房地产开发企业如何进行纳税筹划（转）
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房地产开发企业如何进行纳税筹划（转）
房地产开发企业如何进行纳税筹划
应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，我们房地产企业今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于1000万的现在比比皆是，可能在座的各位还没有查到，因为查到今年10月30号为止，所以说房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，都是跟房地产企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件，我把这些问题可以归纳为两类，一类是企业没有做好纳税遵从工作，遵就是遵守的遵，从就是服从的从，这个工作没有做好。对于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时间交，什么时间清算，一般来讲不是很清楚，特别是不少开发企业的会计对收入什么时间结转，成本什么时间结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。所以纳税遵从工作肯定做不好。我就是问大家你们知道房地产企业的收入应该什么时间结转，是收到业主的款项，还是等到房屋竣工后交付使用，还是等到开出税务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下来以后来结转你的开发收入，哪一位同志能告诉我？你赚的钱什么时候叫收入你都搞不清楚，你说税收能搞清吗，这是最基本的命题，你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入，《税法》对收入这个概念是最最基础的一个概念，如果你赚的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪同志可以告诉我，房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大家，现在全国房地产系统，都不太清楚什么时候结转收入，是全国，而不是某一个地区，有混乱到这个地步，税务局他能不狠狠查你吗。
收入的概念在《税法》上，在《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的，在《税法》上营业税的收入概念和所得税的收入概念在结转上也是不同的，这就需要我们把握住收入结转的时间以及收入本身这个概念，这是一类，就是纳税遵从工作没有做好，说白了就是指各种经济交易事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作，第一纳税遵从工作，遵守的遵，服从的从，纳税遵从工作，如果是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项，已经完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成，就是我们俗话讲的“”
那么在讲义里面我给大家送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止主要使用的税收政策，都会编到讲义当中，全国你找不到一本书，一本杂志来专门汇总房地产企业的税收政策，所以请大家珍惜它，这是凝结着我们工作结晶的东西。我再讲一遍，在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门汇集房地产税收政策，所以政策汇编都是各行各业汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了，为什么？因为很多的政策，比如说增值税的政策跟你没有关系，跟房地产企业确实没有关系，但是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然的联系，因为这个政策就是针对房地产开发企业的。因为时间关系，如果你们是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环节，我会像画图一样把企业生产经营把它的立项、开发、销售、利润分配等环节我会专门细致给我们这些办事人员讲解，但是大家都是企业老总管理者，那么你们大可不必去操作具体的纳税事务，但是作为纳税筹划这门课程，确实作为我们课程的基础，也就是说学习这门课程，它实际上已经了解中国的税法以及税收政策，作为这门课程入门的课程，我在这里跟大家讲一下。同时学习这门课程，还需要我们了解起码的会计知识，因为所有的纳税资料都来自于企业的会计资料以及跟会计资料形成有关的合同、章程、凭证有关，所以懂得记帐原理，懂得报表分析，对纳税筹划也是大有帮助的。& 第三个知识就是要了解国家相关的经济法律知识，比如说《公司法》、《金融法》、《工商注册有关规定》、《银行开户有关规定》等等，这些对于我们企业做筹划也是关联度非常高的，因为任何的筹划都是对企业经营活动的调整，经营活动的调整必然要触及到其他门类的经济法律的监督和管理，如果我们对其他的经济法律的监督和管理不了解的话，很容易出现新的问题，税收问题解决了，但是会出现新的问题，所以需要一个更加综合的、宏观的角度来解决房地产企业税务筹划的问题。第四个知识，就要了解房地产企业的综合企业管理知识，这一点我们在座的基本上都具备，因为这个方面知识缺乏主要是会计人员缺乏，他不能够站在更高的角度来了解企业的筹划，实际上企业的筹划是对企业具体经营活动的一次彻底的调整，完全脱离了会计记帐，脱离了事后反映的传统模式，请大家听清楚我的措辞。
下面我给大家讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。
首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是在开发阶段，他的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建议你们记一下。
第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。
第二道关各种地方税和各种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方说印花税，你的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，说句不好听的话，你营业执照还没有拿到家5000万，2.5万的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不赚钱我心里都没有底，2.5万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现了它跟经营成果没有关联的一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租还是用于自营，还是控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税，所以我们就出现有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系，你就是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，这个税大家说交得不合理，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系，但是你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记录，它的税率高达60％，增值额的60％将被国家征走，所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。
第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，33对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万？100万的利润要交多少所得税？33万。很多老板都这么认为实际上绝对不只，至少40万。这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你33％，但是征你的时候至少是40万。为什么？大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局不同意你在税前列支，比如说工资超支。现在全国规定每人每月的工资是800块钱，就是交所得税的时候，你现在付800块钱一个工人给你干活，没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块钱，这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，按照《税法》规定多拿5万块，老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得税，他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少？就是33％。这33％就是在你会计利润的基础上加上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现，你100万的利润被他拿走将近40万块钱，肯定是这样的，全国都是这样的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费，有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，我发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认，你超支不行，大家跟税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有法律依据，确实是不让的。所以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％。
第四道关个人所得税关。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照《税法》的规定代扣代缴20％的个人所得税。我请大家学习这样一个文件，希望你们记下来，这个文件在今年税务稽查中必然产生社会反响，现在税务局已经拿这个文件查了不少的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先记一下这个文件的全称，刚才我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股东，我们在座的同志可能都脱不了干系，所以我希望大家能够记下来。财税号文件，这个文件是自1993年个人所得税法修订以来，发布的配套政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点都是按照个人所得税的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格局。个人所得税法1980年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷人的。所以个人所得税在西方国家有一个美誉，叫“”了，税务局讲本身这个钱就应该是个人承担，不应该拿到公司去报，这样导致税务部门和个人在理解利润指标上的差异，所以税收负担当然在你的心目当中也就加重了。
大家看这个文件里面，文件里面你报销的人员就很广泛，你股东个人或者你以你家庭成员的名义，或者是以跟你密切关系的人的名义去报销与企业生产经营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调，有的物业管理费，有的是电视，到房地产企业来看没有这些东西，说明这些费用都是个人家里的，特别是物业管理费，可能是自己私人豪宅的物业管理费，但是拿到公司来报了，这一看就是与企业经营无关的，属于个人消费，对不起你报1万块钱就要扣2000块钱的个人所得税，而且这1万块钱的物业管理费还不能在企业所得税税前扣除，也就是等于跟没报一样，就从税务部门来看没报销一样，所以报与不报对税收影响不大。还比如买汽车，买房子，用公司的钱买车买房子，这也统统要交个人所得税，以前没有规定，从现在开始有这个规定。面对这样的政策，实际上就意味着我们将来个人所得税会增加，之所以要带大家学习这个政策，实际上就是根据政策来筹划，就是尽量能够让他不扣税，不交税。根据这个规定我们就可以筹划了，怎么筹划？就要打破我们一些传统的惯性的不正确的思维方式，比如据我了解很多房地产企业老板愿意以个人的名义买房，买别墅，买大奔，愿意以个人的名义，为什么？他们的解释假如我这个公司不行的话，我自己至少还留一块，这一块是不可动摇的。有的老板40、50岁的人，让我说你都不好说，为什么？你年龄比我长，你想得太天真了，我举一个刘晓庆的案件给大家听一听，刘晓庆全国政协委员，著名电影演员大家都知道，晓庆文化艺术有限公司偷逃营业税，所交营业税是600多万，税务局、检察院联合检查的时候发现帐面只有180万的存款，把180万的存款扣下来以后欠400多万，怎么办，公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来偿还资源，最后做出一个决定，把刘晓庆个人的房产扣押下来拍卖，刘晓庆的律师当时就提出这是个人财产，法律依法保护个人财产，你不能扣押个人财产，检察院的人是这么说的，你的现金收入不入帐，直接形成法人代表的收入，这个收入就是非法收入，由非法收入形成的非法个人财产，法律从来不保护，你可以翻看一下《宪法》，《宪法》上是这么些的，依法保护个人合法财产，不保护个人非法财产，所以律师和检察院的人产生了分歧，谁讲得对，检察院讲得也是对的，法律确实是依法保护个人的合法财产，不保护个人的非法财产，你这是偷税得来的钱你买的房子，买的车，国家就是有可能把你扣押下来进行拍卖，最后不就是拍卖掉了，最后不就是充抵税款了，这个事情就不了了之了。
在中国实际上个人的公司和个人之间的利益关系，实际上在政府长官的眼里你们就是一家，你是个人名义也好，还是有限责任公司他们想要的是什么？是自立门户，什么叫自立门户。我记得上次跟大家说过大家买写字楼主要是为了什么？主要是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象，首先要一个面子。什么叫有面子？比如说在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，是不是？在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼办公就比在乙级写字楼办公有面子，能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一栋楼，递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦，哪一天我给大家递这样的名片大家就觉得你小子发了，在北京居然有一栋华高莱斯大厦，可是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点，800平方米，这好歹也是一栋大厦，知道的没有什么，还不如在大写字楼，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一栋楼了，就如同总经理这三个字最具不同性的，总经理可是差别太大了，最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总经理差别是巨大的。所以我们说这件事就相当于越小的公司名片上越会印董事局主席，董事局主席人家也没说错，就两董事成立一个董事局，他是主席，这没有错，那个是常务副主席，这没有错，这就是我们抓了这样一个心理，他就叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦，而且确实都叫做把每个人占去了一个绝大多数的作用。第一种心理我想不用分析，它是为了什么？独立门户，降低成本。因为大家知道这种独门独院的楼，它有最大的优点，它可以通过管理来降低成本，比如说我这个小科研公司，我每天都有人加班，我在大楼里我要加班，同时我要用资金陪着别人加班。什么意思？只要这个楼有一个人加班，空调主机就不能关，我就要分摊物业管理费，可是我是独门独院的一栋小楼的话，这个事就不存在，因为我可以用管理来降低成本，我要求我的员工到了几点钟必须离开，把空调全部关掉，灯全部关掉，要是加班索性多留下几个人，对得起这个水，对得起这个电，加班到很晚，这两种方式都可以通过管理来降低成本，这是这种楼很大的一个优点，而且这个楼还有一个优势，大家看它的平面就知道了，它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊，这没有公摊，因为所有的面积都是你的，厕所也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也可以做你企业的横幅做所有宣传。这样一来，这种产品是很有竞争力的。
第二类作为国企买这种楼自立门户，我们发现他的竞争力又来自于另外一个方面，很多的老总，这种楼等于给了他一个买楼的理由，多公司我们都知道都愿意跟他的妈妈分开过，比如说某一个大厦里面有好多子公司，他们都希望分开过，分开以后自己说得算，但是一直没有找到合适的理由，一说要分家，母公司就不干了，你干吗要走，在集团大厦也是一层楼，出去也是一层楼。
我可以毫不客气告诉大家，我们房地产企业每天要犯8、9种罪，会计做假帐违反《会计法》，为什么做假帐？违反了《银行法》；为什么做假帐？就是想骗骗小股东，违反了《公司法》；为什么做假帐？就是想少交点税，违反了《税法》，非法集资，没有建立工会组织，违反工会法，没有给加班工资，给员工休假，违反《劳动法》，司机不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全法》，讲地方话人家打电话也听不懂，违反《语言文字工作法》，中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是《税法》，为什么？我刚才列了这么多的法，哪一条法触犯国家利益？就是《税法》，你触犯国家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，国家是当老子，你《税法》得罪我了，至于你没有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没建立工会组织也是在职员工的利益，但是没有威胁国家的利益不会为你试问的，但是你要是偷税数额较大的话，他马上就要采取措施，你们说是不是这样。刚才我给大家学习了报销这一条道堵死了。
怎么筹划，我建议大家车和房最好以公司的名义购买，既可以集体折旧，又可以避免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违反《税法》规定的。比如说一辆宾利车，根据《税法》的规定，不低于五年折旧，五年折旧以后过户给个人，这个没事，说明你这个人懂法，知法懂法，而且最关键是你转让了，说明你用法了，这都是对的，都是允许的，说白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？《税法》。
第二关于借款不还的问题。关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的处理问题，纳税年度内，我在这里给大家解释一下什么叫纳税年度内？纳税年度根据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历1月1号到公历12月31号这一段时间叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有归还的借款就要视为企业对个人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给大家举一个案子，就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人的，这个项目在建，已经预售完了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司，买地要花多少？3000万，他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了3000万放在那个项目，今年3月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款，其他应收款怎么这么大额的应收款，会计就解释我们老板在门头沟又搞一个项目，那边没钱跟我们这边借，都是老板的公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必须交600万个人所得税，把老板叫回来，说交多少，600万，我缺钱，我要不是缺钱不可能从这借钱，不交，为什么不交，税务局把158号文件拿给他看，他一看傻眼了，你这个借款已经形成了，是同利润分配，就要交600万的个人所得税。为什么？大家看，首先他超期没还跨年度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钱才有可能把这边的窟窿给补上。那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行？都可以，就是你自己借不行，因为文件里面写得很清楚，我再给大家掉过头来看一下。他这借款的主体，他讲得很清楚，就是个人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投资的企业拿走钱，借款的形式拿走也不行，也要交税。最后讨价还价，把600万的个人所得税款降为150万，因为他实在交不起这么多了，150万，我个人觉得这150万交得都冤，但是最后形成结论不罚他交150万，本来是600万，我不出面肯定是600万，而且还准备要罚他。我跟大家讲一讲罚谁？罚单位不罚他本人，但是公司也是他的，罚公司和罚本人是一回事。所以我们往往说借款这一块要注意一下。
那么怎么筹划？根据政策就要筹划，事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行，这是第一。第二如果你实在本人名义签的话，建议你必须在12月31日前归还，过了元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这就是服从《税法》的要求，请大家要注意这一些关键性的动作。有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感觉。关于房地产企业第二类人就是个人股东这一块讲到这里。
第三类人就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的报酬要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，比如说临时聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大家要注意一下。前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后还有一道关，就是税务稽查关，大家记一下税务稽查关。税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你这个企业的税收好不好？我马上能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钱跟玩一样，而且我把我检查的时间限定在2个小时之内，我就能查出7、8个问题，带走70、80万，一般的企业我都有这个能力。为什么？因为我们现在税收政策本身就不规范，这样解释也行，那样解释也行，都对，企业的风险必然就很高了。这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成五道关，就是税务稽查关过了过几天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收管理，把税收负担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的原因，这是我给大家讲的第一点。
第二点，大家记录一下，传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造成了长期负面影响，需要引进新型的纳税筹划模式，我们传统的落后的纳税模式表现为什么？主要表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位，税收无空间，无税的经营决策模式，给企业造成的影响是巨大的，甚至给法人代表带来牢狱之灾。我给大家举一个真实的例子给大家听一听，就是他在经营决策当中无意之中把自己送到牢房之中去了。这家企业是民营企业，在当地，在那个地级市这个民营企业，包括上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，马上就要赶超第一位，就在这个发展的关键时刻公司出了一件事，什么事？在建一个大楼，写字楼，还有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖着，资金跟不上了，他以前也是一个开发商，所以开发商就是这样子，做项目越做越大，项目越做越大，做资金供应商明显融资非常难，他先跟工行谈，就是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷5000万的款，工行出了这样一个主意，说可以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面，而且上级部门也不允许，必须要转到个人名下来才能贷到，大家听明白没有？这是真实的事情。按照工行的要求就到房屋管理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了160多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议，就是他有三个股东，其实三个股东就是他本人，他儿子和他女儿这三个人，他本人退股的名义，因为没有现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。公司还有另外一个决议，就是等款还完以后，把这个写字楼股金再回来，就是一进一出，一进一出都完成了，款也还了，房子也回来了，税务局查帐，税务局怎么发现这个情况？按照刚才检查的方法，到房屋土地管理局拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以3％，得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了一大块，实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税了，怪不得这个企业越做越大，马上展开对过去，就是在建项目还没有完工，还没有预售，对过去的项目展开全面的稽查，查到最后就查到这个问题，你这个房子过户到个人名下，他的解释我这个房子又回来了，他说税务不玩一减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了，就构成了视同销售，构成是同销售，评估价是7000万，你写字楼的成本，写字楼的开发成本在以前所得税的税缴已经统统作为整体开发减掉了，所以7000万统统做利润，7000万乘以33％2130万企业所得税，这2130万企业所得税还有营业税，7000万乘以5％350万营业税，35万的城建税，还有个人所得税，因为股本实际上投入是3500，而且拿走7000万，实际上多得了3500万，还有20％的个人所得税700万，加在一起补交税收是3600万，罚一倍7200万，贷了5000万的款，交了7200万的税，说交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板带走了，现在我介入这个事情，我介入这个事情，我要把这个老板让他出来，我去了解情况，因为我们要代理这个情况，他也不是北京的，是外地的，通过办公厅打听了解这个企业的情况，其实我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息。
第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索，一直在查他的帐，他曾经、2003年一直查他的帐，但是没有查出来帐，这是第一个问题。第二就是排名第一的开发商一直在检举他。因为排名第一的开发商是一个上市公司，财务比较规范，交的税也比较多，但是就是不服气排在第二民营企业逃税，所以共同引发税务局下狠心要弄他，原因是在这。我到看守所到老板了解情况，他说他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上市公司最大的区别在哪里，我们如果在建工程当中断了资金就跟孩子断奶一样，死定了，整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个人名下只有一个目的，工行非要个人财产才可以抵押贷款，公司他不干，当我了解这个信息以后，我走之前我跟地税局长讲了一下，我也找总局领导说一下，因为主观意义上没有任何犯罪的想法，实际上我告诉大家《税法》里面用《征管法》第63条和第64条是天壤差别的，征管法第63条是偷税，偷税有一个强烈的特征就是这个人主观上就想盈利收入，不想交税，主观上就想犯罪，那么64条是什么？64是不进行纳税申报的行为，主要是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解，不熟悉，导致无意中漏交了税款，我告诉大家，很高兴告诉大家，这个老板已经出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我说这不用感谢，这实际情况就是对政策法规不了解，而且财务是他的亲戚也不太了解税收法规，我说你这确实是属于64条行为，我才帮你，如果是63条我帮也帮不了你，所以就在办公室发了一通牢骚，说准备要把地税局局长弄到监狱里面，他就没有贪污，没有受贿，鬼都不信，从现在开始我已经分咐我手下五个人，各个地方打听他受贿的路子，用照片摄下来，他敢弄我我就敢他，虽然我在里面和稀泥，我说人就是这样，他说不行这口气压不下去，我不在这个地方干了，到别的地方干了，我也饶不了这个家伙，现在两个人弄出仇出来了，最后补了700万，也是手下留情补了700万个人所得税，因为房子又回来了，马上就要卖，也不打算出租，卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了，税务局长有几个干净的，我不信你干净，你调到别的地区当局长也会派人过去看着。
实际上民营企业家考虑问题比较单一，我们说话病急乱投医，他没有钱的话，供应不上的话，只要贷款给我，什么条件都答应，这些条件引发其他的法律问题他没有考虑到，他误以为出去又进来就不交税，实际上不是这样，出去就是一道税，而且你进来了，同志们，你进来又是视同销售，你不要以为这是最典型的是你看企业帐单就可以看出来，过户给个人的时候，个人交了契税，后来不是又过户回来了，房地产公司又交了160多万，所以这个企业前后交了320万的契税，就为了5000万贷款，但是他告诉我确实贷不到钱，找过很多朋友贷不了，很多在当地经济不太发达的地区，是没有人借这么多钱给他，他宁愿交契税，而且最关键就是契税交得也不对，契税依据被他夸大了，实际上商场评估价格没有7000万，我们很多老板评估评估，一想到评估增值，实际上他这种情况应该是评估减值的，7000万应该搞成2000万，他评估真值这个老板傻不傻，为什么搞7000万，他说现在评估不都增值吗，我说你这要交契税，他说我不知道，所以税整个经营决策思路里面他脑子里面没有税，就是我刚才讲到落后传统的纳税观念，没有税收的。什么时候有税收？就是税务局查来了补税这个时候才高度重视，税务局一走又忘掉了，好了伤疤忘了痛。
我再给大家举一个例子，刚才是一个真实例子，再给大家举一个例子，也是房地产公司，也是个民营企业，规模不大，但是非要打肿脸充胖子，结果脸没胖起来，脸皮破了，他原来几级资质，房地产分几级几级资质，三级、二级，有没有这有的说法，原来他是比较低的级别房地产企业，所以原来很多招标都很失意，决定要把资质提高，但是规模小又没有实力，他就用他的在建项目请一家事务所来评估，把1000万的房子，原来注册资本金就是1000万，他现在要搞到5000万，5000万就达到二级资质，现在评估5000万，评估增值就是4000万，资本供给增加了4000万，他就转股，这个主意谁出的，就是工商局人出的馊主意，他就听工商局的人去办了，他就请一家事务所评估增值，把评估增值报告交给工商局，然后把公司章程修改一下，注册资本金5000万，申请资质，资质也申请下来了，税务局来查帐，你资本供给转让个人股本要交个人所得税知道吗？他说不知道，说你不知道可以，补交800万个人所得税，大家明白我的意思吗，1000万的资产评估5000万，增加了4000万，要依法缴纳红利所得的个人所得税20％，4000万乘以20％800万，还没有罚他，就让他补交800万，税务局的文件非常充足，写得非常清楚，个人公司财产评估，整体评估增值后转增个人股本，依照利息红利所得扣缴个人所得税，所以他为了打肿脸充胖子，结果要交800万的个人所得税，他现在正在给税务局写分期缴纳个人所得税的申请，他确实没有这么多钱，他要分三年交完这个所得税，要拿这个项目挣的钱一点一点交，苦不堪言，他现在出了一个主意要退股，要退回来，把资本供给压缩掉，他说实际上不值5000万，实际上只值2000万，压缩一点这样就少交个人所得税，税务局说你评估增值转成股本金要交个人所得税，评估减值没门，不带你玩这个游戏，你们上个月拿5万元奖金你交的个人所得税就是高，下个月你下岗了，那我没钱了，但是我每个月还要花2000万，就要拿上个月的5万块钱交的税来冲我这个月的2万块钱，税务局答不答应，肯定不干的，政府跟你个人是什么关系？政府和你个人就是有福同享，有难不同当的关系，你别错误的认为政府的关系是跟你们夫妻俩的关系，这是绝对不同的，不要把家庭的生活准则带到生活当中，就是这样。所以他打电话说王老师我现在减值怎么办，我不是写一个保证书三年交800万，我现在能不能减值，再请一个事务所，这个事务所压缩听我的，我压缩2000万行不行，我这样增值1000万，我这样就交200万的个人所得税，我说不行，如果行的话就准备找税务局的人，我说肯定不行，你就慢慢交税去吧，他说早知道这样，我何必用资产评估增值，我不如跟兄弟们借点钱直接投进去不就行了吗，把亲再抽出来还给他们不就行了，什么问题都没有了，我说那样可以，什么税都不交，现在后悔当初，同志们是不是这样，他不如和人家借点钱去投到公司去，再以借款的形式拿出来还给朋友就行了，研究是评估增值了，税务局把工商局的资料都调走了，所以只好交税。你们说纳税筹划重不重要，如果当初身边有像我这样的老师在旁边指导他，我想你最好跟朋友借钱去增值，不要玩游戏，既花了评估费，结果你还花更大的代价在后面，结果确实发生了。这个房地产企业是辽宁省沈阳市的一个房地产企业，目前就面临这样一个问题。
第三个原因，大家看看你们纳税观点落不落后？很落后，往往是事后补救的措施，没有用，有的东西可以事后补救，有的东西是事后补救不了的。所以一定要养成事先考虑的习惯，我决策的时候考虑，我这种决策会带来什么样税收的麻烦，这是我们这一堂课最关键的地方，筹划筹划就是要把丑话说在先，要先考虑养成这种习惯，特别是我们公司人。因为往往你们决策以后，拿到会计那去作针的时候那都是形成证据，会计不知道你干什么，他是要记帐算帐，所以还有很多老板天真认为会计是负责给我搞这一方面，怎么可能，你干活的时候会计都不知道你干什么活，不可能，他只能给你报税，不可能给你筹划。
第三个原因就是房地产企业在面临新一轮的税务稽查的危机。偷税的空间逐步被压缩，征管手段逐步加强，在这里我向大家通报一下税务部门下一步征管改革的情况，下一步征管改革将着重围绕四点，大概要投入1500亿人民币的资金来加强对全国税务纳税人的监控，哪四个方面？第一票据发票，要把地税部门管理的发票和国税部门管的发票联网，形成全国统一贷款，全国统一计算机监控，也就是说房地产企业手写发票的历史即将结束，就意味着我们大头小尾，取得虚开发票，这个机会空间被你压掉了，没有机会了，你拿到的是手写版的发票一概无效，大家到北京出差的时候，你们在北京拿到手写版的发票，除了国税还有商业零售票据以外，其他的票据都要求是机器打的，或者是手撕的定额票，否则拿到手写版的发票都是假的，我看都不看就告诉你是假票，为什么？这是发票改革的一个重大的一个方向，在全国全部电子化处理，全部都是机器打印，直接把打印信息存在电脑里面，税务局就可以监控你这张发票是虚开的还是有没有报税的都很清楚，发票根据国务院的指示精神，增值税打算投600亿，现在普通发票正在测算，估计也不能低于500亿，就是在全国建立完善的税收系统投入巨资。另外就是加强户口管理，现在流动行商太多，行就是行动的行，商人的商，户口管理跟不上，当然这不是税务局管理，而是公安部管理，但是户口管理就为下一步个人所得税的改革打下基础。下一步个人所得税的改革为什么和户口有关系？因为我们每一次所获得的收入，必须在收入申报的时候，要填写个人身份证号码，这样全国联网以后，特别是身份证系统和税务监控系统联网以后，可以把这个人在全国各地取得的收入电脑上自动联网，来反映你在一年当中取得的各种收入。实行双向申报制度，什么叫双向申报制度？就是你在这个单位拿走50万的奖金，这个单位就要申报50万奖金的税，然后还加个人申报，每年都要填个人所得税申报表，每年填一次，你主要的收入来自哪个单位，如果这个单位和你这个单位申报的数不一样的话，可能立刻引起税务局的注意，特别是引起基层，这么多的人税务局能查得起吗，是他查不起，不过这种模式是从美国学来的，他们美国目前对个人所得税的检查要求覆盖率不低于2％，就是100个公民当中要抽2份申报表进行核实，在中国肯定是抽2个大富翁进行核实，老百姓一般不会抽的。这个工作正在马不停蹄地去做，我相信不久大家就听到个人所得税法修改草案在全国人大获得通过这样的新闻字眼。第三个方面，就是加强银行帐户管理。第四个方面加强企业资金管理。时间关系我就不一一给大家讲怎么加强管理，采取什么措施，跟我们主题没有关系在这里就不讲了，这是第三个原因。
&&& 第四个原因，非国有企业规范自身发展的需要。需要什么？需要拿政策。我们过去的纳税处于自然状态，虽然这种自然状态是未加修饰的，没有认真对纳税模式进行研究的，但是这种状态实际上对于纳税人来讲是非常有害的，非国有企业指的什么？主要是指民营企业，我们民营企业现在内部的管理实际上是相当得乱，没有一个战略安排，没有一个发展的策略计划，我讲的是完整的策略计划。而且表现出不是团队作战，我们房地产企业大多是有多少经济实力就办多大事情，做多大的项目，往往都是这样，而且内部的财务管理也是相当混乱的。出现同一时期能做三套帐，四套帐的现象。比如说有的企业有三套帐，一套帐给银行贷款用的，一套帐是给税务局报税用的，一套帐是给小股东开会用的，自己那一套帐没有了。西安有一家房地产公司请我们事务所帮他们把最近三年的帐整一下，我说你这个公司没有会计部，他说有。我说为什么让我们整？他说我解释一下王老师，我们帐原来有一段时间银行要贷款，所以我们帐统统调整为专门对付银行，后来税务局要稽查，把所有的帐又调整一下对付税务局，最近要开股东会，他说实际上股东也不问事，就是给一点钱给我们，但是非要说带他分钱，我就隐瞒了一点利润，又对付他，弄到最后我不知道我真帐到哪里去了，最近我们的会计大手大脚，还买车，是不是贪污了，要把帐整一下，他自己也弄不清楚了。明白我的意思吗？如果你搞了纳税筹划以后，纳税筹划所有依据都是合法的，必须建立在真帐的基础上，对自身发展规划也是非常重要的。一个企业的决策离开这些真实的会计信息，决策就可能失误，那么纳税筹划就交我们在正确处理会计信息的基础上，提炼出节税的方法出来，这些方法都是《税法》所允许的，而且本身也会带来大量的节税收益。我告诉大家，你们听完我这个课以后，我相信在座的同志至少有这一部分人群回去以上马上就要操作了，我甚至可以跟你们打赌，因为我们这些纳税筹划的方法都具有相当强的操作性，回去以后就要问我这个怎么弄，那个怎么弄，在这里给你打一个预防针，最忙的地方是工商局你将到那里去申办新的企业，因为你这个企业没有任何优惠政策，所以你肯定就不会在这个企业上动脑筋了，我先给你们打一个预防针，先给你们预告一下，就像电视剧预告一样，先休息一会儿再回来。
&&& 我们今天虽然讲课，讲课不到的地方，或者是突然引发你们税务方法的问题，赶快写在纸条上，趁我今天给大家讲课的时候赶紧问，我还要告诉大家，现在跟我打交道签约的客户有275家，截止到多天是275家房地产企业，你们大家想一想我主要的工作是跟房地产企业打交道，你所有的问题到这里来都能给你一个答复是这样还是那样，或者是对还是错的，你们现在就想一想，或者是打电话问会计，赶紧问。
&&& 作为地税局管的重点户当然也是稽查的重点户，我们现在房地产企业怎么说呢？如果地局任务稍微完成不了的话，必然把矛头指向你，因为他心里很清楚，只有从你那才能收一点钱回来，有的饭店，交通运输业让他们拿一点很困难，房地产企业一般资金流量都比较大，所以从里面挖一点钱出来，这成为地税系统的人员的共识，一查至少是上百万，所以完成任务也是很方便，我不知道大家有这个体会没有，特别是规模比较大的房地产企业，经常被税务局所检查，所以从这个角度来看风险也确实比较大。我们在座的企业，特别是今年，如果今年你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，因为今年从刚刚结束的全国房地产税务稽查工作会议上，我们看了一下，今年工作底稿的编制都非常详细，就是税务稽查人员必须把整个的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花税，印花税列名了注册资金，建筑合同，商品房销售合同，购销合同这些都是写得非常清楚的，所以他就是可以按照这个顺序一点点往下查，我就觉得所以我们现在学习这门课程确实到了该学的时候了。如果说过去跟地方大家都没有严格依照《税法》，相当长一段时间《税法》将在税收规范当中起着不可替代的作用，这也是我给大家多次强调的要把税务风险的控制作为纳税筹划的重要目标的原因之一，具有针对性。那么我们回到讲义上来，我讲到四个原因，最后一个原因就是我们国家有形式多样的税收优惠政策以及特定税制要素内容的存在，为房地产企业开展纳税筹划创造了条件。但是，我在这里要负责任的告诉大家，房地产企业本身享受的税收政策是比较少的，无论是营业税优惠还是所得税优惠，房地产企业本身享受的优惠是比较少的。那么跟我们主题是不是有矛盾？一方面我们强调有很多的税收政策优惠政策，另外又强房地产企业没有什么优惠政策，跟我们纳税筹划的主题是不是矛盾，我在这里也告诉大家不矛盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优惠，但是我们可以创造条件争取优惠，这倒是完全有可能的。比如说国家鼓励服务业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为房地产企业来讲完全可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策了吗。你付给销售代理公司的手续费不就形成他的收入了吗，不就形成你的成本费用了吗，你的利润不就下降了吗，税收不就少交了吗，所以不要小看国家优惠政策的存在，它为你合理开展纳税筹划行动创造了很好的外部环境。
&&& 综合来看，我讲了这五个原因，分别指的是第一个原因指的是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因；第二个因素传统的落魄的纳税模式那是来自于纳税人纳税意志的原因，要引进新的观念，来自于纳税人自身的原因；第三个原因是来自税务系统征管建设方面的原因，他在加强征管，让你逃税、偷税的空间越来越狭窄，机会越来越少；第四个原因是非国有企业规范发展，这是来自于企业长远建设的原因，你老退税这个企业能长大吗；第五个原因就是可行性原因，我们讨论了半天筹划，筹划是不是空中楼阁，由于大量税收优惠政策的存在，和特定税制要素内容的存在，为企业开展纳税筹划创造了可行性条件，因此它是一个实实在在的学科，充满着光明前景的学科，关键是我们企业目前没有接触这方面的教育，前面我给大家提到，我们企业处理纳税事物包括两方面的工作，一方面是纳税遵从，税务局给你讲的课都是纳税遵从，你要服从他，你发票怎么填，税怎么报都叫做纳税政策。税务局会不会讲纳税筹划的课？不会，纳税筹划的课只有回到大学教堂把它作为一个前沿性的学科加以研究，所以它是一个实战性很强，当然理论性也不弱这样一个边缘性学科。讲它边缘性？主要是它来源于多学科综合的学科，包括企业管理学，企业财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，所以讲好纳税筹划这门课程作为一个老师是十分不容易的。因为我刚才跟大家讲得很清楚它是多学科的交叉，如果不是因为你这个人掌握了税法，就把纳税筹划讲好了，这不可能呢，任何一个老板的提问都可能把我问住，为什么？他可能来自于实践第一线，就面临一个很实际的税收问题，就可能把你难住了。我告诉大家我的同志们都会讲税法，但是在台上被企业给问住的比比皆是，为什么？他不懂，为什么你拿地跟人家换房子呢，他还不明白，为什么你不买人家项目，非要买人家股权，他搞不清楚，但实际当中他就是这么做的，你怎么来回答企业，所以我说它又是一个操作性极强的学科。同志们，很少有几个人敢坐在这里给你讲课，一般老师小腿肚子都在发抖，因为大家都是来自多年实践经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、十几号、几百号人，本身你们就是某个管理方面的专家，然后让专家给专家上课，哪一个专家小腿肚子不发抖，我听说到清华上课的老师都有一点发怵，不敢讲，为什么不敢讲，因为这些人本身就是高学历，他已经经过社会大炉子炼过了，又回来了，他甚至某些方面的水平比你高，大家说是不是这个道理。但在税收上你们确实是我的学生，我年龄不大，但是我干过税收征收、理论研究，教学研究、税务代理我都干过，上一次税务总局开研讨会的时候，我就说了我说谢局长本人也没有干过税收征管、设务代理，税务教学研究，未必比我们有发言权，我说房地产企业全国各地我跑过怕有上千家，上千家房地产企业有我的足迹，我敢说我现在有一点发言权，因为我了解这些企业的所思所想，相当多的我们中国的房地产税收政策是空白的，是没有的，其自己也不知道怎么操作，上了多少次税务局的当。我们的罚单开出来以后，纳税人都是非常老实的，大多都是老老实实把税给交了，我们没有几个人跟税务局叫板的，偶尔就是被税务局激怒了。
&&& 上上个礼拜我去了河南郑州，有一家房地产企业，我就觉得税务局就太过分了，这个房地产企业等于事出有因，我在这里利用一、两分钟给大家讲一下，你们以后碰到这种情况或者是碰到类似的情况一定要有冷静的头脑，不能税务局说什么就是什么，有几家银行都是国有大银行，几家银行自己有一块地，盖了一个金融广场整个从立项到建设，实际上都是由银行自己来完成的，但是银行盖完以后大概有100多套房子多出来了，也分不出去了，银行就多了一个想法想卖出去，但是银行又是国家金融监管部门控制的单位，又不能直接卖，而且也没有资格卖，怎么办？他就偷偷找了一家房地产企业，把这个房子100多套房子卖给房地产企业，然后利用房地产企业的资质再卖向最终的客户。就这样一个二手房买卖的关系，税务局查来了，查来了说金融广场就是你开发商盖的，金融广场整栋的营业税都由开发商来交，税务局也不是乱说，拿到一个证据，就是为了避免银行上级部门检查说你是卖房子的行为，银行跟开发商签了一个联建协议，联建协议里面好多字眼都属于联合开发，税务局就抓住这个，实际上从我们的房产证、土地使用证、开工证各个证据方面来看，实际上就是二手房买卖，现在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建设的全额，按照市价去交营业税，还要交土地增值税，补交营业税是600多万，土地增值税是预征800多万，非要开发商交，开发商后来矛盾激化了，老板在地税局、稽查局局长办公桌上就拍桌子了，说税务局收税已经收得太瞎说了，我说得很清楚，我没有盖这个房子，也不是我卖这个房子，只是买他100多套的房子，然后我卖了，卖了根据《税法》规定差价税收我都交了，你凭什么让我把整栋大楼交税，你们可以查，把公司帐翻烂了都赔你，所以老板冒火了，我听老板讲差点把桌子掀掉了，因为矛盾激化到这个程度，税务局说非要那个公司查死掉，当时两个人就发生口角，这种情况下我过去了，税务局开了出发通知书，申诉通知书，补税通知书，开了三书，要求他必须在几月几号前把税款全部交掉，交完以后可以向上一级税务机关申请复议，我们国家复议是这样的，我让你交税先把税交了，交完以后向上一级部门告我，该撤销撤销，后来我找了他们省局的人打招呼现在暂时不交，然后办理复议，不交就办一个纳税担保，拿公司房产做纳税担保，去了以后我给地税据讲了一堂课，大概是30分钟，这种情况并不属于联合建房，应该属于二手房交易买卖，他们听完课以后，他们说他们有合作协议，按照3、7比例分房，上来写得很清楚，我说他协议怎么签，但是要看实际交易的情况，可能不履行协议，协议不是纳税人最终的证据，比如发票也没有开，产权不归他所有，营业税讲得很清楚销售不动产，销售不动产的我的前提是产权归其所有，如果商品房本身并不具有产权怎么可能销售不动产，所以营业税就没法征他的，我苦口婆心给他们讲，包括他们稽查局局长，副局长，稽查科科长都听了一堂课，他们觉得看来我们是错了，他说现在怎么办？我说他已经提出复议，而且他们省局已经接受了复议申请，他说那这个事情我们就丢丑了，我说现在还来得及，主动撤，做出复议决定之前撤了就不算，因为总局复议规定也允许你们撤的，所以第二天又发出三书，关于撤销某某房地产商税务处罚的通知，关于撤销某某公司补税通知，关于撤销某某申诉的通知，全部撤销的，原来发的全部都撤销掉了，这就是我们房地产公司往往就是把你逼急了，实在觉得这个税不是我的交的，才把矛盾激化。
&&& 2004年纳税人和税务局打官司，是税务总局统计是850起，全国850起纳税人把税务局告上法庭的，审判的结果是这样的，825起税务局败诉，还有25起是纳税人主动撤诉，税务局没有胜一个案子，全输了，这说明什么？说明税务局在执法的时候，程序上、叙述说、政策理解上很多都是错误的。我讲到我们纳税人比较老实，要不老实的话，都拿起《税法》武器的话，将来整个社会的纳税环境会有很大的改观。第一个问题我就给大家讲到这里。
&&& 第二个问题，我想给大家讲一讲纳税筹划的基本概念，这个很重要。作为我们讲解纳税策划的老师来讲为什么认为这个很重要？因为社会上普遍对节税的做法有一些误解，有的人把非法的逃税和合法的节税混淆在一起，认为不都是为了少交税吗，性质上没有多大的区别，我们认为这是一个错误的看法。都是为了获得某种利益，手段的不同，就意味着他所承担的法律责任是完全不一样的。中国有一句古话君子爱财取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的，就是君子和小人其实在追求目标上也没有多大的差别，小人爱财人家君子也爱财，但是他们的区别在哪里？主要在手段上。君子爱财是去取之有道，这个道在现在法律社会可能就是遵守法律，小人就是不择手段，管你违法不违法，先挣到钱再说，他是这样想的，所以我们在这里提醒大家一下，君子不是不爱财，也爱财，但是讲究策略，讲究遵纪守法，这请大家一定要注意。其实我觉得我们的古人给我们很多的启示，我们现在想想我们古人给我们留下很多的提示是很不错的。比如说前一段时间湖南有一个老师讲课讲到你们现在上高中、读大学就是为了将来娶美女挣大钱，后来引起全国的讨论，这个老师还被开除了。说哪有这样给学生讲娶美女挣大钱，但是回到中国古书上面来讲，《诗经》就有一句话，叫做窈窕淑女君子好逑，实际上这就告诉你君子也是好色的，不过他跟小人区别就是小人可能不择手段。还有爱财，君子爱财取之有道，古人讲得很清楚，君子也很爱财，不过手段跟小人不太一样。我们国家培养孩子，就是讲究非常正统的教育，但是这种正统的教育就是说让人感觉不着边际，所以我们培养的孩子都特别守规矩，这种教育体制是好是坏现在很难下定论，但是有一点可以肯定我们大多数培养的孩子都没有创造力，整个的社会教育体制和舆论管理都是没有创造力的，你打开新闻联播去听新闻，没有什么新闻，可以听也可以不听，领导讲话都是三头论，最后就是高举什么旗帜，都能背下来，没有什么创造力，我们所有从幼儿园开始一直到大学毕业，没有创造力，我们的产品没有创造力，有创造力的都是偷袭的，模仿的。我们的楼盘也没有创造力，有创造力大部分都是把人家图纸拿过来改一改弄一弄，搞图纸最容易，模仿偷袭抄袭，这个现象很普遍。我们的税收也是这样，基本上都是抄袭的，包括我们的增值税都是从法国抄过来的，整个民族没有自己的东西，很可悲的。我个人保留对教育体制的看法，我是很有意见的。你比如像我家小孩上幼儿园，在家里原来没上幼儿园，小孩是非常活泼的，异想天开的，问了无数个为什么，把我都问住了，问我为什么比如大家都知道为什么天空是蓝的，为什么汽车自己会走不用人推，我们认为很简单但是他问出来了，上幼儿园以后他什么都不问了，为什么？老师肯定讲哪有那么多为什么，他扼杀孩子那种好奇的天性，所以我这一次做出一个决定不让孩子上幼儿园。为什么？孩子变成机械化一个肉体的东西，这怎么得了，不符合我的个性，而且可以肯定地讲，你今天的培养注定了明天没有出息，肯定没有出息。外国孩子教育就不是这样。
&&& 我顺便给大家讲教育，包括我们的教育，拿我本人来讲也是中国教育体制失败的产品，为什么是失败的产品？我从上小学到初中，到上大学读研究生，我学的经济学、财政学、金融学都是干什么的？都是为政府服务的。比如说学的宏观经济学，必须是总理才能做，利率杠杆的应用，公开市场的操作，财政的分配，你说你不是总理的话你搞这些干什么，比如像我们讲财政，财政实际上就是政府会计，它不是房地产企业会计，当然我们没有必要，我们分到企业的时候我们发现读的书都没有用，如果老板还站在政府角度，老板上来给你一拳，你现在来到我企业要为企业说话，还是之乎者也解决不了什么问题，实际上像我们这样的人都是教育体制培养失败的东西。比如说研究纳税策划，那都是后天自己研究琢磨的东西，我们上大学哪学过纳税筹划，老师一过来给你一个耳光，纳税筹划研究什么东西？研究纳税人少交税，我们现在研究政府如何收税，防止纳税人逃税，他不会培养纳税人怎么少交税，那个东西作为歪门邪道，现在社会上还有不少人这么看。我讲的意思是什么？就是大学应该有专门为企业服务的专业，专门为企业服务的课程，现在包括清华北大以外，正在探索去一步一步小心翼翼去开设这样的课程，这样的课程还没有完全的获得官方的认可，大家明白我的意思吗，还是培养一大批专门当总理的人才，每年培养至少有50万专门当总理的人。我统计了一下从建国以来才有5、6个总理，概率太小。每年培养50万的人才，实际上建国50、60年才5个总理，概率太小了。我的意思是就要设置一些企业课程，现在很多大学毕业生分到房地产企业去，高分低能的现象很正常，你让他出去办一件事情，他总觉得这件事情我不应该做，应该是他做，老板讲你这个事情也不做，那个事情也不做，我要你干什么，所以他也呆不长时间就走了，他都是这样。归根到底，就是培养人才没有根据实际环境的变化来培养，我在这里给大家多两句嘴，事实上也是这样。所以我们企业需要什么？企业需要节税，节约成本，需要开源，我们今天给大家讲的是节流，节流里面的一个组成部分，税收也是成本，税收成本节约下来了，企业效益增加了，还有开源，怎么搞好的楼盘，怎么增加市场卖点，这都属于开源，我们培养的学生应该是瞄着这个方向开源，我保证中国大专以上学历从全国人口比例比重是5.1％，现在失业的人群当中就是这一部分人失业最重，初中毕业的人都找到工作了，到物业公司找一个工作干一干，他能找到工作，但是又是大专以上的人找不到工作，失业了，我觉得很大一部分就是我们培养的人才市场根本不要。我不知道你们清华的学生到你们单位能不能找到工作，我认为清华培养大部分学生到你们房地产企业找不到工作，因为专业设置根本不是企业所需要的。
&&& 我们再回到讲义上来讲，我想起教育特别有意见，但是个人的力量不能修改社会的力量，每个家长都特别爱自己的孩子，我想大家也是一样，但是眼看着社会扼杀我的孩子，我是很难受的，我认为就是扼杀我的孩子，把他的天性给扼杀掉了，我现在是主张孩子逃学，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有几张光盘家看光盘，他在3岁以前电脑全部会熟练掌握，我不在家可以电脑打开，可以玩游戏，在我们小时候是无法想象的，一个3岁小孩把电脑打开操作还懂得拷贝，他懂得很多，还懂得添加文件夹，对于10几岁的小孩可能都不会，但是一到幼儿园什么都没了，幼儿园上两年，我上一次考他说老师教你什么，到目前为止2年花了我4万多块钱，就学了一首儿歌，什么草儿青，天空蓝，我说回来吧别学什么儿歌，跟爸爸学能学一百多个儿歌，我专门到书店买儿歌教你，我还教他三字经，百家姓也能数50多个出来，就是在那背，赵钱孙李周吴郑王，就背，过去私塾教育不是错的，很多都是对的，我现在越来越觉得过去的教育方法还是对的，就是死记硬背，我还准备教他三字经，幼儿园永远不会教这些东西，我相信我这样培养的孩子保证将来在社会上能有一席之地。为什么？学校里的普通话教育，我们现在大家都成人了，回过头来看你原来学的东西，一天能弥补过去一年的学问，看一天书能把过去一年没学的东西弥补过来。因为什么？你现在有足够的经验，足够分析问题的方法，所以一天就能把过去一年的书读下来，所以学校那一套教育不用担心孩子，而且我们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的，当然这是我的个人观点。
&&& 我这个概念我回到主题上来，概念实际上就是要表达一个中心思想，就是一定要把那种社会上所讲一些非法的，逃税的，骗税的手段从合法的节税当中要准确加以区别，让人一看这个活动属于筹划活动，这个活动属于逃税，能够准确地加以划分，那是我们老师的责任，是研究人员的责任。就像把人从动物当中划分开来一样，必须对人下一个准确的概念，让人读得这个概念就是人，如果你读到这个概念还想起来这到底是人还是动物，那就坏了，说明你这个概念就是一个失败的概念。你讲一讲什么是人，你给人下一个概念，到处都是人，你给人下一个概念，我看你这个讲得对不对，你这个概念一讲就想起来这是人，你讲给我听一听，抬头一看全都是人，回家一看全是人，我现在问你什么叫做人？问住了吧。有头脑的，有智慧的动物，人肯定是一种动物，有智慧有头脑的，老鼠有没有头脑，偷吃东西是不是当着人面吃，为什么他知道人走掉了，他脑子会思考，这么来说的话，我觉得你刚才讲的东西是老鼠，不是人，有思维，老鼠有思维夜里出来，白天不能出来。就是你这么讲，不能说服我，或者是说服大家，你要说服我，这么一讲对对，看来就是这样的，确实找不到反面的证据来证明王老师的说法是错的，那我就是对的，你证明不了我是错的我就是对的，这确实是逻辑关系，你想一想到底下什么概念。实际上我们平常下的概念都是错的，平常下的概念都是错的。当我给你下一个概念的时候，你驳不倒我的时候，我的概念就是对的，比如说我给你下一个概念，人是会制造并会使用工具的动物，你想一想地球上有上千万种动物，哪一种动物会制造工具，而且还会使用工具，我想只有人，没有别的了，如果猴子会制造手枪，还会使用手枪的话，你一下班家门口站个大猴子拿着手枪，不许动把今天的工资奖金全交出来，我要买冰淇淋吃，坏了，地球上就好玩了，今天猴子出来，明天老鼠出来了，老鼠拿个机关枪，因为他会造枪，地球就乱了，就不是人占主导了，大家想来想去只有人会制造和使用工具，别的动物都不会，看来王老师讲的是对的，这个动物就是对的。你能驳倒我吗，你想一想哪个动物会制造工具，制造并会使用，使用的有，猴子、大猩猩有的时候会拿大棒子站在你家门口，但是不一定能够制造出来，我讲是制造并使用，比如大房子，动物会盖房子吗，一般的动物是不会盖房子，会搭窝。工具，制造和使用工具，窝还不能称得上是工具。预先脑子里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来，只有人能够做得出来，没有其他动物能够做出来，我给大家举一个简单的例子，就说明下定义多么艰难，一个研究人员，一个学者，他要想把一个学科完整地交给他的听众或者是他的学员，必须第一个门槛就是要迈过这个门槛就是要下一个概念，这个概念让人感觉到是这么回事，对不对？没有反驳的理由。
&&& 请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。很显然，纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为，他就像降低生产成本一样，降低开发成本一样，去降低他的税收成，这是一个新的概念，新的一种理念。不再像过去那样成为《税法》的奴隶，爱交多少就交多少，不能变成税法的主人，不能有效控制税法，利用税法，控制税法做不到，这是全民意志，但是可以利用税法，这是很显然的一条。这个概念怎么下的？我作为一个老师把握的意图告诉大家，实际上这个概念包含了两层的意思。第一，强调了纳税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险，这一下子就把我们的逃税、骗税区别开了，逃税、骗税也是为了减轻税负，但是他减轻税负是不择手段的，甚至是不顾忌税务风险的，绝对不是零风险，偷税绝对不是零风险，偷税的风险是很高的，这样一下子从目的上来讲，就把偷税和筹划区别开了，这是一方面。另外一层意思，又是指责纳税筹划的手段，君子爱财取之有道，手段也是至关重要的。大家看我是怎么写的，我讲了是在税法所允许的范围内，这是一个前提，就是你的一切活动必须是规范税法的范围内，同时真正操作它的时候是通过对企业的各项具体经营活动，进行事先安排，不是事后来补救。这个对我们企业的要求是很苛刻的，不像逃税那样出了事我们再来解决，而是我们事先根据《税法》的要求，我这种行为我会带来什么样的纳税义务我会测算一下，然后我来选择一个获取税后利润最大的方案来执行，这一点是不一样的。
&&& 通过这个概念两个方面的意思，我们都能够找出来跟逃税或者是其他非法手段之间明显的区别，从目的上来讲，纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救，这就是明显的区别。就像我想杀人一样，打人一样，刀砍人一下和用砖头砸一下人的头，你说哪一种违法，哪一种不违法，刀砍人一下虽然把人家也砍伤了，但是这个就违法，因为刀属于凶器，砖头不算凶器，同样我治你用砖头砸你和用刀砍你不一样，砖头砸人顶多是违反公共治安条例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定给你带走。当然作为旁观人来讲觉得好笑，你也是打人，砖头打人和刀杀人是不一样，说不一定这个人都被你打流血了，但是可能刀砍的那个人就抓走了，用砖头带到派出所问一下笔录教育一顿就回来，不一样，手段是不一样的。我这个比喻实际上跟我们纳税筹划相比还不一样，纳税筹划是完全侧重于事先的调整，比如给大家举一个筹划的例子，现在有一家房地产公司，我们称之为A，房地产公司A，投资2000万元到房地产公司B，占B公司股份比例为50％，B公司是新成立的房地产开发公司，两年后，B公司获得税后利润3000万元，现有一个公司C，愿意收购B公司，C公司和A公司协商如下，他收购B公司肯定要把B公司股份都要买下，他就要一个一个谈，三个股东都要谈一下，他现在跟A公司协商的结果是这样的，C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出价3500万，购买A公司在B公司的股份，我们算一下帐，他投了2000万，对方赚了3000万，他占比例是多少？50％应该上加1500，他投了2000万，赚了1500万，对方至少出价3500万元，现在对方提出我给你3500万元，你撤走。第二种A公司也可以先分回B公司的利润1500万，然后再按股本价2000万转让给C公司，请问A公司领导应该选择哪种成交方式。其实作为A公司来讲，无论是先分1500还是再转2000万，也是拿会3500万，如果一次性转让也是拿回3500，大家说是不是这样的，拿回来都是3500，现在的问题就来了，你哪一种拿回的方式更好，税交得更少，这就是我们讲的纳税筹划的主题就来了，纳税筹划做好的话我告诉大家一个不经意的，看不起，不太注意的一个小小的问题，会给你带来500万的好处，如果你选错了你会花代价500万，你交了也认为是应该的，实际上我们认为不应该。假如你们是A公司的领导，房地产的领导，你们觉得哪一成交方式对你们最有利？
&&& 同意第二种的举手，10位。同意第一种的一次性出价3500万举手，4位，其余的同志还没有想清楚。B方案好还是A方案好。我想问一下B方案好的同志你给我解答一下为什么B方案好？就是股权销售、股权转让有一个营业税。所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式，因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，也就是说先分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话，你麻烦来了，你投了2000万，你卖股权卖了3500，说明你股权转让差价收益是多少？1500，33％的所得税，你要交495万，但是如果你先分的话有什么好处？因为他这个房地产公司，他已经交过33％的所得税，我作为法人所得税回来也是33％，他已经交过了还要不要重新交，税法规定不在重复征税，除非有税率差，就是他是15税率，我是33，回来补18个点，他是18点的税，我是33，回来补15个点，如果你是33，我也是33，回来就不在补税了。因此，先分利润实际上比直接转让要节省税收。大家明白吗？所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的时候，就要开始筹划了，哪一股权转让的方式更好，所以大家不要小看这个课程，我今天可能讲了20个案例，跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一个案例跟你沾一点边，你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么？因为我不会再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股东决议，分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议，那时候有好办了，从我们专业角度来看，就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得，准确地区别开来，大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求我们一定要先分后转四个字，那么我们通过这么多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转，这四个字是高度凝结了对《税法》，对股权转让全部分析得出来的，这就是我们讲的经验。把这个经验请大家带回到企业股权转让活动当中去，一定不会错的，但是如果你没听这个课就不知道先分后转的好处，大部分企业采用的是一次性转让这种方法，弊端多多，税收负担加重。我们还有一个特点，就是多交税了他浑然不知道，他不知道自己多交税，他认为自己的税都是该交了，我问会计，我说你们会不会帮企业做一点筹划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交。我再问说知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的，他说《税法》规定的该交就交，《税法》规定的不该交的就不该交，他这句话讲得更笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，也就是说你划分该与不该的界限在哪里呢？他不清楚。实际上我带大家就是要寻找该与不该的界限，找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去，如果条件不成熟的，要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去，这是纳税筹划整体的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性。
&&& 再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱，缺2000万，现在有一个老板提出来了，我可以借你2000万，当然也可以变成你股东，借你2000万，你每年给我10％的资金占用费，如果变成股东，那我就享受参与分配的权利，现在你作为开发商，你觉得这个老板提的要求，他两个要求都可以，作为借款人对你来说都能够做得到，你觉得作为你来讲哪一种方式对于你来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东，当然他肯定是小股东，你觉得是借钱好还是让他加入股东好。我告诉大家，纳税筹划要求我们必须事先去安排，等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大家是借钱好还是加入股东好，哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手，3位，同意借钱的举手。正确的答案应当是借钱，因为借钱产生的利息和资金占用费可以进开发成本，而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后进行，因此对纳税是很不利的。我们把这个现象就叫做财务杠杆效应，大家可以记一下。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了，但实际上税务部门并不承认，你们双方签订一个参股协议，但是税务局却并不承认。我就碰到有这么一个开发公司，他给另外一个开发公司2000万，他们双方签订的协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，协议上是这么讲的，比如说A公司，借出钱的就是债权人，A公司借给他2000万，参股经营某一个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润55分，46分，或者是37分，这个时候问题出在哪里？就是借给钱的开发公司现在收到利润了，税务局查到了说要交营业税和所得税，房地产公司老板讲怎么可能，我是跟对方参股经营，我获得的利润对方不都是交了所得税，凭什么让我交这个税。我告诉大家，你们签的那个协议，从实质上来讲仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他真正的股东。大多都是你们协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。在这里我告诉大家一个新概念，你们记一下，在这种情况下，借出房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人，有隐形战斗机、隐形战舰，我们有一个新的概念出来叫做隐形合伙人，这一类合伙人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。
&&& 我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，你们说法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人，所以法律不保护他的权利，这一点我希望我们的开发商老板们一定要注意，不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，扯皮由此产生。但是我们事先策划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份，如果我真的是合股，就是对方公司章程里面必须有的名称，有我盖章的，这样才行，否则都不行，希望大家都了解。概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子，希望大家从这几个例子当中要注意到筹划它的重要性。
&&& 下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念，第一个概念是什么是企业税收负担率？我给大家再讲两个概念，什么叫做企业税收负担率？还有一个叫做企业税务风险？这两个概念，希望大家记录下来。企业税收负担率请大家看讲义第6页，企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百。这个指标告诉我们，它能够从整体上反映一个企业的税收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12％，那它表明什么意义？12％的税负率有什么含义？就表明你卖100万的房子，你得拿出12万交给国家，这个税里面可能既包括营业税，又包括土地增值税，什么税都包括进去，因为分子里面什么税都包进去了，那么他会给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率，我12％表示我100块钱的收入我交了12块钱的税，这只是一个静态指标，那么我下面就要问大家，我这12％的税是重了还是轻了，你再给我们说一说，这12％的税是重了还是轻了？你感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，你这个感觉很好，坐在前面几位同志，你呢，你说重还是轻？你觉得是重还是轻？重了，你们两个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错了。为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标，不能脱离一个程序，那就是什么？比较。没有比较这个世界上就没有美女，没有比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦，如果世界上只有你一个人，我们知道你是漂亮还是丑，还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么样，我们必须了解，通过比较这个程序才知道你这个税负是重了还是轻了。大家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少？想知道吗，中国房地产企业的税收负担，平均在10％左右，请大家记下来，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10％左右。低于10％和高于10％都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。
&&& 下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下，现在我们知道有一个项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿，经过我们对这两个项目的测算，我们发现A项目的税收负担率是15％，B项目的税收负担率是10％，请问你会选择哪个项目投资？假如这两个项目的投资额、投资期都一样的话，你会选择哪一个项目来投资？我再讲一遍，现在有A、B两个项目，A项目投资额是一个亿，投资期是三年，那么已经经过测算以后，A项目税收负担率是15％，还有一个项目是B，它投资额也是一个亿，回收期也是三年，B项目经过测算税收负担率是10％，如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就是没有偷税漏税，也没有筹划，请问你们会选择哪一个项目，是A项目还是B项目？我绕着弯子提问，我不告诉你利润率，告诉你负担率，同意投资A项目的请举手，举高一点我看一下，4位；同意投资B项目的请举手，3位。这个问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底。我们对房地产纳税筹划的研究从现在开始，已经准备迈入门槛了，在迈入门槛之前，我已经告诉你税负率是由谁来决定的，首先我问你税负率高了对企业经营有没有好处？肯定没有好处，100块钱卖的房子，你15％肯定交的税多，12％肯定交的税少，交的税少对你的效应形成肯定有好处。那么到底选择哪一个项目呢？正确答案是A项目。这是出乎你们意料，我选择税负率大的项目投资而没有选择税负率小的项目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重，这是不用怀疑的。那么这里面就告诉我们一个现实问题，大家记一下，决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率大家说采取什么变化？随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。好，下面我们研究的问题是我们进行税务筹划的目标是为了减轻企业的税负，我希望大家读书一定要读明白的，别研究朝着相反的方向迈进，最后有的同志说一定选择税务率高，你来学习干什么呢？不就是为了达到税负减轻，税负率下降，结果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们研究的意图是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降，如果没有这个前提的话，我作为讲课老师太轻松了，我可以教提高某个方面，把税负率降到1％左右，我甚至能把税负率减到零，你们愿意不愿意？听完我的课不用交税，哪位同志愿意请举手？有办法，而且是合法的办法，就手什么税都不用交，放下来，就有两位同志非常迫切。回去以后，把公司关闭，什么税都不用交，关闭企业也没有说是违法的行为，我不干了，我的目标就是不想交税。但是，行不行？那肯定不行。如果所得税一分钱不想交，哪位同志拒收，说我企业所得税一份钱都不想交，请拒收，没有不敢举了，我的方法也是合法的。五百万开发的，我三百万卖，我亏损二百万，行不行？当然，税务筹划告诉我们，一定要在既定利润率前提下来研究这个问题，否则失去前提了。我告诉大家，如果你们实在不想交企业所得税，我也有一个合法的办法，你们寄个文件，这个文件对你们来讲，将长期产生的影响，你们只恨见到我时间太短了，当初见到的话就好了，现在见到有点晚了。但是，不着急，你现在回去操作还来得及。财税200091号文件，关于个人投资企业和合伙企业投资者，征收个人所得税的规定。在这个文件当中，国家强调，有这么一段话，国务院通知对个人独资企业合伙企业，停征企业所得税，只对其投资者经营所得征收个人所得税，是我国鼓励公平投资，公平税负，和完善所得税政策的一次重大调整。如果我们房地产企业，不是有限责任公司，而是个人独资或者是合伙企业的话，我在这里向大家宣布，你跟企业所得税永远说再见，你这个企业以后不再交企业所得税了，永远不交企业所得税，你说这个课要不要听？太要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以后，企业所得税到哪儿收？不会跟你说的。所以，这个要求我们在办工商登记的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。当然，我提醒大家，个人独资企业和合伙企业是属于无限责任，要承担无限的赔偿责任，它跟有限责任公司不一样。有限责任公司是出资额承担赔偿责任，但是话又说回来，在中国讲法制责任当中，有限公司和无限公司之间究竟有什么区别呢？所以，在目前来讲又比较适合办成个人独资合伙企业，来减少企业所得税这道环节，实际上也是可以做到的。所以，我相信大家听完我的课以后，回家就在琢磨这个问题了，为什么琢磨这个问题？我们交到现在的税都可能不太对，可能交了很多冤枉的税，所以王老师的课犹如及时雨一样，我现在项目用个人或者是合伙办，反正这个公司就是我的。所以，我跟大家讲，有一些东西，我如果上课之前说哪些同志不愿意交企业所得税，可能觉得很唐突，实际上可以做到。
&&& 今天上午的课我们就讲到这里，下午我们讲更深入的内容供大家参考，谢谢各位！
&&& 因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。
&&& 这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五百元以下购买印花税票，贴在商品房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。
&&& 还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。
&&& 下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业税收零风险，是指纳税人& 正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流失。在这里不得不提醒大家，从我们国家现在税收管理体制来看，税务部门建立了专门的稽查部门，稽查部门职责是干什么呢？主要督察纳税人偷税、漏税的行为，但是不负责检查企业多交税的行为，所以有的企业多交税没有人查出来，退给他。而且，我们房地产企业财务人员，往往对这个行业税收政策掌握不清楚，所以多交税也就多交了。比如说我就碰到有这么一家房地产公司出现了多交税的情况，现在跟税务局正在申请退税，为什么多交税呢？而且是发现的，更多情况是发现不了的。等于是搞了一个买人家在建工程，买在建工程，楼盖好以后，把楼转手卖掉了，根据规定，这个楼销售可以按照差价交税。比如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税是拿六千万减买项目五千万，按照一千万差价去交营业税，但是财务申报的时候是按照六千万的销售额全价来交营业税的。也就是说，多交了三百万的营业税，5％。那么，时候就是需要我们注意了。如果像这种情况的话，谁来发现它。所以，摆在我们面前很重要