403 Forbidden
Request forbidden by administrative rules.管 件 名 称_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
管 件 名 称
阅读已结束，下载文档到电脑
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢您好，欢迎来到搜了网
三庆管件北京营销中心
主营产品：卡压管件
企业电子地图
您现在的位置：首页&&&三庆管件北京营销中心
三庆管件北京营销中心是专业生产“三庆”牌薄壁卡压式管件和不锈钢管，并提供专业的OEM加工。薄壁卡压式管件和不锈钢管非常适用于冷热水系统、供暖系统、医药系统、蒸汽管系统、工业油管系统等领域应用，不锈钢是公认可以植入体内的健康材料，在中国及世界发达国家已得到广泛应用，是替代铁件和塑料件的“终极产品”.不锈钢的管道管件是被公认为最环保、最先进、最科学的产品.她具有如下特点：&&&&&&1、&公认的最健康环保材料,无致菌致癌因素.&&&&&&&2、&材料强度高，耐腐蚀性能优越，保温性能好.&&&&&&3、&连接安全可靠，强度高，抗振动，将连接部位一次性做“死”，有效地避免了房屋振动、水锤振动、管道共振、轻微地震等造成的管道松动.&&&&&&4、&施工便利快捷，避免了施工现场复杂危险的套丝作业、焊接作业，安装时间仅为套丝管件或焊接管件的1/3.&&&&&&5、&满足了隐蔽工程中嵌入式安装的要求.&&&&&&6、&更为优越的是，在建筑物使用期内几乎不需要对不锈钢水管及卡压式管件系统进行维护和更新该产品自2000年在中国投放市场以来，已广泛应用于现代化新式建筑或旧式大楼翻修，居民住宅、宾馆医院或办公大楼、工商厂房建造等。国内许多标志性建筑如北京人民大会堂、国家财政部大楼、上海新国际博览中心、上海F1国际赛车场、上海汤臣海景花园、广州国际会展中心、广州本田汽车有限公司、广州大学城等的直饮水、自来水或冷热水工程都规模使用该产品。及至今日已遍及祖国大江南北，生产标准：国标、日标、德标。&&&&&&我们真诚的希望能与贵公司形成互惠互利的合作关系，希望贵公司选用我们的产品。我们相信三庆是您最好的合作伙伴！&&&&&我们的经营宗旨：规模经营&优质低价.&&&&&&&&&&相识是缘分合作是朋友，我们将竭诚为您服务
相关冷热水系统产品
&&三庆管件北京营销中心提供卡压管件产品实时报价，价格行情分析，优质冷热水系统产品批发、供应信息等。欢迎广大客户来电咨询！
地址：北京朝阳区三台山路小红门不锈钢城
电话：010-
技术支持：开发与经营管理_3986
当前位置： >>
开发与经营管理
第六章 经济评价指标与方法第一节 效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流 量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念 1、投资 （1）投资的分类 广义投资 资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源） →某项计划→报酬 为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。 房地产投资（狭义投资）（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。 （记住，一个是资产，一个是资金） 工业生产投资分类 固定资产投资 投入 建造或购置建筑物、 构筑物和机器设备 等固定资产 （投产前垫付） 1、投产后用于购买原材料、燃料动力、 备品备件、支付工资、其他费用 2、制品、半成品、制成品占用的周转 资金。 收回 投入→磨损和贬值→折旧形 式计入成品成本→成品销售 →货币 每一个生产周期完成一次周 转， 在整个项目寿命周期内始 终被占用， 直到项目寿命周期 末，以货币资金形式收回。流动资金2、成本 （1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 （2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表 现。 （3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本） （4）影响成本的因素： 不同的生产技术方案； 不同的生产规模； 不同的生产组织形式；不同的技术水平和管理水平； 不同的物资供应和产品销售条件； 不同的自然环境。 3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在： 投资分析 影响因素不确定，数据不一样 多了机会成本、沉没成本、不可预见费等*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost） 。企业财务会计 影响因素确定、数据唯一（二）房地产投资分析中的投资与成本 （投资与成本的特点： ? 对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于 流动资金。 ? 开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。 ? 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营， 则与一般的工业生产项目投资 和成本的概念相同。 ） 1、开发项目的总投资： 自 开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用 出租、出售：开发产品成本（转经营成本） 【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。 】 经营资金：用于日常经营的周转资金。 营：固定资产和其他资产2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。 3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方 土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本 （对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计 算）*（房地产开发产品销售核算的科目设置 １、 “经营收入”――核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按 照“土地转让收入” 、 “商品房销售收入” 、 “配套设施销售收入” 、 “代建工程结算收入” 、 “出租产品租 金收入”等设置明细分类账。 2、 “经营成本”――核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按 经营成本的种类， 包括 “土地转让成本” 、 “商品房销售成本” 、 “配套设施销售成本” 、 “代建结算成本” 、 “出租产品经营成本”等设置明细账。 3、 “其他业务收入”――核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收 入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 4、 “其他业务支出”――核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。 ）4、期间费用：管理费用、财务费用、经营（销售）费用。 开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算； 开发用于出租或自营：开发期间计入开发建设投资，经营期间计入运营费用。 （分别计算） 置业：计入运营费用。1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金 2、自营收入=营业收入-营业成本-风险回报 3、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金 自营收入=营业收入-营业成本-风险回报 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、经营收入、利润和税金（一）经营收入 1、经营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。 自营收入=营业收入-营业成本-风险回报销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 2、经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济 效果。 【容易考判断】经营收入比企业完成的开发工作量 （投资额） 更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果 1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润 2、经营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经 营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。 3、经营利润的分配： 国家以税收形式无偿征收，作为财政收入。 企业可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。 4、经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 5、利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）（二）利润 1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。 2、经营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经 营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。 3、经营利润的分配： （1）国家：以税收形式无偿征收，作为财政收入。 （2）企业：可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。 4、经营利润计算公式： 经营利润=经营收入―经营成本―期间费用―经营税金及附加―土地增值税 5、其他几个利润概念： （1）利润总额=经营利润+营业外收支净额 （2）税后利润=利润总额―所得税 （3）可供分配利润=税后利润―（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 1、利润总额=经营利润+营业外收支净额 2、税后利润=利润总额-所得税 3、可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）（三）税金（强制、无偿、固定） 1、经营税及附加：营业税=销售（出租）收入×税率（5%） ；城市维护建设税和教育费附加 为营业税的 7%和 3%。 2、土地使用税：按土地等级、用途、面积征收。 房产税:财产税，按原值或出租收入的一定比例收取。 以上两个税在企业所得税之前列支。 3、企业所得税 ? ? 应纳税所得额＝每一年度的收入总额―不征税收入―免税收入―各项扣除―允许弥补 的以前年度亏损 所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率 （房地产企业为 25%） ―减免税额―抵免税额 ? 房地产开发企业所得税特殊规定的主要内容： （1）预售收入×预计计税毛利率=当期毛利额 当期应纳税所得额＝当期毛利额―期间费用―营业税金及附加 （待开发产品结算计税成本后再进行调整） （2）预计计税毛利率：省、直辖市级别政府所在地不低于 20%；地级市不低于 15%，其他 地区不低于 10%。 （3）开发完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确定的原则，合理地 将预售收入确认为实际销售收入。 然后将 实际销售收入 按规定结转对应的计税成本，计算出实际销售收入的毛利额。 实际销售收入的毛利额与预售收入毛利额直接的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 （4）税务鉴定报告： （实际毛利额和预售毛利额之间差异调整情况） 开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、 初始开发时间、完工时间、 可售面积及已售面积、 预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、 开发成本及其实际销售成本。三、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资 （1）三种主要表现：租金收益、物业增值、股权增值。 租金：月租金收入 物业、股权增值：处置转让或再融资行为中实现。 （2）经济效果受市场状况和物业特性变化的影响。 （三种表现形式仅仅是一个模糊的期望， 在没有转换为现金流量之前， 经济效果是无法定量 描述或量测的） 【判断】 （二）开发投资 （1）主要表现：销售收入。 （2）衡量指标：开发利润、成本利润率、投资收益率。第二节 经济评价指标一、投资回收与投资回报（1）i/[(1+i)^n-1]是投资者提取折旧的一种方法：储存基金法。Pi 为回报，p i/[(1+i)^n-1]为回收。（2）投资回收：提取折旧的方式获得； 投资回报：投资者所获得的收益率或利息率。 （注意） （3）对于房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投 资回报则主要表现在开发利润。二、经济评价指标体系1、房地产投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。 2、盈利能力： 分类 静态指标 动态指标 特点 不考虑资金的时间价值， 直接通过现金流量计算 出来。 考虑资金的时间价值， 将现金流量进行等值化处 理后计算出来的。 适用 概略评价 1、详细可行性研究 2、计算期较长的项目3、清偿能力： 投资者重视、 为项目提供融资的金融机构更加重视评价结果。 4、开发投资和置业投资的经济评价指标体系 盈利能力 项目类型 静态 投资利润率 成本利润率 销售利润率 静态投资回收期 投资利润率 资本金利润率、资本金净利润率 现金回报率、投资回报率 静态投资回收期 动态（一样的） 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 借款偿还期 资产负债率 利息备付率 借款偿还期 资产负债率 偿债备付率 流动比率 速动比率 清偿能力开发置业财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期三、通货膨胀的影响1、在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率的预期（记住，是回报率） ，因 为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。 2、从理论上来讲，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。 预期收益率 随着 对通货膨胀预测 的变化而变化； 当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，收入现金流的折现值才是一个常数。 3、房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是：模拟典型投资者对未来市场的预期， 而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。 4、通货膨胀和房地产增值 表现形式 通货膨胀 资金、信用规模、总 体价格水平上升 由于需求超过供给， 房地产价值上升。 对钱的影响 一样（一定的贬值） 对折现率的影响 导致折现率提高↑ 不影响，除非与物业 投资有关的风险因素 发生变化。房地产增值一样（一定的贬值）5、分析工作中，如何消除通货膨胀的影响： （1）允许未来收入及成本随着通货膨胀分别有所增加。 （2）如果现金流估算过程中没有考虑通货膨胀影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率） 。第三节 动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值1、概念：是指项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期 内各年的净现金流量这算到投资活动起始点的现值之和。 2、项目计算期： （1）出售：=开发期+销售期。 （2）出租或自营：=开发期+经营期 （3）置业投资：=经营准备期+经营期 计算期 开发期 销售期 经营期 经营准备期 开始时间 购买土地使用权 正式销售（含预售） 获取物业所有权（使用权） 结束时间 项目竣工验收 销售完毕 出租经营和自营活动正式开始预计出租经营和自营的时间周期3、基准收益率：最低投资报酬率。minimum acceptable rate of return（MARR） 决定基准收益率的因素：资金成本和项目风险二、财务内部收益率1、是评估项目盈利性的基本指标。 2、经济含义：项目寿命期内，内部未收回投资每年的净收益， （未收回投资的年净收益。 ） 同时意味着，项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 3、内插法的过程：先按目标收益率或基准收益率求的项目的财务净现值，如为正，则采用 更高的折现率使净现值接近于零的正值（i1）和负值（i2）各一个，最后用内插法公式求出。 4、i1 和 i2 之差不应超过 1%-2%，否则，折现率 i1、i2 和净现值之间不能近似于线性关系， 从而使所求的的内部收益率失真。 5、内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 6、求解 FIRR 的理论方程应有 n 个解。 常规项目（净现金流量正负符号仅有一次变化） ：有唯一的实数解。 非常规项目（净现金流量正负符号有多次变化） ：有多个实数解，依据经济含义，进行检验。利用同一直线上的点斜率相等的原理，即 AB/BC=AD/DE 用 B=i1，E=i2，C=FIRR， E=NPV2， A=NPV1 ，C 点的 NPV=0 代入公式即可得到财务内部收益率的计算公式： FIRR=i1+NPV1/（NPV1+|NPV2|）*（i2-i1）三、动态投资回收期1、概念：自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。 2、公式：Pb=（累计净现值开始出现正值期数―1）+上期累计净现值的绝对值/当期净现值 上公式是以计算周期为单位的动态投资回收期，应再把它换算成以年为单位的动态 投资回收期。 3、该指标适合的评价项目范围：开发类的出租经营或自营项目；置业投资项目。 （书本中提到的指标分类仅分到开发和置业， 对于开发类未明确细分， 而此处却着重提到开 发中的小类） 4、几个回收期的理解： （1）基准回收期：按基准收益率计算，是行业的允许的最长回收期。 （2）企业的动态投资回收期：按目标收益率计算，是企业的真实投资回收期。该回收期应 低于行业的基准回收期，项目才具有可行性。 ****（3） （个人理解，不知道对不对）按财务内部收益率计算出来的投资回收期：是企业允 许的最长的回收期。第四节 静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率（一）成本利润率1、项目总开发价值： （1）用于销售：=总销售收入―销售税费 （2）用于出租：=整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。 2、项目总开发成本： （1）土地费用 （2）勘察设计和前期工程费 （3）建安费用 （4）基础设施建设费 （5）公共配套设施建设费 （6）其他工程费 （7）开发期间税费 （8）管理费用、销售费用、财务费用 （9）不可预见费 计算以上两个数据时，可依据评估时的价格水平进行估算，因为大多数情况下，收入与成本 支出受市场价格水平变动的影响大致相同。 3、成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率在经济上是可接受的。 目标利润率的高低： 市场竞争状况；项目开发经营期长度；开发项目的物业类型；贷款利率水平。 4、成本利润率不等于年利润率。成本利润除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。 5、成本利润率 = 开发利润/项目总开发成本 =（项目总开发价值―项目总开发成本）/项目总开发成本 =【 （销售收入―销售税费）―项目总开发成本】/项目总开发成本 6、成本利润率：项目建成后出售或在建设过程中就开始预售，这只是在房地产市场上投资 和使用需求旺盛时的情况。 在市场较为平稳的条件下， 开发商常常将开发建设完毕后的项目出租经营， 此时项目就变为 开发商的长期投资，由于出租经营的经营期限很长，计算开发成本利润率显得意义不大，因 为开发成本利润率没有考虑经营期限的因素。 *（也就是说，成本利润率仅适合在房地产市场上投资和使用需求旺盛时的情况。在市场较 为平稳的条件下，不适合算项目的成本利润率） 7、用开发成本利润率对开发项目进行初步评估时，一般也不计算缴纳所得税后的成本利润 率情况。 （二）销售利润率 1、销售收入：销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物、其他经济利 益。 2、销售利润=开发利润=总开发价值（销售收入―销售税费）―总开发成本 3、销售利润率 =销售利润（开发利润）/销售收入 =【 （销售收入―销售税费）―项目总开发成本】/销售收入 对于开发利润水平较高的商品房开发项目， 土地增值税已经对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响。 （三）评价方法： 1、普通评价方法（直接计算）有两个缺点： （1）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性（即在某点完全发生，而不是一个时间段） （2）未体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。 2、现金流评估法： （1）可以克服普通评价方法的第一个确定，即支出和收入时间无弹性的缺点。 （2）经过大量的研究，人们发现，对于建安成本， 在工程开始时，其费用的增长是缓慢的。 达到合同工期的 60%时，增长达到峰值。 （3）适合项目 居住小区综合开发项目 商业区开发项目 工业开发项目 新区开发和旧城改造项目 （4）该方法的精确性依赖于评估中所涉及的有关数据的准确性。 评估这类项目时， 不需作任何假设， 就可较为客观地 得出评估结论。二、投资利润率（1）投资利润率是年利润率。 开发投资：年平均利润额/项目总投资 置业投资：经营期内，正常年份的年利润总额（年平均利润总额）/项目总投资 （2） 销售收入、出租收入和自营收入 利润总额=经营收入―经营成本―运营费用―销售税金 （将开发产品成本按照有关财务 和会计制度结转的成本）土地转 让成本、商品房销售成本、配套 设施销售成本、出租经营成本营业税、城市维护建设税、教育费附加项目总投资=项目总开发成本+经营资金（用于日常经营的周转资金）三、资本金利润率和资本金净利润率（1）资本金：投资者投入项目的资本金或权益资本。 （2）资本金利润率=年利润/资本金 （3）资本金净利润率=年税后利润/资本金四、静态投资回收期即不折现，累计净现金流量为正时的期限。 算法和动态投资回收期相同，仅仅是累计的数字不需要折现而已。五、现金回报率与投资回报率（置业投资盈利指标）（一）现金回报率 （1）分子：净经营收入―还本付息 （2）分母：初始现金投资（首付款） （3）不同于资本化率，资本化率未考虑还本付息的影响。 （二）投资回报率（记住，是和资本金相比） （1）不考虑物业增值： 分子： （净经营收入―还本付息） +还本付息所获得的物业权益增加的价值 （每年还一点贷款， 每年对获得物业多一份持有价值） 分母：权益资本（资本金） （2）考虑物业增值：分子加上物业增值额。第五节 清偿能力指标及其计算一、利息还本付息的方式： （1）一次性还本，利息照付。 （2）等额还本，利息照付 （3）等额还本付息 （4）一次性偿付 （5）气球法。任意偿还，期末全部还清。二、借款偿还期（1）开发经营期内， 可用作还款的利润、折旧、摊销、其他还款资金 偿还 项目借款本息 所需要的时间。 （2）公式： Pd=（借款偿还后开始出现盈余期数―开始借款期数） +（上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）三、利息备付率（1）利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用。 税息前利润=利润总额+计入总成本的利息费用 （2）表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般项目，应大于 2 （3）可以按年计算，也可以按整个借款期计算四、偿债备付率（1）偿债备付率=可用于还本付息资金/当期还本付息资金 可用于还本付息资金：用于还款的折旧和摊销+成本中列支的利息费用+可用于还款的利润。 当期还本付息：贷款本金+计入成本的利息。 （2）也是个保障倍数，应大于等于 1.2。该指标对出租经营和自营的投资项目非常重要。五、资产负债率（1）资产负债率=负债/资产 （2）表示：总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，属于长期偿债能力指标。六、流动比率（1）流动比率=流动资产/流动负债。 （2）比率越高，债权越安全，又称偿债能力比率。 （3）国际上，银行一般要求该比率在 200%以上，称之为“银行家比率”或“二比一比率” 。 （4）对于房地产开发企业，200%不是最理想的流动比率，房地产的流动比率相对较低。七、速动比率（1）速动比率=（流动资产总额―存货）/流动负债总额 （2）属于短期偿债能力指标，一般而言，房地产企业的存货占流动资产的大部分，其速动 比率较低，一般达到 100%**五六七：资产负债率、流动比率、速动比率，通常结合企业的资产负债表进行计算。 但大型综合性开发企业， 通常不需要针对具体的项目编制资产负债表， 也就很少计算项目的 这三个指标。第六节 房地产投资方案经济比选一、方案经济比选及其作用1、概念：遵循规则、选用方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案 的行为过程。 2、类型： （1）互斥：互不相容，只能选择一个。 （2）独立：方案至于自己的可行性有关。 （3）相关：某一方案的采用会对其他方案的现金流量带来一定的影响。 常见的方案比选，是互斥（或是可转化为互斥关系的）方案比选。 3、作用 是项目可行性研究与决策工作的重要内容。 4、决策准则 （1）备选方案差异原则：最核心、最基础的准则。（2）最低可接受收益率原则： 最低可接受收益率定的太高，会损失好的投资机会； 定的过低，可能给企业带来巨大经济损失。 规律：高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本成本。 （3）不行动原则 不选择任何项目，保持其资金随时投资到 财务内部收益率 & 最低可接受收益率 的投资项目中去。 不选择实际上也是一种方案， 该方案的财务内部收益率等于基准收益率， 净现值和等额年值 均为零。二、方案经济比选定量分析方法方法名称计算公式 FNPV（按最低可接受收益 率计算） 两方案净现金流量差额的 现值和等于零时的折现率 （△IRR） 将每年的净现值换算为年 值（AW） ， （算法类似已知 P 求 A） 算费用 （投入额―回收额） 的现值和 算出了总的年费用现值 和，推算每年的等额年费 用 利润总额、投资利润率等 静态指标如何判定 1、先 FNPV 最大值为优选方案。 2、若所有方案都小于 0，则选择 不行动方案。适用范围 开发经营期 不同， 通过最 小公倍数和 研究期法进 行调整， 然后 必选。 开发经营期 不同,可直接 用净现值法 差额投资 内部收益 率法 等额年值 法 费用现值 法 等额年费 用法 其他方法开发经 △IRR≥MARR （IC） ， 选投资大的方 营期相 案。反之，选投资小的方案。 同，项 （多个方案， 先排序， 再两两比选） 目资金 无约束 等额年值最大的方案为优选方案 （每年获取的收获最大） 费用现值小的方案为优选方案效益相同或基本相同 等额年费用小的方案为优选方案 开发经营期较短的出 售型项目三、方案经济比选方法的选择遵循“费用和效益 计算口径对应一致”的原则。第七章 风险分析与决策第一节 决策的概念与方法一、决策的概念（一）决策及其特征 1、决策的简单定义：从两个以上的备选方案中选择一个的过程。包括：识别机会、诊断问 题、确定目标、拟定方案、选择方案、实施方案、监督与评估等决策过程。 2、决策的分类 按层次分 战略型决策 管理型决策 业务型决策 按性质分 确定型决策 风险型决策 不确定型决策 按参与的人数分 个人决策 群体决策【注意点】房地产决策属于风险型和不确定型的群体管理决策。 （上面红色部分） 3、决策的 4 个基本特征： （目标、手段、选择、后果可估计） （1）决策是为了达到一个预定的目标 （2）决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段 （3）决策是在若干个有价值的方案中选择一个作为行动方案。 （4）准备实施的某个方案可能出现几种后果是可以预测或估计的。 （易考） （二）决策的原则和评价标准 1、六项原则： 6 大原则 满意原则 系统原则 信息原则 预测原则 比较选优原则 反馈原则 说明 决策遵循的是满意原则而不是最优原则 把对象看成一个系统，并以此系统的整体目标为核心，追求整体优化目的。 强调信息是决策的基础 通过科学的预测，对未来事件进行描述分析，为决策提供科学依据和准则。 在各种可能的备选方案中，选择最能满足决策者目标的方案 将先期决策执行过程中的经验，及时反馈应用于后续决策活动中。2、四大评价标准： （评价决策的有效性程度） （1）决策的质量或合理性 （2）决策的可接受性 （3）决策的时效性 （4）决策的经济性（三）决策理论 当代决策理论（有机结合以下两大决策理论分支） 区别方式 古典决策理论 从经济角度来看待决策问题，决 策的目的为组织获取最大的经济 利益。 （忽视了非经济因素的作 用） 完全理性的 决策环境的稳定与否是可以被改 变的。 行为决策理论决策因素考虑了人或组织的经济因素。 还考虑了动机因素、情感因素、经验因素、其他因素。 人是有限理性的，介于完全理性和非理性之间。 在识别和发现问题中容易受知觉上的偏差（把问题的 部分信息当做认知对象）的影响； 对未来的判断，直觉运用往往多于逻辑分析。 即使充分了解和掌握有关决策环境的信息情报（也只 可能做到尽量了解各种备选方案的情况，而不可能做 到全部了解） ， 决策者选择的理性是相对的。 风险型决策中，对待风险的态度起着更为重要的作用； 决策者往往厌恶风险，倾向于选择风险较小的方案， 尽管风险大的方案可能带来可观收益。 往往只追求满意结果，而不寻求最佳方案。决策者信息情报充分了解信息情报，可以做成完 成组织目标的最佳决策考虑点考虑最多的是经济利益。决策结果最佳决策二、决策的方法按性质分的决 策类型 确定型决策 未来事件的 发生与否 确定 未来事件发 生的概率 无概率主要特征 具有反复、经常的特点； 又称为程序化决策 存在不以决策者意志为转移的 多种未来事件的各自然状态，且 可判断自然状态的概率； 备选方案的在不同自然状态下 的损益值可以计算 没有先例、没有固定程序； 依靠决策者的个人经验、分析判 断能力和创造能力。决策方法 线性规划等运筹学方法； 借助计算机决策 最大可能法 期望值法 决策树法 小中取大法 大中取大法 最大最小后悔值法风险型决策确定概率已知不确定型决策不确定不确定三、房地产投资决策 1、核心：准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投 资决策。 2、三个阶段： （1）策略阶段：界定可接受的收益和风险 （2）分析阶段：衡量可能的收益和风险 （3）决策阶段：评估各种收益与风险。 3、房地产投资策略类型 （1）期望收益率高低 无风险策略&收益型策略&核心策略&高收益型策略&增值型策略&机会型策略 最低：无风险策略； 最高：机会型策略； 【注意】高收益策略不是最高的收益，主要指投资没有等级的 CMBS、夹层债务。 （2 个生疏 的概念） ，排在机会型和增值型投资策略之后。 * CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。 夹层资本（ Mezzanine Capital ）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形 态，本质 是长 期无 担保 的 债权 类风 险资本。 当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得 到清偿， 其次 是夹 层资 本 提供 者， 最后是公司的股东。因此，对投资者来说，夹层资本的风 险介于优先债务和股本之间。（2）带“租”字内容的投资策略有 4 种： 收益型策略：净租金，所有费用由租户承担的出租性房地产（*收益型的反而是出租性房地 产） 核 心 策略：整体出租或多租客收益性房地产 增值型策略：部分出租，低于市场租金需要更新改造收益性房地产 （部分出租的增值型策略期望收益率要高于整体出租的核心策略的期望收益率） 机会型策略：待租收益性房地产（房地产开发、不良资产）第二节 房地产投资项目的不确定性分析房地产投资项目不确定性分析， 是分析不确定性因素对项目可能造成的影响， 并进而分析可 能出现的风险。 不确定性分析是房地产投资项目财务评价的重要组成部分， 对项目的投资决策成败有着重要 的影响。一、房地产开发投资项目的主要不确定性因素（一）土地费用1、土地费用组成：土地出让金、城市建设配套费、土地开发费用。 2、大城市中心区，土地费用占总开发成本的 50-60%，城市郊区，占 30%左右。 （二）建筑安装工程费 发生变化的原因： 1、估算的建安费用与标价（开发商从承包商处得到的一个可以接受的合理价格）时间相差 半年到一年的时间，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化而变化。 2、开工后，由于建筑材料和人工费用发生变化，也会导致建安费用的改变。 【注意】如果是固定总价合同，则变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。否则，开 发商要承担增加额。 （三）租售价格 1、项目评估中，通过比较修正得到。这种比较不考虑通货膨胀因素、租金和售价在开发期 间的增减，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。 2、同类物业供求关系的变化、开发过程中的社会、经济、政治和环境的变化，都会对租售 价格产生影响，而这些影响很难事先定量描述。 （四）开发期和租售期 1、开发期包括准备期和建造期 准备期：征地拆迁安置补偿、规划方案设计审批、市政基础设施的申请、招标 建造期：一般能够较为准确地估计，但某些特殊因素的影响，也可能会引起工期延长。 （1）建造期延长的原因： （7 个原因） 某项建筑材料或设备短缺 恶劣气候 政治经济形势发生突变 劳资纠纷引起工人罢工 基础开挖中发现重要文物 未预料到的特殊地质条件 承包合同形式选择不当导致承包商有意拖延工期 （2）建造期延长的影响： 一方面承担更多的贷款利息 另一方面要承担总费用上涨的风险 2、租售期（出租期或出售期） ： （1）影响因素： （1 个总+2 个市场因素+2 个房地产因素） 宏观社会经济状况、 市场供求状况、市场竞争状况、 预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目类型。 （2）例子： 房地产项目类型影响：中低价位经济适用房周期低于高档商品住宅项目。 住宅项目 低于 商用项目。 市场供求状况、预期价格：过量供应→预期价格下降→周期延长 供应较少→预期价格上涨→周期缩短 （五）容积率及有关设计参数1、项目评估阶段，不一定能拿到政府规划批文。 2、即使有了批文，确定可分摊和不可分摊部分、可出租面积比例的参数只能大致估算。 （六）资本化率 1、资本化率确定分方法：若干项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值。 2、风险原因：项目选择多样性；参照项目与评估项目的差异。 （七）贷款利率： 利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。 （八）资本金与借贷资金所占比例。二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素（一）购买价格： 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额， 其确定， 应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础。 （容易忽略） （二）权益投资比率：权益资本（资本金）占初始资本投资额的比例。 权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，风险和风险报酬相应增加，权益投资 收益率提高。 （三）空置率： 相关影响因素：宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力。 （四）运营费用 可以通过和物业公司签署长期合约来减少物业维护管理费用， 但不能排除通货膨胀因素的影 响。 旧有物业的大修理费用和设备更新费用、房地产税会发生变化。三、不确定性因素的相互作用1、各因素的相互作用形式：独立、相互同步或不同步。 2、房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。第三节 盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理1、盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点 2、基本方法： 建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系。 通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 3、分类： （1）线性盈亏平衡分析：产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时。（实际工作中最常用） （2）非线性盈亏平衡分析：存在垄断竞争因素时，产销量的变化会导致市场销售价格和生 产成本的变化。 4、基本公式： （必考点） 年销售收入方程：B=P×Q 年总成本费用方程：C=Cf＋Cv×Q Cf：总固定成本 Cv：单位变动成本（类似于建安单价） P ：销售单价 （1）单位变动成本：Cv=（C-Cf）/Q （2）盈亏平衡产量：Q*=Cf/（Q-Cv） （3）盈亏平衡价格：P*=Cv+Cf/Q （4）盈亏平衡单位产品变动成本 Cv*=P-Cf/Q *只有一种均衡量，不会同时存在两个均衡量。 以上计算公式，实际只要牢记一个公式就可以了：P×Q=Cf+Cv×Q 即 B=C5、 （线性）盈亏平衡分析图产销量超过平衡点 Q*，则盈利。反之，则亏损。二、房地产开发项目盈亏平衡分析平衡点的设置 临界点分析 保本点分析 ? ? 平衡点 达到允许的最低经济效益指标的极限值 达到利润为 0 的极限值 表达方式 都以风险因素的临 界值组合显示项目 的风险程度单个风险因素临界值计算：列表法、图解法 多个风险因素临界值组合计算：列表法（一）最低租售价格 1、租金和售价，是房地产项目中最主要的不确定性因素，能够实现预定的租售价格，通常 是房地产开发投资项目成败的关键。 2、最低租售价格与预期的租售价格差距越大，说明项目的抗风险能力越强。 （离忍耐底线当然越远越好） （二）最低租售数量 1、最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定因素，通常是开发投资项目 成败的关键。 2、差距越大，抗风险能力越强。 （上面的两点，容易出多选题） （三）最高土地取得价格： （四）最高工程费用: 差距越大，抗风险能力越强。 （五）最高购买价格 （六）最高运营费用比率三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例26.518%62% 18%个人对书本上 214 页的（二）临界点分析的理解，不知道对不对？第四节 敏感性分析一、敏感性分析的概念1、概念：找出敏感性因素，分析测算其影响程度和敏感性程度，判断项目的风险承受能力。 2、敏感性分析的目的： （1）分析敏感性因素变动原因，为下一步进行不确定性分析提供依据。 （2）研究因素变动 引起 项目经济效益值 变动的范围或极限值，分析项目承担风险能力。 （3）比较多方案敏感性大小，选择不敏感的投资方案。 3、分类：依据不确定性因素 每次变动数目 的多少，分为单因素和多因素 敏感性分析。二、敏感性分析的步骤1、确定用于敏感性分析的财务评价指标。 （通常为内部收益率、必要时可选财务净现值、开发利润） 2、确定不确定性因素可能的变动范围。 （采用列表的方法表示变动范围） 3、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 4、通过评价指标的相应变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。 （采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较）三、单因素和多因素敏感性分析1、单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本的方法。 2、多因素敏感性分析也有很高的实用价值。假定同时变动的几个因素时相互独立的，且各 因素发生变化的概率相同。四、敏感性分析的“三项预测值”法1、 “三项预测值”分析法是多因素敏感性分析方法中的一种。 2、 “三项”是指：最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。 敏感性分析是一种动态不确定分析，不能确定各不确定性因素发生一定幅度变动的概率。第五节 风险分析一、风险分析的界定1、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素发生概率未知条件下的抗风 险分析，它不能代替风险分析。 2、风险分析常用的比较成熟的方法是：概率分析法。 3、风险分析的对象：可判断其 变动可能性 的风险因素。二、风险分析的一般过程和方法风险辨识→风险估计→分析评价（一）风险辨识 1、方法： （1）专家调查法（专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法） （2）故障树分析法 （3）幕景分析法 （4）筛选―监测―诊断技术 *采用头脑风暴法组织群体决策时，要集中有关专家召开专题会议，主持者以明确的方式向所有 参与 者阐 明问 题， 说明会议的规则，尽力创造在融洽轻松的会议气氛。一般不发 表意见，以免影响会议的自由气氛。由专家们 “ 自由 ” 提出尽可能多的方案。 * 故障树分析是对既定的生产系统或作业中可能出现的事故条件及可能导致的灾害后 果， 按工艺 流程 、先 后次 序和 因果关系绘成程序方框图，表示导致灾害、伤害事故的各种因 素间的 逻辑 关系 。它 由输 入符号或关系符号组成，用以分析系统的安全问题或系统的运 行功能 问题 ，为 判明 灾害 、伤害的发生途径及事故因素之间的关系，故障树分析法提供 了一种最形象、最简洁的表达形式。 幕景分析法（ Scenarios Analysis ）是一种能识别关键因素及其影响的方法。一个幕景就是 一项事 业或 组织 未来 某种 状态的描述，可以在计算机上计算和显示，也可用图表曲线等 简述。它研究当某种因素变化时，整体情况怎样？有什么危险发生？像一幕幕场景 一样， 供人们比较研究。（二）风险估计和评价常用方法1、调查和专家打分法：适用于项目决策前期。 2、解析方法：对现金流进行概率估计。 （适合解决一些简单的风险问题，只有 1 个或少数因素，不多于 2-3 个。 ） 3、蒙特卡洛模拟法：已知概率情况下，随机抽样。用数学的方法模拟实际概率过程，然后 加以统计处理。 （适合若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值。 ） （解析方法和蒙特卡洛模拟法都采用了概率分析）三、概率分析的步骤与概率确定的方法（一）步骤： 1、列出不确定性因素 2、选择要分析的财务评价指标 3、确定不确定性因素发生的概率 4、计算规定概率条件下的评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。 （二）概率的确定方法 1、确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。 【注意】 2、概率分为客观概率和主观概率。四、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步骤 （1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。 （2）采用穷举互斥原则，确定各不确定因素可能发生的状态和变化范围。 （3）分别估算各不确定性因素的概率。 概率为主观概率。 （4）分别计算各可能发生情况下的净现值。 （5）计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差。仔细理解上面这个例题：δ 1=【 （22-18）^2*0.2+（18-18）^2*0.2+（14-18）^2*0.2】^0.5=2.53 δ 2=【 （28-22）^2*0.2+（22-22）^2*0.2+（16-22）^2*0.2】^0.5=3.286 δ =(2.53^2)/1.1+(3.286^2)/1.1^2=3.84 V=3.84/9.54=40.25%（6）计算净现值大于等于零时的累积概率。累积概率值越大，项目所承担的风险就越小。联合概率 0.06=0.3*0.2 净现值大于零的联合概率：0.1+0.25+0.05+0.04+0.04+0.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模拟法1、 步骤： （1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。 （2）通过模拟试验，随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。 （3）反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布 或其他特征值。 2、蒙特卡洛模拟法的要点： （1）准确估计各因素的变化范围。 （2）准确估计各因素变化的概率。 3、特点： 有些学者认为理论上完善，但是实用性不强，但从国外近十年房地产评估发展情况来看，由 于计算机的大量使用和在房地产开发项目的大量研究， 实际评估中运用蒙特卡洛模拟法技术 已相当普遍。 【可出判断题】第六节 房地产投资决策中的实物期权方法一、传统投资决策方法的局限性1、运用财务评价方法进行投资决策，一般隐含 2 种假设： （1）投资可逆性。 （通过现金流入收回投资，出售资产收回投资）―投资可以收回。 （2）不考虑延期投资对项目预期收益的影响。 （只判断净现金流量，大于 0，立即投资，小于 0，拒绝投资。 ） 2、传统的方法，容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在： （1）忽视了投资项目中的柔性价值。 （环境不断变化，要求适时调整） （2） 忽视了投资机会的选择。 （只决策项目行还是不行？没有考虑项目可延期性和由此可能 产生的价值变化。 ） （3） 忽视了房地产项目的收益成长。 （只是将净现值是否大于 0 或是否高于目标收益率作为 准则） 。 （因为有的项目在短期内不能盈利，但从长远发展的角度来决策，企业获得未来成长 的机会）二、房地产投资决策的期权性质1、在不确定的市场环境里，房地产投资往往是不可逆和可延期的。 2、房地产投资具有不可逆性，因为： （1）形态位置的相对固定。 （2）交易税费较高。 3、房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决定的。 4、可延期性产生的原因：市场信息的不确定性会随着时间的推移发生变化，甚至消除。 5、延期投资的好处： （1）可能规避风险，避免不利条件下的损失。 （2）保持了未来获利的机会。 6、期权价格：获取延期投资权利所投入的人力、财力、物力、技术。 7、执行期权：在有利的投资机会下进一步投资。三、实物期权方法与房地产投资决策（一）关于实物期权方法及适用范围 1、分类：等待投资型、成长型、放弃型、柔性、学习型 （结合股市： 短线、 长线、ST 股 、基金、创业板） 2、主要观点： （1）不确定性增加可以带来更高的价值。 （2）时间和不确定性通过“资产价值波动率”指标来直接影响期权定价。 （3）资产价值波动率：增长率的不确定性范围。 （4）在不确定条件下，不确定的范围随着时间的增加而增长。 3、适用范围：偏重于解决投资决策中的一些灰色问题。（1）需要决策，但没有其他方法决策时 （2）不确定性很大时 （3）投资机会价值由未来增长期权的可能性决定时； （4）不确定性较大，进行方案比选时，对灵活投资方案进行评价时 （5）需要进行项目修正或中间战略调整时。 （二）一般过程： 1、构建应用框架：将实际的投资决策问题通过分析转化为规范的期权问题。 2、完成期权定价：选择合理模型计算，完成定价。 （1）六个变量： ? 标的资产的现值 ? 标的资产的波动率 ? 资产的现金流或持有收益率 ? 无风险收益率 ? 期限 ? 价值漏损（分红） （2）二种模型： ? 二叉树 ? 布莱克-舒尔斯方程 3、检查结果和再设计：为提高投资决策的价值。 完成前两步→检查初始结果→确定是否扩大 备选投资方法 的数目 （三）常见的期权问题 1、等待型期权：确定合理的开发时机。 2、放弃型期权：决定是否放弃投资机会或项目。 3、成长型期权：决定是否开发一些成长型项目。 （分期开发的项目，首期开发难产生理想收 益，但项目后期投资收益较大）四、实物期权方法的实际应用1、签署预购合同，相当于持有一份购买期权。 2、执行价格大于当前市场价格，说明企业将持有的是一个欧式看涨期权。 3、用布莱克-舒尔斯方程算出的 C 是期权价格，将该价格和企业的支付的定金相比，若大于 定金，则说明该合同可以签署。五、应用实物期权方法决策时需注意的问题1、注意实物期权方法与传统方法的结合： （1）在不存在期权、存在期权但 不确定性很小 的市场环境下，传统方法效果较好。 （2）我国目前大多以传统方法为主，该方法简单、便于理解和计算。 2、实际运用中的一些假设条件：需要“磨合” ，适当调整和推测。 3、局限性： （1）需要具备较高的数学和期权理论基础 （2）房地产期权比其他期权更为复杂 （3）对期限较长、以非交易资产为标的的期权估价有一定局限性，会产生较大估计误差。第八章 房地产开发项目可行性研究第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的1、概念：是在项目投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。 2、内容： （1）对 项目有关的社会、经济和技术情况 进行研究； （2）对 拟定的各种可能的建设方案和技术方案 进行分析比较论证； （3）对 项目的经济、社会、环境效益 进行预测和评价。 在上面基础上，综合研究项目的： 技术先进性和适用性 经济合理性 建设的可能性和可行性 由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。 3、根本目的： （较少失误、提高效益） 减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 4、要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。二、可行性研究的作用1、申请项目核准的依据 （1）2004 年下半年开始，推行企业投资项目核准制。 （2）项目核准批复文件，是办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进 口和减免税确认手续的依据。 2、项目投资决策的依据 3、筹集建设资金的依据 银行等金融机构都可把可行性研究报告作为项目申请贷款的先决条件。 4、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。 有关技术引进和建筑设备进口， 必须在可行性研究报告审查批准后， 才能据此同国外厂 商正式签约。 5、下阶段规划设计工作的依据 【判断】可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择 和重新论证。三、可行性研究的依据四个国 （法律、规 划、 政策、 参 数）国家相关法律法规 国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、行业发展规划 国家宏观调控政策、产业政策、行业准入政策 国家所规定的经济参数和指标 规划：出具的规划意见 土地：出让合同、土地使用证、用地预审意见 环保：环境影响评价的审批意见 交通：交通影响评价的意见 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件、备选规划设计方案四个部门2 个基础 1 个项目四、可行性研究的的工作阶段分为四个工作阶段、每个阶段的内容逐步由浅到深。 （一）投资机会研究 1、分类： 地区研究 （1）一般投资机会研究 部门研究 以利用资源为基础的研究指明具体的投资方向。（2）特定项目的投资机会研究：选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建 议，使投资者可据以决策。 2、主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内 外市场情况、项目建成后对社会的影响。 3、精度和费用： （1）精度±30% （2）费用：占总投资的 0.2%―0.8% （二）初步可行性研究： 1、主要解决的问题： （1）分析上一步的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定。 （2）是否有进行详细可行性研究的必要。 （3）有哪些关键问题需要进行辅助研究 （辅助研究： 对项目的一个或几个重要方面进行单独研究， 用作初步可行性研究和详细可行 性研究的先决条件，或用以支持这两项研究） 2、粗略审查内容： 市场需求与供应、建筑材料与供应、 项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项 目销售收入与投资估算、项目财务分析。 （基本涵盖了整个可行性研究的内容） 3、精度与费用： （1）精度：±20% （2）费用：0.25%―1.5%（三）详细可行性研究 1、详细可行性研究即通常所说的可行性研究。 2、详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与 否决策的关键步骤。 3、精度与费用： （1）精度：±10% （2）费用：小型项目 1%―3%；大型项目 0.2%―1% （四）项目评估与决策 1、项目决策，通常包括国家投资管理部门组织的项目核准评估和企业内部投资决策人员的 评估。 2、项目核准评估的工作重点： （1）审查项目是否具备相应的开发建设条件 （2）还需要符合以下要求： （可结合可行性研究的依据来记忆） ①②③：前三国 ④（规划）⑤（土地、环保） ：前三部 ⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品对国内未形成垄断，未影响国家和本 市经济安全。 ⑦符合社会公众利益，未对周边的公众利益产生重大不利影响。 3、企业内部评估工作：审查项目的经济可行性。第二节 可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容（一）项目概况 （1）项目名称、开发建设单位 （2）项目的地理位置； （3）项目所在地周围的环境状况：主要从工业、商业及相关行业现状及其发展潜力、项目 建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 （4）项目的性质及主要特点 （5）项目开发建设的社会、经济意义 （6）可行性研究工作的目的、依据和范围 （二）开发项目的现状调查及拆迁安置方案的制定 （1）土地调查 （2）人口调查 （3）建筑物调查 （4）经营企业、个人调查 （5）管线调查 （6）地上地下物调查 （7）制定拆迁计划 （8）制定安置方案（三）市场分析和建设规模的确定 （1）市场供给分析与预测 （2）市场需求现状分析及预测 （3）市场交易数量及价格分析及预测 （4）服务对象分析 （5）租售计划制定 （6）项目建设规模的确定 （四）规划设计方案的选择 （1）市政规划方案的选择。 【注意】大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。 （2）项目构成及平面布置 （3）建筑规划方案选择 （五）资源供给分析 【注意】建筑材料的需要量、 （特别要注意的是）施工力量的组织计划。 其余均有“供应”字样 （六）环境影响评价 记住三个词：环境、生态、污染 （七）项目开发组织机构和管理费用的研究 【注意】估算年管理费用支出 （八）开发建设计划的编制： （仅有 2 个计划而已） （1）前期开发计划 （2）工程建设计划 （3）建设场地的布置 （4）施工队伍的选择 （九）项目经济及社会效益分析 4 个估算：总投资（开发建设投资+经营资金） 、开发成本、销售成本和经营成本、收入 3 个评价：财务评价、国民经济评价、环境效益社会效益综合效益评价 1 个分析：风险分析 1 个确定：投资来源和筹措方式的确定 （十）结论及建议 （1）论述项目的可行性，推荐最佳方案 （2）存在的问题及相应的建议二、可行性研究的步骤（一）接受委托 （二）调查研究：市场调查：市场的供给量和需求量、价格、竞争能力 资源调查：位置、交通、基础设施、化解、水文地质、气象等方面 （三）方案选择和优化： 研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成和开发进度。 （四）财务评价和综合评价 研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力， 进一步提出资金筹措建议和项目实施总进 度计划。 （五）编制可行性研究报告 推荐一个以上的可行方案和实施计划第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择可行性研究中定量分析的基础： 1、项目策划 2、构造可供评价比较的开发经营方案 3、选择相关基础参数一、房地产开发项目策划策划有 6 个方面的内容： （一）区位 1、地域的分析与选择：战略性选择，宏观区位条件的分析与选择。 2、具体地点的分析与选择：项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择 （二）开发内容和规模 1、按照最高最佳使用原则，选择最佳用途和最合适的开发规模。 2、 【注意】还可以考虑将生地（毛地）开发成为熟地后租售的情况。 （土地开发的形式） （三）开发时机：考虑开发完成后的市场前景，倒推出开始建设的时机。 （四）合作方式：从分散风险的角度出发，选择独资、合资、合作、委托开发等合作方式。 （五）融资方式与资金结构 1、确定各方在项目资本金中所占的份额 2、安排资金筹措 （六）产品经营方式 主要考虑： 1、近期利益和长远利益的兼顾 2、资金压力 3、自身的经营能力 4、市场的接受程度二、构造评价方案需要明确的内容： （构造 2―4 个基本评价方案） 1、分期：是否分期、如何分期 2、物业类型：拟建的物业类型、不同物业类型的比例关系 3、规模和档次 4、合作方式与合作条件 5、拟投入的资本金和及其在总投资中的比例 6、经营方式：租售与自营的选择及所占比例三、选择基础参数1、时间类参数：**期 2、融资相关参数 （1）贷款利率 （2）资本金比例和财务杠杆比率 （3）预售收入用于后续开发建设投资的比例 3、收益相关指标： （1）出租率 （2）空置率 （3）经营成本占毛租金的比例 4、评价标准类指标 基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率第四节 房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算（一）土地费用 1、征地拆迁费 2、出让地价款： （1）熟地：土地出让金、征地拆迁费、基础设施建设费 （2）毛地：土地出让金、城市建设配套费 3、土地转让费 4、土地租用费 5、土地投资折价：土地作价入股 （二）勘察设计和前期工程费 1、规划、设计费：建安费的 3% 2、可行性研究费：总投资的 1%-3% 注意他们计算基数不一样 3、水文地质勘探费：工作量计算，设计概算的 0.5% 4、三通一平的土地开发工程费：地上建筑物拆除费用（仅仅是拆除费用） 、场地平整和水电 路费用（三）房屋开发费 ? 费用组成： 1、建筑安装费：含多个单项工程时，分别估算。 2、基础设施建设费：建筑物 2 米外，项目红线内的各种管线、道路工程的建设费用。2米3、公共配套设施建设费：非营利性 居住小区内：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场 ? 计算方法： 1、单元估算法：单元的综合投资×单元数 2、单位指标估算法：单位工程量投资×工程量 3、工程量近似匡算法：匡算工程量，配上概预算定额，近似计算项目投资。 4、概算指标法：综合的建筑面积、体积计算整个工程费用。 直接费=每平方米建筑造价指标×建筑面积 主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积 5、概预算定额法 6、类似工程经验估算 （四）其他工程费 （临时、工程相关） 1、临时用地费、临时建设费 2、工程造价咨询费、工程质量监督费、工程监理费、工程保险费、施工执照费、竣工图编 制费 3、特别注意的是两个特别费用容易混淆：总承包管理费、合同公证费。 （五）开发期间税费 1、税只有一种：固定资产投资方向调节税（现暂停征收） 2、其余的和开发程度有一定关系： （1）供水、排水：市政支管线分摊 （2）通讯：电话初装费 （3）通电：供电贴费、用电权费 4、四个其他费用：分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、建材发展基金、人防工程 费 （六）管理费用 1、项目最多，值得注意的是“坏账损失” 。 2、按项目总投资的 3%-5%估算，若同时开发多个项目，应该在各个项目间分摊。（七）销售费用 1、销售人员：工资、奖金、福利、差旅 2、销售机构：折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费、销售许 可证申领费 （八）财务费用 1、主要为利息 2、金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失、其他财务费用 3、其他融资费用（九）不可预见费 以上八项费用之和的 3%-7%。 *（十）如果用于出租或自营，则有运营费用：二、资金使用计划1、依据 可能的建设进度 和 将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 2、计算期单位：年、半年、季度、月 3、应考虑的方面： （1）各种投资款项的付款特点 （2）考虑预收款、欠付款、预付定金、按工程进度付款三、收入估算与资金筹措（一）收入估算 ? 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划。 ? 租售计划的内容：物业类型、时间和数量、租售价格、租售收入及收款方式。 1、租售方案 对于具体项目，此时必须要明确的内容： （租售方案只有 2 条很长的内容） （1）出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系。 （2）在整个租售期内，每期拟销售或出租的物业类型和数量。 2、租售价格：在房地产市场分析的基础上确定。 3、租售收入： 对于出租收入，应考虑空置期和空置率对年租金收入的影响。 4、收款方式 （二）资金筹措 1、资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础。 2、资金来源：资本金、预租售收入、借贷资金（按这个优先使用顺序安排）别忘了！第五节 房地产开发项目财务报表的编制分类 基本报表 辅助报表 知识点 通过基本报表，就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析 存储一些基础性数据，通过某种对应关系生成基本报表一、基本报表*基本财务报表，按照独立法人房地产项目（公司）的要求进行科目设置，非独立法人房地 产项目参照进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。 （一）现金流量表 1、全部投资现金流量表：为各个投资方案进行比较建立共同的基础。 用于计算：全部投资财务内部收益率、财务净现值、投资回收期 考察：项目全部投资的盈利能力 2、资本金现金流量表： 用于计算：资本金财务内部收益率、财务净现值 考察：项目资本金的盈利能力 3、投资者各方现金流量表 用于计算：各方财务内部收益率、财务净现值 考察：各方投入资本的盈利能力 （二）资金来源与运用表 反映：房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 用于：选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划。 （三）损益表 1、内容：各期的利润总额、所得税、各期税后利润分配情况 2、用于计算：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率 3、年度亏损： （1）可以用下一年度的所得税前利润弥补， （2）不足的，可以连续 5 年弥补。 （3）5 年还不足以弥补的，用税后利润弥补。 4、所得税：采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否盈利，只要实 现了销售收入，就按一定比例征收所得税。 5、税后利润的分配顺序： （1）弥补以前年度的亏损 （2）提取法定盈余公积金和公益金 （3）投资者分配利润 （四）资产负债表1、内容：反映一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。 2、项目的独立财务评价时，不需要编制资产负债表；但当房地产公司开发或投资一个新的 房地产项目时，通常需要编制。 3、用于计算：资产负债率、流动比率、速动比率等清偿能力指标二、辅助报表最主要的辅助报表： 1、项目总投资估算表 2、开发建设投资估算表 3、经营成本估算表 4、投资计划与资金筹措表 5、借款还本付息估算表三、财务报表的编制第六节 可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构成1、封面 2、摘要：字斟句酌，不超过 1000 字 3、目录 4、正文： （1）具体内容： 项目总说明、项目概况 投资环境研究、市场研究 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 项目评估基础数据的预测和选定 项目经济效益评价 风险与不确定性分析 结论与建议 （2）立项报批，还应包括： 环境分析 能源消耗及节能措施 项目公司组织机构 5、附表： （1）三个主要附表：进度表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表 （2）投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格。 6、附图 （1）项目本身的图：项目位置示意图、项目规划红线图、建筑设计方案平面图 （2）规划辅助性图：城市总体规划示意图、土地利用规划示意图 （3）现状辅助性图：土地利用现状图、竞争性项目分布示意图 有时还会包含报告中的数据分析图。 *附件：证、营业执照等二、项目可行性研究报告正文的写作要点（一）项目总说明： 1、项目背景 2、项目主办者和参与者 3、评估目的 4、编制依据及相关说明 （二）项目概况 1、项目的合作方式和性质2、项目所处的地址 3、项目拟建规模和标准 4、项目所需市政配套设施情况及获取的可能性 5、服务对象 （三）投资环境研究 1、当地总体社会经济情况 2、城市基础设施状况 3、土地使用制度 4、当地政府的金融和税收政策 5、政府鼓励投资的领域 （四）市场研究： 市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服。 （五）项目的地理环境和附近地区竞争性发展项目 1、项目的地理环境 2、项目用地的现状 3、项目附近地区的竞争性发展项目的分析说明（十分重要） （六）规划方案及建设条件 1、规划建设方案 2、市政建设条件是否满足工程建设的需要 （七）建设方式及进度安排 1、发包方式 2、建设进度安排、物料供应估算 （八）投资估算与资金筹措 主要任务是： 就项目的总投资进行估算， 并按进度安排情况作出投资分年度使用计划和资金 筹措计划。 1、总投资估算：前面提到的 7 大部分 2、投资分年度使用计划： 实际是有关现金流入的主要部分，应该分别就开发建设投资和建设投资利息分别列出。 （这 句话不好理解） 3、资金筹措计划：资本金、预租售收入、贷款三部分。 当资金来源中包含预租售收入是，还要和后面的销售（出租）收入计划配合考虑。 （九）项目评估基础数据的预测和选定 1、收入测算 2、成本及税金： （1）对项目的开发建设成本、流动资金、销售收入、经营成本估算 （2）对项目所需缴纳的税费、征收方式、时间和税率做出说明 3、利润（十）项目的经济效益评价：报告中最关键的部分。 （牢记，易考，包括下面部分） 1、现金流量分析： 从全部投资和资本金两个方面测算财务内部收益率、 财务净现值、 投资回收期。 2、资金来源与运用表分析： 集中体现项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。 3、贷款偿还能力分析： 贷款还本付息情况作出估算。（十一）风险与不确定性分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、有时还要进行概率分析 分析的目的： 就项目的主要风险因素的变化对项目财务评价指标的影响程度进行定量研究； 对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。 （十二）可行性研究的结论 说明项目财务评价结果： 1、较理想的财务内部收益率 2、较强的贷款偿还能力 3、自身平衡能力和抗风险能力 4、项目是否可行第九章 房地产金融与项目融资1、房地产业是一个资金密集型行业。 2、能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康 发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能够持续健康地发展。第一节一、房地产市场与资本市场房地产资本市场1、在房地产价值很低的时候，房地产投资者自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部 资金，几乎没有融资需求。 2、商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成分： 包括（1）土地储备贷款 （2）房地产开发贷款 （3）个人住宅贷款 （4）商业用房贷款 在内的房地产贷款。 3、按各类资金的来源划分，房地产资本市场可分为四部分： （1）私人权益融资，私人债务融资 （2）公众权益融资，公众债务融资。 分类 私人 个人投资者 机构投资者（退休基金、人寿保险公 权益融资司、私人财务机构、机会基金、私人股 权投资基金）公众 公司上市 公募基金（非交易） 房地产投资信托计划 房地产投资信托基金（权益型、混合型） 抵押贷款支持证券（CMBS、MBS） 政府信用机构 房地产投资信托（抵押型）国外投资者 债务融资 银行类金融机构 保险公司 退休基金*债务融资和股权融资都是融资，都算企业缺钱。债务融资，就算向外人或者银行借钱，代价是付出利息。 股权融资，是把自己企业的股票卖一部分给别人，不用定期支付利息，代价是自己的企业被别人控股 一部分，决策权经营权有一定出让，并且企业分红的时候也要分给别人了。4、私人市场和公众市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。二、房地产权益投资（一）房地产权益融资的特点 1、特点：资产供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地 产投资活动行程的可分配利润。 2、不同房地产企业的权益融资特点：企业分类（6 类） 独资企业 一般合伙企业 根据所 有权结 构， 以这 四种形 式为主 有限责任合伙企业 有限责任公司 股份有限公司 房地产投资信托基 金融资市场和方式特点主要市场：私人市场 方式：出售权益份额融通资金 投资者：私人投资者、机构投资者 主要市场：公众市场 方式：发行股票融通权益资本 投资者：大众投资者流动性较差 出售量有限 流动性较好 融资能力强3、房地产权益资本传统上主要在私人市场融通。但随着证券市场的发展和房地产权益证券 化的流行，房地产从公开资本市场进行融资的比例正在逐渐提高。 4、从来源上看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。 （注意） （二）中国房地产权益融资需求 1、中国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏小，资产负债率偏高。 2、房地产权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖房地产预售收入和商业银行贷款， 不利于房地产业的健康发展，应拓宽房地产企业直接融资渠道。 （三）房地产权益融资的新发展 1、开发房地产投资信托基金试点： （1）在银行间发行，而非交易所公开上市。 （2）产品设计上，不采用国际通行的买断式，而是通过信托方式隔离所有权和收益权。 （3）发行人不丧失资产的控制权，只是转让资产的收益权。 2、私募股权投资：对非上市公司进行的股权投资： （难点） （1）广义私募：发展融资、夹层融资、基本建设权益基金、合伙制投资基金、 管理层收购或杠杆收购、重组 （2）特点： 分类 主要内容 无需披露交易细节，绝少涉及公开市场操作 多采用权益型投资方式； 普通股、可转让优先股、可转债工具形式。 对投资企业的决策管理享有一定的表决权。 绝少涉及债权投资。 采取有限合伙制，管理效率好，避免双重征税。 投资的对象 非上市企业，绝少投资已公开发行公司，不会涉及要约收购义务。 已形成一定规模和产生稳定现金流的成形公司，有较高的投资回报要求 投资期限较长，一般可达 3―5 年，属于长期投资。 流动性差，无现成的市场供出让方和购买方直接达成交易 投资的特点 资金来源广泛：富有的个人、战略投资者、保险公司 风险基金、杠杆并购基金、养老基金。 投资退出渠道多样化：IPO、售出、兼并收购、标的公司管理层回购 *要约收购义务是指投资者通过证券交易所的证券交易，持有一个上市公司已发行的股份的 30%时，继续进行收购的，应当依法向该上市公司所有股东发出收购要约。但这项义务可以经国务院证券监督 管理机构的批准而得以豁免。投资的形式（3）私募股权融资，比 IPO 和商业银行债务融资要付出更大的代价。三、房地产债务融资很少有房地产企业完全使用自由资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用， 通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。 （注意这句话，如果把债务 融资改成权益融资，你会不会判断出来呢？） （一）债务融资的特点 1、特点： （1）短期性（2）可逆性 （3）负担性 （4）流通性 2、与权益融资的区别： 权益融资：属于资本金，不需要还本付息，收益来自税后盈利的分配（股利） 。 债务融资：属于负债， 需要还本付息，利息是财务费用，可以税前扣除。 （二）债务融资的类型 1、银行信贷 分类标准 按用途分 按期限分 按方式分 流动资金贷款、固定资金贷款 长期贷款、短期贷款 信用贷款： 担保贷款：保证贷款、抵押贷款、质押贷款 票据贴现: 类型*票据贴现:是指资金的需求者，将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴 现公司要求变成现款，银行或贴现公司(融资公司)收进这些未到期的票据或短期债券，按票面金额扣 除贴现日以后的利息后付给现款，到票据到期时再向出票人收款。 *质押属于担保物权中的一种。抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有 质押物，否则就不是质押而是抵押。第二个大区别就是，质押无法质押不动产(如房产)，因为不动产 的转移不是占有，而是登记。2、商业信用：工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式。 （1）内容：1）企业之间以赊销分期付款形式提供的信用 2）在商品交易的基础上以预付定金形式提供的信用。 （2）本质：是基于主观上的诚实和客观上对承诺的兑现而产生的商业信赖和好评。 （3）工具：商业票据，分为期票和汇票。 （4）优点：方便、及时 缺点：存在信用规模、信用方向、信用期限、授信对象的局限性。 3、企业债券 （1）可发行公司债券的公司： 股份有限公司、国有独资公司、 （必须是两个以上国有企业或国有投资主体设立的）有限责任公司 （2）企业债券是一种有价证券，风险与企业本身的经营状况直接相关，利率通常高于国债。 4、租赁融资1、指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。 2、主要应用于大型设备领域，又称设备租赁。 3、房地产领域的应用： 房地产出售给投资者→投资者回租给房地产企业→约定期限按约定价格回购房地产（三）房地产债务融资来源 1、主要来源：商业银行和银行类金融机构（保险公司、退休基金） 、 专门用于发放抵押贷款的抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券 2、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。 3、对于盈利前景比较好的项目，金融机构在为投资者提供债务融资的同时，提供部分权益 融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资。第二节公开资本市场融资1、资本市场的概念：期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易的场所。 亦称“长期金融市场” 、 “长期资金市场” 2、典型代表：国债市场、股票市场、企业中长期债券市场、中长期放款市场。 （易忽略） 3、公开资本市场：可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场。 公开资本市场融资即证券市场融资。一、证券市场概述广义：证券市场是指一切以证券为对象的交易关系的总和。 经济学角度：通过自由竞争方式，根据供求关系来决定有价证券价格的一种交易机制。 （注意出判断题，将前面的互换） （一）分类 1、按证券进入市场的顺序：证券发行市场和证券交易市场（发行市场是交易市场的基础） 2、按有价证券品种的类型：股票市场、债券市场、基金市场、衍生证券市场 股票市场 债券市场 基金市场 衍生证券市场 股份公司在股票市场上筹集的资金是长期稳定、属于公司自有的资本。 发行人：国家、地方政府、政府机构、金融机构、公司、企业。 封闭式基金：在证券交易所挂牌交易（有一定的存储期） 开发式基金：投资者向基金管理公司申购和赎回实现流通 金融期货和期权、可转换证券、存托凭证、认股权证（二）构成要素：参与者、交易工具、交易场所 1、参与者： （1）证券发行人： 证券发行一般由证券发行人委托证券公司承销， 承销方式分为代销和包销（全额包销、余额包销） 。 （2）证券投资者：典型的机构投资者：企业、商业银行、非银行机构（各类基金组织） （3）证券中介机构：证券市场的发挥，很大程度上取决于证券中介机构的活动。 证券公司： 证券服务机构：证券登记结算公司、证券投资咨询公司、证券信用评级机构、 会计事务所、律师事务所、评估机构。 （特别要注意） （4）自律性组织 证券交易所：提供证券集中竞价交易场所的不以盈利为目的的法人。 其主要职责： ①提供交易场所与设施 ②制定交易规则 ③监管证券及会员交易行为的合规性和合法性 ④确保市场的公平、公开、公正。 证券行业协会：行业自律性组织，是社会团体法人。 （5）监管机构：中国证券监督管理委员会及其派出机构。 （国务院直属） 主要职责： ① 行业法规的起草、监督有关法律的执行 ② 负责保护投资者的合法权益 ③ 对全国证券发行、交易、中介机构行为全面监管 ④ 维持公平而有序的证券市场 2、交易工具：政府债券、金融债券、公司债券、股票、基金、金融衍生证券 3、交易场所： 场内交易场所：是证券交易场所的规范组织形式。 场外交易场所：包括柜台交易市场（店头交易市场） 、第三市场、第四市场。（三）功能 1、筹资:在证券市场上交易的任何证券，即使筹资的工具又是投资的工具。 2、定价：能产生高回报的资本，市场需求就大，其相应的证券价格就高。 3、资本配置： （1）资本的趋利性，决定了社会资金要向经济效益最高的行业和企业集中。 （2）证券价格的高低，是由该证券所能提供预期报酬率的高低来决定的，而能提供高报酬 率的证券一般来自那些经营好、发展潜力巨大的企业，或者来自新兴行业的企业。 （3）证券价格的高低，实际上是该证券筹资能力的反映。 （易出判断） （四）我国证券市场及发展概况 1、我国证券发行市场的恢复和起步，是从 1981 年国家发行国库券开始的。 2、我国股票发行始于 1984 年，包含：ABHNLS 股和红筹股。 （1）A 股：境内 （2）B 股：境外 （3）H 股：境内企业香港上市 （4）N 股：境内企业纽约上市19811990（5）L 股：境内企业伦敦上市 （6）S 股：境内企业新加坡上市 （7）红筹股：中资企业、境外注册、香港上市。 3、我国证券交易市场始于 1986 年，1990 年全国证券场外交易市场已基本形成。 4、1990 年末，上海、深圳证券交易所成立并正式营业，标志着我国证券市场由分散的场外 交易进入集中的场内交易。 5、未来中国证券市场发展的重点： （难点） 【两个“进一步” 、三个“提高” 】 （1）进一步扩大规模、完善结构 （2）进一步健全市场机制，提高效率 （3）提高上市公司整体实力，加强上市公司内部治理和外部约束机制建设 （4）改善投资机构，提高机构投资者的作用 （5）完善法律和诚信环境，提高监管有效性和执法效率二、房地产企业公开资本市场融资方式房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%的上市公司。 （一）股票市场融资 ? 虽然股票融资市场存在发行费用高、 容易分散股权等缺点， 但仍然是房地产企业首选的 重要融资方式。 1、首次公开发行（IPO） （1）程序：发行股票等事项形成公司股东大会决议→编制申请文件→保荐人保荐并向中国 证券会申报→证券会受理申请→ （发行人将招股说明书在中国证券会网站上预先披露） →证 券会核准并出具相关文件→发行人自核准发行之日起 6 个月内发行股票。 （2）发行价格的确定：向特定机构投资者询价的方式确定股票发行价格。 （3）发行价格询价对象（7 种公司） ： 证券投资经济管理公司、证券公司、 信托投资公司、财务公司、 保险机构投资者、合格境外机构投资者、经中国证券会认可的其他机构投资者。 （4）投资价值研究报告：主承销商应当在询价时向询价对象提供，是由承销商的研究人员 独立撰写的。 （5）配售：发行人及其主承销商在发行价格区间和发行价格确定后，可以向战略投资者、 参与网下配售的询价对象、参与网上发行的投资者配售。 （6）首次公开发行的意义： 可以筹集大量资金、缓解资金压力、形成一个持续再融资平台； 可以提高股权的变现能力； 可以改善资本结构，促进公司治理结构调整、提高管理水平、降低经营风险； 可以增强品牌影响力，促进业务发展 2、配股和增发 （1）配股： ? 配售股份数量不超过配售前股本总额的 30%。? 公司配股时，新股的认购权按照原有股权比例在原股东之间分配。 ? 配股成为上市公司最为熟悉和得心应手的融资方式。 （2）增发 ? 增发的条件：最近 3 个会计年度加权平均净资产收益率不低于 6%。 ? 发行价格： 不低于公告招股意向书前 20 个交易日均价或前 1 个交易日均价。 （注意 “或” ） ? 定向增加股票发行价格：不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票均价的 90%。 ? 特点：增发与配股在本质上没有大的区别，但相比具有限制条件少、融资规模大特点， 还可以一定程度上解决控制权和业绩指标被稀释的问题。 （二）债券市场融资 1、公司债券 （1）1 年以上期限内还本付息的有价证券。 （2）2007 年 8 月 14 日，中国证券会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》 ，标志着中国 公司债券发行工作的正式启动。 （3）特点：面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东的控制权、优化企业债务机构、 降低流动性风险。 （4）不是仅仅针对上市公司，满足发行公司债券要求的企业均可以申请。 2、可转换债券 （1）概念：一定时期内，可转换成股份的公司债券。 （2）发行要求： （要求比较多） ? 前 3 个会计年度加权平均净资产收益率不低于 6%； ? 本次发行后的公司债券余额不得超过最近一期末净资产额的 40% ? 最近 3 个会计年度的可分配利润不少于公司债券 1 年的利息 ? 应提供全额担保 （3）债券持有人对转股或不转股有选择权： 转股：转股价格不得低于募集说明书公告日前 20 个交易日均价和前 1 个交易日均价。（注意此处是“和” ，也就是说，可转换债券的发现要求要高于增发的要求）不转股：按约定的价格回售给上市公司。 特点： 低成本融资、稳定上市公司价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资产结构。 3、分离交易的可转换公司债券 （1）概念：是认股权和债券分离交易的可转换公司债券简称。 *简单地说，购买这种可转债，会额外获得一部分认购权证，以补偿较低的债券利率。两者均可上市交易，交易方式与股票类似。（2）与传统可转换公司债券相比，发行分离交易可转债的最大优点是“二次融资” 。 第一次融资：出资认购债券，同时获得认股权证。 第二次融资：行权时，以行权价认购股票。 （如果这么理解的话，那么赠送的权证应该为认购权证） （3）由于有权证部分，其利率一般低于普通可转换债券，融资成本相对低廉。 （4）从法律角度看，认股权证本质上为一权利契约。 *如何理解行权：认沽：规定行权价 7.43，行权比例 2：1，也就是说权证到期可以行权了，你有 2 份权证就可以用一 股该股票股票然后以 7.43 的价格卖给发行人。 （看跌） 认购：行权价 3.3，行权比例 1：1，权证最近交易价 8 块左右，如果该股股票最近价 13 块左右。行权了，你有一份权证就可以用 3.3 的价格向发行人购买一股该股的股票。 （看涨）三、公开资本市场融资中的定价问题（一）企业或资产估值模型 1、不同的行业属性、成长性、财务特性决定了上市公司适用不同的估值模型。 （多选） 2、常用的估值方法：收益折现法和类比法 3、收益折现法：最常用的模型有股利折现模型和现金流折现模型。 （贴现模型不复杂，关键 是如何确定公司未来的现金流和折现率，这里体现了财务顾问和承销商真正的价值） 4、类比法： （一般都采用预测的指标） （1）常用的比率 市盈率 市净率 市值/销售收入 市值/现金流 （2）可以采用净资产折扣方式定价。 评估企业净资产价值→结合类比可比公司净资产溢价或这让状况→确定溢价或折扣比率→ 确定最终股权价值。 【自出题】某公司按市净率方法得到的估值为 120 亿元，净资产评估价为 132 亿元，该公司 2009 年预测净利润为 6.5 亿元，可比公司 2009 年市盈率水平为 16 倍，专业人员通过分析， 决定采用的折让率为 17%，则采用净资产折扣方式定价与采用市盈率方式定价的总差价为 （ ） A、28 B、5.56 C、12 D、32.4 正确答案：B 净资产折扣方法： 132×（1-17%）=109.56 市盈率法：6.5×16=104 则：109.56―104=5.56 （二）股票发行价定价 1、发行方式：累计投标方式、固定价格方式、竞价方式 方式 主要内容 目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指通过询价机制确定发 行价格，并自主分配股份。 询价机制： 主承销商确定新股发行价区间→召开路演推介会→根据需求量和 需求价格信息对发行价格反复修正→确定发行价格。 过去我国一直采用固定价格发行方式，2004 年 12 月 7 日，证监会 退出了新股询价机制，迈出了市场化的关键一步。 股价/每股收益 股价/每股净资 产 要求上市公司经营业绩稳定、不能出现亏损 过分依赖账目价值而不是最新的市场价值， 适合于那些流动资产比例高的公司， 如银行、 保险公司。累计投标方式固定价格方式 竞价方式第三节银行信贷融资包括：房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款 特点： 以所开发的房地产项目 （土地或在建工程） 或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物， 为贷款的偿还提供担保。一、房地产开发贷款住宅开发贷款、商业用房开发贷款、 经济适用房开发贷款、其他房地产开发贷款（一）房地产开发贷款的种类 1、房地产开发贷款分为：土地购置贷款、土地开发贷款、建设贷款 2、不同贷款人界限分明地为不同开发阶段提供融资，是国际上发达国家的一种主要趋势， 其主要原因是由于各贷款人的贷款管理技术日趋专业化。 开发贷款种类 主要知识点 1、较难获得商业银行的贷款 2、 土地购置贷款， 其还款能力很大程度上取决于房地产市场的发展前景。 3、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的 50-60%，毛地更低。 4、我国央行规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或 缴纳土地出让金的贷款。 1、为土地开发而进行的融资仍然比较困难。 2、土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进 度分阶段拨付。 1、建设贷款的主要抵押物：处于开发建设中的房地产项目（相关的土地 使用权和在建工程） 2、分阶段拨付，还必须确保施工单位的工程款已经按期支付。 3、初始贷款费用和利息是开发商为使用建设贷款而付出的代价。 4、还款资金的主要来源：销售收入和房地产抵押贷款。 （注意和 5 结合） 5、开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放建设贷 款的重要条件之一。土地购置贷款土地开发贷款建设贷款*第一抵押权的意思是在抵押顺序里面位列第一位。当债权实现时，优先清偿。 （二）房地产开发贷款的风险（7 大风险） 1、政策风险 2、市场风险 3、经营风险： （1）实际经营效果偏离期望值，产生难以归还贷款。 （2）具体的项目风险在房地产贷款的经营风险中占有非常显著的位置。 4、财务风险: （1）运用了财务杠杆，使用了债务融资而使现金收益不足以偿还债务。 （2）高负债率成了房地产开发企业的普遍特征。 5、完工风险 6、抵押物估价风险 7