母亲想把房子过户给儿子，使用什么方式过户比较省钱？
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母亲想把房子过户给儿子，使用什么方式过户比较省钱？
母亲把房子过户给儿子有三种方式：1、继承需要缴纳税费：公证费：房子估价的2%；房产价值评估费用：房产价格总额(万元) 累进计费率‰，100以下(含100) 是千分之五，101以上至1000部分是千分之二点五；过户税费：房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税；继承过户契税：法定继承人继承房产，免契税。2、赠与：根据国家相关法律，个人所得税和营业税，是免征的。一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹那么，赠与所需要缴纳的税费主要有：契税：按房价3%缴纳；房屋产权登记费：80元；房屋评估费：按评估额0.5%缴纳公证费：房子估价的1%。总共税费：15万+80元+2.5万+5万=22.5万零80元3、买卖契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。所得税：房屋产权取得满五年且房产是夫妻名下唯 一房产的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳房屋产权登记费：80.00元。房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（按正常市场交易交割填报买卖契约，可不需要评估）哪种方式过户给子女最划算：1、从过户的成本上来看，赠与的成本最高，所以不是很适合。看到继承和买卖价格差不多，大家可能会比较倾向继承。但是，继承过程可能比较麻烦：父母要立遗嘱公证，等到父母百年后，房产转移到子女名下，手续上繁琐的因素还是挺多的。此外，还有一些不确定因素。如果以后出台了遗产税，那要缴纳的税费就很吓人了。所以，买卖较为理想。2、为以后考虑：子女想要卖房子如果子女是继承或者受赠与得到房子，那么，个人所得税就是不得不考虑的因素。买卖房产，卖方个人所得税免征的条件是：房产证满5年，并且是卖方夫妻名下唯 一一套房产。一般家庭，都会有一套房，加上父母过户给自己的，房产都不会是唯 一的。所以，20%的个人所得税是逃不掉的。考虑到种种因素，父母还是把房子“卖给”子女最为合适，省心又省钱。（PS：如果父母名下有多套房产或者房产证未满5年，父母把房子卖给子女，20%的个人所得税也是要的）具体采用什么方法，每个人要根据自己的实际情况进行判断和选择。
04-01 18:50
如果单以过户算，最省钱的过户是买卖，按直系亲属买卖走，交易价格最低可以写110元，则契税很少，按4%算（110*4%）不过几十，等于一共花几十元就可以完成过户。但儿子要再卖的话，成本非常高，不满足满五唯一的话（过户满5年，而且是家庭唯一住房），要交房价交易差额的20%为个人所得税，缴税额＝（卖价-购房价）×20%，因为母亲买卖给儿子时，价格非常低，再卖时，几乎要交整个房价的20%为个人所得税，缴税额＝（卖价—110）×20%。例如：张三母亲花100万买了一套房子，想过户给张三，按直系亲属买卖走，则交易价格最低可以写110元，则张三只需要缴纳交易价格4%的契税，即张三只交了4.4元（110×4%），就完成了房产过户。过两年，张三要卖房子，因为不满足满五唯一（过户满5年，而且是家庭唯一住房），要交房价差额的20%为个人所得税，因为交易方不是直系亲属，不能按直系亲属交易，交易价格只能写市场价，假如张三以100万价格将房屋售出，则张三需要缴纳的个人所得税为，（100万—110元）×20%，要交近乎20万的个人所得税
04-07 12:57
可以通过父母向子女借钱，写好借条并列明到期不能还款按照什么样的利息计算，并愿意以父母名下房子作为抵押，如到期不能按时还款则可将住房过户。到时父母故意不还，子女向法院起诉，最后双方同意调解，法院出调解书，然后过户。所需费用不过是几千元的诉讼费而已。
04-05 16:28
我有一个想法，大家可以帮忙看看：1、在母亲健在的时候房子产权增加儿子的名字，这样使得房屋产权变成两人共有；2、再将房屋产权进行分割，母亲占1%，儿子占99%，并进行公证；3、在母亲去世之后，将剩余的1%房屋产权进行法律上的继承，并缴纳相关费用。不知道这个方法是否可行？
04-05 03:12
继承有点不好，继承就是遗产了。赠与也不好，赠与只要交契税就可以了，赠与会影响你以后的买卖，对目前没有影响，所以赠与也不好。直接买卖要看地方的政策条款费用，比如珠海：契税(看个人情况)、律师费1000、交易费2块钱每平方、工本费80、评估费(看情况)。增值税(满两年没有)、个人所得税(满足年唯一没有)(前提是房子没有欠款)最省钱的方法我告诉你，你自己去问一下，首先找个A(男)的和你母亲结婚，把房子改成A的名字，然后协议离婚。然后再找个B(女)结婚，把名字改成B，然后协议离婚。最后B和你结婚，把房子改成你的名字，这种方式保证费用不超过500块，但是时间成本却超过500块。
03-29 18:13
一般来说，个人无偿赠与他人房产在地税涉及到的税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税以及印花税。但是父母把房屋赠与子女只需缴纳契税、印花税。具体如下：（一）营业税根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[号）第二条规定：“个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：……（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；”因此，父母无偿赠与给子女的普通住房暂免征收营业税，那么相应的城建税、教育费附加、地方教育费附加也暂免
06-08 17:51
买卖，其它方式你就不用考虑啦。亲人之间的买卖可以省略资金监管正常过户程序。如果是赠予的话那么将来孩子出售房产的时候房产的原值是按零元计算，想一想差额征个税的话需要多少钱。不能只考虑现在一定要考虑的长远一些没有人的房子一辈子不出售。
04-04 18:26
继承？太他妈的麻烦了！章丘的，知道哪里的吧？告诉你，济南刚化的一个区。内弟继承老岳父的农村的宅子，首先岳母得放弃她的权利，得证明她与她公公婆婆是什么关系，她公公婆婆还都死了好多年了！还得正明她与岳父是合法夫妻，老婆必须从浙江回家录像放弃继承，签字都不行。排了三天三夜的队，他妈的还差一个章，从头再来
04-15 13:12
跟你说个身边的例子！最简单便宜的方法就是做个买卖合同！然后上点税，也就房产价格的几个点，这都是国家要收的！我身边的亲戚朋友都是这样的！做个买卖合同按照国家规定上税！这是最快最简单最便宜的方法！
04-03 18:44
之前我干爹就把他的房子过户给我了一套，
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器离婚赠儿子房产父亲反悔 法院判决赠与合同有效
来源：综合
作者：东南网
　　离婚赠儿房产 父亲反悔了
　　法院判决：赠与合同有效，不能随意撤销
　　离婚时，阿钊和阿馨约定，将共有的一套房屋留给儿子小力。然而，随着儿子抚养权变更给阿馨抚养，阿钊拒绝把房子过户给儿子了，他的反悔导致儿子将他起诉到法院。
　　□早报记者 黄墩良 实习生 谢司h
　　离婚约定赠儿房产
　　父亲拒绝将房过户
　　1996年，阿钊和阿馨结为夫妻，次年儿子小力出生。
　　2009年，阿钊和阿馨结束了13年的婚姻，双方约定小力随父亲生活，双方原本共有的一套位于晋江某小区的商品房赠与儿子小力，剩余的按揭款由阿钊来承担。
　　2010年8月份，开发商告知业主可以领取小区房产证，小力受赠的这套房子自然也在其中。这就涉及父母把房子过户到小力名下的问题。
　　按照小力的说法，他多次催促父亲把房子过户给他，却遭到拒绝。
　　去年5月，小力将父母告到晋江市人民法院，请求法院确认阿馨与阿钊离婚协议中约定的赠与条款有效，阿钊和阿馨应履行协议，配合小力将房屋房产权办理到他名下。
　　孩子抚养权变更了
　　赠与会致生活困难？
　　为何阿钊要反悔呢？他说这套房子还没过户，因此他和阿馨离婚协议约定赠与房产并没有生效，他就有权在办理过户登记前主张撤销该赠与合同。阿钊称，目前他每月需要承担小力及其他家人的生活费用，如果继续履行赠与义务，将会导致生活困难。
　　阿钊还说，双方离婚时协议由他抚养小力，因此在将房产赠与孩子的情况下，他能够住在该房产中，现小力由阿馨抚养、教育，如果履行赠与协议，那么他的居住就成问题了。
　　原来，在小力起诉父亲前，他的抚养权也发生了变更。2013年2月，阿馨起诉阿钊要求变更小力的抚养权，法院支持了她的诉讼请求，将小力的抚养权变更给阿馨。
　　作为被告的阿馨认为，离婚协议中的赠与条款合法有效，她也同意继续履行，配合儿子办理房产过户。“该房产赠与给小力是出于父母对子女的关爱，阿钊说不赠与就不赠与，不仅不符合法律规定，也不符合人之常情。”
　　据悉，为了早点拿到产权，阿馨还在去年11月支付了约17.9万元，用以偿还房屋贷款。
　　赠与合同合法有效
　　父亲不能随意撤销
　　阿钊能否撤销自己的赠与？
　　法院认为，阿钊在婚姻关系存续期间购买一套商品房，该房产系他与阿馨的夫妻共同财产，他们办理离婚登记时，在未对该房产进行分割的前提下，以共同共有人身份共同表示将房产赠与小力，该赠与合同未违反法律规定，合法有效。阿馨明确表示同意继续履行该赠与合同，阿钊在没有法定撤销情形下，单方主张撤销该赠与合同，该意思表示不构成赠与合同的有效撤销意思表示，因此，阿钊的该项主张法院不予支持；阿钊未能提供证据证明他目前经济状况显著恶化，他主张不再履行赠与义务没有依据，法院对他的该项主张不予支持。
　　据此，法院一审判决确认阿钊和阿馨签订的《离婚协议书》关于赠与房产的协议有效，阿钊和阿馨必须配合将房产过户给小力。
　　阿钊对该判决不服，提起上诉。日前泉州市中级人民法院终审维持原判。
　　（文中人物均为化名）
　　■法律分析
　　阿钊的赠与
　　为何不能撤销？
　　泉州中院分析认为，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第8条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”据此阿钊与阿馨在《离婚协议书》中约定将房屋赠与小力的约定合法有效，该赠与条款对阿钊与阿馨均具有法律约束力，该房产系他们在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，阿钊与阿馨基于对该套房产的共同共有关系，在《离婚协议书》中将该套房产赠与小力的赠与条款不可撤销。阿钊上诉称如继续履行《离婚协议书》中的该赠与条款将导致他经济状况显著恶化，但他未能就其主张进行举证，应承担举证不能的后果。
(责任编辑：李峰)
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离婚协议中房产赠与条款的撤销问题 最高人民法院民一庭
一、案情简介
王某与李某2010年9月在婚姻登记机关协议离婚，其签订的财产分割协议约定：双方的共同财产房屋一套归未成年的儿子所有，儿子随王某生活，该房屋暂由王某与儿子居住。
李某与王某离婚后又与他人结婚，因经济因素李某拒绝将房屋产权过户至儿子名下。2011年7月，李某起诉至一审法院称，其目前收入比以前减少了很多，房价一直上涨，其与妻子只好租房居住。与王某离婚时自己考虑不周，一时冲动就放弃了房产。因赠与儿子的房产尚未过户，请求撤销离婚协议中的房产赠与条款。
王某答辩称，当初之所以同意与李某协议离婚，就是因为李某愿意将夫妻共同所有的房产赠与未成年的儿子。李某达到离婚目的后迅速再婚，现在又反悔要撤销赠与，法院不应支持李某这种不诚信的行为。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，王某与李某登记离婚时协议将共同所有的房屋赠与未成年子女，但没有办理产权过户手续，房屋也一直由王某与子女居住。由于房屋没有办理产权过户手续，赠与物的物权一直没有发生变更。根据合同法第一百八十六条第一款的规定，赠与人在赠与财产的权力转移之前可以撤销赠与。此款为合同法对赠与合同任意撤销权的规定。赠与的任意撤销，是指赠与合同成立后，赠与人得基于自己意思而撤销赠与。赠与合同撤销权的行使，无需任何理由，只需权利尚未转移即可。李某在赠与财产权利转移之前主张撤销房产赠与，符合合同法的规定。故一审法院判决：李某主张撤销离婚协议中的房产赠与条款成立，该房产仍然属于李某与王某的共同财产。
王某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理认为：李某与王某在婚姻登记机关协议离婚时，双方自愿将共同所有的房产赠与未成年子女，该协议系双方当事人真实意思表示，没有欺诈、胁迫的情形。子女抚养、房产赠与等与协议解除婚姻关系是一个整体问题，在双方离婚已成事实的情况下，李某又对赠与房产问题反悔，其主张缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第九条&男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求&的规定，二审法院判决：撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。
三、主要观点及理由
一种观点认为，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，不能单独撤销。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种有目的的赠与行为，在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下，应认为赠与房产的目的已经实现，故赠与房产条款不能随意撤销。&&& 另一种观点认为，婚姻登记部门在办理离婚登记时，根据《婚姻登记条例》的规定，只要求自愿离婚的双方当事人对子女和财产问题协商一致作出适当处理，并不对财产分割协议进行实质性审查。合同法规定经过公证的赠与合同，或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销，而在婚姻登记机关签订的赠与合同并不属于法定不能撤销的合同。&&& 赠与行为一般都发生在亲属之间或具有一定亲密关系的当事人之间，婚姻家庭纠纷中涉及赠与条款的效力等问题，当然应适用合同法中有关赠与的规定。鉴于赠与合同单务、无偿的基本法律特征，未成年子女受赠取得房产没有支付对价，李某作为赠与人在标的物权属变更前有权撤销赠与。
合同法第二条规定：&本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。&该条并非否定离婚协议适用合同法的规定，婚姻关系的确是一种身份关系，通常不能受合同法的调整，但在婚姻关系领域内也有一些涉及财产问题的合同，这些合同或者约定与一般民事合同并无本质区别。目前多数学者也认为，合同法第二条排除的身份合同仅指没有财产内容的身份合同，夫妻关于财产问题的约定以财产关系为内容，属于合同法的调整范围，不过应当优先适用婚姻法等有关法律。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，而不动产的权利转移，应以依法登记为准。本案中，双方在离婚协议中约定将共同所有的房屋赠与子女，但在离婚后一直未办理房产过户手续，现李某起诉要求撤销房产赠与，符合法律规定，应当予以支持。婚姻登记机关不具备公证职能，不能认为登记离婚时有关赠与子女房产的条款与经过公证的赠与合同具有同等效力。
我们认为，赠与合同是一种无偿行为，立法上对赠与人与受赠人进行利益衡量时，重点保护的是赠与人。因此，法律赋予赠与人在除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质以及经过公证以外的赠与合同于财产权利转移之前的任意撤销权，同时还规定了赠与人享有的法定撤销权。本案的焦点问题在于：离婚协议中的赠与条款是否可以适用合同法的相关规定。
夫妻离婚时协议将共同所有的房屋赠给子女，一般有两种情况：一是在民政部门登记离婚，签订协议将夫妻共有的房产赠与子女；二是在法院协议离婚、领取民事调解书，自愿将房产赠与子女。
第一，当事人在民政部门登记离婚时，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，不能单独行使任意撤销权。有的当事人是在综合考虑各种因素的前提下才同意登记离婚的，也许附加的条件就是把房产无偿赠与子女。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，在双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，也不能允许任意撤销赠与。有的当事人恶意利用赠与的撤销达到既离婚又占有财产的目的，不仅给子女或原配偶造成了经济损失和新的精神伤害，也给社会带来不诚信反而受益的负面影响。
如果一方当事人对离婚协议中的赠与条款反悔，在登记离婚后1年的除斥期间届满前提起诉讼，法院受理后经审查，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
有观点认为，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第六条规定：&婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。&也就是说，除了经过公证的赠与会同，或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销，一般的赠与合同在标的物权利转移之前是可以撤销的。同样是赠与房产，为什么离婚时赠与子女的房产就不能撤销呢？
其实，这种单纯的赠与行为与离婚协议时的赠与行为性质并不相同，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的赠与条款，与解除婚姻关系密不可分，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第八条的规定：&离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。&当事人反悔请求变更或者撤销财产分割协议的，如果不能举证签订协议时有欺诈、胁迫的情形，一般很难得到法院的支持。
合同法第一百八十六条的特色在于撤销权的任意性，即不需要任何理由，在赠与物的权利转移之前均可以撤销。而《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第八条则强调了离婚协议中财产分割条款的法律约束力，不可擅自变更或撤销。以离婚协议中赠与条款的法律约束力对抗任意撤销权的任意性，根据特别法优于一般法的原则，本案纠纷应当优先适用《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》的规定。
第二，如果当事人达成的赠与协议经过人民法院审查确认后制作成民事调解书，该调解书一旦生效，即赋予了和判决书同等的强制效力，其效力应该等同于或高于经过公证的赠与合同，双方当事人均必须履行。从物权法&因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力&的规定也可以看出，故经法院确认的房产赠与，其效力等同于或高于经过公证的房产赠与合同，原则上是不能予以撤销的。
另外需要探讨的程序问题是，离婚协议中作为受赠人的子女能否作为原告提起请求履行赠与条款的诉讼或者到法院申请强制执行？
由于作为受赠人的子女既不是离婚协议中的权利人，也不是民事义务的承受人，其只是民事权利所指向的对象，即离婚协议中赠与条款的受益人，其作为原告起诉不适格；对于离婚当事人在法院主持下达成协议领取调解书的情形，根据民事诉讼法第二百三十六条的规定&调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行&，作为受赠人的子女显然不是&对方当事人&，其没有权利到法院申请执行。
四、最高人民法院民一庭意见
协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款，与解除婚姻关系密不可分，在双方当事人已经协议离婚的情况下，一方反悔请求撤销赠与条款的，人民法院经审查没有欺诈、胁迫的情形，应当判决驳回其诉讼请求。&&& （执笔人：最高人民法院民一庭吴晓芳）
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