联合办公到底是商业地产还是共享经济的下一个风口？|界面新闻 · JMedia作者：二楞
编辑：强强
寸土寸金的上海，高楼鳞次栉比，土地如同空气和水一样珍贵。
靠近市中心的徐汇区裕德路，一间不起眼的店铺，年租金至少30万。附近商圈的一层租金已经高达20块，二层也接近10块。
氪空间4.0产品就位于此，独栋3层，体量超过1万方，是国内目前最大的单体联合办公，而且租赁期限长达12年。
从前，这里习惯被人叫红木馆，今后它有了新的名字，氪空间上海徐家汇社区。
明天，它就要正式开业了。
2017年是共享办公关键的一年，政策到期，资本遇冷，众创空间和联合办公究竟何去何从。
01&从学习到超越，不过21个月
&当时还没有想清楚财务模型。&80后的集团董事长刘成城解释，2014年，氪空间只是36氪在南京的创业加速孵化器。当年1.0产品更像是简单的孵化器和众创空间，2.0和3.0产品已有联合办公所有形态，选址更靠近市中心，空间分隔更多样，不再是单纯的开放空间。
2016年初，氪空间正式从集团拆分独立运营，至今仅仅一年零九个月，在全国已有30个社区，2万多个工位，累计融资额超过6亿，最近更是获得IDG资本过亿元的追加投资。
刘成城在采访中告诉锌财经创始人潘越飞，氪空间是国内空间体量和数量上最大的自营品牌，并且产品概念超过其他品牌。
从孵化器转型联合办公，氪空间自然经过阵痛和挣扎。
&我们之前还是屌丝思维，找旧楼、找便宜的物业，后来我发现不对，我们要找有共享价值的楼。&氪空间总裁钟澍钟澍补充道，空间的核心是商业地产，地段和位置，就好像，前50个万达广场一定在城市核心，到第200个时，万达的所到之处就是核心区。
钟澍坦言过去几年他们踩了无数的坑，如今非常清楚清晰三年后的样子，五月份最纠结的时候，一套图纸改过30遍，简直逼疯了设计师。
&位置，位置，位置。&当钟澍被问到4.0产品的核心逻辑时，他毫不犹豫的回答。
动静分区且有格调和品位，这是4.0产品给人的第一感觉。更集中的分享和交流空间，而办公区域则是更私密的小单间，装修成本也超过了4000元每平米。
钟澍随手拿起记号笔，在玻璃墙上画了起来，解释着ABC三个区域不同的功能（配图），并介绍了最新的智能管理系统。&单个空间只需要2-3名员工，并且每个空间每月能省下4万以上的水电。&钟澍说。
巨头自然免不了和鼻祖有一些比较。
&美国总部甚至逼着中国团队要让消防局给他们出承诺函。& 钟澍说，氪空间曾和WeWork有过深入的交流，物业、消防、施工等事宜两国巨大差异让WeWork无比艰难。至今WeWork在中国只有八个空间，无法本土化的问题依然存在。
但估值300亿美金的WeWork至少推动了联合办公发展。
&应该说有超过50%在学习它（WeWork），方向上我们有所趋同，他们也在研究我们。& 他的坦白和直接着实让人有点吃惊，而随之而来的产品细节，让人明白了另外50%的价值和意义。
3M(300mm)是建筑行业通用的模数，可追溯到木构时期。现代办公空间，墙之间的距离通常是2米4或者3米6（300的倍数），除掉1公分的踢脚线，摆不下3套常规1米2的桌椅。
&定制的桌椅，能让一个空间多15%的工位，推柜也用了不同的材料，重新设计和定制。&钟澍解释。他对细节非常挑剔，不难理解为何在2.0房间采访，连房间的油漆颜色都觉得有问题。
在他看来，氪空间已经是联合办公里的标杆，以后的创新就只有靠自己。
02 转型和升级成就新独角兽
据悉，国内此前陷入logo抄袭风波的联合办公品牌，虽然在体量上大过氪空间，但大多采用加盟模式，比如在太原、烟台、开封等二三线城市都有挂牌的情况。
&我们30个空间的收入可能比他们90个大。&钟澍补充道，地产和资管背景的他，也是最早参与类似联合办公项目的投资人。
在钟澍的预计中，氪空间能在2019年将实现5000万以上的盈利，随后迎来爆发性增长。
但是这样的增长和规模，来之不易。
2014年的杭州下了一场罕见的大雪，为了赶春节前的开业，刘文博和几个小伙伴，却在自己动手拼装着桌椅。&师傅把货一放就走了，说要回去过年，让我们自己想办法。&氪空间杭州地区负责人刘文博回忆道。
3年过去，如今杭州的氪空间，自西向东已经连成一条轴线。刘文博告诉锌财经，预计今年在钱江新城会开两个社区，其中一个是4.0的最新产品。而万塘汇社区则是接近3.5的产品，平均入驻率达到95%，最繁忙时甚至连会议室
都租了出去。
&氪空间一直对我们很照顾，空间里的人也会互相帮助。&蚁类科技的创始人颜上涛是最早一批入驻企业，现场看完之后就签了约，当时场地都还未竣工。当颜上涛会碰到大数据和AI的问题时，他也不再担心，因为空间内就有专家。
&他们上门来交流过一些问题，很有礼貌。&慧川智能的创始人康洪文博士告诉锌财经，慧川智能从创立以来都是业内的&香饽饽&，团队中有不少来自微软研究院和美国名校卡耐基梅隆，而公司总部设在美国。
康博说，在氪空间无论去市区的哪里，共享单车或者打车都很方便。之前杭州人工智能小镇曾极力邀请他和慧川智能入驻，条件包括了免租场地和政策补贴，但他更看重这里的服务和位置，最后还是留在了万塘汇。
政策和补贴曾是这个行业的全部。而如今，红利耗尽，生或者死，显得格外赤裸。
&要是天天花心思想着拿政府补贴，估计早就挂了。&刘成城说，转型之后，孵化只是氪空间的部分服务。
如今，项目落地时，空间依然会上门和地方政府沟通，但是政策和补贴不是目的。&我们会先把事情做起来。&刘文博说，更多精力都放在社区运营和服务的对接上，政策和补贴是锦上添花。
借助36氪的背景，让企业在线上平台，更快的找到投资、供应商和客户，让全国资源自然的流动起来，让氪空间就是企业服务的最佳载体，钟澍补充，这才是氪空间真正的价值。
不仅如此，联合办公正在成为核心商圈的标配。
这让人兴奋，但背后亘古不变的是&低买高卖&和&商业附加值&的简单逻辑。
03输出行业标准，从地产到地标
创业本就是低成功率的事情，而热潮过去之后这个行业会受到怎样的影响？
钟澍对此丝毫不感到焦虑。&有团队没有成功，也有团队由小变大，有些没成功的团队成员最后去了旁边的团队。&钟澍解答了潘越飞的疑虑。
以他所观察的某个氪空间的数据为例，最初空间内有24个团队，但2年之后只剩下9个，可9个团队的空间需求总和超过了之前的24个团队。
而且联合办公不同于孵化器和众创空间，并不是只适合早期创业公司。
&对大公司来说，是更弹性的资产配置方式，财务上不再需要持有大面积的物业，一旦战略或者业务的调整，能够更快的反应。&他补充，场地和装修的投入都是一次性的，但联合办公则可以按月和按季支付。
所以氪空间吸引的不仅是今日头条、摩拜单车等互联网巨头和相关的服务供应商，更有集团公司和传统企业。&顺丰，甚至恒天然这样全球最大的乳业集团，也入驻了氪空间。&钟澍说，这些企业就是想让自己臃肿的组织架构，和年轻人的工作模式发生碰撞。
有市场有关注，资本和人自然更加兴奋。
但地产行业高门槛却不是所有人都能进入的。钟澍举的例子很有意思，开火锅店的难度和开海底捞是不能比的。
红木馆的物业方，上海汉光投资管理有限公司的副总卢延林，在采访中表示，不少品牌都想和他们合作，但最后还是选择氪空间。&一方面，交流中氪空间的专业和理念，更打动我们，另外也是看中36氪的影响力。&他分析，强强联合也获得了地方政府的认可。
据卢延林透露，汉光给到氪空间租金有一定幅度的优惠，但具体数字属于机密，他不方便对外透露。
比市场价更低成本商品再卖出，或者以市场价收入再卖出更多增值，这是一般的商业逻辑。
如果两者都占了，那大概是最好的商业逻辑。
&不幸的是，两者我们都占了，即使现在还没做到，以后也一定要做到。&刘成城说。
过去几年，互联网创业的热潮不仅产生了独角兽，也改变着传统企业对待工作的态度和年轻人的生活方式。&年轻人的心态改变了，更多的人愿意体验和尝试创业的生活，愿意尝试联合办公。&刘文博说，3年间，她辗转数城，4个社区，聊过上千个项目。
也许只有等风停了，才会知道谁是会飞的独角兽，谁是摔在地上的猪。
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0界面JMedia联盟成员关注80后企业家，聚焦商业新经济相关文章您至少需输入5个字评论()联合办公是共享经济年的下一个年度词汇吗？_中国经济网――国家经济门户共享经济大爆炸，共享办公概念也来了
& & 近一年来，人们的生活方式因移动互联网迎来了一场全新的&革命&。其中，共享经济的诞生与发展最令人惊喜。摩拜单车作为共享经济下单车出行方面的先驱，其上海总经理姚呈武对此表示，摩拜单车首次将物联网智能锁与共享单车相结合，为共享经济开创了新的模式，我们非常愿意与合作伙伴联手将更加时尚、环保、可持续、资源共享的生活方式带给社区与城市。而裸心社作为共享经济下联合办公的先行者和实践者，裸心集团创始人高天成先生对此发表了自己的看法，未来的工作场所不会再是身处于一个个格子间内，做着各自的事情，在共享经济的环境下，大家应当坐着，甚至躺着，交流思想，让灵感迸发。
& & 共享经济时代的来临，带动了联合办公空间这一产业的迅猛发展。自2007年至2015年，每年联合办公空间都有71%的增长，年，预计还将有高达68%的年增长率。亚洲市场正逐渐意识到联合办公空间与传统办公室相比的多重优势，不论是创业者、大小型公司或自由职业者，都有志一同选择落脚在联合办公空间，其中亚洲的需求量最大，尤其在中国。对此，资深地产人陈立民先生表示：中国商业地产大跃进，也给共享主义创造了前所未有的发展空间，让共享时代提早降临。
& & 2015年11月，生活方式及酒店集团品牌裸心集团正式进军联合办公产业，凭借裸心管理团队多年来积累下的丰富的经验和成功案例，以及对中国市场的深度了解，短短10个月内在上海中心区域开设了8家裸心社，迅速发展成为沪上联合办公空间的领军品牌。在裸心社，无论是个人和公司都能在此交流，&合坐&一张桌，&合作&一个项目，&合做&一个梦想。无论是创业者、中小企业和跨国大公司都能在此自由地合作，线上线下都带来无限的价值。
& & 另外，同时作为&共享达人&，摩拜单车上海总经理姚呈武亦赞同&分享&的观念。他直言，以摩拜单车为例，将物联网智能锁与共享单车相结合，其实可以说为共享经济开创了新的模式，&我们非常愿意与合作伙伴联手将更加时尚、环保、可持续、资源共享的生活方式带给社区与城市。&
& & 高天成预计，共享主义将有很大的发展空间，相信中国及亚洲将会是很多&共享&企业的未来发展&重心&。
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