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西峰区开展失地农民安置工作调查
中共庆阳市委网&& 16:53
　　西峰区开展失地农民安置工作调查
　　庆阳市建设局郭冬鹏
　　近年来，随着西峰区经济社会的快速发展，市区提质扩容步伐日益加快，工业园区、农业基地和城市基础设施建设持续推进，一大批涉及市、区经济社会发展大局的重大项目相继落地建设，全区建设用地规模逐年加大，规划区内失地农民数量成倍增加，农民安置工作已成为影响经济建设和社会稳定的头等大事。虽然我区通过政府主导、商家代建、村组自建等形式，加快推进失地农民安置房建设步伐，但由于土地、资金以及政策等原因，安置房建设布局、数量、进度与失地农民需求、项目用地征拆速度之间的矛盾仍较为突出。为了彻底掌握全区失地农民数量、安置房建设情况及安置工作推进现状，有效破解失地农民安置难题，我们通过深入四门乡镇、西街办及相关村组，采取座谈了解、实地踏勘、综合分析、借鉴对比等方式，专题对失地农民安置工作进行了调查研究。现将调研情况报告如下：
　　一、基本情况
　　(一)安置政策
　　2010年以来，在认真贯彻落实市政府批转实施的《庆阳市城市规划区失地农民安置办法》的基础上，西峰区结合区情，先后研究制定出台了《关于加快征地拆迁中农民安置用房建设工作的实施意见》、《西峰区城市居民保障性住房及失地农民安置小区建设实施方案》、《西峰城市规划区内失地农民安置方案》，对失地群众安置途径、措施、办法以及安置房建设模式、建设资金筹集等进一步进行了明确。
　　在永久性安置小区建设和群众安置工作中，全区坚持&统一规划，集中安置&、&先安置，后拆迁&、&货币补偿安置与留地安置&相结合的安置原则，小区建设采取&政府主导、商家代建和村组自建&三种模式。其中：在四门乡镇和西街办采取划拨方式供地，由政府主导分别建设一处农民集中安置小区；对于城市规划区剩余土地较少且分散的村组推行整组土地一次性征收、农业人口一次性安置、农民身份一次性置换的土地征收模式，安置用房(住宅、门店)由房地产开发项目土地使用权人代建，建成后由政府收回或收购，用于被征地农户的统一安置；在城市规划区外，耕地面积较大村组推行村组自建安置房模式，由村组自筹资金，在本组已规划的新农村居民点内建设失地农民安置用房，区财政在基础设施配套费方面给予支持。
　　对于政府主导建设的安置房分配上，明确了&户均2套用房&的分配标准，其中一套为居住用房、一套为保障用房，同时提供一定面积的营业用房。居住用房方面，人均30平方米，由政府无偿提供，分配户数及人口以征地之日起计，经乡、村、组及派出所审查后认可。保障用房方面，按每人30平方米，每平方米不高于2000元购买。营业用房方面，由政府负责在小区内主导建设商业用房，按照&一层每人7-5平方米，一、二层每人10平方米，一、二、三层每人12.5平方米&三个标准向村组无偿提供。
　　(二)安置情况
　　市区城市规划区范围包括董志、后官寨、温泉、彭原、西街办5个乡镇(街办)的23个村、127个村民小组，涉及群众9425户。按照户均两套住房计算，共需规划建设安置房18850套，面积231万㎡(其中住宅198万㎡、商铺33万㎡)。
　　(一)近期安置状况：自2008年以来，根据市、区重点项目建设需要，规划区内共征收建设用地近36000亩、拆迁群众人。按照相关安置政策，共需建设群众安置房5824套，总面积71万㎡(其中住宅面积61万㎡、商铺面积10万㎡)。至目前，按照政府主导、商家代建和村组自建三种模式，规划区内已建成并分配到户的安置房近3000套，总面积约30万㎡；已集中安置失地农民1243户，户均2套，占急需安置群众总数的42.7%；尚未安置到位1669户，占急需安置群众总数的57.3%。
　　目前，规划区内安置住房除已建成分配到位部分外，安置住房还存在以下两种情况：
　　1.建成后面向市场销售的住房。据统计，规划区内温泉乡等3个乡镇(街办)的4个村11个村民小组在经济利益的驱动下，将已建成的11个失地农民安置小区1406套、建筑面积14.8万㎡安置房(可安置703户失地农民)面向市场销售，占已建成失地农民安置房总数的36%。
　　2.正在建设及已建成尚未分配的住房。至目前，规划区内5个乡镇(街办)的7个村42个村民小组已建成尚未分配及正在建设的安置房共计2172套，建筑面积26.6万㎡。其中：董志镇周岭村、北门村共30个组正在建设安置房178套，建筑面积2.2万㎡，建成后可安置失地农民89户，计划2014年底分配入住；后官寨乡后官寨村中岭、石家庄2个组正在建设安置房416套，建筑面积5.1万㎡，建成后可安置失地农民208户，计划2015年初分配入住；西街办秦霸岭村秦霸岭组、三里庙组正在建设安置房658套，建筑面积8.1万㎡，建成后可安置失地农民329户，计划2015年底分配入住；温泉乡黄官寨村东队等5个村民小组和地庄村2个村民小组正在建设安置房888套，建筑面积10.9万㎡，建成后可安置失地农民444户，计划2015年分配入住；彭原乡李寺村关路组已建成32套失地农民安置房，由于全组涉及79户拆迁户，分配条件不成熟，尚未分配。
　　(2)远期安置计划：按照城市建设规划，今后还要逐步对规划区内5个乡镇(街办)23个村、125个村民小组、6513户群众进行安置。按照&户均两套住房&计算，需规划建设安置房13026套，总面积160万㎡(住宅面积137万㎡、商铺面积23万㎡)。其中：董志镇1902户，需规划建设安置房3804套，总面积46.6万㎡；后官寨乡448户，需规划建设安置房896套，总面积11万㎡；西街办2091户，需规划建设安置房4182套，总面积51万㎡；温泉乡998户，需规划建设安置房1996套，总面积24.5万㎡；彭原乡1074户，需规划建设安置房2148套，总面积26.3万㎡。
　　二、存在的困难及问题
　　(一)从已建成尚未分配或正在建设安置房总量来看，足以满足当前失地农民安置需求，但由于整体规划滞后，存在乡镇间、村组间建设不平衡的问题。一是个别村组在将失地农民全部安置后，仍然在重复建设安置房。如后官寨乡后官寨村石家庄组，实有农民98户，已经全部安置，并出售安置房60套，但仍在建120套。二是有些村组将急需安置的农民全部安置完后，已开始建设远期安置房。三是个别村组正在建设的安置房数量距实际需求差距较大。如董志镇周岭村急需建设安置房548套，在建的仅为118套；彭原乡李寺村关路组需安置拆迁户79户，目前仅建成32套，至今未分配。
　　(二)从当前安置房三种建设模式来看，由于政策、资金等方面的制约，在建设过程中均存在一定的困难和问题。一是政府主导安置。由于土地征用拆迁难度大，建设用地收储工作时间长，财政资金需求巨大，全区目前仅规划建设了福景家园一处失地农民安置小区，概算投资8亿元，目前全部为商家垫资。另外，当前急需安置的1669户失地群众如果全部通过政府主导建设的安置小区进行安置，按照当前安置方案标准，每户安置至少需70万元，财政需投入11亿元以上，就现有区级财政状况无力承担。二是村组自建安置。村组在集体建设用地内按照农宅方式自建安置用房存在较大的自由度，在市场利益驱动下，变相销售，容易形成小产权房。但由于群众接受度高、建设资金筹集容易、推进过程中障碍小等原因，相较政府主导和商家代建两种模式，安置小区建设速度较快，成为解决失地群众住房问题的主要方式。三是商家代建安置。2011年以来，由于土地市场疲软，房地产市场遇冷，商家融资困难，加之代建的失地农民安置房前期手续审批周期长，建成后政府以成本价回购，或无偿代建，商家普遍存在积极性不高的问题。至目前，商家代建的失地农民安置房无一处建成交付。
　　(三)从安置房规划建设、分配管理等方面来看，由于安置政策落实不到位、各项监管未跟进，存在规划滞后、变相销售、管理松懈等问题。目前，建成分配到户的安置房全部为村组自建，由于规划等原因，普遍存在分配政策不一致的问题。有的村组失地群众已分配到手3套以上，有的村组人均1套，有的村组安置房未建成或尚未分配，失地群众仍居住在临时过渡房。另外，由于管理问题，个别村组将安置房变相销售，在集体出售套现后，除村组预留小部分资金用于集体企业发展外，绝大多数以现金形式按人头均分给群众，在造成集体建设用地被占用的同时，小产权房还在一定程度上影响了房地产市场的健康发展。另外，致使真正需要安置的失地农民实际上并未安置到位，政府还需再次规划安置点，解决安置问题。
　　(四)从安置小区远期规划建设来看，群众对村组连片整合安置的形式在思想上难以接受，政府对安置小区建设资金难以保障，安置小区用地征拆及各类手续办理困难重重。一是根据当前区域开发及安置小区建设的形势和布局分析，今后群众安置势必要打破村组界限，实行连片统一安置。但由于各村组之间土地总量、地理位置等因素差异，且前期因统筹规划不到位，群众在思想上对村组连片统一安置的方式接受困难，安置小区建设的阻力将会更大。二是计划远期安置的6513户失地农民，按照&户均两套住房&计算，安置房建设需投入资金40亿元以上，如政府仅配套部分资金，区级财政仍将面临无力保障的困境。三是安置小区建设项目从可研、立项、规划、用地、环评、初设、&一书两证&等手续的办理到落地建设，目前大概需要一年左右的时间，尤其是用地指标审批难，规划图纸审查慢，涉及市、区国土、规划、住建等部门多，交叉协调衔接难度大，在一定程度上制约了失地农民安置房项目建设进度。随着经济社会发展及国家政策变化，安置小区前期手续办理难度将会越来越大。
　　三、建议及对策
　　(一)科学规划布局。针对当前失地农民安置小区无序建设、重复建设的实际，要始终坚持规划先行、区别对待、分批实施的原则，全面推进。在总体规划方面，城市规划区范围内&以乡(镇)为区域、以村为单位&，合理布局失地农民安置小区。在选址方面，城市规划区内或重点发展区域内采取整村、组与组或村与村整合建设的方式，最大限度地实现土地集约节约利用；远离城市核心区或处于城市规划区边缘的安置小区选址，结合区域现状，采取在本村集体建设用地范围内以集中连片建设农宅的方式予以解决。
　　(二)让利还权于民。为了最大限度地让利于民，加大保障力度，城市规划区内失地农民安置房采取以村组自建为主，政府主导和商家代建为辅的方式进行。同时，要打破规划区内外界线，出台规划、土地、建设及配套设施建设等方面的优惠政策，其中建设用地建议比照国家有关保障性住房建设用地相关政策，采取划拨方式供地，交由村组采取市场运营的方式进行建设，进一步激发村组及群众自行安置的积极性；相关配套设施建设要与主体建设同步推进、同步实施，尤其要统筹规划建设好道路、供水、供电、污水垃圾处理、文体卫生等公共服务设施，满足群众生产生活需要。
　　(三)强化监督管理。要进一步强化失地农民安置住房建设工程质量监督，力争建设成精品工程、样板工程，让农民建得安心、住得放心、过得舒心。对正在建设的和已建成尚未分配的，各责任单位提前介入，结合失地农民的实际情况，审查确定分配方案，确保住房分配工作&公平、公正、公开&。另外，要切实加大已建成住房的管理力度，借助国家、省、市&小产权房&清理整治活动，按照&已售房屋分类处理割尾巴、在建项目坚决拆除不手软、新建项目从严遏制零容忍、责任追究既处理事又处理人&的总体要求，在分类严肃处理的同时，由国土、住建部门负责，认真分析查找日常监管漏洞，积极探索符合我区实际的群众安置住房监管工作机制，真正从源头上杜绝&小产权房&的滋生和蔓延，促使市区房地产市场健康持续发展。
　　(四)统筹协调建设。由于失地农民安置房建设项目前期手续繁杂，办理周期长，建议专门成立市、区相关职能部门共同参与的管理机构，设立安置房建设申报绿色通道，尽可能地简化手续办理程序、缩短审批周期。同时，各相关职能部门各司其职，各负其责，紧密配合，对在建设过程中的土地变性、规划调整等方面出现的困难和问题积极给予协调和支持，确保安置房建设工作有序推进。
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请问安置小区怎么买卖。想买要怎么做
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安置房的买卖是不受法律保护的。如果要购买,请一定注意,仔细看下拆迁协议。等等一系列的问题,建议最好是找个正规的中介公司给你操作,再签买卖合同的时候牵涉到此房的所有人都要到场签字。并且合同上一定注明,以后办产权原房东不得反悔,如反悔应按照当时的市场价的2倍返还。然后就是请律师做个见证,最后还要记到押房东的尾款,一般2-5万左右您好,其实不建议你购买安置房
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等待您来回答龙山县社会各界听证县城规划区拆迁安置补偿办法
听证会现场
向代表们讲解“龙凤华塘新区商居城”规划
村民代表发言
　　红网龙山站7月14日讯(分站记者 刘怡)7月12日，来自华塘、新城、民安街道办事处的村民代表与县人大、县政协及县直各单位的负责人就《龙山县县城规划区征地拆迁安置补偿试行办法》举行听证。
　　“这次的安置补偿办法借鉴吸取了各地一些好的办法和经验，经过反复的论证，适合龙山的县情。就是本着让利于民的思路，提高了征拆补偿标准，将最好的地段作为安置区，同时办法考虑了失地农民以后的生计和社会保障，目的就是要让农民变成市民，过上城里人的日子。”副县长张肇琴的一席话让参加听证会的农民代表吃了一颗定心丸。
　　此次县城规划区拆迁安置补偿办法提高了土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿费的标准，并且一次性发放到农户手中。拆迁安置户均在政府统建、集中安置区内安置住房，拥有合法产权。
　　“作为社保职能部门，一定为老百姓算好帐，让老百姓老有所养，解决老百姓的后顾之忧。”县社保中心主任向华为在场村民代表作养老保险方面的解读。
　　拟将失地农民拟纳入城镇企业职工基本养老保险或城乡居民基本养老保险范围，是此次试行办法中最大的亮点和创新。城镇企业职工基本养老保险或城乡居民基本养老保险根据村民本人意愿办理，可任选其一。个人只需缴纳保险金的50%，其余50%由政府补贴。对于《龙山县县城规划区征地拆迁安置补偿试行办法》中提出的失地农民的社会保障解决办法，所有在场代表无不拍手赞成。
　　“但没有了土地，以后的收入如何保障?”华塘村民钟发明提出疑问。
　　“被征地农民的安置区按照就近原则建设，并且选在最好的地段修建，安置区商住合一，设施齐全。按照被征地农民原住宅面积按比例兑换置房房屋，按建筑面积按比例兑换商铺或门面，可以自己经营或出租，解决了失地农民的生计问题。”副县级干部黄新为代表作了详细讲解。
　　听证会上，相关部门对县城规划区征地拆迁安置区试点项目——“龙凤华塘新区商居城”进行了讲解。
　　“龙凤华塘新区商居城”位于华塘街道华塘村，项目占地92亩，处于岳麓大道与209国道之间的黄金地段，专为安置失地农民而建。“龙凤华塘新区商居城”建有13栋30至32层的高层建筑，拥有50000多平米的商业面积和250000平米的居住面积，配套医院、邮政、幼儿园、停车场等基础设施。建成后，失地农民将住上高层住宅，并将兑换到商业价值极高的商业门面。
　　“以前政府征地，要说服村民那是非常的难，如按照今天的这个办法征地，我看没什么困难。”华塘街道繁荣村穆书记快人快语。
　　一个上午，村民代表们就征地补偿提出了各种疑问，相关部门负责人逐一进行了详细的解答。
　　最后，副县长张肇琴表示，《龙山县县城规划区征地拆迁安置补偿试行办法》最大限度的保障了农民的利益，但新的办法不可能解决所有的问题，需要时间去验证和完善，很多问题需要分批逐步解决。希望被征地农民和各相关部门要直面问题，加强协调，齐心合力推动县城规划区征地拆迁工作，为加快龙山新区建设，推动龙山经济社会快速发展努力奋斗。
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“统建农民拆迁安置小区（伏龙小区）”前期物业服务招标公告
“统建农民拆迁安置小区（伏龙小区）”前期物业服务招标公告
信息发布日期：
加入日期：地 区：四川省关键词： 物业服务 小区
&招标公告正文
按照国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等法规、政策的规定，成都市天府新区华阳街道办事处伏龙社区居民委员会决定对“统建农民拆迁安置小区（伏龙小区）”的前期物业服务采用公开招标的方式选聘物业服务企业，现将有关事项公告如下：
一、&& 物业概况：
项目名称：统建农民拆迁安置小区（伏龙小区）
建设单位：成都市天府新区华阳街道办事处
“统建农民拆迁安置小区（伏龙小区）” 位于成都市天府新区华阳伏龙社区，北至元华路延伸线，南至伏龙自建小区，西至嘉怡新城，东至迎宾大道。
本项目规划设计的物业类型为：住宅，商业。
统建农民拆迁安置小区（伏龙小区）项目基本情况：
一、规划建设净用地面积：16000㎡（24亩）。
二、规划总建筑面积：77218.29㎡。
& 1、地上建筑面积：59628.29㎡（计入容积率面积）。
&&&& 其中：住宅建筑面积：56106.45㎡。底层商业面积：3521.84㎡；（其中社区配套用房350㎡：包括物管用房240㎡ 和社区服务中心110㎡，均设置于总平中3号楼底层）；门卫室面积：40㎡。
&& 2、地下建筑面积：17590㎡（不计入容积率面积）。
三、建筑占地面积：4655.11㎡。
四、建筑层数：住宅地上十七~十八层，配套设施设于底层，地下停车场二层。
五、容积率：3.727。
六、建筑密度：29.09%。
七、绿地率：31.21%。
&&&&&& 八、居住总套数：776套；
&&&&&&&&&&&&&&&& 套一：256套；
&&&&&&&&&&&&&&&& 套二：350套；
&&&&&&&&&&&&&&&& 套三：170套（各户型面积详单体方案）。
&&&&&& 九、全民健身广场面积：860㎡。
&&&&&& 十、机动车位：340辆（其中地上25辆，地下315辆）。
&&&&&&&&&&& 非机动车面积；900㎡。
二 、物业服务用房的配置情况
1.物业服务企业或者其他管理人用房：
&&&& 位于：3号楼底层；建筑面积：240㎡（含业主委员会活动室30㎡）。
&&& 2.建筑区划内业主委员会议议事活动用房：
&&&& 位于：3号楼底层物业服务用房内；建筑面积30㎡。
三、招标人
本项目招标人：成都市天府新区华阳街道办事处伏龙社区居民委员会
四、资格审查方式
本次招标为公开招标，可设置资格预审程序，凡具备管理本招标项目的能力并且具备规定的资格条件的物业管理企业，均可向招标人报名。在投标报名时间截止之时，如报名单位少于5家（含5家），则取消资格预审程序，报名单位可直接于日、日工作时间内在四川省成都市天府新区华阳镇华新中街83号（成都市天府新区华阳街道办事处伏龙社区居民委员会）购买招标文件；如报名单位多于5家，则设置资格预审程序，报名单位可直接于日前在工作时间内到四川省成都市天府新区华阳镇华新中街83号（成都市天府新区华阳街道办事处伏龙社区居民委员会）购买资格预审文件，只有资格预审合格的投标申请人才能参加投标。
五、投标资格要求
前期物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得三级（含暂三）及以上资质证书的企业，且符合：
（一）企业资质等级与承接的建筑区划建筑面积相对应；
（二）为建筑区划配备的物业服务力量与本市物业服务力量配置指导标准相对应；
（三）建立了企业及从业人员的信用信息，且上年度信用信息记分累计高于70分。
六、报名时需提供以下证件：
单位介绍信或法定代表人委托书原件、营业执照副本、资质证书副本、经办人身份证等原件和复印件，后五项查验原件后留存复印件（所有复印件须加盖投标单位鲜章）。
七、报名时间及地点：
有意向的投标人请在日至日上午9：00-11：30，下午14：00-17：00，到四川省成都市天府新区华阳镇华新中街83号（成都市天府新区华阳街道办事处伏龙社区居民委员会）或成都市诚信物业管理招投标服务中心（成都房地产大厦2414房间）报名，根据报名情况确定购买资格预审文件或购买招标文件，每套文件收取工本费600.00元人民币（现金，中标与否均不退）。
中标物业服务企业须按照投标文件中制定的管理方案结合物业服务合同实施前期物业服务，并按以下要求实施物业管理：
1．物业服务企业须配合招标单位办理物业管理承接查验及新建住宅附属设施设备交付使用备案。
2.对住改商、破坏房屋结构的装修等违规违法行为履行劝阻、制止和报告的职责；按照《成都市城市房屋安全使用管理条例规定》进行房屋装修管理。
3.物业服务企业有责任和义务向社区提供服务场所，并为社区服务工作提供全方位协助和配合。
地址：四川省成都市天府新区华阳镇华新中街83号
联系人：黄兴成
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 成都市天府新区华阳街道办事处伏龙社区居民委员会（盖章）&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
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　　　　　 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　农民安置小区的统一规划
农民安置小区要统一规划：
一是规划要统一。与市、区总体规划统一协调，农民安置小区建成后直接成为现代化城区的组成部分。
&&&&二是规划要先行。制定科学合理的全区土地利用规划和年度供地计划，统筹安排城乡建设用地，强化规划约束力，明确失地农民的生活安置一律按居民小区规划建设。
三是规划要科学。按照有利于土地综合利用、有利于社区管理和物业管理的“三个有利于”标准，科学规划农民安置小区。
四是规划要实用。按照农民生产安置一律作二、三产业规划建设的要求，高起点规划好、预留好生产用地。把规划、预留生产用地与项目开发、市场建设结合起来，使生产用地成为失地农民获得长久收益的主要来源。
优先合理规划农居安置点。针对征地拆迁量大面广的实际，建议打破村组界限，适度超前规划，选择合适的地段，在每个镇（街道）规划一至二个大型农居安置住宅区，实行集中建设，滚动开发，分批安置。在拆迁前应首先规划好农居安置点，对每个村所有的农居安置规划应该统盘考虑，一步到位，分步实施，并与大市政规划同步配套。要坚持“谁征用、谁拆迁、谁建设、谁安置”的原则，做到先落实安置房，再征地拆迁。要进一步推广“杭州市丁桥大型居住区建设工程指挥部”所实施的“统一规划、统一拆迁、统一设计、统一建造、统一安置、统一分配”
的具体做法。
实行预备安置房源措施，先建后拆。按市场化操作，优先建设一批安置房源，使大批农民拆迁安置工作能一步到位。宁波市江北区都实行了预备安置房政策，打破镇村界限，进行大规模的住宅小区建设，如我们参观的“洪塘家园”，第一期安置了三百多户，第二期在建房屋（已结顶）可安置2000户左右，用于集中安置10平方公里开发区内的农居安置。还有已建好的30多万平方米环境优美、配套齐全的“慈湖人家”，等待着近2000户慈城旧城改造拆迁的安置户搬入新家。
&&&&设法解决群众过渡难问题。面对我区当前重点工程多，拆迁范围大，过渡时间长的实际，建议以镇为单位集中建设一批临时过渡用房，可以轮流使用。宁波江东区建设了一个可以容纳近一千户人家过渡的二层楼的集中过渡小区，配套齐全，实行封闭式管理。
&&&&实行安置审批手续与拆迁项目捆梆式办理。工程征地拆迁所涉及的拆迁安置项目的审批手续，要坚持与该工程建设项目捆帮式合并同步办理，由工程项目办负责具体办理。
&&&&进一步落实政策。尽快明确开发性安置10%发展留用地的具体政策。真正对每个村进行定量、定位、定性，便以操作，落实到位。对宅基地、宅边地等凡不能按企业标准实行3倍补偿的土地和从事农业生产的养殖场等都应视作农用地，给予10%的留用地指标。对撤村建居多层公寓建设30%的安居房指标，要真正兑现落实。
&&&&在安置方式上，要保持政策的连续性。对已经撤村建居的社区，在加快土地收购工作的同时加快多层公寓建设。对尚未撤村建居的村，要正视目前农民的生产生活方式，在控制用地规模的基础上，允许建设一批低层连体排屋。
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