法定 新住宅何时开始收物业费_百度知道
法定 新住宅何时开始收物业费
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根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了《物业管理合同》的，业主应受其约束，负有交纳物业管理费的义务。只要房屋已经交付使用，就应该交纳物业费，虽然您未在房屋居住，但是物业合同并没有解除或者中止履行，双方的权利义务关系还存在，物业公司也按照合同约定履行了自己的义务。
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物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳、使用的权利你看下这个，法律条例，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。 根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主从开发商处接收房屋时起，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，业主负连带交纳责任，业主就对房屋有实际占有，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。
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从开发商通知你办理售楼那一天开始收费
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飘窗铺地热 也收供暖费
编辑：wangyong
　　在彭大爷出示的供暖费发票上，供暖公司收取供暖费的标准比房产证上多出了4.5平方米。摄影记者张腾飞
　　76岁的彭彤大爷最近一段时间一直被一个问题所困扰——他家房产证上标注的是102.22平方米的面积，可到了供暖公司那里就增加了4.5平方米。“多收了100多块钱。对于我来说，这点钱不算什么，但我就是想搞明白为什么要多收？ ”带着这个问题，彭大爷和中山区一新建小区很多业主走上了寻找真相的道路。记者调查了解到，多收的供暖费与飘窗位置铺地热有关。
　　事件 “我家供暖费多收了4.5m2”
　　去年秋天，彭大爷的儿子在中山区一新建小区买下了两套房子，一套自己住，另一套给父母安享晚年。在彭大爷家的房产证上，记者看到，房屋位于秀月街19号2单元7楼2号，建筑面积102.22平方米，其中套内面积82.63平方米，公摊部分面积为19.59平方米。“当时儿子买的时候一平方米要9000多元，加上装修花费超过了100万元。 ”彭大爷回忆说，住进了宽敞明亮的新房子没多久问题就随之而来了。“去年冬天缴纳供暖费的时候，我们是按照房产证上面的面积缴纳的，没有拖欠。供暖公司的工作也很到位，屋里温度从来没有低于过22摄氏度。 ”彭大爷话锋一转，“到了今年，供暖公司突然通知我们，说今年冬天的供暖费要增加一定面积，而且还要把去年的相关费用补上。 ”
　　与彭大爷遇到同样问题的还有居民李先生。今年10月下旬，李先生到联合收费处交取暖费，可工作人员拒绝收取他的供暖费用，称给他们小区提供服务的供暖公司有些问题，到时候供暖公司将单独去收费。
　　按照供暖公司的计算，彭大爷家要增加4.5平方米的供暖面积。“到底哪里增加了面积呢？会不会是我家房子面积有问题？”一个大大的问号悬在了彭大爷的心头，为此他甚至找来懂行的人到家里实地测量，结果他家面积没问题——建筑面积确实是102.22平方米。
　　另外，业主们还质疑，一旦供暖收费面积增加了，是不是物业收费面积也要增加，各种税费面积都会相应增加？同时，居民也提出，供暖面积是按照房屋产权证上标明的建筑面积为准，那这么说来，是不是应该先将产权证上的面积变更过来？
　　争议 “业主和供暖公司曾发生冲突”
　　其实，心中有疑惑的不仅仅彭大爷一个人，“当时很多小区业主都提出了意见，大家都不明白为什么不按照房产证上的面积征收供暖费？ ”彭大爷说。
　　在采访中有居民表示，供暖费用突然增加了，他们到单位报销时就会出现交费与房屋产权证面积不符的情况，给报销带来麻烦。李先生回忆说，“单位的财务部门总催我，别人都报销完供暖费了，就剩我一个人了。 ”为此，李先生多次询问何时收费，终于在11月初，供暖公司贴出了告示：11月7日、8日两天，供暖公司人员到物业办公室收取供暖费。当天，李先生来到收费处，很快交了费用。他此后才发现，今年的取暖费比去年多了100多元，原来供暖收费面积比房屋产权证上的面积大了一些。
　　为不耽误按期供暖，彭大爷也交纳了2558元供暖费，其中包括今年增加的103.5元，以及补上去年的103.5元。在彭大爷给记者出示的供暖费发票上，记者看到，供暖公司收取供暖费的标准是106.72平方米，比房产证上多出了4.5平方米。
　　彭大爷告诉记者，很多业主也曾打听消息，希望能得到一个答复，甚至一度发生了冲突。最后有人找到了消协，“认为供暖公司存在不合理收费”。
　　在消协等有关部门的调解下，业主和供暖公司最终达成了协议，由专业的房屋面积测量机构出面，对每家每户的面积进行重新测量，业主按照最终测量结果，即实际供暖面积缴纳供暖费。这个结果得到了业主们的同意。
　　在该小区的论坛上，记者看到很多业主谈论供暖费的帖子，其中一位网友称，“11月14日，业主得到答复，暂不用缴费，不影响供暖，也不用缴滞纳金。比较厚道了……”
　　按照实际供暖面积收费
　　记者在调查中了解到，当初该小区销售的时候，为了吸引客户，大部分房型都有赠送面积，这些面积也在供暖范围之内，因此供暖公司要收费。供暖公司一位负责人告诉记者，该小区实际供暖面积比房产证上标明的建筑面积总和要大出1000平方米。
　　今年12月3日，大连市发改委下发文件，按照文件精神，今年供暖费包含了房屋产权证的建筑面积以及虽未计入房屋产权证却有供暖设施部分的面积，同时文件要求供暖公司向业主退还去年多收的供暖费用。
　　这个内容被供暖公司以通知的形式于12月11日张贴在了小区每个单元的公告栏里，公告同时标明，对于已经交纳了供暖费的住户，供暖公司将办理多退少补的手续。
　　昨天，记者跟随彭大爷来到了负责为该小区供热的大连正一物业有限公司，刚一进门，贴在墙上的小区户型图就吸引了记者的注意，上面很多地方都用红色显著地标注了出来。
　　工作人员告诉记者，根据大连市发改委的指示，他们对小区各家户型进行了测量，发现增加的面积出现在飘窗的位置上。工作人员表示，该小区为地热供暖，当初开发商为了销售需要，将原来不封闭的飘窗统一改成了全封闭式，并且地热一直铺到窗下，供暖公司就是发现了飘窗的赠送面积后，才提出增加收费的。“按照国家2005年开始实施的房屋面积计量标准，飘窗部分的面积在计入房产证时只能算一半，但在计算供暖面积时这部分要按照实际发生面积计算，这样就会出现一个差额。 ”工作人员表示，以彭大爷的户型为例，西侧飘窗面积共有14.5平方米，但是只有7.25平方米计入了房产证，另外的7.25平方米面积在供暖费的征收上，就发生了需要业主额外补交的现象。工作人员还解释称，在该小区内，有的户型没有飘窗，因此就不涉及到多交供暖费的问题了，对于多收的部分，他们会全部退款。
　　经过计算，按照“退去年，补今年”的原则，彭大爷不仅不需要再补交供暖费，反而还拿回了1.75平方米的供暖费，而他儿子家的供暖费则退回了1.83平方米。拿着退回来的82.34元，彭大爷很满意，“不是在乎钱多少，我主要就是想知道真相。供暖费也是一种消费，是消费就不能成为一笔糊涂账。 ”
　　■律师解读
　　供暖费该咋收？
　　辽宁槐城律师事务所的刘甲明律师介绍，按照国家和省市有关规定，供暖费收取的基本原则是按照房屋产权证上标明的建筑面积收取；对于没有记录到房屋产权证上的部分面积，如果有供暖设施的，应当收取供暖费，如果没有供暖设施的，不得收取供暖费。
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& && & 众所周知，现在的新房基本都是安装的地热。这样，无论是新交房的小区也好，还是已经入住的老小区也好，一旦地热漏了，那损失肯定惨重。特别是殃及无辜，那就更加无奈了……
& && & 新交房的小区，面对地热漏了的，可能还有一些解决方案。可以找物业保修，还没有装修，相对来说，损失也会少一些。但是地热真的不给力，重新开始砸开，也是很费事儿的工程呢！
& && & 对于已经装修完的业主来说，就比较费事儿一些了。地热漏了，首先，肯定影响心情。其次，现在供暖时期，地热漏了，遭罪不说，还需要重新砸开，重新弄，又是一大笔不小的开销！
& && & 下面来汇总一下地热漏水的各种情况和解决办法。在这个冬季，大家巧应对这样的问题，肯定能更好的提高效率，这个冬季，我们都要暖暖滴度过……
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治病得看得了啥病，地暖漏水到底咋漏，分几种情况？
地暖漏水分为各种各样的情况，只有知道事情的原因，才能找出解决的办法。下面来看看地暖漏水都有啥情况出现：
1：可能性为水压把地暖管压爆。造成这样的原因主要是水温高，压力大。 如果是集中供暖的用户，那么建议您安装一套混水系统，来稳定地暖管水温和压力，地暖系统正常运行里压力在12kgf/m2,。隐蔽地暖工程在检验前地暖管道做打压测试。
2：另外一种现象就是集分水器有可能没有衔接好，这个是在地暖管的尽头进行衔接的，如果漏水的话，这里是有可能的。可以仔细的看下，另外集分水器边上应该都是有压力表的，正常情况下压力是不会掉的，即使掉压力也是在规定标准范围内的，另外正规地暖管厂商也有50年质保承诺书，即使有意外事故（如钉子钵坏等）而渗水，也不必担心水满金山。
3.安装过程如果不遵守操作规程，也很容易造成地热漏水。
4.地面以上的装修中敲击地面、打钉、楔木楔、切割石材等行为都可能伤及地暖管，造成漏水事故！
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刚交房，未装修，室内地热管道漏水是归业主自己维修，还是物业维修？
对于新交房的小区，可能即使漏水也不会造成很大的损失，毕竟还未装修，看看大家都怎么说：
如果是新房入住，那么在交房前，或业主正式入住以后，物业会进行房屋质量验收，并对暖气管道进行打压试验，这点很关键，如果未作打压试验那么责任就分不清了，如果在打压试验时未出现漏水现象，那么您家目前漏水就属于个人责任，物业完全有理由说您家装修失手造成的漏水，物业维修范围包括公共设备设施保养及公共管道疏通，业主自用部分维修费用由业主承担，不过业主同样也可以委托物业进行修复，不过这是物业公司有偿服务项目，业主需要和物业商定维修费在进行维修。
要看这个室内的管的性质，是你一家使用还是经由你家大家集体使用，前者，自己维修，后者，物业维修！
热管线刚铺设好的时候 会测试打压 入住之前再打压测试 但是装修之前如果你没打压的话 那么责任就无法划清了 如果装修之前做了打压时没有渗漏的 说明是装修过程中造成的破坏 如果你是在入住之前发现漏水 那就说明是开发商的责任 因为他们在施工过程中导致了破坏 如果在物业来试压之前发生的第 就是物业的责任 因为可能是物业的供水的鞥原因导致水管破坏
由物业公司来承担这个漏水维修的费用，业主先与物业公司洽谈维修事宜。
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装修好的新房地热漏水了，责任是物业承担还是自己负担？
& && &已经办理完交房，也已经装修完入住了。但是，冬天供暖的时候发现地热漏了，这个情况物业会负责人吗？看看大家都怎么处理的这个问题。
经典案例1：
今年买的新房，刚装修完。地热漏水，物业说得掀我家地板刨地。楼下的说去年就漏。由于物去年不维修的房子。地热管子全是用接头连接的了。我很担心这样连接。是否该让他们从新给我铺所有的地热管子。
解决办法：
如果楼下的肯给你作证，你的凭证又很充足，你可以告开发商，建设单位，还有物业，开发商和建设单位就不用多说了，肯定是他们的责任，但是物业也有责任因为他们都会验房的，你的房子不知道入住的时候你验没验，他们如果明知道漏水的情况下，让你入住，你就可以折三个单位全告，你自己去和他们讲理这事在我实践了一段时间后我认为不可行，你就应该直接告，不然这事没法解决，而且，你告的很有道理。
经典案例2：
我们家是和装修公司签订的全包合同，都已经基本装修完了，家具也都摆上了。然后正好赶上送暖气打压上水，出现漏水情况，就两三分钟时间，大卧室整个都淹了，小卧室和客厅有一半被淹，但是中间路过洗手间，水没有流进洗手间。我们楼下基本处于下雨状态。地也找到漏水点刨开了，发现管道上明显的圆洞，是凹进去的洞。
解决办法：
对装修产生赔付问题一般都是你装地暖的那家公司赔，看看你合同里面有这一项没有，双方调解不成，那就只有走法律程序了，你不可能认这个灾嘛。以后买地暖还是选对品牌和经销商，工程很重要。博世地暖还可以，如果要重装到你们当地找正规的经销商，多看看别人的工程安装。
经典案例3：
我家今年10月份下的房子，房子下来后就开始装修。动工前去物业要求其给地热打压测试是否泄漏，物业没给测。只是拿出来以前的测试报告看一眼，说我家的地热没有泄漏，是好的，我家自己也没花钱自己打压。现在装修完了，找的装修公司干的，还签了正规的装修合同。今天得到物业通知说我家地热漏水了，漏到了楼下。我到物业去协商维修事宜，物业说他们不管，要我找装修公司。去装修公司去找，他们说也不管，让找开发商和物业。请问这件事我该如何维权？
解决办法：
1、在给钥匙的时候,物业有义务给业主打压试验,您有权利要求物业试验。这是再正常不过得流程。如果物业拒绝,你可以拒绝收房。2、目前您家地暖漏水,已成事实,而且已经完成了装修。这责任很难划分了。物业和装修公司肯定会互相推诿,谁也不愿意承担责任。3、您现在的当务之急就是与物业、开发商还有装修公司协商,只要有一方愿意负责就可以减少你的维修成本,这是你的权宜之计。4、最坏的选择就是找一些报纸或者媒体曝光此事,给物业、开发商或装修公司压力,已达到第3条所述的目的。
经典案例4：
装修后入住两星期后小区供暖试压发现地暖漏水，开发商给把地板掀了地面凿了几个洞找到原因后打了补丁维修了，当时开发商一个负责人跟我们谈了地面全部恢复后的补偿问题，想给我们四五百了事，我们耗时2个多星期，到现在还没恢复正常生活，当时一期漏水问题地板保修完了地面完全恢复之后又额外给了1000块赔偿，后期开发商换了负责人，对赔偿一概不提，处处推脱应付，扬言他们只管维修不管赔偿，还说法律规定他们只有义务维修没有赔偿义务，请问这种情况我们怎么处理
解决办法：
按照入住的时间，应该没有过保修期。您可以和开发商协商解决，不行就投诉消协。如果都无法解决，可以向法院起诉。请保留好证据。
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如果一旦真的发生地暖漏水该怎么解决呢？
1、立即关闭进回水阀门，以免造成更大的损失；
2、请地暖专业维修公司进行维修；他们也只能刨开地板，检查漏点，分析判断故障原因，然后做接头甚至换掉整个故障管路。这很麻烦，所以有些业主一想到这就打消了改装地暖的念头。采暖专家的建议是，选择正规厂家的管材；严把现场铺设这一关；回填蓄热保护层时要铺设跳板，严禁直接在管子上和灰；切割瓷砖时要垫在木板上进行；装修时严禁在地面上打洞、钉凿；关键时管内要自始至终保持压力，随时检测，以防万一。
3、使用法律武器维护自己的合法利益
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如果做到正确的使用水地暖
1. 地暖是家庭中最大的隐蔽工程，一旦发生漏水简直是一场灾难，需要刨开地面重新换管，会给装修造成严重破坏。所以在铺设地暖后，业主一定提醒施工人员注意地面施工，不可发生敲砸动作。地采暖施工不得与其它工种交叉作业。
2. 安装地暖要做三次打压试验：地暖管铺设完毕后做第一次打压试验；混凝土回填完毕后做第二次打压试验；全部装修工程完毕做保洁前，做第三次打压试验。打压时试验压力为工作压力的1.5倍，不得小于0.6Mpa。在压力下稳压1小时，若压降不大于0.05 Mpa为合格。为避免施工中误伤地暖，最好的办法是在打压试验后在施工现场留一块压力表，一旦异物伤及地暖管，压力表的压力会瞬时下降，使工人及时发现问题。
3. 由于不同装饰材料的导热系数不同，对地暖的供热效率有一定影响。地面材料中按导热性能由大到小依次排列为：天然石材&地砖&实木复合&强化地板&实木&地毯。一般实木及以后的我们都建议不使用。
4. 来年使用地采暖系统时要分阶段加热，逐渐加高温度，不要一次性将温度调到最高，以免对地面材料尤其是地板造成损坏。
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地暖管需要啥维修才能用的时间更长，才不会出现这样那样的闹心事儿？
& && &任何东西，都需要保护好，保护好以后才能给你省心，所以好好维护地暖管，也是防止地热漏水的一个重要项目，看看地暖管到底需要咋保养？
1、地暖施工完毕后，要防止回填时破坏地暖管材，造成管材漏水。
2、初次使用升温缓慢，让地暖公司技术人员进行上门调试服务，并告知地暖用户有关升温的相关注意事项。
3、选择地暖管材时一定要选择有资质的地暖管材生产厂家，才能确保地暖管材在使用中没有后顾之忧，才能让用户用着放心。河南瑞泽管业是一家专业生产地暖管材的厂家，生产的地暖管材质优价廉，生产的每一米管材都是经过严格的质量检测，严把质量关。
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社区物业管理纠纷案例
社区物业管理纠纷案例 社区物业管理纠纷案例随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两 化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。 一、纠纷的类型 1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。 业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多 数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原 告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案， 田某等人认为物业公司未能 全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理 服务费用，物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原 告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果， 加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。 2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。 此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上 搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋 物业委员会诉张某案， 由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭 建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。 3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。 因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范 或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。 如原告上海轻工物业管 理有限公司诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该 物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同， 既有公有住宅， 又有已售公有住宅， 还有一般的商品房。2001 年 1 月起，被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院， 要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。 4、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理 费。 因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业 管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务 不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管1理服务有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于 1998 年签订了前期 物业管理服务合同，凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理， 在该合同约定的服务期限届满后， 开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服 务合同，但原告仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委 员会等原因进行抗辩，拒绝承担后期的物业管理费。 5、物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷。 如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于 1998 年与上海侨益房地产有限公 司签订了一份《前期物业管理服务合同》 ，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地 产有限公司的委托对阳明新城实行物业管理， 物业管理费为建筑面积每平方米人 民币 8.00 元，并根据实际情况调整，委托管理期限为 3 年，后侨阳公司将物业 管理费调整为每建筑平方米 3.50 元。2001 年 4 月，阳明新城小区成立业主委员 会并决定招标选聘物业管理公司。侨阳公司以每建筑平方米 3.00 元中标，但未 与业主委员会签订合同。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业管理费。后众 业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价 3.00 元／平方米收取物业管理费。 侨阳公司诉至法院，要求丁某按照每月 3.50 元／平方米的标准物业管理费及滞 纳金。 6、因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷。 如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委 员，从 1998 年起任职，1999 年 2 月，朱某领取了小区建设奖励费 1000 元。2001 年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动 费和奖励费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还， 并于 2001 年 6 月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主 委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会 1000 元并支付 利息。 7、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商承担赔 偿责任。 如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营有限公司、 上海富苑物业管理有限 公司一案。 该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的 约定。2001 年 5 月，房产公司将房屋交付原告使用。由于小区分期建造，原告2所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。同年 9 月，佳泰公司 聘请的上海富苑物业管理有限公司在小区张贴了《安民告示》 ，明确告知了小区 的智能技防设施的现状，以引起业主警觉，告诫业主作好防范工作。后佳泰花园 小区发生多起盗窃事件。原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金 2000 余元。原告起诉至法院，要求佳泰公司和上海富苑物业管理有限公司共同 赔偿其损失。 二、纠纷的成因 1、从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业， 出现在二十世纪 80 年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新 成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、 物业维修等职能。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍 迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政， 职责不明，收费缺乏统一的标准。物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问 题的根本原因。物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导 致矛盾的激化。 2、从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明 确规定， 1994 年 3 月 30 日建设部发布了 在 《城市新建住宅小区管理办法》 1996 ， 年 3 月 1 日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 ，在这 些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海 市的地方性法规《上海市居住物业管理条例》在物业管理行业成立初期发挥了非 常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在 司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切 需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权 利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规 对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到 的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在 审判实践中面临许多问题。 3、从物业管理当事人的角度而言。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务 标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可3能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。纠纷 发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩 权拒绝交纳物业管理费。 4、根据《上海市居住物业管理条例》的规定，不同性质的住房即已售公有 住宅、普通内销商品住宅、高标准内销商品住宅和外销商品住宅可采取不同的收 费标准， 收费标准的确定方式亦不相同。 对于一个居住小区都是相同性质的房屋， 这种收费标准是可行的。如果一个居住小区的房屋性质是多样的，就会产生物业 管理收费标准不相同，而业主却享受相同的物业管理服务的不合理现象。有的物 业公司为了统一收费标准，不论何种性质的房屋都按照商品房的标准收费，虽有 其合理性，但由于与规章规定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。 5、物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体， 是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益， 与业主之间属于平等主体的合同关系， 但由于目前的物业公司大多是由原来的房 管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意 识和服务理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断 电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。 6、业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维 修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素 质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业 性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的 物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺 乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物 业公司挪用，有的业主委员会主任未经集体讨论即支付有争议的费用，维修基金 成了某些人眼中的“唐僧肉” 。4物管“父子兵”引来纠纷不断 物管“父子兵”引来纠纷不断物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物 业公司收取的费用不明不白，服务水平低下；而物业公司则认为少数业主故意闹 事，由此造成业主与“管家”关系剑拔弩张。而开发商和物业管理公司“父子兵” 的关系，更加深了矛盾，由此引发的纠纷不断。 近日，位于福田区的××广场部分业主向本报投诉称，负责该广场物业管理 的深圳市××地产有限公司物业管理分公司，未按照有关规定定期公布帐目，擅 自扩大收费范围，向业主收取托管费和水表使用更换费，提高电价，并且在催费 单中“警告”说：若拖欠物业管理费将被停水停电。 双方各种矛盾的日积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，暂缓缴纳 各种费用。 收费有没有谱？ 收费有没有谱？ “不久前，我们 20 多户业主曾经聚在一起，召开会议，准备组织××广场 的大部分业主联名，要求物业管理公司立即公开财务收支帐目，通过相关法律途 径审计财务帐目，同时暂缓向物业管理公司缴纳各种费用。但直到现在，物业公 司还没有向我们公开财务收支帐目。 ” 7 月 30 日，记者来到××广场，业主吴先生这样告诉记者。 记者注意到，××广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。 “正常情况下，物业公司每隔 3 个月应该向业主公布一下帐目收支情况，但 自从 1997 年入伙以来，我们从未见过帐目公示。 ” 据了解， ××广场大部分业主们不满的是： 物业管理公司长时间不公开帐目， 没有独立帐户，收支不透明；××广场自 1997 年入伙以来，存在大量自用和空 置房，开发商没有缴纳过管理费，也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修基 金。 另外，业主们反映水费、电费没有抄表到户，供电部门从去年 11 月起执行 的普通用电中商业类用电电费标准为每度 0.89 元，但管理处收取的电费却是每 度 1 元，去年更是每度 1.1 元；停车费随意收取，从 200 元、400 元到 450 元各5种标准参差不齐。此外，管理处服务态度较差，去年 4 月，一户业主本来应缴电 费 2069 元，却被扣去了 62070 元，相差 6 万多元，当业主要求退钱时，管理处 称没有钱，几经周折，才分 5 次将钱退回。 业委会管不管事？ 业委会管不管事？ 许多业主反映，××广场业主委员会多年没召开业主大会， “业主委员会形 同虚设”“业主委员会的成员没有经过公开选举”“90％的业主不知道业主委员 ， ， 是谁” 。 对于管理处存在的问题，部分业主反映，他们每次向业主委员会反映时，业 主委员会负责人总是避重就轻， 特别是要求公开财务帐目时， 负责人便转换话题， 最近一段时间手机经常关机，协商有关问题时连人都找不到。 在调查中了解到，业主们意见比较大的是××广场管理费收得高，比如写字 楼，业主每平方米每月要向管理处上交 8 元的管理费，按照深圳市物业管理服务 收费指导标准，每平方米每月收取 8 元管理费的写字楼，仅在文化设施方面，每 年就要求举办 4 次以上的文体活动， 但××广场只有游泳池和乒乓球室可供业主 活动，而且业主活动中心设在地下室，几乎没有任何设备。 “管家”自有说法 管家” 管家 针对业主反映的情况，记者走访了××地产有限公司物业管理分公司。 公司有关负责人向表示， 部分业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问 题，而电价之所以较高，是因为××广场属于大量用电户，要在供电部门规定的 基本电费每度 0.89 元的基础上加上大量用电费每度 0.11 元。停车场收费不同， 是因为对住宅楼业主和写字楼业主采用不同的收费标准。 至于收取托管费和水表 使用费的问题，该负责人表示，他们是按照以前的政策收取的，并不清楚现在的 规定， 他同时承认确实在催款单上写过对拖欠管理费的业主要停水、 “处罚” 停电 。 记者随后向供电局了解有关情况， 该局一位工作人员告知并没有在大量用电 基础上加收 0.11 元／度的规定。同时，这位负责人表示，从去年开始，因不交 物业相关费用或其他违规行为，拒不改正的，物业管理单位无权对其实行停水停 电行为，也不能以停水停电相恐吓。 对于业主意见最大的帐务不公开和开发商没有为自用和空置房缴纳管理费 的问题，物业管理公司负责人解释称：该物业管理公司其实是××地产有限公司6的下属公司，并非法人单位，也没有独立帐目，因而无法公布物业管理分公司帐 目，开发商也已经通过各种投入填补了应缴纳的管理费，只是帐目上无法显示， 作为一家国有企业，这属于历史遗留问题，同时他们也正在清理帐目，力争给业 主一个交代。 对于部分业主拟发放对物业管理公司的调查表，物业管理公司负责人表示， 这些业主是在进行“诽谤”公司的行为，他们有权利进行阻止。 “父子兵”应分家 父子兵” 据了解， 深圳××地产有限公司下属的物业管理分公司作为乙级物业管理公 司，的确具有管理××广场的权利。但根据 2002 年修改过的《深圳市业主委员 会规则（试行）、 》《物业管理委托合同》示范文本和《业主公约》 ，只有供水供电 单位有权作出停止向用户供水供电的决定，对于业主的违约违规行为，物业单位 只能通过其他合法方式追究其法律责任。 对业主的合法调查活动和日常交流进行 干预、横加阻拦，甚至威胁都是不合法的。 市住宅局有关部门负责人表示，像××地产有限公司这样作为楼盘开发商， 再成立一个下属的物业管理公司来进行管理的现象，在深圳十分普遍，这也是物 业管理市场不规范、不成熟的表现。目前，深圳现有的物业管理企业不少依附于 房地产公司。这种“父子兵”的体制，很大程度决定了物业管理要依附、受制于 发展商或所在单位， 没有引入竞争机制的物业管理模式， 可能会带来帐目不透明、 服务质量较低等各种问题。 据悉，××广场第一届业主委员会是 1998 年 9 月成立的，目前，该业主委 员会已经向福田区建设局发了换届选举的函，正准备换届选举工作。福田区建设 局物业管理科一位负责人告诉记者， 一般情况下， 小区第一届业主委员会的成立， 主管部门都要参与主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民 警共同主持。鉴于××广场部分业主对上届业主委员会意见比较大，为了使换届 选举工作“公开、公平、公正”进行，区建设局物业管理科的负责同志届时将参 加换届选举筹备会议，并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议，以 期解决业主和管理处、业主和业主委员会之间的矛盾。7北京一小区业主告赢知名物业 北京一小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇 幅也不长，但仍引起很多人的注意――北京“欧陆经典万兴苑”201 户业主状告 中海物业管理有限公司超标收费一案， 日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准 多收物业费 260 元至 5000 元不等分别退还给原告。 “据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将 其告上法 庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是 非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。 ”北京市朝阳 区法院大屯法庭庭长张维平说。 “欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。 一方是 201 户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官 司诉讼业主很少能胜诉， 这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜 诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样 的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。 ●业主在说 手中握有几大叠材料 8 月 22 日晚 7 时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区 布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适 度并有水带环绕， 每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大 厅。 在小区 16 号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大 部分业主代表不在小区。 “我们这 201 户最早的是在 2000 年 7 月搬进来的，因为是滚动开发，当时 小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没 有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等 15 项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这 15 项费用，大部8分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依 据的这个标准就是北京市物价局 196 号文件。 ”王女士手中握有几大叠材料，这 是业主们从 2002 年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的 每平方米 3.15 元／月的物业费表示出怀疑。 物业收费超出了相关规定 而怀疑的初始， 在于物业公司当时提供的一份有关物业费用具体明细表。 比 “ 如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样 费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括 26 层、22 层和 14 层的楼的面积 全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费 用。再比如公共电视天线费，196 号文件规定的是按户收取，可物业公司却用一 种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月 1.66 元的费用变 成每平方米每月 0.33 元。那么如果一户人家房间面积为 100 平方米，他就要每 个月交 1.8 元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。 ” “而我们与小区物业分歧的另一个焦点，在于中海物业将整个万兴苑小区楼 盘的物业费全部按北京市优秀管理小区收取，这样物业管理费可以上涨 10%到 25%。实际上欧陆经典只有被称为南苑的 1 号楼和 2 号楼才获得优秀小区的资 质。 ”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。 经常进行模拟法庭诉讼练习 为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭采取了简易程序，即在不简化工作 程序的前提下将审理时间缩短在 90 天之内，欧陆经典一案法院用时 70 天。 跟 70 天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难。 “一年多了，我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时 间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成 被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之夜 呀！ ”王女士说到此处感慨非常。 而诉讼中另一个值得注意的细节， 201 户业主原告在诉讼过程中曾经几度 是 改变――先是最开始的 203 户；然后减为 200 户，3 户撤诉；最后有 1 户撤诉业 主重新起诉，原告方最终确定为 201 户。对于数字的改变，业主代表张先生认为 是物业管理公司的分化和瓦解： “最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实’9的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。 ” 很多人觉得胜诉把握不大 最让王女士记忆深刻的，是当初组织 200 多户业主时的艰难。 “我们一户一 户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因 而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明， 提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为连他们对胜诉的把握也不大。所 以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨 大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的 200 多户业主也将无法交代。 ”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示， 案子胜诉后她要“退休”“太累了，这个代表我真的不愿再当了。 ： ” 我们也能理解物业的难处 尽管欧陆经典业主在物业管理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开 始，两位业主代表就在反复强调： “其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下 来，物业公司管理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业公司的难处，比如 业主的欠费问题，以及相关法规由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这 些我们都可以理解。但对物业公司在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法， 我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我 们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事 兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。 ” ●物业在说 这是我们第一次败诉 熟悉国内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。 “应该说，中海物业在北 京乃至全国物管行业中的地位是举足轻重的，即使称不上第一，也是名列前茅。 ” 一位物管行业内部人士说。 当记者询问： “对于中海物业来说，因物业管理费超标而与业主对簿公堂却 以败诉为终，这在贵公司历史上是否罕见？”中海物业管理公司北京分公司副总 经理陈汉讲： “对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。 ” 收费降了服务质量肯定要降 物业公司的陈副总经理和吕律师表示，事情到了现在这种地步，物业管理费10肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。 “如果我们收 2 块 6 的 物管费， 那我们的服务水平肯定也是 2 块 6 的。 我们是商业公司， 总不能赔钱吧。 ” 此时物管公司的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为 18 万平方米，保安费即使按照 0.2 元的标准收每月也只有 36000 元。而每个保安员 的工资、服装、吃、住费用加在一起大概为 1200 元每月，这在全北京市都是相 差无几的。所以 36000 元的保安费只能请 30 多个保安，若是按照物价局 0.16 元 的标准连 30 个也请不到了。 ●律师在说 业主团结是胜诉的重要原因 “那个小区里高人很多，搞法律的搞审计的什么人都有，一下子就看出了问 题。他们再找来物价局的相关文件相对比，问题就更加明显了。他们在组织过程 中也很团结，这是能够胜诉的重要原因。 ”为业主代理诉讼的于启波律师这样解 释欧陆经典小区业主的特殊性。 业主代表则这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备 得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查 询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过 滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。 “当然，物业公 司提供的各种证据立不住脚，也是我们胜诉的原因之一。 ” 物业公司今后的路怎么走 欧陆经典业主代理律师于启波则认为， 尽管业主已经通过法律途径使物业公 司退回多收的物管费， 但这个费用其实是和业主们这段时期欠物管公司的费用相 抵的。业主最后能拿到手里的钱也就是当初起诉时交纳的 50 元诉讼费。而对于 物业公司来说，由于双方已经对簿公堂，业主又取得了胜利，物业公司今后不管 定下什么样的收费标准，要想取得广大业主们的认可，都是十分艰难的。11201 户业主告赢知名物业 北京二中院判决物业退还超额物业费据报道，因为物业收费超标，欧陆经典万兴苑小区 201 户业主将物业公司告 上法庭。 北京市二中院日前判决知名物业管理公司――北京中海物业管理有限公 司将超标准多收的物业费 260 元至 5000 元不等分别退还给业主。 1999 年至 2002 年间，201 户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区， 当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。 物业公司之后按每 平方米 3.15 元收取物业管理费。业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距 较大，故要求法院确认原收费标准无效。 诉讼过程中，业主因拖欠热力费用被停止供应热水，而物业公司在小区中张 贴了不利于业主的告示。在法院的协调下，有关部门恢复热水供应，物业和业主 均表示不采取过激行为，依法解决纠纷。 法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴 苑南苑被授予优秀管理居住小区时， 将不在该范围内居住的原告的物业费标准一 并提高 25%，实为搭车涨价。 业主代表这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得 非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询 相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤 掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。声音我们小区里的 确有很多法律工作者， 但他们从一开始就声明， 提供咨询可以， 但不会直接出面。 为什么？因为他们对胜诉的把握不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都 是很大的。 ――业主代表王女士 对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。事情到了现在这种地步，物业 管理费肯定12是要降低的， 但小区的物管服务质量肯定也要下降。 如果我们收 2 块 6 的物管费， 那我们的服务水平肯定也是 2 块 6 的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。 ――中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉业主封阳台未用无框玻璃物业破门演全武行小区物业公司要求业主在装修封闭阳台时选用无框玻璃， 业主姜先生出于安 全考虑，还是在阳台安装了塑钢窗。可没想到，物业未经其同意就将塑钢窗强行 拆下并取走，于是姜先生向法院起诉想讨个说法：物业究竟有没有这样的权力？ 姜先生系本市国权东路某小区的业主，今年 3 月起开始对房屋进行装修。在 此之前， 小区物业公司为规范装修管理及小区外立面的整洁、 美观， 曾贴出告示， 要求业主在封闭北阳台时做到统一有序，并推荐选用无框玻璃。由于姜先生所购 房屋位于 10 楼，出于安全及家中老人使用方便的考虑，他在封闭北阳台时安装 了塑钢窗。 今年 5 月 21 日，物业人员未经姜先生同意，就擅自闯入姜先生的家，将其 安装在北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。之后，他与物业交涉，物业却坚持要 求其保证安装无框玻璃后才能取走塑钢窗。姜先生感到其合法权益受到了侵害， 遂向杨浦区法院提起诉讼，要求被告归还塑钢窗并装回原处，赔偿其支付的律师 费 1000 元。 审理中，物业罗列出《上海市商品房预售合同》附件中“住宅使用公约” 、 “小区装修管理规定”“小区物业管理条例”及 2002 年 10 月 25 日物业公司出 、 具的告示等证据，认为其作为物业管理企业，有权对业主装修房屋活动进行指导 和监督，如遇违反物业装修制度的情形，根据有关规定、公约及为了整个小区业 主的共同利益，他们有权采取相应措施制止，故请求法院驳回原告诉请。 法院审理后认为，物业管理企业虽有权对业主装修住宅活动进行指导和监 督，对违反住宅使用公约的行为可采取制止、责令限期改正等措施，但相关法律 规定并未赋予物业公司有采取非常措施的权利。 现被告未通过法律程序解决原告 安装塑钢窗问题，却擅自闯入原告房屋内，拆除了安装在北阳台上的塑钢窗，已 侵犯了原告的合法权益，应予恢复原状；至于原告提出的律师费损失，因未能提13供证据，故不予支持。据此，法院作出一审判决，判令物业公司向姜先生归还塑 钢窗，并将拆下的塑钢窗装回原处。物业移交出问题 小区无人管 控江一村一团糟杨浦区控江一村的蒋老师来电反映： “炎夏高温，大家都设法节电，但小区 的路灯大白天都开着。 该小区另一位居民反映： ” “下水道堵塞， 一楼的抽水马桶、 水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上……” 昨天上午，记者进入控江一村，就像走进一个零乱的工地，绿化带上压着水 泥管；化粪池无盖，用旧薄板或纸板掩着，溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。记 者来到“控江一村物业管理站” ，进屋才知早已人去楼空。 原来，四平物业和延吉物业在移交中出了问题，一个多月来，小区无人管， 成串的问题涌了出来，给居民生活带来麻烦。 下午，记者与四平物业公司的张小姐电话沟通。她说： “按照协定，从 8 月 1 日起就应该移交延吉物业管， 但进展不顺， 我们会尽快协调。 路灯不关的问题， 我们已协调好了。 ”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说， 问题出在移交上，正在设法协调。14都是水惹的祸――业主怒上法庭状告华侨城物业管理公司，索赔 14 万因小区水池下水道堵塞，导致水渗进房间，损坏业主近百张字 画，其中有 30 多幅是名人字画，为此，业主将小区物业管理公司告上法庭，索 赔 14 万。 水池不通水渗房间 昨天下午，记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里，发现崔先 生北边的房间放着不少书画，房间的地板发黑，中间一大片木地板往上拱起，直 通向客厅。在这间房间的外面，有一个长 4 米、宽 1.5 米和深 1.5 米的排水池。 在客厅内，还放着不少发霉的画。 崔先生告诉记者，今年 6 月 14 日下午 5 时左右，他在厨房做饭，外面下着 暴雨。无意中他抬头一看，见客厅的木地板中渗出一股黄黄的水流。崔先生大为 不解，客厅下面没有水管，为何无端渗水呢？ 崔先生走过去用脚踩木地板，发现餐厅和放画房间的木地板都在往外渗水， 放画房间靠水池一侧水冒得最多，地板也已被水浸得膨胀变形。崔先生一边急忙 给管理处打电话，一边冒着倾盆大雨到外面查找渗水的原因。 经过十多分钟的查找，崔先生才发现自己房外有个排水池，排水池中全部积 满了水。 崔先生跳进 1 米多深的水池中， 发现下水口被杂物堵住， 积水无法排走。 崔先生找来一根铁管，捅开水池的下水道，才将积水排去。水排走后，崔先生一 看，原来这个水池的下水道钢筋被锈蚀，杂物因此堵住了下水口。 近百幅字画遇水损坏 “北边这间房间全是用来放画的，有近百幅字画遇水后发霉，其中 30 多幅名 人字画。”崔先生疏通水池下水道回到房间后，才发现整个房间里花费 1 万多元15装修的木地板几乎全部浸湿。尤令人痛心的是，崔先生和老伴当宝贝一样珍藏的 近百幅字画渍水而遭到毁坏。崔先生说，他是南山区作家，爱人是一位画家，他 们专门把这间房间当作藏画室，为了保护这些藏画，他们还专门做了一个箱子。 事情发生后，管理处的人员来到他家里，对崔先生的损失表示“同情”，并 称下水道被堵纯属意外，但物业管理不应为此承担责任。 随后，崔先生与管理处交涉过 3 次，对方仍不肯承担责任。无奈之下，崔先 生委托律师向管理处发出律师函，对方才主动约崔先生协商此事，但答应只赔偿 5000 元。 管理处认为业主也有责任 记者来到华侨城物业管理公司中旅广场管理处， 管理处两位不愿透露姓名的 负责人称，小区是 10 年以前规划的，在 3 楼崔先生房间东面有一个下水池。这 个下水池设计得不太合理，有可能不符合排水要求。6 月份暴雨期间，管理处曾 做了全面防雨准备，并派人到小区内各处巡查。因为水池地点不太合理，巡查人 员没能及时发现水管堵塞。 “事发后我们去过现场，那间房间的地板发黑，证明以前就被水浸过。”一 位负责人还透露，业主藏画房间朝北有个窗户，也不排除是因为窗户没关好导致 藏画受损。 这两位负责人表示，业主自己应该也负有一定的责任，他们认为业主不该将 画放在那个朝北的房间里，并且是直接存放在木地板的箱子内。 作家怒上法庭索赔 14 万 崔先生气愤地表示，事发后，由于管理处一直不积极处理此事，他也没办法 修复房子，遇水翘起的木地板多次使家人摔倒，生活极其不便。因为收藏多年的 书画作品受到不同程度的损毁，崔先生和爱人深受打击，心情一直郁闷。 为此，崔先生一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求赔偿 100 多幅字画装 裱费、36 幅名人字画和木地板等损失共计 14 万元。16水管“发神经” 水管“发神经”电脑惨遭殃 受淹公司与管理处就责任问题各执一词前天晚上 10 时许，福田区泰然工贸园苍松大厦 9 楼发生一起“水灾”事 故。该大厦因水管管道爆裂，紧急关闭阀门。待维修好后，910 室的安斯达电子 公司卫生间一水龙头未关，导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。同 时，与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司和万象装饰公司也均遭水浸，损 失均在数万元以上。事因突然停水而起 昨天上午，记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进行采访。一走进安斯达 电子公司的门就看到，该公司几名工作人员正在整理被水浸过的账表和业务单 据。 据该公司朱先生介绍，前天下午上班时，整个大厦突然停水。事后得知，是 一家公司在装修时将供水管道弄破了，管理公司将供水阀门关闭。朱先生说，在 停水前物业管理公司并没有通知他们公司，导致卫生间一水龙头没有关闭，流了 十几个小时。 朱先生进一步解释说，昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。朱说，办公 室的积水有十几厘米深，不少账表和物品都漂浮在水面上，地上的电脑主机也被 水浸泡。见此情景，朱先生急忙打开仓库，发现里边存放的电子元件和几十部电 话机也全部泡在水中。朱还说，大水从他们公司一直流到 1 楼，将楼下一家公司 的电脑和物品也浸泡了。发水时保安未进行通知 朱先生气愤地说道，发生这样的“水灾” ，大厦的保安却未积极帮忙，只顾 站在旁边看热闹，就是不愿帮忙，令人气愤不已。当员工叫保安去拿些工具时， 保安却一去不回头。 朱先生告诉记者，最让他们难以接受的是，发生“水灾”时大厦的保安在巡17逻时已经发现，但视而不见。事后朱先生问保安为何不告诉他们时，一名保安说 不知道他们的电话。朱先生十分肯定地告诉记者说，他们公司领导的手机和家庭 电话管理处都有记录，只要负责一点，这样的事情完全可以避免。深度浸水殃及 邻里 随后，记者来到了与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司。该公司一名 工作人员告诉记者，他们公司的电脑主机全部浸水，有两台电脑的主板已经完全 损毁。仓库里还有许多元器件损失还未估算。 在 8 楼，万象装饰公司的一名小姐说，她们在开电脑时，突然“砰”的一声 一台电脑显示器因短路被烧毁。经维修人员检测，短路的原因是楼上的水灌到电 脑里了。 “停水是下班时间” 随后，记者采访了物业管理一名姓刘的女士。刘女士说，当时 8 楼正在搞装 修， 因供水管道破裂， 管理处紧急关闭了阀门。 刘女士接着说， 由于是下班时间， 无法通知到业主。至于什么时候供水，刘女士说没有这方面的记录。 记者在苍松大厦询问了多家公司，他们众口一词地说道，停水的时间是在上 班期间。一家公司的员工说，下午 5 时，他们公司修门，工人师傅洗手时发现停 了水。 谁是谁非，双方各执一词。安斯达电子公司一名负责人告诉记者，发生这次 “水灾”事故完全是管理公司的责任，他们将通过法律渠道来维护公司利益。18下水管堵塞 3 年物业没解决管家为何不管家家住浦东南路的鲜先生向本报反映：他家的下水道自 2000 年下半年起就经 常发生堵塞，3 年里报修了无数次，都没得到根本解决。 日前，笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着，鲜先生称从 2000 年搬进那天起，下水道一直跟他们过不去，经常是“水漫金山” 。而且楼上 人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的脏水，尤其是每天下午 5、6 点左右最 严重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3 年来每次报修，维修工都是草草地疏 通一下，并指出下水管太细，要换掉才能根本解决问题。鲜家多次向物业提出换 下水管，至今就是没有解决。 振南物业公司耀高管理处负责人称，换下水管得先打报告给公司，由工程部 派人进行检修，然后向业主委员会申请资金。负责人又强调该小区在振南物业接 手之前是由众欣物业管理的，众欣物业今年 3 月才移交给振南物业，以前的事他 们不太清楚。 笔者随即拨打振南物业公司的电话，对方称他们是维修公司，如果牵涉到诸 如换水管之类，得请示振南物业，并给了一个总公司的电话。笔者再打过去，得 知是振南公司工程部，对方称他们是去年底才接手众欣，很多情况不了解。直到 打查询电话终于弄清该公司真正的电话号码， 公司朱经理说会立即派人到现场解 决。后维修公司又打来电话称，不换下水管的原因是某些居民不答应，现一直在 协调。 鲜先生实在弄不懂，作为居民，他们每年都准时交纳物业管理费，为什么小 小的下水道堵塞，经过无数次报修，不管是众欣还是振南物业，3 年时间竟无法 解决？19业主居室遭水浸 物业公司赔[案例 案例] 案例 1999 年 3 月 21 日中午，某花园小区 403 室的业主黄先生之妻（陈女士） ， 在其父母家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父火速赶回家中，发现整个 地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家 中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午 1 时许，黄先生在 小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下 303 室的北阳台雨水管漏斗中，发现大 量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量 溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从 403 室北阳台的雨 水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此 意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业 公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的 责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失 4500 元。 [分析 分析] 分析 业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致 水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在 薄弱环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一 定程度上损害了物业公司的形象。 目前， 绝大多数业主搬新居前都搞装修， 或多或少地存在不规范的装修行为。 如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆 在物业管理公司面前的一项艰巨工作。同时，业主的法律意识不断增强，不再像 以前那样“死缠滥打” 。物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，20加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。买顶楼装太阳能热水器物业告业主法院判拆去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。 没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先 生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在 3 日内 拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。 在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安 装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管 理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭 建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星 天线接收器和太阳能热水器”的规定。 张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建 筑物和构筑物” ，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其 他业主，也不会对屋顶造成损害。 法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都 对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太 阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害， 物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。 日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的 原状。21楼道灯不亮老妪摔伤 物业公司管理不善被判赔偿家住深圳市福田区某花园的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严 重摔伤，龚老太太认为负责路灯管理的物业公司没有尽到职责，遂一纸诉状将物 业公司告上法庭要求赔偿。日前，福田法院经过审理，一审判决物业公司赔偿龚 老太太医疗费及精神损失费共计 9 千余元。 龚老太太住在该花园的 15 楼，据她诉称，2002 年 12 月 2 日晚，她到天台 上去收被单，当从天台下至 17 楼时，楼道里的路灯怎么也不亮，眼前一片漆黑， 她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉 碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因 为楼道路灯不亮造成的， 而该小区的物业公司对小区的公共设施没有进行及时的 管理和维护，未尽到相应的义务，最终导致自己严重受伤，身心受到巨大伤害， 物业公司理应承担赔偿责任。 法院经过审理， 认为物业管理公司负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用 状态的法定义务，而本案中被告未履行上述义务，致使原告摔伤，依法应承担相 应的损害赔偿责任。据此，法院根据案情酌情支持了原告的赔偿要求。22在一住宅区草丛中，工人更换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外晨练老人一跤跌入黑井近日，本报民生热线接到读者来电，反映家中老人掉进小区深井里，导致全 身大面积挫伤。 接到电话后，记者立即赶往该住宅区了解情况。在投诉人家中，记者见到了 这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕，右腿及左侧大腿处仍可见黑色的 淤血。据了解，几天前的一个清早，老人在小区绿化带晨练时脚下一空，整个人 就掉进了一口井里。由于井下有不少铁管钢筋，老人身体多处被划破，右腿和臀 部受伤比较严重，血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并及时送到医院，老人 才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中，查看了老人跌倒的现场。肇事井 盖掩盖在绿化带草丛中，如果不是黄色的警示字样一时还真的难以发现。记者留 意了一下，井盖旁边有不少孩子在玩耍，即使按照 1.2 米的井深计算，一个孩子 掉下去后果也是不堪设想的。 接着，记者采访了小区管理处。管理处一位负责人告诉记者，我们接管小区 的时候曾对小区内的各个阀门井盖进行了检查。由于部分井盖不是标准井盖，我 们曾经用胶皮把井盖封好以确保居民的安全。前不久，小区进行消防设备更换， 工人把井盖打开作业的时候忘记用胶皮封好井盖，才造成井盖松动的。由于施工 时间是夜间、而老人坠入井中又事发在早晨。得知此事后，管理处非常重视，不 仅陪同老人去医院治疗还承担了住院期间全部的医药费。这位负责人还表示，管 理处已经将小区内所有的井盖都重新封好、 踩实， 并且逐一在施工井盖旁写上 “危 险勿近”的字样以杜绝此类事件的发生。23针对小区井盖安全问题，记者采访了有关部门。市住宅局物业处的一位工作 人员告诉记者，小区内进行施工、维修的时候必须树立警示标志，一旦施工完毕 应及时恢复原貌。有时候，一点小的安全隐患都有可能导致严重事故的发生，尤 其是孩子和老人行为辨识能力不强， 极易发生一些意外事故。 作为物业管理部门， 应该及时发现问题、随时解决问题。本报民生热线也提醒广大市民，在小区内活 动时也要注意安全，尽量避免意外的发生。值班保安干吗去了？ 值班保安干吗去了？大胆小偷闯入福华新村盗窃后“就地消费” ，居民质疑――小偷撬开小区花园栅栏进入居民家中，偷来洋酒和水果等食品后，竟在小区 的草地上大吃大喝，完事后还留下两堆屎再扬长而去，如此漫长过程小区保安竟 一无所知。昨日，家住福华新村的李先生向本报打来电话，讲述了这件事情。 清晨起床发现家里来过贼 据李先生称，8 月 1 日清晨 6 时 30 分，他起床准备去锻练，突然发现家中 房门大开， 客厅和一间没人住的房间及储藏间里一片狼藉， 所有的袋子都被翻过， 杂物丢了一地。 李先生意识到家里来了贼， 赶紧唤醒了家人检查一下丢失的东西， 所幸家中贵重物品都放在卧室，门又反锁，故损失不大，但放在客厅的两瓶价值 数百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、矿泉水等食物都被偷了个精光。由于白天工 作辛苦，李先生称事发那晚他睡得也沉，房间电视也没有关，一直有声音，但大 胆窃贼还是撬门而入。 小偷草坪聚餐保安一无所知 李先生随即向小区保安队报案。当他走出门外时，发现楼前用铁栅栏围起来 的花园草坪上竟布满了瓜果皮、蛋壳皮和矿泉水瓶，走过去一细看，吃的正是自 己家昨天买的东西。 李先生洗脸用的毛巾也被人擦过丢在一边。 而令人恶心的是， 小偷还在草地上留下了两堆屎。 闻讯赶来的保安队员从现场估计是 3 人作案， 并发现了花园铁栅栏被撬的痕 迹。而令李先生气不打一处来的是，小区物业管理处一直说有保安晚上定点值班24巡逻，但在此之前保安队员竟对李家被盗一无所知。 物管处：值班保安要调离 管处： 昨日下午，小区保安队王队长接受记者采访时认为，李家的防盗门并没有被 撬开，估计是被人用工具从里面拨开的。至于草地上的杂物，由于他们事后才发 现，也不能肯定就是小偷留下来的。王队长称当夜一直有保安在巡逻，晚上行人 较少，如果小偷在草地呆的时间过长是会被发现的。对于李家的情况，他们还会 作进一步的调查。 保安队王队长表示，为了防范小偷再来入室行窃，他们已经在这一地段增设 了保安，对于当夜值班的保安，他们正在考虑调离其岗位，并视具体情况给予一 定的经济处罚。 目前，福田区派出所已介入调查此事。25多次遭遇入室盗窃大声呼救不见保安昨天凌晨，景田南住宅小区 17 栋的王女士和小女儿经历了惊恐无助的 20 分钟， 她们发现家中有小偷后， 在窗口大声呼救也不见该小区保安出现。 据了解， 这是王女士 4 个月来第 3 次遭遇入室盗窃。 该栋住宅楼半年来最少有 4 个住户发 生了 6 次入室盗窃事件，居民们苦不堪言。 据王女士介绍，昨天凌晨 5 时左右，她被异响惊醒后发现客厅里有一团黑影 在爬行，便马上反锁卧室的门跑到窗口大声呼救，在寂静的黎明中喊了近 20 分 钟，最先出现的却是 200 多米外的另一小区――“天一名居”的保安，随后来了 7、8 名附近的住户，直至此时，几名该小区的保安才出现在 17 栋楼下。 这样的经历对于王女士来说已是第 3 次了。今年 3 月和 7 月，都是在凌晨时 分， 小偷两次采取先弄开防盗门随后进入卧室的方法行窃， 所幸均被王女士发觉。 每次当小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打 110 报警，但每当民警赶到时， 保安总是还未出现。 对于王女士的遭遇，大众物业管理公司在该小区的负责人廖主任说，当王女 士开始呼救时，在 18 栋看管自行车的两名未穿制服的保安很快就赶到了 17 栋。 当记者询问，保安到了楼下为何不告知仍在呼救的王女士，并且闻声而来的几名 住户为何均未在现场看到其他人时，廖主任低头不语。 说起小区内的治安环境，居民们意见很大，他们说，零点过后从未见过保安 巡逻，今年上半年该栋发生的入室盗窃就有 20 多次，仅现场核实的就有 4 个住 居民们强烈呼吁， 希望有关部门尽快采取措施， 户家里发生过 6 次入室盗窃事件。26还他们一个安宁的生活环境。入室盗窃引发凶杀案事件物业公司疏防范赔偿新华社上海 7 月 6 日电 上海市二中院近日以一起由于物业公司在安全管理 上的疏漏，而引发罪犯深夜入室作案致死人命的案件进行终审判决，判处该物业 公司向业主徐某赔偿经济损失 4 万元人民币。 上诉人徐某是本市沪太路某号底层的一套层的商品房住户， 两年前徐某与物 业公司签订《公共契约》，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区日常进行日 常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作，住宅区内的安全、保卫、巡检、 警戒等为物业公司管理范围，物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业 主利益受损要承担赔偿责任。 因为该物业公司允许小区居民自行安装防盗门窗，该小区居民曾于 2001 年 2 月以安全受到威胁为由联名写信向有关部门反映。但还未等物业公司对此作出 反映，一起恶性入室盗窃凶杀案却发生当年的 3 月 5 日凌晨。罪犯曲某（现已 被判处死并执行）在 1 时许经敞开的铁门进入该小区，后翻墙进入徐某家的北阳 台，拧开门锁入室作案，被徐某的女儿小徐发现后，穷凶极恶的罪犯残忍地致小 徐死亡。经法院查明：当天凌晨 1 时 25 分，物业公司设置在小区内的红外线报 警系统曾发觉徐宅附近有异常情况， 但物业公司保安人员到现场察看后称未现异 常。 徐某夫妇以物业管理合同纠纷为由向法院起诉，要求物业公司给予赔偿。市 二中院根据徐某与物业公司形成的以居住、 维修和保安等为主要内容的物业管理27服务合同关系，确认该公司在小区的安全防范中疏于管理，上述一系列行为已构 成违约，应当合法承担违约责任并对业主徐某所造成的经济损失进行赔偿。保安打人轻则拘留重则判刑市公安局出台保安员“九不准”行为规范，对相关违法违规行为明确处罚标 准 继 6 月 24 日深圳警方出台了规范保(治)安队伍行为的 20 条规定之后， 昨日， 市公安局在此基础上又出台了保(治)安从业人员“九不准”行为规定。 深圳市公 安局保安办主任李龙文表示， 警方对群众反映强烈的 9 种保(治)安员违法违规行 为进行了明确的界定，并出台了相应的处罚规定。 据李龙文介绍，稍前出台的《清理整顿保(治)安队伍 20 条规定》详细说明 了何种行为是违规的，此次颁布的“九不准”行为规定则明确指出，保(治)安从 业人员一旦违规将承担什么责任。“‘九不准’对保安组织以往模糊不清的行为 进行了明确的界定，并且设置了 9 条‘高压线’，触线者将依法追究相关责任。” 李龙文表示，深圳市公安局拟对全市保安员进行分类编号，制定一套行之有 效的管理办法。 保安员“九不准” 保安员“九不准”行为规范 1.不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或 财物等行为，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处 15 日以下行政 拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2.不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利，违者依法予以 辞退；违法行为情节较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的， 依法追究刑事责任。283.不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益，违者依法予以辞退； 违法行为情节较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法 追究刑事责任。 4.不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞，违者依法予以辞退；构成犯 罪的，依法追究刑事责任。 5.不准妨碍国家工作人员依法执行公务，违者依法予以辞退；违法行为情节 较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 6.不准私自为他人提供有偿服务，违者依法予以辞退。 7.不准非法限制他人人身自由，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的， 依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器，违者依法予以辞退，违法行为 情节较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事 责任。 9.不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动，违 者依法予以辞退。29业主同开发商产生矛盾 保安砸坏业主车被判拘役??因拆墙问题与开发商产生矛盾， 家住昌平小汤山温碧源小区的业主范女士的 越野车竟遭到小区保安的狂砸。记者昨天获悉，这五名保安已被昌平法院分别判 处拘役４至５个月。?? 今年１月１６日晚上９时左右， 北京市昌平区小汤山温碧源小区橘郡５―２ ５的业主范女士， 在该住宅区内因拆墙一事与开发商北京温碧源住宅有限公司发 生矛盾。后北京温碧源住宅有限公司的保安员崔胜超等五人，分别拿着木棍、铁 棍、铁锹，将范女士的“丰田”陆地巡洋舰霸道２６９４ＣＣ越野车砸坏。后经 鉴定，造成该车直接经济损失人民币１９９００多元。 法院认为， 崔胜超等五被告人无视国法， 故意毁坏公民私人财物， 数额较大， 均已构成故意毁坏财物罪。但鉴于五名被告人认罪态度较好，所以决定酌情予以 从轻处罚。最后，法院判处崔胜超拘役５个月，判处其余４人拘役４个月。宣判 后，五人均表示服从判决。30服务质量差就得走人 申城 600 家物业公司被炒近日，600 家服务质量差、市民投诉多的物业公司，被房地部门取消物业管 理资质，退出市场，而去年本市新增物业公司数仅 400 家。此举显示，经过市场 规范，物业公司总数正在减少，物业管理行业正在向做强、做大的方向发展。 物业管理企业进入门槛相对较低，上世纪 90 年代后期，物业公司如雨后春 笋般出现：独立组建的物业公司越来越多；全市 167 家房管所通过改造、改组、 联合和兼并等方式，转制为 123 家产权多元或民营的物业企业；开发商“肥水不 流外人田” ，自己开发建设的项目，自己组建物业公司来管理，有的项目公司只 有不到 1 万平方米的物业，也自己组建物业公司；一批境外的物业公司登陆上海 滩，分食物业管理“蛋糕” 。 结果，上海的物业公司数量迅速膨胀。1994 年底，物业管理公司不到 300 家；2001 年，达到 2315 家，平均管理面积不到 10 万平方米。在这一庞大的物 业管理队伍中，一级资质的物业公司为 14 家，二级、三级资质的 500 家左右， 近两千家是无级资质的物业公司。 “小、散、乱”和“诸侯割据”的现象，成为 制约物业管理市场健康发展的“瓶颈” 。 业内专家分析，物业公司总数减少的原因有三方面：第一，一批大型物业公 司正在通过联合、兼并等方式，收购小公司，使企业规模不断扩大；第二，政府 部门加强管理，水平差的物管企业在资质审查中被淘汰出局；第三，越来越多的 新小区到市场上自己寻找“管家” ，一些前期从事物业管理的企业纷纷落马，逐 渐从物业行业消失。31不过，物业管理企业优胜劣汰，行业整体服务质量提高后，社区居民将成为 真正受益者。“炒管家”为何还要赔偿？ 炒管家”为何还要赔偿？6 月 25 日上午，记者来到布吉镇东方半岛花园，只见夏日的阳光下，孩子 们在游泳池里戏水，一些居民在大树下乘凉，小区内一片宁静。但说起这一年多 来在花园里发生的纠纷，大多数业主都不会忘记――去年 3 月 17 日，管理东方 半岛花园的深圳恒兆基物业管理有限公司（下简称恒兆基物业），对物业管理费 进行了调整， 没想到这成了一条导火索， 引发小区业主组织起来， 召开维权大会； 第一届业主委员会集体退出（详见本报去年 7 月 25 日的报道《物业管理费上调 引发小区“地震”》）。去年 7 月初，第二届业主委员会很快成立，当时他们对 记者说：“我们有‘炒’掉物业公司的想法，不过，一切要看今后的情况再作决 定。”一年多后，记者再次来到东方半岛花园，恒兆基物业已被“炒”掉，通过 公开招标中标的北方物业管理有限公司（下简称北方物业）已进驻小区管理。在 北方物业中标之前，恒兆基物业向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与原 业主委员会签订的《物业管理委托合同》。今年 3 月 21 日，深圳仲裁委员会作 出终局裁决，裁决恒兆基物业和东方半岛业主委员会继续履行合同，业主委员会 支付从 2002 年 8 月 1 日至其采取措施恢复恒兆基物业管理状态之月的物业管理 酬金损失 1.7 万元。然而时至今日，这份裁决却一直难以得到执行，这究竟是怎 么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物业，北方物业进驻小区东方半岛花园纠 纷屡起波澜的经过是这样的―――1998 年 10 月 31 日，位于深圳关外布吉镇， 占地面积 6.35 万平方米，建筑面积 14.08 万平方米的东方半岛花园小区入伙，32有近 1500 户业主,由恒兆基物业提供一体化的物业管理服务。2000 年 8 月，小 区第一届业主委员会成立，共有 9 名业主当选为业主委员会委员。2001 年 2 月 18 日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，合同 期限为 3 年。2002 年 3 月 17 日，经第一届业主委员会审议通过，并报龙岗区物 价检查所备案，恒兆基物业以书面通知提升管理费。 2002 年 3 月 23 日晚上，因物业管理费的调价引发部分业主不满，小区“业 主维权大会”举行。2002 年 3 月 28 日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不 调价，恒兆基物业同意退回已多收的物管费，此后，恒兆基退回大部分业主已加 收的管理费。2002 年 4 月 13 日上午，第一届业主委员会集体宣布辞职；中午， 在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果与会业主大多数表决反对调 高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作不称职。2002 年 5 月中旬， 15 名业主当选为第二届业主委员会委员。2002 年 6 月中旬，小区业主大会以书 面投票的形式第三次召开，1 票认为物业管理工作有整改，808 票认为没有整改， 3 票同意继续聘用现物业管理公司，807 票同意解聘现物业管理公司。2002 年 7 月 8 日，业主委员会单方提出解除合同，恒兆基物业不服，于 7 月 18 日向深圳 仲裁委提交仲裁并被受理。2002 年 7 月 25 日，在市、区住宅局的主持下，由小 区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动进行， 结果北方物业 中标。 2002 年 8 月 1 日，北方物业进驻小区。争议焦点：恒兆基物业认为已完成 合同规定的管理目标，新业主委员会不应单方解除合同；新业主委员会持相反意 见恒兆基物业不服，向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与第一届业主委 员会签订的《物业管理委托合同》。2002 年 9 月 19 日，深圳仲裁委开庭审理了 这宗物业管理合同纠纷案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件 及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。恒兆基物业称，公司于 2001 年 2 月 18 日与第一届业主委员会签订了为期 3 年的《物业管理委托合同》，合同 签订后公司积极按规定履行合同义务，对房屋建筑本体共用部分、本体共用设施 设备进行维修、养护、管理，对小区红线内市政设施、配套服务设施进行维修、 养护、管理，同时开展公共环境的清洁卫生，垃圾收集清运，交通、车辆停泊管 理等一系列工作。其管理的东方半岛花园在 2000 年和 2001 年被评为区、市级优33秀文明小区和市级 “园林式、 花园式” 达标单位， 同时通过了 ISO9001 质量认证， 公司完成了合同规定的管理目标，原业主委员会代表广大业主签订合同后，业主 从 2001 年 2 月至今一直在履行合同义务，按月向公司支付了物业管理费，2002 年 7 月 8 日， 新的业主委员会书面通知公司， 单方面解除合同。 恒兆基物业认为， 公司与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，同时双方实际已履 行合同一年五个月，新的业主委员会单方擅自解除合同，构成违约，侵犯了公司 的合法权益。“恒兆基物业未按合同约定完成管理目标，且存在违法行为。”新 的业主委员会则认为，恒兆基物业没有经业主大会批准，在合同约定以外，擅自 增加每户有线电视收视费 13 元/月，2002 年开始擅自提高管理费标准，违反有 关规定；没有经业委会同意，违规收取停车卡押金等；以深圳市恒兆基实业有限 公司的名义改变 16 栋架空层停车场的用途，由恒兆基物业自己实际出租经营， 至今仍未拆除；改变本体维修基金超前使用，没有按规定定期公布收支账目；对 小区卫生、治安管理混乱，服务意识差，对房屋管理维护不善。因此，单方解除 其委托合同，有约定和法定的依据。在争议的合同性质方面，新的业主委员会认 为，本案争议的合同属于合同法规定的委托合同的一种类型，恒兆基物业以代理 合同的法律特征来替代委托合同的法律特征，进而否认本案争议合同为委托合 同，犯了偷换概念的逻辑错误，代理合同和委托合同反映的是两种不同的民事法 律制度，而代理制度和委托合同制度，两者不能混为一谈。判断一个合同是否委 托合同，不能以委托合同特殊类型特殊特征来否定合同的普遍特征。因此，恒兆 基物业有关物业管理合同不属委托合同的观点是对合同法有关委托合同规定的 曲解，是错误的。新的业主委员会还认为，它是代表全体业主物业权益的社会团 体和物业监督组织，并非缴纳管理费的主体，被恒兆基物业要求支付管理费，另 外恒兆基物业又提起要求业主交纳管理费的仲裁，是获取双重利益的行为，不应 得到支持。仲裁裁决：物业管理合同不宜界定为合同法上的“委托合同”；新的 业主委员会被裁决继续履行与恒兆基物业的合同， 并赔偿其损失今年 3 月 21 日， 仲裁庭作出终局裁决，认为在 2001 年签订的《物业管理合同》真实合法，为有 效合同，双方应严格遵守。由于合同约定申请人管理目标须在合同生效两年内达 成，双方争议形成之时，尚不足两年，对恒兆基物业是否完成管理目标，评判条 件未能成就。仲裁庭认为，在管理费收取标准上，恒兆基物业没有违约。在业主34委员会与全体业主的关系上，仲裁庭认为，除非业主委员会的法律行为相对方与 业主委员会串通行事，损害业主利益，业主不能向业主委员会法律行为的相对方 主张权利。业主委员会是社团组织，具有其自身的独立性，存在的连续性，不因 业主委员会成员的变化而变化，前届业主委员会的权利义务，当然由后届业主委 员会承担。仲裁庭认为，恒兆基物业并没有因管理不善而造成重大经济损失，新 的业主委员会无权依此单方解除合同。在双方合同的性质方面，仲裁庭认为，由 于物业管理合同是物业管理人为业主持续处理物业管理的合同，其具有近似“委 托”性质，但与纯粹的委托合同有差别。依委托合同原理，受委托人以委托人名 义开展活动，受托人的行为后果由委托人承担，而物业管理合同中，物管公司系 以自己的名义从事经营管理活动；委托合同中，受托人应亲自完成有关工作，没 有经委托人同意不得转委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以将清洁花木 培育工作等专项工作交由其它专营公司办理， 而受委托人处理委托事务取得的财 产，应当转交给委托人。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用 词来确定。因此，作为业主委员会，不能以物管合同为委托合同，从而以委托方 名义单方随时解除合同。仲裁庭还指出，对物业管理公司与业主及业主大会、业 主委员会之间的权利应当予以适当平衡， 如果允许业主大会或业主委员会随时单 方解除管理合同，将可能成为导致小区管理的极度不稳定，也会从根本上损害业 主的利益，合同性质应以合同的本质确定，而非根据其名称或用词而确定，从目 前的现实与公共秩序考量而言，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名合同 “委托合同”。2003 年 3 月 21 日，深圳仲裁委就小区物业管理合同纠纷一案作 出终局裁决： 双方自 2003 年 4 月 1 日起继续履行双方 2001 年 2 月 18 日所签 《物 业管理委托合同》：小区业主委员会支付恒兆基物业公司至恢复对小区的管理状 态之日的物业管理酬金损失，每月以 1.7 万元计算；业主委员会还需支付恒兆基 物业所花费的部分律师费和仲裁费。陷入僵局：恒兆基物业要求执行仲裁裁决， 新的业主委员会向法院提交不予执行仲裁裁决