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来源：广西壮族自治区人民政府
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各市（地）、县人民政府（行署），区直各委、办、厅、局： 自治区人民政府同意自治区国土资源厅《关于加快城镇住房用地登记发证工作的意见》，现转发给你们，请认真执行。 广西壮族自治区人民政府 二00二年九月二十六日 自治区人民政府： 根据国土资源部2002年的统一部
各市（地）、县人民政府（行署），区直各委、办、厅、局：
　　自治区人民政府同意自治区国土资源厅《关于加快城镇住房用地登记发证工作的意见》，现转发给你们，请认真。
　　广西壮族自治区人民政府二00二年九月二十六日
自治区人民政府：
　　根据国土资源部2002年的统一部署，全国各地力争用一年的时间基本完成城镇住房用地（即城镇中使用国有的住房用地）登记发证工作。但是，由于种种原因，目前我区城镇住房用地登记发证工作滞后，发证率不到10％。为促进我区房地产市场健康发展，推进城镇住房制度改革，加快我区城镇住房用地登记发证工作步伐，特提出如下意见：
　　一、充分提高对城镇住房用地登记发证工作重要性的认识《中华人民共和国》第十一条规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行和房屋登记发证制度”。经国土资源部会签，由建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年建设部令第69号）第六条规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交……土地使用权证书”等材料。由此可见，进行城镇住房用地登记发证工作，是国家法律、法规规定所要求的，尽快完成城镇住房用地登记，是依法保护房屋、土地权利人合法权益，保证房地产交易安全，维护土地市场秩序，促进社会稳定的重要措施和手段。由于城镇住房用地登记发证涉及千家万户，关系到广大人民群众的切身利益，因此，我区各地、各有关部门要站在落实“三个代表”重要思想的高度，按照城镇土地登记全覆盖和实现城镇职能全面到位的要求，扎扎实实开展工作，确保按质按量如期完成任务。
　　二、切实采取有效措施，加快城镇住房用地登记工作（一）加强领导。各级人民政府要加强对城镇住房用地登记发证工作的领导，由国土资源部门负责登记发证日常工作，各有关部门予以支持和配合。各地要根据有关法律、法规规定和本地区的实际情况，制定工作方案，认真组织实施。为保证已购城镇住房能依法、顺利地上市交易，凡未完成城镇住房用地登记发证的县（市），要集中人力、物力，限期于日前完成。
　　（二）做好宣传，抓好试点。各地要加大宣传力度，采取多种形式广泛宣传城镇住房用地登记发证工作的重要意义，使广大群众和土地权利人充分认识到土地登记的法律地位和作用，了解这次城镇住房用地登记发证的内容、方法和要求，树立依法用地、凭证用地的意识，依法保护自己的合法权益，积极配合城镇住房用地登记发证工作。
　　城镇住房用地登记发证工作政策性强，涉及面广，工作量大。各地应先抓好试点，统一要求、统一做法，然后向面上铺开。要组织工作人员进行专门业务培训，边学习，边试点，使工作人员掌握城镇住房用地登记发证及有关土地登记的法律、法规、政策，确保城镇住房用地登记发证工作的质量。
　　（三）建立奖惩制度，加强检查督促。加快城镇住房用地登记发证，必须建立奖惩制度，加强检查督促。
　　1.建立岗位责任制，落实专人负责。各地要将城镇住房用地登记发证列为2002年至2003年上半年土地管理的一项重点工作，明确各个阶段的任务、目标、时间和质量要求，分工合作，积极主动服务。
　　2.建立定期通报和信息交流制度。各县（市）国土资源部门在每月月底定期向地、市国土资源部门汇报工作进度，地、市国土资源部门也要向自治区国土资源厅汇报工作进度。自治区将定期通报工作进展情况，并根据工作进度及时协调处理有关问题，切实保证我区城镇住房用地登记发证的顺利进行。
　　3.建立检查验收制度。各地要将城镇住房用地登记发证工作作为国土资源部门年终考核的一个重要指标，加强对城镇住房用地登记发证工作的检查指导，发现问题，及时解决。城镇住房用地登记发证工作结束后，各县（市）要自查自检，地、市要对县（市）进行全面验收，自治区要对各地、市进行抽查。对完成任务和质量较好的单位、个人给予表彰，对完成任务较差的单位和个人给予通报批评。具体检查验收办法由自治区国土资源厅另行制定。
　　（四）搞好协作。城镇住房用地登记发证工作是国土资源部门的重要职责，与房产管理等有关部门密切相关。有关部门要按照法律、法规的规定，履行职责，配合国土资源部门搞好城镇住房用地登记发证工作。城镇住房上市，必须按照1999年建设部令第69号规定的要求，提交《国有土地使用证》等有关材料。房地产转让、变更、出租、必须按照有关法律、法规的要求，办理土地和房产登记。在实际工作中，国土资源部门应与房产管理部门进行沟通和协调，通力合作，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，搞好住房用地登记和房产登记的衔接。
　　（五）加强对住房用地登记收费的管理。为确保城镇住房用地登记发证所需的财力、物力，各地、市要按现行财政分级负责的原则，将城镇住房用地登记发证工作经费列入本级年度财政预算，从相关土地收益中列支。涉及城镇住房用地登记发证的行政事业性收费，要严格按照国家和自治区有关规定执行。
　　（六）简化发证手续，依法从快办理。各地要正确处理登记工作中的质量与速度的关系，在明确住房用地登记办理程序的基础上，简化登记手续，提高办事效率，加快办证速度。
　　1.售房单位已办理土地登记的，要充分利用城镇地籍调查和土地登记的图件坐标等成果资料，直接确定宗地（共用宗地）的界址点进行分割、量算面积，并办理变更登记。
　　售房单位未开展土地登记的，只要权属无争议、界址清楚、形状规则、面积准确的，可简化地籍调查外业工作程序，先合理确定房改用地范围，给购房者个人分摊并登记发证，再补办原产权单位剩余立地使用权登记手续。
　　2.售房单位成批成标向职工出售公房的，其分户用地面积的丈量、计算和表格的填写、收交、审查以及证书的发证可由售房单位统一组织办理。统一办理时，要以政府房改办和房管部门出售公房审批及住房过户、产权转移手续等资料为依据，其建筑面积必须与房屋所有权证确权面积一致。
　　3.简化表格填报。成批出售时，土地申请书。审批表按共用宗只填写一份，表中土地使用者名称可用附表形式列出共用宗地的所有土地使用者名称。并应对每个购房户注明房改价格类型、居住栋号、单元、层数、立位、建筑面积、土地分摊面积等。初审意见栏要详细表述原单位土地使用权来源、初始土地登记情况及房改政策依据和审批情况、已售公房共用宗土地面积及原产权单位出售公房后剩余土地使用权面积。售房单位要对表中所填数据、文字进行审查，并签署意见，承担责任。
　　三、有关问题处理规定（一）申请办理土地登记时应提交下列资料：
　　1.土地登记申请书；
　　2.土地权属证明（售房单位已办理土地登记的，提供《国有土地使用证》；未办理土地登记的，提交国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让呈报表和国有土地使用权出让批准通知书；属行政划拨土地使用权的，须提交国家建设征拨用地呈报表、建设用地批准通知书和建设用地审批红线图；属合作建房的，还须提交联建分成协议书等）；
　　3.房改办同意出售公有住房（含集资建房、经济适用住房）的批复文件；
　　4.购房者的《房屋所有权证》；
　　5.房屋产权分成清单；
　　6.房屋产权分布立体示意图；
　　7.房屋所有权人身份证及户籍证明；
　　8.其他有关资料。
　　（二）城镇住房用地宗地面积的确定。
　　城镇住房用地范围和购房者用地面积的确定采取先分割后分栋再分摊的办法进行。对房屋间距、层数、平面布局基本一致的住宅区，也可分割后联片分摊。
　　1.综合用地的分割。如单位住宅区用地与办公等其他用地混在同一宗地时，应进行分割，将住宅区用地单独划出。
　　2.宗地、共用宗地的设立。土地登记以宗地为基本单元，无论平房或楼房，凡能划分出每个购房者各自使用土地界线的应单独划宗。不能为购房者个人单独划宗的，则以整栋房屋用地或联片房屋用地划为共用宗地。
　　3.共用宗地范围的确定。共用宗地用地范围无论是以栋划宗，还是联片划宗，其共用宗的用地面积，一般按建筑占地面积确定。具体办法由各地、市根据实际情况制定。
　　4.购房者个人土地使用权面积。购房个人使用的土地面积由分摊面积和独立使用面积两部分组成，没有独自使用土地面积的只包括分摊面积。购房者个人分摊面积计算：
　　购房者个人分摊面积＝购房户建筑面积与总建筑面积之比乘共用宗地面积。即：分摊面积＝共用宗地面积×购房户建筑面积／总建筑面积。
　　一楼院落及独立于住宅外的分户、车库等辅助房屋用地为独立使用的，以实际使用面积为准。仓储、车库为架空层或高度小于2.2米的地下室、半地下室的，可不参与面积分摊。
　　不参加房改的独立于住宅外的分户仓储、车库等辅助房屋用地和公用性建筑所占土地，不参加面积分摊。
　　（三）土地使用权确定原则。
　　1.凡是职工按房改政策规定购买，且领有房屋所有权证的，土地使用权均要确定给个人。
　　2.职工购买公有住房时，可暂不交，购房人取得的土地使用权类型与房屋产权单位原土地使用权类型一致，即原房屋产权单位是以出让等有偿方式取得土地使用权的，其购房者土地使用权类型即为出让等有偿形式；原房屋产权单位是划拨方式取得土地使用权的，其购房者土地使用权类型为划拨。土地使用权类型应在土地登记审批及土地证书中明确界定。
　　3.职工按房改政策所购公有住房上市交易时，土地使用权则需按以下原则处理：
　　（1）原土地为划拨土地使用权，由新购房者缴纳出让金，若原购房者按商品房价购买的，出让金应由原产权单位缴纳，交易后的土地转为出让土地使用权，按出让土地使用权办理土地登记。
　　（2）原土地为出让的，按出让土地使用权办理土地登记。
　　（四）已购公有住房上市交易中土地出让金的征收。
　　1.已购公有住房土地属行政划拨的，上市交易时，新购房者应按规定补办出让手续，缴纳土地出让金；属出让土地使用权的，上市交易时，新购房者应按有关规定缴纳相当于土地出让金的价款（原购房职工以商品价购买的，不缴纳）。
　　2.标准：出让金和相当于出让金价款的缴纳标准按住房所在地标定地价的10％缴纳。
　　（五）办理城镇住房出售、上市中的土地登记发证。
　　1.城镇住房出售后，原售房单位和购房个人均应到县级以上国土资源部门办理土地登记，领取土地使用权证书。对原产权单位土地登记发证要严格按照原国家土地管理局印发的《土地登记规则》（［1995］国土［法］字第184号）、《城镇地籍调查规程》（TD1001-93）的要求办理。对购房者个人的土地登记应当简化手续。
　　2.城镇住房出售后原产权单位的土地变更登记接以下原则办理：
　　（1）原产权单位用地为综合用地，在为分割出的宗地上的购房人办理土地登记、发证工作的同时，及时为原产权单位办理变更土地登记，换发新的土地使用证，此时该单位发证面积应扣除分割出去的房改用地。
　　（2）原产权单位的房改用地为独立宗地的，在为购房人办完土地登记、发证后，且所有购房人的土地面积之和等于宗地面积的，原单位土地证书应由原登记机关收回、注销。
　　（3）若房改房宗地上的房屋未完全售出，原产权单位还有房屋的，应按同一方法为每个购房者和原产权单位分摊上地面积并办理土地登记。
　　3.城镇住房上市出售时，应当按照本通知的技术规定程序提交有关材料，并由受让方向县级以上国土资源部门申请土地变更登记，领取土地使用权证书。
　　（六）本通知下发后，尚未办理土地使用权登记手续、领取土地使用权证书的城镇住房用地，应尽快办理登记手续，领取《国有土地使用证》。不按规定办理登记手续的，其权益不受法律保护，因此而引起的土地权属或土地收益纠纷，国土资源部门不予以受理。自日起，凡没有办理住房用地登记，领取《国有土地使用证》的，其住房不得上市交易。如因特殊情况上市的，必须在上市前及时补办土地登记，否则国土资源部门不予办理土地变更登记，并根据《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发［1997］11号）规定，按非法转让论处。
　　以上意见如无不妥，请求自治区人民政府批转各地、各部门贯彻执行。
　　广西壮族自治区国土资源厅二00二年八月十五日
A您好，这应该适合做餐饮，你应当去工商局询问。
A你好，建议到当地工商部门咨询。
A可以进行政策了解
A如果满足一户一宅，要求可能难以实现。
A可以在合同中约定20年后，如果继租，村里应该优先考虑
A有在民政局备案的离婚协议没有？
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工业用地是什么？这是本文最基本的讨论范围。粗略的开发商朋友会认为所有商住办之外还能自家建房的用地基本就是工业用地，也有认为建厂房的、搞产业园的地就是工业用地，这种根据常识的理解是有道理的，但却是不准确的。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》-GB，工业用地是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。
为什么瞄准工业用地做文章？缘于我国工业用地的三大特征：一是用地冲动大。工业用地占用比例高达21.79％，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。我国人均工业用地面积也大大超过18.0—28.0平方米/人的国标范围。二是价格相对低。相比住宅、商办等经营性用地，工业用地出让价格低。若以工业用地开发经营性物业，则成本减少，获利空间增大。这三大特征。三是市场管制难。目前全国各地工业及基础设施行业低水平重复建设现象较为严重，造成了极大的浪费。由于工业投资具有可转移性，地方政府会通过各种政策优惠来吸引工业投资，包括用地方面的倾斜政策，地区间竞争激烈。量大、价低、监管难，构成了投机的空间。
什么是工业物业？即工业用地上准建的物业。一是用于工业生产活动目的的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）、仓储用房等，二是用于配合生产活动的行政办公、生活服务设施，如员工宿舍、行政管理用房、商业服务设施等。这么一介绍，好像工业物业就是专业的、死板的，活脱脱一副八十年代开发区的模样。但如今工业物业已超越了传统工业园区厂房的框架教条，做出一些逆工业化的类办公、类住宅产品。说到办公、住宅产品，那五花八门的做法就不胜枚举了，姑且把工业物业除外的以商办、住宅为代表的经营性用地准建物业都称作非工业物业，非工业物业比起工业产品形态丰富不只多一点，当然价格也不只贵一点了。于是产生了一个投机的逻辑探测：工业用地价格低，非工业物业盈利性强，那么是不是可以在工业用地上发展非工业物业？会不会有什么限制？有什么风险？继而是投机逻辑下的市场实操方法问题：是不是有人在工业用地上发展非工业物业？他们是怎样做的？本文将重点回答这些问题。
一、在工业用地上发展非工业物业的限制和风险
(一)总体来说，限制分为如下几类
1、土地用途限制。国家有一刀切的政策——《关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知》国土资发〔2008〕24号：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。但地方政府根据实际情况，会另出明文规定细则，紧如北京规定配套设施用地面积占比不超过5%，建筑面积占比不超过10%，松如广州《关于支持产业转移工业园用地的若干意见（试行）》规定产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积不得超过工业项目总用地面积的10%。
2、其他指标限制。投资强度≥440万元/公顷，容积率≥0.5，建筑系数≥30%，绿地率≤20%。
3、产权分割限制。无明确规定，不同地区的法规对产权分割有着不同的规定。紧如上海《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》明确表示，同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间；相比之下，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》却规定在九种情况下都可以产权分割，其中包括企业自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。
4、出售资格价格限制。一般无限制，但少数地方政府有限制。如《南京市人民政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》宁政规字[2013]1号规定，工业用地上的物业不得转让给个人。
通过对北上广深4个一线城市、津渝宁杭为代表的11个二线城市和苏州、东莞、常州3个工业热点城市的地方性政策的梳理，这里不一一列举。
得出如下结论：
限制较严的城市有：苏州、上海、南京、东莞、常州；
限制一般的城市有：杭州、天津、郑州、武汉、济南、北京；
限制较松的城市有：西安、沈阳、福州、广州、太原、深圳、重庆。
(二)在工业用地违规发展非工业物业的风险
1、交还土地使用权。 《土地管理法》
第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”
2、补缴土地出让金。
《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”
以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权，面临新竞争。土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。
4、行政罚款。《土地管理法实施条例》第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”
二、在工业用地上发展非工业物业的实操产品方案
在工业用地上发展有两个极端，一个是强行违规，一个是完全规矩，前者利益诱惑大、违规风险大，后者利润薄，兼顾利润和法纪才是正解。一般的思路如此：保持工业用地属性→巧立名目立项建造→验收合格得到预售证→适当改造为非工业物业→买卖双方达成共识，以工业用地属性产权交易。
如何直接以工业用地性质进行办公或住宅的销售？首先看看工业用地上可以开发哪些非工业物业产品，它们的操作手法各是怎样。
按照产品形态可分为别墅、独栋办公楼、高层写字楼、其他办公楼、公寓、酒店公寓、酒店等七种，相应的概念名目有商务别墅、总部办公、总部基地、研发楼、人才公寓、专家楼、内训基地等。
（1）产品特点
①密度较大。工业用地统计率一般大于0.8，建筑密度一般大于30%，而一般独栋别墅用地容积率低于0.5，建筑密度小于30%，这导致工业用地上的别墅产品比住宅用地上的密度大，舒适性和私密性不如后者。
②单套面积大。由于工业用地上的别墅产品单价较一般别墅低，而别墅产品往往只用考虑总价控制，所以工业用地上的别墅产品单套面积比一般别墅大，一般在400-1000平方米，而一般别墅产品单套面积一般在500平方米以下。
③功能空间更加丰富灵活。由于土地用途限制，工业用地上的别墅产品不能强调其住宅用途，往往以商务办公别墅的定位出现，但其产品内部功能空间设置灵活，隔断较少，达到宜商宜住的效果。
（2）操作模式
以商务别墅、花园办公墅等名义立项建造独栋，拿到工业用地上的独立产权对外出售。
2、独栋办公楼
（1）产品特点
特有独栋形态。工业用地上独栋办公项目容积率一般在1-2之间，多以独栋形态排布，而商办用地上的办公楼容积率则在3以上，多以高层整栋布局。
②产品特点上更注重生态绿化景观。由于占地规模较大且有独栋形态，可以做到绿地环境，并配备中央景观轴、迷你公园等普通办公楼无法媲美的大组团绿化。
③注重产品附加值。附送阳台、屋顶花园、挑高等，如天骥智谷的屋顶花园、复地中环天地的地下室。
（2）操作模式
以研发办公楼名义立项，建造独栋办公楼，验收合格对外出售，验收不合格与政府协商取得产权证。
3、高层写字楼
这种产品在研究的城市中只有深圳具备开发条件，花样年利用深圳可分割转让50%的政策建造香年广场、美年广场等高层写字楼，如美年广场共350套，
50%约175套于2011年4月-11月售完，回笼资金8亿元。
另也有在工业用地上建高层写字楼，但产权不可分割到套，如纯是看产品，推荐北京ABP总部基地金融港。
4、其他办公楼
引入“厂办一体”产业园理念，达到工业用地开发商办物业的目的。以产业基地立项，建造模块化办公楼，定向招商对外出售，功能分割为厂办一体。如郑州台湾科技园智慧中心、杭州能源与环境产业园。
不合法的公寓很多，不乏出售后被强制拆除的，合法化的公寓案例是张江东区人才公寓。
（1）产品特点
①工业用地、厂房性质产证
②绿化环境、配套设施较差
③由厂房改造，内部分割卫生间、厨房，但房中仍是“一大统”——厅、卧尚未分割
（2）操作模式
目前在工业用地上办出厂房产证的公寓项目很稀有，张江东区人才公寓在上海也是绝无仅有，关键是与区域政府机构和一级开发商达成合作购买协议。2006年，由于张江规划问题，区域住宅少，人才租房难，为了留住人才，在浦东新区和张江的领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了张江园区北部的134套公寓，作为“人才公寓”。2006年温州投资客合资开发，开发商老板为温州商人、九川投资董事长钱仁高。小区初期名叫《浦东国际医疗器械园》和《国际机电数码园》，本来是做一个高科技产品交流中心。2007年项目建成，2008年下半年，小区房源的小产证也已经办出来。
6、酒店公寓
产品本身与普通酒店公寓无显著差异，但不可办理小产权，处理方式方面推荐两个案例：北京Mini派，开发商采取认租20年，之后自动续租的方式；上海三盛公寓，开发商采取出卖50年使用权方式。
联华国际以内训基地名义立项东莞群英会乡村体育酒店，集客房、餐饮、娱乐、休闲、会议、各类运动场所及培训学校为一体，主要承担联华国际对外接待任务和培训活动，同时对外营业。该模式须有强大的政府公关，并不能大规模扩建和大肆宣传对外营业，目前该项目已被报道，并使得政府令其整改，并按“三旧”改造享受优惠政策。
产品模式了解完毕，工业用地性质的产品的基础配套，如水电煤、通讯、物业管理方面，会不会有哪些附带的问题？
【水电煤】
水电气费用一般由地方物价局或发改委制定，工商业用电、水、煤气收费标准要远高于民用标准。以上海为例，工业用电费用约为民用的两倍，工业用水价格2元/立方米，与民用水价格差距不大，其他地区则一般比民用水高出50%左右，例如北京工业水价就高达6.21元/立方米，工业天然气价格比民用高0.5元/立方米。
工业用地不改变土地性质通民用水电煤气的两种做法：
一是开发商利用人际关系，与相关水电部门进行沟通，转变民用水电；二是由发展商向有关部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电气转为民用。
【物业管理】
物业管理一般没有限制，发展商可根据项目定位选择合适的物业管理公司。例如复地中环天地物业管理及顾问公司为上海樱花置业有限公司，物业费达8元/㎡/月，而张江东区人才公寓定位低端居住，物业管理公司上海合运物业收费仅1.26元/㎡/月。
产品模式和基础配套做法了解完毕，那么工业用地性质的产品销售中应注意哪些问题？
【产证办理】
21世纪初，政策限制不多，执行不严，没有分割限制，而房产管理部门签发产权证时无法核实物业用途，造成发证后套内改造成住宅或者办公用房使用。随着政策越来越完善，执行力度越来越大，工业用地上开发非工业物业办理产权问题越来越困难，但与地方政府合作仍有操作的空间。如上海虽有分割限制，但联东与政府协议，只要入驻企业连续3年达到系列标准就能办理。
客源和置业目的根据项目区位、定位、产品规划等不同而各有不同。中邦MOHO公司购买居住办公混合用多达71%，复地中环天地二期主要为个人购买用于自住，企业购买仅一家，O·PARK花园办公墅主要为企业购买用于办公，个人购买仅一家。客户需求虽然各项目各有不同，但可总结为四类：总部办公需求、私密商务接待需求、办公居住两合一便利需求、性价比高需求。
【案例】北京丰台总部基地（ABP）
中关村科技园区丰台园，利用自身的区位优势，实现了传统科技园区产业的转型，采用国外成熟的商务花园建设模式，与已日趋成熟的总部经济形态相结合，适应企业总部选址的差异化需求，打造了全国第一家科技总部基地。始建于1992年，是中关村科技园区的重要组成部分，是国家高新技术开发区。包括5平方公里的产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设。
ABP的全称是AdvancedBusiness Park，高级商务花园。
总面积：110万平方米，独栋总部楼500余座
绿化率：约50%
总投资额：约45亿元
总部基地概览展示：
下面主要来看一下其工业用地上的产品：
【总部楼产品】独栋式单体设计，开创独栋式总部楼新时代。
商务花园（Business
Park）是丰台园对正在开发的产业基地二期进行的规划上的定位，而“总部基地”是一种对产业基地的功能定位。商务花园（Business
Park）具有独门独院、独立的入口和门牌号，并能赠与企业大厦独立冠名权，能够在统一中体现企业的个性。皆采用8.0m*8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部在追求独立的同时又可分可大可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。
【总部楼产品配备】总部基地会所、总部楼设备、智能化系统
总部基地会所：每个庭院中心均设置面积约为200-500平方米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求。
截止目前，北京总部基地核心区已形成入驻400余家国内外大中型企业的规模，85%以上为高科技企业，大多为行业龙头。
【操作模式——总部基地是如何炼成的？】
第一部分，是丰台园二期商务花园开发启动前遇到的一些问题。
丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地1.65平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于2000年开始策划启动，2002年正式进场，2003年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。
一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。
丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区（含公建），在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。但是，即便在1992年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本900多元/平方米增长到1600多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补？
二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。
十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。
三、一期开发的教训与启示
丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主（管委会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值？
四、一期的经验
最初招商形式是将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业。这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置；三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。
第二部分，是丰台园商务花园模式在建设规划、产业定位上对科技园区的创新突破。
商务花园，是借用国外成熟的Business
Park理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。
丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了《中关村丰台科技园区Ⅱ期项目之顾问报告汇报稿》，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。其中，产业区定位于“商务花园”。
丰台园开始调整产业基地二期的控制性详规和修建性详规，按商务花园的规划理念重新制定原产业区的规划。随后，丰台园与英国道丰集团在建设商务花园的思路上一拍即合，道丰决定与丰台园合作，按商务花园规划模式，合作建设道丰科技商务园。日，丰台园与道丰正式签约，建设北京首家商务花园。
要建设的Business
Park，是一种融合了四至六层现代化智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体，具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠与客户的大厦冠名权，从而能够充分满足事业初成一族对于拥有一个“公司家园”和“创业家园”的愿望。在群体结构上，Business
Park各个单元体可分可合，可大可小，能满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。但由于Business
Park对建筑密度、绿化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很长一段时间与此无缘。同时在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。
可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时，将其总结为“四大转变”：
1、规划设计理念的转变：由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与环境效益的结合。
2、开发方式的转变：由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发。
3、产业选择的转变：由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、办公、商务相结合的综合产业区。
4、管理模式的转变：由传统的政府管理模式转变到企业为主的管理模式。
但在企业的定位上，仍存在一些争论与分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成长型的中小企业，中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应，如果定位于大企业的办公、研发与商务，如何确立新的品牌，如何确立是否有这样庞大的市场需求？需要新的理论和实证来予以回答，这导致了总部经济这种理论形态的出现。
第三部分，是商务花园与总部经济对接，形成中关村（丰台）总部
总部经济，是“总部基地”产生的理论基础，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。丰台园经过对郊区化、企业总部选址需求差异性的理论研究和直接对北京市大企业的实证研究，证实了商务花园与总部经济结合的可行性，确立了“中关村（丰台）总部基地”的品牌概念，大力进行品牌推广，使总部基地和总部经济开始在政府、企业界、学术界产生强烈反响。
总部经济理论扩展所带来一系列实证研究一直未停止过，研究中发现，亚洲城市如新加坡、香港，国内城市如上海、北京、深圳等地，总部经济基本上已经成型。北京、上海、深圳，分别是国内大企业总部迁移的首选地，设立地区总部的首选地，同时，又是中国最发达的三大经济区（环渤海湾经济区、长三角经济区、珠三角经济区）大型企业的总部所选地。三地产业不断置换，工业外迁、商务内聚，“两头分离”情况越来越突出，总部经济已经形成了相当的基础。
实证：北京市社科院的调研：丰台园委托市社科院对在北京的100家大企业进行调研，大部分企业已经是总部与生产基地“两头分离”的局面，90%的企业对商务花园这种形态表现出浓厚的兴趣。
依托于各种分析和调研，证实商务花园可以与总部经济相结合，丰台园正式确立了中关村（丰台）总部基地的概念，以原来的道丰科技商务园为主体，吸引大型企业的总部。并开始了规划、建设和品牌的大规模推广。
6月19日，中关村（丰台）总部基地正式奠基。
7月5日，中关村（丰台）首次招商会在北京新世纪饭店举行。
7月16日，中国人民建设银行北京市分行，注资10亿中关村（丰台）总部基地签字仪式在国际俱乐部举行。
【案例结束语】
ABP针对遇到的问题、自身所处商业背景，最终转化成具有中国特色的总部基地项目，并最终取得成功。本案例采集自励锐地产对ABP的分析，其研究了中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告，在此基础上上整理分析，提炼出精华的部分，并对北京首个商务花园式总部基地讨论、立项及后期推广等房地产前中期工作进行分析。
作者：亿翰智库
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