长沙楼市火爆怪相丛生 开发商私下开盘、捂盘惜售
原标题：做了诚意登记，开盘当天却未收到通知长沙辉宏橄榄城被质疑“为啥不摇号” 开发商：诚意登记不等于认筹4月17日，第二批认购成功的购房者在辉宏橄榄城办理相关手续。 记者 卜岚 摄三湘都市报4月20日讯 “早上8点突然接到开盘信息，100多人12点多钟冒雨坚守也拿不到号！为什么没摇号？”长沙市民刘先生至今不愿相信辉宏橄榄城就这么“草率”地开盘了。当抢房成为全民运动，有人“幸运中签”，有人却“意外出局”。近日，刘先生向记者反映称，长沙辉宏橄榄城在收齐了意向材料后，开盘5天才临时通知购房者。对此，三湘都市报记者进行了走访调查。【投诉】临时被通知开盘，数百人未抢到房“去年11月我们就诚意登记了，当时均价约为5200元/。作为刚需购房者，我以为可‘优先上车’，怎知连赛跑的资格都没有。”市民刘先生告诉记者，他当时看中了辉宏橄榄城124的三居室，填好了所有资料，“置业顾问跟我说，这就算是排上号了，开盘前会通知我。”今年3月，刘先生不时地和置业顾问联系，得到的回应却是“开盘时间待定”。一直到4月12日上午8点，刘先生突然收到消息：“今天项目开盘，共292套房源，先到先得、选房时限2分钟，购房定金只接受10万元银联储蓄卡刷卡一次。”“从望城赶过来已10点，房子已基本抢完。8点半到的还有人抢到房，10点以后的都没戏。”刘先生气愤地说，“置业顾问表示，当时诚意登记的有1200余人，本次房源与客户量相差太大，建议排在后面的可另做安排。这次有数百人未抢到房，购房客户远超过实际房源，难道不需要摇号？我是商业贷款，或者开发商让全款者‘优先上车’？”和刘先生一样，李女士也是临时被通知的，不过幸运地抢到了97的小三房。“还好我家住得近！脸也没洗，8点半就冲到现场，赶上了‘末班车’。”【开发商】诚意登记不等于认筹，无需摇号4月17日，记者来到辉宏橄榄城的营销中心。“项目3月29日取得预售证，按规定，拿到预售证后三个工作日正式认筹，即3月29日、30日和4月2日。”该项目营销负责人郭先生介绍，开盘前所有房源均在营销中心公布，认筹名单也已交予长沙县住房保障局备案，“这3天认筹总数共计112批，未超过可供房源，无需公开摇号。4月7日，我们通知第一批客户选房。4月12日，开始采用平销模式，先到先得。”诚意登记客户无需通知？对此，郭先生认为，在取得预售证之前，项目没有义务对登记客户告知开盘信息，也无需对外宣传认筹时间，“从去年到今年3月，登记客户达1200批，3月筛选后，符合购房条件的有600余批。毕竟我们没有收取诚意金、茶水费，发通知难免遗漏。”“只要不违规，都是可以的！不通知反而更好，人多现场排队混乱，我们根本无法控制！”对未抢到房的客户，郭先生表示理解，“但房源数量有限，无论采用什么方式，都有客户买不到房。”【政府】累积客户应自取得预售证后算起面对蜂拥而来的购房者，摇号是缓解供需矛盾的一剂良药。早在去年10月，长沙市住建委印发《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》，其中明确全市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。未通知“诚意登记客户”是否违规？诚意登记又是否等于累积客户？“累积客户应是从项目取得预售证之后算起，与开发商发生实际合同行为，或缴纳了一定定金的有效客户。橄榄城在取得预售之前的诚意登记属于非官方行为，没有任何确认手续，不属于认筹客户，也不等于累积客户。”长沙县住房保障局相关负责人曹女士表示。“从《操作程序》上看，开发商并没有违规行为。”曹女士说，如果项目在拿到预售证之前收了诚意金，就可认定为违规。观察“累积客户”如何定义？楼市“新玩法”频现在僧多粥少的房地产市场，“赶得早、资金足”或能提高抢房成功率。这种情形下，部分开发商玩起了“投机钻营”的把戏：私下开盘、捂盘惜售等等。“按细则，累积购房客户大于可供房源，应公开摇号。不过累积客户怎么计算，这让开发商有了新的操作空间。”长沙一位房企负责人表示，“累积客户”没有明确规定，开发商可在取得预售证前进行诚意登记，并偷偷开盘卖给全款客户，或内部交付给一定关系的个人，这有利于资金回笼，不违法也不违规，属于打擦边球行为。湖南中原战略发展中心总经理陈世霞认为，细则本身没问题，不过执行中难免出现无法把控的问题，“如对累积客户的定义，指项目取得预售证后3天内公开认筹的客户，而对诚意登记并没有界定。不排除供求比例严重失衡的项目出现挑选优质客户的情况。建议购房者登记后，密切关注楼盘预售证发放情况，看准机会‘上车’。”开盘现场演变成“抢房”大战，开发商拥有更多的决定权，这本身就是一种“病变”。不少楼盘在夜幕掩盖之下迅速开盘，迅速选房，迅速清盘，买房人疯了一样地托人找关系。甚至一些楼盘捂盘惜售，一直要等到心宜的价格才作罢……4月16日，北辰三角洲捂盘惜售被查处；中交中央公园也自去年3月称要开盘，D4区4栋楼盘已经封顶，却捂盘至今。私下开盘、捂盘惜售，这都是楼市火爆情况下衍生的怪象。朗涛地产总经理黄耿文认为，想要杜绝这类现象，依靠相关部门的监管只是手段之一，真正需要的是加大市场供应，缓解供需矛盾，促使购房者理性买房，从根本上破解楼市怪象。（三湘都市报 记者 卜岚 实习生 伍倩蓉）
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楼盘开盘前交了定金，现在不想要了，定金可以退回吗？（现在楼盘还未开盘。）是不是楼盘开盘了就很难退回
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定金的退回，跟楼盘有没有开盘没有必然的、直接的关系。根据合同法的定金罚则：如果你不想要房子了，你的定金就打水漂了，如果开发商不卖给你了，他要双倍返还你的定金。如果你们之间有买卖合同，还要看里面就违约的具体约定。
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所谓“认筹购房”，就是开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽奖送车位等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳认筹金。一般进行认筹时，购房者需先填写个人买房资料，并交纳一笔认筹金，少则几千元，多则几万元。一般认筹后，买家就会成为楼盘的VIP客户，享受优先选房、打折等优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。“认筹金”的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时，购房者就需要仔细确定，防止有损害自己合法利益的行为条款出现，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。需仔细查看合同，是否有约定：如开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房，那么认筹金就不会退还;或是否认同直接将认筹金转为定金(按照法律规定，若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。)，如果双方有协议约定为“定金”，则可按照合同所约定执行，那就不能退款。
一般的都不给退 ，因为你属于违约方，定金按合同法是你需要付出的代价
可以退回来的，只是要根据你交订金时和开发商签订的协议，有些会全额退还，但一般都会收取一定的违约金，通常在%0.5~%5，跟楼盘是否开盘无必然关系。
是的，现在还来的及
可以的，但是要支付一定金额的违约金，通常在%0.5~%5。视情况而定
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&买房时注意 开发商销售过程中6大猫腻
买房时注意 开发商销售过程中6大猫腻
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
买房是人生大事，对购房者来说选择很重要。但面对开发商的包装，低首付、零首付、特价房、直降XX万……购房者应该如何判断呢？来看看房产销售中，隐藏着哪些猫腻吧！
买房时注意 开发商销售过程中6大猫腻 一、新盘的认筹 现在很多的楼盘都喜欢先认筹，就是交付一定金额的钱，先排个号，等到时候开盘了，直接选房，选房成功后还可以享受一定的优惠。这其实是开发商的一种营销手段，目的在于融资。 开发商会根据认筹的情况来判断楼盘的关注度，再定出开盘的价格。很多时候认筹的数量是大于推出的房源数量的，这时在开盘的时候就会出现摇号的环节。当然，也有一些是根据认筹的先后顺序来选房的。 注意事项：一般认筹的时候房子还在建，是没有预售证的。不要盲目跟风，好多时候是开发商自己造势出来的现象，根据自己的需求去辨别，买期房是有一定风险的。 二、五证不齐就出售 也有一些开发商，在五证没有办齐的时候就出售房屋，搞内部认购。大多数的人可能不会注意，往往交了订金却发现迟迟不能交房。而你在签合同的时候，质疑五证，往往得到的借口都是正在办理，下个月就办好。 注意事项：如果开发商五证不齐，不推荐购买，也是避免后期的一些麻烦，当然不是所有都会出问题，但是为了避免这些问题的发生，还是应该在购买时了解清楚。 三、代理商和开发商 现在的楼盘出售，往往是代理商居多。往往他们会信口开河承诺你各种优惠和好处，较后再以开发商那边情况有变来搪塞你。开发商给了代理商优惠的价格和周期，有些不良代理商，会在优惠周期过了，继续以优惠价格吸引你，当你下定了，较后再以开发商那边优惠已经没有了将你打发掉。这个时候你是买还是不买呢？买的话，无法享受优惠，不买的话，定金／订金已经交了，也没有那么容易要回来了。 注意事项：在决定购买前，了解优惠的详细情况，并较好有书面的协议写在里面，保障自己权益。 四、房产证的产权性质 有的开发商承诺是70年产权的小户型，结果较后变成50年或40年的。开发商较后都以申报材料没有过关，或者房管局那边只让办成这样等为借口。 注意事项：像这些细节问题，也可以写在书面协议，甚至合同里，防止被忽悠，后期也有依据。 五、捂盘销售 不少购房者在买房中都遇到过这样的经历，自己看上的房子，开发商不卖，开发商能卖的房子自己又不太满意，不买以后又会涨价。随着房价的不断走高，许多开发商不再愁房子卖不出去，个别则害怕卖得太快，捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售。还有一些就是明明有很多房源，但却故意告诉买房人说，你看好的这个房子现在剩下的房源不多了，以催着你赶紧交定金。 常用的捂盘销售方式有： 1、对同一批房源分批申请销售许可证、分批预售，每推出一次新房源涨一次价格。 2、有的开发商干脆不预售，直接以现房销售，以达到利润较大化的目的。 3、还有些开发商在施工阶段，放缓工程进度达到推迟上市的目的。 4、还有一些楼盘开盘即告售完，隔些日子再以“加推新品”的方式，进行分批销售，等待房价上涨。 5、最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘，吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20％左右，以取得较长的销售时段，为进一步提价创造机会。 六、开发商出售方式 楼盘出售方式往往是这样，先出售掉中等品质的，卖掉了三分之一，就会告诉你卖完了，制造销售火爆的情景，当然不排除请人通宵排队来造势。如果销售情况好，他就会把好楼层，好房型提高价格来出售。较后的尾盘，就会低价处理，因为那些没阳光，没风景，户型不正的只有低价才能消化。开发商给出的优惠永远只有打折，却从不告诉你打折前的原价是多少，90万的8.8折比85万的9.2折还是要贵一万的。 注意事项：选择自己理想的户型和楼层，不要盲目的去哄抢，那样只会抬高房价。也不要盲目去相信所谓的折扣，较后的实价才是真正的房价。 买房毕竟是一件大事，买房的时候，一定要冷静理性，不要慌乱，让自己失去了辨知的能力。买房前较好多了解相关的买房知识和注意事项，有备无患。
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虽然知道要和1000多人抢256套房，刘女士还是不得不为了买河西南的鲁能公馆，从3月14日起，陆续交了20万元认筹金给开发商。3月26日开盘当天，意料之中没有摇上号买到房子，但是当她询问退还认筹金的时候，却被告知，要6天退筹，15天才能到账。
虽然知道要和1000多人抢256套房，刘女士还是不得不为了买河西南的鲁能公馆，从3月14日起，陆续交了20万元认筹金给开发商。3月26日开盘当天，意料之中没有摇上号买到房子，但是当她询问退还认筹金的时候，却被告知，要6天退筹，15天才能到账。也就是说，这笔钱在开发商账上待了1个月时间才能回到她账上。刘女士不禁犯了嘀咕，一个星期内，有1000多人交认筹金，每人20万元，加起来就有2亿元，只有256个人摇中了，但是轮到退筹却要近一个月，这是为什么？难道是开发商看上了这2亿元一个月的理财收益？ 据悉，15天工作日退筹还不是最慢的，河西有些开发商退筹周期长达40个到60个工作日，且不论这上亿元的认筹金收益惊人，对于没摇到号的买房人来说，这么长的周期也严重影响了他们接下来的置业计划。 交筹一个星期退筹遥遥无期 刘女士说，3月12日鲁能公馆的销售员就告诉她，在14日楼盘指定银行开卡并存入10万元，就能在之后的购房中得到总房价0.5%的优惠，于是她照办了。一个星期之后，销售员表示，马上可以认筹了，这10万元定存可以拿出来，再追加10万元，一共20万元可以作为认筹金拿到一个房号参加开盘摇号。当时销售员还向她兜售其在海南的另一家楼盘山海天，说加3000元看山海天，还可以再获得购房时总房价0.5%的优惠，但是没有摇中的话，不管去不去海南看房，都只退1500元。刘女士对这种搭售行为非常反感，而且想想摇中的几率不是特别大，就没买，不过她看到现场很多交认筹金的购房人都为了0.5%的优惠掏出了3000元。鲁能公馆并没有因为只有256套房子，对认筹数有所限制，而是敞开来收筹，开盘现场一共有1000多组人交筹摇号。刘女士意料之中没有中签，但是办退筹的时候却被告知，退筹要6天，而认筹金回到她账上却要15个工作日之后。&退筹金还要这么久，前前后后占用了我一个月的资金，不知道为什么要这么久，你要知道，1000人每人20万元，就是2亿元，一个月理财收益也有五六十万元呢！& 日，一位购房人在江宁某楼盘交了5万元认筹金，售楼员说没摇上就退认筹金，结果日申请退款，该楼盘相关领导告诉购房人，10月23日5万元能到账，结果到了10月30日也没到账，购房人急需这笔钱买其他地方的房子，反映到了江宁区房管局，经过江宁房管局的协调，该公司承诺最迟于日前退还到位，资金也被占用了1个多月。 据悉，目前楼市中，没有买到房退还认筹金的时间，至少要14个工作日，长的则要40天至60天不等。河西有些热点楼盘，认筹金高达30万元，退筹周期则长达40个工作日。大多数交筹的购房人都摇不上号，买不到房子，资金被占用一个月甚至两个月，不仅在单月房价涨幅全国第三的南京楼市很耽误买房人的新置业计划，还对买房人造成了利息收益的损失。 认筹金水涨船高两三百万升至上亿元 过去南京楼盘领了销售许可证之后，为了锁定真实意向客户，收取认筹金是被允许的。但是一般也就一个人1万元至5万元不等，如果认筹量和推盘量能达到1:2开发商就非常满意，觉得首开去化量8成以上不成问题。一次推盘两三百套，也就五六百个认筹号，收认筹金500万元至1000万元。但是现在楼市火爆，开一次盘涨一次价，开发商推盘速度又慢，热点楼盘开盘时不仅购房人认筹金价码已经从一两万元变成了二三十万元，排队交筹的购房人也从三四百号变成了一两千人，有些开发商看到认筹量和房源比已经达到1:5甚至1:6还是继续收筹，往往一两个星期就能收到数亿元的认筹金。 像刘女士所交筹的鲁能公馆，20万元一个认筹号，1000多人交认筹金，一星期就收了2亿元。去年11月，江心洲某楼盘认筹金每个20万元，近千组购房人排队认筹，开盘前认筹金也收了近2亿元。最夸张的是去年8月，河西一豪华大盘开盘，126套房共收筹1370个，有30多人交了超过1000万元的认筹金拿了20多个号选房，总认筹金收了近7亿元。 而对于刘女士质疑的资金占用收益，记者了解到，按照现在单月理财收益，大约能达到年化收益3.5%，过去认筹金只有500万元到1000万元，收益最多也就3万元左右，还不够开发商举行开盘仪式的费用，更别说现在不少开盘认筹金都是被不同的电商平台收去了。但是如果高达2亿元，这笔收益就能高达60万元左右，如果是7亿元，就高达200多万元，开发商也从来没交代过这笔收益的去向。 认筹金并不受物价局监管 按照南京目前的许可制度，认筹金和房价不同，对于认筹金的数额、收取后的退还，并不受物价局监管。而认筹金被占用期间，绝大部分情况下，并不向买房人支付任何利息。 不交筹就买不了房，退筹又没有监管，即使知道不合理，即使很急着要钱，买房人也只能被开发商牵着鼻子走。业内人士表示，既然没有监管，就只能是购房人在签订认筹合同的时候问清楚退筹周期，如果要急着买房提前做好准备。 今年1月，城中中航金城1号，开盘前一共收到3776个有效认筹，如果每组收20万元的认筹金，可以收到6亿多元的认筹金，但是中航规定一个身份证号码，有50万元活期资金就可以验资领号，参与摇号，既保证了来摇号的客户都是有实力有诚意购买的，也没有占用购房人资金和利益，这也许是现在热点楼盘，特别是豪宅开发商值得借鉴的方法。
[责任编辑：汪霞]
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