政府为低收入者承担住宅消费保障的职能和责任，通过政府调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，实现职工住宅由单位保障向社会保障的转化。市场经济体制要求社会保障体系中必须包含住宅消费保障内容。因为市场经济条件下各生产部门之间生产力发展水平不同，造成收入分配的不平衡。对社会成员来说，现阶段实行的是按劳分配与按生产要素分配相结合的分配制度，知识、信息、劳动、资本、土地和管理等生产要素按贡献大小参与分配。每一个社会成员拥有的生产要素的差距，必然形成收入上的差距。目前，我国城镇居民之间的收入差距明显并不断扩大，反映居民收入分配差异状况的基尼系数由
1978 年的 0.16 上升到 1988 年的 0.23，1998 年的 0.30，2000 年达到 0.32。根据城镇居民住户调查的资料，进入 20 世纪 90 年代以来，城镇居民
10％“收入不良指数”(10％最高收入户收入与 10％最低收入户收入比)也在不断上升，由 1992 年的 3.26，上升到 1999 年的
4.62，200年进一步上升到 5.02．具体情况如表 2—3：
　　表 2—3： 城镇居民 10％不良指数变化表
　　资料来源：常兴华．居民收入分配差距扩大约状况、原因和对策研究[J]．经济研究参考
　　可见，城镇居民收入差距继续扩大，最高收入家庭与最低收入家庭收入之比不断扩大。政府必须高度重视在城镇集中出现的低收入群体和近年来日益突出的城镇贫困问题。为减少收入差距而形成的住宅拥有上的不平等，保障低收入者的住宅权利，需要政府在社会保障体系中建立住宅消费保障制度。比如：面对三无人员、病残人员和下岗人员中的特困职工等中低收入群体，保障他们的最低生活需求，其内容就不仅应涵盖营养标准，还应当包括居住条件，即在社会保障制度中建立住宅消费保障制度。
　　第三节 政府与城市中低收入群体住宅消费保障的关系
　　一、城市中低收入群体住宅消费保障的理论依据
　　住宅消费制度作为社会保障的重要内容之一，具有社会“减震器”和“安全网”的作用。19
世纪末，面对日益尖锐的社会矛盾，西方国家一些学者提出在不改变资本主义生产关系的条件下，由政府通过立法实行某些社会政策，提高工人的物质文化水平。一些具有代表性的理论从不同角度强调国家干预以及社会福利在经济发展中的作用，对各国住宅消费保障的发展都产生了积极影响。住宅消费保障制度的产生可以从下面这些理论中找到依据。
　　1、马克思的第一需求理论
　　马克思从满足人类生存需要、国民收入分配和再分配角度深刻地阐述了第一需要理论。他用十分确定的语言，把人的衣、食、住称为人的第一需要，并指出，当第一需要满足之后，“己经得到满足的第一需要本身，满足需要的活动和己经获得的为满足需要用的工具又引起新的需要”
（马克思）。马克思指出，“满足人的需要是社会主义的生产目的”（马克思），我国社会主义生产的主要目的就是满足人们日益增长的物质文化需要。住宅是每个人生活的基本物质资料，是人们的生存需要，解决和改善居民的住宅问题是人民生活水平提高的重要标志。马克思的第一需要理论为社会主义国家建立住宅消费保障制度提供了理论支持。
　　2、马斯洛的需要层次理论
　　在20世纪40年代，美国心理学家马斯洛(A.Maslow)发表了《人的动机理论》，论述了作为人的动机基础的需要层次理论。他把人的需要分为五类：生理需要、安全需要、社会交往需要、尊重需要和自我实现的需要。他认为；要尽可能在客观许可的情况下，针对不同的人对不同层次的需要的追求使其得到满足，只有这样才能解决现实社会的矛盾。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人类最原始最基本的需要，如果不能满足就会有生命危险。因此，不论是政府还是社会团体，都应最大程度地满足个人低层次的需要，维护社会稳定，促进社会的全面发展（马斯洛）。
　　3、庇古的福利经济学
　　庇古是新古典经济学派的主要代表之一，也是福利经济学理论的开山鼻祖。他把福利经济学的对象规定为对增进世界或一个国家经济福利的研究。庇古认为，福利是对享受或满足的心理反映，福利有社会福利或经济福利之分，社会福利中能够用货币衡量的部分才是经济福利。庇古认为，收入转移的途径就是由政府向富人征税，补贴给穷人，然后采取建立各种社会服务实施、免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等。（郭伟和，2001）福利经济学理论几经演变并广为流传，为住宅消费保障制度的建立奠定了理论基础。
　　4、凯恩斯的经济理论
　　现代西方经济学的创始人约翰·梅纳德·凯恩斯在 1936
年发表的《就业、利息和货币通论》中提出了一套拯救资本主义经济危机的理论和政策主张。他认为：政府应当积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出，实行赤字财政方面，除了减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需求和达到充分就业。（高鸿业，1998）凯恩斯提出的政府干预经济、扩大社会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义国家建立社会保障制度提供了强有力的理论依据，从而也是住宅消费保障制度建立的理论依据，值得社会主义国家借鉴。
　　5、贝弗利奇计划
　　英国伦敦经济学院教授Ｗ·Ｃ·贝弗利奇是现代社会保障的先驱者，他起草的《社会保险和有关福利问题》研究报告被称为贝弗利奇计划。贝弗利奇在报告中建议社会保障计划应包括“社会保险、社会救济和自愿保险”三种社会保障立法。贝弗利奇还提出了社会保障六项原则，即统一的收益替代率、统一的缴费率、统一的行政管理、受益的适当性、综合性和区别对待的原则。贝弗利奇计划体现了两个基本观点，一是社会保障以保证居民拥有维持生存所必需的生活资料为最低限度；二是社会保障应当体现“全面和普遍”的原则，应顾及全体居民及各种不同的社会阶层，社会保障应是全民的全面保障。贝弗利奇在社会救济计划中提到的特殊情况，包括了那些因老、弱、病、残等社会中低收入群体住宅的意外丧失（丁建定、杨凤娟，2004）。贝弗利奇的理论为英国建立住宅消费保障制度奠定重要的理论基础，同样也是当今社会主义国家建立住宅消费保障制度的理论来源。
　　二、政府与城市中低收入群体住宅消费保障的关系
　　从前两节的分析我们知道，由于中低收入群体的存在阻碍了经济发展，影响了整个社会的稳定，而住宅消费保障应该是社会保障制度的重要组成部分，所以说政府必须在中低收入群体的住宅消费保障中处于核心地位，肩负义不容辞的责任。政府只有明确自身的责任，切实履行自己的职责，才能逐步解决城市中低收入群体的社会支持和社会保护问题，也只有这样，才能体现社会公正，维护社会稳定，促进社会发展。
　　1、对城市中低收入群体提供住宅消费保障，是政府维护社会稳定和发展的现实需要
　　由于中低收入群体的生活日益贫困化，同时也由于社会不断扩大而造成的中低收入群体相对剥夺感的不断增强，使他们最先也最强烈地感受到了社会改革和社会发展的成本与代价；此外由于中低收入群体的经济承受力低、风险抵御力弱等原因，中低收入群体这一庞大的队伍中就蕴藏了巨大的社会风险隐患，极易于因“水桶效应”而成为社会动荡的“火药桶”。现阶段我国一些地方发生中低收入群体集体上访、堵交通、围政府等事件就是一种社会聚合行为。这种现象的不断出现，说明解决社会中低收入群体问题，事实上已经成了改革过程中不容回避的问题了。他们的住宅消费问题在当前显得尤为重要。居无定所更会让他们感到孤立和剥夺。城市中低收入群体住宅消费问题如若不能得到有效的解决，则势必会影响我国的政治稳定和经济社会发展。
　　2、解决城市中低收入群体的住宅消费问题，是政府的基本行政责任
　　在解决城市中低收入群体住宅消费问题的过程中，政府是无疑是主导性的力量，正如马克思在《路易·波拿巴的雾月十八日》中分析19
世纪中叶的法国农民时所说的：“他们利益的同一性并不使他们彼此间形成共同关系，形成全国性的联系，形成政治组织，就这一点而言，他们又不是一个阶级。因此，他们不能以自己的名义来保护自己的阶级利益……他们不能代表自己，一定要别人来代表他们。他们的代表一定要同时是他们的主宰，是高高站在他们上面的权威，是不受限制的政府权力，这种权力保护他们不受其他阶级侵犯，并从上面赐给他们雨水和阳光”。我国社会主义市场经济发展过程中出现的中低收入群体及其他们的住宅消费问题，是市场竞争的必然结果和普遍现象。而解决中低收入群体问题特别是住宅消费问题必须首先依靠政府的力量，依靠政府对市场的适度干预和对市场缺陷的弥补，这是政府的基本行政责任。
　　3、对中低收入群体提供社会住宅消费保障，是政府在公共政策制定中贯彻公正原则的必然要求
　　公共政策研究认为，在政府的政策制定过程中具有特定的价值取向，服务于一定的利益追求。在实践中，公共政策的制定常常为一定的利益集团服务，帮助其实现经济利益的最大化（王晶，2004）。这里所谓的利益集团通常是社会生活中的强势群体，而中低收入群体在公共政策制定过程中则很少具有实际的影响力。因此，为了坚持社会公正原则，政府在公共政策制定过程中贯彻公平的价值取向，对中低收入群体的利益提供支持和保护，防止出现“马太效应”，避免使社会资源的分配进一步集聚于那些强势群体的手中。而现代意义上的公正首先就表现在生存权、就业权、受教育权和社会保障权等基本权利。
　　忽视中低收入群体的基本权利，政府的公共政策制定就不可能公平、公正。邓小平在谈到“先富”政策与“共富”政策的关系时也说：“我的一贯主张是，让一部分人、一部分地区先富起来，大原则是共同富裕。一部分地区发展快一点，带动大部分地区，这是加速发展、达到共同富裕的捷径”。（臧乐源，1998）
　　4、为城市中低收入群体提供社会保护是法治社会对政府的必然要求
　　法律作为一种强社会控制形式，是社会关系的调节器。在法治社会中，法律是中低收入群体实现自身生存和发展的武器，法律也要求政府必须担当起保障人权、维护中低收入群体权益的使命。中低收入群体在社会生活中处于不利地位，法治的公正性要求对中低收入群体予以公平的对待，同时，法治的普遍性要求对所有人不能有任何歧视，因此，政府对中低收入群体的人权必须要依法给予例外对待和特别保护，通过相应的措施最大限度地缩小中低收入群体与强势群体的差距。政府依法“通过运用公共权力对社会资源的重新分配，给予中低收入群体以特别的物质保障；或者运用公共权力，通过创造条件，排除妨碍等方式，给予中低收入群体以特别的精神、道义保障；或者双管齐下，两者兼而有之”(李林,2001)。对中低收入群体的支持和保护是国家干预渗入司法领域、追求实质公平的结果，是法律适应现实社会生活需要而做出的制度安排。
　　从上面的分析我们可知，政府保障作为社会保障的主要形式，它对解决城市中低收入群体的住宅消费问题，保障城市中低收入群体的基本生存需要具有其他社会组织及个人无法替代的作用，也只有这样，才能缓解社会分层所产生的矛盾，从而有利于社会和经济的协调稳定发展。
　　第四节 我国住宅消费保障制度：发展演变与存在问题
　　一、我国住宅消费保障制度的发展演变
　　我国针对中低收入家庭的住宅消费保障制度，是在经济体制改革过程中，随着居民收入水平的分化和住宅制度改革不断深入的背景下逐步得以明确和形成的。
年代初，我国城镇住宅的最大矛盾是全面短缺，人们的注意力主要集中在如何扩大住宅的建设和供给上，住宅消费保障并没有成为社会普遍关注的问题，更没有进行专门的研究。即便如此，当时在全国许多地区，也实行过明显的带有保障性质的政策。其主要方法是对无房户和特困户实行特殊的住宅解困办法。
年，上海市借鉴新加坡的公积金制度，率先试行住房公积金政策，此后，公积金制度在全国全面推行。我国的住房公积金制度是试图通过强制性的住宅储蓄，为居民解决住宅问题提供一定程度的财力积累和准备，它带有某些保障性质。
年开始的市场经济改革及国民经济的快速增长。一下子把住宅问题从总体上推入了市场轨道。社会中低收入群体的住宅问题进一步凸现出来，为社会所注目。在进行社会保障制度的研究中，也开始了对住宅消费保障制度的初步研究。
　　1995 年 2 月 6
日，国务院办公厅转发了国务院住宅制度改革领导小组制定的《国家安居工程方案》，提出了加快解决中低收入家庭住宅困难户的居住问题，建立具有社会保障性质的住宅供给体制，这是在住宅制度改革中首次明确提出了住宅消费保障方面的问题。
年在国务院《关于进一步深化城镇职工住宅制度改革，加快住宅建设的通知》中，提出了要加快经济适用房建设出售给中低收入居民的意见和建立廉租房供应体系及公房提租减免等政策。安居工程和经济适用房都是有政府扶持开发，以成本价或微利价出售给中低收入居民的一种住宅。国家在土地供应、税收、费用等方面给以一定的优惠，在建筑面积，房型标准及销售对象上都有相应的限制。廉租房是指政府和单位给最低收入家庭提供的低租金的普通住宅。这些都带有明显的社会保障性质，因此，经济适用房制度（加上原先的安居工程）和廉租房制度构成了住宅消费保障制度的基本内容，公房提租减免政策也是城镇住宅消费保障制度的构成内容。至此各地在积极推动经济适用房建设的同时也开始推行廉租房制度，住宅消费保障问题进一步为社会公众所明确和关注。
年国家建设部刘志峰部长在全国房地产及房改工作会议上强调，在市场经济条件下，政府在住宅建设方面的一项重要职能就是建立和完善住宅消费保障制度。在这次会议上，对全国的城镇住宅消费保障制度的力度，层次和方式等都有了较为完整的认识。
　　2003 年 11 月由建设部等部局发布的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》自 2004 年 3 月 1
日起开始施行。该办法是我国经济体制、国民收入分配和城镇住宅制度近 20
年改革的成果，吸取了国外长期取得的和国内几年来的试点经验，以法规的形式将解决城镇最低收入家庭住宅问题明确地规定为各级政府的责任，并规定了廉租房制度的一些具体内容，将使我国的新型社会保障制度更加完善。
　　二、我国现行住宅消费保障制度存在的问题
年的城镇住宅制度改革已经取得了伟大的成就，与此同时，住宅消费保障政策在改善中低收入居民的住宅问题上，也发挥了重要的积极作用，但是由于住宅消费保障问题的提出时间相对较短，实践还不足，我国还没有形成完整的住宅消费保障体系，已有的一些住宅消费保障制度也存在某些缺陷。从我国住宅消费保障制度体系的总体上来看，我国现行的住宅消费保障制度主要存在以下五个问题：
　　1、保障对象的模糊与宽泛性
　　社会保障的对象主要是住宅困难的低收入住户，在全体居民中所占的比例不大。我国将中低收入家庭都纳入保障的范围，而中低收入本身是一个模糊的动态的概念，从理论上讲，80%以上的家庭都是中低收入家庭，大量的高收入且住宅条件优越的家庭也通过购买经济适用房而享受社会保障带来的好处，保障对象的模糊性和宽泛性，使得政府投入的大量资源被非保障对象所享受，而住宅真正困难的对象却因无力购房而无法享受到政府的优惠政策。此外，保障对象的宽泛性也加大了政府的财政负担。
　　2、保障标准的趋高性
　　一般来说，市场经济国家和地区对低收入户住宅消费保障的标准都不高，大体上满足其基本生存即可，如香港的“居屋”每套建筑面积仅40—65平方米，日本的公务员宿舍面积大多在60平方米，法国的社会住宅每套面积也在
55-75 平方米。我国现行住宅消费保障的标准过高，大多数城市经济适用房面积已朝过 100 平方米，甚至还有 200
多平方米的复式楼经济适用房，像这样的标准对于中等收入群体来说，只能是仰望而不可得。另外，这与我国国力和地方政府的财力不符，与社会保障的性质也不相符。
　　3、保障途径的重复性
　　西方国家对中低收入者的住宅消费保障政策是简单易行的，要么减免租金，要么降低贷款利率或者减免有关费税，对低收入者提供重点保护是普遍做法。而我国则是多重保障，既从住宅的供给上提供保障（经济适用房、廉租房），也有从提高中低收入者的需求能力和购买支付能力上提供保障（住宅补贴、公积金制度），既从流通过程中提供保障（减免交易中的税费），也从消费领域中提供保障（廉租房的租金补贴或减免、公房低收入户的租金减免）。此外，还有对危旧房改造政策等方面的保底保障。具体说来，一个中低收入家庭首先是在购房时减免或者通过货币化分房补贴一部分资金享受一次社会保障，将已承担的公房卖掉时在流通环节减免部分费税又享受一次社会保障，再购买经济适用房时又可享受一次，借助公积金贷款时还可享受一次，这样，一个住宅并不十分困难的住户可以重复享受住宅的社会保障，而真正的住宅中低收入群体是没有能力购买经济适用房的，而且他们的单位要不效率很差，要不根本没有单位，从而也就没有包括在住房公积金的保障范围之内，尽管国家对中低收入者的保障途径很多，但城市中低收入群体能享受到的很少，对提高他们的住宅消费水平起的作用不大。另外，这种保障途径的重复性分散了国家的保障资金，使对住宅消费对象失去了保障的重点。从某种程度上助长了中等收入者对住宅的超前消费心理，不利于整个社会正常消费形成，不利于整个国民经济的健康、快速和可持续发展。
　　4、保障体制与市场机制的冲突性
　　这是由经济适用房的社会保障功能与市场供给体制的矛盾造成的冲突。目前的经济适用房既具备社会保障性又具有商品房的属性，因为它是面向市场销售的，其开发建设主体是开发企业，他不会也不应该按照政策的要求去限定购买对象和控制建设标准，由此造成经济适用房建设标准高和高收入家庭也可自由购买的混乱现象。
　　我国的住房公积金制度，实行“低存低贷”。住房公积金贷款的使用人享受的住房公积金贷款与商业性贷款的利差，实质上是住房公积金缴存中“低存”损失的资金收益。而现在的实际情况是，那些没有能力从住房公积金取得贷款的储户，许多是中低收入群体，相反，那些能尽可能地将公积金低息贷款用足的人，常常是社会中的中高收入者，这样就形成了大多数中、低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的扭曲格局。从这个角度看，似有“劫贫济富”之嫌，这与住房公积金制度设立的初衷是为了满足中低收入层次家庭职工购房的需要明显相悖的。
　　5、政策实施的结果与其初衷的错位性
　　我们很多房改政策，在其制定之初主要目的是为低收入的住宅困难户解决住宅问题提供支持的，但其运行的结果却严重走样。经济适用房政策本来是为解决中低收入住宅问题而设定的，而大量的中低收入住宅困难户却由于经济适用房的面积过大，房价过高而望楼兴叹；而一些收入较高条件较好的家庭却将经济适用房作为二次置业的首选，住房公积金本来也是为中低收入家庭增加购房的资金积累和提供购房贷款支持而设定的，目的是有房者支持无房者，富裕者支持贫困者，但实际运行的结果是大量低收入住宅困难家庭因收入较低，单位和国家补贴公积金很少，一些困难企业甚至没有住房公积金和住宅补贴，而高收入者因工资高，国家和单位的补贴更高（据报道有的高收入者每月可补贴公积金
多元，低收入者更穷，下岗职工甚至没有补贴。由于大量低收入者无力购房，自然也享受不了低息贷款的好处，因此公积金运行的结果是富者越富，穷者越穷，不是劫富济贫，而是劫贫济富。
　　我国的住宅消费保障之所以出现上述问题，从根本上讲是由于我们在提出住宅消费保障问题的时候，并不是在住宅的市场机制充分完善和高度发展时候提出的，仍然摆脱不了住宅的实物分配和福利制度带来的种种影响，并且我们在提出住宅消费保障问题时，赋予了住宅消费保障不应有的内涵，我们并不是站在住宅市场机制的补充角度去提供住宅的社会保障，而是站在刺激国内消费，促进住宅消费，拉动经济增长的角度来提供住宅的社会保障，从
年的经济适用房政策以及随之而来的减免房地产交易有关费税政策的出台，从根本上讲都是为了刺激国民经济的增长。在这种宏观经济背景下，社会保障对象宽泛化和错位，保障标准的趋高化，保障途径的重复化，也就在所难免，其结果是异化了社会保障的本质。
　　第二章 国外中低收入群体住宅消费保障的经验与启示
　　第一节 国外住宅消费保障产生的背景与发展
　　一、国外住宅消费保障产生的经济社会背景
　　住宅问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物，决定于社会的投资体制、生产制度、流通制度、分配制度和管理制度。现代工业化的过程，也是城市化的过程。城市作为经济效益的集聚地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住宅供给的巨大需求，形成了住宅供应的绝对短缺，导致住宅价格上涨，而住宅价格极大高于中低收入家庭的支付能力又产生了住宅有效需求不足的问题。这两大问题导致了大批贫民生活在拥挤不堪的贫民窟中，并由此产生了疾病，犯罪，社会规范和社会道德约束力下降等一系列问题，危害了整个社会的经济发展和政治安定，国外政府在解决这些由住宅问题引起的社会问题的过程中逐步形成了住宅消费保障这一特殊的社会保障制度。
　　二、国外住宅消费保障的产生与发展
　　英国是工业化最早的国家，也是住宅消费保障制度产生最早的国家之一，早在 19 世纪 80
年代，为缓和社会矛盾，英国就制定了针对城市住宅问题的《住宅法》，并开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。英国住宅消费保障制度经历了三个发展阶段：第一个阶段自
1945 年至 60
年代初。第二次世界大战刚刚结束，大部分居民住宅遭到破坏，大批居民无家可归，流利失所，再加上难民和被赶出家园的人大批涌入城市，房荒极为严重。当时在住宅方面的迫切任务是大量的兴建福利性公寓，以解决大量无房户的需要。第二个阶段自
60 年代至 70 年代初，政府从住宅的福利政策转向鼓励私人建房，买房。第三个阶段自 70
年代至今，住宅供求关系进一步缓和，住宅建设强调保留城区特点和原由的传统风格，更新内部设备等使之现代化。
　　新加坡获得独立后，经济落后，面临失业、房荒、交通三大难题，其中住宅问题尤其严重，有近半数的人口生活在环境恶劣的贫民窟中，1960
年新加坡政府成立了建屋发展局，把实行“居者有其屋”当作国策，政府以此作为住宅消费保障的目标，并从 1961年开始实施了一系列的五年计划，建成 50
多万套房屋，由于政府实施了积极的住宅消费保障政策，新加坡成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
　　美国政府对住宅市场干预较少。但 30 年代的经济危机使大量的失业者失去偿债能力，抵押的房产遭到剥夺，贫民窟问题日益严重。60 年代美国 150
个城市发生了居民骚乱的基本原因就是住宅问题，这迫使美国政府制定了住宅消费保障计划，成立了联邦住宅金融机构和联邦住宅发展机构，采取了发展低租金公房，实行了低收入住宅补贴等措施对住宅市场进行政府干预。
　　与上述国家类似，法国、德国、荷兰、奥地利和日本等国家的住宅消费保障制度也都是起源于住宅短缺问题。特别是第二次世界大战以后造成的大约
20%-30%的房屋破坏，使西欧国家的住宅消费保障制度得到了空前的发展，经过 30
年的努力，这些国家的住宅问题得到了极大的缓解，大部分国家的住宅总套数超过了家庭总数。
　　瑞典等北欧国家的住宅消费保障制度，虽然起源于住宅短缺，但政府主要把住宅消费保障制度看作实现其为“每一个居民提供良好的住宅”的社会目标的一种手段，以低价向居民出售或出租公房，让中低收入家庭分享国家财富和国家发展的利益。
　　第二节 主要国家和地区对低收入群体住宅消费保障的实践
　　一、住房保障制度演化
　　随着公共福利制度的式微，提高住房私有化率正成为一个世界潮流（杨铭，2005）。越来越多的国家鼓励市场在住房问题上发挥更大的作用，以减轻公共财政的压力。最近几年，在西方国家房价持续走高所带来的利益激励下，越来越多的人愿意购买自己的房屋，而不是继续生活在政府的屋檐下。中国的住房福利制度也面临着新的转型和定位，围绕经济适用房和廉租房的争论还将继续，主流的变化趋势是，引用更多市场化的手段，政府直接投资或通过多种融资渠道支持低成本住房的建设与出售住房问题是现代城市的社会问题之一。大多数政府，包括发达和发展中国家，都承认仅靠市场解决不了城镇低收入家庭的住房问题。为满足低收入者的基本居住需求，维护社会稳定，20
世纪以来，各国先后根据自身特点，建立住房保障制度。由于住房保障制度与经济体制和社会保障制度是紧密相关的，因此各国各地区的住房保障模式都各有其特色。
　　西方市场经济国家，政府也不是对住房市场放任自流，为保障低收入者的住房需求，一般都建有比较完善的住房保障制度。二战后，欧美各国在构建社会住房保障制度中逐步形成了廉租房政策框架。最初各国的廉租房政策有两种主流形式：一种是由政府出面修建公房，再以低租金出租给那些符合条件的低收入家庭；另一种形式是政府提供土地、贷款、税收优惠来鼓励非营利性机构建房，例如住房合作社。
　　但是，上世纪70
年代之后，主要发达国家经济陷入萧条，庞大的福利体系成为政府的负担，各国的福利体系包括住房保障制度都出现了新的变化。主流的变化趋势就是，引用更多市场化的手段，政府直接投资或通过多种融资渠道支持低成本住房的建设与出售。这一变化的基础思想有二：一、以低价向居民出售房屋是让中低收入民众分享财富和发展的重要途径；二、拥有住房财产的阶层是最稳定的阶层，因此提高住房拥有率有利于社会稳定发展。
　　从提供住房的理念上看，世界各国的住房保障制度可以分为两类：一类以美英日新加坡等国为代表，主要是为了解决住房短缺，提供“基本住宅”；另一类则以瑞典、加拿大、澳大利亚等福利国家为代表，其住房保障的着眼点在于提高住房条件，即提供“良好的住房”。
　　二、主要国家和地区的住房保障方案
　　1、新加坡：准商品房模式
　　新加坡是一个市场经济国家，但住宅的建设与分配并不完全通过市场来实现。在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入的政策很有本国特色。新加坡的住宅体制是计划与市场相结合的典范。它的特色主要体现在以下几个方面：
　　（1）政府提供住宅
　　1959 年，新加坡自治，失业和住宅短缺是当时两个最大的社会矛盾，市区只有 9%的居民能够住上标准的公共住宅，而
84%的家庭只能在店铺和棚户中。为此政府于 1960 年 2
月成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，促进这一改变的是新加坡政府的公积金制度。公积金是由中央公积金局统一管理的社会公益性强制储蓄。在新加坡，不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金主要来源于中央公积金。公积金投资于各种政府公债，这些公债，随时可以给住房发展局提供融资。住房发展局利用这些资金，替民众建住宅，再卖给国民。
　　通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%的居民购买了组屋居住。
　　图1：新加坡居民住宅情况图
　　资料来源：候浙珉：主要市场经济体制国家（地区）住房保障制度及其对我们的启示[J]. 北京房地产 1996.1
　　1968 年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。新加坡现在已相继完成了五个五年建屋计划，共建成了住宅
65.38 万套，政府组屋居民的人均居住面积已达到 15 平方米左右，居住条件和环境有很大程度的改善。
　　目前，新加坡的居民中，有 87.6%居住在由政府建屋发展局提供的政府组屋里，79%住在廉价屋里，其余
12.4%的人住在私人购买的公寓或别墅里。从这个比例看，居民住宅主要是由政府提供的。
　　（2）实行住房公积金保障制度
　　公积金制度是新加坡于 1955 年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968
年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975
年后政府才对中等收入家庭放开了限制。目前，新加坡已有90%以上的居民住进了新建的居民楼，人均居住面积达 21
平方米以上。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
　　（3）根据收入情况分级确定住房保证水平
　　分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过 800
新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴 1/3；三室一套的，政府只补贴
5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加 5%的利润；五室一套的，政府按成本价加
15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。
　　（4）公有住宅的合理配售政策
　　自 1968
年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来，购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人就进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。
　　2、日本低收入群体住宅消费保障
　　日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其它发达国家，住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，例如向建筑面积在100平方米以下的住宅购买者提供长期的低息贷款，后两者则直接负责建设和提供住宅。
　　（1）完善的法规建设
　　第二次世界大战后，日本住宅短缺达 420 万户，约 2000 万人无房可住，占到当时人口的 1/4。日本政府为了缓解住宅短缺问题，先后于 1950
年制定了《住宅金融公库法》、1951 年制定了《公营住宅法》、1955
年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住宅需要。
　　（2）优惠的住宅政策
　　在构建住宅消费保障制度方面，日本政府采取了一系列的优惠政策，具体做法是：
　　第一，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。早在 1980 年，日本累计约有 220 多万家大企业，兴建了面积在 16 万平方米以上的住宅区 40
多处。日本银行为促进企业建住宅，于 1985 年 10 月以后，将利率从 8.88%降为 7.35%，全国银行同期放款 7789 亿日元的住宅信用贷款。
　　第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置，政府曾举办了一种 50
万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”。在不动产所得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠，不动产取得税一般用地为 4%，住宅用地只按 3%征收，优惠了
1/4。固定资产税率对住宅用地面积在 200 平方米以上的减半，200 平方米以下的只缴纳 1/4，税收优惠对住宅开放起到了积极作用。
　　第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。到了 80 年代，通过各种形式建房，面积 50 万平方米以上的就有143
处，其优势在于，住宅开发不由国家包下来，主要以民间团体吸收社会资金进行，规模不大，利于市政管理和因地制宜地组织施工。第四，组织公团进行住宅开发。与一般国家不同，日本政府在积极进行普通居民住宅建设与经营的同时，不是直接介入，而是组织公团进行住宅开发管理。公团利用政府财政投融资资金建设住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申请，由有关机构审批。由中央和地方政府组织的住宅建设公团，提供了占全国居民户数10%的住宅。
　　（3）集团企业发挥积极作用
　　日本经济发展的一大特点是集团企业的强大。因此，在日本住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，政府也以低息贷款促进民间企业的住宅建设。早在1980
年，日本就有200多万家大企业，建造了16 万平方米以上的住宅区240
多处。日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税免税的手段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。
　　3、澳大利亚的低收入群体住宅消费保障
　　澳大利亚是一个福利制度非常完善的国家，由于住宅是人们的基本需要，联邦政府和州政府签订住宅协议，制定详细的住宅资助计划并提供了大量的资金，为各类需要资助的人士提供了及时的帮助，使人们获得适当的住宅。他们的住宅资助计划是通过立法加以规范和保障的。法律制度的保障使得住宅政策和计划得到有效的实施，有效地改善了澳大利亚居民的住宅状况，提高了广大居民的住宅水平。
　　（1）高度重视低收入居民住宅问题
　　澳大利亚政府充分尊重居民的住宅权，将住宅权看作是人权的一个组成部分，并采取行动使住宅权得到逐步实施。澳大利亚议会认为通过联邦、州政府提供住宅资助，使人们获得适当的住宅，对于减少贫困、消除贫困、对于个人和整个社会的影响是必不可少的。
　　住宅资助是澳大利亚联邦和各州政府社会政策以及福利政策框架的重要内容。住宅资助的目的是帮助住户解决和维护住宅方面遇到的困难，以及提供足够的灵活性以满足他们的需要。针对不同的需要群体，澳大利亚政府制定了一系列住宅资助计划。这些计划涉及私人部门，公共部门和社区住宅。住宅资助用于满足长期，中期和临时需要以及紧急收容需要。澳大利亚住宅政策和资助计划通过立法加以规范和保障，如国家曾出台了《1989
年住宅资助法案》和《1996 年住宅资助法案》两个法案，依据住宅资助法案，由联邦与各州签订住宅协议来实施。
　　（2）住宅资助计划受到严格的实施
　　根据联邦和各州住宅协议，澳大利亚针对低收入群体实施了一系列住宅资助计划。这些计划由公共住宅计划和社区住宅计划组成。
　　第一，公共住宅计划。公共出租住宅计划是政府住宅资助的主要方式。公共出租住宅是指由政府兴建和管理的公有住宅，这些住宅受联邦与州住宅协议资助，用于向无力在私人市场购买住宅的中低收入者及其家庭或者其他需要住宅的人士提供便宜的、负担得起的居所。公共住宅计划有国家、州和区共同提供，由州和区政府负责管理。以国际标准来衡量，澳大利亚公共住宅规模偏小，但是从1945
年联邦与各州住宅协议实施以来，公共住宅已经成为澳大利亚对低收入者提供住宅资助的主要形式。据澳大利亚健康和社会福利协会的统计
财政年度（1998 年 7 月 1 日到 1999 年
6月30日）近390000户获得公共出租住宅计划帮助以解决住宅问题，其中大部分人支付的租金低于市场租金，约为市场租金的 87%。
年度财政年度政府公共出租住宅已投资 27 亿美元，据估算，公共出租住宅的市场价值超过了 306 亿美元。
　　第二，社区住宅计划（CSHA）。社区住宅是提供那些低收入者和有特殊需要的住户的出租住宅。它由基于社区的非赢利性组织来管理，包括地方政府，教会和慈善机构，那些符合公共住宅要求但又需要社区管理组织提供最优惠照顾的人士能够得到社区住宅。社区出租住宅的供应类似与公共出租住宅，与后者的不同之处在于：、所有权、租用分配和管理不仅仅是政府的责任，此外，公共住宅仅受联邦与州住宅协会的资助，而社区住宅涉及到政府的住宅、社区服务以及教育和保健职责。据统计，
年度共提供社区住宅 453.6 套，其中受 CSHA 资助的社区住宅有 30864 套， 年度各辖区总共花费约 3.12 亿美元用于受
CSHA 资助的社区住宅，受 CSHA 资助的社区住宅的市值已超过 17 亿美元。
　　（3）非营利机构建房并管理
　　澳大利亚的住房保障充分考虑了不同层次的需求，界定了联邦和州政府的职责，并且全面调动公共部门、社区部门和私人多方面的参与，建立了一整套十分完善的住房体制。澳大利亚联邦与州政府每2～3
年签订一次住房协议，调整措施，界定各自的权力和责任。根据住房协议，制定一系列的住房计划，这些计划大致可分为三类：公共住房、社区住房和私有住房。
　　公共住房就是政府建造的以低租金提供给低收入者的廉租房。与其他国家相比，这一部分在澳大利亚的住房体系中占比较小的份额。社区住宅也是廉租房，但它是由社会非营利性机构建造和管理的，包括教会和其他社会组织。私有住房计划则给希望拥有住宅同时又需要资助的人提供帮助。
　　在联邦与州住宅协议中，对住宅资助的资金安排作了详细的规定，住宅资助的资金来源有以下几类：一类是联邦拨款，即由联邦政府通过预算安排资金，其中一部分实际由联邦政府支付给各州及区，成为联邦资金；另一部分可冲抵州的部分财政上缴额。另一类是州匹配资金，即与联邦政府支付的给各州的资金相配套而由各州及区政府提供的资金。协议对资金的支付程序和允许用途做了详细规定，根据协议，各州还要对资金的运用情况向联邦政府提交年度财政报告。在
年度财政，联邦拨款达 967.282 百万美元，各州提供的匹配资金为 378.197 百万美元。1999
年联邦与州的住宅协议阐明了未来四年内联邦和各州政府为住宅资助提供资金的安排情况，在协议期间，联邦将以无息无偿资金的方式向各州提供40
多亿美元资金支持，各州也以无息无偿的方式向住宅资助计划提供金融支持。
　　4、美国低收入群体住宅消费保障
　　美国是一个居住水平很高的国家，实行的是商品化的住宅消费保障形式，住宅商品化程度较高，私人拥有住宅比例较大，其住宅政策方面有许多成功经验。
　　（1）通过立法保障住宅措施的落实
　　美国住房保障体系的核心与特色是重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。目前，美国住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。在美国，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，都可以申请住房补贴。
　　美国政府为了解决低收入居民住宅和贫民窟问题，先后通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住宅消费保障作了相应的规定：一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外，很少能一次付清房款，通常按房价
25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款；二是提供较低租金公房。《住宅法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住宅，其租金一般不到私有住宅租金的一半；三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住宅，优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭；四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入
80%以下者均可申请此项补贴；五是帮助低收入家庭获得房屋所有权；六是禁止住宅中的种族和宗教歧视。
　　（2）加快住宅自有化步伐
　　美国住宅自有化水平的提高得益于美国居民住宅消费观念的变化。美国家庭消费中用于住宅租金的比例呈上升趋势，绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住宅占总住宅面积的比例，1940
年为 44%，1970 年为 63%，到现在已超过 90%。
　　图2：美国自有住宅占总面积的比例图
　　据统计，80 年代初美国平均一户拥有的住宅就已超过一套，住宅自有化水平及居住水平均居世界前列。（见图2）
　　（3）金融机构积极地参与住宅建设
　　美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住宅抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住宅抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场，为买房提供抵押贷款保险与资金。
　　（4）补贴廉价住房
　　在美国，美国政府一直采取积极有效的措施，解决了低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。（雨田，2005）
　　公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。
　　津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62 岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850
元；一家二口23850 元；一家三口26800元的老年人家庭。各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。
　　租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。
　　廉价公屋，是供低收入偏上家庭使用的。其家庭年收入限制数字略高于以上几种。如一家一口为28150 元；一家两口为32150
元，他们所付出的租金要超过家庭收入的三分之一，但房子比较舒服，建筑材料和设计要好一些，地段也要好一些。
　　另外，美国政府对廉价住房建造提供补贴，这包括地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房。同时，为刺激房地产业的发展，让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。在公共住房消费上，政府也实行补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担，并以此为参考对住房需求者进行补贴。
　　从资金来源上看，美国公共住房主要由财政投资建造。联邦住房与城市发展部每年会编制150亿美元的住房发展计划，向约400
万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400 套左右的住房。
　　5、英国：推进住房私有化
　　英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。早在19 世纪80
年代，英国就建立了针对城市住房问题的《住房法》。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。但是，随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担、税收负担过重的问题。进入上世纪80
年代，在撒切尔主义主导下，英国政府开始改革原有的住房保障体系，开始更多的依靠市场而不是政府解决住房问题。
　　从撒切尔到梅杰，之后的英国政府都一致性地在住房保障体系中充分发挥市场的作用。由此，便有了英国的住房私有化。1984
年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化。短短两年时间之后，全国私有住房达到1400 万套，比1961
年增加一倍。这一做法通过盘活社会资本，大大减少了政府的负担，也成为其他许多国家参考学习的范本。
　　6、德国：多层次保障
　　德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：
　　一是公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。
　　二是房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
　　三是住宅储蓄制度。1999 年，德国住宅投资占GDP
的7.2%，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。此外，作为定向储蓄，住房银行的贷款不能在本系统内派生存款，这对于抑制短期消费需求，减少货币流通，从而缓解通货膨胀也具有相当的积极作用。
　　四是购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。
　　7、西班牙：利用积极的财政手段
　　西班牙95%以上的房地产市场由私人发展商控制，但对解决中低收入居民的住房问题，历届西班牙政府高度重视，并采取了许多积极有效的措施。
　　一是推进“公民有适应自己住房”的政策目标。西宪法规定，所有西班牙的公民都有权拥有适合自己的住房，政府的责任就是采取一切可能的手段和措施，推动这一目标的实现。
　　二是实施积极的财政政策。按照四年（）计划要求，中央财政预算每年安排8000亿比塞塔用来支持住房建设，其中约一半用于财政贴息，15%左右用于住房补贴，其他用于购置土地补贴。
　　三是利用税收政策刺激居民住房消费和投资。即对住宅这一特殊商品长期实行低税率，对低收入居民，其住房消费增值税率还有进一步的优惠。
　　四是采取特殊的住房帮困计划。对年收入特别低的居民购置住房，除了可获得政府提供贴息的专项低息贷款外，还可获得相当于还贷额5%－20%的特别补贴，对改建或改善住房的居民，政府同样根据收入情况提供不同优惠的补贴及补助通过上述政府的特别资助计划。
　　五是鼓励私人发展商、非营利机构参与政府的四年住房计划项目。承担这类项目的发展商，可以向银行申请相当于住房投资80%的低息贷款，贴息部分由政府承担，条件就是必须按政府规定的价格销售给中低收入居民。西班牙的非营利机构在解决住房问题方面也发挥了重要作用。
　　六是提供金融支持。西班牙居民在选择住房货款的品种和服务方面有较大的余地，贷款手续简便，如有政府提供补贴的居民向银行申请购房贷款，只需出具政府提供补贴的有关文件即可，无需提供银行存款证明。
　　8、瑞典：住房补贴普遍受益
　　瑞典是发达国家中以福利制度优越闻名的国家。该国具体的住房保障职责主要由各地方政府来担当，地方政府有3
个主要任务：规划住宅区和征购土地；参与有关国家贷款及补贴问题的决策；制定社会发展纲要，负责住房问题的协调工作。
　　瑞典的公共住房建设大致可以分为3
种：一、政府直接投资；二、合作社投资；三、私人投资。瑞典实行公共住房补贴政策，该政策的基本原则是坚持普遍受益。此外，瑞典政府一直采用税收优惠政策支持公共住房建设。除了制定公共住房建造的金融政策外，瑞典还推出了有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。
　　9、香港：从公屋租用到鼓励购房
　　香港从50 年代开始，每年要安排投资建设约4
万套公共房屋，即港民所说的“公屋”，给低收入阶层租用。公屋租金十分低廉，一般只占家庭平均收入的8%左右。与英国、新加坡一样，为了减少政府对收入较高的公屋租户的补贴，香港房屋委员会从1978
年开始实行“居者有其屋”计划，鼓励住公屋的家庭拥有自己的住宅。
　　由于“居者有其屋”计划的房屋用地是政府免费拨给的，因此房屋售价较私营物业价格低30%~40%。申请购买“居者有其屋”计划房屋的人数每期都超过房屋出售数目，房屋署不得不以摇奖方式决定购买者。在“居者有其屋”计划下出售的房屋均给予购买者产权。同时，为了满足想购政府福利房又希望能有更多一些选择的人的需求，香港房屋委员会又于1987
年推出了“自置居所贷款”计划。公屋住户及有资格入住公屋的家庭在市场上购买楼花或楼龄未超过15 年的楼宇，可申请自置居所贷款，获得一笔30
万港元的无息贷款或领取为期48 个月、每月2600 港元的按揭还款补助金。
　　10、澳门：视家庭收入浮动租金
　　澳门特别行政区政府采取以自由市场为主要资源配置手段，政府只做必要调节的住房制度。目前，公共房屋在澳门房地产市场的总体占有率约为30%。
　　澳门的公共房屋分为两大类型，一为社会房屋，一为经济房屋。社会房屋是公共房屋中用于出租的住宅单位，对象是低收入家庭或有特殊困难的家庭。经济房屋则是出售的住宅单位。对低收入家庭的收入，特区政府每两年会进行一次调查。一般来说，租金在家庭所得收入中占5～15%。但如家庭收入低于一定标准，其租金可低于家庭收入的2.5%；反之，如家庭收入高于一定标准，则租金可达家庭收入的17.5%。
　　第三节 国外低收入群体住宅消费保障制度的特色
　　从上述的一些国家对低收入群体的住宅消费保障的实践来看，尽管各国的住宅消费保障制度在具体设计上存在差异，但在住宅消费保障体系建立和完善的过程中，存在一些相似之处，形成了本身的特色。
　　一、住宅消费保障动因和目标的相似性
　　市场经济国家均以“政治、安定、公平”作为建立住宅消费保障制度的基本动因。“满足城市居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要”是建立住宅消费保障制度的出发点。目前绝大多数国家并不仅仅从社会因素考虑住宅问题，促进经济发展、提高市场运行效率也是各国决定住宅消费保障方式的重要因素。住宅消费保障动因和目标趋同决定了住宅消费保障政策演进的相似性和具体政策设计方案的可借鉴性。
　　二、住宅消费保障政策演进的相似性
　　各国住宅消费保障政策的产生都是对社会住宅问题的必然反映。从住宅消费保障政策的演进规律来看，欧美各国政治、经济、社会制度发展的普遍性，使各国住宅消费保