专家解读投资美国房产 你必知的三个新趋势专家解读投资美国房产 你必知的三个新趋势GritFounder创业百家号近一年，随着国内各地限购政策的步步升级，投资国内房产的热度逐渐降温。然而，投资海外房产的热潮却是一波高过一波。根据美国房地产经纪协会（NRA）最新公布的报告显示，从2016年4月到2017年3月，在美国房地产市场上，海外买家的购买总量为1530亿美元，比2016年的1026亿美元增长了49%，海外买家已经成为美国市场上一支不可小觑的投资新势力。其中，中国买家数量占所有海外买家人数的14%，力压加拿大买家，成为投资美国房地产市场的最主要海外买家。与此同时，2017年中国买家所购得的美国个人住宅总价值已超过317亿美元，远远超过加拿大买家的190亿美元。作为美国房地产经纪协会（NRA）的首席经济学家， Lawrence Yun分析道：“近几年，美元对多国货币的汇率走强和美国房地产市场的牛市吸引了众多的海外投资者，这些投资者相信美国是值得生活、工作和投资的乐园。”随着越来越多的中国投资者选择海外置业和整个投资市场的成熟化规模化，中国投资者在投资地区及类型方面的偏好也正在悄然发生着巨大的变化。1.投资区域的多样化在信息越来越透明的大环境下，中国的个人投资者也更趋于理性。区别于以往专注于投资在纽约、加州等传统华人移民地区，投资者开始把目光转向租售比高，人口及工作机会增长快，房产增值稳定的区域，从而达到多样化配置海外资产的目标。因此，达拉斯、西雅图、芝加哥等新华人移民城市也成为了新的投资热土。其中，在住宅市场中，达拉斯凭借7.35%的租金回报率，位列全球主要城市租金回报率排行榜第一，洛杉矶则是5.8%，位列第三，而北上广的租金回报率仅为1.5%。作为深耕达拉斯的商业及住宅市场，被《德克萨斯月刊杂志（Texas Monthly Magazine）》评为“2016年度德州房产经纪之星”的全球认证地产专家（CIPS）资深房产经纪人彭睿（Cecilia Hampton）介绍道，目前随着大量知名企业迁入，工作机会及人口增长稳定，是投资达拉斯地产的最佳时机。例如，年底将在达拉斯市近郊Rockwall预售的临湖优质湖景别墅，每栋价格约为32-42万美元，实用面积约150-230平米不等，每月预计租金在美元，回报率大约在9%-12%。2.投资房产类型多样化在过去的几年里，个人住宅是中国买家的首选海外置业方式。随着中国留学生的迅猛增加，更是激发了“以房养学”等投资需求，父母选择在孩子读书的区域附近购置房产，方便子女居住，同时还能分租出去1-2间房子，实现收益。同时，2017年美国房地产经纪协会（NRA）的数据显示，商业地产已经成为了中国买家的新方向。目前，中国买家占所有美国商业地产海外买家数量的29%。彭睿（Cecilia Hampton）解释，很多机构大客户已经开始了长租公寓、精品酒店、办公楼、小区开发、土地投资等多样化的房地产投资。在她最近经手的投资项目里，开发高品质小区投资、长租公寓、精品酒店等成为了中国投资者眼中的“香馍馍”。依托达拉斯、洛杉矶当地本身强劲的经济势头和就业增长，大量高素质的年轻人口迁入这些地区，市场需求非常旺盛，所以中国投资者也开始青睐这些顺应市场发展而产生的新项目。（图为高品质小区投资案例——Jefferson Heights小区实拍）3.投资收益方式的多样化随着市场的成熟、房产类型的增加，投资收益方式也呈现多样化发展。就个人住宅而言，现在不仅能够通过房屋本身升值来实现收益，同时，有配套的房屋租赁公司来进行投资后的统一管理。彭睿（Cecilia Hampton）分析，在达拉斯地区的投资住宅能够实现每年租金净收益5%，综合年收益10-15%，这种固定收益模式也降低了投资人的风险。另外，不少投资者选择以跟投的方式来参与商业地产的股权投资，投资金额从10万美元起。这种方式也被越来越多的中国个人投资者接受。同时，还有投资者以参与基金的方式来投资精品酒店、长租公寓等商业地产项目。因此，整个海外置业的投资方式也越来越灵活丰富。“我并不意外中国投资者越来越多地投资达拉斯等德克萨斯州的城市”，德州A&M大学房地产研究中心的James Gaines教授表示，“中国投资者是非常具有创业精神的，同样，德克萨斯也是一个有创业开拓精神的州，这里能够为海外投资者带来新的机会和友善的发展空间。”本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。GritFounder创业百家号最近更新：简介:一个垂直报道全球创业者故事的创业内容平台作者最新文章相关文章豆丁微信公众号
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3秒自动关闭窗口投资美国房产最容易被忽视的风险有哪些？
作者：刘长坤
　　不知道从什么时候开始，去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择，尤其是次贷危机后，的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长，2010年，中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元，2014年，这个数字已经达到286亿美元的高位。
　　当然，相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但有也有很多的风险，常见的比如有：、维修费、律师费、费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般都不会主动提示，同时投资者自己也是很容易忽视。
　　容易忽视的风险一：不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。
　　有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。
　　当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。
　　有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。
　　有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!
　　容易忽视的风险二：非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
　　当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。
　　容易忽视的风险三：美国房屋交易成本很高，除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的，有的费用由买方支付，有的费用由卖方支付，在选择作为投资时，你的房子会需要将来卖出获利，因此一定不能忽视。
　　费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%；也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。
　　费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。
　　中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为：产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前，一般都会请专业人士进行产权调查，这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查，绝大部分美国人人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失是非常难以控制的。
　　还有很多其他费用，如下表：
（假设总价50万美金）
产权调查费
房屋估价费
　　容易忽视的风险四：非美国税务居民的遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。
　　案例：钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现，要继承这套房产，他们需要缴纳近30万美元的遗产税！
　　很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。
　　如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两个人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。
　　我们要提醒的是很多国内的投资者，并不具备美国身份，他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但需要特别注意的是：
　　美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美金，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。
　　有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢？因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。
　　那么如何解决呢？对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取直接赠与资金，然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话，将来如果出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。
　　对于既没有美国身份，又没有近亲属是美国身份的投资者来说，一般有三种通用方法：
　　方法一、联名持有房产，当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。
　　方法二、生前出售房产，因为美国税法规定，对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的，因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产，及时将房产变成现金，则主要成本就是资本利得税，只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%，最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税，税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产，将来他需要变现的时候，还得再缴纳资本利得税。
　　但这个方法有两个致命缺陷：
　　缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能预见，当然不可能提前出售房产；
　　缺陷二、就算是病危时临时处置，处置时也得和死神赛跑，仓促出售房产，必然也会导致房产的贱卖处理。
　　方法三、用LLC公司持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司，再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产，则结构需要更复杂一些。
LLC架构示意简图
　　同时当需要出售持有的房产时，只需要缴纳LLC公司的相关税费即可，而且可以很好的保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。
　　在此笔者提示投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验，比如笔者曾经听一位房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。
　　同时由于我们对国外的、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。
　　因此我们在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。
　　作者简介：
　　刘长坤
　　中国私人银行家俱乐部（CPBCLUB）监事长
（责任编辑：HF003）
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美国房子没人买？ 连中国投资者都不打算出手了
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近日《华尔街日报》报道称，富有的中国房地产投资者们承认，在诸如纽约等大城市已经出现了房价的疲软，并且有愈演愈烈之势。
数个月来，有分析师一直警告称，由于大量豪华公寓将涌入市场，纽约和旧金山房地产市场正在做好暴跌的准备。这两大市场的房地产泡沫已经开始显现出破裂的迹象&&因为公寓销售周期拉长，价格增长停滞。近日《华尔街日报》报道称，富有的中国房地产投资者们承认，在诸如纽约等大城市已经出现了房价的疲软，并且有愈演愈烈之势。未来几个季度，随着大量房地产供应量的上市，（房价）增长周期正进入第八年，就如一位中国房地产投资者感觉的那样&&美国房市正达到顶峰。分析师们表示，不断增加的纽约高端公寓可能让一些中国房地产开发商面临亏损。此外，在与美国房地产开发商在其他项目上的合作已经出现了各种各样的问题，出现了意想不到的法律纠纷和其他问题。一家名为鑫源房地产开发有限公司（Xinyuan Real Estate）负责美国地区运营的执行董事约翰-梁表示：&我在美国房地产市场看到了潜在的危险。鉴于其房市7至8年的价格周期，大家可以感受到美国房市正达到顶峰水平。&他还补充道，他在曼哈顿和皇后区的中层住宅房产市场看到了投资价值。Soho中国首席执行官张欣（ Zhang Xin）称，&现在价格实在高。如果我决定大规模投资纽约房市，那么我将变得非常谨慎。据悉，张欣的家族于2013年投资曼哈顿通用汽车大楼。&当然，曼哈顿不是唯一一个经历过&供过于求&的地区，美国房地产开发巨头之一的Forest City Realty公司刚刚因其与中国上海某房地产开发公司联合成立企业，花费了3亿美元的减损费用。在此之前，布鲁克林市中心曾出现空前多的待租房屋，这迫使Forest City Realty公司延期开发相关项目。此外，在曼哈顿有着三个高端住宅开发项目的CL投资公司（CL Investment），迫于&供过于求&的压力，计划保持原有办公场所不变，作为其降低成本和多元化改革的一部分。在纽约布鲁克林区，上海房地产巨擘绿地控股集团有限公司（Greenland Holding Group）和Forest City Realty Trust公司之间的一项有22英亩、15层楼混合使用建设项目协议也面临阻力。本月早些时候，Forest City Realty Trust公司曾表示，公司在这个被称为&Pacific Park Brooklyn&的项目上已经支付了3.076亿美元的减损，公司计划延迟未来的&垂直&开发。雪上加霜的是，由于中国可能再次收紧对境外资本投资的相关规定，（美国）房地产市场可能会越发疲软。美中关系全国委员会（the National Committee on U.S.-China Relations）和荣鼎咨询（Rhodium Group）的最新报告显示，中国直接投资美国房地产和酒店类资产的总额已经接近126亿美元，占了自1990年以来中国对美国总投资额的近五分之一，大多数的投资活动发生于2010年后，主要集中在诸如纽约、洛杉矶和旧金山等地。数据显示，在2016年第三季度纽约公寓成交量暴跌18.6%之后，一些分析师已经发出了警告。纽约公寓所有者应该注意最新的、2016年第三季度曼哈顿房地产销售情况的报告&Elliman Report&，因为该地区市场看起来正在&自由落体&。事实上，公寓成交量同比暴跌18.6%，而公寓待售时间平均拉长了8.2%。存量激增，二手房存量同比增加了8.2%，新开发房地产库存量则增加了27.2%。同时，高端房地产项目的价格大幅上涨，与此同时房屋销售价格的中值同比增加了7.6%，但是环比暴跌。曼哈顿房地产销售情况正在&自由落体&独立来看，二手房市场看起来更凄凉，而总数却因超豪华房产销量而受到了扭曲。二手房成交量同比减少了20%，而待售房屋在市场停留的时间增加了7.5%。二手房市场看起来更凄凉房市所有类型的项目都显现出销售疲软的情况，合作销售额同比减少了17.1%，而待售时间则拉长了14.1%，销售价中值增加了1.4%。合作销售额同比减少了17.1%分套出售销售额同比减少了20.1%，而待售时间拉长了2.4%，房屋销售价中值增加了6.7%。此外，这类房屋的存量增加了15%。分套出售销售额同比减少了20.1%当然，第三季度豪华房地产市场表现看起来最佳&&虽然销量减少了18.6%，但是平均价格上涨了23.9%，而且待售库存量也同比减少。第三季度豪华房地产市场表现看起来最佳总之，那些处在边缘地带的纽约城买家（指投资纽约城的炒房客）已经被价格因素挤出了市场（这一类型买家的数量下降了20%），而卖家还无法接受泡沫已破的事实，依然在维持上市价格，让其公寓在市场停留更长的时间，殊不知房产存量正不断增加。与此同时，豪华房地产市场是唯一一个看起来业绩保持不错的部门，这也证明了很多中国亿万富翁仍希望把钱&藏在&美国的。（双刀）
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