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土地储备工作面临的主要问题及对策
摘　要:近年来，为认真贯彻国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》精神，绍兴市各县（市）国土资源管理部门迅速地进行了土地储备制度建设。相继建立土地储备机构，并在省、市各级国土资源部门的关心指导下。积极探索、努力实践，创造性地开展工作。积累了丰富经验，取得了丰硕成果。据初步统计，截止到今年9月底。全市已累计收储土地3．66万亩。投入运作资金43．11亿元。其中：通过公开出让土地1．84万亩，获得出让金总额161．11亿元；现有存量储备土地182万亩。这为政府增强调控土地市场能力。推进国有企业转制改制，加快城市化建设步伐。提高城市品位，促进土地节约集约利用，推动招拍挂供应土地等发挥了积极作用。
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金月芽期刊网 2018城市土地收储中存在的问题及对策_百度文库
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城市土地收储中存在的问题及对策
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10:18:17 &&
中国土地 &&
作者：沈 飞
当前土地储备制度发展的特点
我国的土地储备制度已经建立18年了，并一直在经济社会改革和发展中扮演着重要角色，1996年，我国第一家土地储备机构在上海成立。18年后的今天，土地储备制度已成为我国土地管理制度的重要组成部分，并已基本形成有制度框架、部门协作、实施队伍、技术体系、理论支撑、实践积累的健康发展局面。当前，我国土地储备呈现出4个显著特征：
制度逐步完善。从最开始的各地自行探索，到国家层面积极推动，各地的土地储备管理政策文件也大多先于国家层面出台。在经历了经验总结、谨慎取舍之后，国家层面的文件才逐步从鼓励试点到全面推行，形成完整的政策体系。
组织渐趋规范。土地储备制度建立之初，各地土地储备机构组织形式各异。2012年12月，全国实行土地储备机构名录制管理，之后土地储备机构性质逐步统一，并与地方融资平台严格区分。目前，全国进入名录的土地储备机构已有约2600家。
有效监管。土地储备机构基本上是在市、县范围内设立并发挥作用的，因而国家层面的管理难免&鞭长莫及&，难以实现有效监管。近年来，在土地储备机构名录制管理和国家建立运行土地储备监测监管系统后，才真正实现了国家对土地储备业务的及时了解掌握和全程在线管理。
职能多样化。土地储备的最初目的，是为盘活国企改革的土地资产，后转为向土地市场供地提供有效保障，即提供配套完备、产权清晰的土地，以便土地入市后可进行高效建设使用。随着社会经济不断发展和城镇化进程积极推进，现在的土地储备制度已发展到全面参与旧城改造、土地利用供应保障、调控土地市场、推动城市建设等多个方面，尤为突出的是土地储备较强的融资功能。这种职能的多样化，强化了土地储备制度与经济社会各方面的联系，使土地储备制度发展成为&牵一发而动全身&的一项重要土地制度安排。
当前土地储备面临的问题
地方政府对土地储备融资功能的依赖，将影响土地供应效率的提高。近年来，城市不断经历调控土地市场的考验，时而土地流拍、市场低迷需紧缩供地，时而又加大、加快供地以平抑市场过热，土地储备成了市场的蓄水池。这说明，土地储备保障及时有效供地的作用，是土地储备众多功能中最为重要的部分。
但由于财政体制等原因，资金问题一直是各地城镇化进程中面临的重要问题。而土地储备立足建设用地稀缺资源，具有政府的背景优势，其优良的融资条件使其迅速发展成地方政府最喜爱、金融机构最信赖的融资手段。带来的结果是：土地储备规模迅速扩张，通过滚动融资满足城市建设需求。据了解，全国有2/3以上省份，土地储备融资资金占土地储备总资金比例超过40%，甚至有1/4的省份占80%。
过多地依赖土地储备融资功能，势必导致储备土地因附有融资条件约束而无法进行有效供地，降低了调控土地市场的力度和效果。
新增建设用地比例过大，储备土地结构比例失衡。　《土地储备管理办法》规定，土地储备来源包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，以及其他依法取得的土地。在这5类中，除去最后一类其他土地，前4类土地可分为存量建设用地和新增建设用地。从国外土地储备经验和我国土地储备制度建立之初衷看，储备土地应以存量建设用地为主。但近年来很多城市已有储备土地中，新增建设用地比例不断增加，大多数在50%以上，有的甚至超过80%，一些城市的年度土地储备计划也开始以新增建设用地储备为主。这种现象的存在，一是由于地方政府过度依靠所在区域土地进行融资以解决城市建设发展资金瓶颈问题；二是在所有合法的土地储备来源中，通过农用地转用、土地征收批准手续而获取新增建设用地作为储备土地，相比其他土地储备方式，会大大降低成本，从而获得更多的土地收益。
现有土地储备模式中，土地产权主体谈判地位无法完全与政府对等，收益分配难以实现公平有效。从交易主体来看，土地储备机构有较强的谈判地位和能力，且可以通过行政间接管理权、强制执行建议权等辅助手段，巩固和增强其谈判效果。而且，在土地储备过程中，储备机构更倾向选择谈判能力弱、支付成本少、利润空间大的新增建设用地储备。由于农民集体的谈判地位无法与政府对等，无论如何完善征收补偿机制，也仅仅能保证其成本补偿，增值收益分享则无从谈起。
上述3个问题存在密切的关联。各方主体谈判地位不对等，引发土地储备机构自发选择过量储备新增建设用地，从而加剧储备土地结构不合理，促使地方政府更加过度依赖土地储备融资，影响正常供地效率。
土地储备制度发展建议
科学优化土地储备结构，把握城镇化推进过程中土地储备的工作方向。土地储备未来的大方向，必须按照国家城镇化发展趋势，尽快调整、优化结构，积极将重点转到以存量建设用地挖潜为主上来。
目前，东部诸省已经逐步把土地储备的方向渐渐转移到存量上来了，这对中西部地区具有极高的借鉴意义。中西部也应逐步转向，在土地储备中更多的关注存量。
建立符合市场经济规律的城乡收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益。目前，对于新增建设用地储备的补偿方法，仍是《土地管理法》中的产值倍数法。尽管近年来国家也在不断完善征地补偿制度，但并未根本改变农民集体对政府的弱势谈判地位。建议参考市场上常见的按出资比例决定利润分成的方法，请第三方中介结构客观评估土地征收&储备&出让所带来的农民集体损失和政府投入，然后以双方成本投入比例作为分享此次土地增值收益的依据。
强化土地储备机构行业自律，为土地储备制度发展提供有效的组织保障。我国土地储备机构数量众多，目前的土地储备名录制管理模式，不能有效解决土地储备机构管理中存在的问题。目前，在全国层面尚未形成自上而下通畅的组织体系和沟通渠道，缺乏统一的规范管理和深入的交流合作，更无正式的行业组织对土地储备机构进行业务指导和行业自律。因此，建议考虑在全国范围成立土地储备行业自律组织，以解决国家与市、县土地储备机构的联系、管理等问题，为土地储备制度健康发展提供有效的组织保障。
（作者供职于国土资源部土地整治中心）
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土地储备，是指各级人相关信息府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
土地储备成本构成
土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。包括5个方面：
1. 办理各项报批手续费用。包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。
2. 征地补偿费及有关税费。若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第47条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。
3. 拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。
4. 市政配套相关费用。包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配套费等。
5. 其他费用。包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。
土地储备成本控制
土地储备成本控制步骤
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土地储备，是指各级人相关信息府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
土地储备成本构成
土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。包括5个方面：
1. 办理各项报批手续费用。包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。
2. 征地补偿费及有关税费。若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第47条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。
3. 拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。
4. 市政配套相关费用。包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配套费等。
5. 其他费用。包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。
土地储备成本控制
土地储备成本控制步骤
1. ——事前成本控制。在项目实施之前，对项目地块内情况进行认真摸底调查，尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。同时，应根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析，充分研究项目的可行性。
2. ——事中成本控制。动拆迁成本是事中成本控制的关键。在动迁过程中，要在确保群众根本利益的前提下，土地储备机构、前期开发委托单位及动迁公司等各部门必须紧密配合，责任落实到位，规范动拆迁操作。在实际工作中，尽量根据房地产市场实际情况，做到合理评估，以评估价格为依据，将补偿费用与成本预算的差异控制在合理范围内。在条件允许的情况下，可考虑采用包干的形式，预先锁定成本。由于土地储备是政府行为，涉及财政资金，项目结算必须通过财政审计，因此在项目进行过程中实施跟踪审计有利于项目的最终结算，也利于对成本进行及时监控。
3. ——特殊成本差异控制。对于某些大中型国有企业的土地储备收购，通常企业要求的补偿费用会远远高于评估价格。在谈判协商过程中应遵循“市场评估、综合平衡、政府定价、适时调整”的原则，进行成本差异控制。有条件的情况下可考虑以地置换，异地安置。也可采用联合开发模式，实现成本同担、效益共享。
4. ——事后成本控制。在项目完成之后应将实际成本与目标成本进行比较分析，找出差距，明确节支超支原因。事后控制主要包括成本控制完成情况的考核、执行情况的分析和控制成果收益分配方法等，对今后工作起到指导作用。
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tann转成假名就是たん，拼音的话，相当于tang吧……
bakka转成假名是ばっか
kkou转成假名是っこう
benn转成假名是べん
kyo转成假名是きょ
系统学过五十音的话，看罗马音就能直接读了。用拼音来学是不合适的，有些发音没法用拼音标的。
P.S.罗马音里，“nn”就是波音“ん”，“kka”是前面带促音小写“っ”的“か”，同理“tta”就等于“った”。
做鲫鱼汤很重要的一点是注意火候的把握。
步骤如下：
买新鲜现杀的鲫鱼两条，个头要适中。洗的时候要把鱼鳞全部弄干净，鱼肚里也要洗净，免得汤有腥味；
洗好后，在鱼身上涂抹适当食盐，腌放十分钟；
准备好香葱三根，洗净，打结备用；
切好姜片若干（根据鱼的大小和量）；
均匀涂抹姜汁于锅内（防止鱼皮粘锅），倒入色拉油，点火；
油不宜太热，将火旋小，轻轻放鱼入锅，同时放入姜片，把火调大；
煎至鱼皮微露金黄色，将鱼轻轻翻身，直至也微呈金黄色；
煎的过程中，注意转动锅，使鱼均匀煎透；
把火调小，加冷水至淹没鱼为止，放入备好的葱结，开大火，煮沸；
把鱼翻身，再煮五分钟，放入适量的盐，继续煮，直至汤呈现奶白色；
加味精，煮两分钟。
同时准备好吃鱼的料：蘸鱼的陈醋少许倒入碗中，放少许盐，糖，味精，搅拌均匀。
将鱼单独盛在大碗里，鲫鱼汤盛在汤碗里；鱼蘸着料吃，汤即喝。
^_^，美味的鲫鱼汤呈现在你的眼前了，还有香喷喷的鱼肉……
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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城市土地收储中存在的问题及对策
　　摘要：土地是一个国家的命脉，土地收储是政府对土地进行宏观调控以实现土地科学发展的制度。土地收储给社会带来巨大效益的同时，因其不成熟还存在部分问题，有待于进一步的完善。本文探究了城市土地收储政策存在的部分问题，提出了相应的解决措施。 中国论文网 /3/view-4743912.htm　　关键词：土地收储；可持续发展 　　1896年，土地收储政策首现荷兰，1996年上海土地发展中心的建立标志着土地收储政策开始落户中国。时至今日，已在全国得到全方位的推广，对城市优化带来了巨大的效益。然而，由于历史短暂，不可避免的存在制度不成熟性和局限性，甚至存在社会隐患，这些问题都亟待解决。面对这些问题，需要进一步研究、优化政策，多方面下手，全面改进，充分发挥其积极性。 　　一、土地收储中存在的问题 　　1.法律不健全 　　早在90年代就有《中华人民共和国土地管理法》颁布出台，虽然明确提出土地收储政策，确定政府进行一级市场垄断，通过对土地收储加强对土地的宏观调控优化配置，但是，之所以政策无法顺利实施，很大程度上还是在收购方式、收购范围、收购土地的使用等方面都没有明确的法律规定。由于土地法律方面的不健全，在征地过程中冲突不断，社会矛盾突出。更有不法企业利用不完善法律，钻法律空子。所以，拥有健全的法律体系是土地收储工作有序进行的根本。 　　2.筹资风险高 　　土地的收储过程就是钱与土地的交易过程，土地收储很大程度上会增加城市的财政收入，但也需要巨额的资金投入。因此，在初期却不得不面临一个资金无法筹备的问题，当政府资金无法筹备或者资金筹备不足时，就无法圆满完成土地收储工作，也就无法对城市土地进行宏观调控与优化配置，这就意味着土地收储工作的目的无法达成。而资金的筹备，则主要依靠银行贷款，巨额贷款又带来高风险，处理不好就容易适得其反，损失巨大。 　　3.补偿不合理 　　土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来社会负面影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不和人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立3到5个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。 　　4.未实现高度垄断 　　土地收储要求政府对土地实行一级市场垄断，以实现全面的宏观调控。政府征地一般都是对农村土地的转换，对于城市土地却不能征用，恰恰是城市土地价值高，增值空间大，而政府无法掌握，就造成了政府对城市土地的控制不足，无法实现资源的配置。还有部分政府前期资金不足，就将土地分到地方，由地方部门出资，虽然解决了燃眉之急，但是为后期工作的开展埋下了炸弹，不利于全面宏观调控。更有的为了争取利益最大化，乱占可利用土地，变为闲置土地，造成土地的浪费，有违土地收储的初衷。 　　二、土地收储中的应对措施 　　1.健全法律法规 　　良好的法律环境是促进土地收储工作又快又好进行的保证，这就要求在原来法律的基础上增加细则，形成一个完善的土地收储实行办法体系，处处有法可依，才能工作事半功倍。切实从法律方面入手，提高补偿标准，从长远眼光补偿被征地者，实行完全补偿方式，增加补偿的范围，增加补偿项目，切实让人民生活不因征地而产生过大的改变。此外，还要完善土地分配制度，最大化的实现土地征收优化配置的目的，防止土地的二次浪费。同时，健全的法律还需要加大执法力度，从根本上将法律贯彻下去。 　　2.建立多渠道融资机制 　　资金筹备压力大，是因为银行贷款融资渠道单一风险大。因此，可以建立多渠道共同融资，同担风险，如在银行建立土地基金，将土地回收再转让的资金当作土地基金，逐步丰富土地基金，成为土地收储支出的主要依靠；还可以发放土地债券，土地债券对社会的发放，可以有力的给经济带来生机，增加了市民存款，社会保险的投放渠道，还有利于丰富我国的债券形式；还可采用资金信托方式，资金信托方式适合中长期贷款，对土地储备资金筹备较银行贷款，无论安全性还是合理性都比较突出。 　　3.建立标准的补偿机制 　　完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿，再如韩国采取多种补偿方式并存，不单单是现金，还包括债券等，既解决了补偿问题还解决了筹资问题，这种补偿模式值得学习。 　　4.强化政府对土地的一级垄断 　　明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，所有土地的实属权均归政府，所有交易必须通过政府，强化政府对土地的控制和优化，真正实现土地的一级市场垄断。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。 　　参考文献： 　　[1]雷 炜：土地储备运作机制与对策研究-以金华市本级为例[J].管理学报，2008，（05）. 　　[2]杨松柏：从法律视角谈完善土地储备制度的必要性[J].产业与科技论坛，2011，（12）. 　　[3]安 其：中国城市土地储备制度研究[M].北京：经济管理出版社，2009.
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