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律师可以给购房者的建议——商品房广告涉嫌虚假宣传分析
作者:张虎　　时间:　　浏览量 0　　
作者：张虎 江苏法舟律师事务所律师
声明：本文为江苏法舟律师事务所张虎律师撰写，转载请注明作者及出处。
目前开发商为了销售楼盘，提高利润，房地产市场广告同样满天飞，经常对预售或正在销售的楼盘进行各种形式的广告宣传，可以说花样百出，有的甚至涉嫌虚假宣传，除了楼盘外部规划和内部环境，虚假宣传还渗透到户型偏差、面积不符、承诺送车位等各个方面。
对于开发商来说，消费者往往是一个相对来说不够专业的群体，在买房时没有注意分辨广告的真假，很容易掉进开放商精心布置的“美丽陷阱”。如果您不幸被这些广告语坑过，除了愤怒之外，你是否知道开发商正在涉嫌虚假宣传？您是否知道都有哪些法律途径可以维护自己的合法权益？
笔者就结合工作实践中接触到的几种涉嫌虚假宣传的主要形式，并对可能的法律后果进行分析，供广大购房者在购房过程中参考。
一、诱人的“价格陷阱”。房价是购房者最关心的核心要素之一，商品房广告中常会有一个诱人的起价，如最低价××元／平方米起，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为博购房者眼球而采取的一种促销手段。
律师观点：
根据我国《价格法》的相关规定，经营者可以自主制定属于市场调节的价格。因此，开发商作为经营者有权在法律允许的范围内自主定价。目前来说，国家虽然对于房地产市场采取了一定的调控手段，但并未将其列入国家定价的范围进行严格管控。
《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”。但对于价格没有具体规定，对于“起”字也没有相关约束条款，这种“起”字广告就是开发商打的擦边球，以低价来吸引购房者。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”。
即将于日施行的《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第九条规定：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
二、动人的“零首付”买房。有楼盘为吸引购房者眼球，推出“首付3万起得精装房”，甚至还有楼盘打起了“零首付，零月供，零利息”的广告。“零首付、低首付”重出江湖，在低迷的房地产市场兴起了一阵“低首付”“零首付”风潮，不少购房者被吸引积极入市。
律师观点：所谓“零首付”看起来是没有门槛的，实际上“零首付”仍然需要一定的门槛、条件，也存在较大的法律风险，很容易产生法律纠纷。
1、“零首付”购房者必须符合国家的贷款标准，如果买房政策变动或者房贷利率变化，购房者需要承担相应的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这都是购房者需要考虑的风险。
2、如果不具有购房资格的购房者(在限购城市：已购买二套以上住房;或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明)与开发商签订“零首付”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的首付，可能面临无法索回的情况。
3、由于实际上的“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款，那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。
三、赏心悦目的“样板房”。样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开放商房往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。
律师观点：刻意美化样板房已是开发商销售房屋的一种惯用方式，其实无论开发商如何宣传，只有写进合同的条款才能得到保障。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
1、商品房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的：实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时，开发商是应当承担相应的违约责任。但购房者是应对不符合样板房标准的事实负有举证责任，如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的，可能面临不利的局面。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料。
开发商承担违约责任的方式主要有三种：（1）、重新交付符合样板房标准的房屋;（2）、对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修;（3）、酌情减少价款或者赔偿损失。
2、合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明的：
（1）、合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况：如果合同约定样板房与实际交付房屋一致，但是实际交付房屋却又和样板房不一致时，开发商就是显而易见的违约，此时购房者可以依据上述方式进行维权。
（2）、合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况：实践中，合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况比较少。如果确有此种约定，那么实际交付的房屋与样板房不一致时，开发商无须承担违约责任。
四、严重缩水的“精装房”。由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。
律师观点：目前精装修房的质量缺少明确的行业标准，而且在监管层面上，对于精装修房的交房验收也是缺少标准的，可以依据的仅是住建部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》【建住房〔号】。因此，开发商交付的精装修房出现问题也自然是难以避免的。
1、由于缺乏统一强制验收的规范性文件，导致开放商与购房者之间纠纷不断，因此，购房者在签约装修条款时：（1）、应明确装饰设备的项目；（2）、应尽可能详细地约定各装饰、设备的品牌等具体细节；（3）、购房者应保留好楼书广告等证据，以便发生争议时维权。
2、对于购房者来说，对精装修住宅装修项目进行验收的依据主要是购房合同以及合同中关于装修的附加条款。合同应注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。如果开发商交付的房屋不符合合同约定，购房者完全可以依照买卖合同要求开发商承担责任。另外，即使采用的品牌型号皆符合，但仍存有质量问题的，也有权要求开发商承担责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
3、如果双方在合同中没有对装修材料作出详细明确的约定，当初有样板房的，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定："房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。交付的房产与样板房不一致的，购房者有权要求开放商承担责任。
五、环境绿化陷阱。房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率100%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。
律师观点：
1、绿化率不等同于绿地率，开发商通常在广告中使用绿化率一词，然而在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿化率是指绿化覆盖率即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
3、如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的，如“小区绿化率达到60％”，这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反该说明或允诺的，应当承担违约责任。
六、位置距离陷阱。“距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。
律师观点：
1、《房地产广告发布暂行规定》第十条有明文规定：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第三条第（二）款规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
很多楼盘宣传中很明显已经违反了该项规定。“距天安门XX分钟”的表述将禁止出现在房地产广告中，否则将承担相应的法律后果。
2、《房地产广告发布暂行规定》第二十一条：违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。
我们也提醒广大购房者，不要轻易相信广告中所提到的相关信息，对于楼盘周边具体情况需要实地去考察，以自己的亲身经历为准。
七、配套设施陷阱。为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。
律师观点：一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第十一条规定：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
八、买房即上名校。学区房优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝，但其中不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣传语背后却暗藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期学区房大不同，但是在打广告时不会明确提出来。有部分购房者对此并不是十分了解，在销售顾问诱导下，买了该楼盘二期、三期，结果却失去了心仪学校的机会。又如，有些楼盘开发商承诺的学区房有时间限制。
律师观点：
1、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
因此开发商关于卖方即可入名校的宣传，符合上述司法解释规定的情形，则依法应当承担违约赔偿责任。如果开发商没有将学区房的条款写入合同，仅在广告或者宣传中出现学区房的字样，购房者的维权就很困难。
2、对购房者来说从法律角度规避“学区房”纠纷，主要做到以下几点：一是涉及到教育资源的问题应当到主管部门查询真伪；二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商提供的宣传资料并且妥善保存，以便日后有利于维护其合法的权益。三是在购买学区房时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约定，这样能够保证在日后出现纠纷时得到最为有效的法律保护。
九、买房赠送面积。虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制，但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差，如今的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，五花八门，不一而足。
律师观点：1、房地产公司宣传的赠送面积的手法主要有三类：一类是房地产业内俗称的“偷面积”，即利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间的面积。二类是违反法律规定的“违建面积”。部分手法所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造使得房屋实际使用面积增大。三类是侵犯业主共有权的“侵权面积”。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，户外私享花园等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。
2、“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传。
3、面对所谓“超大得房率”、“超大面积赠送”等问题，提醒广大购房者，一定要理性看待，切莫因为“赠送”就盲目购房。如果对于赠送面积有特别要求，则应在购房时，尽量明确赠送面积的具体情况及将违约条款约定清楚，以防日后发生纠纷。
附件1：购房全过程陷阱提示
第1环：看房
陷阱：虚假广告宣传、沙盘比例失实、隐瞒不利规划、刻意夸大规划、制造“售罄”假象、以学区为诱饵
危险指数：★★★
第2环：选房
陷阱：隐藏户型缺陷、模糊动静干湿分区、周边不利因素
危险指数：★★★
第3环：认购
陷阱：变相内部认购优惠、交纳定金陷阱、认购协议玩“文字游戏”、对预售商品房描述不清、一屋二卖
危险指数：★★★★
第4环：签署购房合同
陷阱：面积缩水、合同主体认定不明、约定提前交纳部分费用、补充合同暗做手脚、空白条款藏玄机
危险指数：★★★★★
第5环：交房
陷阱：延期交楼、房产证“难产”、未出示“五证两书”、巧立名目乱收费、土地使用年限漏洞、擅改规划
危险指数：★★★★
第6环：装修
陷阱：房屋漏水、精装房产品品牌偷换、隐性收费项目、偷工减料
危险指数：★★★★
第7环：入住使用
陷阱：无故上涨物业费、冻结住宅专项维修资金、物业防范不力导致社区接连被盗
危险指数：★★★★
附件2、为了避免落入虚假宣传的陷阱，购房者须知
购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词；在购房过程中要注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，这些都可以作为日后维权的证据；而关于广告宣传中承诺的配套设施、小区绿化、户型设计等问题，应要求开发商将其写入合同约定条款中。笔者总结的几条提醒建议，希望能够让更多购房者“识得庐山真面目”，在买房时练就火眼金睛，买到称心如意的房子。
第一，不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。
第二，收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询。
第三，要多多动腿亲自核实。对于普通居民来说，购房是人生中一件大事，本就应该慎之又慎。现在的房地产宣传大多存有水分，不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应该到楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。
第四，尽量达成书面约定。消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。
第五，注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后维权的证据。
第六，注意合同中的免责条款。一般协议里有“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍。
附件3、购房维权路径
各类房产纠纷屡见不鲜，购房者身为相对弱势一方，采取理性的维权方式极其重要。
1、购房者应及时与开发商进行交涉，采用合法方式与开发商沟通协商以主张自身权利，如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等。
2、请求消费者协会进行调解。购房者若与开发商协商不成，且关于房屋买卖的争议较明确，可向房屋所在地的消协进行投诉。
3、向有关行政主管部门反映、投诉。对涉及中介机构收费、购房合同约定外的其他收费以及物业管理收费等房产纠纷，购房者可向相关物价行政管理部门投诉。对涉及虚假广告、合同欺诈等买卖纠纷，购房者可向工商行政管理部门投诉。
4、若协商调解不成，购房者可以通过诉讼、仲裁等司法程序依法解决。如果采用仲裁或诉讼手段，因涉及专业性很强的问题，最好聘请专业律师介入，以便更好地维护自身权益。不符合合同约定的房屋交付条件，造成交付延期开发商是否需要承担责任？- 王磊律师 - 110法律咨询网
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不符合合同约定的房屋交付条件，造成交付延期开发商是否需要承担责任？
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上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第3132号　　上诉人（原审原告）曹克旋。　　被上诉人（原审被告）上海绿庭房地产开发有限公司。　　上诉人曹克旋因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2009）松民一（民）初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　原审认定，日，曹克旋与上海绿庭房地产开发有限公司（以下简称绿庭公司）双方签订《上海市商品房预售合同》一份。合同第二条约定，曹克旋向绿庭公司购买位于上海市松江区九亭镇涞寅路658弄《绿庭尚城》19号21层2101室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为居住。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；绿庭公司对该房屋设定的抵押已注销；绿庭公司已按规定缴纳了物业维修基金；绿庭公司承诺在日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）|上海房产诉讼律师www.house64.com/，如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），曹克旋有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，绿庭公司定于日前将该房屋交付给曹克旋，除不可抗力外。合同第十二条约定，绿庭公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付曹克旋，应当向曹克旋支付违约金，违约金按曹克旋已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，曹克旋有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，绿庭公司应在交付之日前10天书面通知曹克旋办理交付该房屋的手续，曹克旋应在收到该通知之日起10天内，会同绿庭公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付钥匙。在验收交接时，绿庭公司应出示符合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，绿庭公司应向曹克旋提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时，绿庭公司应当根据曹克旋要求提供实测面积的有关资料。合同第二十四条约定，绿庭公司已选聘上海绿庭物业管理有限公司（以下简称绿庭物业）对该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》（见附件五）。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号信邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。补充条款第九条约定，曹克旋与绿庭公司双方或曹克旋一方在本合同所载之任何通信地址或住所地址有所变更，均需立即书面通知对方。绿庭公司向该任何合同载明或书面通知变更的地址发出书面通知，对曹克旋一方具有通知效力，如因地址变更未通知造成的任何损失均由曹克旋自行承担。第十二约定，双方同意，本合同及补充条款构成了双方之间对于该房屋买卖的所有约定，一经签署即替代了双方在本合同签署前就本合同下之房屋买卖所达成的所有口头及书面之协议(包括但不限于所作之任何宣传、广告、承诺等)，如此前的所有口头及书面协议与本合同及补充条款存在冲突或矛盾，以本合同及补充条款为准。　　合同对其他条款亦作出相应的约定。合同签订后，曹克旋向绿庭公司支付了购房款人民币703,460元。日，曹克旋向上海九视电器安装工程队支付了有线电视安装费500元。日，绿庭公司向曹克旋发出交房通知书，后又于日，向曹克旋发出催告书，通知曹克旋最迟于日到绿庭公司处办理房屋交付手续，曹克旋已于日接收房屋并支付了物业管理费366.30元。　　原审另查明，绿庭公司交付的房屋于日取得建设工程竣工验收备案证书，于同年10月30日取得上海市新建住宅交付使用许可证。绿庭公司于日缴纳了物业维修基金并于日取得了上海市房地产权证(即大产证)。　　原审又查明，绿庭物业的投资主体在日变更为上海绿庭房地产开发有限公司、上海绿庭集团有限公司，其中上海绿庭集团有限公司是该物业公司的控股股东。日，绿庭物业的股东与广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物业）签署了转让协议，将包括本案系争房屋所在小区在内的物业管理项目转让给了三原物业。绿庭物业的等级资质为叁级，现系争房屋的物业管理企业为三原物业，该公司的资质等级为壹级。　　在原审诉讼过程中，绿庭公司提供上海欣畅建筑幕墙工程有限公司、上海莱利建筑材料有限公司、上海新展装饰工程有限公司的承诺书，以证明绿庭公司使用了建筑安全玻璃；绿庭公司提供苏州市华丰管业制造厂、常熟市沙家浜管业有限公司的证明，证明绿庭公司于水表间使用水管系符合国家规定的钢塑复合管；绿庭公司日和南通申隆新型材料有限公司签订合同书，证明绿庭公司选用的外墙墙纸为“申隆玻纤墙布”；上海浦东建筑设计研究院有限公司的业务联系单上，作出说明：由于本工程住宅阳台经栏杆水平载荷由金属栏杆承担，玻璃栏板仅起围合作用。原审法院现场勘查，该房屋所在居民楼公共部位一楼以瓷砖为墙面，其余楼层系墙纸，一楼墙纸改瓷砖经多数业主同意，审理中，曹克旋也表示已改墙砖部分更适宜使用，不要求恢复；另，绿庭公司同意对阳台门以每扇2,000元的标准予以赔偿。　　曹克旋诉至法院，要求判令：1、判令绿庭公司支付延期交房的违约金3,025元；（自日暂计至日，每日违约金按已支付房价款703,460元的万分之一计算，违约金=43*703,460*0.元）；2、判令绿庭公司继续履行《商品房预售合同》及附件所规定的建筑质量、设备、保修等义务，并符合国家及地方强制性标准和行业标准|上海房产诉讼律师www.house64.com/；2.1判令绿庭公司将曹克旋房屋内所有应当使用建筑安全玻璃而未使用建筑安全玻璃的部位全部更换成建筑安全玻璃；2.2判令绿庭公司将曹克旋所在19单元21层水表间使用的镀锌水管更换为符合国家标准的水管；2.3判令绿庭公司将曹克旋所在19单元之入户大堂墙面、电梯厅墙面材料更换为百洁布；2.4判令绿庭公司将曹克旋房屋内阳台玻璃更换为钢化夹层玻璃；2.5判令绿庭公司赔偿曹克旋因虚假宣传—厨房移入北阳台但无法开通煤气造成的损失20,000元；2.6判令绿庭公司赔偿因阳台门与合同规定不符所造成的损失2,000元；2.7判令绿庭公司赔偿因主卧没有预留合理的空调外机位置造成的损失10,000元。3、判令绿庭公司对19单元21层消防管道、消防栓箱进行整改，减少体积、消除危险；4、判令绿庭公司赔偿曹克旋因电房辐射对曹克旋造成的损失5,000元；5、判令绿庭公司履行合同义务，将广州市三原物业管理有限公司上海第一分公司更换为上海绿庭物业管理有限公司，并返还物业费490元，由绿庭公司承担在物业变更之前所有物业费用；6、判令绿庭公司承担有线电视安装费500元。　　原审法院审理后于二○○九年八月十七日作出判决：一、上海绿庭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿曹克旋阳台门损失2,000元；二、驳回曹克旋的其余诉讼请求。如果上海绿庭房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向曹克旋支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,225元，由曹克旋负担人民币1,175元，上海绿庭房地产开发有限公司负担人民币50元。　　原审判决后，上诉人曹克旋不服，上诉于本院，诉称：被上诉人没有按约及时发出交房通知，而在其发出交房通知时并没有按约缴纳物业维修基金，且未取得新建住宅交付使用许可证，是不具备交付条件的。在办理房屋交接手续时，被上诉人亦未提供、出示缴纳物业维修基金凭证等符合房屋交付条件的证明文件，故由此造成的逾期交房的违约责任应由被上诉人承担；本案系争房屋存在多处质量问题，包括玻璃、水管、百洁布、空调外机、墙面等方面既不符合合同及附件的约定，也不符合国家强制性标准和行业标准。而原审中被上诉人提供的相关质量证明，并非由第三方权威机构作出，没有证明效力，故被上诉人应对上述问题予以更换、维修，并赔偿损失；被上诉人擅自单方面更换合同约定的物业公司，其行为构成违约，故要求更换物业公司；根据合同附件约定，被上诉人理应承担有线电视安装费。故请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人在原审中的诉讼请求。　　被上诉人绿庭公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的预售合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，对双方具有法律约束力。合同第十一条约定房屋的实物交付，其对应的逾期交房违约条款系合同第十二条，被上诉人已根据该合同约定于最后交付期限届满前十日发出了交房通知。而合同第十三条条款指向的系合同第十条约定的房屋的权利交付，故上诉人依据合同第十三条要求被上诉人承担逾期交房违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。上诉人提出系争房屋存在多处质量问题，要求被上诉人予以更换、维修，并赔偿损失。但上诉人并未对此提供相应证据予以证实，故上诉人的该项上诉请求，本院难以支持。上诉人提出的其他上诉理由，原审法院在查明事实的基础上，已充分阐述了对当事人的诉讼请求支持与否的理由和法律依据，本院经审核，并无不当。综上所述，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　二审案件受理费人民币1,175元，由上诉人曹克旋负担。　　本判决为终审判决。　　审　判　长　　方　方代理审判员　　顾　依代理审判员　　沈正义二○○九年十月二十三日书　记　员　　王　申&
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