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房屋拆迁土地征用问题
&05-09 02:27&&悬赏 0&&发布者:张县森 & 回答:(2)
想咨询下房屋拆迁土地征用问题，我有一套商品房，在山东省潍坊市国道旁，有国有土地使用手续，近期政府要拆迁征地，只对房屋做出了评估，没有土地征用补偿标准，这在谈判时需要哪些法律条款？要做些什么其它准备？谢谢了
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[北京-朝阳区]
回复时间：
您好,土地也应该在补偿的范围之内.
谢谢您百忙之中给我回复，又有新消息，区政府评估了我家那不到一亩的土地说是给八万，价格太低了，我家那是商业用地，附近不远的地方征地都有90万，40多万一亩的，应该怎么办啊？要自己去找评估公司单独评估出来个价格再跟政府谈判？现在拆迁办的天天去我家，怎么应付他们啊
您好,评估公司不会给您单独评估,即使对您进行了单独评估,结果也不会对您有利的,因为评估公司的立场是站在开发商一边的,您可以了解一下评估公司的成立过程.
因为您是商业用地,土地使用权补偿、房屋拆迁补偿、营业损失补偿、设备搬迁损坏补偿、职工安置补偿等等。其中营业损失补偿是比较大的一项补偿项目，可以积极争取，可以参考《企业拆迁中的一次性停产停业损失如何计算最有利》一文。
可以电话咨询或者登陆栩锐北京企业拆迁维权律师网学习拆迁法律知识.
感谢您的指点！我家那房子是九几年的，这几年因为听说要拆迁所以一直也没装修起来用，只是出租过一段时间，里面存放了些家具、工具之类的，现在没有租出去这样就没法要求营业损失补偿和设备搬迁损坏补偿吧？现在家人没在那房子住，没人看管会不会政府偷着把房子进行破坏拆了啊
[河北-石家庄]
回复时间：
房屋的评估应该是将土地价值一起评估了&否则的话土地还是i要进行评估的
谢谢您百忙之中给我回复，又有新消息，区政府评估了我家那不到一亩的土地说是给八万，价格太低了，我家那是商业用地，上面建的是商品房，附近不远的地方征地都有90万，40多万一亩的，应该怎么办啊？要自己去找评估公司单独评估出来个价格再跟政府谈判？现在拆迁办的天天去我家，怎么应付他们啊
土地的补偿应和同等地段的地价相一致，按你所说你的补偿确实很低，国有土地上的房屋征收很复杂，即使你找评估公司，也是在选定的几个评估公司范围内选择，评估的结果估计一样。
有国家土地使用证的地皮受法律保护，地方政府不敢乱来强拆上面的房子吧，那几间房子评估了才10几万，也就那样了，但土地肯定不止那么低的价钱啊，潍坊市附近的地价都过百万一亩了，我家那离着市里有15公里，再便宜也不止8万，李律师您看下一步该怎么跟拆迁办的人谈判呢？还有其它方法维护自己的权益吗？谢谢了
需要从根本入手 征收手续、程序是否合法、是否保障了被征收人的合法权益等等
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人气：18371什么是国有土地?国有土地征地拆迁条例
在我国，土地的所有权分为集体所有土地和国家所有土地。那么什么是国有土地？ 什么是国有土地？ 国有土地，是指国家享有所有权的那一部分土地。我国城市市区的土地属于国家所有。以及法律规定属于国家所有的土地。
国有土地征地拆迁条例 日国务院第141次常务会议通过了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并于日公布施行，其中对于国有土地如何征用做了相关规定。 第2章 征收决定 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限*长不得超过1年。　　土地征收与房屋拆迁的区别
　　百姓长期对土地征收(农民称卖地)和城市房屋拆迁(农民称动迁)的概念不清被混为一谈，有的官员也称征地拆迁工作云云。其实二者有本质的区别，不是一个法律概念。
　　《土地管理法》规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的原权利人(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等)给予补偿的活动。
　　土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。
　　《城市房屋拆迁条例》规定，城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造，运用国家强制力，组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对原房屋权利人(包括房屋所有权人、使用权人、出租人、承租人、转租人等)给予补偿、安置的活动。
　　房屋拆迁的具体实施部门是各级建设行政主管部门。
　　一、土地征收程序
　　第一步：发布征地通告
　　由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
　　第二步：征询村民意见
　　由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
　　第三步：地籍调查和地上附着物登记
　　由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
　　第四步：拟订&一书四方案&组卷上报审批
　　由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订&一书四方案&即：&建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。&并组卷向有批准权的机关报批。
　　第五步：征用土地公告
　　征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
　　征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
　　征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
　　征地补偿标准和农业人员安置途径;
　　办理征地补偿登记的期限、地点。
　　第六步：征地补偿安置方案公告
　　县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
　　被征用土地的位置、地类、面积;
　　地上附着物和青苗的种类数量;
　　需要安置的农业人口的数量;
　　土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
　　安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
　　地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
　　农业人员的具体安置途径;
　　其他有关征地补偿、安置的具体措施。
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
　　县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
　　第七步：报批征地补偿安置方案
　　县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
　　第八步：批准征地补偿安置方案
　　市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
　　第九步：土地补偿登记
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
　　第十步：实施补偿安置方案和交付土地
　　按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
　　二、房屋拆迁程序：
　　(一)领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
　　(二)发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
　　(三)订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
　　1、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。
　　2、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。
　　从上述可以看出，国家征收土地与城市房屋拆迁是不同的法律概念。两者的主要区别：
　　一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
　　二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
　　三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权;城市房屋拆迁指向的标的是房屋。
　　四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭;城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
　　很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆;组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。
　　但遗憾的是，相当一段时期以来，个别地方的有关行政机关特别是集土地行政管理和房屋行政管理职能于一身的个别行政机关，依法行政意识相对薄弱、缺乏行政行为应当遵循程序至上的理念，看不到程序公正必将直接影响结果公正的重要性，从而忽视了严格的程序对具体行政行为的规范作用，以至于在相关管理工作中常习惯性地、想当然地将征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权混淆在一起，进而将组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序串绕在一起，在对征收土地实施行政管理时擅自加入了房屋拆迁程序，为日后的工作埋下了隐患。如有的案例表现为既发布征收土地公告，又发布房屋拆迁公告，确定拆迁人和被拆迁人;有的既制定征地补偿安置方案，又让所谓的&拆迁人&与被征地范围内的房屋产权人签定拆迁补偿安置协议;有的既以阻挠国家建设征收土地为由对拒不交出土地者发出责令交出土地决定书，又组织有关机关对拒不交出土地者的房屋实施强制拆除;有的以国家建设征收土地为由组织材料报请有权的政府批准征地后，又在具体实施中按照房屋拆迁程序组织拆迁。
　　如此种种做法，既行使了征收土地的行政管理权又行使了房屋拆迁的行政管理权;既适用了征收土地的法律程序又适用了房屋拆迁的法律程序。结果是既没有正确行使征收土地的行政管理权，又没有正确行使房屋拆迁的行政管理权;既没有正确适用征收土地的法律程序，又没有正确适用房屋拆迁的法律程序。致使具体行政行为非驴非马，很不规范，既像是征收土地的行政管理行为又像是房屋拆迁的行政管理行为;既不完全是征收土地的行政管理行为又不完全是房屋拆迁的行政管理行为。如此操作，由于存在行政行为不符合法定程序规定和适用范围错位等瑕疵，一旦引起行政纠纷，往往经不起行政复议审查或者司法审查。
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经营性网站正在初始化报价器国家土地征用条件有哪些？什么是征用土地？子乔56HN55各地不同这是国家总纲领：土地征用是国家为了公共利益，以补偿为条件，依照法律规定强制收用集体土地的行为。根据我国法律的规定，征用土地的补偿方法与标准如下：(1)土地补偿费。征用耕地的，为该耕地被征用前三年平均年产值的3―6倍；征用其他土地的补偿费标准，由各地省、自治区、直辖市政府规定；征用土地的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。(2)安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均亩产产值的2-3倍，但每亩耕地和安置补助费，最高不超过被征用前3年平均产值的10倍。征用其他土地的安置补助费由省、市、自治区参照征用耕地的安置补助费标准规定。如果按土地管理法规定的标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平，经省一级政府批准，可以增加，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的20倍。土地补偿费、安置补助费的使用，我国的法律做出了规定。除被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费付给个人外，各项补偿费和安置补助费，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单位和个人不得占用。
查看更多更多回答吥离乀土地征用作为一种行政行为，在法律关系上具有以下几个特征：1、土地征用法律关系主体双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体；2、征用土地具有强制性；3、征用土地具有补偿性；4、征用土地将发生土地所有权转移。国家集体土地征用应遵循的原则包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。2、保证国家建设用地的原则。3、妥善安置被征地单位和农民的原则。4、谁使用土地谁补偿的原则。
Laogao793291、什么是征用土地征用土地的程序是什么　　答：征用土地是指国家为了公共利益的需要，强制性将集体所有的土地转为国有，并给予一定补偿的行政行为。征用土地的程序是：①拟定征用土地方案，逐级上报有批准权的人民政府批准；②公告征用土地方案；③办理征地补偿登记；④公告征地补偿方案；⑤交付被征用土地。　　2、哪些用地可以以划拨方式取得　　答：根据《中和人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：　　国家机关用地和军事用地；　　城市基础设施用地和公益事业用地；　　国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；　　法律、行政法规规定的其他用地。　　3、办理划拨用地需提供哪些相关材料　　答：1、申请书；2、发改委立项；3、建设用地规划许可证及选址意见书；4、申请单位有关资质(单位法人代表身份证、委托书、委托人身份证、单位组织机构代码、营业执照)；5、用地范围图一式五份；6、其他相关材料(费用核算单、住宅用地是否纳入经济适用房廉租房的相关文件)；7、两公告、农民补偿是否到位、交地无争议说明等相关材料。
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国家规定的农村房屋土地征收拆迁补偿标准了解一下&&&&
文章来源:京平拆迁律师&&&&发布日期: 10:05
　　农村的&房子&，一平方多少钱? 国家按照什么标准补偿?
　　农村的&土地&，每亩地多少钱? 国家按照什么标准补偿?
　　你想知道的都在这里，签字之前最好看上一看!!!
　　一、耕地的标准
　　根据《》的相关规定，征收耕地，补偿主要包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物的补偿和青苗费。
　　1、土地补偿费是前三年平均年产值的6-10倍;
　　2、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算标准，是前三年平均年产值的4-6倍。若尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费;
　　3、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍;
　　4、地上附着物和青苗费，由省、自治区、直辖市规定。
　　省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价。《关于进一步做好征地管理工作的通知》中对农民征地补偿标准实施动态管理,每两至三年调整一次，被征收人的补偿应当适用最新的征地补偿补偿标准，而不是18年征地却拿着10年的征地补偿补偿标准来补偿。
　　附部分地区的征地补偿标准
　　河南省：日，省政府公布了《关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》(豫政【2016】48号)。以郑州市为最高，登封市达到71000元/亩，郑州市区价格更高。
　　河北省：日河北省人民政府发布《关于修订征地区片价的通知》，河北省区片综合平均价格67038元/亩。石家庄市主城区价格达到了45万元/亩，京津冀一体化最集中的廊坊香河、大厂等地也达到20多万/亩。
　　山东省：山东省人民政府于日，公布了《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字[号)。山东青岛地区最高平均20万元/亩左右。
　　广东省：《关于印发广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)的通知》(粤国土资规字〔2016〕1号)规定的一类地区耕地保护标准11.6万元/亩，最低的十类地区只有3.13万元/亩，差距还是比较大的。
　　二、的征收补偿标准
　　其他土地的土地补偿费和安置补助费标准：由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。各地方对农村宅基地的地价制定有区位补偿价，被拆迁人可以到当地政府网站或者国土部门网站进行查询和了解。
　　实践操作当中一般参照的是征收耕地的标准或者如果不进行货币补偿的话可以提供相等地皮的安置。
　　三、 一般自建房的征收标准
　　1、迁建安置：有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价;
　　2、纯货币补偿，就是房屋重建成本价和宅基地地价;
　　3、产权置换：同等地段按照您合法面积最低拆一还一。
　　四、&改造&拆迁补偿标准
　　提起棚户区，我们首先想到的就是一排排又低又矮，又脏又乱的小房子。脏乱差是棚户区的一个基本特征。那么被列入棚户区，拆迁时的补偿标准是多少呢?
　　1、国有土地上房屋征收补偿标准：
　　被拆迁的房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。
　　《》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。
　　2、集体土地上房屋征收补偿标准：
　　房屋虽然属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。
　　了解了以上补偿标准，您现在应该知道农村的房子和土地大概值多少钱了吧，如果低于这个标准，建议您第一时间拿着相关材料咨询专业的，在律师的指导下启动相应的程序去维权。
　　前途坎坷，法治路漫漫，但是我们依然前行，出发!!!
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