酒店式公寓投资回报率公式10%正常吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-21 07:51 标签： 投资回报率
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|违法信息举报：&&苏宁雅悦酒店式公寓年收益10% 业内人士称不可能――江苏新闻网
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苏宁雅悦酒店式公寓年收益10% 业内人士称不可能
来源：江苏新闻网
　　江苏新闻网南京4月23日电(苏欣)近日，南京房地产的高档酒店式公寓市场又掀波澜。南京苏宁雅悦酒店公寓打出广告，称5年售后包返租，年租金回报率可达10%。业内人士表示，200多万的房子，年收益要达到10%，按入住率100%的理想情况，需要每天房租高于1000元才能实现盈利，而这个价格高于南京大部分五星级酒店，按照目前的情况，实现10%的年收益率显然不太可能。
　　该人士告诉江苏新闻网房产频道记者，开发商将酒店交给第三方酒店管理公司进行托管，如果后期入住率不高，开发商和酒店管理公司毁约的风险较大，承诺的高回报将难以兑现。
　　位于南京市新街口商圈的苏宁雅悦酒店式公寓于2012年开盘，均价3.5万元/平方米元左右，开盘近两年来销售去化缓慢，其800套房源，两年只卖掉约16套。
　　回报率低、楼盘定价偏高等原因导致了该酒店式公寓去化率慢。近日，该项目为了吸引投资者，在推广方面改变原先的方案，新一批房源改由第三方酒店管理公司进行托管，并承诺10%的年回报率。购买其一套200万左右的公寓，第三方酒店管理公司跟投资者签5年的租约，按10%的年回报率，5年后房主即可收回总房款的一半。
　　苏宁雅悦负责人在某媒体上表示，项目在新一轮的营销中，苏宁已经锁定两家酒店管理公司，“投资回报率会写入租赁合同，且部分托管式经营无疑会‘稳住’投资客。”
　　如此高的回报率，究竟靠谱不靠谱，还是要看具体分析。首先我们看一下南京的公寓或酒店公寓的租金回报率，据相关数据统计，南京普通公寓的租金回报率约为2%上下，酒店式公寓租金回报率一般在5%左右，苏宁雅悦宣称的租金回报率达到10%，远远高于行业的平均水平。
　　南京某房地产业内人士分析后表示，年租金回报率10%，也就说酒店管理公司的每年房租成本就是10%。按照目前该盘39000元/O精装价格计算，总价近234万的60O户型房子，年租金成本就是24万元左右，除此之外还有方方面面的运营成本，如果想要盈利的话，那这套房子的租金不能低于30000元，“如果入住率是100%的话，每天的租金也要1000多元，这个价格和五星级酒店比起来，并没有多大竞争力，何况酒店式公寓的硬件软件都达不到五星级酒店。”
　　让我们看看南京最高档的五星级酒店目前的价格，位于南京鼓楼的某五星级酒店，是南京最豪华的五星级酒店之一。该酒店座落于南京地标建筑紫峰大厦内，可鸟瞰南京的天际线景观和周边玄武湖、紫金山等美景。其一套约60平方大小的商务豪华湖景套房价格在1600元/天，按月长包房的价格也不过1000元/天左右，其月租价格能达到30000元/月。
　　与苏宁雅悦同样位于南京新街口的五星级酒店金陵饭店，在某订酒店平台上，显示的价格还不到1000元，月租的价格或将更低。
　　除了以上两家五星级酒店，记者还调查了其它多家酒店，其豪华大床房按月租价格，每天的租金多在500元至800元之间，只有部分新建五星级酒店月租价格高于1000元，但这些都是日租房的价格。
　　我们再了解一下已经开业的同档次酒店式公寓的房租价格，凯铂酒店式公寓同样位于新街口附近，开业已经有一年多的时间，在某订酒店网站上，53-54O的豪华客房，挂牌价格只有700多元。该酒店相关负责人表示，目前该酒店54O的豪华客房按月的价格不到14000元/月，每天的价格低于500元。
　　通过以上对比可以发现，按照10%年收益回报率计算，苏宁雅悦酒店式公寓未来的房租价格，比附近一家同档次已经运营的酒店式公寓高出近一倍。
　　撇开价格因数不谈，上述业内人士同时还提醒投资者，酒店式公寓毕竟是不是五星级酒店，管理得再好，也不能和一般的五星级酒店媲美，在客房价格差不多的情况下，很多人会优先选择五星级酒店。“五星级酒店有餐厅、酒吧、商务设施、会议设施、娱乐设施等，酒店公寓这些很少有，如果酒店式公寓的价格高于同区域的五星级酒店，就会失去价格优势，可能造成后期运营困难，入住率将会很低。”
　　除此之外，该人士还提醒投资者，开发商主要是卖房子，酒店运营、售后返租是第三方管理公司负责，在房屋托管的合同上，开发商是否对10%的收益托底，值得投资者关注。“即便开发商在合同中对收益进行托底，开发商也有可能违约或者倒闭。”(完)
编辑：晓颖
新闻热线： 电子邮箱：酒店式公寓4399元/㎡火爆在售 台北城实力强劲
大学城近几年来，由于特殊的地理位置，使得大学城蝉联商务酒店入住率全市之最，酒店式行业未来行情可想而知；台北城以强大的实力，弥补了大学城酒店式公寓的空白，吸引了众多的投资者。独占先天优势 小额投资首选酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。据有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%～10%左右，成为高档住宅投资产品中投资回报和市场前景潜力巨大的兼备自用和投资性的地产产品。对于一些高阶层人士，他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的配套，又能提供家庭式的居室布局。而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型，完全符合他们的这种居住需求。台北城位于西永大学城核心区，紧邻西永台资信息产业园、西永微电园和综合保税区，毗邻重庆大学、重庆城市管理学院等知名学府；轻轨7号线沿线物业，便捷通达全城。作为西永台资信息产业园、西永微电园、物流园及综合保税区的综合高端配套项目，台北城着眼全球IT产业的第三次位移，深谙台湾新竹园区、苏州园区的发展精髓，随着惠普、富士康、英业达、广达为代表的IT巨头的进入，西永将成为全球最大笔记本电脑生产基地，与此同时，这里也成为台商投资的重点区域，未来区域人口将达到100万人。在大学城这块沃土上，酒店式公寓的的前景是广阔的，许多投资者正是看到了这一点，纷纷投来橄榄枝。（台北城酒店式公寓实景图） 专业团队管理
13年8.8%稳定回报 良好的服务，是酒店式公寓致胜的法宝，拥有华悦国际20年经验值护航，鼎力打造西永首个酒店式公寓，让投资者有了强有力的保障，投资信心倍增。目前，台北城年中大促正在火热进行中，台北城推出主力面积为48-84㎡酒店式公寓，13年8.8%稳定年收益，红利赚翻83%的回报，4399元/㎡抢驻核心商圈酒店式公寓。
轨道房、双轻轨
位于成熟居住区
中铁入渝高端作品
一江两山七公园
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201720178月
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(渝北8000元/平方米)
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(九龙坡区12000元/平方米)
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(北部新区)
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