买了那么多年的小区地下停车位产权属于谁？
买了那么多年的小区地下停车位产权属于谁？
小区停车位主要有4种：地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。“全国首例车库之争业主获胜”一消息在上个周末鼓动了有车业主们的希望，虽然随后很快被证实是2003年没有生效的一审判决，但关于小区地下车库归属热议持续发酵，“车位”到底该姓啥?记者采访了业主和业内人士，房管局、人防办等政府部门，了解到，停车位产权是个非常复杂的问题，目前，小区停车位主要有4种：地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。争议“你还在买车位吗?法院都判决了，居民应免费使用，开发商无权售卖”。从上周末开始，这样一则极具吸引力的消息在朋友圈疯传，消息称，南京鼓楼区法院一审判开发商将地下车库移交业委会，全体业主享有地下停车库的权益。随后，这则“振奋人心”的消息很快被证实是2003年没有生效的一审判决，再审判规划核准的车位中，85%是允许开发商出售的。业主们蒙圈了，心情各种坐“过山车”，连不少微信公众号也纷纷“精分”，各种信息相互“打架”。小区的停车位问题，曾被业内人士视为我国物业管理中最具有争议问题之一。一名律师告诉记者，其实，即便鼓楼法院的这个案子后来没有“反转”，业主也不必喜大普奔。因为我国并没有实施判例法，某一法院的判决，并不能形成具有法律效力的判定，可参考，但不能作为其它法院判案的法律依据。走访连日来，记者走访了郑州市区内的几家小区，了解到车位之争由来已久，目前，有钱的花比车还贵的钱买个车位已经不是稀罕事，奔走在小康路上的业主则选择将手头有限的钱先买成车，哪怕冒着被贴条的风险停在路边。但不少业主并不了解车位属性。“一手交钱，一手交车位。”市民张先生花了十几万在小区内购买了一个地下车位，车和车位算下来花了近40万。问及有没有相应的产权证、这个地下车位的属性是啥，张先生表示他不是特别清楚，没有任何部门出具的产权证，只有购买车位的发票。“车位也要靠‘抢’，哪怕是开发商营造的促销手段，但事实是，你若不买，车就是没法停。”“我买的是二手房，车位也是二手。”另一名业主告诉记者，车位的转让也比较简单，原主人拿着原始发票，两人到物业处签订转让协议即可。“现在的小区基本都是地下停车场，直接从入口处进去，没车位不让进停车场，也不能进小区。”一位在地产项目部工作多年的曹先生告诉记者，这样的停车位没有证件，但只要掏钱了就是业主专属的，不少小区都是这样的管理办法。说法小区车位到底该姓啥?其实不能一概而论，而是得看其是哪个“妈”生的。据了解，目前小区停车位有四种类型，即可以办理产权证的地下停车位;只有使用权的人防工程停车位;地面规划批准的车位;临时划定的路边车位。其中，办理产权证的地下停车位，是指在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位，这样的车位，产权属于开发商或者购买业主;小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。有律师认为，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。地上车位又分两种。河南博云天律师事务所律师冯俨祯告诉记者，《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下，规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。但是，上述规定并未明确，超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位，应归谁所有?按照一般理解及上述法律规定的应有之意，并不归全体业主共有，而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。追问1、小区地下车位，出现纠纷咋维权?据房管部门知情人介绍，郑州基本上没有给地下车位办过产权证。现在的新小区地下车位绝大多数没有办理产权证。他说，按照《物权法》及《郑州市房屋登记条例》的相关规定，属于非人防工程的地下车位，具体是以出售、附赠还是出租的方式，是开发商与购房业主的协商约定，行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题，开发商往往会根据自己的实际情况，采取只售不租的形式。很多时候业主会向房管部门举报、投诉，但是，因为开发商出售这种车位没有在房管部门备案，也没有通知房管部门，在监管上存在一定困难。2、地下车位若是人防工程，高价买的地下车位权益谁保障?郑州市民赵先生在郑州威尼斯水城三期居住，最近他想买小区地下车位。他最关心，这个小区地下车位是不是人防工程?能不能出售?高价买的地下车位权益谁保障?郑州市人民防空办公室有关负责人说，经查，这个小区防空地下室位于A1--A4、A9--A15、B1、B2楼下。“人防工程地下车库”归谁使用管理?依照《人民防空法》之规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”，可见业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。他说，当前的《人民防空法》以及《物权法》都没有明确人防工程的所有权归属，目前所有的人防工程均没有办理所有权。也就是说，人防工程的所有权到底是国家的，建设单位的，还是业主的，法律没有明确。所以，所谓“出售”实际上不是所有权交易，只是建设单位建立在原始取得基础上的租赁行为。据这位负责人介绍，在不破坏人民防空工程功能的前提下，国家鼓励开发利用为经济建设服务，但如何开发利用，法律并没有明确。建设单位作为物权原始取得人没有经过法定的物权登记做出“出售”的行为，符合民法“法无禁止即可为”的原则。郑州市人民防空办公室作为行政机关，在没有法律明确授权的情况下，无法干预这一市场行为。要想彻底解决这一乱象，还需要国家立法来明确人民防空工程的所有权归属。据悉，老百姓如果不确定自己楼下的地下车位是不是人防工程，可以和郑州市人防办联系查询。链接▼2015年今年5月初，仁恒公司通知江湾城三期业主，告知将在5月23日、24日销售江湾城三期地下车位，车位价格最低区间为25万元至40万元，要求业主必须在进场两分钟内完成车位选择，当天签订车位《认购协议》时付清全部车位款。张女士称，业主们对开发商的行为表示强烈反对，但5月23日当天，仁恒公司还是卖了95个车位，并拒绝向业主们公示出售信息。今年6月份，包括张女士在内的10名业主，向省物价局和南京市物价局分别进行了价格举报，认为仁恒公司高价卖车位牟取暴利。6月16日，省物价局向张女士回复称，开发企业的车库、车位销售价格实行市场调节价，消费者自愿选择是否购买。张女士对此非常不满，要求法院判令省物价局履行三项行政职责：测定并适时公布江湾城三期所属区域范围内地下停车位的市场平均价格、平均差价率、平均利润率及合理幅度;对仁恒公司正在销售的江湾城三期的地下停车位的成本进行调查;查处仁恒公司在江湾城三期地下停车位出售中的价格违法行为。附：第六章建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金(六)改建、重建建筑物及其附属设施(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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作者最新文章“小区车库判归业主”系误传 地下车位到底归谁？
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核心提示：近日，一则传闻在微信朋友圈传开，消息称南京鼓楼区法院近日审结了全国首例小区车库之争，某小区业主赢得了全部车位的所有权。该消息被多次转发，一些微信转发次数已达“10万＋”。
近日，一则传闻在微信朋友圈传开，消息称南京鼓楼区法院近日审结了全国首例小区车库之争，某小区业主赢得了全部车位的所有权。该消息被多次转发，一些微信转发次数已达“10万＋”。然而，“@南京市鼓楼区法院”已于日前辟谣，所谓“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”只是并未生效的一审判决，该案应以生效判决为准。一审后，星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。2014年9月，鼓楼法院经审理，作出重审判决：一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决已生效。那么，车库所有权到底归谁鼓楼法院解释，随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》出台后，根据第七十四的规定——建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。车库所有权一般有三种情况规划车位的权属问题，由开发商和业主通过合同来确定。例如，业主从开发商手中购买的产权车位为业主私有车位而出租停车位的产权属开发商。另外一种情况是开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车，按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，产生的收益由业主和物业双方协商分配。还有一种车位你得知道停车位的归属除了业主私人所有、全体业主共有、开发商所有之外，还有一种是人防车位。地下车库为人防工程，则开发商无权出售关于小区地下车库，有一种意见：小区地下车库是人防工程，产权不是开发商的，产权归各级人民政府的人民防空办公室所有，因此开发商无权出售地下车库的车位。这种说法是真的吗？记者曾联系天津市人民政府人民防空办公室，了解本市对地下车库的权属是如何规定的。人防办的同志告诉记者：“首先要明确什么是‘人防工程’。根据《中华人民共和国人民防空法》第三章第十八条的规定：‘人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。’目前本市居民小区内的地下室主要包括防空地下室和普通地下室。其中防空地下室是人防办依照国家有关规定，经审核批准修建的战时可用于防空的地下室，平时可停放车辆。人防办对人防工程的维护管理实行监督检查。”不同的建筑需要修建的人防地下室面积不同，对此《天津市实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十六条有明确规定。也就是说，开发商按规定修建了符合要求的人防工程后，再修建的地下室，可以作为普通地下室。小区内地下车库到底是不是人防工程，可以到办理修建人防工程审核业务的窗口查询。但某些人防工程可能由于涉密，无法查询。人防工程只能“卖”使用权“由于在《中华人民共和国人民防空法》中明确规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时投资者可以进行有偿出租和转让。”也就是说小区的地下车库即便属于人防工程，开发商可以使用，但应承担维护管理责任。人防办的同志表示：“由于《中华人民共和国人民防空法》只是规定了人防工程投资者享有使用、管理、收益权，没有涉及人防工程权属问题。人防工程属于国防和社会公益性项目，本市在实际工作中，坚持谁投资、谁使用、谁维护、谁管理，积极探索人防工程产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为本市经济建设服务。人防工程权属问题留待国家出台相关法律法规解决。”他进一步解释：“所谓‘卖车位’只是大家习惯的说法，目前情况下，人防工程的投资者对它的出租、转让等行为都仅限于使用权，与产权相分离。如果小区的地下车库是人防工程，‘卖’的只是使用权。”同时他强调：“人防工程战时必须服从统一调配使用，平时投资者可以有偿出租、转让，但不得影响工程的防护功能和战时使用。人防工程使用前应到人防办办理平时使用备案手续。”使用权“买卖”不得超20年花了十多万元，很可能得到的只是地下车库内车位的使用权。“十几万买50年的使用权，就算20万，一个月还不到400元，挺划算的。”部分买了车位的业主这样安慰自己。且不说有的小区还会向购买了地下车库车位的业主每月再收取一定金额的管理费，更重要的是现在通行的车位50年“产权”（注：实为使用权），没有法律保障。由于目前本市没有明确规定人防工程的权属，开发商仅可对作为人防工程的地下车库行使使用权，所谓“卖”给业主的车位，也是没有产权的，仅仅是一种使用权的租赁。根据《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”如果业主付钱给开发商后，签定了拥有50年“产权”的买卖合同，很可能是签定了一份一个地下车库车位使用权的50年租赁合同，那后30年的权利无法得到法律保障。
来源：天津日报编辑：杨飞婷微信扫一扫关注
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小区的地下车位没有产权，属于人防车位，开发商能不能出售，哪个部门管他们违规销售
小区的地下车位没有产权，属于人防车位，开发商能不能出售，哪个部门管他们违规销售
滨海新区发表时间： 17:03
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小区一次性长租人防车位引纠纷 产权到底属于谁
昨日，在市纠风办主办、武汉电视台承办的全媒体监督特别节目《现在督办》聚焦“人防工程如何安而不忘危”直播现场，针对短片曝光的人防工程车位产权不明晰问题，市民防办、专家、律师呼吁应尽快对人防工程产权立法。人防车位以租代售暗藏风险短片显示，不少新购房市民向《现在督办》节目督办员反映，小区所有车位一次性出售使用权，不会按月租赁，有意认购的业主需要一次性缴纳10多万获得车位70年的使用权限，“地下车位属人防工程，没有产权，花10多万，70年后被收回是白花了钱。”汉口某高端楼盘二期售楼部一名工作人员说，可和业主签订地下车位长期使用委托协议，40年的使用权，“后期可加1万元手续费，办理产权，使用年限就达到了70年”。 在汉阳大江兴港龙城销售中心咨询，一名工作人员介绍，和业主是签订地下车位长期使用委托协议，每个车位70年使用价格为8万元左右，目前不能办理产权。短片还显示，最近，家住汉阳碧水晴天小区的居民收到短信：询问是否购买已租用的地下人防车位，需一次性付清10余万元；如果不买，车位将卖给其他业主。小区物业与业主们就车位问题僵持不下，地下车库被倒了沙土，业主无法停车。督办员来到该小区物业办公室询问情况，该物业的工作人员均拒绝回答此事。律师：车位最长只能租20年在节目直播现场，市民防办主任陈伟说，根据相关法律法规，人防工程的维护管理由建设单位负责，已开发利用的，由使用单位负责，实行谁建设、谁管理，谁使用、谁管理的原则。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。陈伟说，人防工程的产权究竟属于谁，法律上没有明确界定。国家人防办和相应机构正在研究人防车位的产权问题。对如何租用人防工程车位，近期，民防部门将和相关部门配套研究，两年内推出相关政策。市民防办 “智慧民防”微信公众平台将6月份正式上线，市民可通过该平台了解附近人防工程的数量、位置、规模等信息，也可通过该平台反映和投诉违法违规使用人防工程问题。湖北得伟君尚律师事务所律师周迪在现场点评说，人防车位以租代售存在风险。依照合同法，租赁期限不能超过20年，超过部分是无效的。在租赁的这20年，出现开发商变更等因素，业主的权利不能得到保障。期待能尽快完善人防工程车位产权的立法。(长江网-长江日报)今日推荐：成都城市总体规划获批并规定：到2020年成都，中心城区常住人口不超过620万！未来成都可能要控制外来人口落户了，所以想要落户成都的乖乖些要赶紧看过来！“成都落户最全攻略”扫描下面二维码或添加房帮帮微信号（cdfbb028）后，回复下面数字，即可查看各种落户方式。1、回复：166 查看“购房入户+投靠入户+人才引进入户攻略”2、回复：167 查看“投资入户+学历入户+集体户口落户攻略”3、回复：161 查看“居住证办理+居住证落户攻略”4、回复：205 查看“买房落户办理条件+流程”
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