买房定金可以退吗 得意来自: xibao0648 日分享至 :
朋友的房子要买给我，栋证出来了，分户证没交钱办理，银行还有贷款，现在他急用钱，买房合同怎么写？急问题详情：1.我先付款给抵押部前定金2.发商更名找房产局改备案再户给我流程行推荐回答：发商改底单相于户急用钱看用少签订房屋买卖协议面注明俩商量双认钱数间至于贷款继续贷款或清看资金情况你好，我是买的期房付得低首付，由于条件紧张我选择了退房，售楼业务问题详情：员说要扣我钱我首付付款6.4000千说要扣扣共计两万我觉其存蒙骗我意图我该维权我已房管局签字15我没收钱且我间签定解除协议空白我该办总觉欺诈业务员要我等两等两我实踏实推荐回答：、退房步骤及注意事项： 1、否符合退房条件购房合同已约定退房事宜依协议行事;照《合同》相关规定申请退房目前律讲退房条件主要包括约定条件与定条件两种约定条件指购房者与发商购房合同约定退房条件发商延迟交房超定期限区规划或配套设施符合售楼广告或售楼书所表达内容定期限内取产权证等根据《合同》规定既双事已约定退房具体条件且购房者证据证明该条件立购房者通知发商解除合同种情况旦业主起诉即使发商推诿院支持2、协商再诉讼 建议业主满足合同约定退房条件先与发商进行协商省诉讼费用发商提补偿条件能使业主满意业主根据自身情况收退房要求或发商协助办理退房手续协调未再选择诉讼或仲裁业主未合同约定退房条款符合定退房条件院支持业主退房要求于未经合同约定定范畴内退房请求建议业主应先找发商协调通种情况提诉讼庭鉴定程相较业主发现墙体现裂缝提与发商共同委托专业机构进行鉴定若鉴定结房屋主体结构构影响并修复院予支持业主退房请求若鉴定发现裂缝修复院则支持业主退房请求同判鉴定费业主装修费由发商支付3、索要违约金及相关税费 除房屋全价款及相应利息外发商须赔付业主前期支费用索要违约金面发商违约导致退房双合同约定违约金发商须按约定赔偿赔偿金除房屋全价款及相应利息外包括业主前期已支些费用印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等些都算入消费者实际损失范围内由发商补偿退房款面采用性付款购房者直接要求发商退自所付款项及相应利息通按揭贷款、公积金贷款买房情况则要相复杂些实践都发展商应退购房款两部属于买家首付款部直接退给买家属于买家向银行借款部直接交给银行并视买家已向银行提前款银行接收款并终止与购房借款合同外发商应支付购房首付款利息即首付款交付发商归该笔首付款利息收入若购房按揭贷款已进入月供阶段发商同应归购房月供及利息支若购房者要求退房已居住段间期间产折旧费应由业主补偿退房若责任发商购房者房屋折旧进行补偿若购房者责任发商则赔偿业主装修费二、关于退房违约金事宜： 1、退房违约金数额 违约责任取决于合同约定律规定且约定优先所合同约定违约责任并明确违约金具体数额其约定;没约定按照律规定处理：支付定金违约定金予返;收取定金违约双倍返定金双都错按照各自错程度担违约金足弥补损失要求违约按所受损失进行赔偿;违约金高请求减少赔偿金额2、退房违约金程序攀枝花有没鸡尚门服务不收定金的。电话多少！！！推荐回答：线模式 192//062//5206懂荣静静唯停住脚步雷枫要跑点办都没虽显露快捷身手荣静静却知道变身六翼飞虫飞走自等却拿没办满哼道：说吧事情神神秘秘w计UW悯uwZ看着众眼光雷枫笑看刚才意神态今幅至于雷枫忍住胳膊剧痛粗壮左前胳膊已经夹住抓住自左臂龙爪用力往拉扯右掌却犹巨锤般停击打着魔龙腹部拉卡波微笑着颔首道：经都喜欢躺山丘望着空想必向往外面世界吧母亲早逝虽身体留着类血虽我知道父亲看我却知道想看看记我经于休息间隙坐田间纳凉冥想经沧桑变133358秒林清玄余秋雨文化苦旅张娴如何去做好房产销售推荐回答：做房地产销售需要了解那些知识？1、熟识周边住宅的售价2、周边住宅的租价3、住宅在当地的需求4、房地产销售的法律法规5、房市的变动（现在沿海的房价有所上升了，内地的交易量在上升等等）6、沟通技巧（谈判技巧）7、销售技巧（销售策略）8、投资渠道与投资回报9、国家的宏观政策10、地方政府对行业的规定11、房地产策划方面的知识12、房地产工程及建筑知识13、物权法等相关法律法规14、房地产交易规定15、房地产的综合验收、交楼流程等房地产销售的流程第一节 寻找客户一、客户的来源渠道要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是、对项目已经有了较多的了解，并摹本符合自己的要求，购房意向性较强。二、接听热线电话1．基本动作(1)接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“X X花园或公寓，你好”，而后再开始交谈。(2)通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融。(3)在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。(4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。(5)挂电话之前应报出业务员自己的姓名(有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号、呼机号，以便客户随时咨询)，并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。(6)马上将所得资讯记录在客户来电表上。2．注意事项(1)接听电话时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求)。(2)广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题。(3)广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长。(4)接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。(5)约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。(6)应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。(7)切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。第二节 现场接待现场接待作为销售环节中最为重要的一环，尤其应弓I起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。一、迎接客户1．基本动作(1)客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。(2)销售人员立即上前，热情接待。(3)帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。(4)通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体(从何媒体了解到本楼盘的)。(5)询问客户是否与其他业务员联系过，如果是其他业务员的客户，请客户稍等，由该业务员接待；如果不是其他业务员的客户或该业务员不在，应热情为客户做介绍。2．注意事项(1)销售人员应仪表端正，态度亲切。(2)接待客户或一人，或一主一辅，以二人为限，不要超过三人。 ，(3)若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待。二、介绍项目礼貌的寒喧之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如：朝向、楼高、配置、周边环境等)，使客户对项目形成一个大致的概念。1．基本动作(1)交换名片，相互介绍，了解客户的个人资汛情况。(2)按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板间等销售道具，自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设汁、主要建材等的说明)。2．注意事项(1)此时侧重强调本楼盘的整体优点。(2)将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。 (3)通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。(4)当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。(5)在模型讲解过程中，可探询客户需求(如：面积、购买意图等)。做完模型讲解后，可邀清他参观样板间，在参观样板间的过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。三、带看现场在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。1．基本动作(1)结合工地现况和周边特征，边走边介绍。(2)按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户别。(3)尽量多说，让客户始终为你所吸引。2．注意事项 .(1)带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。(2)嘱咐客户带好安全帽(看期房)及其他随身所带物品。第三节 谈判一、初步洽谈样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。1．基本动作(1)倒茶寒喧，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍。(2)在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。(3)根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。(4)根据客户要求，算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。(5)针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。(6)适时制造现场气氛，强化其购买欲望。(7)在客户对产品有70％的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。2．注意事项(1)入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。(2)个人的销售资料和销售工具应准备齐全，以随时应对客户的需要。(3)了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。(4)销售人员在结合销售情况，向客户提供户型和楼层选择时，应避免提供太多的选择。根据客户意向，一般提供两、三个楼》层即可。(5)注意与现场同仁的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户型。(6)注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。(7)现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。(8)对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。(9)不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。上述程序完成之后，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员可留下其联系办法(最好询问客户何时联络方便)，并表达希望其能尽快做出决定的意思(表达方式不宜太过直白，要严禁过分夸大销售状况)，最后，应送其出门与其道别。个别意向很强的客户可采取收取小定金的方式，向其声明他所中意的单元可为其保留(保留时间以不超过3天为宜)，此种方式有助于客户更早的做出购买的决定，采取这种方式的时机由销售人员根据现场情况自行把握。二，暂未成交1．基本动作：(1)将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。(2)再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。(3)对有意的客户再次约定看房时间。(4)送客至大门外或电梯间。2．注意事项(1)暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。(2)及时分析暂未成交或未成交的真正原因，记录在案。(3)针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应的补救措施。第四节、客户追踪一、客户追踪1．基本动作(1)繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。(2)对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，尽一切可能，努力说服。(3)将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。(4)无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。2．注意事项(1)追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。(2)追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。(3)注意追踪方式的变化：如可以打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等。第五节 签 约一、成交收定金1．基本动作(1)客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。(2)恭喜客户。(3)视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。(4)详尽解释定单填写的各项条款和内容。(5)收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。(6)填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。(7)将定单第一联(定户联)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。(8)确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。(9)再次恭喜客户。(10)送客至大门外或电梯间。2．注意事项(1)与现场经理和其他销售人员密切配合气氛。制造并维持现场(2)当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小定金（500元以上）是一个行之有效的办法。(3)小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。(4)定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔偿。(5)定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户最终签约成交。(6)定金保留日期一般以3-7天为限，超过时期，定金没收，所保留单元将自由介绍给其他客户。(7)定金与签约日之间的时间间隔应尽可能短，以方各种节外生枝的情况发生。(8)折扣及其他条件，应报现场经理同意备案。(9)订单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。(10)收取的定金须确实点收。二、定金补足1， 基本动作(1)定金栏内填写实收补足金额。(2)将约定补足日及应补金额栏划掉。(3)再次确定签约日期，将签约日期和签约金填写于定单上。(4)若重新开定单，大定金定单依据小定金定单的内容来填写，(5)详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。(6)恭喜客户，送至大门外或电梯间。2．注意事项(1)在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准(2)填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。(3)将详尽情况向现场经理汇报备案。三、换户1．基本动作(1)定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。(2)应补金额及签约金，若有变化，以换户后的户别为主。(3)于空白处注明哪一户换至哪一户。(4)其他内容同原定单。2．注意事项(1)填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。(2)将原定单收回。四 、签订合约1．基本动作(1)恭喜客户选择我们的房屋。(2)验对身份证原件，审核其购房资格。(3)出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：A.久转让当事人的姓名或名称、住所；B．房地产的坐落、面积、四周范围；C土地所有权性质；D．土地使用权获得方式和使用期限；E．房地产规划使用性质；P．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； G．房地产转让的价格、支付方式和期限；H．房地产支付日期；I.违约责任；J．争议的解决方式。(4)与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。(5)签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵：付定金。(6)将定单收回，交现场经理备案。(7)帮助客户力、理登记备案和银行贷款事宜。(8)登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。(9)恭喜客户，送客至大门外或电梯间。2.注意事项(1)示范合同文本应事先准备好。(2)事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。(3)签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。(4)签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。(5)由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。(6)解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。 ，(7)对签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。(8)签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。(9)若客户的问题无法解决而不能完成签约时，请客户先回，另约时间，以时间换取双方的折让。(10)及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。五、退户1．基本动作(1)分析退户原因，明确是否可以退户。(2)报现场经理或更高一级主管确认，决定退户(3)结清相关款项。(4)将作废合同收回，交公司留存备案。(5)生意不在情谊在，送客至大门外或电梯间。2．注意事项(1)有关资金移转事项，均须由双方当事人签名认定。(2)若有争议无法解决可提请仲裁机构调解或人民法院裁决第六节 入住一. 客户办理入住需提交的资料1、合同副本2、房款证明(收据或发票)3、验份证明(身份证或其他相关证件)4、交清房款尾款5、物业管理费(季或年)、公共维修基金6、装修质押金(可选项)、车位租金(可选项)二、发展商入住需提交的资料：1．房屋质量检验合格书2．房屋使用说明书3．物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可)4．验收项目说明书5．物业提供的物业管理收费标准三、流 程：1．开发商入住准备工作流程竣工——测绘队验收——领取质检合格书——房屋使用说明一发入住通知书2．客户办理入住流程客户凭入住通知书、身份证明、合同副本、交款证明到物业公司办理入住手续——发展商向客户出具房屋质量检验合格书、验收项目说明(可选项)、房屋使用说明书——客户补足房款总额——物业公司与客户签署物业管理公约——物业公司向客户提供物业管理收费标准——定租车位(可选项)——客户缴纳物业管理费(按物业公司要求季付或年付)、公共维修基金、车位租金(可选项)、装修质押金(可选项)——领取所购房屋钥匙。分享至 :
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开发商办栋证没有硬性规定吗？一般规定多久办理？
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Q:请问开发商办栋证没有硬性规定吗？如出售率达到那个比值！不然不成啦天大的漏洞，开发拿了大家的维修基金，又赖着不办栋证，大家就怎么办呢？华瑞商厦---就是这个情况！天啊，你们的荣辱观何在，老百姓买房受骗、与难不就是你们的耻辱吗！ A：规定了开发商在该楼盘竣工验收后3个月内要来房产局办理栋证的。
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