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产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力
作者：北京市第一中级人民法院民一庭 牛旭云 冀东&&发布时间： 18:41:18
　　一、案 情
　　原告（反诉被告）建设公司诉称：日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司（甲方）出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自日起至日止，子木公司（乙方）可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
　　协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。建设公司提出以下诉讼请求:
　　l、判令解除建设公司与子木公司于日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。
　　2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。
　　3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元 (滞纳金暂计至日，自逾期之日起至实际给付之日止)。
　　4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。
　　5、判令子木公司承担本案诉讼费。
　　被告（反诉原告）子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，子木公司提出如下反诉请求：
　　1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。
　　2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。　　　　　　　　　
　　3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17 404 972.11元 (实际投入6 204 972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。
　　4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。
　　二、判 决
　　一审法院认为，本案的争议焦点在于：
　　1、建设公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力；
　　2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。
　　一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响；建设公司应当承担相应的责任。子木公司自日至日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
　　其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。
原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
　　依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。
　　因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。
　　此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。
　　依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自日起的房屋租金，但是没有提供其自日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。
　　对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。
　　一审法院判决：
　　1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》；
　　2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;
　　3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分（其中五十万元已经执行）及滞纳金（以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日）;　　　　　　　　
　　4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元；
　　5、驳回建设公司的其他诉讼请求。
　　6、驳回子木公司的其他反诉请求。
　　子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
　　三、分析
　　本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。
　　（一）、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。
　　按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
　　在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。
　　（二）、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。
　　经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。
　　《中华人民共和国消防法》于日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。
　　上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。
　　联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。（如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等）。
　　另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。
　　四、本案中需要说明的问题
　　（一）有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。
　　由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。
　　本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。
　　（二）本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。
　　子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
　　依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。
责任编辑：郭京霞
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家庭装修效果图
一、必须先明确收房入住流程1、请按《入住通知书》安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《无锡市建筑工程竣工验收备案表》（即两书一表）原件。3、由专门接待人员陪同您共同验房，并填写《房屋验收情况表》。4、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。5、签署《商品房实测面积结算补充协议》。6、开发商向业主交付房门钥匙。7、办理完上述手续后，开具《办理入住手续通知单》。执此单在物业公司进行业主登记。二、验收房屋质量有关书面材料1、建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书（填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调）；2、整栋楼的《无锡市建设工程竣工验收备案表》。表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。同时要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。（注：只有将项目送交主管部门备案后，才能对开发商产生严格约束作用，开发商因此就必须对楼盘终生负责）3、《住宅质量保证书》，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。4、《住宅使用说明书》，是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明5、《保修卡》。根据建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。（详细细节须见《商品房销售管理办法》具体规定）6、《住户手册》，注：上述文件均要看原件，而不是复印件。三、核查房屋结构、面积1、交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图。2、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（注：有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确，是否有必要由业主们另请其他部门进行二次核查）3、户内和公摊面积需要一起核查。目前，开发商所提供的《面积实测表》，只有整个套内面积总数和公摊面积的总数，而无明细套内每一部分的面积和公摊每一部分部分的具体面积。其中户内面积比较好算，一般不会出现大的问题。而公摊面积的计算较为复杂，有许多开发商会钻其中空子，这也是发生纠纷的重要方面。因此，鉴于UHN的公摊面积格外之大，更需要对公共部分进行认真、仔细地核查。四、户内验收具体的内容实在太多，眼花缭乱，不再一一累述。关于室内污染问题，必须经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测合格的。但有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确，有的只查开发商提供的少数房子，而没有全面核查。因此，现在有相当一部分的楼盘业主们另请其他部门进行二次核查，以免出现漏洞。五、户内装修、设备验收按购房合同及有关协议的约定，KFS应向业主们提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况KFS应向业主们提供各类精装修设备的《保修卡》。六、公共设备验收电梯、消防、燃气、暖气、道路、绿化、车库/停车场、电视接收系统、保安系统、小区环境等各个方面，这些部分没有找到特别详细的标准，这也很可能会成为产生纠纷的方面，更会带来相应的问题，急需提前相互沟通交流。七、楼房外面部分房屋外墙等八、明确物业部分查看房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。其中，要明物业管理费的构成、标准、收交的起始时间以及交费的周期，还有清洁费、保安费、绿化费等费用的核定。同时，考察小区物业管理公司的资质，是否具备原定的管理标准。上述内容均要清楚明白，以免日后纠纷。九、新房验收的最终结果1、是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。3、在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：a) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。b) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。十、可能会出现的问题1、出现问题无法收房时的问题：收房时可能出现的最大的问题，就是业主认为房子未达到交房标准或出现违反协议合同的问题而拒绝收房，而KFS却可能会说这是由于业主的原因造成无法按时交房的。这种情况是目前许多楼盘交房时经常出现的问题，并要业主承担因此而造成的损失和费用。对于这种情况，个人认为一是坚持集体收房，避免落单吃亏；二是严格按照有关规定、协议按照收房标准。2、交钥匙的问题：应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙。目前，在有些楼盘交房时会出现物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给买房人钥匙。对此，必须要明确收房是业主与开发商之间的事，由此造成的延期交房的违约责任，将由开发商承担。3、契税的问题：契税交纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时交，有很多KFS/物业会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的！4、公共维修基金的问题：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。5、大、中维修基金的问题：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》6、交费问题：总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用7、取暖费的问题：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。8、物业费的问题：注：据说物业费审批部门一般会就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音（一般征求10个人左右），至于谁被访问,只有KFS知道。这需要集体收房时大家及时通气，免得被鬼子钻了空子。9、其他各种收费问题：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。我看了其他一些楼盘的收费，简直就是巧立名目、巧取豪夺、令人无法忍受，估计在各类费用方面，开发商/物业与业主间会有不少异议。举些例子，如网上经常有人问：“交房时，建设单位要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“建设单位交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”回答是：“不合理，可以拒交！”又如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。10、入住时要与物业公司要签署哪些协议，双方各自承担哪些义务、责任。
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公用建筑面积摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积主体结构根据建设部1991颁布《房屋接管验收标准》房屋主体结构应达列要求:(1)基基础沉降引起面变形、部结构裂或相邻房屋损坏;(2)钢筋混凝土构件产明显变形;(3)砖石结构必须足够强度刚度允许明显裂缝外墙(1)外墙渗水特别雨要注意观察看明显水印霉点;(2)外墙较面积空鼓、裂楼面(1)面层与基屋必须粘结牢固整体平面平整允许裂缝、脱皮起砂等缺陷;(2)卫间、阳台与相邻面相标高应符合设计要求允许倒泛水渗漏装修(1)钢木门窗应安装平牢固翘曲变形关灵零配件装配齐全;(2)进户门使用胶合板制作门锁应安装牢固;(3)门窗玻璃应表面平整粘贴牢固;(4)饰面砖应表面洁净粘贴牢固缺棱掉角;(5)油漆、刷浆应色泽致表面脱皮、漏刷电气(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直;墙导管连接必须紧密;(2)照明器具等安装支架必须牢固部位齐全接触良;(3)检查线路否期通接听效否谐水、卫、消防(1)进水管道应安装牢固、控制部件启闭灵、滴漏;(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;(3)漏、排污管接口、检查口渗漏管道排水必须流畅;(4)卫器具应质量良接口渗漏安装应平、牢固合格办房屋接管验收发现质量问题根据其房屋同影响程度别处理:(1)影响房屋结构安全设备使用安全质量问题必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修直至合格影响相邻房屋安全问题由建设单位负责处理(2)别发商视广购房者命财产安全进行施工建设导致房屋基牢、沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题业主根据《合同》第148条规定标物质量符合质量要求致使能实现合同目买受拒绝接受标物或者解除合同拒绝签入住通知单或要求发商退房并赔偿损失北京市现行房产住宅项目收房标准1 房产商签发入住通知前应规矩做些工作1.1 关于交楼要房产商示房产证或政府发入住许证问题---建设部新《房屋买卖合同示范文本》确实种选择选择并必须北京购房想作种选择目前现实1.2 北京交楼标准随着《北京市城市房产转让管理办》式实施变明确该办第五十条明确规定：房产发企业交付预售商品房应符合列条件：（）取建筑工程竣工验收备案表；（二）取商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定其交付条件房产发企业应交付7前书面通知预购办理交付手续间、点及预购应携带证件、文件交付房产发企业应向预购具前款规定文件；交付住宅应同向预购提供住宅质量保证书住宅使用说明书于《办》规定房产商能用规效进行搪塞遇种情况业用依据律规政府规范性文件1.2.1于北京交楼第标准：房产商取《建筑工程竣工备案表》家强制性要求我《合同》、《建筑》、《城市房产管理》都规定建筑工程竣工经验收合格交付使用；未经验收或者验收合格交付使用我目前规定房屋经验收验收合格标志取《建筑工程竣工备案表》管购房房产商买房合同否约定房产商取《建筑工程竣工备案表》作交房条件房产商交房都应提供1.2.2于北京交楼第二标准：房产商取商品房面积实测技术报告书按北京市土资源房屋管理局关于《北京市城市房产转让管理办》实施意见规定：1.2.2.1 20032月1申领商品房预售许证项目及尚未始销售商品房现房项目房产商商品房交付应向每购房提供《商品房面积测绘技术报告书》1.2.2.2 前已经取商品房预售许证、未进行预售面积测绘竣工请采纳答案支持我新房验收过程中，国家规定误差多少平方算正常范围？推荐回答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：一、商品房面积误差比绝对值在3％以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；商品房面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。二、买受人同意继续履行合同，商品房实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商品房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋验收的注意事项推荐回答：验收新房的基本验收标准如下： 1．土建工程 （1）墙面检查：有无超过国家规定范围的空鼓，有无明显裂缝，外墙是否有渗水现象，水泥砂浆强度是否达标，平整度，垂直度，是否做滴水线，踢脚线是否用水泥砂浆打底，外墙是否按国家环保要求做保温。 （2）地面检查：有无大面积空鼓、贯穿性裂缝、起砂现象，表面平整度，坡向是否正确等。 （3）天棚检查：有无明显裂缝，脱层，锈点，倾斜等。 2．门窗工程 （1）入户门：品牌规格是否与合同约定一致，门扇有无划痕、凹痕等破损现象，安装是否周正，门框填嵌密封是否到位，开启是否灵活、有无异响，锁具把手是否牢固，配件安装是否齐全如猫眼、装饰盖、锁孔片、防撞条等； （2）窗户：窗扇密闭性、玻璃完好、密封胶、密封条、配件是否齐全如防脱落装置、防碰器，压条拼接，是否有排水孔，玻璃是否符合安全玻璃管理规定。 （3）门洞：门洞宽度是否达到规范要求。 3．给排水工程 （1）管道穿楼板是否设置套管，管道穿楼板处是否做好防水。 （2）明设PVC下水管是否安装阻火圈或消防套管。安装是否牢固，管卡有无破损松动。 （3）是否安装存水弯，管道是否畅通。 4．电气工程： （1）配电箱安装高度，牢固性，安全性，外观是否完整。 （2）回路设置是否合理，路数是否足够，有无漏电保护和接地保护。 （3）是否通电，接线是否正确，线径是否达标。 （4）室内安防系统是否与合同约定一致。 （5）弱电是否入户，室内点数是否与合同约定一致。 5．护栏 （1）是否按设计规范安装护栏，安装是否牢固。 （2）护栏高度，栏杆间距，必须符合设计要求。是否采用防攀爬构造。 6．设计 （1）通风采光面积是否达到设计规范要求 （2）空调孔是否开设，位置是否合理，有无组织性冷凝排水管 （3）烟道是否开孔，有无排风孔位置。 （4）厨卫与客厅过道有无地面落差。 7．渗漏 （1）有防水要求的地面、墙面是否做好防水，在卫生间做蓄水试验，厨房做泼水试验。 8．激光标线仪检测楼板平整度，测量房间净高。如何验收新房推荐回答：新房验收拿房都知道何验收些认质检站都已经验收业主再验收举嫌其实情况验验收房都要签字前发现问题比较便追究发展商责任作外行何验收房呢面所列项目于验收任何类型房都起作用包括验收商用办公室1、 看墙壁知道候始看墙壁竟房屋验收首要问题其实即使20世纪80代建房都没现房弱禁风我看严重栋房窗户雨发现渗水现象问才知道整栋楼所窗户面墙壁都渗水遇台风临更令提吊胆更使惊诧栋区土局建真怕所验收房交楼前雨第二前往视察候墙壁问题几乎遁形墙壁除渗水外问题墙壁否裂纹朋友曾反映家门形裂缝追问发展商才知道原施工留升降梯运货口封补马虎处理致留患2、 验水电首先验房屋水电否通于些高级装修说数水电期都要更换所候些内容倒关键打算更换水电些东西必须认真验收验电线除看看否通电外主要看电线否符合标质量再电线截面面积否符合要求般说家电线应低于2.5平空调线更应达4平否则使用空调容易热变软种理想配置,数土建电线差等级3、 验防水所说防水指厨卫防水目前交付房些事先已经声明没做防水需要装修做交付已经做防水我防水否做做验证装修前试试装修再发现漏水维护工程拆除已经装修新面做层新防水层验收防水办：用水泥沙浆做槛堵着厕卫门口再拿胶袋罩着排污/水口再加捆实厕卫放水浅浅行(约高2cm)约楼业主24查看其家厕卫花主要漏水位置：楼板直接渗漏；管道与板接触处4、 验管道所指管道指排水/污管道犹其阳台类排污口验收预先拿盛水器具倒水进排水口看看水顺利流走要验收呢工程施工些工清洁往往"偷"工些水泥渣倒进排水管流走些水泥较粘弯处堵塞造排水困难种情况与验收没关看看排污管否蓄水防臭弯按照经验言排污管没蓄水防臭弯整体房屋质量打十二精神排污管需要种弯弯蓄水自层管道臭味气味挡层没弯洗衣间厕所排水口散发种异味许发展商认用防臭漏行工程实践证明防臭漏远远能满足实际需要种往往能体现建筑商施工质量5、验平其实验收于普遍用户定难度验平测量离门口远室内面与门口内面水平误差验候体现发展商建筑质量]作业主根本能验收主体结构能些细节看质量测量嫌麻烦挺简单五金店买条透明水管度约20米左右吧注满水先门口离面0.5米或1米处画标志水管水位调至标志高度并找固定位置水管另端移至离门口远处室内看水管该处高度再做标志用尺测量标志离高度少两高度差房屋水平差通种办类推测量全屋水平差度般说差异2厘米左右3厘米接受范畴范围注意我见严重水平差度达7厘米测量我我测量错呢工作点烦琐朋友拥激光扫平仪问题解决6、验层高合同条款应该测量楼宇层高简单尺顺着其两堵墙阴角测量（便放置尺变弯佳办）应该测量户内处般说2.65米左右接受范围房屋低于2.6米房屋考虑种房屋使种压抑环境做矮层高于发展商说非效种节约本1)减少总承重基础部本节约部2)虽减10公左右总体算起本节约犹其于片发住宅区3)定高度降低层高建设更层数7、验门窗犹其验收窗主验收关键点验收窗阳台门密封性窗密封存性验收麻烦点雨能试坏般通查看密封胶条否完整牢固点证实阳台门般要看阳台门内外水平差度曾经看种情况阳台水平与室内水平竟难避免雨雨水渗进问题8、其项目事实除述项目外其验收都需要比较专业知识才行妨带熟悉工程朋友验收房屋唯能东西除外能依靠质检部认真交房时我房子的实际面积和当时买房的合同面积，售楼部说没有误差，有这种情况么？整栋楼的都没有。推荐回答：1、售楼部口说忽悠房面积尽管房屋买卖合同约定约定面积实际面积都误差误差问题2、房实际面积都房产证面积准房产证知道房实际面积点用担另外房屋验收交房知道面积误差装修房子要办什么手续须知推荐回答：根据住建部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定：房屋所有人、使用人对房屋进行装修之前，应当到房屋基层管理单位登记备案，到所在地街道办事处城管科办理开工审批。凡涉及拆改主体结构和明显加工荷载的要经房管人员与装修户共同到房屋鉴定部门申办批准。一、房屋装修申报（1） 住宅装修：在进行室内装饰装修前，应向住宅所在地的物业管理单位及城建监察中队进行申报登记。（2）非住宅（营业房）装修：在装修前应携有关材料前往城建监察中队办理《房屋装修许可单》。（3）工程投资额在30万元以上且建筑面积在300平方米以上的房屋装修：建设单位应在开工前携有关材料前往城建监察中队申领《建筑工程施工许可证》。二、房屋装修申报提交材料（1）房屋装修申请表；（2）房屋所有权证，对于房屋使用人提出申请，还应提交所有权人同意装修的证明；（3）申请人和产权人身份证复印件；（4）房屋租赁的，应提交租赁合同；（5）装修的房屋涉及改变房屋结构或明显加大符合荷载的，应提交房屋设计单位的设计图纸或专业部门对房屋整体安全论证结论；（6）外立面装饰、装修应到规划部门办理规划许可证。三、若是工程投资额在30万元以上且建筑面积在300平方米上的房屋装修，则要提交以下材料：（1）《建筑工程施工许可证申请表》；（2）《工程规划许可证》；（3）《建设工程用地许可证》；（4）工程中标通知书；（5）有效的施工合同；（6）建设工程质量、安全监督手续；（7）按照规定应该委托监理的工程项目，提交监理委托合同；（8）工程资金证明或银行保函；（9）法律、行政法规规定的其他条件。新办公楼装修需要什么消防手续？推荐回答：一、办公室装修消防喷淋的问题在办公室装修改造前，通常整栋楼的消防改造已通过验收；物业公司或开发商都会有消防验收报告复印件可以提供。很多业主或装修人员误以为办公室就无需进行消防改造了，直接装修便可，这是一种极其错误的观念，因为国家规定了房屋在做二次装修时必须进行再次消防改造。其中最为重要的就是消防喷淋的问题，我们都知道装修时通常天花都要进行吊顶，从而导致将喷淋封入了吊顶层，这是极不正确的，我们应该将喷淋头移至吊顶下方才算合格的喷淋改造。二、办公室装修烟感的问题烟感测量烟的浓度的一种消防设备，在办公室空间中，它们通常安装在顶部；大家也许会发现在装修施工前就有此类设备存在，从而误以为装修时不必进行调整。这是不规范的，因为消防规定了对每个烟感的使用面积，如果功能空间隔局发生变化时，我们应增加或调整相应的烟感数量。三、办公室装修安全出口的问题毫无疑问，办公室属于公共空间，人口密度较大，所以安全出口数量必须保持两个或两个以上，方便出现突发问题时人群的疏散。很办公室装空间装修时只保留了一个出口或是进口大门就是出口，这样的消防设计同样是不合理的，如果当安全出口不够时，我们应该对房屋进行改造，确保两个或两个以上的出口。四、办公定装修消防栓的问题办公室消防栓的设置有着严格的要求，不能随意设计，通常有三个方面的要求：一是消防栓的选位应在公共的地方，例如办公室大厅、过道等，切勿将其设计在封闭的房间内；二是消防栓的高度必须符合相关标准，不能随意按自己的想法定高度；三是消防栓内水除了紧急灭火时使用外平时不能使用。五、办公室装修应急灯问题应急灯是办公室消防改造时必须存在的设备之一，它的作用是方便发生火灾断电时临时进行照明，保证人员在可视的情况下进行逃生。与消防栓一样，应急灯在安装位置、安装高度、灯与灯之间的距离三个方都有着明文规定，不可随意安之。分享至 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