小区更换电梯 是物业掏钱还是业主买单？- 杨伟律师 - 110法律咨询网
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小区更换电梯 是物业掏钱还是业主买单？
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随着房地产市场的快速发展，物业管理相关法规的出台，开发商均在楼盘开发中引入了物业管理，同时一些以房改房为主的社区也相继进行了物业管理，近几年有关物业管理的纠纷迅速增加，纠纷所涉及的问题也十分复杂。虽然与物业管理有关的纠纷五花八门，但是最核心的问题还是钱的问题，一方面业主觉得物业公司服务不到位，光收钱不做事，而另一方面物业公司却认为，物业管理也不是万能的，物业管理、维护需要成本，而且物业管理的范围有限，并不是所有的问题都归物业公司解决，一些责任原本应属于开发商，但业主并不明晰，经常把责任转嫁到物业身上，那么物业公司的服务范围究竟有多大，物业管理费究竟用到了哪里，我们通过最近发生的案例来做简要分析，以期抛砖引玉。一、案情简介佛山市某小区于2008年建成，小区内建筑都是中高层建筑，需要用电梯上下楼，小区内某栋楼自2012年电梯损坏后一直没维修，直到最近，业主向物业公司反映，希望物业公司可以出面修理电梯，而物业公司认为电梯损坏严重，需要直接更换新电梯，但费用需相关业主承担。对此部分业主表示不满，他们认为在买房时已经交了3000元住宅专项维修费，而且每月也按时交了物业管理费，所以电梯更换的费用应该由物业公司承担；而物业公司则认为，业主虽然在购房时缴纳了一定的住宅专项维修资金，但是此费用仅用于对公共设施的维修和保养，如果只是对电梯进行维修，只要经过三分之二的业主同意，业主委员会可以向房管局申请此部分资金。但如果要买部新电梯，除非业主可以提供相关证明，电梯的损坏是由物业公司的重大过错造成的，否则此费用由业主自己承担。二、解析问题本案例事实并不复杂，但涉及到物业管理纠纷中一些带有普遍性的问题，具有一定典型性。归纳而言，上述案例涉及的两个问题值得分析：（1）住宅专项维修资金的使用范围包括哪些；（2）物业管理公司的责任范围究竟有多大。（一）住宅专项维修资金的使用本案中业主提到买房时已经缴纳了住宅专项维修资金，并认为更换电梯所需费用应当由该项资金支付，那么住宅专项维修资金是否应当承担这部分费用呢，要搞清楚这个问题，首先要理解该项资金的概念，所谓住宅专项维修资金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”另外，《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”关于专项维修基金的使用，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》对此有详细的规定，即由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。根据以上的表述可知，专项维修资金主要是针对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，在本案中，涉及到电梯的更换，电梯是否属于公用设施设备是本案的关键，根据办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”那么由此看来，电梯的更换是属于专项资金的范围的，本案中物业管理公司对专项维修资金的认识存在一定的偏差。（二）物业管理公司的责任通过以上分析，我们知道住宅专项维修资金应当承担小区内电梯的更换费用，那么物业管理公司在更换电梯的过程中应当承担怎样的责任呢，正如本文开头所述，多数业主对物业管理公司存在一定的看法，认为他们服务不到位，光收钱不做事，而物业管理公司则认为业主要求太多，要弄清孰是孰非，我们还得弄清物业管理公司具体应承担哪些权利与义务，根据建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。权利：1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；&2.依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；4.有权制止违反规章制度的行为；5.有权要求业委会协助管理；6.有权选聘专营公司承担专项管理业务；7.可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。义务：1.履行物业管理合同，依法经营；2.接受业委会和住宅小区居民的监督；&3.重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。另外，对于争议较多的物业管理费在此也有必要做一些解释，物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。它一般由以下一些项目构成：(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电视接收系统及维护费用。(15)其他为管理而发生的合理支出。由上可知，物业管理公司主要的任务是给小区居民提供一个良好的公共社区环境，其提供服务的范围虽然广泛，但是毕竟有限，无法面面俱到，所以业主委员会应当充当业主与物业管理公司之间的桥梁，充分发挥桥梁作用，组织二者的多做沟通交流，相互理解。三、小结与启示随着社会的发展，小区的管理从过去的行政管理，到今天的物业管理，这是一种进步，但是面对市场化的浪潮，我们还应当完成从物业管理到物业服务的跨越，在完成这种跨越的同时，应当注意在这种发展中存在的问题，在物业服务市场的成长过程中，由于各种操作规范不甚明晰，一旦按照市场化运作，而又监督不及时，就容易产生收费与服务的错位；另外部分物业工作人员存在理念上的缺位，工作中仍然具有浓厚的行政色彩，把服务工作变成了管理工作，这是物业管理公司存在的问题，另一方面业主也多多少少存在消费心态不成熟的情况。部分业主交钱后变得“理直气壮”，提出的要求若不能满足，不管什么原因都将责任归咎于物业，这是一种消费心态不成熟的表现。业主的消费心态和物业的管理心态，都需要转变。当然还需要要充分发挥业主委员会的作用，加强业主与物业管理公司之间的交流与沟通，只有通过沟通交流，才会减少误会达成谅解，共同创造良好的社区环境。
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相关法律知识小区电梯维修该谁买单 业委会状告昔日物业公司
物业公司管理期间，小区电梯出现故障，小区业委会先行支付了电梯维修费用。此后，物业公司撤出小区，电梯维修费该由谁买单？小区业委会和物业公司各执一词。近日，芜湖经济技术开发区人民法院审结了这样一起案件。
芜湖某小区房屋交付后，经开发商招标，某物业管理公司负责该小区的前期物业管理工作。小区业主与该物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。后该小区成立业主委员会，业主委员会未再与物业管理公司签订《物业服务合同》。
2015年上半年，某物业管理公司尚未撤离该小区。其间，该小区部分电梯不能正常使用，业主们发现这一情况后，立即向某物业管理公司进行汇报。随后，电梯公司对电梯进行了维修，由业主委员会支付了维修费用。2015年8月，物业管理公司撤离该小区，不再提供物业管理服务。业主委员会在向某物业管理公司要求偿还电梯维修费未果后，遂向芜湖经济技术开发区人民法院提起诉讼。
法院审理后认为，小区业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，如未建立住宅专项维修资金，也应当按规定进行补建。专项维修资金属于业主所有，实行专户存储、专款专用，用于物业保修期满后电梯等共用设施设备的维修、更新和改造。
该案中，涉案电梯由业主共有，共有电梯产生的维修费用在保修期满后应由专项维修资金进行支付，若未建立专项维修资金或专项维修资金余额不足，也应由小区业主进行补建或补交，且业主委员会未提供证据证明被告物业管理公司代为管理专项维修资金，故物业管理公司不承担电梯维修费用。
记者 饶剑 文 罗成 制图
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《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。
《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。
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今日搜狐热点【水母房产每日话题】住宅电梯使用年限到期，应该由谁来买单？ - 烟台楼市 - 水母论坛 烟台论坛 -
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【水母房产每日话题】住宅电梯使用年限到期，应该由谁来买单？
网友小王目前打算在莱山某楼盘购买一套高层的房子，看了半天觉得什么都挺好，周边环境也不错，小区里的配套设施规划的也很好，就是有个问题“难”住了小王，这楼道里的电梯将来出了问题或者使用年限到了，怎么办？
最近几年烟台新建和正在建的楼盘中，高层住宅越来越多，电梯就成了高层住宅必不可少的“孪生姐妹” ，一般的电梯使用年限在15－18年之间，如果大家购买的房子使用年限为70年，那么中间至少要更换三次电梯；如果电梯在使用过程中出现了故障，还需要维修，那么更换、维修电梯所需要的费用应该由谁来承担呢？ 是业主、物业还是开发商？
& && &我们今天的话题是：高层住宅电梯使用年限到期，应该由谁来买单？
& && & 欢迎大家留下自己的观点，畅所欲言啊！
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开发商负责建，物业负责维护，业主负责掏钱，悲哀
幸福树的葡萄
我们都交了物业费，电梯的维修和更换应该是物业承担吧？
应该由物业和开发商负责吧，总不能更换起来要居民承担吧
反正不该业主拿，俺们买房的时候公摊就够要命的了，更换维修也让俺付，物业费都交哪去了{:6_377:}
树上的小猴子
这个帖子必须顶起来
偶看到外地的电梯到期了，好像都是业主自己掏钱啊！
人家是这样说滴：
业主购买房产时，房子的所有费用都包含在房款里，一旦双方签订购房合同付款后，业主和开发商之间的交易就结束，两者之间就不存在任何关系，至于15年以后要更换电梯，属于商品损耗，是业主自己的东西坏了，当然要自己出这些资金，开发商没有义务为出售的商品损耗再埋单。
俺也一直在想这个问题。
平也斋主人
这事儿国家应该出台相应的法律规定，不光是对业主、开发商、物业，也应该包括对电梯公司。
随着高层住宅越来越多，电梯公司的责任也越来大，实在需要好好规范的
平也斋主人
个人建议在每个业主购买房屋时，就签定合同，由开发商、物业、业主、电梯公司一起确定一下各自的负担责任。
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