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如何做好旅游地产景区策划规划和开发
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旅游开发的三大问题其实归根结底就是一个问题：平庸的旅游规划和开发，一定是死路一条！
&&&& & 熊大寻旅游景区策划公司认为：所谓旅游地产文化旅游地产定位策划规划、建筑景观设计、开发建设管理、经营运营管控技术教程，旨在帮助学员掌握旅游地产的开发模式与销售模式，理清目前旅游地产的诸多难题与开发...[]2017农业旅游地产设计开发与娱乐招商运营培训，内容有农业综合体的总体规划及运营管理，多媒体儿童剧的多业态挖掘，用文化创造力活化乡村产业—以西巷青蛙村为例等，...[]，就是旅游在前，地产在后，先把旅游做起来，生地成为熟地，房地产才有得做，没有旅游这个前提，地产就是空中楼阁。
& & 旅游地产文化旅游地产定位策划规划、建筑景观设计、开发建设管理、经营运营管控技术教程，旨在帮助学员掌握旅游地产的开发模式与销售模式，理清目前旅游地产的诸多难题与开发...[]2017农业旅游地产设计开发与娱乐招商运营培训，内容有农业综合体的总体规划及运营管理，多媒体儿童剧的多业态挖掘，用文化创造力活化乡村产业—以西巷青蛙村为例等，...[]有两种情况，一种是依托著名景区，不用大做文章，直接开发度假别墅卖房。另一种是更普遍的情况，没有著名景区可依托，只能靠自己打造成著名旅游景点来炒热地块。这种情况占绝大多数，毕竟有名的景区太少而允许开发的地块更少。所以，旅游地产开发商业地产开发定位、招商策略及运营管理课程，导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实战经验为重；课程以开发商的角度，实案剖析...[]的主要问题是，如何在不成气候、没有知名度的看似青山绿水，实则人迹罕至的地方做出花样来，形成气候。这就是旅游地产开发的关键。
& & 老板和投资商没玩过旅游和旅游地产，跟政府签约拿下地来，兴奋得不得了，一看那么大一片地都是自己的，有山有水有森林，跟大地主一样，比当年在市区招拍挂千辛万苦搞定巴掌大的土地不知好到哪里去了，怎么不高兴！好像一座金山就摆在了面前。当然，老板的玩法也很多，先圈资源慢慢玩，资产评估、资源整合、作价招股、打包甩卖、附属产业等等，但是我告诉你，玩得好是老板套地，玩不好是地套老板。玩不好不仅发不了财，还会把前半生的积蓄套进无底洞里去。
& & 因为一届政府一套打法，你占了那么多好的资源，如果打不出好牌来想慢慢玩你的资产运作组合拳，政府不会给你时间的，头几年项目做不热、打不响，换届了新领导要出牌，你把人家的好牌捏在手上又打不出好牌，这是典型的把着茅坑不拉屎，不出两届政府你就得出局。50年经营权和开发合同是没有用的，谁叫你打的主意是圈占资源而不是好好开发。
& & 所以，这就回到主题上来了，怎么才能开发好旅游地产？
& & 第一，要老老实实先把旅游景区做好。通常人们对旅游的理解是投资大、回收慢、风险高。这三点其实都是一个问题，就是用平庸的思路和常规的思路来开发景区，必然是这三个结果，平庸的思路决定了你开发的是一个平庸的景点，平庸意味着投资要大，因不平庸和常规，所以你就得多投入，多建景观和游玩设施，但不管你投多少建多少，就因为平庸和常规，一定没多少游客，自然收入低回报就慢了。投资大、回报慢，接下来的结果就是政府和下届政府及百姓对你很不满意，因为你玩不转，不能给这个城市带来人气，不能给这个城市带来知名度，更不能给领导提升政绩，反而让领导和城市面上无光。那你的风险就大了。只有老老实实把旅游做好、人气爆棚，你的下一步地产开发才有市场基础，你的资源运作的各种套路才有依据，这块资源你才能把得住几十年！否则一切都是做梦。你赔的不止是钱财，还有梦想和心血。
所以，旅游开发的三大问题其实归根结底就是一个问题：平庸的旅游规划和开发，一定是死路一条！
& & 第二，要挑选行业第一高手来做旅游规划，用高超的创意和思路指导开发。说到底旅游就是要做震撼，没有震撼级、世界级的景观，你就缺乏持续发展的可能性，把旅游简单地理解为游山玩水的人是要付出代价的。一千多年前古人就在用亭台楼阁、寺庙碑刻的方式来开发旅游了，你今天还在用类似的方法还能有活路吗？没有创意就没有生意，没有震撼就只有遗憾！不特别努力的动脑筋，超乎常人的动脑筋，你的项目根本没有活下去的资格。
老板动不了脑筋会想请旅游规划公司来帮忙，但中国90%的景区就是死在普通旅游规划公司手上的。因为他们不仅不能帮你动脑筋，甚至比你要懒许多，因为中国99%的旅游规划方案都是不动脑筋、到处抄袭的，你按他们的思路去开发，最后就是几亿几十亿的钱打水漂。
& & 不是找旅游规划公司不对，而是要找中国第一名的旅游规划公司，只有这样你才能避免成为99%的牺牲品，而成为1%的幸运儿！
& & 旅游景区不管大小，不管资源好坏，你只有一条路就是一定要震撼，一定要有世界级奇观！我们称之为核心景观和震撼性景观。这就是游客愿意到你这里来旅游的核心卖点和核心吸引物！没有震撼性景观，所有规划全是白做。什么是震撼性景观？江苏溧阳有一个天目湖，你能想到把“天目”两个字创意出一个震撼世人的景观来吗？现在有人把它创意出来了，叫做“中华天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！连云港是西游记的故乡、亚洲水晶之乡、东海边的城市，你想到把东海龙宫创意出来吗？用当地的成本不高的建材水晶建起来，就叫“水晶宫”。湖北铁山区，因铁矿而生的城市，当地政府和邀请来的规划院只能想着搞大矿坑工业旅游，一年亏损两百万！你能想到把旁边要新建的体育馆外观改成世界第一“铁饭碗”吗？这些创意都是人们听说过，没见过，心中所想，现实没有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景观。上述都是熊大寻旅游景区策划公司的创意作品，既符合当地历史文化，又紧紧抓住市场需求和人性弱点，建设成本也不高，怎么能不成功！
& & 震撼级的旅游景观，不需要多，只要有一两个就足矣！13亿人一定会冲着这个景观来。非来不可，不来后悔！造价不高、投入不大，但却成为你赚钱的永动机和印钞机！
& & 旅游景区开发95%的钱是投到了根本不吸引游客的项目上！这就是景区做不成功的主要原因之一。因为，旅游投资商和那些旅游规划公司根本就不知道要做震撼性景观和世界级奇观，只知道老师告诉过他要规划好大门、停车场、游客接待中心，要规划设计全国人都听说过、看到过的项目，做成千篇一律的项目，这不是等死就是找死。还有些旅游规划专家现在也学着我们搞些天马行空的“大创意”，也是根本没有市场需求的。他们根本不知道我们花了十几年研究消费者，花了十几年做这个行业第一。我们要求我们在一个地方做了方案后，二十年内同行不敢接项目，因为我们会不计代价把创意做到极致！
& & 第三、如何找到行业第一名的公司？怎么找？很简单，百度“旅游景区策划方案、旅游景区规划方案、景区营销策划方案”看看，首先看能不能找到一家公司的众多案例，找得到就有了判断的依据，因为一个行业的第一高手一定有很多方案会被业界传颂和转发；第二是多看一家公司的五六个完整案例，如果每个都能让你兴奋起来，让你震撼佩服，那基本就靠谱了。最后一定再看看这家公司的网站，强化你的兴奋和震撼，最后拍板。现代人连老头老太太都会在家用百度搜索找专家看病了，我们的领导干部和老板还在搞招标投比赛，养活混饭的公司，耽误重大的项目，实在不应该。最后招标来的方案99%绝对超不过当地旅游局长的思路！你请旅游局长吃个饭就搞懂了，还花那么多钱干嘛！这个行业的标杆公司几乎懂旅游策划的专业人士都知道，大家时时都在向其偷学，问几个老旅游人士和在旅游局呆过两年的人也是个办法。关注本新闻网友还浏览了、、、、专题
标签：旅游地产景区策划规划地产开发
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旅游地产开发面临的六大核心问题
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关于发展旅游地产的一些建议
& 21:20:00
　　■ 四川省社会科学院 胡美伦
　　近年来我国经济取得了较快的发展，人们的生活水平也相应提高，地产业与旅游业都得到了巨大的发展和长足的进步，在此基础上，旅游和房地产两个产业相互交叉而衍生出的一种新兴的旅游地产类型，而旅游地产的本质是城市化扩散效应的一种高级形态。
　　一、概念的界定
　　对于旅游地产概念，学术界有不同的看法。中山大学陈卫东较早使用旅游房地产这一概念,他在“区域旅游房地产开发研究”一文中最早提出了旅游和房地产相结合的概念。所谓旅游地产就是以旅游活动为对象，以丰富的旅游资源为依托，建造一系列建筑物及关联空间，集旅游、休闲、度假、居住功能为一身的地产项目，从而将旅游业与房地产业相结合，形成一种新的开发模式。与相比传统置业项目，旅游地产是旅游功能和地产功能的这种完美结合，从形态上看，更是异彩纷呈：农业旅游地产、温泉旅游地产、文化旅游地产、滨海旅游地产、
森林休闲地产、山地度假地产、养生养老地产、庄园休闲地产、乡村旅游地产，从而更能满足多元化的市场需求，具有更好的自然景观、人文风情、建筑景观，具备更高的投资价值。
　　二、我国旅游房地产发展中存在的问题分析
　　近10多年来年我国旅游地产得到了飞速发展，但是在我国旅游地产毕竟是新生事物，似乎又存在很多毛病，因为从简单的方面来讲，旅游地产项目距离居住地太远，不方便购买者常住，而且中国人大多忙碌且房产消费能力有限，因而旅游地产的普及性比较差，更为重要的是，其在相关的法律法规、政策支持、、开发商理念、市场研发等因素仍然是制约旅游地产发展的主要因素。
　　1、旅游地产缺少专门的法律规范和相关的政策支持。
　　旅游地产在我国还处在起步阶段，发展并不是很完善，对旅游区和旅游地产开发还主要由政府主导，政策性明显。尤其是政府相关的政策规范和管理法规严重缺失，目前，我国仅有一部《房地产法》，没有旅游房地产的专门法规，很多有关旅游地产的行业政策、法律法规和理论研究在业界都存在很大的争论,有关旅游房产所依据的是其他一些非专业的法律、法规以及相关政策来协调。援用一些凌乱、分散、缺乏针对性、可操作性的的法律、法规来保障我们的市场，必定会产生一系列问题。
　　2、旅游地产开发各自为战，资源大量浪费。
　　在严重缺乏监管的旅游地产市场，出于对旅游房地产巨额利益的诱惑，各大地产开发商在景区单位面积上尽可能多的盖房子以实现利益最大化;部分开发商自主开发，没有统一规划，各自为战，只重视项目本身的盈利而忽视各景区开发的整体性和协调性，造成景观的破坏和冲突，这必然影响到旅游景观的美感;一些地产开发企业打着“旅游开发”的名义，实行“圈地运动”，占用大量土地和旅游资源;一些开发商缺乏理性思考，在前期的市场分析、项目定位都具有盲目性，过多的类似项目堆积在一起，造成土地、资金、人力、资源的巨大浪费。
　　3、旅游地产行业粗放经营，亟待整治。
　　目前，随着房企从黄金时代进入白银时代，一大批房地产投资商、开发商、旅游企业都纷纷将目光投向旅游地产，一些上市房企将房地产业务与体育、旅游、农业、文化等热门产业相结合谋求无缝对接，我国的旅游地产行业，旅游地产业己经打破地域限制，遍地开花的格局已经开始显现。但是从整个行业来看，目前众多的旅游房地产经营者的经营管理水平低，只管盖房子，不懂得如何去开发经营旅游景区，导致我国很多旅游地产仅仅以一种景区加地产、温泉加地产的粗放型开发模式，缺乏旅游的配套开发、资源综合利用，导致了自然资源的巨大浪费，甚至以破坏生态环境为代价。结果，一些旅游开发区上马时热火朝天，到头来成了“鬼城”。
　　三、对发展旅游地产的一些建议
　　1、加强政府对旅游地产的宏观调控。
　　旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单地相加在一起而成的。时下的旅游地产常常要求把旅游项目充分发挥作用，同时又要求把旅游房产配套服务经营管理得好，这两者完美地结合起来才能使旅游地产发挥出旅游地产应有的作用。由于地产开发商缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验，单靠市场的自发力量，他们往往很难把传统的地产开发和现代旅游产品有机地融合。这就需要政府特别是中央政府对旅游地产开发、运营和旅游地产行业的总体和总量管理，通过一系列的宏观调控手段如:
调整税率、金融、财政补贴等法律手段与经济手段对旅游地产开发和旅游地产行业实行宏观管理。另外，政府对于土地供应、土地税收、银行信贷等方面政策的变化都会极大地影响者旅游地产的开发与经营。同时，政府还应加强培育旅游地产企业的适应市场的能力尤其是对于市场需求的预测能力。同时旅游地产的宏观调控应采取“循序渐进”的应对策略。
　　2、尽快出台旅游地产的相关法律法规。
　　完善的市场规则是市场经济良好的运行机制，没有规则，它将无序而杂乱导致系统失灵。针对我国目前旅游地产发展现状，应切实加快旅游地产市场的规范化进程，尽快出台一系列旅游地产相关的法律法规，以此来明确市场主体的法律地位、规范各个市场主体的行为。否则如果在旅游地产行业中存在着大量的市场主体法律地位不明、市场主体行为不规范而引发的旅游地产企业诚信问题时，这不仅会导致旅游地产行业形象受损而难以发展下去，而且会影响整个社会的经济发展。
　　3、转变经营模式，合理利用资源。
　　当前旅游地产正处于急功近利的发展阶段，现有的粗放型开发模式对于自然资源的消耗很大。由于旅游地产项目对自然景观依赖性强，因此旅游景观与项目的协调以及旅游资源的保护显得至关重要，在开发过程中应该完善现有的旅游景观，加强景区周围的配套设施建设。如果只是注重做地产开发，把旅游作为配套，作为销售的支撑，这是杀鸡取卵而不可持续的做法。目前保护稀缺的旅游资源势在必行，首先政府要对旅游地产项目的建设有一个通盘的考虑，对新开发的旅游地产项目审批、选址严格把关，使其合理布局、和谐共处，将旅游房产的经济效益与旅游资源保护结合起来。其次旅游地产行业也必须向集约型开发模式转化，开发商除了考虑自身经济效益以外，应承担更多的社会责任，力求站在区域发展全局的高度思考问题，并采取积极的措施，保护和完善原有的生态景观，以便合理利用稀缺的自然环境资源。
　　4、保持本土特色，开发国际品牌。
　　我国旅游地产的发展应是有中国特色的旅游地产的发展，随着我国经济文化水平的提高，人们的休闲需求增加，我国的旅游业将会有很大的发展前景。由于旅游地产是一个投资回收周期很长，需要具备较高产业运营能力的行业，从旅游地产布局上看，它属于战略性的产业布局，因此旅游地产开发商要做好旅游地产全产业链的合理规划与布局，切不可追求开发速度和经济效益而不顾特色和质量。在其开发的过程中既要保持本土特色，又要面向世界，在项目定位、规划方案、海外市场分析、海外市场营销策划等方面做大量认真细致的调研工作，注重与国际旅游地产市场接轨，开发旅游地产国际品牌，吸引更多的境外游客。
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