宅基地的价值
&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&宅基地的价值
&一、宅基地相关法律法规，及法律法规的法律效力
&&&&&*《中华人民共和国宪法》
&&&&&1，宪法以法律的形式确认了中国各族人民奋斗的成果，规定了国家的根本制度和根本任务，是国家的根本法，具有最高的法律效力。
2，其它法律都不得与宪法相悖。只有国家及人民代表大会才有权颁布或修改法律。3，各级政府颁布的规定、办法、条例等的法律效力排在第3位；其中依所颁布的政府级别，法律效力的级别依次是省、自治区、直辖市、县政府。
4，绝大部分领域，乡政府没权利颁布规定。
&&&&&*《中华人民共和国物权法》
&&&&&第一百五十二条
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
&&&&&第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
&&&&&*《中华人民共和国城乡规划法》
&&&&&第四十一条
……在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定……（没有赋予地级市及县级政府制定相关管理办法的权利，比如武汉市或荆州市均无权制定农村宅基地的规划办法。）
所以，依上述法律为后盾，我们农民不仅可以放心的用自家原由宅基地拆旧盖新，而且可以子子孙孙住独门独院的房子。有人问，乡政府和县政府胡来不让拆旧盖新，怎么办？一种办法是在农场土管所下停工通知后，立即到荆州市政府法制办申请行政诉讼，胜诉率90%.
第二种办法是，暂不拆旧盖新，加固旧房子并装修，以改善居住质量。对于人均面积较少，可依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，修建附属设施。在农场土管所下停工通知后，立即到市政府法制办申请行政诉讼，胜诉率99%.&
如有人需要行政诉讼（免费代理），请到窑湾打印处索取联系人的名片。
二、宅基地的价值&&&&&
&&&&农民的宅基地的如果按实际使用价值比较，显然不会低于别墅；如果按产权期限比较，永久使用权比70年产权&多出无穷多倍。
农民的宅基地价值如何评估呢？《中华人民共和国物权法》第一百五十二条明确定义了农民对宅基地权益。
&&&&&任何物件、物权的价值都是可以评估的。评估价值时涉及到下面几个概念：1、使用价值；2、市场价格；3、生产成本；4、重置成本。除使用价值不能用金额衡量外，其它3个金额通常不是相等的。
&&&&&&市场价格通常会大于生产成本极其税务成本之和，差额为利润。在需求大于供应不时，利润就高，反之，利润降低或亏损。
&&&&&使用价值不是金额，是人们对使用的舒适度、便捷程度的感觉。使用价值是可以比较的。下面举2个例子，例如：同样质量和结构的房子，人口密度低、通风好、采光好、面积大、，则使用价值高。例如：同样面积的房子，独栋结构的房子，要远远高于公寓式（鸽子笼式）的房子。尤其是农村的房子，房前屋后都有院子，使用价值就更高了。在北京市中心的四合院得要数亿元才能买到。在武汉近郊的70年产权的所谓别墅，房前屋后仅20~40平方米的小院，还不如农村的平房结构房屋，也不是农村永久性的宅基地，售价达300~1500万。
&&& &&&由于农村的房子被限制集体外的人买卖，所以无法用市场价格来衡量，但我们完全可以用使用价值和重置成本来比较。
&城市里的鸽子笼式房子早就被人们极度厌恶，之所以被炒到高价，那是被逼的，不然住哪儿？所以，如果农民们选择放弃了宅基地，将来你们厌恶住在鸽子笼式房子里时，你们及你们的子孙，要么可能永远都要蜗居在鸽子笼里，要么以极高的重置成本为代价再去买仅有70年使用权的所谓别墅(准确的说是70年租期的出租房）。。
所谓小产权房就是集体所有制宅基地上的房子，使用价值是和面积相关，根本不需要转什么正。农民的宅基地的如果按实际使用价值比较，显然不会低于别墅；如果按产权期限比较，永久使用权比70年产权(准确的说是70年租期的出租房）多出无穷多倍。&
只有傻子才会把永久性集体所有制宅基地转正成70年产权(准确的说是70年租期的出租房）。傻啊！！？？
下面摘录一篇蜗居在城市里的人的文章，文章表达了对鸽子笼的厌恶：
三、买房后的感觉
1，我一直在抗拒着买房。可是不买房，不仅小孩上学是个问题，而且带着老婆孩子居无定所，实在是愧对老婆孩子。买房吧，可是让那些开发商不劳而获，让贪官们不劳而获，这不是助纣为虐，助长他们这些蛀虫吗？它们不劳而获后，有了更强大的资本后，又变本加利的去剥削老百姓。抗拒抗争了5年，最终，为了老婆孩子，我最终屈服了。就象是绑匪绑了你的老婆孩子，而且绑匪后还有警察支持，那怕你没有足够的赎金，还有银行可以按揭贷给你，相信你们不得不就范让这帮渣滓得逞。
&&&&&2，我买了房，可是怎么也感觉不到房子是我的。开发商的购房格式合同上列了不少条款：......小区内的道路归开发商所有......；小区内的游泳池归开发商所有,所有的收益归开发商......；（我们业主也要付费使用）......；绿化区域及道路上规划的停车位归开发商所有......；当住在房子里时,听到楼上的住户走动的声音,知道了我的房顶也不属于我，它是别人的地板,我的小孩在自家拍皮球时,我也明白,我家的地板也是别人家的房顶,我还得提醒小孩,你到外面玩球吧,别影响楼下邻居休息。我家的墙壁是不是我的?格式合同上写着:......外墙属于全体业主所有,不得油漆或悬挂条幅......。那楼底下的一小块地是不是我的呢?哪怕均摊在每位业主头上仅有不到15平米,可它仍然也不是我的,67年后(开发了3年)它是政府的。&&&&&
&&&&&3,我要回农村去。农村的宅基地是集体所有制,根据宪法,农民享有永久的使用权.我可以让我的小孩在房子里拍皮球,可以在房前屋后栽花种草,可以在房前的院子里晒太阳,可以在房顶上装太阳能热水器,.....至于小孩上学,我自己教她......。
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房价（租金）一定要跌，跌的越多越好，我越高兴。
我不富裕，也是高价位时贷款按揭租了70年。表面上我个人亏了，但实际上我是节省了。你们想想，将来我的儿子孙子租70年租期房时，就会少被开发商盘剥，房租价跌那不是大快人心的事啊。而且我的朋友，朋友的朋友租房时，少被盘剥更多的钱，只要房租跌，我由衷的替朋友高兴，替全中国人民高兴。何况房屋租价跌我房屋面积并没减少一丁点啊，房租价涨我得不到半毛钱，面积也不会涨分毫啊。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。案析农村宅基地上共建房屋的产权归属
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案析农村宅基地上共建房屋的产权归属
中国国土资源报
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　　村民陈某与城镇居民杨某为连襟关系。1995年7月，陈某以自己的名义向村里申请建房，经陈杨两家协商，分摊建房费用，在批准宅基地上共同建房，所建房屋分东、西两个独立使用单元。房屋建成后，陈某家居住东侧单元，杨某家则住在西侧单元。1998年7月，杨某将其家庭户口迁至该合建房地址。2001年8月，陈某领取了所建房屋的土地使用权证，2006年8月领取了该宗地上东侧房屋的所有权证。2008年3月，陈某以杨某当初系借用为由，诉请其迁出。
　　法院认为：双方共同建房的行为并不为法律所禁止。虽然基于我国政策法律对农村宅基地的规定，不能认定杨某为房屋的共同所有权人，但对于其因参与共同建房而合法占有、使用部分房屋，在没有进行对价补偿的情况下，不宜要求其腾让。遂判决驳回了陈某的诉讼请求。
　　法官看法&
　　本案为农村一类较为普遍的案件类型，即农村宅基地使用权人与非本集体经济组织成员共同在自己的宅基地上建造房屋后，因房屋产权归属而发生的纠纷。
　　一、宅基地立法及政策现状
　　我国实行农村土地集体所有的制度，农民对其宅基地不拥有所有权，只拥有使用权，城镇居民不得享有宅基地使用权。农民申请宅基地建造住房有严格的规定。尽管《土地管理法》未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也反映出不允许宅基地使用权向非集体经济组织成员转让的本意。根据《物权法》的规定，宅基地使用权为用益物权，宅基地使用权人无权处分。该法第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。与该法第一百三十五条对建设用地使用权人享有的权利相比，宅基地使用权人无收益权利。《物权法》第一百八十四条还规定，宅基地使用权不得抵押。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。由此可以确定，宅基地使用权的权利人只能是农村中本集体经济组织的成员，宅基地使用权人依法无权出卖、出租宅基地使用权。
　　国务院的有关文件则明确禁止宅基地使用权及宅基地上房屋向城镇居民流转，如日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。这些规定体现了国家政策一贯的限制农民住房、宅基地使用权向城镇居民流转的态度。这也正是实践中农村宅基地上房屋转让后，随着土地和房屋升值，农民反悔导致纠纷频发的原因。
　　应该说，国家根据国情严格管制土地用途，限制城镇居民向农民购置住房、占用农村宅基地的政策有相当的合理性，但同时应该看到，国务院的有关规定尚处于政策或规章层面，并没有上升为行政法规。而考察《土地管理法》、《物权法》的规定，同样禁止宅基地使用权向外（包括城镇居民）流转，但并未禁止农民向城镇居民出卖、出租自有住宅、房屋。因此，对农村宅基地上房屋共建等合同，不宜直接认定为无效。
　　二、土地及土地上房屋的权属可以分离
　　要分析宅基地上房屋买卖、租赁、共建是否涉及为法律所禁止的宅基地使用权的交易流转，必须明确房屋与其占用范围内土地的关系，即土地和房屋等建筑物的权利是否可以分开作为相互独立的不动产。我国法律规定，在土地属于国家所有和集体所有的情况下，房屋可以为公民私人所有。可见，法律承认建筑物所有权与其占用范围内的土地所有权相分离的原则。
　　就土地使用权与该土地上房屋所有权而言，两者也是可分离的。如《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。也就是说，建设用地使用权和该建设用地上的房屋可以分属不同的权利人。《城市房地产管理法》中大量关于划拨土地上房地产转让、出租、抵押后，受让人要补办土地使用权出让手续、缴纳出让金的规定，以及转让出让土地上房地产时还应持有房屋所有权证书的规定，都表明土地使用权与土地上房屋的权利是相分离的，要行使完全的房地产权利，其代价显然高于行使单独的房屋权利或土地权利。针对这种分离可能带来的不便，法律规定两者应一并处分。
　　三、宅基地上房屋共建人的权利保护
　　实践中，农民在宅基地上建造住宅时，因资金、能力有限而与他人共同建造的现象比较普遍。共建人往往约定房屋产权分配份额，但由于现时的政策，共建人中往往只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证。因此，当共建双方对建成的房屋因分配发生纠纷或已分配后一方反悔发生纠纷诉至法院时，法院如何适用法律便常常成为实务中的疑难问题。对于农村宅基地上共建房屋的行为，法律并无明确规定，虽系不动产物权的原始取得，不涉及交易流转，但因国家政策的原因，人们往往认为共建人必定共同行使宅基地使用权，违反了非本集体经济组织成员不得成为宅基地使用权人、宅基地使用权不得向城镇居民流转的规定，因此，关于共建房屋分配份额的约定往往被认定无效。事实上，这种观点忽视了占有、使用部分宅基地与成为宅基地使用权人的区别，忽视了两者在经济成本上的差别和法律上的区分，把宅基地上部分房屋的使用权人与宅基地使用权人强行合一了。根据前文的分析，共同建成的宅基地上房屋的部分使用权可以与宅基地使用权分开行使。
　　（作者单位：江苏省南通市中级人民法院）
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&&相关文档农村的房子也只有70年的产权吗_百度知道
农村的房子也只有70年的产权吗
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宅基地只有使用权没有所有权，宅基地属于村集体土地个人使用，宅基地使用年限为终生，转让和继承都受限制，拆迁征用有补偿。有70年产权的是城市的商品房。
农村的房子，土地使用权为无限期。房子所有权为个人所有，但是无产权。
产权有什么用？
本回答被提问者采纳
没有的，农村都是集体土地建房，没有缴纳土地出让金，所有国家不给办产权。
在2005年以后的就不一定了，这个根据地区有很大不同，建议看你当地的房屋管理材料
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