南京楼市调控升级：买房3年不能卖，新房要公证摇号_网易新闻
南京楼市调控升级：买房3年不能卖，新房要公证摇号
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（原标题：南京楼市调控升级：买房3年不能卖，新房要公证摇号）
5月13日，江苏省南京市政府办公厅于出台了《南京市关于进一步加强房地产市场调控的通知》，5月14日起正式执行。此次通知规定，居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房（新购买是指自本通知执行之日起购买），须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续，赠予住房也同样纳入3年限售范围，这意味这南京也加入了全国楼市限售大军。在新房出售方面，南京也引入了上海刚刚出台的摇号卖房政策。通知规定：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。此外，为稳定市场预期，南京市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划：年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%。对于买了土地不按时开盘的房企，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，备案价格不予上调等。此前3月15日，江苏省南京市政府办公厅发布《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》，全面升级限购。《通知》规定，从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。但限购升级后，南京楼市依然较为火爆，新盘更是一房难求。据扬子晚报报道，南京河西一楼盘甚至出现了未领预售证已“卖光”的现象，这也促使楼市调控进一步升级。以下是文件全文：各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于稳控房地产市场工作部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，保持房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步加强房地产市场调控通知如下：1．加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。年全市计划供应5150公顷，其中公顷、公顷、公顷、公顷、公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。2．加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。3．提高土地市场准入门槛。严格土地市场竞买人房地产开发资质要求，提高住宅、商住用地竞买保证金比例；进一步加强购地资金监管，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的，取消其竞得资格，并按规定没收竞买保证金或定金。4．调整优化土地出让方式。土地出让时，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。5．加大人才安居房供给。落实《南京市人才安居办法（试行）》，通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式，建成“购、租、补”人才安居体系，用五年时间，解决16万人才居住问题。其中，通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。6．购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。7．指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。住宅配套产权车位和储藏室实行价格备案，备案价格水平保持基本稳定。8．取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。9．加强二手住房交易管理。加强经纪机构和从业人员管理，完善管理服务平台，建立信用评价体系，健全失信联合惩戒机制，规范代理行为、规范房源信息发布、规范调控政策执行、规范交易资金监管、规范门店管理、规范经纪人员管理。10．进一步强化房地产市场综合执法。加大对房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构违反调控政策和销售规范（含应公证摇号未公证摇号）、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度，一经查实，一律暂停网签，责令限期整改，降低直至取消房地产开发企业或经纪机构资质，并列入房地产企业和土地诚信系统。加大对虚假不实信息的查处力度，对涉嫌造谣以及发布、传播不实信息情节严重的房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构等单位及人员，依法依规严肃处理。本通知自5月14日起执行。南京市人民政府办公厅日
(原标题：南京楼市调控升级：买房3年不能卖，新房要公证摇号)
本文来源：澎湃新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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自去年“9.30”以来，中国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。而4日，上海出台新楼盘需公证摇号方式销售的措施，在分析人士看来，或有其他城市跟进，楼市销售监管上预计有更多措施出台。上海出新规要求新楼盘卖房需公证摇号上海市住建委近日下发通知，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价；开发商、代理以及中介机构等工作人员不得以各种方式炒卖房号，对涉嫌违规的房企，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质。据中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍，摇号选房、买房是一项中国房地产市场潜规则，房企采取这样的销售方式，目的是通过房源销控，制造出房源紧缺、销售火爆的惯用营销策略的伎俩，达到房价上涨的利润最大化目的。易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海出台类似政策，很大程度上说明限购下市场相对趋于稳定，但销售环节还存很多打擦边球做法。过去开发商售楼处采取摇号等做法，猫腻太多。在当前住宅供应量没有明显上升情况下，通过公证方式来摇号，充分体现了公平公正性，最大化保护购房者权益。中原地产首席分析师张大伟也向中新网记者表示，公证为了避免限价下开发商定向销售，有利于保障普通人购房，代理或者中介不准买自己服务的项目，避免一些暗箱操作。分析称房源库存不足城市或跟进“公证摇号”谢逸枫表示，上海公证摇号买房的政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡。一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。从政策影响看，张大伟称，上海这一规定是其他调控政策的补充，直接影响不大、后续应该还有其他调控政策。严跃进也认为，后续对于上海房地产市场的管控预计还会趋严，尤其是销售过程中类似一房多卖、一房多价、私下乱收费等做法的管制。“对于房源相对不足的城市，如何获得购买权很关键。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，导致一种新的购房成本增加。”严跃进说，上海的做法，预计后续其他城市可能会跟进。因为类似房屋交易中的拍卖，只适用司法拍卖房，房地产市场一房一价的限定，使得摇号是最直接有效的管制措施。谢逸枫指出，南京在3月份就有摇号买房政策不明确成文的规定，眼下南京河西、江北等板块的热销楼盘都基本采取这样的销售方式。他预计短期之内，北京、广州、深圳、杭州等一线、热点二线城市极有可能会跟进实施摇号买房的政策。限贷限购后近2月已20多城加码实施限售上海规范商品房预售要求开发商客户数大于可售房源应公证摇号，意味着今年全国楼市调控从“限购”到“限售”，再到目前的进一步升级——公证“摇号”买房。自去年“9.30”楼市调控开始，今年3月17日，北京发布的楼市调控新政掀起了全国新一轮楼市调控收紧潮。据中原地产研究中心统计，2016年9月底以来，全国已有至少55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。仅在3月份，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中，“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市，天津、厦门、杭州等二线城市也加入到“认房认贷”阵营。到了4月，地方出台调控政策近50次，调控力度和范围不断扩大，调控地区主要集中在二三线城市。而在调控手段上，一些城市开启了限售的模式。截至目前，已有广州、珠海、惠州、成都、厦门、福州、西安、济南、郑州、青岛、杭州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、高碑店等逾20个城市启动限售的调控政策。张大伟表示，这一轮调控与历次调控最大的不同是，首次涉及商住物业。本轮楼市调控的全面升级，从抑制投资投机的角度看，将有更多的城市加入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。“四限时代”多地楼市成交降温而在密集的调控下，多地楼市成交出现新一轮降温行情。易居房地产研究院4日发布的一份住宅成交报告显示，4月份，受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。严跃进指出，其研究院的报告中受监测的50个城市中，3-4月份，至少有30个城市出台过包括限购在内的各类政策。4月份，这30个城市新建商品住宅成交面积为1832万平方米，环比减少14%，同比减少20%，均超过50个城市的总体成交跌幅。中国指数研究院和中原地产5月2日先后发布的统计数据也显示，4月楼市成交整体下行，一二线城市均不同程度地下降，三线城市同环比略有增长。中国指数研究院的数据显示，4月一线城市环比降幅为30.50%，同比降幅为34.57%；二线城市环比下降16.02%，同比下降35.45%；三线城市成交量环同比双双上涨，幅度分别为9.39%和11.10%。
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在限购限贷政策作用下，一些热点城市新房和二手房交易都出现意料之中的冷清。“在今后一两年内，像北京和上海这样的一线城市，二手房月均交易量为1-2万套将常态化。”某知名房地产数据提供商对记者预测。二手房交易量下降冲击最明显的是房地产中介机构，包括链家在内的大型房产中介已开始应对。不过，业内人士认为，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上。考虑到市场、政策等诸多因素，房企在土地拍卖市场的动作会更加谨慎。
上海买房要公证摇号
5月4日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管 规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新政出台的背景是目前新房和二手房价格倒挂，以及由此引发的乱象。由于调控因素，目前上海房地产市场上新盘入市价格比周边次新房低，当前楼市利益出现重新分配：由原先开发商独占变为让利部分给买家。在“买到就是赚到”的心态下，尽管上海楼市整体成交疲软，但个别新盘仍出现“光盘”现象。为了买到房，买房者不惜托关系，付“茶水费”、“排号费”等。变相增加了刚需购房人的负担，也让新房销售有了更多寻租空间。
一位不愿透露姓名的房产分析师指出，其实开发商对于有关系的“条子”购房者也头疼：这些人仗着有关系，要求开发商低价卖房或者挑选好的楼层、房型，挤压了部分开发商的利润。现在随着新政的推出，开发商也有理由拒绝“条子”购房者。
卢文曦认为，上述举措对普通买房者而言是件好事，至少在公证处的监督下，有公平买房的机会。其次，市场得到进一步规范。现在开盘造气氛是常用营销手段，无形之中给真正买家带来心理压力。现在购房姓名从开始到签约就不能更换，不给炒房者机会，市场的水分逐步被挤干。
一位总部位于福建的开发商介绍，福建开发商很早就通过摇号卖房，主要是因为供不应求，但是通过公证机构主持的摇号方式还没有采用过，上海推出的做法更加规范。不过，卢文曦认为，也不要过于夸大“摇号”的市场效果。上海楼市今年前4个月，除了1月供求平衡外，其余均显示供小于求，3月更是为0.5：1。毕竟供求关系决定价格，在供求关系没得到逆转的情况下，价格暂时不会有大幅下滑可能。
交易持续低迷
上海中原地产数据显示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面积16.5万平方米，环比减少12.8%。上海新房供应在5月1日至5月7日也出现回调，为8.1万平方米。市场已经连续两周出现低于10万平方米的入市量，而且有个别项目推盘量不足100套，说明对市场仍有惜售心态。基于供应始终无法放量，成交也没有太多表现机会，“金三银四”落空更是影响到市场信心。调控加码城市逐渐增多，在借鉴一些城市政策经验后，现在出台的政策力度越来越强，并且不仅仅着重出政策，更强调执行以及可操作性。
易居中国数据显示，4月份有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，多地发出的调控收紧相关信号已经超过50次。4月份不仅调控频率有增无减，执行力度也越来越大。截至4月末，已有18座城市执行限售政策，范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也都加入调控行列。
随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台，调控效应在4月份开始显现，市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。
具体来看，4月份一线城市仅深圳成交量环比增加，但主要还是由于3月份基数较低所致，4月份深圳成交量同比依旧下滑24%；二线城市成交明显环比下降，就初步统计数据来看，如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。
二手房市场继续降温，4月份北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度调整，以上海为例，4月二手房均价较2月份下滑约1500元/平方米。三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例，月初政府出台了“两年限购”新政，4月份常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小范围内。
易居中国数据显示，土地市场方面，4月份土地成交205宗，环比下降22%。成交建筑面积2056万平方米，环比下降17%，平均溢价率39%，较3月份下滑10个百分点。不过，从具体地块来看，土拍热度似乎还在延续。易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，现在的土拍热度主要还是政策“托底”所致，因为大多数热点城市都设定了地价“上限”，因此调控影响在短期内还没有显现。
中介业务收缩
中原地产首席分析师张大伟认为，从整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看，市场会在二三季度出现明显的价格调整。
某房产数据提供商认为，目前楼市成交低迷的状态在今后一两年或将成“常态”。这对房产中介而言，可能是致命打击。在上海内环，中国证券报记者走访发现，房产中介门店内门可罗雀，以往店内至少有五、六个客户经理，现在空荡荡的只有一两个工作人员。
“大多数人都没有购房资格，有购房资格的又大多买不起。”某房产分析师指出，有些扩张过快的房产中介，尤其是在楼市火爆时期进入市场的，门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的，现在没那么多交易需求，自然要关闭一些门店。“不过，有传闻说链家在北京关了300家门店，我倒是觉得还没到那个程度。”该人士分析。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的“开墙打洞”做法。另外，违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看，这也体现了本轮调控政策的力度。但因为市场进入调整期才1个月，大规模的行业关店现象还未出现。“在严格执行政策6-9个月后，不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。
对于未来市场发展趋势，易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，首先，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上，少数成交数据仍然较好的城市，如重庆、东莞等有可能继续出台调控政策。其次，对于政策敏感性更强的二手房市场，短期走势还会继续保持低迷，挂牌与成交会进一步下调；一手房受政策影响会逐步显现，供求规模回升的可能性不大；随着调控进一步升级，将会有更多的三四线城市面临销售压力；接下来，土拍市场会进一步出现分歧，考虑到市场、货币政策等诸多方面因素，房企在土拍市场的动作会更加谨慎。
上海买房要公证摇号 调控加码热点城市楼市降温
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