【物流地产】物流园区：如何创造有吸引力的投资运营环节
为了真正达到物流园区开发建设的预期目标，避免出现建起后无人进驻、有场无市的现象而造成资源浪费，就必须优化物流园区的运营管理模式来吸引广大的物流企业或企业物流入驻园区。本文从企业化运营管理的角度对物流园区的运营管理提出了一个模式，从而为物流园区创造了一个极具吸引力的投资和运营环境。物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已得到快速发展。我国从20世纪90年代起兴起了物流园区建设热潮，随着传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。因而，探讨物流园区有效的运营管理模式，具有很强的现实意义。物流园区运营管理的基本模式（一）行政化运营管理模式行政化运营管理模式是指物流园区的运营管理由政府设立的专门的公益组织来进行，这个专门的公益组织是由政府派驻的专员组成，包括地产、税务、商检、行政等各方面人员。这种模式适用于完全由政府投资建设物流园区的情况。前几年比较盛行的经济开发区大部分就是采用这种行政化运营管理模式，经济开发区管委会属于政府机构，管委会主要负责人都是政府任命。但是行政化运营管理由于过多行政参与而缺乏灵活性，无法充分调动市场。（二）政企联合运营管理模式政企联合运营管理模式适用于由政府和企业共同投资建设物流园区的情况，可以有政府和企业按照投资比例成立一个股份制公司来共同负责园区建成后的运营管理。主体企业引导模式就可采用这种运营管理模式，充分发挥政府宏观调控作用的前提下，又不失企业自主经营的灵活性。（三）企业化运营管理模式在工业地产商完成物流园区的土地购买、基础设施及配套设施建设之后，如何招商引资，如何为入驻企业提供完善的服务就是当务之急了。企业化的运营管理模式是一种非常有效的工具。即由专门的物流园区运营管理公司来负责园区建成后的招商引资、物业管理、信息服务等。这就要求这样的公司在技术和理念上都是现代领先水平。企业化运营管理模式的经营理念就是：以市场为导向，以客户需求为中心，提供灵活多样、低成本的综合物流服务。所以企业化运营管理模式将是实现物流园区高效运作的最佳选择。本文就对这种模式进行更具体的探讨。物流园区企业化运营管理的具体实施（一） 物流园区企业化运营管理的内涵物流园区使各种不同类型的物流企业在空间上集中布局，有利于实现规模化、专业化，那么如何发挥整体优势和互补优势，组建物流联合企业和建立物流企业间的战略联盟，发挥互联网优势，及时掌握全球物流动态信息，构造起全球一体化的物流网络呢？物流园区运营管理公司就能解决这样一个难题——物流园区的企业化运营管理的运作模式。企业化运营管理的运作模式即以物流园区运营管理公司为载体，对整个物流园区进行企业式的全程的物流管理，以实现物流园区的物流作业与市场需求的零距离和物流作业本身的最大化效率。达到园区内不同类型企业共赢的目的。（二）园区运营管理公司：企业化运营管理的有效载体物流园区运营管理公司是物流园区的“司令部”，公司通过对园区内各个物流企业及外部的相关信息进行整合配置，为入驻的企业提供高效的增值服务。其资源配置模式大致是：“物流信息技术平台＋市场需求设计中心＋公共物流信息平台”。1.以信息技术为核心，提高物流装备的现代化水平。通过条形码、无线终端GPS、INTERNET等通信设备对配送的货物进行跟踪查询，通过立体仓储和自动控制实现库存环节的自动化，通过POS销售情报系统对需求链进行分析，使整个物流装备信息化、自动化、智能化、集成化，形成现代物流发展的新格局。2.主动发现、创新、整合市场需求的设计能力。了解市场的终端和供应链的始端，通过整合供应链上的相关企业如生产企业、运输企业、配送企业、仓储和加工包装企业以及消费者，能够为供应链上的企业提供最佳的管理咨询服务，实现供应链最佳流程。以客户需求为中心提供量体裁衣般的、灵活的综合服务，以降低社会运营的总成本，最终让消费者成为最终收益者并得到满足为目标，让供应链上的所有企业实现一种共赢的局面。3.功能完备的管理信息系统。管理信息系统的功能完备，是进行物流园区全程管理的最有利的工具。它是实现企业自身的信息交流、发布、业务交易、决策支持等信息化管理的公共物流信息平台。它也是物流园区的物流作业与市场需求实现零距离的最重要因素。（三）园区管理信息系统：企业化运营管理的重要手段由于物流园区运营管理公司的运营是以信息资源共享为服务内容，以实现物流资源的有效整合为目的，决定了他不同于传统企业信息化管理。本文就从物流园区运营管理公司的基本业务模式来探讨以管理信息系统为支撑的信息化管理模式。1.物流园区运营管理公司的管理信息系统功能需求分析。物流园区运营管理公司作为整个物流园区的“脑库”和“司令部”，一般有如下的一些功能需求：公共服务功能。建立物流园区与其他一些服务机构的联系，实现信息交流、信息共享；基础信息服务功能。提供关于物流方面的各种基础信息；电子商务功能。实现物流服务撮合和交易，扩展物流交易范围，提高交易效率；物流作业管理功能。是整个园区业务操作的核心部分，为物流企业的业务作业提供各种服务，实现园区物流企业之间的协调和自动化管理；数据管理功能。市场和企业信息的采集、整理、分析，行业间数据的交换，数据分析等；其他功能。如用户管理、系统的安全维护、系统的运行监管等。2.物流园区运营管理公司的管理信息系统的功能模块。根据对物流园区运营管理公司管理信息系统功能的需求分析，系统的功能模块主要包括以下部分：办公系统；基础信息系统；电子商务系统；物流作业系统；数据处理系统；综合管理系统。办公系统。办公系统主要包括：政府公共部门关联的电子政务系统，企业内部管理系统等内容。例如：入园申请与审批；企业信息发布；项目资源；人才资源；呼叫中心；社区管理。基础信息系统。基础信息服务主要包括：信息查询类服务、货运业务类服务、船期查询、全球海运价查询、拖车费用查询、港口费用查询、在线询价、海运货物跟踪、世界港口查询、公路信息、公路里程查询、干线公路查询、区号邮编查询、车牌照号查询等。电子商务系统。电子商务的交易处理过程简单描述如下：终端或自助设备的交易请求上送→加解密→预处理→加解密→送往主机→处理结果返回加解密→处理结果返回终端或自助设备。包括运力资源管理、货源管理、委托管理、货物跟踪、仓储管理等内容。物流作业系统。物流作业系统是物流管理信息系统业务操作的核心所在，它提供了现代物流业务的全面功能，包括：仓储管理系统（WMS），运输管理系统（TMS），配送管理系统（DMS），报关报检管理系统（PMS），货运代理管理系统（CAM）和结算管理系统（SMS）。数据处理系统。数据处理系统提供系统数据级的技术支持，包括：决策支持信息系统（DSS），EDI数据交换系统（DES），综合数据管理系统（IDS）等。综合管理系统。综合管理系统提供对整个信息管理平台的综合信息管理的技术支持，是整个系统运行的不可缺少的一个重要组成部分。它主要包括用户管理、安全管理等功能。通过以上分析可以看出，物流园区运营管理公司在物流园区的运作中是一个有着综合性服务功能的中介组织，但又不同于一般的中介公司，他有自身的专业性特征。物流园区运营管理公司作为物流园区企业化运营管理模式的一个载体，实现了物流园区运营管理公司的信息化管理，也就实现了物流园区的信息化运作。因此，应当把不断完善物流园区运营管理公司的管理信息系统作为一项长期的重点工作。物流园区企业化运营管理的意义（一） 有利于实现物流作业效率最大化物流园区“信息化、自动化、智能化、集成化”的物流信息技术是实现物流作业高效率的基础条件，而物留园区运营管理公司功能完备的管理信息系统对实现物流作业效率最大化起着决定性作用。通过管理信息系统这个平台，使整个物流园区的物流企业形成一种战略联盟，可以创造集群化效应。（二） 有利于实现物流信息流通双向化物流园区运营管理公司功能完备的管理信息系统是对供应链的有效整合，其中的办公系统、基础信息系统、电子商务系统等子系统都是加强双向信息流通的有效工具，实现物流园区内企业之间、企业与市场之间及各个物流园区之间信息的畅通无阻的双向流通。双向的信息流通有利于正确及时地把握市场需求的变化，作出最优的决策。（三）有利于实现物流成本最小化物流园区运营管理公司不同于一般的工业园区或科技园区里的物业管理公司，也不同于提供一般信息咨询或服务的中介公司，它不但提供公共服务、基础信息服务等一般性的服务，它还具有主动发现、创新、整合市场需求的设计能力，能够及时的把握市场需求，第一时间作出物流作业方案，从而更加有效的整合物流资源，避免造成不必要的资源浪费，降低物流成本。（四）有利于实现物流园区运营管理的灵活多样化企业化运营管理模式较行政化运营管理模式的一个最大的优点就是它的灵活性。因为企业化运营管理模式的经营理念就是以市场为导向，以客户需求为中心，提供灵活多样、低成本的综合物流服务，所以采用企业化运营管理模式，可以为物流园区和园区物流企业提供广阔的空间。（五）有利于实现物流园区持续发展长远化物流园区是不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，不同的物流企业在规模上或运作上都有不同，于是出现有的公司业务繁忙，而有的却经营惨淡。出现这种“两极分化”是不利于物流园区的持续发展的，也就无法达到物流园区进行物流资源整合的初衷。而物流园区运营管理公司的信息化全程管理就能够尽量缩小这种不平衡发展的程度。通过及时分析市场需求，设计出最优的物流作业方案，充分发挥不同规模企业的作用，从而实现园区内所有企业的共赢，也就实现了物流园区长期的繁荣发展。总而言之，物流园区是一种发展模式，是一个空间的概念，是一个高标准的物流节点。目前我国物流业的发展仍处于起步阶段，非常需要采用物流园区这种形式来对现有物流资源和物流企业进行整合。另外，来自区域经济发展的需要，改善城市环境的需要以及经济一体化潮流面临的机遇和挑战也都成为了发展物流园区的必然因素。然而，要建却不能盲建，必须以市场需求为导向，结合当地的经济条件，选择最恰当的运作模式，采用最恰当的信息技术来开发和建设我国的物流园区。采用物流园区企业化运营管理模式，打造一个信息化、智能化、专业化的物流园区运营管理公司，是实现物流园区信息化的一个捷径，而且有利于整合物流园区的信息技术资源，并形成信息的全程流通，对实现物流园区的快速、高效运作将有积极的推动作用。*文章为作者独立观点，不代表立场本文由发表，并经网络部编辑。转载此文章须经作者同意，并请附上出处及本页链接。
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按字母分类 ：邮政物流何以高效运作
邮政物流何以高效运作
　　现代第三方物流，作为一个独立的新兴产业，被誉为企业发展的“加速器”，２１世纪的“黄金产业”，在我国尚处起步阶段，市场潜力巨大，发展前景被普遍看好，市场竞争相当激烈。传统的运输企业、储运企业以及一些有实力的大型生产企业，甚至有些私营运输企业，纷纷采取行动，以不同的形式参与物流市场的竞争。作为拥有庞大的实物递送网的邮政企业，理所当然要以战斗的姿态介入物流市场。笔者就如何加快邮政物流发展，谈谈自己的认识和思考。
　　一、 抓住发展邮政物流的绝佳机遇
　　据国务院发展研究中心市场经济研究所《中国物流产业发展前景及产业政策研究》联合课题组的调查显示：在我国工商业的原材料和产品的物流活动中，由供求双方企业自备运输工具，自我服务的占到８３％左右，由供求双方以外的第三方物流企业承担的仅占１７％左右，而国外独立于商品供给方和需求方之外的第三方物流在市场中的比重，日本为８０％，美国为５７％。我国工商企业这种以自我服务为主的物流体系，使企业自有运输工具的空载率高达４０％，每年造成损失高达１００亿元，使得企业成本远远高于发达国家。因此尽快改变以企业自我服务为主的物流生产方式，发展第三方物流，有利于企业精干主业，减少库存，降低用于流动的固定资产投资，从而削减成本，达到提高企业核心竞争力的目的。
　　由此可见，当前邮政发展第三方物流，不仅是落实江总书记“三个代表”思想的客观要求，又是物流市场的迫切呼唤，符合国民经济的发展方向和要求。
　　二、 改造、改进、提高邮政实物运递网的功能刻不容缓
　　第三方物流市场潜在需求很旺，开发潜力巨大，竞争对手也刚刚步入，尚未控制市场。企业凭借邮政网络经济的特点和实物传递、物流信息、金融结算三网合一的优势，有可能在市场中先行一步。
　　不过，目前的实物运递网是在计划经济基础上发展起来的，存在一些缺陷：一是网络结构单一，运输手段依赖性较大；二是实物（邮件）传递在时限上只有发运顺序不同，而在传递时限上区分不明显；三是网络局限于运输和投递，只涉及物流的最后一环，在物流优势中更多地体现在为用户提供服务以及ＢｔｏＣ物流服务上，ＢｔｏＢ物流服务上优势尚不明显，各局之间尚未建立结算体系，缺少规模运作的合作，不能充分发挥邮政优势，利润较少。
　　一般来说，现代物流应具有仓储、配载、包装、加工、配送、运输、信息服务、报关、金融、保险等功能，而目前邮政物流网还局限于运输、配送两个环节，因此必须改造和提升。
　　１．在实施邮政普遍服务的同时，重点构建新型的区域性快速运递网，完善改进现有水陆空邮路，重点建设邮政公路快速网，大力发展邮政集装箱运输，尽量减少对铁路运输的依赖。&
　　２．在现有综合计算机网的基础上，开发应用软件，加快建设物流信息处理平台。现代化的物流信息平台，是现代物流体系的灵魂。只有邮政信息平台建好了，才能实现物流配送的高效运作，实现电子商务履约服务的准确、及时、方便、快捷。
　　３．借鉴国外成功物流公司的先进理念，结合中国现代物流需求特点，大力推动邮政物流运作机制和生产作业组织方式的改革。要发挥邮政全网优势，组建中国邮政物流企业集团，建立华北、华东、东北、西南、西北、华南六大邮政物流区域公司，并且与中外物流企业联网接轨，发展多式联运。
　　４．当前要加快经济发达地区的区域物流仓储基地的建设，完善仓储配送设施和区内综合运输网络，抢占区域物流市场份额，同时避免盲目投资新上仓储土建项目。
　　三、 邮政物流的定位及其切入点
　　根据苏州邮政这几年的实践证明，邮政物流在为发达地区工商企业区域性的ＢｔｏＢ服务市场上，颇具吸引力和竞争力。发达地区的中心城市在社会经济发展中，起着地区经济的带动和辐射作用，工商业的信息流、资金流、实物流很频繁，并且相对稳定，有利于物流企业组织生产。因此ＢｔｏＢ物流业务市场相当大，可作为区域邮政物流的市场定位。但是目前邮政第三方物流知名度不高，很少有主动上门的客户，因此必须加大宣传，让社会了解邮政物流。
　　现阶段邮政物流的最大优势集中在为个人用户提供服务以及ＢｔｏＣ物流服务上。但是深度投递所需人力、物力成本高，因此在邮政物流起步阶段，ＢｔｏＣ难以达到赢利目的。为此应以原信报投递网兼做ＢｔｏＣ服务为宜，并以此为切入点，借ＢｔｏＣ上门服务之际，积极宣传邮政ＢｔｏＢ物流业务，通过搞好ＢｔｏＣ服务来拓展ＢｔｏＢ服务市场。另外，区域内ＢｔｏＢ物流运输距离短，又可利用邮车的富余运量，利润相对丰厚，因此若瞄准区域ＢｔｏＢ物流目标市场，积极展开营销，可以在较短时间内扩大市场份额。
　　在ＢｔｏＢ、ＢｔｏＣ区域物流市场上，邮政物流可以提供电子履约服务、订单履约服务、仓储服务，还可提供物流市场需求信息服务，提供区内物美价廉、质优快捷的物流配送服务。因此应在大力发展区域内ＢｔｏＢ业务同时，本着“统筹规划、区别对待、循序渐进”的原则稳妥推进和拓展ＢｔｏＣ市场，再进一步将各区域邮政物流市场无缝连接，向全省全国推进，开展多式联运。这样邮政企业必将能在现代物流市场争得应有的地位，立于不败之地。
　　（本文作者为苏州市邮政局局长）