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本科段管理会计()计算题.doc 24页
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本科段管理会计()计算题
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五、计算题
1．某公司2000年和2001年传统的简略收益表的有关资料，如下表所示，假定期初、期末无存货，两年的销售单价及成本水平均无变动。要求：根据上述已知的有关资料，结合成本习性原理，将收益表中的空白部分填入正确的数据。
项?? 目?2000年度?2001年度销售收入销售成本：直接材料直接人工变动制造费用固定制造费用销售毛利推销和管理费用：变动部分固定部分净? 利?000？A ？I？B40000？K10000?？C？D？E？F？J？L?300000？G？H？M？N
2．假定甲工厂今年上半年6个月运输费（混合成本）的历史资料如下表所示。月? 份?1?2?3?4?5?6运输量（吨／公里）?300?200?520?350?400?250运输费（元）?00?00
要求：根据上述资料分别按以下方法将运输费分解为变动成本和固定成本，并写出混合成本公式：（1）采用高低点法；（2）采用回归直线法。
3．假定乙工厂今年下半年的混合成本维修费的资料如下表所示。月?? 份?7?8?9?10?11?12业务量（千机器小时）维修费（元）??要求：（1）根据上述资料采用高低点法将维修费分解为变动成本和固定成本，并写出混合成本公式。（2）根据上述资料采用回归直线法将维修费分解为变动成本和固定成本，并写出混合成本公式。（3）若计划期产销量为270千机器小时，则维修费总额将为多少？
4．丙工厂将去年各月中最高业务量和最低业务量情况下的制造费用总额的数据摘录如下表所示。表中的制造费用总额中包括变动成本、固定成本和混合成本三类。该厂会计部门曾对高点业务量为75 000机器小时的制造费用总额作了分析，其各类成本的组成情况如下：变动成本总额????????????? 75000固定成本总额????????????? 60000
混合成本总额????????????? 41250制造费用总额???????????? 176250
摘? 要?高点（9月）?低点（2月）业务量（机器小时）制造费用总额（元）?75 ?50
要求：（1）根据上述资料，采用高低点法将该厂的混合成本分解为变动成本和固定成本，并写出混合成本公式。（2）若该厂计划期的生产能量为 65 000机器小时，那么它的制造费用总额将为多少？
5．某公司本年度只生产销售一种产品，其产量、售价以及成本的有关资料如下：生产量为 4 000件，销售量为 3 500件，期初存货量为零。单位产品销售为46元，直接材料成本20000元，直接人工成本32000元，单位变动制造费用为 6元，固定制造费用为 28000元，单位变动推销及管理费用 4元，固定推销管理费用为 21000元。要求：（1）分别采用变动成本计算法和全部成本计算法计算本年度期末存货成本。（2）分别采用变动成本计算法和全部成本计算法来编制收益表。6．设某厂只生产一种产品，第一、二两年的生产量分别30 000件和24 000件；销售量分别是20 000件和30 000件，存货计价采用先进先出法，每单位产品销价15元。生产成本中，每件产品变动成本为 5元，固定制造费用每年的发生额为 180 000元；销售及管理费用假定是固定性费用，每年发生额为25000元。要求：（1）根据上述资料，分别采用变动成本计算法和全部成本计算法编制第一年和第二年的收益表。（2）具体说明这两年分别采用两种成本计算方法确定的税前净利发生差异的原因。
7．如表所示四个案例是四个工厂分别在过去一年中的生产和销售情况，假定每个工厂产销平衡，同时都只产销一种产品。?要求：根据本·量·利分析的基本原则以及贡献毛益的实质，通过具体计算，将有关数据填入表空白栏内，并分别写出其计算过程。
8．如表所示四个案例是四个工厂在过去一年中生产和销售的情况，假定每个工厂产销平衡，同时都只产销一种产品。?要求：根据本·量·利分析的基本原理以及贡献毛益率的实质，通过具体计算，将有关数据填入表空白栏内，并分别写出其计算过程。?
9．某厂只生产和销售一种产品，有关资料如下。单位产品售价5元，单位产品变动成本3元，全月固定成本32000元，全月预计销售量20000件。要求：??
（1）计算保本销售量、安全边际、预测预计销售量的利润。（2）该厂通过调查，认为单位产品售价如提高到5．5元，全月预计可销售产品18000件，请重新计算在新情况下的保本销售量，安全边际和预测预计销售量的利润。（3）该厂通过调查，认为由于出现的一些新
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　　原标题：万达西安项目投资测算
2011年万达西安项目投资测算-1-目录目录序章第一节第二节西安商业及项目概况西安概况西安消费市场运行概况P1―P8P1―P5P6―P8第一章第一节第二节第三节第四节西安商业调查与分析西安商圈市调与分析项目所在商圈市调与分析西安唐人街及铜锣湾广场概况竞争项目市调与分析P9――P66P9―P39P39―P42P43―P45P46―P66第二章第一节第二节第三节西安消费市场调研及分析西安居民收入概况调查及分析方法说明消费者问卷调查结果与分析P67――P84P67―P67P67―P73P73―P84第三章第一节第二节项目定位简述项目定位描述P85――P95P85―P91P91―P95第四章第一节第二节第三节项目业态组合业态组合概念项目业态、业种项目平面规划图P96――P105P96―P97P97―P105P105―P105第1页共89页序章西安商业及项目概况序章西安商业及项目概况第一节西安概况一、西安概述西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆经济最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。〈一〉地理概况西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。东西最长204公里，南北最宽116公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四县，面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。第1页共89页序章西安商业及项目概况〈二〉行政建制西安市现辖十三个区县，其中辖区9个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县4个：蓝田、周至、户县、高陵。〈三〉气候概况西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均气温13.0～13.4℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；全年最高气温39℃，最低气温-20℃。全年日照总时数小时。市区年降雨天数93天，年降水量558～750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日为13.8天。〈四〉旅游、饮食作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经600年风雨沧桑依旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城，莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉等民族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃80余种，日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。〈五〉交通状况西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化立体交通网络。第2页共89页序章西安商业及项目概况〈六〉人口情况对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近750万，城区人口已超过400万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，2005年末西安市总人口将达到759.04万，到2020年总人口将达到1200万，属中等规模城市。?西安市的常住人口数量：741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里?西安市居住在城镇的人口数量：416.05万人，占56.14％?西安市居住在乡村的人口数量：325.09万人，占43.86％?西安市外来人口：89.2万人?西安市人口自然增长率：1.53?，年均增长：1.77％西安全市共有46个民族，汉族占总人口的98.9%。西安市的少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街、广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地,人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。他们以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在汉族人占主流的社会中，顽强地坚持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，这些古老移民后裔的血液中还保留着祖先精明商人和贵族的遗传因子。〈七〉科技教育西安在全国是高等院校比较集中的地区之一，2004年共有普通高等院校32所，在校学生25.4万人，在全国大中城市中列第四位。西安市各类科学研究和技术机构达735个，各类专业技术人员35.4万人，科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。〈八〉人民生活水平不断提高2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消费支出7428元，人民生活不断改善、整体达到小康水平。居民消费结构出现新变化，吃、穿、用消费逐步增长，文化、旅游、住房、教育等消费增长较快。其中，在岗职工平均工资15473元，人均衣着消费支出611元，人均居第3页共89页序章西安商业及项目概况住面积达到34.73　Ｎ靼苍俏琶谑赖墓哦己途妹骋字行模堂骋涤凶呕曰偷睦贰＝ü院螅乇鹗歉母锟乓岳矗靼惨苑⒄勾笊堂场⒔ㄉ璐笫谐　⒏慊畲罅魍ㄎ勘辏浴敖ㄇ看醇选蔽Γ髡峁梗罨母铮忧可枋┙ㄉ瑁唇糜喂何锘肪匙罴眩殉醪浇⑵鹜骋弧⒖拧⒍嘣⒕赫⒂行虻纳堂沉魍ǜ窬郑ǚ枪兄凭檬谐》荻钜颜75%，而国有经济成分仅为25%）。二、2004年西安经济运行状况目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2004年社会消费品零售总额实现506.51亿元，同比增长15.1%。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）中位居第三位。根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。第4页共89页序章西安商业及项目概况西安市主要统计指标指总人口社会从业人数全部单位从业人员西安市生产总值第一产业第二产业第三产业现价农林牧渔业总产值全年粮食总产量全部工业总产值全社会固定资产投资额全市固定资产投资总额商品房实际销售面积社会消费品零售总额实际利用外资接待国内旅游者人数接待境外旅游者人数旅游业总收入旅游外汇收入地方财政收入地方财政支出金融机构年末存款余额金融机构年末贷款余额商品零售价总指(上年=100）居民消费价总指(上年=100）房地产销售价指(上年=100）城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出城市居民人均居住面积在岗职工平均工资城乡居民储蓄存款余额元元平方米元亿元标单位万人万人万人亿元亿元亿元亿元亿元万吨亿元亿元亿元万平方米亿元亿美元万人次万人次亿元亿美元亿元亿元亿元亿元389.......471..42.746...389.......931..955..8.999.00.86397..547...38..0..8.598.988.04404..650..283....052..41..1...56409.......512..43.386..01.第5页共89页序章西安商业及项目概况第二节西安消费市场运行概况今年上半年，西安市消费需求延续去年快速增长的势头，消费市场货源充足、价格稳定，呈现出繁荣活跃、平稳增长的态势，1―6月全市实现社会消费品零售总额281.72亿元，同比增长14.7%，扣除物价因素实际增长15.7%，同比提高0.58个百分点，增幅属近年来较快水平，消费需求持续增长有力地支持了经济的发展。一、城市消费升级加快，农村市场逐步升温上半年，西安市城市居民人均可支配收入达到5141.70元，同比增加785.7元，增长18.0%，扣除物价因素实际增长18.1%，增幅创十年来同期最高。随着居民收入的快速增长，消费水平不断提高，上半年城市居民人均消费性支出3789.64元，同比增加7.3%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额281.72亿元中，其中“市的零售额”为255.83亿元，同比增长14.9%，所占比重为90.8%。在农业税全免、粮食直补等各种惠农政策逐步到位后，西安市农民收入水平大幅提高，今年上半年，市农民人均现金收入1825.82元，同比增长15.7%，增幅为2000年以来同期最高。加上农村水、电、交通及通讯等基础设施不断完善，消费环境进一步改善，促进了农村消费逐步升温，1―6月份，农村居民人均生活消费支出1176.8元，增长24.39%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额中，“县及县以下零售额”为25.89亿元，同比增长13.0%，增幅同比提高2.9个百分点。二、批发零售贸易业平稳增长，餐饮业增速趋缓上半年，全市批发零售贸易业实现销售额215.43亿元,同比增长16.12%，增幅同比提高1.87个百分点，其中，百货业稳中有升，开元商城、民生大楼、世纪金花、百盛、中大国际、秋林百货等综合百货商场销售额平均增长4.75%；超级市场增势强劲，家世界、人人乐、爱家、海星、麦德龙等连锁超市销售额平均增长12.15%。1―6月份，餐饮业实现销售额59.68亿元,增长10.46%，增幅较去年回第6页共89页序章西安商业及项目概况落8.13个百分点，增速慢于批发零售贸易业增速。三、消费价格平稳，市场供应充足今年上半年，西安市居民消费价格平稳，通胀压力有所缓解。1―6月全市居民消费价格总指数为99.9%，消费品价格指数99.1%。据监测数据分析，一是食品类价格保持平稳，1-6月份同比上涨0.1%，这是今年上半年居民消费价格平稳运行的决定性因素。二是居民日用消费品类价格同比下降，上半年，烟酒、衣着、家庭设备及服务、医疗保健及用品、交通和通讯、娱乐教育文化及服务等六类中，降幅分别为0.8%、1.5%、0.1%、2%、3.1%、1.7%。四、服务消费占比提高，居民消费向发展型享受型过渡收入水平决定消费水平，自去年以来西安市城乡居民收入增长较快，居民消费质量不断提高，服务性消费进一步增长，上半年城市居民人均服务性消费支出为1110.29元，增长13.1%，占总消费的29.3%；农村居民生活消费支出中，服务性支出418.93元，增长7.6%，表明城乡居民用于享受和发展方面的服务消费稳步增长。随着生活质量的提升，消费者对品牌商品的认可度不断提高，由关注价格转向关注品质，知名品牌的消费需求趋旺。五、商业设施建设加快，服务功能更加完善去年年底至今年上半年，百盛西大街店和小寨店、亿禾百货、中大国际三楼、国美电器钟楼店和南门店、苏宁电器土门店、西部锦绣鞋城以及大中电器小寨店等相继开业，新增商业网点使西安市民和外地游客购物更加舒心、方便，对刺激消费发挥了积极作用。同时，世界500强之首的沃尔玛公司和国际著名的时代华纳影院已决定入驻正在建设的东二环立丰购物广场，易初莲花新增两家分店，家乐福在西安设立独资公司并将开设两家超市，吸引外资4624万美元。西大街商贸旅游街建设和招商工作步伐加快，北京赛特，深圳铜锣湾等知名企业相继进入；东大街骡马市步行街招商工作即将完成，有望明年开街营业。在引进内资方面，已正式立项和开工建设的城隍庙改造项目、大唐西市遗址重建项目、西化门广场项目、唐人街开发项目、立丰购物广场项目等，吸引投资17亿元人民币。第7页共89页序章西安商业及项目概况六、假日消费、会展经济点燃市场旺季元旦、春节、“五一”以及“3.15”消费者权益保护日，不仅成为居民休闲消费的重要时段，也是市场活跃和零售额大幅增长的重要时期。各商家充分利用节假日，以节造市，做好假日经济这篇文章，积极营造节庆气氛，促进消费增长，收到了良好的效果。今年春节黄金周，全社会商品零售额实现约14.4亿元，比去年同期增长20%；“五一”黄金周实现14.6亿元，同比增长21.66%。上半年，来西安旅游的国内外游客同比增长20.59%，也带动了城市消费增长。上半年，先后有30多个规模较大的展会在西安举办，参展商5万人次，专业观众4.5万人次，普通观众110万人次，成交额180亿元，创造社会综合效益10亿元，日渐繁荣的会展业进一步扩大了城市消费的市场容量。七、促销活动丰富多彩，拉动消费市场升温上半年，商业企业促销活动新意叠出，各种让利、优惠、打折活动活跃了市场、吸引了人流、扩大了消费。西安开元商城、民生大楼、百盛三店、世纪金花等百货店以及各类专业店均开展了丰富多彩、形式多样的系列促销活动，收到了较好的社会效益和经济效益。例如开元商城春节期间开展了“辞猴迎吉购物节”，同时举办了第四届休闲假日食品节正月特卖会，实现了新年开门红；“五一”黄金周期间与民生大楼联合推出大型“合力巨献，喜降长安”促销活动，开元商城在“6?15”店庆期间当日销售突破了2200万元，创造了开元商城开业九年来单日销售最高纪录。第8页共89页第一章西安商业调查与分析第一章西安商业调查与分析第一节西安商圈市调与分析一、西安钟楼商圈分析西安的第一商业中心――钟楼商圈是西安市最繁华和最著名的一个区域，它不但是西安人心目中当然的城市中心，而且还是西北五省市的重要商业中心。以东西南北四条大街构成的钟楼商圈，已成为西安市商业区域的“名片”，是当地居民购物的首选之处，也是外地旅游者来西安必到的旅游景观。钟楼商圈的辐射力很强，可以说几乎所有的西安人，不论男女老少、各种阶层，都可以在这里内找到适合自己的购物场所，加之商圈内休闲娱乐配套设施完备，所以成为西安市民日常消费、娱乐的首选区域，在周末及节假日甚至将附近区县、地市的客流也吸引至此。〈一〉东大街――引导西安时尚的商业中心1、东大街概况北京有王府井，上海有南京路，十三朝古都的西安，则有车如游龙人如潮的东大街。这是一条西安最繁华的商业街，唐长安称之为“东市”。在这条长约3公里的大街上，百货店、专卖店、专业店、酒店、宾馆、美容院、娱乐城、医院、银行、证券部等鳞次栉比，构成了一道绚丽多彩的风景线，领导着古都时尚新潮流。这条大街，距今有600余年的历史。明朝初年重修长安城，钟楼东移，并以此为中心，成东、西、南、北四条大街，十字相交，构成古城的两大中轴线。当时，这四条大街，长度不等，人们称东六、西五、南三、北四（指华里）。东大街西端，是开元商城，其前身是解放商场。后来，解放商场改制为股份公司并上市，建成开元商城，成为当时西安最具规模的百货店。值得一提的是，在2001年开元商城二期工程竣工开业之际，麦当劳也在这寸第9页共89页第一章西安商业调查与分析土寸金的东大街首安营扎寨。麦当劳带来的不仅是异国口味的汉堡包，同时也带来了快餐文化的新概念。这条街道上，从东向西依次有永乐电器、华侨商店、立丰百盛等知名商家，吸引着各种类型的消费者。众多的专业店，诸如服装店、照相器材商店、音像店、眼镜店、美容店、照相馆,其中尤以服饰专卖店最多;除此之外,东大街上还拥有西安饭庄、钟楼饭店、关中饭店、五一饭店、东亚饭店等一批老字号宾馆，凯悦饭店、皇城饭店等星级饭店也坐落其中。2、东大街特点东大街被誉为西安第一商街，休闲服饰、女装、男装、皮鞋皮具专卖店云集，商家们看中的是这条街道上每日熙熙攘攘的人潮涌动。另一方面，尽管解放路上仍分布着众多的商业铺面，但除民生百货大楼外多以小型平价专卖店、专业店为主，曾经的黄金商圈霸主地位已被东大街彻底替代。但是，随着时代变迁，东大街的繁华也已无法掩饰它的粗糙，因此，把它定性为西安市第一繁华街更恰当些。数量业态名称大华饭店土寨烧饼台北亚米餐厅西安饭庄谢和豆江仙踪林KFC17餐饮东东包明朗寿司东海龙船食街骆驼茶餐厅好利来台北牛排五一饭店米旗西安烤鸭店面积089购物数量业态开元西北眼镜行东方眼镜行迅捷通讯一得珠宝城皇冠金店华中通讯城骡马市商业步行街四大金店外贸休闲百丽系列专卖平价街铺唐狮专卖店佳能专卖店东方照相器材店米奇专卖店名称面积0万*第10页共89页第一章西安商业调查与分析KFC大家乐视听歌城阳光夜总会阳光丽都酒店BABALA酒吧魅力酒吧11娱乐本色酒吧1+1迪吧西北影城红树林网吧钟楼影院美高美娱乐会所山木培训阿斯顿英语培训学校7文化教美图音像店育柯达影音华宝音像外文书店新华书店双鹤药店西安照相馆中行骡马市支行国大药房商业银行台北莎罗婚纱摄影32紫荆美发店服务设皇城饭店施中行营业部金夫人婚纱影楼罗亚摄影店碑林区口腔医院农行东大街支行前进大药房藻露堂药房角色写真邮局西安市中医医院购物彩虹眼镜店金伯爵珠宝西北金行戴梦得珠宝台湾老人头专卖店富贵鸟专卖店班博专卖店亨得利钟表店伊可爱专卖店恺撒专卖店阿依莲专卖店北京布鞋格子廊哥弟专卖店老人头专卖店富田洋服专卖店U2G2000专卖店皮尔卡丹专卖店好旺世家专卖店洛思名妆（化妆品）店老人头、都彭专卖店鳄鱼恤专卖店安莉芳专卖店利郎专卖店阿玛施专卖店钱屋服饰店艾格专卖店威鹏专卖店太平鸟专卖店ZIPPO专卖店蜜雪儿专卖店白领风采专卖店班尼路专卖店玖姿专卖店云裳服饰店鄂尔多斯专卖店清逸一支秀服饰店070第11页共89页第一章西安商业调查与分析双鹤药房蒙娜丽莎影楼新新娘影楼雅典娜儿童影楼公安碑林分局0杉杉专卖店卡秀专卖店周仕依林服饰店法博诺丹专卖店法派专卖店云裳服饰店玛丝菲儿专卖店潮流前线休闲装安踏耐克阿迪达斯乔丹李宁杰克琼斯广州好彩饰品大台北鞋城匡威雅典娜潮流商街圣勃郎男装巴沙奥男装耐克特步康威李宁邦威购物百信鞋业友谊商城歌莉娅班博华侨商城（班尼路系列）000伊势达商城（筹建中）15000登喜路休闲装邦威永乐电器方汇商城联通华中手机广场0001200〈二〉西大街――仿古旅游、购物名店街第12页共89页第一章西安商业调查与分析1、西大街概况西大街最早实现改造的是钟鼓楼广场。钟鼓楼广场位于市中心，1998年基本建成，再现晨钟暮鼓的盛世景观。目前建成西门内广场，建设城隍庙门前小广场，其它在建广场还有群众电影院门前广场、老陕西图书馆门前广场。保留北院门以西、鼓楼以南现有仿古建筑，维护钟鼓楼广场空间完整性。西安市以洒金桥大街拓宽改造和西五台、城隍庙重点旅游项目开发为契机，以鼓楼西广场建设为突破口，加快历史街区改造步伐，加速商贸旅游业发展平台的形成。保护历史文物古迹，延续传统风貌，提高西大街的交通能力，改善公共空间环境，塑造优美景观，把西大街浓厚的文化底蕴和现代化城市建设发展结合起来。西大街城隍庙恢复改造项目总面积132亩，拆除城隍庙商场，恢复原国家规格级城隍庙牌楼，在此处将建设一个凝结古都历史文化内涵，集旅游、观光、庙会、购物、休闲为一体，既具传统建筑风格，又具有现代化功能的仿古建筑群。总建筑面积11万平方米，总投资约6亿元人民币。城隍庙项目的改造目前已经进入运作阶段。西大街的交通体系已经全面改善，15米宽的机动车道，两侧各宽7米的非机动车道，8.5米宽的人行道全部青石铺就。道路改造不仅完全满足了城市的交通需求，而且与西大街整体的仿古风格融为一体。建设西安西大街沿线商贸项目，吸引投资商开发商，加快区域房地产开发步伐，这是西大街市政改造的又一重要思想，目前，这一思想已经得到了非常显著的成效。西大街原有的老童家、贾永信、藻露堂、达仁堂等一批老字号，将集中搬迁汇集，形成一个传统风味浓郁的地段。此外，西大街还将设3个停车场，分别位于在西京饭店前、房地局产权交易大厅前和中国银行西安分行前。西大街两侧每隔200米左右将设置一处服务设施区，包括休息坐椅、电话、零售报刊亭等。在“改造历史街第13页共89页第一章西安商业调查与分析区，发展商贸旅游”的思想指导下，西大街的全面改造进行得如火如荼，一个独具古都特色的全新街区－－西大街正在一天天的完善，虽然西大街改造工程目前还未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已经足以震撼人心。无数的西安人，都在关注着西大街改造的进程，建设一个全新面貌而又不失文化底蕴的全新西大街，是所有西安人共同的期待。2、西大街特点唐长安时为“西市”，与“东市”专门经营国内商品相对应，“西市”专以贩卖、交易所谓的“进口商品”。据说，国人将货物、产品称之为“东西”便由此而来。拓宽改造后古色古香、庄重古朴的西大街，将再现昔日大唐盛市风云，见证今朝商业繁华。作为西大街的一大亮点，众多大型知名购物中心、百货公司如雨后春笋竞相入住。建成后的集仿古旅游购物为一体的西大街，将汇聚世纪金花、时代百盛、中环广场、亿禾百货、赛特购物中心等众多知名商家，可谓风云际会、名店云集。伴随各商业项目和市政配套的相继建成，西大街的可塑性使其当仁不让地具备了作为代表西安城市发展和商业水平的商业街的条件,未来的西大街将成为西安、乃至西北最具影响力的新兴商业核心与靓丽“名片”。〈三〉南大街――品味时尚、休闲文化街1、南大街概况与东大街的热闹喧嚣形成鲜明对比的是南大街。以中大国际购物中心为代表的南大街给消费者的印象更趋近于理性、成熟和品位。从地理上说，南大街比任何一条大街都短许多，这似乎更加拉近了南大街和钟鼓楼间的距离。南大街是西安市最靠近现代商业文明的商街，其金融机构密度全市最大，商务会所、证券交易机构、星级饭店??现代商业文明在这里已有良好的基础，大部分来此消费的市民都是收入颇丰的高收入人群，在消费第14页共89页第一章西安商业调查与分析的同时享受着南大街上“咖啡酒吧”的浓郁风情。“德福巷”，一条充满着小资情调的街道，不到200米长的街道上，鳞次栉比地开满了大大小小二十几家咖啡屋、酒吧、茶馆，为高尚人群提供了最方便的休闲场所。对钟鼓楼商圈的成长而言，品位独具的南大街被誉为现代商业文明的样板。2、南大街特点主要业态类型百货店服饰商场数量53店铺名称豪华购物中心、中大国际、中汇、太平洋、海大春天王府精品、外贸国际、天安名品法派、汤尼威尔、汤尼俊士、SHINE、蓝豹、永正裁缝店、鳄鱼恤、秋艳、金利来、义莎、古今、卡帝乐鳄鱼、哈森、达芙妮、莱尔斯丹、沙驰、宝迪皮具、贝利、哥弟、摩根、美文诺思、影儿、卡迪娜、六福珠宝鞋店：银都名品专卖店24专业店4电器店：中国音响中心音像店：吉顺音像珠宝金店：豪门名表城快餐、茶艺、咖啡店5肯德基、麦当劳、上岛、避风塘、城市贵族咖啡西餐厅海山渔港小吃城、唐汉宫鲍翅楼、王子酒店、粥城、老香港、韩国料理、西安豪华美食俱乐部、西安花正、安倍日本料理阳光丽都KTV、夜猫酒吧、MIX慢摇吧、酷拉拉迪吧、中国城、波特曼网城文华摄影、蒙娜丽莎旗舰店光大银行、工行、建行、中行、华弘证券、平安保险饭店、酒店10网吧、酒吧、夜总会婚纱摄影店金融机构626第15页共89页第一章西安商业调查与分析德福楼、菊正茶秀、真味咖啡屋、家园茶秀、弗兰德酒吧、佐治酒吧、克法酒吧、罗西酒吧、卡奇诺梦咖啡屋、浪桥咖啡屋、老树咖啡、接触咖啡屋、蓝山咖啡屋、油纸伞咖啡屋、榭丽咖啡吧、时光咖啡馆、香锅咖啡馆德福巷（酒吧、茶秀、咖啡屋）20〈四〉北大街――家电、通讯、金融业的“百老汇”同处西安商业“龙脉”的北大街似乎没有南大街那般惜土如金，但应当算是正在成长的新商街。北大街的发展与南大街有明显的差距，与之相比，北大街更多的是大片没有开发的土地。虽然在近几年的建设中，北大街的商业繁荣受到一些影响，但总的规划思路将使北大街走向现代金融与电信文明，紧挨钟楼广场北侧的大片商业用地也已列入市政府对北大街的商贸规划中，家乐福超市也已进驻北大街中段。全长近2公里的北大街聚集着各大金融机构，从国内老字号的“建设银行”、“招商银行”西安总部，到国内外大型的新兴金融机构“东亚银行”、“浦发银行”等均在此占据有利位置；同时在北大街南段遍布着“电信大楼”、“国美电器”、“大中电器”、“苏宁电器”、“泓泰电器”、“蜂星电讯”、“迅捷通讯”等家电通讯产品大卖场，它们在周末扮演着西安市街头各种“促销、推广”活动的主角。二、城南小寨商圈〈一〉商圈概况小寨商圈是城南消费的核心区域，小寨商圈东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路，呈不规则多边形。据测算总面积为22平方公里，居住人口约11.7万人，商圈理论半径约3公里。在过去的20年里，经济持续发展，稳居西安第二大商圈的地位。在这里，可以买到便宜而又漂亮的衣服，可以买到比东大街便宜一半的手机，可以用100块钱买到几可乱真的耐克球鞋－－还有好多很别致的小饰品店，可以买到和别人不同、很有个性却又很便宜的项链、手链和其他一些可以挂在身上的“零碎儿”。分第16页共89页第一章西安商业调查与分析布于“飞炫广场”的各个角落的门店经营着品种齐全的服装饰品，虽然环境简陋、空间狭小，但依然挡不住“人潮滚滚”的客流。〈二〉商圈特点小寨商圈以多所大中专院校及军区、科研单位为主，随着城南高校的不断增多、学生数量猛增，校园经济对小寨商圈的形成和发展起到了决定性的作用。过去的15年里，仅城南高校数量便增至20多所，高校师生人数也从1983年的2万人增至目前的近30万人，师生年消费总额也随之增长了80倍，达到每年近30亿的水平，再加上城南其他居民的消费额，小寨商圈每年的消费额达到近50亿，直线上升的数字，成为支撑小寨商圈发展的原动力。这里很热闹，很繁华，但是经过初步市调显示，在这里活动的人大都不是极具购买力的人。小寨附近聚集着多所高校，西安外国语大学、西安音乐学院、长安大学、陕西师范大学、西北政法学院等高校都坐落在这一带，而学生的天性总是希望能选购到便宜而又独特的东西。表面上看来，尽管学生消费群购买力相对不够稳定，但不能忽视其强大的口碑传播力度。同样构成客流主体的南郊居民消费品购买力、社会集团购买力水平都处于一个较高的水平，这些稳定高收入人群对优雅购物环境、时尚潮流品牌的迫切需求，使其不但具有强烈购买欲望，而且还具有相当的购买能力。小寨商圈日人流量极大，消费者构成多元化，商业集约效应凸显。它不但是学生群落的核心消费区域、城南居民的传统消费区，更成为吸引西安时尚一族的消费焦点和潮流中心。成熟的商业结构长期以来在潜移默化中影响着人们的消费方式、消费心理和消费习惯，习惯性消费再加上来自曲江新区及高新开发区的强大购买力支撑，小寨的商气和人气不断升温，城南消费核心的位置也日益稳固。现在的小寨商圈交通便利、商业网点密集、业态丰富，可以满足不同层次消费者多方面的需求。随着百盛联手麦当劳、必胜客的进驻，小寨商圈正逐步呈现出“商业氛围越来越浓，高中低档兼顾”的态势。第17页共89页第一章西安商业调查与分析据地理环境和圈内顾客构成分析，可把本区域市场划分为基本商圈、次要商圈和辐射商圈：1.基本商圈为：东起翠华路，西至朱雀路，南达纬二街，北到二环路。1主要居民区名称户数（户）504360人数（人）市中心血站家属区长安大学家属区陕博家属区邮电学院北家属区钟元小区省经管干部学院家属区2商业、娱乐军人服务社、民生国贸、飞炫购物广场、昌贸精品商城、百汇综合市场好又多、老百姓大药房赛友电器商城、智圣电器、嘉汇汉唐书城、百事达通讯器材商行金碧辉煌娱乐城、海蓝云天花园浴场、伟立保龄球中心、飞龙娱乐城西安歌舞剧院、西安儿童剧院、小寨工人文化宫小肥羊、东方饭店、小寨饭店、通瑞美食城、竹园、肯德基、军城大酒店、罗杰斯、避风塘、上好家、小六汤包百货、商城超市专业店娱乐影剧院餐饮3公共设施基础教育小寨小学、音乐学院附中第18页共89页第一章西安商业调查与分析银行医院旅游、公共休闲场所交通银行、光大银行、招商银行、工商银行、农业银行、商业银行、建设银行新华医院、公路交大医院大兴善寺、省历史博物馆4大、中专院校名称长安大学（南区）长安大学（中区）长安大学（北区）音乐学院0000教职工人数学生人数5大中型企事业单位名称西安海关雁塔区地税局小寨电信分局规模中等中等中等2.主要商圈为：东起雁塔路、西至含光路，南达电视塔，北到环南路。1主要居民区名称教育出版社家属区长安大学东家属区联大家属区国营262厂家属区雁塔小学家属区邮电四所家属区雁招小区石油勘探仪器总厂家属区航天大厦小区户数16名称体育教育公寓（1-5楼商用）夏家庄社区西北电力集团家属院小雁塔苗圃家属院体育学校家属院心晴雅苑粮食局家属院电子器材西北公司家属院体育局运动员楼户数0第19页共89页第一章西安商业调查与分析金地小区唐城宾馆家属区军工1001厂家属区郝家村肿瘤研究所家属区郝家新村罗家寨交大一附院家属区中医研究院家属区雁塔分局青松路家属区第一运输公司家属区天伦明珠小区烟草5分局家属区凯旋广场电力电子研究所家属区中心血站家属区长安大学西家属区雅荷翠华小区豪欣大厦小区财经学院家属区0180西安市政设计院陕西省公安厅家属院西安市公安局家属院伟世佳大厦世家星苑交通运输管理站家属楼草场坡小区朱雀北区社区省建厅朱雀家属院市建公司家属院朱雀南区社区振兴社区光荣社区友谊社区省经管干部家属区电信十所家属区邮电学院北家属区省妇女联合会家属区省委家属区2商业、娱乐设施英派斯健身器材、韩国服饰专卖店、奥瑞特专卖店、极限体育、健身器材及运动服饰专卖店、春竹羊绒杉专卖店家乐、海星、晶众长延堡小商品城、明德门综合市场、光彩灯具城、粤港台灯具城、夏家庄菜市场、朱雀家具城、蔬菜干果批发市场、小寨家具城、文艺路批发市场美伦浴场、嘉年华娱乐城、红磨坊歌城肯德基、德克士、航天宾馆、老蒲城酒楼、千家粗粮王、国力仁和、惠里、萨拉博尔、添一顺涮锅、鹏豪商务酒店、东方饭店、文豪杂粮食府、唐乐宫、西安宾馆、城堡大酒店、红叶大酒店、含光大酒店、唐城宾馆专卖、专业店超市市场娱乐酒店、餐饮第20页共89页第一章西安商业调查与分析3公共设施基础教育金融医院公共休闲场所雁塔小学、3513综合高中、陕西军需工业子校、南门小学、古城中学、对外贸易学校、振兴路小学、市第五中学、市第九中学、碑林南关小学、朱雀大街小学、市九十八中建设银行、农业银行行、建设银行、光大银行、招商银行、商业银行、中国银行西安黄雁医院、同济医院、省肿瘤医院、交大附院、323医院、西北有色医院、西安康太医院、西安交通大学第一医院美术博物馆、陕西省图书大厦、交大瑞森体育场、澳瑞特健身俱乐部、陕西国际展览中心、中体健身中心、小雁塔公园、陕西大剧院、盆景园名称陕西师范大学西安邮电学院外国语学院西北政法学院陕西省体校西安科技学院经济管理干部学院教职工人数0学生人数000800省卫生厅职工卫生学校、西安体育艺术学校、交大一附院、陕西烹饪专修学院、陕西化学工业学校、西安政治学院、交通大学南区、省委党校等4大中型企业事业单位省社会科学院、中心血站、省通信管理局、省文艺联合会、西安整流器研究所、雁塔区土地局、陕西省军区、省国防公办、交警二大队、省旅游局、省环保研究所、省测绘局、公路研究所、省国防工办、兵器管理局、海军办事处中等名称规模5地产项目名称科技信息大厦奥林匹克大楼A座奥林匹克大楼B座奥林匹克大楼C座海信贸易专卖中心嘉美大厦35600平米39家公司入住高速集团入住家用商品楼7层，办公用20层，商用居住规模///4700元/平方米//均价第21页共89页第一章西安商业调查与分析都市郦景金水大厦新艺城自在广场新兴翰园金地园千叶花园20层商品楼22层商品楼/////3700元/平方米3100元/平方米元元3800元3、辐射商圈为：东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路。1主要居民区名称测绘局家属院测绘西路家属院环南路社区电视塔社区朱雀北区社区东八里村西八里村杨家村小区兰泰花园长延堡村、杨家村等户数（户）/人数（人）52/2商业、娱乐设施百货、专业店超市秋林公司、塞博电脑城、塞格电脑城、天域精品服装城、李家村服装城、汇科电脑超市麦德龙、家乐煤研宾馆、植物园、大雁塔、自然博物馆、国际展览中心、和平聚、旅游、娱乐、粗粮王、胜利饭店、宗江川菜酒楼、长安城堡酒店、曲江酒店、长虹饭店餐饮夏威夷酒店、珠穆朗玛宾馆、胜利饭店3地产项目名称亚曦华业大厦伟丰花园规模//2230元/平方米均价第22页共89页第一章西安商业调查与分析曲江皇家花园民生新世界城南锦绣太白新苑/229套3136户/元/平方米5880元/平方米3300元/平方米4大、中专院校名称西安科技大学长安大学教职工人数学生人数5大中型企业事业单位地质矿类研究院、西北地勘局、东风仪表厂、省航天局、市环保局、公路设计院、省戏曲研究院、省广电中心、省地震局、市电视台、省团委、核工业局、市科委、市政一、二司、市建筑设计院、陕西日报社、省武警总队、曲江开发区管委会名称规模中等数量业态米旗名称百事可乐活力8肯德基粥面食屋咖啡西餐红蚂蚁阿尔盛甜点饮料老北京冰糖葫芦避风塘串串香时尚先锋G时代大型网吧KTV歌城小寨俱乐部长安大学康体中心面积数量0033业态好彩安踏名称飞时达专卖面积广州皮具喜得龙三和百货侨丰运动鞋鹿王额尔多斯购物巴沙奥折扣店大中电器开米在线民生国贸中心新马衣橱飞眩广场好又多超市百盛广场四大金店12餐饮4娱乐2康体运动第23页共89页第一章西安商业调查与分析希望书店4文化教育阿拉登音乐新华书店摩登书店兴发大药房光明眼镜热带鱼婚纱黑眼镜花仙子凯司令14服务设施兰荫花店新苑安妮波涛眼镜金得利外贸休闲百丽系列专卖平价街铺唐狮专卖店佳能专卖店东方照相器材店米奇专卖店彩虹眼镜店ZIPPO专卖店蜜雪儿专卖店白领风采专卖店班尼路专卖店玖姿专卖店云裳服饰店鄂尔多斯专卖店200500移动通讯西北眼镜招商银行10500200三、西安主要零售业态调查西安市零售企业销售排名（月）单位：亿元排名1234567名称西安开元商城家世界购物广场（西安大区）民生百货大楼西安爱家商贸有限公司西安国美电器陕西海星连锁超市世纪金花购物广场第24页共89页1―6月9.025.774.463.753.292.832.57同比%22.24.586.第一章西安商业调查与分析1516一〉大型超市1．现状人人乐西安秋林公司西安立丰百盛西安太白商业大厦纺织商业大厦中大国际西安民生国贸购物中心唐城百货大厦北大街百货商场2.531.611.580.650.540.430.390.230.2263.49-20.007.85-20.56.00-51.60-4.10近几年，西安的大型超市发展势头迅猛，目前已开业的共有26家，其中包括德国的麦德龙、泰国的易初莲花、法国家乐福，台湾的好又多和国内的家世界、人人乐、爱家、大家润等。此外，还有包括沃尔玛等大型超市正在筹备中。据行业统计，西安的大型超市还在以每年20%以上的速度高速发展。大型超市的迅速增多一方面是受到了经济增长和消费观念改变的拉动，同时也是市场细分的结果。西安的大型超市发展有以下特点：1目前西安地区有外资参股零售企业20余家，以港台资本投资为主，约占外资总数的80％左右，世界500强之一的沃尔玛与娱乐巨头时代华纳已共同斥资6500万元在东二环圈地，准备大举入侵。目前西安外商投资企业零售额已经占到全市社会消费品零售额的4.5％，远高于全国0.8％的水平。2大型商业超市的迅猛发展改变了西安市零售业的竞争格局。曾一度受居民青睐的小商店、便民店以及小型超市（如海星超市、西果店等）只能紧紧依附社区求得生存，这种大型超市与社区化连锁店和小商店并存的状况将持续一个阶段。西安的超市业在近几年内得到了长足的发展，可以说超市占领了西安城南地区80%的商业市场份额。399年好又多西安小寨店开业，快速聚拢了南郊的商业氛围，构成了良好的业态组合，使小寨商圈向北延伸并形成新的中心。家乐、人人乐超市也第25页共89页第一章西安商业调查与分析后来居上，在南郊开设的几家连锁店。无论从选址、定位，还是经营、管理上都取得了一定的成功。4进入西安较早的家世界和人人乐，开启了西安市民驱车购物、集中购物的新型消费模式，改变了居民传统消费习惯，也获得了消费者的广泛认同，与后来者如易初莲花、家乐福、沃尔玛等相比，已经占领了较大的市场份额和先机。5西高新区域目前的生活超市尤其是大型仓储式超市供应量偏小，仅有三四家2-3万平方米的店面。对于这个潜力巨大而市场相对空白的区域来说，目前用于超市经营的项目也不在少数，例如盛大国际的“易初莲花”、位于豪盛时代东侧的家世界等。6受私家车的普及和购物习惯的影响，超市如远离居住区或不能为消费者提供停车方便，其经营都将面临一个困难的局面，例如南郊的麦德龙会员量贩店和家世界的南二环店等，经营现状都不甚理想。7西安市场的竞争非常激烈，大型超市发展过快，但规模优势并未充分显现。在当前大约400亿元市场总额相对固定的情况下，多网点达到一定程度就不再具有优势。2．主要超市简介西安主要大型超市名称2004全国总营业额（RMB元）72.25亿62．00亿162.41亿120亿73.94亿西安门店数10个7个1个2个2个主要门店分布莲湖路、北郊、南大街、长安路、金花路、雁塔路、太华路环城西路、解放路、北关正街、友谊西路西华门西门、小寨高新路、长缨路家世界人人乐家乐福好又多易初莲花第26页共89页第一章西安商业调查与分析爱家麦德龙沃尔玛超过10亿63.64亿76.35亿7个1个筹建中文艺路、土门、西二环、西高新、咸宁路、朝阳门、阎良电视塔金花南路、东大街骡马市1好又多台湾好又多是一家大型的量贩式超市，自1997年8月开设首家大陆门店――广州天河店以来，至今已在国内20几个城市开设分店近30家，已拥有总营业面积十万多平方米，员工约12000余人，经营品种有15000余种。西安好又多西门店位于项目西端50米处。其规模在西安属于中型超市，主要提供日用商品及食品，用于满足区域周边居民的日常购物需求。2人人乐人人乐是由深圳人人乐商业连锁商业有限公司投资的。其西安西关购物广场位于西关正街东光大厦，2000年12月开业，为国家西部大开发的引进建设项目，全楼共3层，商品结构合理，营销机巧灵活；人人乐解放路购物广场共三层，营业面积11000平方米，位于西安新城区解放路，开业于2002年9月，以其良好的业态定位、规范的管理和优质的服务，树立了良好的形象；人人乐高新购物广场位于电子商城商业步行街，其特有的大超市加大百货的经营业态能够满足不同消费群体的购物需求；人人乐西安北关购物广场位于西安市北关正街迎宾大道，于2004年7月开业，广场两层共20000平方米的营业面积，一楼为大型超市区；二楼以服装及家电为主，兼营日用文体类商品，能够满足不同消费群体的购物需求。2004年，西安人人乐实现销售额9.03亿元。3麦德龙第27页共89页第一章西安商业调查与分析麦德龙（METRO）是欧洲第三大、世界第五大贸易和零售集团，也是世界第一的现购自运制商业集团。目前已在28个国家内拥有员工大约19万名，2003年实现销售额536亿欧元，其中46%的销售额来自海外。与其他跨国零售业巨头相比，麦德隆的特点是卖场从不采取租赁方式，而是买地建房。在中国，麦德隆自1996年在上海开设了第一家门店后，目前已拥有18家店。在未来的3到5年，麦德隆在中国的门店将达到40家。2004年麦德隆在中国实现销售额超过70亿元人民币。在西安，麦德龙于2003年投资5000万元开出第一家会员制门店，2004年营业额是1.59亿元，是2003年的三倍。目前，其日营业额在40－50万元左右，据了解，麦德龙已有在西高新投资4000万元开第二家店的计划。4家世界西安家世界隶属于天津家世界连锁商业集团有限公司。天津家世界1996年涉足零售业，几年时间里，在华北、西北、东北等省市相继开设门店。截止目前，家世界已开设门店68家，其中“家乐”43家,“家居”11家,“购物中心”14家；销售额也由1999年的9.39亿元发展到2004年的72.25亿元。到2004年底，天津家世界连锁商业集团已连续多年入选中国500强企业，2004年被列入国家重点扶植的20家大型流通企业行列，位列全国前30家商业连锁企业第22位。西安家世界购物广场有限公司（家世界西安大区），是由天津家世界连锁商业集团有限公司在陕西地区设立的管理机构及经营机构。其下设立了十个公司，含八个家乐公司，一个家居公司，一个家和公司，总投资4.81亿元。建筑面积132,300平方米。营业面积110,700万平方米。到目前为止，家世界西安区域已下辖家乐莲湖店、家乐北郊店、家乐南大街店、家乐长安路店、家乐金花路店、家乐南二环店、长安广场、雁塔路店等十家卖场。2004年西安家世界17.82亿元，较上年增长11.37%。5爱家超市第28页共89页第一章西安商业调查与分析西安爱家商贸有限公司是一家大型连锁商业零售企业，现拥有爱家购物广场朝阳店、咸宁店、土门店、高新店、西二环店、文艺路店等七个门店。2004年，爱家超市实现销售额近8亿元，较上年增长26.2%。〈二〉连锁家电目前，全国知名家店连锁企业大部分已在西安开设多家分店，其经营情况普遍较好。已经进入西安的家电连锁主要有国美、苏宁、大中、永乐等4家，据不完全统计，西安目前的家电年销售额为22亿元。国内主要家电连锁西安门店一览2004年全国营业额（RMB）238.8亿元221.1亿元64.0亿元158．5亿元全国门店数西安门店数名称国美苏宁大中永乐227家193家68家106家12家4家2家2家1．国美电器2004年，北京国美电器有限公司以238.8亿元业绩排名全国前30家连锁企业第二位。西安国美电器公司于2001年5月正式成立，根据“立足西安、覆盖关中、发展全省、放眼西北”的长远发展规划，已在西安开设12家连锁门店，涵盖西安、咸阳等地区。2004年6月，国美电器在香港成功上市，西安国美电器也乘资本市场之翼，强力扩张，全力打造西北家电市场的航空母第29页共89页第一章西安商业调查与分析舰。随着西安国美2004年西二环西北形象店8月开业、北大街西北旗舰店“十一”开业，西安国美彻底占领了西安家电市场的半壁江山。2004年西安国美的销售近10亿元，较上年增长4%。2.苏宁电器苏宁电器连锁集团股份有限公司股票于日在深圳证券交易所上市交易，公司主要致力于在全国发展专业电器连锁。经营范围涉及空调、冰箱、洗衣机等传统家电和手机、电脑、办公设备、数码等信息家电，涵盖300多个品牌，10万种规格型号的电器产品，为广大消费者提供充足的选择和专业的服务。2004年，苏宁电器集团以238.8亿元的业绩排名全国前30家连锁企业第三位。苏宁电器在西安现有4家门店，为了更快地抢占西安市场份额，苏宁电器表现出强烈的扩张欲望，计划到2006年，在西安开设12家门店。3.大中电器从1982年起，经过二十余年的发展，大中电器已成为全国知名大型电器连锁销售企业之一，跻身全国电器连锁十甲之列。截至2004年12月，大中电器在华北地区已拥有72家连锁店面，年销售额超过80亿元，占领北京电器销售市场50%以上市场份额，并遍布北京、天津、石家庄、保定四地。在西安，去年年底，大中电器的小寨店开业，今年8月6日，大中电器北大街店开业。4.永乐电器创建于1996年的上海永乐家用电器有限公司，是一家净资产数亿元的股份制家电连锁零售企业，2004年底成功引入美国摩根士丹利战略投资，公司跻身中国商业零售业及中国连锁行业十强企业之一。永乐家电从成立初年销第30页共89页第一章西安商业调查与分析售额只有100万，到2004年实现销售近百亿元，保持了超常规的发展业绩，成为国内家电连锁业的领头羊之一。“永乐”品牌荣获中国商业名牌称号，入选中国企业500强。永乐于2005年10月在香港主板实现成功上市，在未来3－5年里，永乐将发展成为以家电连锁为主业的大型商业集团公司。日，永乐电器西安钟楼店开业，开业三天，永乐钟楼店销售总额突破2000万元，9月24日开业全天的业绩达到了1180多万元，永乐在西安也将快速扩张和发展。〈三〉批发市场近些年来，得益于西北地区龙头城市的先天优势，西安一大批服装服饰、农副产品、汽车汽配、金属物资、电子建材等批发市场得到了快速发展，形成了种类齐全的批发市场体系，不仅影响着西北地区，甚至辐射整个西部，从而进一步强化了西安西部商贸中心的地位。目前西安有各类批发交易市场514个，其中：综合批发市场有14个，工业消费品批发市场有28个，农副产品批发市场有27个；亿元以下的批发市场有49个，其中：消费品综合批发市场有165个，农副产品批发市场有107个，工业消费品批发市场有69个，工业生产资料市场44个。2004年批发市场交易额近300亿元，批发市场已经成为西安市商贸业的一个重要组成部分。但是西安市的大中型批发市场基本上是在传统的农贸市场、集贸市场的基础上发展起来的，因此大多还很不成熟。主要表现在：批发市场的分布点多面广，布局结构不太合理；一些批发市场处在城区，受到用地限制和地租影响，难有更大的发展空间；一些批发市场的选址与建设，没有经过科学统一的规划，在建设中还存在着重复建设、违规搭建等现象。1.康复路批发市场康复路批发市场始建于1984年，经过十几年的发展，现已是全国知名轻工业品的市场，其南北长1公里，东西宽31米，占地30380平方米，建筑面积18620平方米，现发展为楼区13幢，店面5000多家，摊位2600余个，从第31页共89页第一章西安商业调查与分析业人员两万余人，商业辐射整个西北地区及内蒙、湖北、四川等省，年成交额30亿元以上，市场日均人流量达五万人次，高峰达十万人次以上，年缴税6000万元，工商管理费、设施租赁费1000万元的超大型批发市场。曾作为全国十大市场之一的康复路，从建成至今不仅为西安市创造了巨大的经济效益，并且以它为龙头及核心形成了西安市东郊市场群，带动了周边经济的发展，为西安市的经济发展做出了巨大贡献。2.长乐中路轻工业品批发市场长乐中路轻工业品批发市场位于东郊长乐中路与金花路交汇处，有摊位2000多个，以家电、百货、文体用品批发零售为主。于1992年12月正式投入运营。经营品类包括五金家电、烟酒、服装、小食品、百货、纺织品等9大类8000多个品种，是一个集零售与批发为一体的大型综合性批发市场，建筑面积28800平方米，经营房922间、活动房202间、摊位696个。商家来自30余个省、市和地区，日客流量6―8万人，成交额200余万元。3.西站工业品批发市场西安西站工业品批发市场位于星火路立交桥南侧，占地40000平方米，经营品类包括五金机电、水暖管件、起重工具、汽车辅料、汽车工具、建筑机械、电线电缆、建材灯具、橡胶制品、电动工具等。4.玉祥门工业品批发市场西安玉祥门工业品批发市场始建1994年，占地面积40余亩，营业用房500间，经营业户430户，从业人员3000多人，主要经营五金工具、建筑机械、水暖器材、电线电缆、低压电器、机械设备、工程塑料等千余类、上万种工矿品。2004年全年交易额近10亿元。第32页共89页第一章西安商业调查与分析5.烟酒饮料批发商城西安名酒饮料批发商城是西北地区最大的国产名酒饮料仓储式批发市场，位于东南二环路交汇处，建筑面积10万平方米，1400平方米高档商品展示大厅，批发摊位4600平方米，10座总面积23000平方米的商品仓库，可同时储存80万吨名酒饮料。6.炭市街副食水产品批发市场西安炭市街副食水产品批发市场南起东大街，北至西一路，全长200米，建筑面积3000余平方米，主要经营鲜活海产、时令蔬菜、生熟肉制品、干鲜果品、干菜副食等8大类3000余品种，日上市量10万余公斤。2004年成交额1亿多元。〈四〉专业街市专业街是城市商业网络体系的重要组成部分，是城市商业发展的缩影和精华，是有着巨大内聚力和辐射力的一个开放式、跨区域的商业群体。它可以成为传统商业文化与现代商业文明交相辉映的载体。西安自古以来就是我国著名的商都，其专业街的数量虽然并不多，但分布在专业街的商业网点呈高度密集态势，如东大街、解放路等商业街临街网点的密集程度几乎接近100%。西安专业街多样化的特征较为明显。西安市现有专业街市19条，主要分布在西安市中心区域，即城墙以内及二环路和三环路之间。其种类多以服装及其配料、饰物精品、轻工业产品、电子信息类产品居多。目前，西安市现有的商业街经营种类主要集中于服饰、电子产品、餐饮、通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。西安市现有专业街的行业结构分布状况第33页共89页第一章西安商业调查与分析名称电子专业街咖啡休闲专业街古玩字画专业街电子城步行专业街餐饮专业街通讯产品一条街清真食品专业街图书专业街水产品专业街纺织品专业街精品购物步行街纸制品专业街电子科技专业街餐饮娱乐专业街康复路服装专业街古玩民俗商品专业街功能特色IT类、电子类、音像类产品休闲、饮食、娱乐文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品休闲、饮食、娱乐、购物饮食、娱乐手机、通讯产品及器材清真特色食品、干果、糕点书籍、文化用品海味、水产、特色食品服装、布匹、床上用品、家居装饰用品服装、鞋帽、皮具各类纸品电脑及配件、打印机等电子产品餐饮、娱乐服装、日用品古玩、旅游商品地址雁塔路德福巷书院门电子城南二环尚朴路北院门东六路碳市街文艺路骡马市后宰门兴庆路东二环康复路八仙庵备注区域型社区型社区型社区型区域型区域型区域型社区型社区型区域型区域型区域型区域型区域型区域型社区型〈五〉专业电子市场西安电子市场大约从十年前兴起，主要分布在3个区域，东部以交大电脑城和开元电脑城为主，南部以南郊的西部电子商城为主，另外就是以雁塔路为中心的IT销售社区辐射带。西安雁塔路是西北地区IT市场的集散地，有大大小小2000多家电脑公司，仅电脑城就有8家之多，此外还有数以百计的专卖店，与北京的中关村、南京的珠江路、成都的磨子桥一样声名显赫，已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地。第34页共89页第一章西安商业调查与分析1.赛博数码广场西安赛博连锁数码广场是一家实力雄厚的连锁化数码零售企业。目前，赛博已经在上海、北京、天津、郑州等城市拥有三十家专业3C产品连锁店。赛博全国连锁数码广场执行统一的经营方针和管理理念。在产品构架上采用“一站式”理念，几乎所有电脑产品、通讯产品、数码家电产品都能在这里找到。西安赛博连锁数码广场的主要功能区有赛博免费上网区、赛博电脑教室、电脑医院等。赛博数码广场西安店在三楼和二楼开放免费上网的区域，全部采用宽带接入，供消费者免费上网，查询最新的IT资讯和产品价格。赛博电脑教室还为消费者提供全面免费学习和了解电脑的场所。电脑医院为消费者提供了深层次配套服务，除给与消费者方便外，也完善了消费者售后检测和维修问题。西安赛博数码广场一店、二店分别位于雁塔路和北大街。2．赛格电脑城赛格电脑城是IT产品的综合性大卖场，位于雁塔路与南二环十字西北角，2000年元月正式开业，经过五年的运营，销售额已经由2000年的0.5亿稳步递增至2004年的十五亿，2003年，西安赛格电脑商城在西北地区率先推出对售出商品实行“双重质量保证”，荣获“2003年全国独立电脑城十强”、“2004年陕西十大品牌”称号。3.交大纵横数码广场交大纵横数码广场位于兴庆路上的西安交通大学东南门，是一个全新的IT终端卖场，集商场、超市、专卖与一体，广场内改变了传统电脑城的“迷宫式”布局，采用大空间、低隔断的形式。一层主要销售品牌机、笔记本、精品外设，数码产品以及具有自身特色的超值免费区；二层为DIY装机中心，同时售有散件、耗材、软件等产品。第35页共89页第一章西安商业调查与分析4.西部电子商城西部电子商城是现阶段中国西部地区规模最大、档次最高、管理最优、商业流通模式最为先进的电子电脑商城之一，它位于西安高新技术产业开发区电子工业园内，总建筑面积32576平方米。西部电子商城也是一个为IT产业量体裁衣的区域流通中心，商品覆盖面广，可以说基本上容纳了整个IT类所有产品。西部电子商城以展示为基础，辅以教育和培训，形成了全新的商业流通模式。更值得一提的是西部电子商城现在正在进行为DIY用户贷款装机的活动，是全国首家为DIY用户提供贷款业务的电脑商城,从营销手段和营销理念来说,西部电子商城都有它的独到之处。5.西安电子市场西安电子市场是西北最大的，融科、工、贸于一体的电子类专业市场。它是高新技术开发区配套工程，建筑面积12000平方米。电子市场现有经营户近400家内，并设有工商、税务、银行以及律师事务所等服务机构；有先进的办公设施，现代化通讯设施，中央空调、电梯，备有大型停车场，交通便利。电子市场。电子市场是高新开发区企业，市场内经营户可享受开发区优惠政策。〈六〉其它服务行业简析1．餐饮业近几年，随着城乡居民收入水平的进一步提高，西安餐饮市场表现出旺盛的发展势头，餐饮消费成为拉动全年消费需求稳定增长的重要力量，餐饮业成为消费需求市场中增长速度最快的行业之一。2004年，西安餐饮业零售额达120.2亿，同比增长17.2%。2005上半年，西安市餐饮业又实现销售额59.68亿元，同比增长10．46%。事实表明，餐饮业已成为西安拉动第36页共89页第一章西安商业调查与分析消费增长，促进全市经济发展的重要力量。此外，西安餐饮业还表现出以下特点：〈1〉城市来统计，2004年，全国共有七个城市餐饮业零售额超过百亿，西安以120亿的零售额位居第五位；从占社会消费品零售总额中的比例来看，在七个超过全国平均水平城市中，西安以23.8%位居全国首位，高出全国平均水平近10%，餐饮业在西安经济发展中的地位可见一斑。〈2〉西安的餐饮，包括了四大菜系，即川菜、粤菜、本邦菜和宁陕本地风味。市中心是较为传统的餐饮娱乐聚集区，其中以坊上清真街的特色小吃闻名全国。在南二环全线开通以后，其道路两边的商务氛围日益浓厚。作为商务区第一配套的餐饮业沿南二环南北两侧呈带状分布开来，这一区域的餐饮娱乐项目基本都是面积在500-2000平米的大型店。〈3〉西安市的餐饮市场被群众称为中外饮食文化荟萃的“大观园”。与此同时，西安一些餐饮企业经过积蓄力量，已经开始在本土基础上向外地发展。其中，大秦白鹤楼餐饮管理公司目前已在北京市开设分店12个，西安小六汤包餐饮有限公司在省内已有10个分店的基础上，又陆续在深圳开了5个分店，个个生意红火，这对弘扬秦食文化，扩大陕菜在全国的影响起到了促进和带头作用。〈4〉大众消费成为西安餐饮市场主流。据西安餐饮市场抽样调查显示，高档餐饮经营网点占全市0.8%，而面向大众消费的中档餐饮经营网点占全市的40%以上。〈5〉南二环与西高新路交汇处的劳动路环岛，聚集了大量的餐饮企业，西安较为著名的餐饮商家均在此开设店面，且经营都非常火爆。同时，值得重视的是：餐饮行业属于一个短期经营项目，在西安餐饮行业中，除了本地的特色小吃以外，其它菜系的餐厅一般的经营高峰期也就是两三年的时间，而餐饮行业的前期投入较高、抗风险能力较低，我们了解到，在西安一家前期投入在2500万左右的餐厅，兴旺经营三年左右基本可收回成本。〈6〉规模化、规范化、信息化和现代化将是今年餐饮业发展的主题；连锁经营、网络经营、大众化社区餐饮服务将成为一批企业经营创新的热点。第37页共89页第一章西安商业调查与分析〈7〉在对餐饮业态的分析中，由于从经营方式和经营内容上存在较多的形式，因此我们在对餐饮业态的分析中将其分为了中式餐厅、中式快餐、西式餐厅及西式快餐等。在中式餐厅的供应量中，以朱雀路一线供应量最大，总量约1.7万平米，其次是友谊西路至长安路北段总餐饮供应量达到约1.5万平米，就其中式餐厅的总体分布特点表现为：一方面，成聚向发展，即靠近中轴路一线和其两侧道路较为集中；另一方面，东西向道路总供应量小于南北向道路，分布数量也明显偏少。据分析，近几年餐饮业销售额的大幅度增长得益于西安市经济的快速增长以及居民收入水平的不断提高，在扩大消费需求的政策支持下，餐饮消费将成为服务消费市场中越来越重要的促进力量。未来两年里，餐饮市场在运行质量和规模扩张上，将进一步得到快速提高和发展。2．休闲娱乐业〈1〉影院西安市以影院为主的娱乐设施大多集中在市中心及城南地区。多分布于商业区，高档写字楼聚集区及中高档居住区附近。目前西安第一家科技含量较高的现代3D动感影院是阿房宫影院，第一家数字影院是钟楼影院，最大的电影院西北影城坐落于市中心。除以上项目外，西安大部分影院的设备及档次均不高。在规模上，西安市常规的电影院一般可同时容纳700人观看，而目前最大的电影院――西北影城能够实现同时容纳1500人。〈2〉夜生活场所西安市的夜生活场所主要分布在全市最为繁华的城市中心(特别是南大街及东大街)及南二环附近。活动内容较为丰富，以洗浴、KTV、咖啡厅、酒吧较多。从供应量来看，西安洗浴中心的规模多在平方米之间，如：维多利亚浴场8000平方米，伟伟洗浴休闲广场5000平方米，摩力圣汇第38页共89页第一章西安商业调查与分析浴城3000平方米等；KTV的规模多以为主，较有代表性的如太阳神KTV拥有大、中、小豪华包厢40个，真爱娱乐广场营业面积5000平方米，文商好来屋演艺广场2000平方米；酒吧的单体规模较小，但已出现规模聚集，集中经营的情形，较有代表性的是位于市中心南大街的德福巷酒吧一条街，聚集了二十余家酒吧，成为西安最著名的夜生活消闲区域之一。〈3〉康体娱乐业西安城南地区内康体娱乐供应量非常丰富，几乎各条要道均有分布，但其消费客群与餐饮、超市、商场都有较大区别，实际的消费过程是一种休闲娱乐行为，因此消费特点带有随意性及客群的针对性，正是由于其消费特征，在选址上非常重视对交通位置的考虑。在二环路的两侧，尤其是南侧，分布有一些大型康体娱乐设施，而其它大型商业设施，除写字楼、宾馆及餐饮店之外，分布较少，一定程度上此类消费有其固定的消费群体和消费规律。大型康体娱乐场所的分布，基本上靠近二环路沿线集中，至长安路、含光路、朱雀路，及科技路至吉祥路，小寨东西路和友谊东西路，均有不同规模覆盖。〈4〉其它文化娱乐设施作为一个历史悠久的文化古都，西安与文化有关的娱乐休闲设施较多。内容主要以书店、博物馆、音乐厅，艺术馆、剧院等为主。而上述场所多由国家及市政府出资兴建，社会出资经营的情况较少。在规模上，除书店外，此类场所一般在2000平方米以上。如：唐乐宫2000平方米；易俗大剧院可同时容纳1200名观众观看演出；人民大厦可同时容纳1600名观众观看演出，是目前西安规模最大，档次最高的剧院。在费用收取方面，西安市剧院及音乐厅等文化演出场所的门票根据具体演出内容，大致在50-600元之间，跨度较大，可以满足各个收入阶层的居民对文化消费的需求。另外，越来越受广大青少年朋友喜爱的网吧业也呈上升趋势。西安网吧业十大巨头(中国龙、E时代、红树林、小蚂蚁、金浪、阳光快车、阳光e都、世纪闪电、佳梦、天驰)发布共同倡导新游戏运动：新的沟通方式！新的时尚娱乐！新的文化理念！共同引导网络游戏向健康的、积极的、有文化的方向发展。第39页共89页第一章西安商业调查与分析第二节一、西安西大街商圈概况项目所在商圈市调与分析作为西安市主要的“城三区”之一，西大街所处的莲湖区是西安人口最密集的区域，其中又居住着市内大多数的少数民族，而少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地，人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。西大街人口中按照年龄划分：0-17岁占9.68%，18-34岁占18.31%，35-59岁占37.88%，60岁以上占15.66%；按照学历划分：大专以上占9.00%，高中学历占22.66%，初中学历占37.57%，小学学历及以下占26.87%。二、西大街商圈商业调查〈一〉范围：项目2公里内，东至钟鼓楼广场，南至南大街北段，西至西门，北至北大街南段。〈二〉基本描叙：核心商圈内基本是称为“西大街”的居民住宅，是典型的新兴旅游文化商圈。该区至少有20万以上居民。（5公里内约有53万居民）住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等，同时旅游文化的商业需求也日益突现，传统的古老、破旧、杂乱无序的“集市”型旅游文化市场已不能满足国内外消费者的更高消费欲，目前所有的商业设施基本围绕社区生活配套，而且是围绕解决居民生活、餐饮及娱乐休闲等最基本的需求。〈三〉主要商业机构：1.世纪金花购物中心世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、娱第40页共89页第一章西安商业调查与分析乐、购物为一体，以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。其商业建筑面积为31,386平方米，另附380平方米的地面停车场，购物中心现有员工1,576人。日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，由于世纪金花在经营定位上过于超前、脱离实际消费水平，曾度过艰难的3年市场培育期。但独特的定位和商品组合最终使世纪金花得以在众多大众化的百货商店中一枝独秀，取得良好的销售业绩。现已有许多国际、国内知名品牌入驻世纪金花，如：杰尼亚，BOSS、都彭，纪梵希、资生堂、CD，兰蔻，SK-Ⅱ、万宝龙，劳力士、帝舵、周生生、周大福，谢瑞麟、奥德臣等近百个世界知名品牌以及近万种国内著名品牌商品，其中大部分品牌属于独家经营，大大地增加了其竞争优势。2004年，世纪金花实现销售额4.95亿元，较上年增长20%。2.百盛购物中心百盛百货是马来西亚金狮集团于1987年创立的，是全马百货店最大、最成功的零售连锁集团。目前已在中国的北京、上海、大连、青岛、昆明等城市开设百盛百货连锁店45家。西安百盛是马来西亚金狮集团与西安立丰房地产开发公司共同投资兴建的大型商业零售企业，也是百盛在全国各地分店中经营情况最好的门店之一。自1997年首家百货店开业以来，西安百盛凭借其全新的经营理念与手段，独特的管理模式，为广大顾客提供了优良的服务和温馨舒适的购物环境，成为最受西安顾客喜爱的大型零售商场之一。去年底，百盛西大街店和小寨店相继开业，到目前为止，百盛西安门店已达到3家，分布于西安各个商业繁荣区。2004年，西安百盛东大街店实现销售额3.03亿元，较上年增长4.45%。3.开元商城陕西省百货业的航母――西安开元商城是由西安解放集团股份公司投第41页共89页第一章西安商业调查与分析资和经营的一座集商贸、餐饮、文化娱乐为一体的多功能大型综合性商城。商城位于西安市中心繁华区黄金段――钟鼓楼东南角，北邻东大街，西邻金融业集聚的南大街，与钟楼遥相呼应，占地面积33亩，建筑面积10.3万平方米。总投资约4.5亿元人民币。开元商城设计独特、气势宏伟庞大，5、6、8层退台式建筑结构，融古典与现代化风格为一体。内部装饰富有时代气息，外部造型别具一格，楼内经营设施达到国内外先进水准。1996年6月，开元商城一期开业，在不足两万平方米的营业场上，五年累计完成商品销售38.59亿元，连年跨入全国商业百强行列，自二期开业后，无论从经营规模、服务设施、商品格调、管理方式等各方面，开元商城均可称古城商业之最。2003年以来，开元商城秉承品牌化、高档化、国际化经营战略，销售突飞猛进，不断取得的新的业绩。2004年，开元商城取得销售17.64亿元的业绩，较上年增长12%。在全国网络城市单体商场月销售排序中，开元商城销售额月均1.5亿元，排名进入前5位。今年“6?15”店庆期间，开元商城当日销售突破了2200万元，创造了开元商城开业九年来单日销售最高纪录。4.好又多超市台湾好又多是一家大型的量贩式超市，自1997年8月开设首家大陆门店广州天河店以来，至今已在国内20几个城市开设分店近30家，已拥有总营业面积十万多平方米，员工约12000余人，经营品项有15000余种。西安好又多西门店位于唐人街铜锣湾广场项目西端。其规模在西安属于中型超市，主要满足于区域周边居民的日常购物需求。主要提供日用商品及食品。5.西安亿禾该项目自开业伊始至今从业态配比、品牌组合、营销策划、经营管理等多方面均未形成气候，就销售指标而言处于负增长状态，属于惨淡经营。该项目所处地理位置与楼盘布局整体来说是适合零售商业运营的，但苦于缺乏专业经营管理团队，所以一直不能摆脱困境。只能说，该项目寄希望于西大街整体改造所带来的利好，前景有待观望。第42页共89页第一章西安商业调查与分析6.中环广场位于在建的鼓楼广场对面，项目商用面积约50000平方米，采用仿唐式建筑，规模宏大，气势雄伟。该项目目前规划主体负一层将建成目前西安极具规模的数码产品城，1―5层为时尚潮流百货店，六层将作为特卖场。7.上海城女人街该项目与唐人街铜锣湾广场项目分列桥梓口西两侧，面南背北，项目所在地理处于正在拆迁规划改造当中的桥梓口民族美食步行街的起始位置，位置优越，其建成后将以销售独立店铺为主，主营化妆品、女装、及国际名品折扣店，四层以上为酒店式公寓，目前正处于施工建设期间。8.丽人街该项目位于桥梓口东北角，与唐人街铜锣湾广场项目隔街相望，与同处周边的几处项目共拥地利，将成为未来西大街上商贸零售业的新星。该项目也以独立店铺运做方式为主，主营女士用品，目前处于施工建设期间。第三节一、西安唐人街概况〈一〉西安唐人街及铜锣湾广场概况位于西安市城区西部第一金街―――唐人街商业步行街项目开始实施，日新月异的西大街又将增添一处亮丽新景观，以360米唐人街商业步行街为依托，一座占地50亩、总建筑面积16万平方米的景观文化商业城将在桥梓口西南方崛起，昔日大唐璀璨绚烂的风情画卷将展现在市民面前。第43页共89页第一章西安商业调查与分析〈二〉唐人街项目位于西大街桥梓口西南,北临西大街，东临含光路，西南两面为夏家什字,占地50亩，总建筑面积16万平方米,是西大街目前最大的在建项目,地理位置得天独厚、南北逢源。可以说，唐人街铜锣湾广场坐拥中国盛唐宝地，并先进的复合商业模式引导着西安的现代化城市建设进程。第44页共89页第一章西安商业调查与分析唐人街项目地面整体兴建4大商贸板块，底部以商铺形成步行商业街，地上二层将A、B、C、D大板块连为一体，形成空中立体步行街，其中A、B座为大型商业楼，C座为自营型商铺，D座西安世界贸易中心为高档百货店，大型娱乐、餐饮、休闲场所。整个项目商业面积8万平方米，写字楼、酒店、俱乐部等约2万平方米，商住楼4万平方米。十字形步行街和空中连廊上下两层，立体连通4大板块，整个唐人街将成为集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游景观于一体的景观型文化商业城。项目建筑全部采取仿唐风格，沿街20米为通视走廊，同时沿街兴建2300平方米的休闲广场和4000平方米的水景中心广场，步行街移步换景，中心广场喷泉水映，商贸中心流光溢彩，雕塑小品、花树坐椅错落有致，市民游人摩肩接踵，将展现出当年大唐夜市“衣香鬓影、火树银花”的风情画卷。二、项目所在商圈分析购物消费分析――目前有百货店3家；专业店、超市、便利店等13家，缺乏超大型购物中心、品牌专卖店步行街、名牌折扣店、药妆店、特色店等业态。目前的业态是为了满足消费的最基本的消费，而缺乏的业态代表消费中的流行时尚、个性，是中高档的消费需求和一站式购物场所。第45页共89页第一章西安商业调查与分析餐饮消费分析――目前快餐只有2家，为KFC、麦当劳，缺乏汉堡王，必胜客等竞争。休闲餐饮（含咖啡）只有5家，其他餐饮共20家。业态上缺乏冰淇淋店、特色水吧、巧克力店、自助餐厅、甜品店等业态；数量上不足40家，面对核心商圈20万人口，主要商圈50万人口，数量明显不足；知名品牌、特色品牌缺乏。这说明西大街作为钟楼商圈的重要组成部分目前仍处于开发上升阶段，急需完善。娱乐休闲消费分析――目前美容美发5家；洗浴足浴4家；KTV2家；网吧2家。缺乏酒吧、夜总会、大型电玩城、主题游乐园等业态；数量明显不足。其他消费分析――康体运动缺乏攀岩、壁球馆、击剑、室内游泳、旱冰、高尔夫体验、卡丁车等项目；其他文化教育、服务咨询、展览展示也有很多的业态空缺。三、小结目前商圈内消费业种配套欠缺，远远不能满足顾客一站式消费需求，即使我项目业态组合中规划面积全部实现，也还不能完全满足消费要求。另外特色专门店极少，而根据调查，商圈的消费远远超出了目前商业所提供，大部分中高档消费外流。第四节竞争项目市调与分析一、各主要商圈业态调查及分析〈一〉民生百货大楼西安民生百货大楼位于西安市原繁华商业街--解放路中段，经营面积6.3万平方米，总物业面积13万平方米，隶属于西安民生集团股份公司，是全国十大百货商店贸易联合会成员单位之一。公司前身成立于1959年9月，1992年5月由原民生百货大楼发起改组为股份有限公司，1994年1月公司股票在深圳证券交易所挂牌上市。2003年，海南航空集团受让西安市国资局持有的第46页共89页第一章西安商业调查与分析西安民生国家股25.65％股权，成为民生集团第一大股东。民生所处的解放路是过去西安市中心最为繁华的商业街之一，然而随着一些新兴商业在东大街和南大街的落成，该地区逐渐没落，商业气氛及档次日渐逊色。作为西安较早的大型百货商场，民生主要以中档商品为主，实行品牌化经营，可以说是西安传统百货业态的典型代表。近年来，民生不断受到新兴业态如连锁超市大卖场的冲击，市场份额不断下降。面对此种情况，民生尝试利用自身规模优势调整经营内容，由原有的单一零售向集证券、娱乐及零售于一体的综合性商业中心发展，但未能取得良好的效果，反使物业的空置率上升；此外，民生还积极参与资本运作，增开新店，进行跑马圈地，抢占有利位置，因此有力的拉升了销售额的提高。民生百货大搂2004年取得销售9.18亿元的业绩，较上年分别增长10.2%。1.简介竞争者名称所在位置经营定位营业面积营业时间经营范围经营特色服务特色距项目距离民生百货大楼解放路中段103号面向小康家庭，主力客层为35岁以上的中年人63000平方米9：30――21：00服饰、化妆品、珠宝、大小家电、家居家具、超市品类全、档次中等不满意就退换、电话购物3500米2.经营情况〈1〉楼层分布楼层经营品类第47页共89页第一章西安商业调查与分析B1一二三四五六层层层层层层品、乐器、运动器材层家居用品、床上用品、时尚家具超市、美容院、写真摄影珠宝首饰、化妆品、名表、皮鞋、眼镜、烟酒名茶、滋补品羊绒、内衣、应季、床上用品、布艺、童装、皮具女装、女士西裤、时尚配饰精品男装、运动服饰、男士饰品大小家电、音像制品、手机电话、电脑广场、照相器材、办公用〈2〉商品结构经营品类主要品牌艾文莉、欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、玉兰油、嘉娜宝、郑明明、化妆品美伊娜多、UP2U、露华浓、高丝、红地球、蝶妆、CD、SK-Ⅱ、欧洲之萃、高姿、安尚秀、丸美、贝丽丝、梦的妮、欧美雅、圣梦、清妃、NB、赛维芦荟、旁氏、玉丽、柔迪、大宝、美加净、吉列、姗拉娜、小护士、丁家宜、诗碧、乐斯高、娥佩兰、雅芳策乐、卡文、巴黎世家、ECCO、索妮蒂娜、卡佛儿、雪莉、尊贵、华伦苹果、意而康、万里马、波派、老美华、日顺皇、骆驼、路伴、金利来、卡帝乐鳄鱼、木林森、CD、凯撒、伦敦?保罗、派洛克、名仕、天美意、沙驰、古柏、皮鞋苹果、AAA、美国苹果、皮尔卡丹、鳄鱼恤、袋鼠、登云、万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