2017要不要买房，给刚需购房者的八点良心建议！
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2017要不要买房，给刚需购房者的八点良心建议！
自2016年国庆以来，楼市一直在调控，很显然现在的楼市对于投资者来说已经不适合入场，不过对于刚需来说，买房合不合适呢？
对于当下的调控，小知认为各位要抛弃拐点论。只要你不是纯投资，买了房子空在那，以下几点你都可以参考：一、买房关注四个节点一片区域房价的上涨，通常在四个关键节点上表现最为明显，分别是吹风阶段、规划阶段、开工阶段和完工阶段。吹风阶段房价涨幅最猛的例子是北京的通州，当年尚未落实时，通州早已涨过一轮，规划完成后，通州房价再次上涨，导致通州不得不限制住宅和商住的购买。开工和完工的阶段如果没有限制，相信房价仍然会上涨。各位观察买房时机的时候，可以参考这四个阶段，尽可能选择在节点之前买房。二、把握面粉和面包的关系很多人懊恼自己没感到好时机买房，等到某块地成交了，周边房价蹭蹭上涨，到时候又买不起。其实新地王让老地王解套的例子并不新鲜，买房前可观察目标区域周边是否有土地在挂牌出让，产生地王的可能性有多大？自己有了结论后，可以果断抢在“地王效应”生效前买房。
三、买房应抛弃拐点论对于北京上海这个级别的城市来说，虽然房地产不是支柱，但受供求关系影响十分明显，调整能让房价在未来几年涨得稍慢点，但无法阻止远期上涨的趋势，买房应抛弃拐点论，只需要考虑涨幅大小，涨幅小的时候尽快入手，当然别太透支自己的生活水平。四、好户型可能放在尾盘销售考虑到2017年楼市平淡的预期，一些项目也许会留一些好的户型放在尾盘销售，拉动尾盘的人气。五、首期最便宜、优惠力度最大、质量最好几乎所有的项目，第一期肯定是最便宜的。滚动开发，分期销售是主流的房地产开发模式。记住，每个项目都是首期最便宜、优惠力度最大、质量最好的。后续价格更贵，而质量可能就稍逊一些了。六、一线城市价格趋势看二手房行情原因很简单二手房是掌握在市场手中的，而新房则是由备案价控制的。是否买房，可以多看看本城市二手房的行情。
七、有个内行朋友最好你最好有个房地产营销策划的朋友。市场越分化，行情越不好判断，越需要点准确信息，有个业内的朋友，好处是大大滴。八、那买房的最佳时机应该是什么？小知认为，刚需买房应该是想买又买得起的时候，你更应该看当下。而对于那些换房需求的人来说，买房应该建立在贷款不能降低目前的生活水平，对于投资者来说，买房显然要比对各种投资方式的收益率，你更应该看未来。更多房产问题可关注“知房网”公众号（zhifang100），加入粉丝交流群，与房产业内大咖一对一咨询，让您买房更理性更专业，从此再也不怕被坑！
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刚需买房应多留意停车位配比
&&来源：&&作者：佚名&&责任编辑：罗伯特
　　楼市快评
　　龚名扬
　　进入7月，东莞的房地产市场有所好转，这得益于开发商“以价换量”的让步：通过低首付、特价房以及新盘低价入市等方式，刺激了观望情绪蔓延数月的淡市。
　　根据公开数据，在过去的一周，东莞的住宅成交986套，成交面积12.32万㎡，环比上升16.68%，延续了此前的上升势头，其中，一些刚需盘表现突出，销售情况领先。业内人士认为，如今东莞的楼市处于刚需产品主导的时期，这一状况还会延续很长一段时间。
　　对于购房者而言，比较关心的是房子的价格、大小、户型、朝向和位置等，因为这些是购房的决定性因素，而周边的配套设施也颇受购房者的关注，因为这会直接影响居住者的生活质量。
　　除此之外，还有一个问题非常值得购房者、尤其是刚需购房者关注，那就是停车。很多人在看盘的时候，对停车位的问题并不是十分关心——毕竟东莞停车并不像广州、深圳这些省内一线城市那么难，随便在路边找个地方停一下也未尝不可。
　　然而，笔者认为，对于那些购房是用于自住的市民，停车问题必须纳入考量的范围。众所周知，东莞的路网建设完善，但公共交通并不发达，开车是很多市民出行的首选。据统计，东莞2003年至2008年的汽车保有量增速为26.91%，随后几年依然保持着超过16%的增速，截至去年东莞的汽车保有量已经突破140万辆，其中85%是私家车。
　　按照这样的增速，东莞的汽车保有量超越200万辆应是指日可待的事，而对于东莞停车费涨价的讨论也已经纳入官方的议程，在这样的大环境下，如果购房的时候不考虑停车问题，将来有车的邻居越来越多，小区停车难的问题将成为你的一大困扰。
　　如今新建设的小区都会配套有地上停车位和地下停车位，对于有车的业主来说，停在小区是再理想不过了。然而，虽然和一线城市相比，东莞的私家车位售价并不算贵，但对于多数手头紧的购房者来说，十几万是一笔颇大的开支，拿尺子量一下车位那几平方地——哎呀，均价居然比自己的房子贵多了！
　　不过话说回来，停车位的价钱贵还真不能全怪开发商。很多人不知道，在商品房项目建设时，地下的地基建设造价和地上住宅建筑造价相当，如果在地基建设之余另建停车场，地下建设的资金投入将超过地上的地面建筑。
　　这笔数怎么算呢？一个地下车位加公摊大约需要30㎡，而车库每平方米的建筑成本约为3000元，此外还有设计费、监理费、建设单位管理费、城市配套费、营业税、耕地占用税、基金等，因此地下车位每平方米的成本逼近4000元。十几万的售价看上去贵，但利润其实很小。
　　车位建得太多的话，建筑成本也会飙升，这一部分的成本会转嫁到项目的售价之中，从而拉高房价，会对楼盘的销售产生影响。因此，“机智”的开发商在设计楼盘的时候，会慎重地考虑到底要建多少车位。
　　按照惯例，车位配比（楼盘入住总户数与总车位的比例）要达到1：1以上，才能在一段时间内有效保证“停车不难”。但事实是，越是高端的项目，车位配比也就越高，因为售房的利润能够填补车位的造价；相反，一些定位不高的项目，车位配比则较低，很多刚需项目的车位配比只有1：0.6至1：0.8，即每户只配备了不足一个车位。
　　在这种情况下，无论你是打算租车位还是买车位，一旦小区的入住率提高，车位就自然会供不应求。虽然不是每个人都有停车的需求，但在车位配比低的情况下，小区附近最可能出现的情况是乱停放现象严重、交通拥堵，甚至会由此而导致安全隐患，影响居住体验，这也是为什么笔者认为刚需购房者也应该关注小区的车位配比。
　　当然，逐利而生的开发商才不会告诉你这些长远的问题，他们只想把项目赶紧卖完回笼资金然后再去干点别的。而你在这里居住的时间却长着呢，所以买房的时候记得多问一句。
高清图集赏析
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刚需购房者是指的什么?
我有更好的答案
啥叫刚需？我给你举个例子吧。我坐火车从河南郑州要到北京去，火车一路上不停，车到了石家庄，火车上许多人都要到卫生间方便。列车员说，进卫生间一次，100元，想进就掏钱，不进算了，谁要是受不住了拉车箱里罚款一万元。　　我憋得小肚子疼，浑身直打颤，别说100，就是200我也掏，活人总不能让尿憋死吧！看到没有？这就是刚需！　　住房，同进卫生间一样，那是必需的，不是可有可无的。我家有个破电视，是那种大屁股式的，现在都是超薄液晶的了。可那玩艺儿贵，我买不起，可以不买。谁厉害咱不惹，啥贵咱不吃。爱爱用的伯来侍特，多贵和咱没关系，咱可以不用。可我总不能几代人天天睡大马路吧！夏天睡大马路还能凑和，可是一到了冬天，下了大雪，冰冻三尺，我总不还睡大马路吧！　　住房，医疗，教育，这三种东西，不能光用经济观点来分析，也不能光用经济手段来调节。因为这是民生问题。我总不能天天睡大马路，总不能让孩子不上学，总不能有病不看等着死！利用这三样东西烘托刚需，就是趁火打劫！　　假如你渴得要命，有一口水可以得救。我正好端了一碗水，我对你家人说，这碗水，一万块。要喝你拿钱，不喝算了！你肯定得拿钱，钱比命更值钱。这不也是“刚需”？其实，说起刚需很可气，也很可笑。现在的地方政府，就是握住老百姓的致命东西，把人往死里整！　　谁不需要住房？谁不需要看病？谁家的孩子不要上学？美国有没有这种刚需？日本有没有这种刚需？人家咋不用这折腾自己的人民？　　住房、医疗、教育，不能光用经济学来分析，而要站在民生的角度来分析，这也是个严正的政治问题！说白了，这三种东西，是一个执政集团的责任！要执政为民，这三种东西，不能拿来拉动经济和赚钱。要说刚需，那农民的小麦、大米也是刚需，500百块钱一斤也照样得吃，对不对？也由它疯涨去吧？　　普京曾经说过：“一个把老百姓的居住权、健康权和受教育权拿来拉动经济的政府一定是个没有良心的政府，真正执政为民的政权，一定要把这三种东西当作阳光和空气，给予人民。因为这是一个人的基本东西。”　　我从来没有把自己当作专家学者，但是听了那众多的“大学教授”“经济学家”“著名学者”的话，我不得不佩服自己——郭一平，才是中国真正的学者和专家！为什么？专家学者最重要的不是智慧，而是良心！　　一个仅有智慧而没良心的东西，不仅不是专家学者，而是一个为某些利益集团当代言人的狗！在住房、教育、医疗上，谁再提“市场需求”“刚需”，他就是良心坏透了！（摘至网文）
采纳率：57%
刚需即刚性需求的简称，他有两层含义。一是相对弹性需求而言的。即这种需求的伸缩性不强，往往具有在一段时间内比较固定的特性。短期内其价值受价格的影响较小，价格变动的余地也不大。二是可以理解为一种基本需求。即这种需求是每个人都离不开的。它不以个人的兴趣爱好为转移。比如我们传统的需求：衣食住用行等。这些都是刚需。
即对住房有刚性需求的人群。比如：外来务工一直租房居住的、子女大了没有婚房、大学生毕业在工作地计划长期定居的、拆迁享受货币补偿且无住房的......
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真正的刚需购房者是这群人
房子最终是用来居住的，而投资只不过是一套房子中间走过的岔路，这也是为什么“房价为什么不会涨到天上去”的根本原因。
现在住房有多紧俏？热门城市的项目一开盘，基本上都能快速卖完，根本不愁销售。现在买房的人固然有买房自住的，但更多的仍然是炒房者，普通住宅、商住房、只要有资格购买，他们就会大量买入。这些人不以居住为目的。
但笔者要说的是，现在买房的人都不是真正的刚需。
谁才是真正的刚需？
我们为什么希望房价下跌，原因当然是要让真正的刚需拥有自己的住房。
谁才是真正的刚需呢？又是谁对当前房价不满意呢？
实际上全国大部分城市的房价都比较合理，只有少数大城市房价才暴涨，而我们关注的正是这些城市里的普通人。这些人又分为本地原居民和外来务工人员。
客观地讲，在这两类刚需中，本地原居民对房价的意见并不是太大。他们中大多数人都有自住房，很多人还曾经享受过两限房和经适房的优惠政策。这个群体对住房的需求不是“有和无”的问题，而是“改善住房”的问题。
而对那些普通外来务工人员，既享受不到政策优惠，也无法购买高价房。但他们却是大城市各行各业的中坚。如果没有他们，可能大多数饭店要打烊，衣服没地方干洗、头发也没处理、菜市场没有卖菜的、大多数互联网公司、文化产业也会瘫痪。因为他们当中的大多数人也是外地人，他们才真正的“刚需”。
接盘侠是炒房者而不是刚需
既然我们将“刚需”定性为外来务工人员，那现在仍然在买房的是显然不是真正的刚需。现在买房的显然主要是追求改善住房和炒房者。
如果房价继续上涨，所有的接盘者显然不是刚需，而是炒房者和改善性购房者，而且大多数仍然是炒房者。我们需要明白一点，炒房者买房的目的是赚取利润，所以房子最终仍然是需要卖掉的。
而在最高点接盘的也只能是最后一批炒房者和部分改善性需求。而刚需何时才能够入市呢？肯定是房价下跌的时候。而愿意降价卖房的肯定不是刚需，而是炒房者，因为房子掌握在他们手中。如果炒房者大规模向市场抛售手中住房，显然会增加供应从而拉低房价。客观地说，这部分炒房者是最后的接盘侠。
房价为什么会最终下跌呢？
还是那句话，房子无论经过多少位炒房者，最终必然要让人住。房子最终的主人肯定不是炒房者，因为他们手中握有多套住房，而刚需的支付能力是无法承受当前的高房价的。现在的房价走势就好比在玩“俄罗斯轮盘”，最终的炒房者就是中了那颗“彩弹”了。他们有两种选择，第一种是继续持有，他们必须要找到下一个接盘者，否者他们手中的房子就会变成负资产，第二种是降价抛售，让真正有住房需求的人买房，结果是房价回归到正常水平。
一旦第二种情况出现，也预示着周期拐点到来。
从这个角度来说，所有“限购限贷”行为都是在维持“击鼓传花”游戏的可持续性，这个游戏继续下去的条件是有出价更高者接盘。所以房价难以下跌是必然的。
相反，如果我们不对房地产市场强加干预，结果会怎样？笔者认为，至少房价的周期要比现在短得多，房价也不会是只涨不跌。自由市场中，总会有获利者想及时出逃，而当大多数人嗅到危险集体出逃的时候，房价下跌也成为必然。
虽然目前房价在货币政策的护航下稳步上涨，最终仍然要刚需接盘，他们的支付能力也决定了房价在未来必须下跌。
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