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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
发布时间： 20:40:00
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日　　
法释〔2009〕11号
最高人民法院
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释
　　　　　　　　（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
责任编辑：李红杰
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中华人民共和国最高人民法院执行程序中虚假租赁关系的主要特征及规制路径探析
作者：张育添 &信息来源：本站
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　　执行实践中，人民法院在查封、拍卖执行标的物特别是房屋、土地等不动产时，承租人作为案外人对执行标的提起异议，主张保护其租赁权的现象日益增多。这些租赁关系真假难辨，真伪不明，其中不乏通过签订虚假租赁合同、虚构租赁关系恶意提起异议的行为，为人民法院处置、交付执行财产设置了障碍，已经成为人民法院执行工作面临的新难题。因此，正确把握虚假租赁关系的主要特征并探讨从源头上对虚假租赁关系进行有效规制的路径，在当前全国法院正努力推进基本解决执行难的背景下，无论对于保护合法承租人的正当权益，还是充分实现申请执行人的合法债权都具有重要的现实意义。
　　一、租赁权排除执行的法理分析
　　随着交易关系的发展，法律为了保护某些债权人的利益，在特殊情况下，使债权物权化，从而导致某些相对性的债权具有一定程度的物权绝对性。理论上，一些学者将其称之为&相对支配权&。债权物权化主要表现在租赁权物权化和承租人的优先购买权。例如，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：&租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。&该&买卖不破租赁&的规则，赋予租赁权具有对抗第三人的效力。另外，租赁权本质上是债权，但法律赋予承租人优先购买权，此种优先购买权是债权产生的特殊效力。在第三人侵害优先购买权的情况下，优先购买权人可以主张买卖无效，使得优先购买权具有了物权的效力。为保护承租人合法的租赁权，在执行程序中，法律赋予承租人作为案外人提起执行异议的权利以对其合法权益予以救济。例如，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：&承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。&执行程序中的拍卖、变卖等变价措施本质上也是一种买卖，受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的约束和调整。执行标的物上的租赁权由买受人承受是&买卖不破租赁&规则在执行程序中的具体体现。上述司法解释规定为保护承租人的合法租赁权提供了法律依据，同时也为案外人虚构租赁关系恶意提起执行异议提供了可乘之机。
　　二、虚假租赁关系的主要特征
　　总结分析近年来承租人以虚假租赁关系提起执行异议案件，这些虚假的租赁关系存在如下共同特征：
　　（一） 租期较长
　　《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：&租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。&从不动产租赁市场正常形态来看，住宅、商业店铺、写字楼、工业厂房的租赁合同大多数都是一年一签、三年一签或者五年一签。为对抗人民法院的强制执行，虚假租赁关系租赁双方约定的租期一般都超过五年以上，甚至是最长租期二十年，而且租赁期限内，租赁合同基本上都是一次性签订，而不是租赁期间届满分多次续订。虚假租赁关系双方当事人约定较长租期的主要目的是继续占有、使用租赁物，迫使执行法院对租赁物进行带租拍卖。面对这些长租期的租赁合同，执行法院如果没有对租赁关系的真实、合法性进行认真细致审查的情况下，对负担租赁权的执行标的物实行带租拍卖，很可能导致流拍，就算拍卖成功，也大大降低了执行标的物的处分价值，变相减损了执行财产的财产收益，直接损害了申请执行人的合法权益。
　　（二） 租约签订时间都在租赁物设定抵押或被法院查封前
　　执行标的物上负担租赁权时，对于如何保护承租人的租赁权及如何处理租赁权与人民法院强制执行的关系，现行法律法规作出了相关规定，例如，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:&订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。&《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：&被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。&为规避上述法规的规定，案外人通过倒签时间，虚假租赁合同的落款时间都在租赁物设定抵押前或被法院查封前，以迫使执行法院对租赁物进行带租拍卖，以达到阻碍执行的目的。对于这些倒签时间的租赁合同，除非通过对签名与时间字迹进行司法技术鉴定，检定签订合同的真实时间，一般无法通过其它方法直观地辨别出真实的签订时间，执行法院要辨别这些租赁合同的真实性，难度很大。
　　（三） 租金偏低、相对固定并且支付方式异常
　　一般来说，各种不动产的租金价格会随着社会经济的发展而出现一定幅度的波动，但虚假租赁关系的租金普遍比较低，明显低于市场价格，而且租金相对固定，租赁期限内保持不变。出现上述现象的主要原因是虚假的租赁合同并非租赁关系当事人的真实意思表示，也无关双方的实际利益，缺少真实合法的租赁合同签订过程中双方当事人讨价还价的环节。租金支付方式异常主要表现在提前支付较长租期的租金，甚至一次性支付大额租金，而且主要是通过现金支付，出租人只出具收条作为租金支付凭据，无其他证据加以佐证。承租人通过提前支付较长租期的租金和一次性支付大额租金，既可以透支被查封不动产的长期使用权益和收益权，又能达到阻碍被查封租赁物的拍卖处分的目的。
　　（四） 未实际占用租赁物
　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁物交付占用使用是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。但虚假租赁关系的主要特征是承租人未实际占有使用租赁物，而是由被执行人或其亲属占有使用租赁物。当被执行人获悉执行法院即将对执行财产采取查封、拍卖措施或者进行现场调查时，匆忙与案外人（承租人）串通制造案外人已经实际占有使用租赁物的假象，企图蒙混过关以对抗执行人员对执行财产现状的调查。物权的对抗性来自于其公示产生的公信力，由于我国现行立法对租赁权的公示性并无明确规定，未将&占有&作为认定租赁权成立与否的标准，为被执行人虚构租赁关系提供了机会。而这些未实际占有使用租赁物的情形，执行人员要想调查了解租赁合同的真实履行情况，难度很大，真假难辨，有时候甚至达到了以假乱真的程度。
　　三、虚假租赁关系的规制
　　法律赋予承租人作为案外人提起执行异议和异议之诉的权利，为承租人主张租赁权提供了救济途径。但是，权力具有天然的扩张性和滥用性，任何掌控了权力的机构或者个人，都有滥用权力的可能性。执行实践中承租人以虚假租赁关系提起异议，阻碍了人民法院执行工作的正常开展，也侵害了申请执行人的合法债权，有必要采取有效对策对其进行反制：
　　(一) 确立租赁权的公示制度
　　笔者认为，执行程序中产生虚假租赁关系的法律根源是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的&买卖不破租赁&规则。该条文规定赋予本质上属于债权的租赁权具有对抗物权变动的效力，也即债权物权化。但是该条文却未相应地规定租赁权的公示方式，为被执行人虚假租赁关系提供了机会。《中华人民共和国物权法》第六条规定：&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。&按照物权公示原则，物权的设立、变动必须依据法定的公示方式予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况，获得社会承认和法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定实质上是对《中华人民共和国合同法》第二百二十九条作限缩性解释，将租赁权的成立限制于占有使用租赁物之后，以&占有&作为认定租赁权成立与否的标准。考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有优先购买权及买卖不破租赁效力，如果租赁权无需公示就具有这么强的效力，极易损害不知情的第三人的合法权益，也对交易安全造成不利的影响。司法实务中经常碰到&一物多租&的现象，即同一不动产存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行租赁合同的情况下，如果没有租赁权的公示制度，人民法院无法确定优先履行的承租人。因此，从平衡交易各方当事人利益的角度考虑，很有必要由全国人大通过修改完善《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，增加租赁权公示方式的内容，为人民法院处理租赁权相关的审判执行工作提供法律依据。具体而言，考虑到五年以下的短期租赁合同如果一律要求登记作为租赁权的公示方式，行政成本较大，不符合实际，可规定租赁合同生效后，出租人已将不动产交付承租人占有使用的，若租赁期限内不动产发生所有权变动的，该租赁合同对受让人具有约束力。租赁期限超过五年的租赁合同，对租赁合同当事人利益和人民法院对租赁物的执行处置影响较大，可规定未经登记不得对抗善意第三人或者不得对抗人民法院对租赁物的强制执行。通过上述租赁权公示方式的确立，可以有效遏制虚构租赁关系现象的发生，也为人民法院执行程序中审查租赁权成立与否确立明确的法律标准。
　　（二）对租赁关系进行实质审查
　　人民法院对于案外人提起异议的案件，究竟采用形式审查标准还是实质审查标准，众说纷纭。笔者认为，应以根据登记、占有等物权公示方法和权利外观主义来判断财产权属的形式审查为原则，以实际权属状况来确定权属的实质审查为例外，如果案外人有充分证据证明权利表象与真实权利不一致，其为执行标的实际权利人且该权利能够阻止执行的，执行法院应予支持。因为案外人异议程序与民事审判程序不同，案外人异议程序只是对案外人异议的初步审查判断，在价值取向上更侧重于效率，故《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条只规定了15天的审查期限。但是，任何原则都有例外，采用形式审查无法查清案件事实并作出裁判时，应进行一定的实质审查。案外人主张租赁权的异议案件就是例外情形之一。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定可以看出，人民法院在执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括租赁合同的真实性、租赁物占有、租赁合同履行情况等方面作出实体审查裁决。仅凭承租人出具的租赁合同或者支付租金等证据均无法认定租赁关系的真实性、合法性。同时，按照&谁主张谁举证&的证明责任分配原则，应由承租人承担其认为该租赁权能够排除人民法院强制执行的举证责任。如果承租人无法提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，即驳回异议人的异议请求。人民法院在对执行标的物上负担租赁权进行处理时主要存在租赁权是否合法成立认定难、承租人是否已经实际足额支付租金认定难、承租人是否实际占有使用租赁物及占有使用租赁物的时间认定难等难题。故人民法院审查案外人主张保护租赁权的异议案件时，应重点审查租赁合同的真实性、租金是否实际支付、租赁物是否实际占有使用等方面内容。
　　（三）强化对租赁物现状的调查掌握
　　俗话说，没有调查就没有发言权。这句话放在人民法院执行工作中同样适用。执行法院在保全和执行环节严格落实现场查封制度，主动查明租赁关系的真实性和合法性，是排除和制约虚假租赁关系产生的有效手段。因此，执行法院对不动产执行财产采取查封措施时，除了在主管部门办理查封登记外，还应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条的规定，到现场查封并制作笔录。笔录中载明执行财产的实际状况、使用情形等事项，执行人员及保管人应当在笔录上签名。发现查封的不动产为案外人占有的，应当场询问案外人的姓名或名称、住所或住所地、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。案外人主张系承租房屋的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。采取上述措施主要目的是掌握查封财产在查封时是否负担租赁权等真实情况，以防止日后执行法院对查封财产进行处置时突然出现案外人以保护其租赁权为由提起异议的情况。另外，针对执行程序中以保护租赁权为由提出的异议案件，执行法院应当围绕租赁合同的真实性、租金是否实际支付、租赁物是否实际占有使用等方面进行调查取证，查清租赁关系的真实性和合法性。执行异议案件审查过程中，执行法院应当要求案外人提供真实有效的租赁合同，占有使用租赁物的凭证，如出租人与承租人签订的租赁物交接书、承租人在租赁物所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费等证据。租金支付凭证，如承租人向出租人支付租金的转账证明、出租人出具的收款证明等证据。执行法院通过这些调查措施，可以遏制案外人伪造证据提起执行异议现象的发生。
　　（五） 用足法律手段制裁虚构租赁关系提起执行异议行为
　　当前执行实践中，案外人虚构租赁关系提起异议阻挠、规避人民法院强制执行的现象呈泛滥之势，折射出强制执行的威慑力不足和低违法成本下的利益博弈。因此，人民法院一定要敢于用足法律赋予的权力和手段，严厉打击、制裁虚构租赁关系干扰执行的违法行为，突出民事执行工作的强制性，才能真正树立和维护人民法院的威信。因此，执行过程中执行法院经执行异议审查、执行异议之诉等查实被执行人与案外人通过虚构租赁关系对抗执行的，执行法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成拒不执行判决裁定罪、非法处置查封扣押财产罪等犯罪行为的，依法移送追究刑事责任。同时，申请执行人因被执行人与案外人虚构租赁关系，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行而受到损害的，人民法院可引导申请执行人依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条的规定提起诉讼要求被执行人、案外人予以赔偿。
& & & & & & & &（作者单位：汕头市中级人民法院）
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浅谈不动产强制执行中虚假租赁的防范与规制
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　　[论文摘要]虚假租赁的不断涌现对债权人、买受人及司法公信力都产生了严重的影响，文章认为应对“买卖不破租赁”原则进行适当的限制，并合理分配举证责任，加大对虚假租赁行为的打击力度，以最终防范和规制虚假租赁，建立更规范有序的执行机制。 　　[论文关键词]虚假租赁；买卖不破租赁；公示；登记 　　一、提出问题 　　[案例]张某因为投资失败负债较多，被债权人诉至法院并进入了法院执行程序。在执行阶段，张某本人下落不明，法院依法查封了张某自有的房屋并拟对该房屋进行拍卖。第三人陈某遂向法院主张保护其对该房屋享有的租赁权，并向法院出具了一份租赁合同，该租赁合同显示：陈某已于该房屋被查封前两个月与张某签订了房屋租赁合同，租期为15年，租金80万元，并约定一次性付清了全部租金。陈某还向法院出具了租金的收条，并声称房内的生活用品正是其所有。债权人认为张某与陈某虚构租赁关系以规避强制执行，但是又苦于无充分证据证明，执行因此陷入了僵局。 　　近些年来，以虚假租赁规避不动产强制执行的案例在网络、报端频繁可见。虚假租赁指的是在执行过程中，债务人为了规避自己的财产被法院强制执行，与第三人恶意串通，签订以不动产为对象的虚假租赁合同。法院在执行过程中，碰到不动产上有租赁情况是相当普遍的，但是如何甄别虚假租赁，这是对法院执行工作提出的一个难题。在涉及拍卖不动产的租赁关系中，有一些是正常的经济活动产生，这类的租赁往往租期不长，租金也是分期支付；还有一些就是债务人与第三人串通，签订虚假的租赁合同，以减少自己的损失、规避执行，该类租赁往往租期很长（甚至20年），租金却一次性提前支付完毕。 　　虚假租赁阻碍了法院执行工作的顺利开展，并且带来了恶劣的社会效果和法律效果：首先，阻碍债权的顺利实现。虚假租赁使得债权人陷入被动境地，债权人可能迫于无奈牺牲自己的利益。此外，有此种租赁权负担的不动产的拍卖成功率降至很低，甚至无人问津而最终流拍。其次，危及买受人的利益。因为“买卖不破租赁”原则的存在，买受人得到的不是完整的所有权。长期的租赁和租金的提前支付完毕，意味着即使有人愿意购买该不动产，也将面临着长期无法使用和收益的尴尬境地。再次，纵容恶意的债务人。如果不加大对虚假租赁的规制和打击，不仅会使债务人的目的得逞，还将使更多的债务人乐于钻法律的漏洞，规避执行。最后，损害司法公信力。法院在执行过程中，效率优先是重要的原则，执行工作应该迅速、及时、连续。但是，虚假租赁严重损害了执行工作的效率，执行措施不得不因此中止甚至终结，严重损害司法的权威。 　　虚假租赁的不断涌现对执行工作提出了极大挑战，如何预防、确认、减少虚假租赁是法院执行工作亟需解决的一个问题，也是非常值得探讨的一个问题。笔者从虚假租赁不断涌现的成因进行分析，由此提出规制虚假租赁的法律对策。 　　二、追本溯源 　　虚假租赁的泛滥并非毫无根源的，其最直接的原因便是因利而动。从法律依据上、从证明规则上、从处罚机制上等等看来，订立虚假租赁是一个“低风险”而“高收益”的行为。 　　（一）“买卖不破租赁”具有绝对对抗效力 　　“买卖不破租赁”是指租赁关系存续期间内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人，原先在该所有权项下的承租人仍然可以根据其与原所有人之间的租赁合同向新的所有权人主张继续履行租赁合同。“买卖不破租赁”使得原本债权性质的租赁权准物权化，即本质上是一种债权，但是在行使上表现出某些物权的特点。 　　租赁权本是债权的一种，在民法史上有其独立的地位，但是随着社会商品经济的发展，出于利益平衡、降低交易风险、维护社会稳定等考量，立法者赋予租赁权越来越多的物权化特征。“买卖不破租赁”原则就是这样逐步产生的。罗马法最早采用的是“买卖破除租赁”原则，基于租赁权的债权性和物权的优先效力。但是到了近现代，越来越多的国家在民事立法中，将租赁权准物权化。例如《德国民法典》第566条规定住房租赁中的“买卖不破使用租赁”，第578条规定将其准用至土地使用租赁和除住房之外的房屋的使用租赁关系。《日本民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力”然而，值得特别注意的是：其他国家和地区在将租赁权物权化的同时大多搭配一定租赁权公示性的措施，就是要求租赁权经过一定的公示程序，承租人才享有其对抗性。例如法国民法（第1743条）和日本民法（第605条）均将租赁的标的物限定于不动产，且规定只有在租赁权做了登记时方赋予租赁权以对抗力。 　　“执行不破租赁”是“买卖不破租赁”的合理延伸。租赁合同成立一般需要三个条件：一是双方当事人具有相应民事行为能力，二是双方意思表示真实，三是不违背国家法律、社会公共利益。从这三个要求来看，虚假租赁满足形式上的要求十分简便，当事人双方恶意串通订立就很难辨别。此外，我国现行的法律中，并没有对租赁有公示上的要求。双方当事人签订了租赁合同一般就具有了绝对的对抗效力。 　　（二）举证难度降低行为风险 　　一般而言，除了法律有特别规定将举证责任倒置外，证明责任的分配实行“谁主张谁举证”的原则。在执行过程中，当第三人提出其与被执行人或者被法院处置的标的之间存在租赁，并拿出所谓的合同后，债权人认为租赁合同可疑，但是如何判断该租赁合同的真假，依据证明责任分配规则举证责任一般落在申请执行人或买受人上。然而，租赁合同满足我国现行法律中的形式要件非常简便，且租赁合同的对抗效力没有公示上的要求，要证明合同的虚假性有难度。并且，被执行人在执行程序启动后，有很大一部分因为逃债而下落不明，取证更是难上加难。 　　（三）惩罚机制不具有威慑力 　　对于执行过程中不履行生效裁判或者妨害执行的，法院一般对当事人采取拘留、罚款的措施。关于司法拘留，这是法院对实施了严重妨害诉讼、执行活动的人采取限制其人身自由的一种强制措施。司法拘留的期限最长为15日。关于罚款，法院可以对与司法拘留情节相似的人采取，对个人的罚款金额为人民币10万元以下，对单位的罚款金额，为人民币5万元以上100万元以下。但在实务中法院一般对当事人处以15日的司法拘留，却极少对当事人采取罚款的措施。这样的惩罚机制，对于订立虚假租赁合同的双方当事人并不能起到真正的威慑作用。订立一个虚假租赁合同很便捷，且“获利”的数额往往涉及数十万元、上百万元甚至上千万。两相对比，获利与后果明显失衡，不断有虚假租赁涌现也是可以预见的。　　三、路径探索 　　“买卖不破租赁”原则给社会的稳定、交易的安全、承租人利益的保护的确起到了举足轻重的作用，但它也给法院的执行工作带来了越来越多的困扰。如前文所述，相对于其他的国家和地区，我国的租赁权缺少公示对抗的程序要求，使得租赁权有绝对的对抗效力，为订立虚假租赁的双方当事人提供了法理上的“依靠”。此外，证明难度过大和惩罚机制的威慑力不足也助推了虚假租赁的泛滥。笔者认为，要规制虚假租赁的不断涌现，从以下三个方面着手： 　　（一）确定登记为租赁对抗要件 　　“权利对于第三人之对抗效力与权利之公示作用应相伴而生，乃法律之基本原则”如果一项权利的公示作用不足，那意味着对于权利的过多保护，反而会带来交易的不安定性和其他社会成本的提高。笔者认为，我国应当引入一种公示程序作为租赁权的对抗要件。 　　1.占有或者交付。“买卖不破租赁”原则是通过保护承租人的占有来稳定交易秩序，承租人对租赁物的占有是“买卖不破租赁”的应有之义。大陆法系的德国、日本采取交付和占有为对抗要件。我国有一些学者认为应当将占有或者交付作为租赁权的对抗效力的公示程序。结合我国的国情和执行实务，笔者认为，采用交付和占有为对抗要件并不适合。首先，对于订立虚假租赁合同的双方当事人并没有多大的限制作用，因为占有和交付非常易于操作；其次，交付和占有难以认定，因为根据我国的法律规定，交付和占有有很多的分类；最后，交付和占有的公示力很低，需要进一步的查证核实才能确定。 　　2.公证。公证作为租赁权的对抗要件，有其突出的优势。因为公证的效力很高，公示力充足，可以比较有效地规避虚假租赁的产生。法国就是采用公证作为租赁权对抗要件的。但是对照我国实际，笔者并不这样认为：一方面我国的租赁非常普遍，承租人中很大一部分收入并不高；另一方面，我国的公证制度发展并不健全，有很多不完善的地方，并且收费偏高，强制要求租赁双方去为租赁合同做公证显得很不切实际。 　　3.登记。笔者认为，应当将登记作为租赁权的对抗要件，将其作为适用“买卖不破租赁”原则的前提。理由有以下几点：第一，登记的公示力很高。在我国，登记的公示力甚至比公证还高。第二，作为准物权化的租赁权，以登记作为对抗要件，也符合物权公示公信的原则。第三，立法上几乎没有障碍。我国现在很多的地方性法规、规章就已经规定了租赁合同需要到房管部门进行登记备案，只不过没有上升到国家法律的层面。因而，将租赁权登记上升为对抗要件，没有太多立法上的障碍。第四，非常便于法院执行工作的开展，实务中操作性很强，十分有效率且准确。 　　租赁权强制登记不会给租赁双方当事人带来不便，且没有过于限制“买卖不破租赁”的原则。笔者认为，对租赁权进行登记是双方当事人对租赁付出的一种必要的成本。承租人为了获得一种准物权化的权利，去房管部门进行登记，并不会带来多大的不便。依据我国目前的国情，租赁市场上的供需并没有失衡，承租人对不动产的依赖并不是非常的强烈，固守“买卖不破租赁”原则并没有必要，采取登记对抗主义并不会对社会稳定、交易安全和承租人的利益产生不利的影响。 　　（二）对于执行中的租赁情形，应合理分配举证责任 　　造成虚假租赁不断涌现的一个重要原因，就是实务中往往债权人或者买受人承担了虚假租赁事实的举证责任。虚假租赁的难以证明，从而使得债权人或者买受人承担了举证不能的后果。笔者认为应该由提出异议的案外人，也就是承租人承担虚假租赁的举证责任。承租人会以不动产上存在租赁为由提出的执行异议或者异议之诉是关于实体权利上的争议，应当按照“谁主张谁举证”的原则来分配举证规制，由提出异议的承租人来承担举证责任。我国《民事诉讼法》第227条规定了案外人异议和异议之诉，虽未明确规定举证责任的分配，但是要求异议人对异议说明理由，“理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”。对于裁定不服的，案外人提出异议之诉时，根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》，“执行法院按照诉讼程序审理”。可见，由提出异议的承租人承担举证责任也是现行法内在的要求。 　　（三）加大对妨害、规避执行行为的打击力度 　　惩罚机制的不健全、打击力度的不足是虚假租赁不断涌现，越演越烈的一个重要原因。对于虚假租赁的双方当事人施以重罚，是防范虚假租赁的有力措施。目前，对于妨害执行的当事人的惩罚措施往往只是几千元的罚款、15日的司法拘留。笔者认为，以上的打击力度不能对妨害执行的当事人形成强有力的威慑力。笔者建议对司法拘留和罚款的规定做适当的立法修改：关于拘留，笔者建议对妨害执行的行为人提高拘留期限，最高可以拘留3个月。区别不同类型和性质的行为，将拘留的期限分为不同的两至三档。对于提供虚假租赁合同的当事人，最高可以拘留3个月；关于罚款，虽然新《民事诉讼法》较大幅度地提高了罚款的金额，但是在司法实践中，真正利用到罚款措施的很少见，并且很少施以重罚。笔者认为，这与法律关于罚款的规定不够详细明确有关。笔者建议采用比例式的罚款模式，杜绝“一刀切”的模式，即根据标的物的价值按照一定的比例予以处罚，明确可处罚的金额，增强可操作性。此外，除了罚款和拘留，查明提供虚假租赁的，还可将当事人纳入信用体系，产生后续长期的不利影响。 　　四、结论 　　凡权利皆有其边界。不管是怎样的权利，过多的保护往往产生不利的后果。租赁权因为缺少限制而产生的不良后果正不断地呈现。本文提出在实体上剔除“买卖不破租赁”的绝对性，在程序上加大对虚假租赁行为的打击力度，希望可以对规制虚假租赁有实质的意义，可以让执行机制更加规范有序。
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